台 中 地 產 X 檔 案

【劉祈相/台中特稿】

　　台中預售屋與新成屋交易冷淡，僅極少數個案稍有表現。台灣經濟不振，許多內需型食品、餐飲、服務業大量前往中國各地發展，加深就業困難度，國民所得下跌消費力降低，可籌資大金額的住宅和農地，被抵押借款前進大陸，留下許多債務。一向給人印象空屋率高、住宅超額供給的台中市，經過這五年房市狂熱後，推案空前冷卻，建商忙著銷舊案、清庫存屋！

■　供過於求 台中房市路迢迢

　　在這種不景氣的時空背景，新住宅需求不可能放大，房市最好的台北市都更現在也頂多能解讀為40年以上老屋的換屋需求，根據統計，每年台北市人口淨遷出近萬人，說明越多人想搬離台北市，遷往台北縣的事實。

　　中部首善之地的台中市仍有很長與很困難的發展之路要走，台中人口不足、成長非常慢、基礎建設嚴重欠缺如立體交通動線、大眾捷運、衛生下水道、城鄉整合等等，就業機會不多如何吸引新移民？新重劃區土地超額供給，為搶時機建商拼命一窩蜂蓋房子，競爭慘烈，建商經營其實很艱困。

■　台中建商轉向 赴北部搶市場

　　線上的建商紛紛北上開發市場，竹南、頭份、新竹、竹北、中壢、台北市區都有台中建商的個案和最新佈局！昌運建設、豐邑建設、富宇建設、惠友建設、總太建設、總瑩建設、聚合發建設、鄉林建設多有具體的介入！市場人士認為，「逐人潮而居」的建商才算務實，北部市場肯定比中部大，雖然土地貴又難開發，最終是有人買才重要！

■　房屋首購需求小 豪宅客源有限

　　台中業內人士認為，台中首購屋需求其實很有限，原因在於傳統就業機會大減，中科發展停頓下來，科技人才寧可到台北內湖，找工作要緊，不會只因為台中房價比北部便宜就定居台中；另外，走一趟仲介店看台中七期百坪豪宅市場現況，發現豪宅需求更小，證實由投資客資金炒作帶動的假性需求，已被不景氣打回原形。

　　試想北上的都是台中線上推大案的公司，為何捨近求遠離台中到北部？現在台中重劃區又大量開發，等到2011年會大量釋出近千頃建地，土地價與房價會被壓抑，加上移居台中的外來人口若不太多，屆時台中房市競爭更加激烈，撿便宜屋機會不小，但房屋保值與否不一定！

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房仲業者統計，七月份北、中、南三大高級住宅區段的成交單價，約兩成創去年520的新高價位，顯示投資客早已搶先卡位優質地段物件，促使北、中、南三大高級住宅區段的房價穩步上揚。

■　轉戰北縣豪宅 三成來自北市客

　　基於開放中資的預期心理，目前台北市的大安、中正、信義計畫區、天母、大直等主要高級住宅區，已成為全台豪宅市場的一級火線戰區，每坪單價破百萬早就不是新聞，內資、台商、外僑無不積極找尋適合的投資標的，前景最為看好。

　　一河之隔的台北縣，因新板特區的興起，加上北縣升格利多加持，使得區內新案價格逐漸水漲船高，7月成交案例中，更見到高達三成的北市客進場佈局，逐漸跳脫地區性的價位格局，根據永慶豪宅事業部統計，目前每坪單價約在37至45萬元之間。

■　中南部豪宅產品 價廉物美

　　台中市是全台另一個高級住宅聚落，早期的豪宅產品位於科博館、美術館兩旁綠園道上，目前逐漸轉移至七期重劃區。永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，台中市的豪宅不論在設計規劃、售後服務等層面，與北市豪宅並駕齊驅，甚至已超越，尤其新市政中心規劃，更使得豪宅區域加速移轉，目前豪宅產品在台中七期重劃區就占了7到8成，每坪單價介於27-45萬元之間，目前購買客層多以北部客及台商居多。

　　高雄市由於基礎建設完善，加上新興重劃區的規劃完整，目前高雄市的豪宅行情已上漲到每坪單價約27-40萬元之間，分布區域以美術館周遭、農16重劃區，以及愛河兩旁為主。由於目前高雄市的豪宅價格仍屬低檔，難怪不少北部客到高雄看屋後，直呼便宜，倘若未來高雄經貿園區發展能成形，將有機會帶動高雄豪宅價格向上攻堅。

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【文/范世華】

　　最近房地產多、空的議題似乎炒得有點火熱，不管是內政部次長林中森與政大教授張金鴞在新聞發表上的多空激辯，還是“新聞挖哇哇”或是其他財經的節目，也都好幾度請到房市名人顏炳立與張金鶚同台，對於房市多、空的立場表示各自的看法。

■　不同的立場和角度，各個名嘴專家也會有不同的論述

　　前不久我也受邀TVBS的（Money我最大）節目，與張教授還有田大權一同在Live的現場節目中為觀眾解析這個問題。當然我們三人對於某一些的“點”也會各有不同的看法，但是並不會感覺出有火藥味或是緊張的對立關係，因為各個專家和我所提出意見看法，由不同的立場和出發點去解讀，自然也會有不同的詮釋。

　　理解對於房地產是以投資、自住、置產……等等各種不同的角度，探求原始目的需求之「動機」後，市場多、空各持己見的問題，也就會很正常了。（包括我個人的論述）從少數幾位專家學者的對談，呈現到整個消費者的社會層面，不也是如此，否則市場上的「空屋」為什麼還是會有人要買、有人要賣，而且一直持續不斷地在成交？

■　消費者要認清自己，站在什麼樣的角色定位看房市

　　對於現在還買不起房子的人，房地產將來是漲、是跌，會有什麼關係？你現在擁有一間房子是自己在住的窩，以後漲了500萬、還是跌了300萬，對你又會有什麼影響？不論如何以後若還是要「換屋」，賣掉了還是要買……你賺了，還是會跟別人買到貴的；賠了，還是會從別人那裏撿回便宜！

　　除非你擁有第二間以上的房地產，不是以「消費財」的目的去操作和運用，房地產“投資”的差價（或）房地產“市場”的漲跌，去關切對於未來房價趨勢的多、空爭議，才會真正有實值上的意義，如果我們不是站在這個框框裏面的人，就先認清自己的“立場”看戲就好，免得受到這個圈子裏的暴風氣氛影響。

　　若你還不是房地產投資圈子裏的人，仍沒有房子，或是僅有一間自住的房子，要怎麼樣來面對房地產市場呢？在我寫的書《房事的祕密》之中最後一段，我以一個學員與我的對話問答為例，做了一個結尾，其中就是在說一種所謂的“房地產理財”的概念，當你覺得「危機」來臨的時候，究竟要選擇離場？入市？還是避險？……這也是為了我下一本有關於金融市場現象為主題的書，我在這裡預做一個伏筆，先吊一下大家的味口～

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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資料來源：中時房地產

隨著縣市合併的利多及11月即將登場的江陳會，中部建商業者看好第四季房市，各家已將推案時間表悄悄提前，從第三季就有建商開始試水溫，惠宇建設於中科特區所推出的「惠宇可觀」；興富發建設於中港路上的「市政文華」，皆以潛銷的方式進行銷售，也獲得消費者熱烈回響。

　由鉅建設協理吳媛媛表示，雖然今年度房地產的去化時間稍微拉長，但整體而言，還是維持在穩定的成長狀態下；由鉅建設位於國美館特區基地也預定在今年底明年初推出，產品將規劃成地下4樓、地上30樓的住宅大樓，坪數落在75~150坪，每坪單價超值實價約在20.8萬~23.8萬元，總戶數150戶上下，應為國美館地標大案。

　聯聚建設所規劃的聯聚系列產品也將陸續上場；龍寶建設與冠德建設共同合作的市政路案在龍寶建設董事長張麗莉規劃下，也即將公開。

　總太建設董事長吳錫坤表示，下半年的房市將轉趨樂觀，台中市的房價漲幅空間約在1成上下，顯示房價沒有太大的起伏，因此，對於台中房市還是非常具有信心。

　而今年下半年較受矚目的豪宅案，是面對文心森林公園的新案，由總太建設以及寶鴻建設共同所推出的合建案，每坪上看45~60萬以上，將超越「海德1號」，成為文心森林公園周邊的新高價。

　親家建設也在市政路推出A級國家頂級商辦大樓；而雋業建設將於七期南側推出換屋型大樓預售案，每坪開價約為20萬以上；豐穀建設也於八期推出「雙穗」個案，今年第四季將是建商摩拳擦掌的好時機。

　台中市建築公會理事長賴源釗表示，台中今年5月出口貿易總值就高達1,000多億元，商業能力不容低估，陸資來台即將出現三通概念金磚區，外有陸資入注，內有國土政策加碼，2010年縣市即將合併的台中，合併後人口超過600萬，台中市已成為最有發展潛力的城市。

資料來源：中時房地產

目前是否是購屋好時機，不少民眾仍持觀望態度，房仲業者針對購屋房貸餘額進行調查，發現六月房貸餘額比五月多了357.5億元，顯示申請購屋房貸人數大增；相對之下，建商在推案上就略顯保守，貸款餘額六月較五月縮減147.95億元。

■　購屋族大增 政府優貸僅剩3成

　　今年一月份的購屋房貸餘額4兆7105.53億元，到了六月份暴增607.33億元，顯示購屋族對於房市信心回溫；另外，四月份內政部撥款2000億優惠購屋房貸，到了六月僅剩下600億。 內政部長廖了以表示，2000億優惠房貸，預計會在今年八、九月用完，擬定將辦理第三波購屋房貸計畫。

　　申請政府優惠房貸的民眾，大多數都是有實質需求的首購族，在購買物件限制上，必須為民國97年10月14日後，完成建物所有權登記的新屋及中古屋，而預售屋則不在申請範圍內，由於中古屋在申請門檻上比新屋低，成為購屋族偏好產品。

■　金融海嘯影響 建商推案冷淡

　　購屋民眾積極進場；反之，建商在推案上就顯得保守許多。 建築貸款從二月份的1兆0624.23億元，到六月份大減606.62億元。 台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出，去年馬政府上任，房市飆升至最高點，許多建商看好前景，大量推出新建案，不過緊接而來的全球金融海嘯，卻使得房市瞬間凍結，以致於去年所推出建案還未消化完，所以才出現「民眾購屋熱 建商推案冷」兩樣情。

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全國新成屋市場第二季報告出爐，呈現「價跌量增」趨勢，平均全台新成屋的議價空間達15.19%，等於買新屋平均可打八五折；台北市新屋平均成交價約52.85萬元，成交價比上一季微幅下修1.96%；台北縣平均成交價下跌逾6個百分點，每坪為20.06萬元，成交量卻暴增近八倍；至於台中市與高雄市的新成屋平均成交價各為13.87萬元、11.22萬元。 政治大學地政系教授張金鶚認為，房價下修趨勢已確立，但市場多空看法分歧，民眾購屋仍應謹慎！

■　房價認知差距 北市冠全台

　　上述的國泰房地產指數，專門研究新成屋市場為主，至於在二手房市場，房仲業者也分別提出統計數據。 根據中信房屋資料顯示，台北市購屋族的平均期望單價為每坪27.32萬元，對照近兩個月台北市中古電梯大樓的成交行情，每坪成交均價為44.63萬元，價差竟高達63.34％，顯示台北市的購屋族群，對於房價下修有過高的期待，造成買方認知的房價，遠低於實際成交行情，買賣雙方對於房價的認知差距拉大。

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，除了台北市的房價買賣認知差距過大之外，其他縣市甚至出現實際成交價，遠低於購屋族的預期單價，價差幾乎折半，足以證明，中南部的房市仍是買方市場。 譬如，台北縣每坪平均成交單價18.44萬，購屋族的期望單價卻是19.74萬元，高於實際成交行情；尤其在台南地區，每坪成交均價僅6.03萬元，購屋民眾的預期單價卻高達12.61萬元，價差比高達五成以上。

■　兩岸和平紅利 台灣房市正「瘋狂」

　　根據永慶房仲集團7月份的資料顯示，台北房市「價微漲、量微縮」，由於屋主普遍對房市前景樂觀，因而對於房價存有過度期待，不過自用需求在4、5兩月大量出盡後，7月份追價意願已較為薄弱，使得7月份交易量較上個月下跌6%。 永慶房屋總經理葉凌棋指出，目前價格認知拉大確實造成市場上「有買氣、難交易」的現象，不過，因都更觀念普及，讓市區的老公寓意外的成了民眾入住北市的替代選擇。

　　根據最新一季的信義房價指數顯示，2009年第二季台灣地區住宅房價指數為139.52，較前一季大幅上揚近一成，亦較去年同期增長2.7%。 尤其自六月份起，北縣房市的交易表現，以板橋、中永和以及未來有多線捷運經過的新莊表現較佳，推升北縣房價水準，較前一季上揚5.9%，並超越去年同期的高點。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮觀察，第三季房價走勢仍須觀察交易量的多寡，尤其在自住型的回籠買氣逐漸告一段落之後，回流資金是否能夠持續接力，還是個問題。 太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，由於兩岸和平紅利加持，台灣房地產正面臨前所未有的「瘋狂」，台北市的房價絕對不寂寞，一定會再漲！

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房仲業者針對網友進行第三季購屋意願調查，半數網友認為，目前房價過高無法負擔，但是景氣已經觸底回穩，打算慢慢看屋，超過七成網友甚至表示，股市起伏太大，還是投資購買房地產比較實在。

■　景氣回穩 買股不如買屋

　　信義房屋調查第三季購屋意願，九成六的網友認為，目前房價過高或勉強可接受；逾八成的受訪網友明白表示，縣市升格不會增加購屋意願；儘管普遍認為房價過高，仍有七成一評估，景氣已經觸底止穩，可以準備進場看屋、買屋。

　　此外，一成八的網友看好台股走勢，打算賣屋或是暫緩購屋，把資金投入股市；相對地，更有高達71%認為，股市的起伏太大，還是購買房地產比較實在，甚至已有11%網友打算將股票脫手出清、獲利了結，把這筆錢投入房地產。

■　下季房價走勢 45%看法持平

　　未來三個月的房價走勢如何？ 四成五受訪的網友認為，房價走勢盤整或持平，上下震盪不會超過5%；認為房價上揚或是下跌超過5%，或高達一成的人數比例不到三成。 若以北、中、南各區觀察，近四成民眾認為，新竹的房價將會下跌逾5%以上；相對地，網友對於台中房價看好度較佳，僅26%受訪民眾預測，台中房價跌幅逾5%。

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，短期內市場氣氛快速轉變，已反映在市場熱絡的交投上，不過從問卷中也發現，現在購屋民眾對於反撲的房價，慢慢感覺到壓力，尤其是在台北市，有1/3的民眾看壞未來1季房價，看好的民眾僅有1/4。未來是否因為房價回升，加上經濟復甦力道不明顯，導致整體房市交易速度減緩，仍需要好好觀察。

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針對全台六大都會區的首購比例統計，今年第二季比第一季平均增加17.13%，其中又以南台灣的高雄首購交易量漲幅最大，首購交易量躍增22.7%，顯示高雄首購族信心大增，紛紛出手買屋。

■　高雄首購族進場 交易量漲幅居冠

　　台灣房屋統計第二季的首購成交量，第二季較第一季整體增加17.13%，平均成交總價五百至六百萬左右。 進一步分析六大都會區的首購成長幅度，至少上升一成三左右，其中又以高雄市漲幅最驚人，首購交易量增加22.7%，平均成交總價落在280至320萬元之間；位居第二名的是台北市，首購增加18.3%，成交總價介於600至800萬元。

　　台灣房屋高雄中正特許加盟店長朱金火指出，舉辦世運是行銷高雄的好時機，加上縣市合併升格的利多消息釋出，等於幫高雄房市打了一劑強心針，造成高雄市的首購族買盤浮現。 目前以北高雄的凹仔底、農16周邊商圈最受首購族青睞，中古房價每坪約八萬元，以坪數四十坪的房子，總價僅三百多萬，若申請政府優惠房貸，自備款不到百萬就能首購成家。

■　首購族4類型 購屋需求大不同

　　台灣房屋歸納首購族大致分成四類型：單身首購、新婚首購、已婚首購、三明治首購。 「單身首購族」的購屋準則，以靠近工作地點為優先選擇，同時必須考量交通便捷以及生活機能佳的區域，日後轉手不怕沒人承接。

　　「新婚首購族」以夫妻兩人的工作地點周邊作為新居，除了考量交通要素，也該關心學區素質。 「已婚首購族」的重點在於空間坪數大小，三房產品是最基本需求。 至於「三明治首購族」也就是三代同堂家族，由於家庭人口較多，不但要選擇三房以上的大坪數物件，車位問題也該一併考量。

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台中中古屋市場逐漸回溫，預售屋幾無新案而新成屋則去化緩慢，整體銷售業績並不理想，業者在房價政策又如何訂定以因應買方市場？目前台中有部分業者堅持守價，一部分見銷售成數已醞釀調漲，導致成交量不見放大；少數業者採取務實作風，送裝修或贈送全組E-home居家安控系統作有效爭取，銷售率方能維持，可見想在買氣不振找出口，畢竟「屋美價廉」才是王道！

■　利多議題不起勁 景氣循環周期拉長

　　台中房市利多題材逐日淡化，買氣不見轉弱，關於升格、捷運、七期、國美館、中科、水湳經貿園區、自辦重劃區等消息讓購屋族看膩了，起不了刺激作用！台中市建築投資公會市調資訊委員會主委鍾尹堂卻認為，目前台中房市已從「保守觀望」轉變成「積極觀察」，預估台中縣市今年推案600億元，後市仍然樂觀，未來房價與推案量會穩定成長。不過由於房市發展漸趨成熟，未來房市景氣循環期將由7年拉長轉為20年一周期。

■　二房成主流 學生套房恐成廢墟

　　中部房仲業者表示，少子化讓2房或2+1房產品悄悄變市場主流，高自有住宅率讓住宅投資變得無利可圖，偏遠地區或辦學不力的大學招生困難，學生套房恐成廢墟，只有AB商辦能獲中外資青睞，投資商辦很不穩，尤其非北市的商辦，投資大店面出租不易、出售為難。

　　在台灣買房地產越來越需要專業指導，在台中房市的未來，越是近七期新都心的市區房產才有價值，在土地供給過快過多的台中縣市房產很難保值，很多人都已經有過經驗值，要保值甚至幻想增值，一定要擇優地點入市，產品方面台中仍以透天別墅、透店、樓店為佳。

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永慶房仲集團發布今年第二季購屋趨勢的調查結果，高達62%民眾看好未來半年是購屋的好時機，54%認為未來一年房價將會上揚；針對「政府開放陸資來台購買房地產」的新聞時事部分，近六成民眾認為商辦產品最先受惠，至於影響當前房市最主要因素，首推台股表現。

■　過半數民眾 看好未來一年房價

　　永慶購屋趨勢大調查已持續兩年半，共進行12次趨勢調查，針對全台「未來半年是否為購屋好時機」的調查，去年第二季僅30%贊同這個論點，今年同期大幅躍升到62%受訪民眾，同意未來下半年是進場購屋的好時機。

　　針對「全台未來三個月的房價看法」調查，今年第一季看漲的比例僅7%、看跌比例高居77%；時隔三個月，第二季看漲比例39%、看跌比例為22%。 若把預測房價走向的時間點拉長到一年，今年第一季僅14%認為未來一年房價走勢上揚；同年第二季逾半成，也就是54%受訪民眾看好未來一年房價。

■　股市影響房市 雙「市」已脫離正軌

　　目前兩岸關係日趨熱絡，政府開放陸客來台自由行，哪類房產最先受惠？ 近六成民眾看好「店面」產品，開放陸客自由行將可帶動零售店面的需求；逾四成民眾認為「豪宅」產品也會間接受惠。 至於六月底宣布開放陸資來台購屋，近六成受訪者認為將帶動「商辦」市場需求，逾五成看好「豪宅」行情。

　　今年五月失業率5.82%創新高，六月份請領失業津貼給付人數破十三萬人，顯示整體經濟的基本面沒好轉，國內房市卻異軍突起，由谷底反彈回升，59%受訪者直指「台股表現」是影響當前房市的重要因素，影響力高於政府優惠房貸(58%)、失業狀況(54%)、開放陸資來台(52%)。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝表示，房市最激情的演出尚未出現，由於未來走向無法確切掌握，導致建商不敢貿然進場，預計今年第三季成交量將盤整下修，第四季前景樂觀。 台灣房屋首席總經理彭培業也贊同下半年是購屋的好時機，不過購屋民眾應該在「合理房價」與「房貸能力」之間尋求平衡點。 淡江大學產經系副教授莊孟翰警告，兩岸因素促使股市、房市脫離正軌，加上景氣仍未明朗，房價缺乏上攻動能，以及通貨膨脹山雨欲來，房市觀察期還要再拉長。

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開放中資來台投資終於拍板定案，針對中國企業或人民購買不動產，台灣政府幾乎底限全開， 唯一設限的是，必須持有三年才准移轉。 不動產業者顏炳立以「泡妞」妙喻，中資基於炫耀心態購買台北房地產，因為「價值」勝於「價格」；學者莊孟翰擔憂炒樓歪風，認為這項開放政策如同暴衝車衝過頭。

■　「泡妞」妙喻兩岸關係 「價值」勝於「價格」

　　開放中資來台終於塵埃落定，第一波開放投資的項目高達192項，其中對於投資不動產部分，政府更是大開大放，出乎意料之外，不但不查資金來源，中資企業貸款比照台灣人，中國人民購買房地產的融資，成數最高五成，唯一設限的是所謂的「馬英九條款」，也就是必須持有三年以上，才能買賣移轉。

　　戴德粱行不動產投資顧問台灣分公司總經理顏炳立表示，限制融資五到六成以及持有滿三年意義不大，因為第一波中資進來為了表達誠懇，一開始應該不會短期操作，等到三年後剛好是第二波進來接手。

　　顏炳立以「泡妞」譬喻兩岸的微妙關係，好不容易等到台灣點頭答應，對於地大物博的中國而言，錢當然不是問題，就怕沒有好的標的物。 顏炳立進一步分析中資來台置產的炫耀性消費，影響了「價格」與「價值」的判斷，「價格」不重要，「價值」比較重要，譬如你買在台北市信義計畫區，我買在內湖科學園區，相較之下就差一級遜掉了。

■　開放政策大暴衝 港滬炒樓前車之鑑

　　正因為「價值」勝於「價格」，一般預料中資在第三季結束前將會正式跨海來台，不動產的投資地段，當然以台北市信義區為首選，後續才會轉到台北市的內湖或南港；至於投資的產品類型，以商辦最先受惠，接著就是與台灣民眾最息息相關的住宅產品。

　　淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，台灣土地買賣是所有權制度，中國是使用權制度，即使買下整個上海，五十年後也必須歸還，但台灣不必啊！ 學者擔心，政策開放衝得太快，也許能提振經濟，卻衝撞社會穩定發展，拉大貧富差距，畢竟香港、上海的房市炒作歪風殷鑒不遠。

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根據內政部統計處的數據顯示，今年五月全國建物買賣移轉件數為29,998件，與前一個月的30,782件相比，小幅衰退了2.55%，這是今年建物買賣移轉件數連續三個月正成長之後首度的負成長。 房仲業者推論，若不是市場買氣不如預期，就是因為政府開放中資來台購屋置產，導致屋主惜售或拉高售價。

■　中資行情提早發酵 買低賣高難撮合

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民研判，五月份全國建物買賣移轉件數小幅衰退，應該與政府開放陸資來台購屋置產有直接的關連，促使手上握有不動產的屋主待價而沽，紛紛拉高房價；相對地，由於經濟基本面尚未好轉，導致買方追價意願與追價能力降低，進而提高房屋買賣撮合的難度，交易量自然易降難升。

　　此外，以今年前五個月的建物買賣移轉件數來看，總計是12萬9,337件，與去年同期的17萬2,484件兩相比較，仍然大幅衰退25%；至於北、中、南主要都會區當中，也都出現兩成以上的衰減，顯示市場交易量尚未回復正常水準。

■　憂心中資炒樓 房仲：安啦！

　　張欣民表示，以香港經驗或是開放陸客觀光的前例而言，六月底宣布開放陸資來台投資的數量或金額，絕對不可能在年底之前就有一兩千家陸資企業來台，恐怕最快也要一年後才會看到成效。 所以從陸資來台所衍生出的租屋或購屋需求，不會在短時間內暴量，房價更不可能暴衝，更重要的是並不是台灣所有縣市都會受到陸資的青睞。

　　至於台灣房市是否會遭到中資刻意哄抬炒作？ 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，政府明定大陸人民在購買住宅後，必須登記滿三年才能移轉，同時在台無住所的大陸人民欲辦理不動產擔保放款時，則要以擔保品價值的百分之五十為上限。 如此一來，市場擔心的房價可能受到陸資炒作的疑慮可望大幅降低，屆時來台的陸資主要是使用者而非炒家，對台灣房市來說是較理想的情況。

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開放中資來台投資的議題炒得沸沸揚揚，經濟部終於在六月底拍板定案，正式公告投資許可辦法，自即日起生效實施並受理申請。 總計開放投資項目共192項，政府為杜絕中資炒作房地產，特別限制中資持有不動產必須期滿三年後，才能轉手出售。

■　採事前登記許可制 首波投資開放百項

　　今年4月26日第三次江陳會，雙方達成中資來台投資的共識，經濟部依據兩岸人民關係條例，擬訂「大陸地區人民來臺投資許可辦法」以及「大陸地區之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」，宣布自6月30日起生效實施，並自同日起受理中資來台投資或設立辦事處的申請登記。

　　中資來台投資採「事前登記許可」制度，為了避免中資藉由第三地來台投資，凡是中資在第三地的投資比例佔三成以上，或具有直接控制權 皆視為中資; 中資企業投資台灣上市、上櫃公司股票，無論單次或是累計超過一成股份，視為直接投資; 此外，擔心中資來台投資可能造成獨占、寡占或壟斷，經濟部擬定防禦條款，對於實收資本八千萬元以上的中資投資事業，必須接受後續查核。

■　杜絕中資炒作房市 限持3年才准轉手

　　第一階段開放中資投資的項目採正面表列，總計有192項，製造業佔了64項，服務業117項，公共建設11項。 對於房地產業者而言，最關心的不在於開放投資項目， 而是中資能否買賣房地產。 內政部地政司表示，為了顧及臺灣地區人民住宅需求，並保持臺灣地區不動產市場價格穩定，防止房市遭壟斷、投機或炒作，明定大陸地區人民取得住宅用不動產所有權後，限登記完畢3年後始得移轉，但因繼承、強制執行、徵收或法院判決而移轉，不受此限。

　　高力國際董事總經理劉學龍認為，開放中資投資商辦，有利於降低商辦空製率。 永慶房仲集團研展部協理黃增福表示，依據中港簽訂CEPA經驗看來，開放中資來台的效應至少得醞釀半年左右，才看得出政策的實際成效。 至於政大地政系教授張金鶚堅信，中資來台最終目的仍是獲利了結，對於擴大台灣住宅房市的基本需求，恐怕沒有實質助益。

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內政部建築研究所委託中華民國住宅學會，調查今年第一季國內房地產景氣動向，綜合判斷分數為六分，較上一季下降一分，燈號連續三季亮藍燈。 儘管領先指標大幅下滑，但廠商對未來景氣普遍看好，顯示經濟基本面、市場消息面與廠商預期仍不一致，預估半年內持續呈現盤整趨勢。

■　半數業者看好景氣 優貸額度僅剩千億

　　政大地政系教授張金鶚代表中華民國住宅學會，發布今年第一季房地產景氣動向報告，綜合指標部分下降1.25%，為99.78；房地產的生產與交易面大幅下滑，降幅分別是2.64%與2.93%。 房地產景氣對策訊號較上一季少一分減為六分，燈號連續三季亮藍燈。

　　張金鶚表示，回顧歷史數據民國89年第三季至90年第三季，亦呈現對策訊號六分的藍燈狀態，盤整期長達一年半，對策訊號分數才逐步上揚。 展望未來房地產景氣，景氣領先綜合指標為91.97，大幅下降1.76%；不過整體而言，50%房地產相關業者預期第二季景氣將好轉，預估第三季景氣好轉的業者比例更提高到58%。

　　此外，截至6月19日止，內政部營建署統計申請四千億優惠房貸的戶數高達10萬7,488戶，其中台北縣為2萬9,414戶最多，台北市1萬3,948戶次之，桃園縣1萬2,978戶與台中市8,075戶，分居三、四名。 已核貸戶數為9萬4,695戶，購買中古屋為5萬9,474戶，其餘為購置新屋。 總計申請優惠房貸金額已達2,922億元，換言之，優惠房貸餘額僅剩一千億左右。

■　 基本面不佳 短期盤整至少半年

　　張金鶚認為，未來房市仍是利空大於利多，主因基於經濟基本面不佳、失業率偏高、租金下跌、實質薪資所得退回十五年前水準等利空因素，導致成交量回溫，但房價仍持續下修，預估最短半年之內，國內房地產仍呈現盤整格局。

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，過去台灣房市從高檔下滑，起碼經過二至三年的下修期，這次房市景氣下修不到三季立即反彈回溫，跌破不少專家學者眼鏡，關鍵在於兩岸互動良好，加上「三資匯流」帶動的資金行情，下半年房市景氣是否全面復甦，得看陸資是否真的來台、金融MOU及ECFA是否簽訂這三項利多關鍵。

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國內房地產在今年三月由谷底翻升，跌破不少專家學者眼鏡，目前仍維持「價量齊揚」的趨勢。 在兩岸關係持續加溫的前提下，預估下半年將形成「三資匯流」的局面，遠雄企業團董事長趙藤雄表示，三十八年來，台灣房地產漲了55倍，房地產是最穩當的投資，未來只會愈貴不會愈便宜！

■　房地產投報驚人 38年暴增55倍

　　財經名嘴謝金河也是財金文化董事長，特地邀集遠雄企業團董事長趙藤雄、高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍，以及上海樓市智典月刊發行人蔡為民等人，舉辦這場名為台灣資產價值大翻升的財經座談會，重點在於預測台灣下半年的房市發展。

　　財金文化董事長謝金河表示，目前看到至少「三資匯流」到台灣，過去台灣資金外流，造成股市、房市長期低迷不振，現在軌道改變，將會造成新的效應。 遠雄企業團董事長趙藤雄分析，十年來台灣房地產漲最少，全世界漲了150%，台灣才漲16。6%，如果依照全世界的漲幅，三十八年來不只漲55倍。 網路地產王董事長鄭弘杰認為，如果房地產要行銷全世界，只有網路地產能。

■　政策綑綁外資 國際買家卻步

　　一旦台、中、外三資匯流，台灣房市勢必再創高峰，這也難怪趙藤雄鐵口直斷，未來房價只會愈來越貴，不會愈來愈便宜，下半年將要鎖定台北市，準備五百億推案。 不過在一片看好的聲浪下，劉學龍以外資的角度，點出政策面的規範與限制，成了外資進入台灣市場的絆腳石。

　　高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍指出，政府訂出五千萬美金上限必須檢討放寬，因為商用不動產投資動輒上億或幾十億美金，規定五千萬美金不符合國際投資門檻。

　　上海樓市智典月刊發行人蔡為民提出兩岸三地資本流動的「翹翹板效應」，他說兩岸三地比過去更加熱絡，形成有些地區房價相對較低，資本就會流入低房價的地區，促使當地經濟更加蓬勃。 不過蔡為民擔心，台灣的投資規模小，一旦陸資炒作，恐怕上海炒樓會在台灣歷史重演。

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國內股市、房市熱絡異常，學者總以「資金面炒作」，歸納景氣由谷底急速攀升的主因。 為了探究這波資金狂潮湧入的成因，中資、外資如何看待台灣房市，以及未來台灣資產翻升的幅度到底有多大？

　　財金文化旗下先探投資週刊董事長謝金河將在這個月17日、24日兩天，主辦「台灣資產大翻升」投資講座，邀請遠雄企業團董事長趙藤雄、高力國際董事總經理劉學龍，以及上海樓市智典月刊總主筆蔡為民，將親臨現場提出專業獨到見解。

■　資金狂潮 下半年景氣更好?

　　諾貝爾經濟學者克魯曼來台唱衰景氣，預言2030年才會回春；不過自今年三月起，國內股市、房市雙雙告捷，景氣復甦之快速，跌破不少學者專家眼鏡。 財金文化董事長謝金河表示，未來一旦開放兩岸金流，勢必啟動資金行情，刺激股市、房市再創榮景。

　　遠雄企業團董事長趙藤雄表示，美國房市過度膨脹至少一倍以上，台灣房價漲幅僅美國的一成左右，美國房市泡沫化不適用於台灣現況，兩者不能相提並論；此外，我國房地產開發相對保守，自用住宅高達八成六，未來假使政府落實中資與外資投資房地產政策，只要房地產增值百分之一，全民財富可增加四千億元。 趙藤雄胸有成竹地認為，下半年景氣會更好。

■　名嘴開講 免費傳授投資密技

　　開放中資來台投資置產，成了既定政策，因此無論熱錢來自於何方，投資客肯定不願錯失良機。 高力國際早在去年著手建立「兩岸投資平台」，提供台商與外資在商用不動產的投資顧問服務。高力國際總經理劉學龍表示，中資來台投資商辦，目前絕大多數都停滯在初期詢問階段，也因此劉學龍下修A級商辦的租金水準預測，年底前平均月租跨不過每坪三千元門檻。

　　曾經以「螞蟻邀大象跳舞」，妙喻兩岸房市的智典月刊總主筆蔡為民，觀察兩岸房地產二十多年，絕妙論點成了上海媒體寵兒。 這回應邀出席財金文化「先探投資」周刊主辦的「台灣資產大翻升」免費投資講座，是否又會有驚人之語，值得密切期待。

　　「台灣資產大翻升」免費投資講座共兩場，6/17(三)下午14：30~17：00在台北信義誠品6樓視聽室、以及6/24(三)晚上19：00~21：00在台大醫院會議中心舉行。 現場座位有限，敬請提早報名，以免向隅，歡迎線上報名www.investor.com.tw，或電洽2551-2561#241索取報名表。

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連續八個月跌破單月三萬棟交易量，今年四月份，國內房市終於重新站上三萬棟買賣移轉的大關，房仲業者一致認為，這是房市反彈觸底的最佳證明；學者卻認為太誇張，只是資金行情炒作的結果。

■　重返三萬棟大關 房市觸底跡象

　　內政部公佈最新全國買賣移轉棟數資料顯示，今年四月全國買賣移轉棟數為30,782棟，這是自去年八月，連續八個月跌破三萬棟以來的最佳交易量，因此房仲業者認為，全國買賣移轉棟數重返三萬大關，是房市觸底反彈的最好證明。

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，歸納房市快速回溫的主因，主要與兩千億優惠房貸以及定存超低利率有關，刺激定存族轉進不動產，找尋投資標的；此外，海外資金回流也是加速房市回溫的動能，預估今年買賣移轉交易量應該能輕鬆跨越32萬棟，邁向34萬大關。

■　基本面不佳 觸底論太誇張

　　經常扮演房市烏鴉角色的政大地政系教授張金鶚，一聽到房仲業者宣稱國內房市已觸底，直呼：太誇張！

　　張金鶚表示，與去年同期四萬多棟相較，如此看來房市景氣仍不樂觀，尤其新成屋的價量縮小，基本面的所得與租金仍未有好轉跡象，買方實際需求有限，對於房市看似回溫，張金鶚表示，說穿了只是資金行情炒作的結果。

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520檔期台北縣市推案約500億元，其中台北市豪宅案佔170億元，台中市推案數卻掛零，這是自1999 年921震災後最冷的一次。回顧2006年的台中七期熱推號稱台灣史上最大豪宅聚落(台商聚落)，台北正在流行推小套房，美其名「精品小豪宅」，台北豪宅案很少也無集中現象，分散各區域，台北與台中距離才140公里，城市發達程度與成長軌跡大異其趣！對當初苦口婆心被批看空的學者來說，台中七期豪宅同區同步集中猛推百億大案的狂熱，如今看來，確實太超過了，真被學者的逆耳忠言言中了。

■　七期豪宅爆量 深埋銷售隱憂

　　台中市2007年總推案量1553億元，西屯獨佔901億元。重案區的西屯，包含中科西屯造鎮式商務套房與七期新市政中心百億豪宅案。七期土地炒到220萬元/坪，大案、大坪數、高樓層、高總價的「二大二高」成豪宅特色。分析該年度西屯區推出3535戶，戶數之多居中市之冠；第2名為南屯329億、1753戶；第3名為北區127億，659戶；第4名西區107億元，600戶；第5名為烏日57億元，416戶。

　　當年八月發生油價炒作的通膨危機，接著十月又有金融危機，一路拖累全球經濟不景氣至今。以投資客為主力的豪宅、中科店面、套房面臨退場危機，在七期專售豪宅的仲介店多家關閉，這就是台中329檔期低數字與520檔期零推案的前因！

■　資金行情再炒豪宅 台北能台中也能？

　　中科西屯與新市政中心豪宅房市激情已過，去年以來台灣景氣空前困難，全台房價挺不住，去年中古屋全國跌幅排行榜，西屯居第二名，跌幅高達約30%，根據西屯區房仲業者解釋，西屯逢甲商圈與新光三越對面的西屯或新市政文心路對面五期的房價跌幅很小，西屯中古屋跌幅高達3成的主因是豪宅與中科房價高漲回跌的佔比太高，其實跟著建商殺進殺出的投資客通常都買第一手低價，就算現在出清手上新成屋豪宅，仍有價差可賺！

　　業者分析台中、台北豪宅市場審慎指出， 520檔期台北豪宅火紅推案，一戶四億元，比「高貴」、比「奢華」、比「服務」！因為台北豪宅市場確實很大，需求客層寬廣，包含國際人士、政界人物、千大企業主、演藝人員、其他各行各業菁英族群都是目標。當國際各大都會豪宅價位來到富人都能認同的價位，居於使用需求與比價，台北市的豪宅市場有理由也有條件在這波資金行情裡，再熱炒一次。

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台股自二月至520以來大漲逾6 成，究其原因，第一，資金行情；第二，兩岸關係緩和，經貿題材發燒，兩岸政府做多，開放陸客、陸資、陸企入台，進行觀光、留學、投資參股、置產、對台採購、擬簽金融MOU、議簽ECFA等。 反觀台中房市卻低盪到谷底，房市交易價量數據與去年同期比較，年增率呈現高額負成長，520檔期新推案掛零，顯示房市仍未全面止跌回穩。

■　熱錢泛濫 房產營建股大漲

　　物價包括汽油、瓦斯、電費都仍在高檔，裁員減薪無薪假仍時有所聞，定存年息才0.7%，缺乏可靠理財管道的民間散戶游資，只好藉由政府強力作多的大陸題材的「台灣熱」找出路，一舉投入股市套利，明知財報不佳，把股市先炒熱再說！大幅開放陸企入台參股、置產、居留等題材更加速快股市飆速，房產股才有表現空間。

　　上櫃市泛房地產業股價積極表態~營建、觀光、資產類股受大陸題材激勵，其中「晶華」飆升為股王，然而多數內外銷企業都仍在苦撐，台灣就業市場嚴峻，有經驗的房產業者大膽預測，台灣房市將在這波股市帶動中止跌，說復甦過早，需要一年休養盤整，中南部可能需更長時間恢復，主因在景氣尚未好轉！

■　520新案掛零 賴源釗：銷售成屋為主

　　中國台商大本營的台中市，現在已稍有感受到大陸人「台灣熱」現象，台商以個人名義趁機收購台中市區精華土地的案例不少，台中整體房市表現有三個主要面向：第一，自僱開店創業者增多，小店面出租或成交順利；第二，建商以去化手上新成屋案為目標；第三，中部台商夾陸資入台「投金探路」，炒台股、目標收購市區建地、店面、商辦廠辦、觀光用地。台中建築投資公會會長賴源釗說，台中建商目前以銷售新成屋案為主，520新推建案數掛零。

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