台 中 地 產 X 檔 案

景氣低迷，百業蕭條，過去房市大好時，很多人一擲千金裝潢，動輒百萬的預算，讓不少設計師賺的笑不攏嘴，不過，金融大海嘯過後，不少富豪階級資產大縮水，豪宅市場大不如前，一般民眾裝潢，更是能省則省，為了接單做生意，很多設計師現在開始接一些小案子，就算只有三、四十萬的預算，也願意畫圖設計，不少購屋族也連呼划算！

■　裝潢預算下滑 設計師削價競爭

　　景氣大好時，千萬豪宅搭配百萬裝潢，是很多富豪階層的基本居住要求，不過，隨著豪宅景氣下滑，很多單坪上看百萬的房子，根本乏人問津，房市的不斷下滑，連帶影響了下游的設計產業，很多設計師現在根本接不到案！就算有客人上門，常見的裝潢預算，已經下修到60~80萬左右，但精明的消費者，現在算盤打的更精，不但貨比三家不吃虧，更是能殺就殺，讓不少設計師私下大呼生意難做！

　　在室內裝潢一片哀鴻的情況下，不少設計師出現削價競爭的情況，以輯室內設計師李湘亭說，過去半年多來，生意掉了將近三成，在案子越來越少的情況下，很多同業紛紛開始接預算較低的設計案，「就算是只有三、四十萬的小案子也不得不接！」

■　錢花在刀口上！ 簡單裝潢少木作

　　室內設計成為買方市場，讓不少消費者有了更多議價空間，相較之前，消費者更可以花少少的錢，享受更有設計質感的裝潢，就算不找設計師畫設計圖，也能找工班議價，減少裝潢支出。

　　不過，李湘亭建議購屋族，就算設計預算有限，寧可簡單選擇如天花板、地板等重點部位，找專業設計師裝潢，因為工班只懂得用最簡單的方式裝潢，但不同的房子，有不同的設計方式，尤其現在的集合式住宅，多數都有大型樑柱，如果沒有設計師的巧手包裝，很難完整隱藏包覆。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

四月份國內房市呈現「價平量增」趨勢，房仲業者調查第二季購屋意願，自住取向的民眾仍以「結婚成家」為購屋的主要動機，高達23%；值得注意的是，有一成七的民眾打算「轉租為買」。 至於高達六成五的投資客表示，由於定存利率太低，資產投資不得不重新配置，抗跌保值的房地產是最佳選擇。

■　自住客：租不如買 投資客：抗跌保值

　　根據信義房屋第二季購屋意願調查，自住取向為主的購屋族群以「結婚成家」佔最多數，多達兩成三；依序是「改善區域品質」(21%)、「轉租為買」(17%)、「改善建物品質」(16%)、「工作因素」(12%)、「休閒養老」(6%)。 信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，房價經過半年來的下修，已經過了最重修正期，加上低房貸利率以及兩千億優惠房貸續撥，激勵不少租屋族興起「租不如買」的念頭。

　　至於以投資為主的購屋客認為，購屋的動機著重於「資產配置」(42%)、「定存太低」(23%)、「偏好投資不動產」(19%)、「擔心金融商品風險」(10%)、「好投資標的」(6%)。 這項調查顯示，高達六成五的投資客無法忍受銀行定存低利率，並且看好房地產抗跌保值的特性，因此計畫重新配置資產投資。

■　四月交易量漲兩成 北市均價一坪42.2萬

　　此外根據台灣房屋資料顯示，四月份整體成交量成長20.3%，尤其以高雄市交易量大幅飆漲三成三最驚人，台北市以及台中市的成交量，僅微幅上漲6%左右。

　　在成交均價方面，新竹縣市每坪房價上漲8.59%，從三月份一坪12.8萬，漲至四月份一坪13.9萬元。 成交量大幅成長的高雄市，房價不漲反跌，從三月份每坪房價平均9.2萬元，下修兩千元，四月份平均房價一坪九萬元。 台北市房價微調四千元，增至每坪42.2萬元；台北縣小漲五千元，從三月份每坪均價19.8萬元漲至20.3萬元。

　　台灣房屋首席總經理彭培業表示，今年第一季房市回穩，第二季也將呈現價平量增的趨勢。 針對陸資來台議題，商辦市場的確會受到「築巢效應」炒作發酵，但長期而言，外資來台設立辦公室，才能產生商辦市場的真正需求。

資料來源: 網路地產王     回首頁

低利、房價下修、政府優貸加碼，不少民眾紛紛考慮把定存投入房市，希望不讓辛苦錢變薄，不過專家要提醒民眾，千萬別被房仲舌燦蓮花沖昏了頭，購屋前一定要先考量房屋的生活機能、價位以及交通便利性，才不會買到賠錢屋。

■　生活機能佳 轉手性強

　　房仲業者表示，買屋首選地段，首選生活機能佳的的區域，最好不要距離商圈太遠，有便利商店或是大賣場的話，可以滿足生活之便；如果有公園等休閒公共設施或是醫療機構等更好。

　　另外就是要考量周邊有無學區，如果有知名國中小學加持，都容易吸引新婚小家庭青睞；而若有知名的高中、大學，則可替環境增添人文氣息。專家表示，生活機能完善的區域，不但抗跌，轉手性也強。

■　頂樓僅值三成 留心計價陷阱

　　除了環境之外，價格更是民眾考量的因素，因為人人都希望買到便宜的房屋，不過專家提醒，購屋時一定要看清楚權狀計算方式，雨遮、陽台、夾層、頂樓計算是否正確，曾經有民眾買了頂樓加蓋的房屋，明明權狀是４０坪，房仲卻告訴買方，由於使用兩倍的面積，所以付了兩倍的價格，事後才發現被騙。

　　房仲業者表示，頂樓加蓋的權狀不變，不過使用的空間確實較大，通常頂樓的價錢，會以每坪的1/3的價格計算，並不是以原價計算，民眾購屋要特別注意。

■　交通越便利 投報率越高

　　除了區域、價格要留意之外，房子會不會增值，最重要的就是有無交通建設，因為交通建設越發達的區域，越容易吸引通勤族與投資客的眼光，不但房屋增值性強，買屋出租的投報率也會比較高。

資料來源: 網路地產王     回首頁

永慶房仲集團發布今年第一季購屋趨勢調查，結果顯示全台高達六成民眾，打算在下半年進場購屋，這表示在房價下修以及利率超低的雙重誘因下，握有資金的民眾已經等待入市；不過仍有57%民眾認為，未來三個月房價持續小幅下跌。

■　未來三個月房價 57%民眾喊降價

　　根據永慶房仲第一季購屋趨勢大調查顯示，針對央行持續降息，減輕民眾購屋負擔，62%民眾表示的確提高購屋意願；政府持續加碼，增撥2000億優惠房貸，82%民眾表示如果現階段購屋，一定優先考慮申請優惠房貸。 至於哪一類型的房地產最能保值增值？ 一般住宅(43%)、店面商辦(42%)幾乎不分軒輊，最受一般民眾青睞，僅有一成四民眾選擇豪宅投資保值。

　　值得注意的是，儘管房市景氣略為回溫，全台仍有57%民眾認為，未來三個月房價會小幅下修，顯示整體經濟景氣尚未完全復甦。 永慶房屋總經理葉凌棋表示，今年第一季房市表現「價平量增」，建議賣方不宜開高、買方不應追高，否則可能導致築底盤整期拉長。

■　唱衰論 資金行情假象

　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰一針見血表示，國內房市低迷僅維持半
年，隨即買氣回溫，這是政府作多導致資金行情。 莊孟翰說，兩岸關係改善、遺贈稅降到10%、2000億優惠房貸、利率創新低，馬政府極力政策作多吸引熱錢投資房地產，引爆這一波資金行情。

　　莊孟翰表示，去年國內經濟成長率0.12%，預計今年下跌至-2.97%；平均國人GNP從美金17576元(2008年)縮水9.2%僅剩15957元美金；今年二月失業率5.75%，失業人數早突破六十二萬人。 諸多負面數據加上U型景氣理論，證實這波回溫僅是假象，房市將會再度下挫，呈現W型曲線。

資料來源: 網路地產王     回首頁

不是沒錢！就怕買貴了！雖然年後房市拉起一波小高潮，不過仍有不少購屋族認為房價會再跌，不過21世紀不動產總經理王福連表示，隨著國際救經濟政策展露曙光、低利效應股市回溫、政府加碼房屋優待貸款，種種跡象顯示，房市谷底已經來臨。

■　曙光乍現 房市難在跌

　　「如果股市在3600點之際，房市尚未到達谷底，那5700點更不可能往下跌！」王福連表示，隨著美國經濟露出曙光，科技產業逐漸取消無薪休假重返工作崗位，加上低利率政策奏效，資金流向房市與股市，讓年後房市衝出許久未見的熱潮，14日國內股市更一度衝上5800大關。

　　另外，優惠優惠房貸加碼2000億，讓房市更多了一道力量支撐，王福連認為種種跡象看來，表示房市谷底已經來臨。

■ 低點來臨 進場好時間
　
　　雖然房市谷底浮現，不過並不表示房價就此上漲，畢竟過去傷得太深，經濟尚未恢復元氣，目前房市呈現低檔盤階段，何時會回溫，還有待經濟全面復甦，由市場決定價格。

　　也就是價格低點出現，現在也正是進場購屋好時機，過去買不到的好地段都可能在現在撈到寶，王福連提醒，沿著交通建設與生活機能買屋準沒錯。

資料來源: 網路地產王     回首頁

經濟不景氣，投資客退場，誰來支撐房市？根據根據中信房屋調查統計顯示，有超過過半數以上的50歲銀髮族表示，受到低利影響，打算將資金轉投房市，中信房屋董事長特助胡佩蘭更認為，未來２年內，銀髮族將很可能是房屋市場的購買主力。

■ 自住兼投資 銀髮族成購屋主力

　　根據中信房屋今年第一季調查數據發現，在50歲以上消費族群中，每兩個人就有一個人有意在近期內購屋（52.21%），其中尤以台北市（佔24.76%）、台北縣（佔23.73%）的50歲以上族群最甚，這些族群之中扣除日常所需開支後的可支配所得逾100萬以上者，即有35.59%，手上的資金可說相當充裕。

　　胡佩蘭分析，由於50歲以上的消費者社經地位相對較高，而且累積了相當程度的經濟實力，有不少會為了子女成家，或為退休後生活作準備，而現在正面臨低利率時代，所以越來越多人運用房地產作為理財投資，而手上資金充裕的銀髮族很可能就是未來主要的購屋主力。

■ 500萬上下透天厝 銀髮族最愛

　　而調查也發現，銀髮族偏好總價在300-500萬元的產品，佔27.97%最多、其次為500-700萬佔22.88%、最後才是700-1000萬佔19.49%；而房屋類型而言，透天厝的偏好最高佔40.68%，次為電梯大廈33.05%；需求坪數則是35-45坪佔37.29%與25-35坪佔27.97%。由此推算500萬左右的透天厝，受多數銀髮族青睞。

　　中信房屋胡佩蘭補充，50歲以上的購屋族準備三成以上的自備款者就佔41.53%，充份證明了購屋實力，再加上本身的人生與房地產經驗，普遍自認為議價能力至少有七折空間，遠高於其他較低的年齡層。

資料來源: 網路地產王     回首頁

台中七期周邊的黎明商圈一向受到投資人與自用客層的雙重肯定，在這波回檔當中，房價稍微回落就有人承接，這區段近在七期邊上，交通流暢，商圈成熟，市場、學校、公園、醫院樣樣不缺，與七期豪宅比價，1/2~1/3的房價比例，更顯現商圈房價的「便宜」，商圈內不論中古屋和新成屋個案表現皆為亮麗，買方殺不下去，成交價量齊揚，成為光復台中七期豪宅房價的亮點。

■ 補七期生活機能之不足 黎明商圈準豪宅站上2字頭

黎明東街與公益路二段口的新成屋案『水硯哲園』專案總經理劉建宏表示，最近撿到不少豪宅客，這些自用型客人相當滿意黎明商圈的便利性，惠文學區的指名度也替這個商圈加分不少！群森房屋立業店東吳茂楚直言，孩子就讀惠文，天天接送當中我體會出來黎明商圈之所以大受歡迎的原因！因為高檔，七期豪宅幾乎都是零店面，少數店面租金也高不可攀，七期很缺商店，生活反變得不方便，平凡幸福的生活只有在黎明商圈找得到。

■ 經濟局勢趨穩 七期豪宅要反攻

一位七期投資客觀察指出，七期某些指名度很高的建商將會在五月份自辦一項『限量競價標售豪宅』，標的物在新市政中心綠十字園道上，估計至少一戶要二億元起標。從黎明商圈的準豪宅三月份單價站上20萬元以上與競標活動出現，顯示豪宅翻多的意味，有實力的自用客層置產意願突然轉強，而且都指名購買，台中房市的第一隻燕子可能在五月天會飛回來了。

資料來源: 網路地產王     回首頁

資料來源：中時房地產     回首頁

台灣三月份經濟疲弱現象明顯減緩，股市表現尤其亮麗，創下十個月以來最高，台灣股市與房市一向俱有高度連動性，股市強勢有助最近全台整體房市成交量擴大、房價盤跌趨緩。根據台中售屋案場資訊，新成屋個案成交數量小幅增長，自住客為主流的逢低買盤最為積極。中部業內人士分析認為3項因素激勵了台中房市表現，低利率房貸引導買氣、熱錢攻台股市回溫激勵消費信心、4月3日台中升格案上演長期利多。

■ 台中市區優質商圈成唯一購屋熱區

總的來說，台中房市在2月與3月上半個月是「看多買少」，3月下半個月卻有顯著的進步，尤其位於勢區優質商圈的新成屋個案表現不俗，從南屯黎明商圈的1500萬元總價的準豪宅，到北區學士商圈、中友商圈的1~4房首購屋個案都傳來好成績，顯示建商與購屋族的價格折衝已進入「妥協期」，購屋族不再亂殺價，建商也用「減價」做出回應，雙方獲得共識，成交比例大為提高。台中民眾選購房屋時，出現重視市區輕忽郊區的現象，對優質『市區商圈』更有偏好和安全感，這種發展趨勢值得注意。

■ 縣市合併升格過關！ 料台中房市噴出行情

立法院今(4月3日)三讀通過地方制度法修正案，台中縣市待行政院核定即可升格為院轄市。攸關大台中發展前途的大門已開，台中房市前景看俏，是否藉此拉抬低迷的豪宅市場？專賣七期豪宅的仲介業者直言，有商機有活力的國際級大都市才能吸引更多頂級客層定居，升格晉級為台灣三大都會，是台中脫胎換骨最關鍵的機會。經費充足能做大刀闊斧的建設，創新都市價值與商機，同國際城市緊密接軌，財富聚集台中市，房地產價值水漲船高包括豪宅市場也會擴大，台中做為大都市的格局已經確立，是市民的福氣，更算是台中房市包括豪宅市場最重大的利多！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

三月春暖花開，股市明顯回溫，吸引更多投資人下海賺錢，日成交量動輒千億元之上，股市的春燕已回巢了，那房市的春燕回來了嗎？證券業者認為，若股市能持續反彈走穩，投資人賺到錢，資金或有機會再流入房市！不過，台中房產代銷業卻坦承，中部房市「足冷」春燕不來了，表面上看屋人氣好像多一些，但業績實在不理想，主要是台中成屋市場供過於求、房價持續看跌所致。

■「愈賣愈低」疑慮未除 購屋族反不急於出手

代銷業者徐志彰直指，新成屋市場成交怠速的主因，第一守價，中部多數業主口袋夠深，不積極回應顧客降價要求，其次利息維持低檔，新成屋個案的土地與建築融資利率2%，自認熬得過這波不景氣；第三買方看空房價，多數購屋預期族建商會「凍未條」而「愈賣愈低」。

徐志彰憂心表示，業主不降價，買方也不急，雙方僵持造成冷市。只怕將來利率調走高到4%至5%以上，或景氣低落失業續增，撐不下去的人更多，屆時房市會更令人擔憂。

■ 憂通縮轉通膨 房價跌勢終結

詮佳建設董事長李欽泗審慎樂觀指出，這波金融海嘯導致的不景氣很不尋常，舉世無人有經驗值來做對應，不過，台幣錢變薄了是事實，對照台灣房市多次起落現象，如今台灣錢滿為患，很可能通縮後很快會有通膨，房價跌勢有望提前終結，若經濟基本面表現不惡，房價上修力道會更強。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣差，購屋族態度觀望，房仲店頭為了拉抬買氣，把腦筋動到了舊客戶頭上！有房仲斥資上百萬元，將客戶名單建立了資料庫，希望利用電腦快速配對的方式，從舊客戶中迅速找到目標庫戶，工作效率提升2成以上！

■ 房市觀望氣氛濃 房仲瞄準舊客戶

　　「假設一個房仲有口袋10個客戶，3000個房仲就至少有3萬筆資料！」住商不動產總經理陳錫琮表示，只要適時掌握這些有購屋意願的就客戶，成交機率就很大，「目前資料庫中有10萬筆資料，未來可望達到50萬筆！」

　　陳錫琮表示，因為受到金融風暴影響，購屋族下手停看聽，房仲轉往舊客戶或是曾經看屋的購屋者開發，有了客戶資料庫，房仲不需要耗費大量時間去翻資料本逐筆找尋客戶資料，利用電腦就可快速瀏覽，省下不少時間，而經營有買賣經驗的客戶，成交機會也比較大。

■ 資料快速比對 效率提升2成

　　房仲人員可直接利用電腦快速比對買方需求，讓客戶資訊透明化，而有陌生客戶看屋，也直接將資料鍵入資料庫內，讓房仲人員在找尋房屋時的交易買賣時，產品的需求點將會更準確，與過去掃街抄電話相比，效率提升了2成。

　　此外，系統資料庫也替房仲管理客戶，有符合客戶要求的物件，也可以直接利用電腦系統發送簡訊，更是省下許多時間成本。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

中古房市雖然已見回溫，但不少購屋族還在觀望，就怕房價還會再降，等待最低點浮現。台灣不動產交易中心總經理李同榮認為，最壞的時間點已經過去，「房價將在第四季觸底，而價格最多會比現在下修約15%！」

■ 房市健康調整 李同榮:第四季觸底

李同榮預估，2009上半年房價仍走跌，不過第四季左右，台北市的房價將會率先觸底反彈，其中除了預售屋開價行情較高外，中古屋呈現相對抗跌的局面，「但這波觸底後，是否代表房價會反彈？則要視經濟景氣的復甦狀況！」

而購屋族最關切的房價還會跌多少？李同榮表示，從去年第二季高點以來，全台房價平均都有一到兩成的跌幅，在房價觸底前，約還有15%的價格下修空間，因此，除了目前市場主力的首購族外，第三季換屋的購屋潮可望湧現，而這一波房價的跌幅，李同榮更樂觀認為，對市場做健康的調整，有助房市未來發展。

■ 第二季看屋 第三季尋屋 第四季購屋

年前買方觀望、賣方惜售，雙方對價格的差距，年後終於逐漸出現共識！因此，李同榮建議有意購屋的消費者，不妨在第二季開始出來看屋，第三季左右可以積極尋屋，選擇相對抗跌與保值的區域，第四季房價將築底，在最接近底部形成的時候完成購屋。

李同榮提醒，房價下修時，大家都想買在底部，問題時沒有人能完全精確的預測底部到底何時浮現，只有隨時注意經濟情勢的變化，才能跟著隨時應變，選擇最佳進場時機！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

央行連連降息，房貸利息創下史上新低點，房價比起大台北地區相對便宜許多的的中南部房市，購屋效應率先發酵！根據永慶房仲集團資料顯示，台中市部份均價為7.9萬，高雄市8.4萬，成交量分別成長了3成與1成。

■ 豪宅下修2~3成 台中買氣發動

二月份台中市的成屋市場一掃上個月的陰霾，呈現「價平量增」的走勢，平均成交單價為7.9萬，成交量較上個月成長約3成，顯示年後買氣的確有回溫的跡象。

永慶不動產董事長廖本勝表示，屋主認知到未來一年內景氣難有起色，願意在價格上做較大幅度的調整，是促成二月份成交量增長的關鍵！以台中7期的豪宅區為例，二月的成交價與去年最高3、4月相比，平均下修了2到3成；而低總價物件部份，不少首購族趁著政府優惠房貸還有額度，進場挑選300萬左右3房有車位的產品，把握機會晉升有巢階級。

■ 高雄房市回溫 定存族轉店面投資

平均成交單價8.4萬的高雄，二月也出現逐步回溫的現象，成交量較1月小幅成長了約1成。「另一個比較值得注意的現象，是買店面投資的民眾增加了！」廖本勝指出，央行降息侵蝕定存族的收益，愈來愈多的定存戶乾脆把錢轉到不動產上，重新規劃手中的資金，看的是中長期的穩定租金收益，以求資產不再繼續縮水。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房市買氣冷，不少房市專家都認為，這是因為市場信心不足，而根據國土規劃及不動產中心第四季住宅需求動向報告也指出，目前台灣五大都會區的購屋綜合信心指數，已經降到50分，創下92年第二季以來的新低點！

■ 買賣價格差距仍在 潛在購屋族仍觀望

購屋信心從上季出現反轉後持續下修，近期與未來房價信心分數，都呈現看跌狀態，其中以台北縣與台中縣、市，對房價信心更顯不足，政大地政系教授張金鶚分析，「這隱含現有房價可能因買賣雙方認知差距過大，而有強烈下修的壓力！」

但房價到底還能下修多少？從住宅需求的角度來看，約87%的購屋搜尋者，看跌第四季房價，這意味著在這群潛在購屋族眼中，房價還有下跌空間，他們認為近期房價平均下跌幅度約為20.2%，但未來還有23%的下跌幅度，換言之，這些還在觀望的潛在購屋族認為，房價未來還有一波跌幅，他們短期內進場的可能性也大為降低。

■ 議價空間增一成 物件搜尋期少0.6個月

潛在購屋族群還在停看聽，但第四季已經購屋的消費者，卻出現搜尋物件期較上季減少的情況，第三季平均看屋時間長達6.2個月，第四季卻只要5.6個月，值得觀察的是，平均議價空間，也從上季的9.8%，增加到了10.2%，這表示賣家讓價，的確讓市場小幅回溫。

此外，已購屋的消費者中，首購自住的需求持續增加了六倍之多，也創下92年以來的新高紀錄；而法拍屋市場的需求量也出現增加趨勢，張金鶚提醒，「這可能是房市下滑的警訊！」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

儘管最近房價已經出現鬆動，看屋的來客也明顯增多，但市場上仍呈現看多買少，觀望氣氛濃厚的味道，台灣房屋總經理周鶴鳴說，觸底時間還是要看房價回跌的程度而定，「至少得比去年高點跌個2~3成，才算合理行情，房市也才會開始觸底回升！」

■ 房市回春！底部約在今年第二、三季

　　周鶴鳴以92年ＳＡＲＳ後的情況為例，之後房市行情一路看漲，至今走了近五年的多頭市況，投資客個個賺的荷包滿滿，現在行情下滑，顯示房價已經出現過度不合理的漲幅，不過房價要跌回92年的價格，已經不可能，因此，周鶴鳴認為，目前最合理的跌幅，約落在94年左右的房價，也就是取高點與低點的中間值，「比去年高點跌個2~3成，房市也才會開始觸底回升！」

　　以目前的房價來看，已經比去年的高點將了約一到兩成，推估下來，房價應該還有衣到兩成的跌幅，才有可能催出買氣，也讓購屋族開始心甘情願拿出現金買房子，「而從目前的買氣與市況看來，時間點應該約落在今年的第二、三季左右！」

■ 好物件不寂寞 不用降價也一屋難求

　　不過，周鶴鳴也提醒購屋族，如果一定要買在最低點，小心得不償失！「現在已經是相對低點，手握現金的人，已經可以考慮進場！」周賀鳴說，房地產是不可替代的商品，根據二八定律，約有兩成的人，會在房市相對低點先進場，而這些口袋較深的買家，通常比較在意購屋品質，換句話說，剩下八成的人，會等房價底部浮現才購屋，「但這個時候好的物件已經缺貨，消費者可能會面臨有錢也買不到好房子的窘境！」

　　好區位的物件永遠不寂寞，只要可替代性低、釋出量也低的房子一釋出，幾乎就立刻被相中賣出，「以台北市為例，鄰近信義與東區商圈的國父紀念館附近，不但生活機能成熟，捷運幾乎就在門口，呈現供不應求的客層，根本不用等房價跌，成交一樣搶搶滾！」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣冷颼颼，過去被視為預售屋重要檔期的329，今年卻出現空前冷清，去年總銷2200億左右的預售屋推案量，今年只剩900億，大幅萎縮了近六成之多，信義房屋代銷事業部延展組主任劉東秉說，「這應該是史上最冷的329檔期！」

■ 預售屋看跌？劉東秉:還會更冷

　　劉東秉說，除了上市櫃建商必須推案，才會有財報數據之外，不少小型建商現在都選擇韜光養晦，按兵不動，因此，今年329的推案量少的可憐，「可以預見的是，預售屋價格可能又有一波小跌的空間！」

329檔期這麼冷，劉東秉分析，不代表購屋需求已經消失，主要是因為目前市場信心不足，購屋族都寧可把錢放在口袋裡，也不願意拿出來買房子，因此，建議消費者，把今年當做功課年，多花點時瞭解市場與行情，隨時準備進場購屋，「而今年的預售屋銷售數字，可能還會比去年更差！」

■ 自住客撐場 2~3房產品成主力

　　329買氣不振，就算勉強推案的建商，也在產品上做了大幅調整。過去常見的大坪數產品，現在全變成票房毒藥，銷售的主力產品變成2~3房，房市多頭時，包括三重、板橋等次級地段推出的大坪數豪宅，現在全都被打入冷宮，買氣冷冰冰。

此外，投資客退場，今年仍然是自住客撐場的局面，不過劉東秉分析，因為景氣實在太差，消費者對建商的信心也缺缺，過去以預售屋為主的大台北房市，現在出現更多「先建後售」的成屋案件，值得注意的是，過去成屋市場多是集中在區位較偏遠的次級區域，購屋族群也屬於經濟能力較差的低階購屋族，但最近連中高階購屋族群，關愛眼神也逐漸轉向成屋市場，「這顯示預售屋市場的空間，已經越來越狹窄！」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

過去329檔期，被視為預售屋的重要旺季，但今年卻一片冷清清！住商不動產總經理陳錫琮表示，受到景氣影響，裁員減薪不斷，民眾購買的能力與信心不足，329檔期的預售案量大幅縮減，加上降幅有限，預售榮景不再，反而是年後中古屋的交易量，可望高於預售屋市場！

■ 預售屋市場 每坪可望降2~3萬

　　陳錫琮表示，329房市受到景氣影響，買氣大幅衰退，而其中預售屋的買氣會更低迷，因為民眾普遍看衰預售屋的後市，加上建商得以延後推案，所以今年329的預售屋市場，將會出現空前的低迷。

　　除了量縮之外，預售屋的價格也勢必往下修正，只是下滑的幅度仍有限，每坪大約只下修2～3萬，陳錫琮表示，由於於前幾年建商取得的土地成本相當高，而且手中有大量餘屋尚未售出，加上現在融資的利息相當低，因此，短期之內，預售屋價格大幅下修的機率不高。

■ 預售屋市場急凍 中古屋出頭

　　反觀中古屋市場，陳錫琮認為，因為中古屋的屋主是獨立個體，一棟100戶的大樓，只要有１戶破盤，整棟大樓的房價就會跟著下跌，所以中古屋下修的空間比預售屋大，而在預售屋沒信心、新成屋房價居高不下的情況，有需求的購屋者，將轉向議價空間大的中古屋，陳錫琮預估，329的中古房市交易量將超越預售屋市場。

　　陳錫琮認為，第一、二季的中古屋會因為屋主拋售而出現修正，而到了第三季後，中古屋可望吸引逢低進場的換屋族，或是定存轉投資的客層進場，中古屋市場可望在預售屋市場急縮的情況下率先復甦！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

根據台中市都發處與台中市建築公會統計，2007全年台中推案總額1755億元，創10年新高，而2008年減少為1000億元，不過今年329檔期推案卻大幅萎縮約只剩100億元！

■ 低利時代來臨 轉租為買等於儲蓄

　　目前建商多以舊案新包裝、撤銷新案、停工、轉售土地或休息退場等方式對應困局，329建案大減量，未來的新屋供給變少，對去化餘屋大有幫助，讓中部房市朝正向發展。

　　雖然景氣衰退，主計處預估今年GDP負成長2.97%，有購屋需求的人仍不少，這群人若能善用史上最低利率，轉租為買增加正資產，減少現金支出就等於賺錢；而退休族群更關心「錢要能滾錢」，不能坐吃山空，本月份股市成交量常在700億水位，很明顯投資性資金已經下海了，根據經驗法則，股市會提前反映經濟現實，一旦股海賺錢，房市連動好轉，也是觀察指標之一。

■ 逢低買進！置產保本最穩當

　　但實際訪察台中首購案場銷售情況，業者雖然已經加碼送裝潢、送家電，甚至降價做誘因，成交率卻不理想，除了自備款不足與個人信用不好有關，「想等低點再買」的觀望氛圍四起，成交量始終不見起色！資深代銷業者提醒消費者，15年來，台中市的大樓價格漲幅都不大，「現在利率超低，買房子自己賺租金的確很划算！」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房地產未來景氣看不清，土銀大幅緊縮房貸，其中對於小套房、偏遠地區、餘屋量大的地區，嚴格要求控管房貸風險，未來在房貸難申請情況下，恐會影響區域房價。

■ 套房、偏遠地區 成房貸毒藥

　　由於住宅違約率上升，金管會發函各銀行停辦高風險的指標，其中包含主面積低於15平方公尺、偏遠地區、環境複雜、餘屋量大區以及套房申貸的量大區，
明顯看壞套房、偏遠、餘屋量大地區的房價，未來在房貸申請不易的情況下，很可能會影響買氣，而造成房價下跌。

　　台灣房屋不動產研究室經理古景良表示，套房產品在過去房貸緊縮下，已經脫離市場主流，所以影響不大，反觀部份過度炒作的區域，實際的價值跟不上房價，影響將會最深。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，除了偏遠區域房貸緊縮之外，銀行對於購屋者的還款能力也更嚴格審查，未來民眾買屋不是有錢就好，維持良好信用紀錄，銀行才願意借錢給你。

■ 精華地區 領漲抗跌最好貸

　　徐佳馨還表示，所以會選擇現在進場的購屋族，於購屋貸款成數的門檻調高已經有心理準備，所以緊縮房貸對於買氣影響不大，甚至部份精華區依然有８成的貸款成數，徐佳馨表示，景氣不好也是驗證房屋的價值最好時機，選擇精華區還是最安穩的購屋選擇。

　　另外，中信房屋江龍名也提醒購屋族，房貸緊縮的當下，購屋時一定要契約中加註，「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」的條例，防止申貸不過，賠了終身積蓄。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

曾經最紅火被喻為台中金磚4區的七期、八期、中科、國家美術館，碰上房市景氣下滑，開始掉漆失色！其中以真假豪宅混雜的七期，下跌情況最為嚴重；
去年上半年就購入的投資客叫苦連天，中科則受景氣之累，房市受挫；相較之下，以自住客為主的國美館與八期，行情相對穩定得多！

■ 七期真假豪宅充斥 供過於求去化慢

　　七期仲介業者分析指出，早期沒人想像得出七期會成為全國最大豪宅聚落，台中豪宅代銷業對豪宅市場，發展出獨門的階梯行銷模式。第一手買主即台商與特定投資群，從土地開發到預售期，就個案出資做股東，正式公開時宣佈銷售已破若干成數，烘托賺錢氛圍，旋即調高售價，一邊高調廣告，一邊做DS直銷給目標客層即有錢的親戚、生意上的人脈與外圍投資客，既神秘又順銷，整盤人跟著代銷一案接一案做。

利之所在，吸引更多建築同業加入搶錢行列，七期抵費地搶標成單坪200萬元，預售價隨著成本喊到60~70萬，不過，旁邊卻有殺聲陣天，只賣2字頭的豪宅成屋個案！真假豪宅充斥七期，買方難辨，許多物件被轉售數次，去年上半年買的人就住高點套房！

■ 八期、國美館自住客居多相對穩定

而在西屯中科，造鎮式的美套房、中小坪住宅強烈吸引想賺租金的包租公和基層員工，但景氣太差中科失色，房市受挫嚴重，但仲介業者認為，「景氣好轉後，七期與中科仍然強勢，買方宜多加留意逢低進場時機！」

從供給量觀察，國美館附近建地稀少，新大樓戶數不多，八期限低密度開發，別墅為產品主力，客層多為自用，投資客佔極少數，兩者房價比七期缺乏操作題材，如此一來兩區行情反而掉得少，顯得相對穩定。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】