台 中 地 產 X 檔 案

12月一向是房市旺季，加上今年過年提早，但買屋過年的熱潮卻不如以往，中、南台灣的房事，不約而同呈現「量縮價平」的趨勢，台中市住宅平均成交單價為8.0萬元，與上月持平，而成交量則是萎縮了一成五，呈現「價平量縮」；高雄市成交均價為每坪8.5萬元，成交量則減少一成左右。

　　永慶不動產董事長廖本勝表示，台中市十二月份的成交物件以一般的住宅產品為主，高總價產品買氣持續低迷，尤其是七期重劃區的高總價住宅，目前的價格大概比年初高點時已經下跌了二~三成左右，但是買氣依舊低迷；而高雄市部分，十二月份的買氣仍在，但是由於買賣雙方對價格的認知差異仍大，因此成交量持續萎縮。

　　「目前住宅市場上並不缺乏買方，只是買方出價較為保守！」廖本勝表示，目前買方出價大概都是開價打7折左右，但是賣方可以接受的價格僅約折價一成五左右，因此買賣方間仍舊有一成五左右的價格認知差異，而從高雄市十二月份的成交物件大部分都是各產品類型中開價相對便宜的物件也可以發現，目前市場的確是「低價為王」的時代。

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內政部統計處公布最新2008年11月買賣移轉棟數為2萬3253棟，比10月大幅減少14%，而累計1~11月買賣移轉棟數，只剩下35萬276棟，以此推估，2008年買賣移轉棟數，不但是5年來首度跌破40萬棟，成交量更可能跌破38萬棟的關卡，信義房屋預見，「2009年上半年房市交易量，可能持續維持低檔盤整！」

■ 景氣冷！2008買賣轉移數創新低

　　隨著景氣趨緩、雷曼倒閉等金融風暴衝擊，加上國內無薪假、失業率增加等因素衝擊，整體房市交易量也直直萎縮，以單月的房市交易量來看，2008年從5月以後，幾乎呈現每月遞減，而8~10月交易量看似有初步止穩跡象，但隨民眾對經濟不景氣感受愈來愈強烈，交易量在11月又呈現下滑，較5月高檔時下跌了45%，信義房屋企研室預估，今年全年度將跌破38萬棟，已經回到2003年時的水準。

　　信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，今年下半年房市交易量呈現斷層式的快速修正，以今年上半年為基準，平均1~6月每月成交量為3萬5169棟，但7~11月平均每月僅剩下2萬7853棟，平均下半年每月就較上半年少了2成。而主要都會區中，除了台北縣交易量縮減幅度較小外，其餘各縣市下半年平均單月交易量，都較上半年減少超過2成，其中台北市就減少高達28%。

■ 買賣認知差距大 2009房價待盤整

　　根據香港中原地產所發布的中原城市領先指數顯示，當地價格指數由今年3月第2週73.98的高點，至12月第3週已明顯修正23%，只剩56.93，香港地產業者認為在價格明顯修正之下，明年第一季交易量應有回升的機會。對照香港經驗，蘇啟榮指出，反觀台灣住宅成屋單價由今年3月的27.38萬，下修到12月的23.38萬，跌幅約為14.6%，「當價格修正幅度未達買方認同水準，交易量很難馬上回溫！」

　　目前國內賣賣雙方價格認知差距仍大，加上外在景氣短期看不到好轉跡象，明年上半年除非價格明顯修正、吸引近半年來抱持觀望態度的買方進場購屋，否則交易量仍將維持低檔，而2009年預計上路的青年安心成家方案，若有效結合現行的政府優惠房貸，在房市不景氣中，有機會帶動首購或是第一次換屋的需求動能。

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景氣急凍，房市也跟著冷颼颼，展望2009，大家都在問，低迷的房地產到底何時春暖花開？綜合房地產業界的不同看法，一致都認為景氣雖然還沒到底，不過房市會在明年先觸底反彈，價錢也恐怕還會再跌，這對觀望已久的購屋族來說，可說是一大佳音！

■ 房市回春不遠？趙藤雄:看好明年第一季！

　　房市景氣到底何時回春？遠雄建董事長趙藤雄預估，1~2個月內房價將回歸理性，而明年第一季三月左右，房市就會落底！

　　趙藤雄分析，近幾個月建商紛紛放慢推案腳步，只剩三分之一的人在推案，「雖然大家都認為，景氣要到下半年才會反轉，但房市會先回春！」趙藤雄估計，時間大概就在明年第一季的三月左右。

　　「最近看房子的人變多了，代表購屋的市場需求還是存在！」趙藤雄信心滿滿的表示，現代人對住宅的大小、品質要求提高，加上房子老舊就必須面臨安全結構問題，而不得不換屋，加上土地越來越少，都更計畫又緩不濟急，因此，趙藤雄評估，在供給量越來越少的都會區，房價會先回升反彈。

■ 房市下修 劉天仁:農曆年前後落底

　　面對低迷房市，中信房屋副總經理劉天仁則認為，最壞的時間點已經過去，整個房市「將在春節前後落底」，建議購屋族現在出來看房子時，先鎖定特定有興趣的區域下手，「開始看、慢慢看」，一定有機會以合理的價格，買到自己想要的房子！

　　太平洋房屋行銷部經理鄭國英說，以仁愛路豪宅帝寶為例，三、四月單坪的行情價還有150萬，但在這波房價修正後，已經出現80萬的市場價格，「這代表現在已經是進場好時機了！」

■ 2009房市回春？馮其義:第三季是關鍵

　　展望2009年，永慶房仲集團總經理廖本勝預估，2009年上半年交易量能不易有明顯的成長，不過應有機會築底，下半年隨著三通效應的發酵及國際經濟情勢的好轉，自住型的購屋者進場，擴大成交量，房市可望回溫。

　　信義房屋認為， 2009年房市無疑是個買方市場，餘屋量大的區域，明年交易將由買方主導；而原本是新成屋交屋年的2008年，由於部分屋主還未認清房市的激烈轉變，預計明年對於價格可能不再高度堅持，信義房屋預期，明年上半年經濟景氣仍在探底，2009年下半年會比上半年好。

　　信義房屋協理馮其義更直言，很多業界人士為了信心喊話，頻頻釋出房市已經落底的訊息，但在經濟情勢尚未好轉，加上台灣自有住宅飽和的現況下，「恐怕離觸底反彈還有一段時間！」而明年第三季，馬政府上任剛好一週年，各項利多的效應才可能開始陸續浮現，馮其義說，屆時房市能不能有起色，將是最關鍵的時間點！

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房市大起大落的2008年，預估全年件數可能不到38萬件，僅稍高於92年SARS當時的水準！展望2009年，房仲分析，已經接近完工的內湖線與重劃區，將是明年的當紅炸子雞，而利率下修、房市下跌，2009不但是自住客進場購屋的好時機，兩岸三通的利多，更是商用不動產的重要起漲題材！

■ 接近完工！2009內湖線、重劃區當紅

　　串聯2大園區的捷運內湖線，帶動近年內湖房市價格飆漲，2009年中就要正式通車，屆時與捷運木柵線相連接，成為貫穿文山區、大安區、中山區、內湖區、南港區的重要捷運幹道。

　　而近年房市火熱的重劃區，都陸續邁入開發成熟期，包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等，明年內湖五期重劃區也有先前預售大樓將陸續交屋，台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區，可望進行開發推案，不過目前預售案房市轉冷，可能打亂開發商在重劃區推案腳步。

■ 展望2009 張欣民:房價全面打八折

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民，則以電影1895的數字，預估2009年的房地產成交量，會減少「一」成，萎縮至34~35件，與2006年的高峰45萬件相比，相差10萬件之多；「八」指的是全國平均房價，將會全面打八折，張欣民表示，2008年房市走下坡以來，跌幅大約已經到達10~15%，明年跌幅將可能繼續擴大，全台房價跌幅也會拉大至二成，郊區跌幅將會高過市區，中南部跌幅高過台北地區；市場急凍，量縮價跌，房地產業也遭波及，張欣民認為，「九」成房地產相關從業界受波及，可能面臨裁員減薪；首當其衝的預售屋推案量，將會大幅減少「五」成之多。

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

　　根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示，首購及換屋需求的比重佔78%，而投資需求僅佔22%，永慶房仲集團總經理廖本勝表示，由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局，因此預期投資買盤仍將保守，自住型買方將持續掌握市場，民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段，多看、多挑、多比較各物件優缺點，趁勢拉大議價空間，選擇發展潛力佳的區段，並趁著低利時代，多加利用政府各種優惠房貸，大幅降低購屋負擔並大膽進場議價，一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率下修 2009逢低買進好時機

　　台灣近來頻頻調降利率，政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策，加上延長購屋貸款期限至30年等政策，對於購屋民眾而言，將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例，用政府優惠利率1.775%、20年期計算，每月本息支出24,765元，30年期每月本息支出僅17,925元，連2萬元都不到，再加上央行持續降息，對於一般雙薪家庭來說，將大幅降低每個月的購屋貸款支出，民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動2009商用不動產市場

此外，兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通，明年三月，兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU)，預計半年後兩岸金融機構將可互設分行，從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換，兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流，兩岸經貿關係才真正全面交流，台灣商用不動產的需求也將日益增加，也推升商用不動產的價格及租金收益。

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2008年台灣房市經歷了大震盪，2008年底終於有逐漸回穩的趨勢！根據住商不動產統計，12月比11月約多出一成的交易量，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，由於今年農曆年來得早，所以打算在農曆年前成家的購屋族也比往年提早退潮，加上利多的情況下，房價大幅度修正的起點，將從明年第一季開始。

■ 12月自住客當道 捷運週邊最受寵

　　徐佳馨表示，12月份的價格和量體上雖然不能和3、4月相提並論，但在自住購屋者的買盤支撐下，讓價格呈現出低幅度與個案修正，並未見全面性的價格大幅滑落。

　　而這些自住客大多是分布在北市的士林、北投與中山；台北縣的中永和、土城、淡水；台中市的南屯；高雄市的左營與三民等區域。值得注意的是，台北縣市仍以捷運通過的區域表現較為亮眼，顯示即使在大環境不景氣下，捷運通過與否，仍是購屋者下決定前的重要考量。

■ 第一季房價恐大幅下修 避險產品獲關注

　　徐佳馨指出，金融風暴的影響很難在短期內快速退去，大環境的不景氣加上沒有短期可見利多，明年第一季的市場寒冬將難以避免，而由於物件不斷釋出，將造成市場上選擇多、買方少的狀況，投機型與賣壓沈重區域價格將急速滑落，讓市場價格回歸基本面。

　　另外，市場上也出現值得注意的現象是，台北市內有幾筆高總價店面成交，在市場意義來看，顯示銀行利率跌跌不休，確實對一些資金擁有者產生了一定程度的恐慌，再加上店面議價空間拉大的推波助瀾下，臺北市的東區、士林以及台北車站周邊等精華區域的店面，將逐漸成為有錢人關注的資金避險天堂。

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內政部建築研究所今日(25)公佈97年第三季台灣房地產景氣動向調查，結果顯示房地產景氣與同時、領先指標都大幅下降，房地產景氣燈號七年來首度出現藍燈，政大地政系教授張金鶚表示，「房市真正的危機才正要開始！」

■ 景氣對策訊號 7年來首度藍燈

　　根據內政部建築研究所統計，本季房地產景氣對策綜合判斷分數是7分，較上季的10分相比，減少了三分，讓景氣燈號隨著氣溫，創下七年來新低點，而其中素地交易量指數較上季減少一分、住宅使用率較上一季減少２分。

　　政大地政系教授張金鶚表示，第二季初因總統大選結果使房地產市場出現短期的反彈榮景已經消失了，第三季回歸市場持續衰退的基本面，成交量萎縮，議價空間加大，房價信心分數創新低，法拍屋增加，房地產同時指標大幅下滑1.87%，來到100.88，讓第三季房市真正來到下修期。

■ 領先指標大幅下滑 2009房市恐難復甦

　　除了同時指標大幅滑落之外，房地產領先指標也不樂觀，根據研究結果顯示，房地產領先指標綜合指數為95.95，與上一季相比較下降2.59%，屬於大幅變動的狀態，這項結果將顯示未來3季後的景氣，也就是說到明年年底為止，房地產仍看不出復甦跡象。原因在於2009年房地產景氣展望，將隨著新成屋大量完工、法拍屋持續增加、失業率攀升以及減薪潮，導致房價負擔能力下降，而出現明顯下修，金融機構的房貸評估將會更趨審慎保守。

　　張金鶚說，雖然市場上有釋出降息、降稅等救房市政策，甚至大三通啟航等利多消息，但是仍擋不住經濟成長下修、失業率飆高、房市成交萎縮等多項利空，景氣持續低迷，由民眾買不起房子、建商賣不出房子的情況看來，房地產真正的危機才正要開始。

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2008年進入尾聲，這一年，台灣房市大洗三溫暖！從總統大選的預期心態，到全球掀起經濟危機，台灣房屋分析出十個關鍵因素，讓消費者一窺究竟，也提前為2009房市先佈局！

■ 二房風暴重挫台股 信心危機影響房市

　　美國「二房」風暴，美元走軟，油價反彈，經濟前景持續不樂觀，全球股市下挫。這波全球房地產景氣衰退過程中，起初是高油價引發通貨膨脹，導致民眾消費力下滑，然後就是連環的金融財務危機，直接引爆全球股市，而金融風暴嚴重衝擊到台灣股市，投資人不管投資在海外或是台股。

　　2008年11月消費者信心指數(CCI)調查的總數為50.00點，與去年同期的63.34點，跌幅高達26.68%，當投資者預期未來房市不佳、不看好的同時，信心也減弱，相對投資態度將更顯保守，也不願意再把口袋裡的錢拿出來，反而轉向寧緊抱現金，靜待市場變化，故投資環境惡化，連帶影響房地產的投資交易。

■ 股市波及房市 失業攀升挫買氣　

根據主計處統計，2008年11月失業率為4.64%，失業人數比10月增加3萬1千人。2008年下半年企業關廠歇業頻傳，失業率的增減，最直接的影響就是民眾將面臨無工作所得收入的窘境，連帶的對於購屋者購屋資金會出現趨緊的現象。

　　台股自520以後跌幅將近56%，其他國家跌幅更大，房市股市相互牽連，受到股市持續下滑的影響，房市交易量自七月開下修，房市正式從賣方市場轉為買方市場，直到接近年底，買屋的人數增加，買氣才可以稍微解凍。

■ 全球豪宅市場急凍 油價下修降原物料成本　

　　美國金融海嘯狂掃全世界，全球面臨資金流動性風險的問題，尤其是豪宅總價偏高，貸款金額也高，變現性差，因為豪宅客層較一般住宅少很多，另外，豪宅的退訂率也出籠，許多人寧可放棄千萬訂金，也不願意硬著頭皮買，未來房價跌價損失遠超過訂金損失，因此豪宅市場呈現急凍現象。　　

　　不過，在耶誕節前夕卻傳出房市一大利多，國際油價暴跌逾9%，重挫至4年來新低價位，直逼每桶35美元。低油價目前車市景氣有稍微回籠跡象，運送成本大降，使國際原物料大幅回檔，包括營建的鋼筋、水泥、砂石成本大降，蓋房子成本都大大降低。

■ 利率調降救房市 優惠房貸利多下猛藥

　　為了搶救經濟，央行下半年則連續採取5次的降息動作，銀行的降幅預計會介於0.35%~0.5%，目前一年期的定存利率為2.2%~2.15%，調降之後一年期定存利率會降到2%以下，年息剩下大約是1.5%上下。而可以稱為「房市火星塞」的利率不斷下降，有助於加速房市買氣。

　　政府更推出振興經濟與房市政策，如降息、房貸戶20年可延展至30年、2000億優惠貸款、住宅政策補貼方案、青年安心成家專案等多項低利優惠貸款政策。降息一來減少法拍屋爆量，另一方面減輕企業融資的壓力，期待低利率將銀行爛頭寸逼出，藉此活絡整個金融市場，達到拯救股市房市的目的。

■ 交通改變房價走勢 大三通效應發酵

　　過去一年來，高捷紅線、橘線以及台北捷運南港東延段陸續通車，在房價上都有半年的預期通車行情，在不景氣之下，捷運站成了抗跌的票房保證。高雄紅線、橘線通車前半年，捷運站出入口的店面或路口三角窗店面，都被炒高近一倍以上；南港捷運東延段通車，拉近東南港和北市市中心的距離，南港站和經貿南站堪稱是南港未來最有潛力的雙引擎；另外，南港鐵路地下化之後，周邊的一些住宅房價也呈現逆勢抗跌，或惜售的心態。

　　而今年「江陳會」，兩岸簽署了空運、海運、郵政、食品安全等四項協議報告，過去繞道的航線截彎取直，而且開放兩岸金融機構互相設點，未來兩岸金融貿易交流將更緊密，房市自然也會有機會活絡起來。

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2009年的房市如何？美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民以電影1895的數字，預估明年房地產成交量會減少「一」成，全國平均房價會全面打「八」折，房地產業將有「九」裁員減薪，預售屋推案量則將會大減「五」成之多！

■ 交易量下滑1成 房價打8折

　　今年的成交量38~39萬件，張欣民預估，2009年的房地產成交量，會減少「一」成，萎縮至34~35件，與2006年的高峰45萬件相比，相差10萬件之多。「八」指的是全國平均房價，將會全面打八折，張欣民表示，08年房市走下坡以來，跌幅大約已經到達10~15%，明年跌幅將可能繼續擴大，全台房價跌幅也會拉大至二成，郊區跌幅將會高過市區，中南部跌幅高過台北地區。

　　市場急凍，量縮價跌，房地產業也遭波及，張欣民認為，「九」成房地產相關從業界受波及，可能面臨裁員減薪；首當其衝的預售屋推案量，將會大幅減少「五」成之多。

■ 2009年房市 地產業者最大考驗

　　張欣民表示，自2003年開始，房地產起漲，掀起歷年來最長一波的多頭景氣，許多相關業者都有不小的獲利，口袋夠深，要挺到08年底是沒問題的；不過，2009年在整體市場萎縮、價格下跌以及預售案大減的情況下，將會連帶影響相關產業，2009年對於房地產業者來說，將會是最大考驗的一年，張欣民也強調，這是房地產復甦之前的必經之路。

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根據內政部營建署第3季「台灣住宅需求動向季報」資料顯示，第3季全台已購屋者買房子的動機，約56﹪是首購自住， 28﹪是為了換屋自住，剩下接近16﹪才是為了投資，可見首購族群仍為市場主流，換屋自住需求遞減。

■ 危機入市 中古屋成市場熱門

　　太平洋房屋李珠華副總指出，以目前的低利率環境，買低總價、訴求2房或小3房的小宅，確實比租屋划算。若以地區來分，北市換屋買氣縮手、首購比重逐漸增加；而北縣、桃竹縣市、台中縣市和高雄縣市首購比重更都是接近6成。其中，全國已購屋者約有45﹪買中古屋、35﹪買新成屋、18﹪買預售屋，證明中古屋是全國購屋者首選。

　　再進一步了解購屋動機，李珠華指出，在北市第3季中，購屋的人主要還是以首購自住為主流，台北縣、桃竹縣市、台中縣市和高雄縣市皆是。

■ 考量自身條件 年底到明年首購好時機

　　李珠華指出，對於有意購屋的自住客及長期持有投資、保值、升值者，現階段貸款支出比前3季降低了許多，如果沒有趕上前一波房價飆漲前買屋，今年年底及明年上半年，將會是逢低布局的最佳時機點。

　　建議消費者先評估自住的需求，以及是否已經有足夠自備款足夠，並評估每月付貸款的能力是否穩定且足夠，如果條件都符合了，又碰上價格合理的房子，就是逢低進場的最佳時機！

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房市大起大落的2008年，1~10月全台建物買賣移轉件數為32萬7,023件，相較去年同期34萬7,521件，下滑幅度5.89%，已連續兩年呈現衰退，預估今年全年件數可能不到38萬件，僅稍高於92年SARS當時的水準！展望2009年，永慶房屋認為，在自住客撐場下，房市明年下半年可望落底回溫，而利率持續下修、兩岸三通的效應，以及富裕階層轉投不動產投資等四大趨勢，都將是明年房市能否翻轉的重要關鍵！

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

　　展望2009年，永慶房仲集團總經理廖本勝預估，2009年上半年交易量能不易有明顯的成長，不過應有機會築底，下半年隨著三通效應的發酵及國際經濟情勢的好轉，自住型的購屋者進場，擴大成交量，房市可望回溫。

　　根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示，首購及換屋需求的比重佔78%，而投資需求僅佔22%，，廖本勝表示，由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局，因此預期投資買盤仍將保守，自住型買方將持續掌握市場，民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段，多看、多挑、多比較各物件優缺點，趁勢拉大議價空間，選擇發展潛力佳的區段，並趁著低利時代，多加利用政府各種優惠房貸，大幅降低購屋負擔並大膽進場議價，一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率持續下修 逢低買進好時機

　　台灣近來頻頻調降利率，政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策，加上延長購屋貸款期限至30年等政策，對於購屋民眾而言，將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例，用政府優惠利率1.775%、20年期計算，每月本息支出24,765元，30年期每月本息支出僅17,925元，連2萬元都不到，再加上央行持續降息，對於一般雙薪家庭來說，將大幅降低每個月的購屋貸款支出，民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動商用不動產市場

此外，兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通，明年三月，兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU)，預計半年後兩岸金融機構將可互設分行，從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換，兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流，兩岸經貿關係才真正全面交流，台灣商用不動產的需求也將日益增加，也推升商用不動產的價格及租金收益。

■ 金融海嘯重擊 不動產投資翻紅

全球金融海嘯引發股市重挫，相較亞洲各國，2007年台灣富裕人士的資產配置中，不動產配置比例僅17%，為亞洲各國中最低，廖本勝認為，未來台灣的富裕人士勢必會調整資產配置的習慣，穩定收益型的資產將逐漸受到重視，其中購買具有穩定租金收益的不動產，不但可享有穩定的租金報酬，又符合台灣人有土斯有財的傳統觀念，未來將逐漸受到富裕人士的青睞。

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景氣寒冬，今年七月離開鄉林建設的前總經理魏嘉銘，卻選在最冷的時機，在台中英才路成立嘉磐建設公司，但到場祝賀的台中建投公會理事長賴源釗卻信心滿滿的表示，明年第二季，台中房市應該就會春暖花開！

　　13日的開幕慶祝茶會上，來賓擠滿了百坪的辦公室，包括台中建投公會理事長賴源釗與副議長陳天汶都到場，給予魏嘉銘最真誠的祝願！賴源釗說，他個人深受魏嘉銘心裡話感動，低迷景氣讓大家都閒下來了，真該學習魏嘉銘趁機多陪家人並且每天運動強身。

　　至於中部房地產幾時能回溫？賴源釗表示，明年第二季應有機會！賴源釗打趣地說，台中推案冷卻下來，建商有如田螺含水過冬，對於市場常謠言建商某某跳票負面消息，賴源釗澄清說，近幾年建商確有賺錢口袋夠深，也懂得因應時勢收縮規模，大家不必擔心這個問題。

　　「與賴董同學30年、共事20年，最終在鄉林的整座森林裡，沒有一棵樹是屬於我的！」終於自立門戶，魏嘉銘感慨的表示，當初默然離開鄉林，經過數月的沈潛，仍然放忘懷不了最熱愛的建築業，今後將栽培屬於自己的小樹苗，對於台中房市的旺盛企圖心，不言可喻。

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根據台北市地政處最新公布的11月買賣移轉棟數，市場交易量幾乎是今年最低紀錄，僅高於2月的3552棟，11月買賣移轉棟數剩下3732棟，是今年以來第3次跌破4千棟，幾乎回到SARS前一年2002年的平均單月交易量！

■ 北市房市價跌12% 成交量急縮五成

　　由於買賣移轉登記多呈現上月交易數字，搭配信義房屋在10月的成交價格比對，10月台北市價量都創下新低紀錄，今年年底前的房市交易，已有「旺季不旺」的態勢。信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，台北市11月買賣移轉棟數，幾乎回到SARS前一年2002年的平均單月交易量；比起買賣移轉棟數最少的2001年的3111棟，近月市場交易狀況只比當時好一些。

　　信義房屋內部比對成交統計資料發現，台北市10、11月平均成交單價每坪約為35餘萬元，較4月每坪下滑約5萬元，價格衰退幅度約12%，但同時間台北市買賣移轉棟數卻急縮將近5成，蘇啟榮表示，現在房價大概修正至去年第2季的水準，但量能卻急凍至2001年的低量，在市場進一步擴量前，市場價格難以具備強而有力的支撐，走勢仍舊偏弱。

■ 逆勢成長！文山、內湖銷售成績亮眼

　　台北市的12個行政區中，有6個行政區，買賣移轉棟數較5月高點下滑超過5成，表現最佳的為文山區與內湖區。其中，文山區因為房市5月時基期不高，且位處市郊平均房價較低，衰退幅度較小；內湖則因新成屋第1次登記大量出現在10月，與買賣移轉棟數登記有時間落差，導致11月的買賣移轉棟數不減反增。

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景氣不佳，各行各業經營困難，中部科技走廊龍頭的中科工廠也不例外，進入度小月階段，而台中房市也降溫，首購族成為買盤主力！不過，賣得好的多數是總價500萬內的2、 3房的大樓產品，少許大坪數豪墅也有成績，相對於大樓豪宅或假豪宅市場的冷淡不振，戶數稀少、地段好的大地坪獨棟、雙併豪墅讓企業家更能安心進場。

　　台中市建築投資公會理事長賴源釗樂觀認為，明年第二季台中房地產可以春暖花開；再觀察店面市況，資深房仲業者吳茂楚指出，台中市店面成交量價有微幅下滑現像，很多成交個案顯示，若是賣方不貪肯讓價，都會很快成交。

　　整體來說，店面買氣還行，租金未見大幅下修現象，投資店面須看報酬率和增值力，在台北3%左右的報酬率已經不錯，但在台中年報酬率須5%起跳，現在全新樓店或整棟透店出租率確實偏低，跟供需失衡有關，加上景氣壞生意難做，失敗率很高，也降低了店面需求，房東購入新店面的成本通常高過舊店面的，而且所在區域或地點未必最好，反應出來的競爭力就不好。持平而言，景氣復甦快慢左右國民所得，房市的榮枯也只能寄望景氣好轉了。

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房市急凍，價格下修，這波寒流讓房地產業哀鴻遍野，不過對消費者來說，卻是危機入市的絕佳時機，21世紀總經理王福連分析，現在購買中古屋，可以直接殺個八五折，而高價的豪宅，更可以殺到八折以下，從前因為價格過高買不起的優質區位與產品，現在是購屋族可以考慮出手的好時機！

■ 大膽議價 搶進優質交通、學區宅

　　「過去買不起台北市的購屋族，現在可以開始考慮了！」王福連說，過去高不可攀的台北市房價，現在下修幅度加大，以預售屋為例，520後建商已經自動調降到之前的七折左右，而中古屋可以直接從開價八五折議價，高價的豪宅產品更下殺八折以下！

　　因此，過去因為房價過高而買不起的產品，在房市寒冬卻峰迴路轉，出現購買契機，王福連建議此時不妨考慮逢低買進，挑選區位也可以從較偏僻的郊區，移轉到交通便利、學區優質的好地段，一看到屬意的產品就大膽議價，時機歹歹，如果運氣不錯，碰上急需用錢的賣家，剛好就能撿到寶！

■ 房市持續盤整 逢低買進好時機

　　其中，豪宅市場在這一波景氣急凍中，受到的衝擊最大。王福連說，金融市場消退，財富階級資產大縮水，這個時候被視為收藏品的豪宅需求，也跟著應聲下降，以台中七期為例，投資客紛紛退場，但今年開始，七期豪宅進入大量交屋期，不少急於拋售套利的投資客，碰上這波房市寒冬，根本六神無主、投訴無門，
「現在七期已經跌了15%，接下來還會繼續跌！」

　　王福連說，以此類推，案量越大的地方，到了投資客交屋釋出時，房價的跌幅也會跟著越大，不過最近像淡水等釋出量大的區域，開始因應景氣，以廣告戶訴求搶攻首購客群，目前跌幅相對有限。

　　王福連預估，房價將在明年第二季落底，這波房市盤整期將持續到2009、2010年左右，因此，想要搶便宜的購屋族機不可失，著眼未來兩岸三通利多浮現，王福連認為，台灣房市仍大有可為，逢低買進，才能買在起漲點！

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歲末年終，回顧2008房市，今年堪稱大起大落的一年，上半年沉緬在兩岸開放的美夢，下半年隨即捲入金融海嘯的惡夢當中，信義房屋整理這一路暴起暴漲的最大條，並看好2009下半年，景氣落底回春！

■ 空前！土地、住宅價格皆創新高

　　今年住宅區房價創新高，7月下旬新光集團標售聯勤信義土地，最後由私人合作出資，以總計約101億元的高價，標下聯勤信義2490坪土地，換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元，換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。

　　而單筆最高交易金額，則為遠雄集團以將近130億元天價，買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物；至於土地單坪交易金額最高，則是由台灣人壽以53.7億元，買下位於中山北路的國華人壽總部大樓，土地每坪成交600萬元，而基準容積單價更高達150萬。

■ 預期兩岸三通 頂級豪宅單坪價開兩百萬

　　兩岸三通的預期效應，不少建商趁勢推出國際級豪宅，五月起，北市頂級豪宅個案喊出兩百萬的單價，信義計畫區亞太商務會館一度開價199億，像這類過度樂觀的舉動，連帶周邊屋主心態也水漲船高，對於後市造成交易量縮的反效果。

　　此外，上半年選舉熱潮也引發億元產品熱賣。包括忠孝東路四段、士林夜市透天等億元店面，以及信義計劃區、大直、大安、中正、天母等傳統豪宅區段外，市中心非豪宅區段也出現喊價上億元的新案，但下半年房市急速轉冷，上半年熱門的上億元產品，因「大船難調頭」，而接手買方少。

■ 台海關係改善 台商返台陸資探路

　　今年兩岸關係大幅改善，不少陸資隨小三通及直航到台灣參訪，其中以萬科集團董事長王石、萬通地產董事長馮侖、SOHO中國董事長潘石屹等人的參訪最為指標。

　　年初也出現一波的台商鮭魚潮，許多案場還出現香港口音的投資買方，這些台商、外僑在年初積極買進，到現在平均房價下跌約一成到一成五左右，與金融商品相比，房地產仍具備保值效應，進場的台商，相對逃過今年此波的金融大風暴。

■ 房市景氣急凍 政府低利救市

　　政大學者在4月底提出房市破沫說，促使激情的房市先行降溫，又碰上連串的銀行倒閉、國際大型壽險業請求紓困的重大經濟風暴，國內外股市一洩千里，連帶房市交易量急速萎縮。

　　面對市場急凍，馬政府不僅推出2000億元的新版優惠，還推出史上最優惠的青年安心成家方案，提供200萬元的前2年免息優惠房貸，其中2000億元的優惠，的確在第4季發揮刺激房市的效果，尤其對低總價的購屋族，減輕不少房貸壓力。

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10月14日股市一道曙光，彷彿房市救世主，讓買賣雙方重拾信心！ 眼見國際救市有譜、國內驚心甫定，一向高度敏感的建商和代銷業者，開始密集研議突圍對策，抓緊市場全力搶客搶錢搶時機！

■股市信心稍現 台中建商搶進

　　甩掉苦守接待中心度小月消極心態，趁股市止跌信心稍現之際，建商積極開發客戶，例如佑晟建設在台中南屯楓樹里的綠建築別墅成屋案「佑晟綠築NO.1」與大里市預售案「佑晟綠築NO.2」，以環保節能取勝，營建方式採用營建署建築研究所核定『綠建築標章評選辦法』為標準，行銷鎖定愛環保的換屋客層，專案經理周有倫表示，過去一個月的來人組數平均每天3組且有成交。佑崧建設在高鐵特區的別墅成屋案「佑崧高鐵讚」也在上週成交一戶高總價店面，盛家鑫建設北屯別墅成屋案「松竹鑫墅」上週也成交2戶。

　　南屯七期南側的尉鑫建設「十一旬」大樓預售案更用心策劃自行車活動，邀請人氣歌手任賢齊參加帶動人氣。人氣最高的逢甲商圈新預售案，有太子建設「謙謙太子」與興富發建設「赫里翁」，是逢甲商圈內唯一的大坪數精品住宅案。此外，勇建建設在青海路邊推「勇建水悅」鎖定首購族和投資出租客層，低總價低單價策略奏效搶客成功；交通與自然環境也是甜蜜賣點，十期重劃區承昌建設「承昌大順」銷售經理徐志彰表示，生活四號道就在基地旁，這裡空氣新鮮、自然寧靜，四號道讓住戶10分鐘內可抵市中心，比住區更樂活！

■躲過泡沫化災難 台中房市更健康

　　今年9282檔期消失，新推案量銳減至200億元以下，令客戶更意外的是開價竟然都沒有調降。主流產品別墅與大樓住宅個案同時呈現價穩量縮，豪宅現貨市場方面，七期多數豪宅相當委屈成交價只有2字頭，連台北縣二線鄉鎮價錢都不到。

　　過去五年台中房價漲幅特小、少有炒作、新案大減量、房屋精緻化、銀貸嚴謹、市場分散、大量新成屋去化平順、建商財力體質轉強，諸多良性因素使台中房市幸運躲過泡沫化災難，平實而論，除了少數豪宅與豪墅個案、少數區塊如金磚四區與中科偶有炒作個案，整體而言，因為都不炒作，台中房市正朝更健康方向發展！

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房市冷清清，不過根據房仲調查，受到房價下跌的影響，想進場購屋的民眾也變多了，不過大部分的民眾認為，房價要再下跌一至兩成才會願意進場購屋，現階段賣方若不願調降房價，將很難獲得購屋者的認同。

■房市冷！看跌未來房價比重創新高

根據永慶房屋調查顯示，認為未來三個月房價看漲的民眾約為14%，與前次調查看漲的比重38%相較，大幅下滑24個百分點；而認為房價看跌的人有69%，較上次調查的37%則大增了32個百分點，看漲的比重為歷次調查中最低，而看跌的比重則為歷次調查中最高；對未來一年房價，認為看漲的民眾有21%，而看跌的有66%，雖然看漲的比重略高於對於未來三個月房價的看法，但是看跌的比重仍高達66%，而且大幅看跌的比重高達27%。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出，這波房市景氣從民國92年上漲以來，已經走了5年的多頭行情，是該適時的回檔修正，他建議自用型的買方應該趁著房價下修及市場供給量大增時，謹慎挑選好地段的新成屋或中古屋。

■換屋族取代首購 成市場主力

值得注意的是，永慶購屋大調查結果顯示，首購比重佔41%，從去年第四季開始連續四次上升後，首度出現下降，換屋的比重卻為37%，較上季增加3個百分點，投資比重22%，仍舊處於低檔。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，由於房地產市場空頭氣氛再起，房價看跌趨勢明顯，換屋比重又再次往上攀高，顯示換屋民眾有趁房價混亂時進場，而在房價看漲時則暫時觀望的傾向，議換屋換可以先賣後買，以總價1,000萬元的房子來看，如果房價再下修2成，就是200萬元的價差，相當一般上班族3、4年的薪水，因此可以先在目前房價仍在相對高點時賣掉，等房價落底時再買進，有機會以相同的價格換到區位更佳、空間更大的房子。

■預期房價下修 尚有一至二成空間

調查也顯示，有將近五成的民眾表示，當房價再下跌一至兩成時，會願意進場購屋來看，當整體的房價下修達三成左右時，房價應該就會有初步的支撐，而這也符合過去幾次房地產景氣下跌的經驗，房價自高點回檔在20%~35%左右就會止跌，因此葉凌棋認為，如果房價下修的速度愈快的話，買方進場的時間就會愈早，愈有助於整體房地產市場的回穩與健全發展。

由於在這兩年賣出的預售屋，今年底到明年陸續完工交屋後，這些投資客將開始面臨貸款的壓力，加上股市大跌，不少投資客可能以低於市場的行情，釋出手中的不動產，因此從今年底到明年上半年，將會是自住型買方進場的最佳時機。

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在油價上漲、台股崩盤陰影下，近來台中房市出現來客量少、成交 緩慢的現象，不過在七月最後一周，自住型買方重現市場，包括七期 園道旁或總價在2千萬元的新成屋，以及其他區域具特色的個案，陸 續傳出捷報，為第四季台中房市出現曙光。

520房市行情，在整體經濟未見起色等種種不利條件下，未呈現「 馬上好」，讓建築業下半年房市前景堪憂。至於土地價格高漲、建材 成本增加，該不該在第四季推案，也成為業界見面的新話題。

不過春耕不動產董事長陳三奇指出，近十天來，局勢開始逆轉，自 住型買方反而趁機進場，總價在2千萬元上下，好的標的物馬上被搶 走，而園道邊A級個案還是紅不讓。他說，七期地價還在高檔，且物 以稀為貴，再加上近來外資也進場，且台中市重大建設才剛起跑，房 市絕對抗跌。

至於台中市建築開發公會市調主委鍾尹堂綜觀市場認為，2008下半 年台中房市價格上揚因素包括（1）兩岸直航、開放陸資、中國觀光 客來台、增加經濟發展的機會。(2)土地價格及原物料價格上揚。(3 )通貨膨脹持續擴大保值效應出現。(4）利率維持4％左右。

而價格下挫原因則為（1）供需失衡情況加劇。部分區域案推案量 過大，造成同業競價。(2)通貨膨脹，民眾購屋能力減弱。(3)學者泡 沫化觀點影響消費者。(4)銀行緊縮融資沒有大幅修正的跡象。

他也預估2008下半年房市產品推案趨勢如下：（1）首購產品減少 、市場變動極為靈敏。（2）品牌與創新設計決定價格。（3）下半年 推案位移郊區成推案重點。

台中房市下半年籌備中的新案包括七期喜全建設「喜全真鑄大廈」 。時代建設「時代春天大廈」。順天建設「順天經貿廣場」、「順天 市政領袖」。聯聚建設「聯聚仁和大廈」。寶輝建設惠來路、市政北 二路口的新案；另外包括由鉅、親家、聚合發建設也將推出新案。

南區也是今年最受矚目的超級戰區之一，如鄉林、大城、國雄等多 家建商都有新案推出。位於文心南路的「鄉林新月灣」個案，規畫3 8-58的換屋型產品，每坪開價暫定18萬元起跳。「大城香謝」位於學 府路、忠孝路口，每坪開價暫定15.5至18.5萬元。「總太願景」位於 五權南路、五權南一路，規劃27～47坪、2至4房產品，為台中市第一 個都市更新的九二一重建案，預計928檔期推出。

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