台 中 地 產 X 檔 案

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建築大師伊東豐雄於2月16日暢談台中大都會歌劇院建築設計概念，彰化縣長卓伯源親臨會場聆聽，並針對大師於論談中所敘地標性建築與城市美學規劃前衛觀念，觸動改造彰化城市景觀。

卓伯源表示，彰化縣地標性建築包括國際級高鐵彰化站、鹿港露天博物館與彰化市東區都市計畫再造新風貌，都是首選。他說，彰化東區都市計劃案已經內政部審查通過，目前彰化縣都市計畫土地僅11. 9%，還有88.1%可發展空間，廣達1026公頃，潛力無窮。

卓伯源致詞時表示，此行主要是表達中部人對胡市長的魄力、遠見與宏觀的國際觀高度的敬意。他說，伊東大師獲得台中大都會歌劇院國際競圖首獎，前衛設計與革命性創新工法，預計完工後，可吸引來自世界各地遊客參觀。個人除表達讚佩，並認為此舉勢必會為台灣建築界掀起一番崢嶸並茂景象。

目前擔任於東海大學創意設計暨藝術學院院長曾成德，長期深耕於台中市整體都市景觀營造，是台中市胡市長志強倚重的環境景觀總顧問。對於伊東大師能夠於台中大都會歌劇院國際競圖中，獲得所有評審委員的一致青睞，曾院長認為是其具有世界級當代建築的前衛視野，以及中台區塊喜歡戶外生活的地方風情。卓伯源日前與曾院長晤談中，深刻體認到，彰化縣必須引進國際一流技術、一流的觀念及一流人才，貫徹「彰化走出去、世界走進來」的理想。

卓伯源為了打造彰化縣嶄新都市景觀與風貌，特別指示縣府建設處組成跨局處「高鐵彰化站推動小組」，建設能展露彰南花卉園區特色地標性建築，並督導城市暨觀光發展處積極推動富藏文化資產鹿港古蹟區，改造為兼具休憩養生與文化旅遊的露天博物館。同時也指示縣府團隊積極規劃催生彰化市東區都市計劃，日前並獲內政部審核通過，整體完善建造成科技工商綜合城市，徹底改造彰化縣。

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許多屆齡退休的中壯年族群或是中產階級、電子新貴，在這兩年吹起了一鼓蓋屋、買地風，到台灣宜花東地區和澎湖買地、蓋房，房仲 業者表示，在這兩年的價格，平均上漲兩成以上，除了計畫自己享受外，還有投資民宿，委託當地業者經營，自己假日再到當地度假。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，雪山隧道通車前就有很多台北人，到宜蘭礁溪買房子，通車後，礁溪一帶的溫泉套房買氣更顯熱絡，除了純投資之外，也有許多外地人購買享受一陣子之後，再轉手賣出。

這一年來平均算，宜蘭礁溪的房價，被北部人買上來，如果房子的景觀好、地點佳，過一陣子再前進新的溫泉套房，永遠享受新鮮感。目前最受歡迎的類型是擁有獨立水權的溫泉套房，如果景觀夠好，市場上也出現一坪二十五萬的天價，徐佳馨說，雪隧通車前後，宜蘭地區有兩成以上漲幅。

往下走到花東，漲幅也相當驚人，住商不動產花蓮中山店店店長游楊輝指出，花蓮地區有慈濟醫院進駐、東華大學設立等，醫療資源齊備，空氣清新、環境好，吸引退休人潮買地蓋房，特別是慈濟醫院所在的吉安，三年來農地價格從一坪一萬飆漲到二萬，漲幅最為驚人。

不過游楊輝也提醒，由於農業發展條例的限制，土地必須要在七百五十六坪以上才能興建農舍，若是在八十九年一月二十四日之前、土地又在七百五十六坪以下，就只能供原地主興建，許多經驗不足的都市客因此買不到農地築夢，反而買進了一肚子火。

游楊輝說也建議，七百五十六坪對都會人來說，實在很難想像有多大，也太過空曠，避免買了後一個人缺乏照應，最好找三五好友一起買。

中信房屋也表示，由於農地買了之後，必須兩年後才能蓋農舍，五年後才能買賣，因此炒作空間不大，建議是真的要退休、悠閒享受自然生活再買。

中信房屋指出，也有計畫在十年後退休的夫妻，到花東看地、買地，等待房子完工，退休就享受農村生活，也可以先將房子交給在地民宿業者代管與維護，假日就到台東住宿，退休前賺旅遊財，退休後自己住，享受閒雲野鶴的生活。

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中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會副理事長賴正鎰：以國際城市房價和台中房價相較，新加坡每坪單價達450萬元，韓國首爾為400萬元，台北達150萬元，台中七期豪宅每坪開價僅60萬元，屬於相對低點。目前國際資金、美元到處流竄，無限資金追求有限的資產，房市行情看漲。

台灣經貿情勢過去深受美國影響，美國股市跌台灣也跟著下滑，不過近年來，兩岸三地互動密切，台灣和大陸間關係更是連動性影響，香港也取代了美國貿易地位。目前台灣有3千億美元，等同10兆餘元資金投資在大陸，這就是台灣人厲害的地方，單向投資基礎根本不受影響。不過若能搭起兩岸互動的橋樑，兩岸之間三通直航，國內經濟將直接起飛。

以立委大選前後觀察房市，選前半年時間房市確實來客量少，立委選後1周，來客量比前3個月還多，顯見政治對經濟的影響面有多深。 2008年台灣政局將逐步走向穩定的局面，目前國際資金都在等待進軍的時機，不少外商非常看好台灣商業不動產商機，手中都握有1千億元資金準備投資，實力不容小覷。

1年半前，本人預測台北房價每坪將達150萬元，很多人都說不可能，如今卻一一印證。未來台北房價每坪將直逼300萬元，台中達100萬元，高雄也會到60萬元。目前七期房價每坪約3、40萬元，成長空間很大，確實指日可待。

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台中市建築開發商業同業公會市場資訊委員會主委鍾尹堂：回顧9 6年台中房市在重大建設陸續完成後，建商恢復信心，推案量達1754 .65億元，較95年增加543.15億元，增加45%。不過總戶數減少26%，主因為七期豪宅爆量，呈現案量大、坪數大、樓層高、單價高的「二大二高」豪宅為主。但是去年下半年房市成交量下滑，主要受到銀行緊縮放貸成數、對投資客核貸從嚴審核之故。

展望97年房市，第1季因卡在大選期間景氣持平，第2季新政府團隊陸續安定入主後，政策明朗化對於整體房市必為利多，預估全年案量可達1700億元，業者多集中在西屯、南屯等區域推案，就金磚四區中，今年七期重劃區推案範圍轉移到戶外圓形劇場周邊，美術館則由園道推到科博館特區，中科也轉向十二期重劃區及周邊發展，另外五期和南區分別都有個案出現。

由於地價節節升高、營建原物料成本直飆，之前出現真空狀態的首購產品，今年每坪單價也達15萬元以上，過去中部房市低房價時代逐漸遠離。展望未來在政府全力支持、業者態度積極、景氣回升、消費信心增強下，匯成一股房市向上提升力量，再加上從建築執照、使用執照以及買賣件數移轉總數量均呈現正成長的情況看來，中部房市前景看好。

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台灣省建築開發商業同業公會聯合會理事長穆椿松：回顧2007年台中房市，上半年比下半年好，主要有四個不利因素。首先是台幣貶值資金外移，股市、房市都不佳，其次為大陸來料加工退稅金額從17% 降為5%，造成台商緊張。再者美國次級房貸風暴，導致全世界經濟下滑，以去年的耶誕節而言，買氣不振，最後則是股市差、學者高談利空，購屋族陷入一片觀望氣氛。

展望2008年，目前看來，正面大於負面，利多因素包括一、選後兩岸關係改善，兩岸開放觀光勢在必行，對於台灣內需市場助益良多。二、在中科、機械園區產業面支撐下，台中國際貿易蓬勃發展，辦公大樓需求倍增。三、油價居高不下，各種營建原物料成本高，房價上漲無回跌空間。鼠年元旦過後，應該隨時都有引爆點。

另外，2008年是台灣充滿機會的一年，由於近年全球能源、原物料愈來愈貴，但台灣處於低利率環境，高通膨、高原物料、加上亞洲貨幣升值趨勢，台灣房地產還有被推升上漲的空間。至於大陸觀光人口抵台，直接帶動消費市場，如旅館和零售業，也會間接刺激房市買氣。

再加上中科在民國91年動工後，去年進駐員工人數已突破2萬人，也陸續投入各個案場購屋，成為台中市新客源。至於台商回流部分，則為中大型企業獲利好，轉而返鄉投資，以七期大坪數豪宅而言，7 成以上都是台商，可為明證。

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政治大學地政學系教授林左裕：去年美國次級房貸違約風暴席捲全世界，也對美國房地產有直接負面影響，不過對台灣房地產無直接負面影響；但因其引發骨牌效應，如卡債等，影響美國的消費市場，進而造成對台採購的衝擊，可能會間接影響台灣的總體經濟及不動產市場，後勢值得觀察。

展望2008年台灣房市正面因素包括一、貨幣供給額，2005-2007年增率央行控制在4.5%-5%之間，以抑制通膨。二、租金價格指數，以 2007年3月為例比去年同期增加約0.5%,三、高鐵、中科、南科和高捷效應帶動房市發展。四、台灣的境外基金因美國次級房貸風暴損失低於1%，五、美國為過度舉債消費的國家，台灣儲蓄率高，六、台灣房貸成數低於8成，且已度過之前東南亞金融風暴及卡債風暴。

不過其他值得注意的因素則為一、美國為台灣第三大出口國，未來經濟成長可能受美國消費低迷影響，二、多家銀行的房貸放款餘額逼近上限，三、台灣利率偏低，未來利率若上揚，可能提高投資客成本而釋出物件，四、油價造成成本上揚，五、M型社會成形，所得成長率低於經濟成長率等。

大台中地區近3年供給量大，亟需建設利多，包括中科、捷運或台商、外資直接投資挹注等，現階段重大建設開打，對台中房市助益很大。總之，未來台灣整體不動產走勢，至少持平或微幅向上，因此自住客可選擇適合個人或家庭好的標的物購置，投資者可選擇區位投資。至於預售屋因成本推動無跌價空間，中古屋有補漲空間，房價越等只會越貴。

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台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長歐瑞琨：對於去年第4 季房市降溫，這是股市影響房市短暫現象，台中房市有四道強勁力道支撐，榮景可期。第一道力道即是中科帶來的產業爆發力。12座晶圓廠奠定根基，形成世界最大的晶圓產地。5年後等到85家廠商全部到位後，增加6萬個人口，這些新的薪水階級，消費能力最強，將是台中市一股新興的買氣。中科也帶動工業區廠商回流，精密機械園區爆滿，這些都是產業的連鎖效應。

第二道力道則是近年來中部地區陸續完成的中彰快速道路、中投公路、二高，和一高構成完整的交通網絡，帶動中部6縣市5百多萬人口集結台中市消費。

第三道力道為未來兩岸三通包括機場和海運，台中市擁有的天然優勢，以香港經驗，大陸觀光人潮又造就其第二春。

第四道力道則是台中市逐漸形成國際城市，清泉崗機場未來將增設國際航線，台中港又是對外貿易港口，再者新市政議會中心、大都會歌劇院都採國際競標，提高台中市能見度。

至於具「四大一特色」的水湳經貿園區今年初即可以辦理區段徵收，公共設施下半年動工，並且同步辦理招商，預計民國98年交地進行各項開發，更帶動台中市的休閒、展覽觀光人潮。

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台中市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長陳永欽：台中市勢必成為第四個直轄市，遠景可期。以中部仲介市場全年度成交件數比較，95年4萬1千多件、96年為3萬8千多件，雖然件數減少，但是金額和 房價漲幅卻是提高。就仲介市場同業現象而言，95年底統計入會的同業為355家，今年則為322家，但是未掛招牌營業的還有5百多家，各家品牌林立，戰況激烈。

回顧去年仲介市場也是出現金磚四區熱絡局面，以七期而言，預售 屋成交價每坪在35-45萬元，十年屋在2、30萬元，八期預售屋價格為 20-30萬元，新成屋為18-23萬元，至於中科未來將湧入6萬5千個就業人口，新成屋房價每坪為14-18萬元，中古屋則為9-12萬元。

展望2008年房市，個人認為，台中房市在鼠年開始即有一大利多，即大都會歌劇院動工，以及建築大師伊東豐雄一系列活動，將台中建築躍上國際舞台。其次是捷運今年動工後，以台北經驗未來直徑5百公尺內繁榮可期。至於水湳經貿園區更可形成中部經貿中心，如美國中央公園一般，形成台中市經濟重鎮，屆時商業辦公大樓湧入，前景可期。

今年除了金磚四區房市火熱外，十二期重劃區也是發展重點。目前住一土地開價每坪已達20多萬元，住二開價則為40幾萬元，為新興發展地區。就仲介市場看來，從民國92-97年整體景氣持平後往上拉抬，越來越接近好時機。中古屋在97-101年也會緩和上升，大台中房價 將成跳躍式成長。

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二○○七年全國前十大建商名單揭曉，中部地區罕見的有鄉林、總太與聚合發等三家業者一起上榜，以台中地區擁有中科、高鐵站等重大建設利多匯聚，加上台中市長胡志強一向擅長將台中塑造成國際都會的能耐，激勵本地建商在區內勇於加碼推案，能有今天的成績實不意外，更反映出國內三大都會區經濟實力的此消彼長，政府長期來「重北輕南忘台中」的魔咒，終得以解除。

回顧九二一大地震與SARS等連串利空衝擊，讓台中房地產幾乎陷入萬劫不復的境界，中部建商倒閉了一堆，幾家上市櫃建商也成了當時雞蛋水餃股的典型代表。但曾幾何時，中部大型建商記取教訓，從失敗中站起來，放棄低總價的販厝、公寓大樓產品，改推高單價的豪宅，與其他地區同業做明顯的市場區隔，並以中部台商與中小企業主做為主顧客群，走出自己康莊坦途。

值得一提的是，胡志強在兩任台中市長任內，大力向中央爭取在台中設置中部科學園區，及闢建台中精密機械園區，帶動週邊的台中縣大里、仁化、豐洲等工業區也跟著欣欣向榮，廠商紛紛湧入投資，創造出二十萬的就業人口，在中部經濟繁榮只會好不會壞的票房保證下，使得本地建商也敢於在區內持續推案。

尤其，曾幹過外交部長的胡志強更擅長國際行銷，過去無論是爭取興建古根漢美術館、邀請義大利名聲樂家帕華洛帝前來台中演唱，都是朝將台中塑造成國際都會的形式在進行。

而台中七期新市政中心內的市政府、國際展覽中心與大都會國劇院等三大建設在近兩年內相繼動工，其設計競圖開得全是國際標，更讓台中的國際都會性格愈加鮮明，讓中部建商樂得以價格一向偏低的台中房價，來與鄰近的香港、新加坡、上海等亞洲城市做比較，以補漲行情做號召，使得高價位的大型建案也一個個推出，讓「千萬買屋、億萬買鄰」的建商宣傳標語，成台中房產市場發展最佳寫照。

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每年房地產業界最精彩的重頭戲「十大建商排行榜」，意外竄出房市的大黑馬，台中建築業的「三雄」鄉林建設、總太建設、聚合發建設，竟躋掉不少台北老字號的建築業「前輩」，在「十大」榜上一舉包辦三個席次。

台中建築業勢力為何為出現如此驚人的進步，究其原因，台中一連串的重大建設，帶動台中建築業實力壯大，才是推案量遠遠超越台北老牌建商的最大關鍵。因此，以「時勢造英雄」來解讀，並不為過。

這兩年，原本「悶」了十幾年、一直盼不到「三通」利多的台中房市，總算在各種重大建設帶動下，盼到了春天。尤其是水湳機場改建的話題，去年香港「首富」李嘉誠之子李澤楷高調到台中考察房地產 的消息面加持，再加上中科園區的效應持續發酵，大大帶動以豪宅為大本營的七期重劃區，出現百家爭鳴的盛況，也使得台中地區這一年的推案量，創下近十年來的新高，達一七五五億元之多。

從九十六年全台灣地區的推案量，台中的建商頗有「後來居上」的趨勢，尤其以大舉「中軍北上」的鄉林建設推案量破一四三億元，最為凌厲。至於總太建設，董事長吳錫坤非常年輕，員工平均年齡也僅三三．五歲。

另外，聚合發走「平價」策略，在看好台中房市下，趁勢將重心逐漸轉入台中市最精華的七期重劃區，因此快速累積資本。

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