台 中 地 產 X 檔 案

【陳建徵╱台中報導】
擁有寬廣市區景觀的大樓住宅，是許多人購屋選項之一，台中市有多處路段享有居高臨下、眺望市景的優勢條件，尤其西屯中科及世貿地區是市景住宅群聚處。業者認為，市景住宅房價較一般住宅高1~2成，但保值性高、未來轉手快，目前每坪13萬元起就能買到全新市區絕景房。

市場搶手
大台中地區略呈盆地地型，都市周圍山陵環繞，由山陵高處俯瞰台中市區，有多處絕佳景觀的眺望點，其中以台中市西、南屯區大肚山台地沿線可及性較高，尤其中科園區設立後，帶動建商推案，中科及世貿地區近年來出現不少訴求市區景觀的市景住宅大樓。

保值性高轉手快速
信義房屋台中區協理黃伯堯指出，在市區的大樓只要高度夠高，多半就具有市區景觀，但視野可能只有局部，台中市7期重劃區雖然有不少高樓，但因建物密集，不一定每棟大樓都有視野景觀，中科及世貿地區的幾處路段，因位居大肚山上，具備全面性的廣闊視野，與7期高樓豪宅的視野不同。

順天建設副董事長王忠正說：「台中市具備居高臨下、完整市區視野路段並不多，工業區一路因道路前方有高度落差，整排道路沿線都具有開闊的市區景觀，是難得的地段條件。」

中科及世貿地區市景住宅的主要路段，包括工業區一路、中港路三段等地，另外福林路沿線因面對低矮的透天建築，也形成新興的市區景觀點，部分路段除了東向的市景外，更同時擁有南向或西向面對東海牧場，雙景觀是地段優勢，也是建商的重要訴求。

想擁有市景，必定要付出略高的代價，王忠正表示，同一棟大樓，有景觀的景觀房，每坪約較無景觀房高約1.5~2萬元、約1~2成，但景觀房仍較受歡迎，銷售速度較快。

愈高樓層愈受歡迎
黃伯堯也認為，在成屋市場流通的市景住宅，有景觀與無景觀的價差最高約達2成，但「有景觀一定比較好賣、而且景觀愈稀有愈好賣。」「天瀚」專案經理王建騏說：「擁有市景的住宅，愈高樓層愈受歡迎，有許多客戶是因為視野景觀而購買，而且售出順序是由高樓層依序往下賣。」

工業區一路的「愛瑪市」、「順天視界觀」等案，都同時面向台中市區及東海牧場，而且都有部分戶別同時擁有前後雙景觀，客廳及主臥面向台中市、次臥則面向東海牧場，強調白天看萬坪綠地、晚上看市區夜景。

中港路三段的「喬立月河」，面對東海牧場，但部分戶別也有市區景觀或雙景觀。國安一路、福林路口的「天瀚」，則是面向東向的台中市區及北向的中科園區，各戶3面採光，多數戶別同時具有雙景觀。

各市景住宅案開價由每坪13萬元到每坪25萬元，產品類型則從首購型2房、3房住家，到百坪以上大4房豪宅都有，「愛瑪市」則為複式4米2挑高產品。

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景氣急凍，過去風光一時的高科技業首當其衝，各種裁員減薪的消息不斷傳出，即使只是先放無薪假，收入銳減，也讓這群科技人的生活大受影響，最近房市更掀起一波「科技新貴賣屋潮」！

　　台灣房屋副總謝萬雄表示，過去科技新貴「股票變鈔票，鈔票變房子」的榮景不再，最近包括竹科、內科、中科、南科等園區周遭房市，陸續出現科技新貴出脫手上物件的情況。

　　謝萬雄分析，這些科技新貴過去往往在年終發了股票分紅後，就把錢投入房市，過去投資預售屋的高科技人，交屋後如今得面臨繳交貸款的壓力，但景氣直直落，今年別說是年終獎金，就連正常領薪的工作，現在都得上三休四、變相減薪，房子一交屋就得面臨斷頭危機，不少人只好降價求售，因此，謝萬雄也建議，手頭上有資金的消費者，如果有意搜尋科技園區周圍的物件，現在正是逢低進場的好時機！

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【張家銘╱台中報導】
東海理想國生活圈位於龍井鄉，位於台中盆地邊陲地帶，近年來因藝術街成為知名觀光景點。當地主力產品為透天別墅，藝術街屋齡10年左右別墅總價650~850萬元；大樓僅有15年左右的「理想國」系列，目前每坪6~9萬元。近年來新推案皆為透天別墅，預售總價在800~1700萬元間。

知名景點
東海理想國生活圈大致為遊園北路、遠東街、國際街和中港路之間的區塊。台中都會公園位於此區塊北側，南側有東海大學，東北側則為中科園區。生活圈的商圈位於國際街和藝術街沿線，國際街多為平價餐飲店；藝術街則有簡餐店、超市、麵包店等，另有各種手工藝品店，充滿藝術氣息，已發展成行人徒步區，成為台中知名景點。

聯外道路仰賴遊園北路、國際街，遊園北路東可接西屯路，通往中科園區，遊園北路與國際街往南均可連結中港路，中港路可往來台中市區、台中縣海線地區，並可上中二高龍井交流道，或中山高中港交流道。

藝術街別墅650萬起
生活圈內主要產品為別墅，10多年前曾由村莊建設推出一系列的「理想國」建案，產品包括大樓、別墅，這些大樓社區也成為當地少有的住宅大樓。此區近年來房價受惠中科效益，信義房屋西屯中港加盟店店長林值瑋說：「中科各大廠移入消息確定後，5年來房價已上漲2~3成。」

主力產品透天別墅分布在生活圈各處，藝術街沿線10年左右屋齡的社區型別墅，總價650~850萬元；遊園北路、東海街、遠東街的別墅屋齡約20年左右，開價400~550萬元。另外，國際街有屋齡超過30年的透天住家，總價約400~600萬元。

中古大樓每坪6~9萬元
大樓在遊園北路、遠東街沿線，屋齡15年左右，最新行情每坪6~9萬元，格局從套房到4房均有；生活圈內有零星的公寓在藝術街沿線，屋齡25~30年，目前單價5~7萬元。

永慶不動產台中中科加盟店店長連慶雄表示，此生活圈購屋客層，主要為有地緣性的東海大學，以及弘光、靜宜2所大專院校教職員為主，另外也有部份中科員工在此購屋居住，小部份在東海夜市做生意的攤商或店主也會居住在此。

由於生活圈位處台中盆地邊緣，屬於郊區地段，環境本來就較具有休閒氛圍，藝術街發展為藝術性商圈後，更為此地增添藝術氣息。不過缺點是所在地勢較高，冬天風勢較大。

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台中市逢甲商圈是老商圈，房地產投資與自住皆宜，產品自套房、華廈、大樓到透天厝都有，價格平易近人；且介於豪宅聚落7期重劃區和水湳經貿園區之間，又擁有豐富的生活機能，房價相當抗跌；總價200萬元起，就能買到約20坪的2房中古華廈。

行情報你知
逢甲商圈泛指逢甲路、福星路和文華路一帶，主要由逢甲大學附近的店家聚集而成；其中包括各式各樣的小吃、服飾、精品店，以及逢甲夜市外圍的大型連鎖店，不僅吸引台中市民及逢甲大學、僑光技術學院和東海大學的學生前來消費，近年更成為觀光客到台中市必遊的熱門景點。人潮帶來錢潮，此處的房地產無論是店面或住宅都很夯。

住在逢甲商圈，不愁食衣住行育樂等民生需求，除了依賴逢甲夜市，主要採買可到青海路上的家樂福賣場，或是鄰近的西屯市場、櫻花黃昏市場等；想逛精品百貨公司，往南過中港路可到新光三越百貨。下班後或假日想就近散散步，也有逢甲公園和福星公園；聯外交通，可至中港交流道走中山高速公路，往南或往北都很方便。

青海路學區搶手
21世紀不動產西屯逢甲加盟店店長張裕嘉說，想在逢甲商圈置產的民眾，可以選擇距離逢甲商圈騎車車程5分鐘的地段，不僅可享受成熟商圈的便利性，又能避開人群擁擠的街道，所帶來的人聲鼎沸，例如青海路、河南路、西屯路、上安路、上石路、弘孝路和惠來路等，都是推薦路段。

逢甲商圈周遭的住宅產品，新舊交錯，張裕嘉指出，舊房子不見得就比較便宜，主要是因為這裡閒置土地少，新推案一向不多。而且台中市房價仍處於低點，能比較的就只有地段，尤其是成熟商圈更明顯；生活機能愈方便，房價自然愈不易下跌。
首購族可接受的總價約200~450萬元，以20~45坪的2~3房中古華廈為主；換屋族可接受的總價約600~1,200萬元、45~65坪的大3~5房中古華廈。

「學區」是大部分購屋人的主要考量，尤其是青海路2段和至善路交叉口附近的住宅，鄰近上安國小、上石國小和至善國中，2~3房的中古華廈，總價約300~500萬元。

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熱鬧的逢甲商圈東側弘孝路青海路口，成片空地上悄悄出現3個最新建案，建商們加緊銷售現場準備928檔期開打，這3個案子格局分別是精品小豪宅、3房標準住宅、大坪數豪宅，市場定位與區隔不同毫無衝突。該路段生活機能超好價值不斐，將來銷售成績，建商都樂觀以待！

■優質王牌路段 抗跌保值性佳

興富發建設「赫李翁」大樓豪宅80~120坪預售案，基地正位西屯青海路與弘孝路口，隔壁緊貼著的是佳茂建設先建後售的20坪上下的低總價建案，旁邊興農超市後面，就是勇建建設「勇建水悅」30~50坪的3房標準住宅預售案。

3個新案就在逢甲青海路王牌地段最熱鬧商圈幅射線上，與未來的捷運綠線與藍線幾乎等距500米，立地條件特優，建案基地沿河岸向南500米，直達七期新光三越，再沿河岸向北距離徵收中的「水湳經貿園區」大森林公園，也只有500米，向東到文心路也是500米，對於保值增值有所期待的購屋族，機會千載難逢。

■進場自住投資 富貴險中求

由於位居王牌地段又適宜居家，3個案子都規劃零店面，「勇建水悅」定價單坪14~19萬元，甚至比中科現有熱門新成屋案還平實，「赫里翁」豪宅案負責銷售的萬群廣告林處長表示，訂價仍在討論中。整體來說，3個新案逢甲位居王牌路段，外加七期新光三越商圈效應，2年後蓋好交屋，房市股市或已經翻漲，常言道，富貴險中求，想自用或投資者可要把握趁機進場！

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【張瑞傑╱台中報導】
東海大學商圈套房承租率高，整棟出售的套房大樓數量多、且交易頻繁，整棟月租金收入達15~72萬元，投資報酬率約6~7.2%。公寓型套房每間月租金雖不高，但含裝潢最低270萬元即可投資，投資門檻低，年投資報酬率最高可達10.3%。

獲利穩定
大學生帶來的龐大消費商機，常使大學周邊形成自成一格的大學城生活圈，地處台中市與龍井鄉交界的東海大學，學校後門連結的東興巷、東園巷與新興路一帶稱為東海夜市，是當地最熱鬧的商店街，近幾年也逐漸發展成頗具知名度的夜市商圈。

套房大樓全棟上億元
中信房屋北屯崇德加盟店經理陳俊文說：「東海大學商圈以產權獨立、5~7樓以上的整棟套房大樓為主，戶數約50~90戶，依設備、屋齡來區分，總價3000萬元~1億2000萬元都有。」平均每2個月可以成交2~3棟整棟的大樓，年投資報酬率約6~7.2%，超過7%以上接手率最高。

21世紀不動產中科福華加盟店店長張智銘說：「有電梯的大樓套房，通常有簡單的裝潢、含冷氣、家具、網路等設備，是最受學生歡迎的產品。」

無電梯的舊公寓改建成的套房，設備與電梯大樓套房差不多，屋齡20~30年不等，以單層為單位出售，總價250~350萬元，加上60~70萬元的改裝費用後，總投資金額約310~420萬元。每層可隔成4~6間套房，每間租金3500~6000元，由於投資成本不高，投資報酬率可達6.7~10.3%。

透天改裝報酬4％起
公寓雅房坪數4~8坪、單層4~5間房共用1間衛浴，市場上較少。張智銘表示，整棟透天住家改建的學生套房也不多，不過這種套房坪數最大，每間面積10~15坪，每戶房價約300~500萬元，每戶每月租金收入約1~2.4萬元，投資報酬率約4~5.8%。

陳俊文指出，逢甲大學、台中技術學院周邊的學生套房最熱，學生套房滿租率高，不過房價也隨之拉高，相對壓縮投資報酬率，東海大學的學生套房市場尚有漲價空間，報酬率在5%以上。

陳俊文說，由中港路至日光廣場的東園巷、新興路路段，屬於投資者眼中的「A級地段」租金高、出租容易，其次由日光廣場至遊園南路的新興路路段商業機能稍弱，為B級地段。張智銘表示，東海夜市商圈鄰近中科，因此除了東大學生外，也不乏中科員工來租屋，空屋率通常不超過2個禮拜。


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【蔣福錦╱台中報導】
從事房屋代銷業將近20年的陳相勳，代銷的足跡踏遍中部各個地區，其中他最看好台中市7期重劃區與中科，他除了自己投資、也介紹不少客戶投資讓客戶從中獲利，其中就有1位客戶依據他的推薦，近6~7年來獲利超過2000萬元。

相對保值
現為三優利不動產經紀業務部協理的陳相勳，在學校時就讀的是機械系，畢業後無意間在路上看到仲介公司徵人的廣告，從此踏入房地產業，後來經朋友介紹轉投入房屋代銷的工作。

第1次接的預售案，接待中心還在搭建時就有不少客戶來詢問，他回憶：「當時蹲在工地外寫定單，還沒正式開賣就賣了一半，公開的第2天就全部完銷。」

有了第1次成功的銷售經驗，讓陳相勳對於房屋代銷的工作產生興趣，從此投入代銷業，代銷區域遍及中部各個區域，對各區域的地段特性有了更深入的了解。

因此，陳相勳曾建議不少客戶投資他看好的區域及個案，讓不少人都從中獲利，其中甚至有1位客戶，近6~7年來獲利已超過2000萬元。

要把握景氣谷底進場
陳相勳表示，這名客戶原無意投資房地產，只是手上有筆錢不知如何運用，於是推薦他買台中市8期重劃區文心南路附近、還在施工中的透天別墅，總價約1100萬元，完工之後客戶以1300萬元賣出，約半年的時間就幫客戶獲利200萬元，讓該客戶從此對地產投資產生興趣，也對他產生信賴感，時常向他請教投資的問題。

投資房地產，時間點與區段的選擇很重要，陳相勳表示，2001年左右，國內失業率攀升、經濟成長率轉為負成長，外在氛圍悲觀，加上921地震後，很多建商倒閉，新成屋供應量少，歷經了一段長時間的不景氣。

移入人口多房價有撐
當時政府釋出利率優惠貸款，使得不少原本租屋的人都轉為購屋，而銀行定存利率的降低，也有不少人轉而將資金投入房地產。

當時他認為，房價勢必會從底部攀升，一定要把握景氣谷底的投資時間點，因此鼓勵很多客戶進場。而7期是中部6縣市最精華的區塊，若房價上升時，這個區塊會是指標，且漲幅會是最大的。

外來人口持續進住的區段，房價也必定往上漲，中科就是外來人口不斷移入的區域，「以竹科的經驗來看，房地產下跌時，全台房價幾乎打5折，但竹科相對於其他區域的跌幅較小。」他認為中科是進可攻、退可守的區域。

陳相勳建議客戶可在7期、中科2個區段尋找投資標的，他介紹1位客戶買7期大墩十一街近文心路的預售透天別墅，總價約1400萬元，隔年完工交屋賣出，1年左右的時間讓該客戶獲利300萬元。

至於中科，他則建議要投資店面，「1個社區可能有300戶住家，卻可能只有10戶店面。」由於店面有其稀有性，未來也能收租獲利，陳相勳介紹客戶在中科地區、中港路上買了1戶預售的大樓店面，總價1100萬元，完工後賣出的總價是2600萬元，替客戶獲利將近1500萬元。

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【洪紹欽╱台中報導】
成立五年的中部科學工業園區有六十五家廠商、二萬多名員工，年營業額逾兩千六百多億元，中科管理局工商服務大樓將開放部分空間供廠商進駐，每坪租金僅四百三十元，較台中市西屯區大樓辦公室租金行情約便宜三十元以上。學者認為，該案對科技顧問、器材設備、金融業等較有商機。

中科管理局副局長陳銘煌說，該局在中科路與科雅路交界處，斥資十一億元興建管理大樓與工商服務大樓，其中，工商服務大樓為地下二樓、地上九樓建築，將結合金融、商務、餐飲、購物、科技服務等多功能，正辦理招商。

餐廳超市不適合
目前已有員工診所、就業服務台、金融機構、餐廳、工研院等將進駐，其他可出租空間，包括一樓的公車轉運站、便利商店及辦公室等三個單位，二樓則有一處約一百一十坪辦公室可供銀行出租，另五至九樓共四十個單位供做辦公室，及地下室一樓約一百餘坪做為超市。

陳銘煌指出，每坪租金較同區段的西屯區便宜，預估一年共有數百萬至上億商機，目前有上百家業者申請，將由管理局審核，目前仍可申請。

中興大學財金系教授紀志毅認為，該案對科技顧問、器材設備業者及銀行業有商機，因可就近與廠商接觸，但對餐廳及超市業者不一定有商機，因為餐廳可能只能做中餐，超市在白天上班時間乏人光顧。


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在台中市七、八期房價居高不下時，開始有部分投資、自住客將矛 頭瞄準中科特區發展，特別是周遭的科技廠商員工、主管，形成另一 波商圈西移熱。

據深耕中科特區房市的精銳廣告副總邱三恩指出，中科特區具備『 三三三』優勢。第一個『三』為三個重要科工區，包括中科、台中工 業區和台中機械科技園區。第二個『三』為周邊擁有三所大專院校， 如東海、靜宜和弘光科技大學。第三個『三』為三通優勢，不管是台 中港、清泉崗機場都在境內，交通四通八達。

邱三恩說，除了三個重要科工區外，中鋼轉投資的中龍鋼鐵正在擴 廠中，三期全滿員工人數破2萬人，再加上中科廠商陸續量產，不少 種子工程師從竹科、南科調來，有租屋需求，且中科特區南來北往交 通便利，50米的特三號道路，貫穿中興路、台中工業區直達向上路， 前景看好。

以他長期在中科特區銷售第一線觀察，中科特區第一品牌富宇建設 而言，5、6年來共售出3千戶，這些已購客戶到底為何？值得深思。 他說，早期個案客戶中本地人占了7成，中科科技人為3成，現階段剛 好相反。

就房價而言，台中市西屯區大樓每坪單價為16-18萬元，而中科特 區新完工個案，以「富宇勳章」僅9.9-12萬元，差1/3價位，即總價 298萬元起，即可買到大2房27-28坪產品，就算自己不住買來承租都 划得來。他坦承，連第一線的業務同仁都在此特區內置產，2年前總 價4百多萬元房子，現在都漲到500萬元以上，業務同仁還不脫手，顯 示其後勢漲幅可期。

資料來源：中時房地產     回首頁

房價高漲，台灣房屋不動產企研室建議消費者，以「房貸與租金替代率」來衡量自己是否適合購屋。如果租金高過房貸金額，不僅適合自住，更是投資好標的，例如台中科學園區，近3年來部分區域的房租收入，是房貸支出的110~171％，在全省3大都會區9大商圈中表現最佳。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，中科的員工大部分都不是本地人，而且都很年輕、多單身，在員工宿舍有限，且中科廠商對外籍工程師或員工在外租屋，大都有提供房租津貼補助，使得租屋的需求增加。未來中科住宅無論房價或租金，一旦更多廠商進駐後，需求量將再提高。

比例大於100％ 買比租划算
彭培業提出「房貸租金替代率」觀念，做為是租屋還是買房的參考指標，簡單來說，房貸租金替代率就是用每月可負擔租金支出上限，除以每月房貸支出的費用，所得到的比率，當此比率大於或等於100％，就是買比租划算，建議直接購買不動產，將租金拿去繳房貸。

台中科學園區周邊房價以2005年每坪7~12萬元為基準，坪數以30坪計算，平均優惠利率3.05％，貸款期間20年，貸款7成，貸款金額為147~252萬元，本利平均攤還，每月本息攤還8198~1萬4039元，3年所繳貸款總額為29.5~50.5萬元，而平均租金每月每坪300~800元，3年租金支付總額32.4~86.4萬元，甚至比付房貸還高出2.9~35.9萬元，比較之下買房子的確較划算。

比率在59％以下，則建議還是先以租屋為考量，短期2~3年內善用投資理財方式，累積個人資產，當經濟能力提升後，再考量是否購屋。

另外，可以依個人資產配置、工作穩定性及當地住宅供給和需求的數量實際情形，決定買屋或租屋。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市西部的科技走廊，由北而南串聯中科、台中工業區及精密機械科技創新園區，創造出的大量就業人口，帶動周邊房價上揚，其中以中科最為明顯，設立至今約5年，房價就上漲至少3~5成，精科周邊近2、3年也因為重大建設的帶動，陸續出現新的推案，房價上漲約2成。

台中市西側由北而南相連中部科學工業園區、台中工業區及精密機械科技創新園區，是中部地區的3大重要工業園區，也是台中市政府極力打造的西部科技走廊。台中工業區是台中市最早期的工業集散地，中科園區則於2003年設立，並分為台中園區、虎尾園區及后里園區3期開發，迄今已有120家廠商進駐，並引進約2萬多的就業人口。

中科地區產品齊全
精密機械科技創新園區位於南屯區、北側緊鄰台中工業區，南側近嶺東科技大學，於2006年開始施工，1期開發的廠區供不應求，再開闢2期園區，共計可容納約120家廠商。1期計劃在2008年底前可完成廠商進駐並開始營運，園區內除了工業生產區、相關產業區等，另規劃12公頃的住宅用地；2期園區也預定在2011年6月完成整體開發。

中科地區是3大園區中發展最快速的地區，中科福華加盟店店長陳顯文表示，中科園區一帶原本是大肚山較為荒涼的區域，5年前設立到現在，大量移入的人口帶動了周邊的商圈發展及房價上揚，5年來房價上漲了3~5成，土地價格也上漲了至少1倍以上，近2年許多建商一湧而入到本區推案，集中在台中港路、國安一路、玉門路一帶。

中科地區推案的產品類型齊全，大樓產品2~4房皆備，預售案每坪14~25萬元；其中喬立建設「月河」最高開價達25萬元，是本區目前價格最高的預售案。別墅推案也走向高總價，預售案總價至少2000萬元起跳。陳顯文認為，中科鄰近中港交流道與龍井交流道，除了中科的員工外，交通的便利也吸引許多中部5縣市的外地客來此購屋。

台中工業區價較低
相隔了1條台中港路的台中工業區，房價相對於中科較為便宜，新成屋大樓每坪13~17萬元，預算不足、又想就近住在中科附近，可考慮買在工業區世貿商圈。陳顯文說，中科是台中市4大金磚地區中單價最低的區域，未來中科地區仍將不斷有人口移入，而可建的土地已愈來愈少，因此中科的房價具有相當的保值性。

精密機械科技創新園區鄰近嶺東科大，由於購屋需求不多，推案量向來較少，是台中市房價較低的區段。住商不動產台中五權加盟店店長盧威勳表示，近2、3年由於精密機械科技創新園區及特3號道路等重大建設議題的帶動，房價已上漲約2成；他認為，精科的廠商及人員完全進駐後，房價將還有上漲的空間。

看好嶺東科大與精科將進駐的人口帶來的商機，近年陸續出現將透天產品規劃為套房的產品、及訴求首購族的3房產品，如「太子嶺東大街」、與新成屋「勝美市」。信義房屋南屯店店長張嵩佶表示，嶺東地區從五權西路進到台中市區不用10分鐘，房價比市區便宜，而嶺東地區有許多舊式透天住家改成套房出租，也是許多投資客選擇的標的。

目前在北部工作的黃先生說，本身是台中人，台中市規劃的科學園區，如果能有更多大型廠商設廠，創造出更多就業機會的話，會考慮回到台中定居，以後小孩也能在台中就近找到好工作。


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【林大正╱台北報導】
去年底，原水湳機場用地由中央正式撥交台中市府後，「水湳經貿園區」計劃往前邁進大步；上個月中國富豪團參訪，更為水湳房市憑添投資新話題。按中市府規劃，這塊面積逾250公頃的開發地，未來將以綠地、商務與文教3大主軸，與中科、7期市政區三足鼎立，形成中部地區核心帶。

前景看佳
中市府今年編列約140億元辦理區段徵收，預定於明年3月左右完成；惟日前因徵收價與市價相差7倍，引發地主反彈，是否採取先調高區域公告現值再徵收，恐怕短期難以善了。事實上，水湳園區旁邊，包括開發程度較領先的12期重劃區與成熟的逢甲商圈，去年下半年已有投資客率先進場卡位，近2~3年來，農地平均漲了至少3倍。

買方下定速度加快
水湳經貿園區用地緊鄰逢甲大學，為台中最後完整綠地，規劃上也以南北縱貫的綠帶為核心；80公頃綠地等同3座大安森林公園，另包含50餘公頃的大學城、40餘公頃的會展中心，及54.84公頃的可建築用地。新業建設總經理鍾尹堂認為，水湳若開發成功，將與7期新市政中心、中科形成大台中的黃金三角。

儘管市府握有54.84公頃的可建築用地可標售，台中市建築開發商業同業公會理事長賴源釗評估，現階段連用地徵收才剛起步，建商肯定有興趣，但真正進場還言之過早。以「大公園、大會展中心、大巨蛋、大學城和台灣精神塔」4大1塔的重點規劃，包含民間可參與的BOT案約140億元，勢必充滿商機。

都市更新機會大增
水湳土地移交後，確實提振地區房市的信心。信義房屋逢甲店專案經理林建志表示，光是逢甲商圈一帶，迄今已成交9件，以店面為主，一反去年稍顯冷清的市況；不僅買方下定速度加快，賣方對價格也較為堅持。目前店面平均租金報酬率約3~4%，且貸款約5成，如果投資客預算有限，不妨選擇套房產品。

由於逢甲大學提供長期穩定的租屋需求，路段則以文華、福星、逢甲及河南路二段為首選。林建志建議，不論透天、大樓，均可改裝成套房出租，租金報酬率平均有6~8%，一般而言，整層或整棟會比單間貸款要容易得多。

據了解，水湳一旦正式開發後，文華路一帶原有機場圍牆勢必將被拆除，未來將進一步吸納園區與中科的消費人口。此外，水湳周邊亦有老舊眷村正進行改建，加上未來的都市更新、工業區整遷與既有的水湳園區計劃，是7期之後，台中市內最具潛力的發展區。

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【張瑞傑╱台中報導】
中港路三段地勢略向東傾斜，可俯視台中盆地景觀，沿線大學城、醫院、大型量販店群聚、距離中科3分鐘車程，近2年發展迅速，構成完整生活圈，新成屋大樓每坪單價15~18萬元，3、4樓以上景觀戶甚至站上20萬元；別墅預售案也出現獨棟電梯產品，總價2600萬元起，產品選擇多元。

機能完善
位於台中市西側區段的中港路三段，往台中市中心方向貫穿中山高中港交流道與中彰快速道路，西向可銜接龍井交流道，車程約5分鐘，至高鐵烏日站開車約8分鐘，未來將有捷運藍線經過，是台中市最主要的交通要道。
由東大路至福林路的中港路三段鄰近東海大學，台中榮總醫院及台糖量販店，福科路上則有多家餐廳與超商可供消費用餐。

福聯街旁新案多
信義房屋中科店主任呂耀程表示，此生活圈推案以玉門路為分界，玉門路以東多大樓產品，地價也較高，不過受可開發面積小、土地整合不易與容積率管制等因素限制，因此2005年後新推案移轉至玉門路以西、福聯街一帶，產品則以別墅為主。

呂耀程指出，台糖量販店開始營運後，生活機能逐漸成熟，加上未來捷運藍線話題帶動，買氣回溫，建商提前進場推案。預售案「The Villa」規劃獨棟電梯別墅，每戶總價至少2600萬元以上，跳脫新透天別墅定位在1400~2000萬元行情，屬此區指標案。

永慶不動產台中中科加盟店業務專員洪謀縉表示，別墅集中在福科路、福順路一帶，產品規劃以社區型、1樓停車最多，但前院停車別墅接受度最高，單戶地坪28~35坪、4房格局，屋齡2~5年別墅總價900~1600萬元，前院停車別墅總價略高2成左右。

距中科車程3分鐘
洪謀縉表示，中港路上大樓密集，福科路也有零星個案，此區3~4房是主力格局，每戶坪數從35~150坪均有，新成屋單價15~18萬元，客廳朝南方、東方的產品可眺望東海牧場與台中盆地景觀，3、4樓以上視野即可越過中港路林蔭樹梢，單價則提高至16~20萬元，甚至20萬元以上。
生活機能便利、中高樓層視野景觀佳與交通便利，許多醫生、大學教授等是此區的多數客層，洪謀縉指出，距離中科車程約3分鐘，因此中科主管客戶也有逐漸增多的趨勢。

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【張瑞傑╱台中報導】
西屯路三段隨中科進駐，吸引不少外來人口，商業活動熱絡，房地產跟著水漲船高。別墅新成屋總價約1200~3400萬元、大樓新成屋每坪13~18萬元，房仲業者認為，近3年房價漲幅超過25%，中科開發未飽和，房價還有上漲空間，未來前景看好。

水漲船高
西屯路三段鄰近中部科學園區與台中都會公園，交通上可銜接南北向的東大路、玉門路、福雅路、永福路與中彰快速道路，東西連結龍井鄉與台中市逢甲商圈，與中港路略成平行；轉中港路可銜接中山高中港交流道與中二高龍井交流道。

西屯路約可分3區段，安和路以東的西屯路離逢甲商圈較近，該路段目前有整治中筏子溪河濱公園及加油站與汽車修護廠。安和路到福林路段之間的西屯路，是最熱鬧的區段，與福雅路交會處有黃昏市場與松青超市。永福路上、由國璽建設興建「薇風大道」，是近幾年新興造街式形象商場，與愛買量販店形成完整商圈，商業機能十分發達。

福林路至東大路的西屯路路段是離中科園區最近的區段，玉門路、西屯路口為TECH Mall，內有生鮮超市、五金量販、羽球館及多家大型餐廳，是西屯路上另一處大型的購物中心。

新別墅價1300萬起
21世紀不動產西屯中科加盟店經理盧保安表示，西屯路規劃為住1、住3用地為主，房屋類型地坪26~35坪、前院停車的別墅較多，屋齡多約15~20年、總價500~1000萬元左右，視其屋況、裝潢而有價差。

信義房屋中科店主任呂耀呈表示，別墅新成屋較為分散，且社區總戶數多在10~15戶左右，如「菊池寬」、「159公館」等，總價逾1300萬元；而「大城璞真」每戶總價在2000萬元以上，是區域內總價最高的電梯別墅。

盧保安表示，在中科尚未設立前，最低的國安國宅每坪僅有3、4萬元，因中科引進大量人口產生居住需求，目前社區每坪房價約達6~7萬元。福雅路以西至福林路大樓屋齡介於13~15年之間，如「台中居易」、「御景江山」，每坪售價約7~9萬元，新大樓則集中於國安一路附近，推出許多以科技住宅訴求的新大樓，每坪開價13~18萬元。

西屯路以北腹地大
呂耀呈指出，該區段2004年1月台糖標售國安一路、玉門路口1.2萬坪土地，由偉鉅建設以每坪18萬元標下；今年5月台糖標售西屯路、玉門路口4400坪土地，太子建設以每坪約41萬元得標，該區行情3年來不斷向上攀升。

相同漲幅也反應在房價上，以透天店面「紐約101」為例，2年前預售每戶開價約1500萬元左右，現今每戶總價2500~2700萬元，漲幅超過25%。

盧保安指出，此區房屋的去化狀況較去年緩慢，買方以新竹以北的外來客居多，中科未來至少引進6萬名就業人口，至今仍不滿2萬人，房價還有增值空間。呂耀呈認為，西屯路以北的閒置腹地仍然很大，主要受限為交通規劃不足，若能增加南北向的道路系統，此區未來性將十分看好。

3房為大樓主力格局
永福路、西屯路與靠近愛買商圈大樓產品，機能佳、租金行情較高，3房是此區主力格局，預算450萬元內首購族可選10年內大樓，公設比10~20%，可用坪數大。預算1000萬元以上推薦福康路、永福路周圍中古別墅，地坪大、有前院；新成屋大樓多位國安一路，至中科通勤機能佳。

工程施工交通不便
我在西屯路生活5年，一直都很熱鬧，尤其這2 、3年中科帶來很多消費人口，但相對很多大型工程車、運輸車藉由西屯路進出，時常造成車輛噪音、路面顛簸以及自來水管路破洞，希望福林路拓寬以及中科路等道路工程能夠儘早完工，以降低長期以來的交通問題。

※環境
◎西屯路、永福路口有水堀頭黃昏市場與松青超市，轉永福路可至愛買商圈，商業活動最熱絡
◎玉門路、西屯路口有TECH Mall購物中心；西屯路經過安和路至環中路一帶，目前商業機能較不發達
◎西屯路沿途公園、綠地較少
◎大樓新成屋多集中於國安一路附近，別墅新成屋則較分散

※交通
◎西屯路上下班時間較易塞車
◎西屯路轉中港路可銜接中山高中港交流道與中二高龍井交流
◎進入中科園區主要道路仍以東大路為主。南北向的道路系統交通動線規劃不足

※學區
◎國小學區永安國小位於西屯路與安和路口，國安國小位於國安一路與東大
◎國中學區安和國中位於中工二路與天助街口、西苑國中位於福星北路，新學校福科國中目前仍在興建


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【陳建徵╱台中報導】
中科設廠迅速，周邊地區急速發展，刺激當地房市，中古屋已漲至每坪8~10萬元，地價上漲2倍以上，預售屋平均每坪仍不到20萬元。業者認為，台中市金磚4區中，中科地區房價最低，未來仍有持續上漲空間，新竹、內湖科學園區發展的成功經驗，將在中科得到驗證。

推案爆量
中科於2003年7月動工、並同步設廠，4年來發展迅速，目前已有10家光電廠、5家半導體廠、19家電腦周邊、精密機械及其他園區相關事業廠商、總計34家廠商進駐，並進入量產行列。3、4月營業額達369億元，較去年同期成長148%，預估全年可達2400億元營業額。

引進大量就業人口
中科在短短4年間，就達到竹科將近20年的營業規模，引進就業人口數，已達1萬5000餘人，預估未來至少引進6萬名就業人口，大規模人口移動，刺激周邊商業設施及房地產市場快速發展，4年來新增2家大型購物中心及量販店，預售市場推案量，從每年不到10億元，到年推案超過百億元。

永慶不動產台中園區加盟店店長姚俊騰指出，在中科尚未設立前，此區房價在台中市屬於低價區段，最低的「瑞聯天地」及國安國宅等社區，每坪僅有3、4萬元，目前2社區每坪房價約達7~8萬元，完全無餘屋，都因中科引進大量人口所產生的居住需求。

除了中古屋驚人漲幅，地價也大幅翻揚，以台糖土地標售為例，台糖於2004年1月標售國安一路、玉門路口1萬2000坪土地，由偉鉅建設以每坪約18萬元標下，今年5月，台糖再標售西屯路、玉門路口4400坪土地，太子建設以每坪約41萬元得標，3年來土地得標價格上漲2.2倍。

中古屋及地價漲幅，都以倍計，但預售屋漲幅，則顯然溫和許多，3年前推出的「縱橫天下」，每坪開價約12~14萬元，相同地段、但今年推出的「藍海帝國」，每坪開價為16~18萬元，漲幅僅約2~3成，與地價漲幅不成比例。

中科橫跨台中市西屯區及台中縣大雅鄉，並鄰接台中縣龍井鄉、沙鹿鎮，因此除台中市西屯中科地區外，大雅、沙鹿、龍井等地，近幾年推案量持續增加。根據台中縣建築公會統計，沙鹿地區近3年來，每年預售市場推案量，都高居台中縣第1名，去年推案約1500戶，是第2名大里市的600戶的2.5倍。

中信房屋沙鹿加盟店店長陳金樹表示，沙鹿近4年來大量推案，房價漲幅雖不如台中市中科，但購屋客源卻出現明顯變化，過去沙鹿地區幾乎有8成是當地購屋客，但目前至少有5成的購屋客來自台中市及其他地區，中科所帶來的效益雖然尚未全面發酵，但仍功不可沒。

周邊鄉鎮連帶受惠
東森房屋大雅中清加盟店店長劉濰源認為，大雅近幾年來房市成長，中科所帶來效益雖未十分明顯，但仍是大雅房市主要支撐之一，未來在中科發展、人口移入後，一定會對當地帶來更正面的助益。

沙鹿地區近4年來，土地價格也大幅上漲，每坪土地由3~4萬元，漲至目前約每坪7~8萬元，但房價漲幅則有限，陳金樹指出，沙鹿地區近幾年來，房價上漲約3~4成，漲幅不如台中市西屯區，而且目前房價僅為過去房價最高時期的6~7成左右，尚未回到最高點。

姚俊騰表示，台中市房市最具潛力的「金磚4區」包括7期、8期、經國園道及中科等4大區段，各區段房價都站穩每坪20萬元以上，7期最高每坪50萬元以上，但僅有中科地區平均房價不到20萬元，在「金磚4區」中房價最低，但未來將有大量人口持續移入，潛力最看好，未來有極大的漲幅空間。

大樓華廈報酬率高
中科地區是台中市獨立又特殊的區段，人口持續、且大量移入，創造極大的需求，尤其有不少台北投資客在中科地區投資，建議預算有限的小額投資者，可選定大樓華廈新成屋或中古屋，買下後利用3年的房貸寬限期出租，由於租屋需求強烈，不怕租不出去，3年寬限期到期後，再脫手賺差價，往往有極高的投資報酬率，資金較充裕的投資者，則可選擇店面產品。

尖峰時段塞車嚴重
中科地區最大優勢為交通，但最大問題也在交通，上下班時間所有車流均堵塞在中港路、福科路及西屯路等3大東西向道路靠近環中路路段。60米中科路未來肩負疏解3大東西向道路車流重任，但第1階段工程僅止於環中路，屆時又將造成環中路交通瓶頸，因此中科交通問題短期間內難以解決，必須忍受上下班尖峰時間的龐大車流。

◎環境
●中科地區目前有愛買永福店及台糖西屯店2家量販店，西屯路有黃昏市場及TECH Mall購物中心，採買機能完整
●中科地區鄰近台中都會公園，車程約5分鐘，另外世貿地區則有中工二路綠帶，中港路三段有東海大學
●中港路沿線有裕元、福華2家大型酒店，及榮總、澄清2家大型醫療院所

◎交通
●60米中科路由中科經福雅路、高速公路、至規劃中的水湳機場再開發地區，將成為中港路替代道路之一
●中科、台中工業區長途旅運可透過中山高中港交流道，及中二高龍井交流道，車程5~10分鐘
●中港路、福科路及西屯路是中科地區連接台中市區的3大東西向道路，但上下班時間車流多，易塞車
●中港路未來將有捷運藍線經過，目前沿線公車路線多

◎學區
●中科地區中港路以北有國安、永安2所國小，但無國中，西屯路福科國中正施工中，明年度招生
●中港路以南主要學區為協和國小、安和國中
●中港路三段有東大附中、附小，為私立學校


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【陳建徵╱台中報導】
台中精密機械科技創新園區第1家廠商今年4月初動工，象徵精科進入廠商設廠階段，台中市西側由北而南包括中科、台中工業區、精科所建構的台中市西部科技走廊將成型，房地產業者認為，以中科為首的科技走廊生活圈，平均房價有機會上看每坪20萬元。

相互連動
精科於去年7月動工，園區第1期預計將引進91家廠商、2萬名以上就業人口。今年4月初，園區內第1家廠商上銀科技率先建廠，預定明年3月完工投產，將引進第1批就業人口，這也是台中市繼中科之後，第2個從無到有的高科技工業園區。

位於台中市西側、大肚山台地上的中科、台中工業區及精科等，3座工業園區由北而南、緊緊相連，是台中市政府致力打造的西部科技走廊，過去僅台中工業區一枝獨秀，4年前中科設立後，開始塑造新的大肚山生活區段，如今精科加入，科技走廊生活圈成型。

住商不動產黎明加盟店店長楊適聰指出，西屯中科地區在中科尚未設立前，是台中市房價最低的區段之一，中古大樓華廈每坪最低跌至3、4萬元，但在中科設立後，持續引進大量建廠及正式員工，中古大樓華廈每坪上漲至7萬元以上，是發展最迅速生活區段。

當地建商推案踴躍
除了西屯中科地區，中科外圍的台中縣部分鄉鎮如大雅、沙鹿、龍井等地，也受惠中科的消費人口。楊適聰表示，西屯中科地區房價已上揚，因此有不少中科人選擇車程20分鐘內的外圍區段，而大雅、沙鹿、龍井等地部分區域，預售及全新透天別墅主力總價500~800萬元，適合首次購屋的中科族群。

而在中科人購屋範圍向外延伸，及台中工業區的新增人口支撐下，世貿地區的房屋需求也大增，並與西屯中科地區房市串連。
信義房屋中科店店長黃伯堯指出，中科設立、人口增加後，大中科地區的生活設施持續擴增，且更為完整，吸引建商不斷在此地推案。

大中科地區預售案的主要推案路段，包括中港路三段、國安一路及世貿生活圈的工業一路，中港路預售案最高每坪開價已達20萬元以上，工業一路及國安一路開價每坪則約14~18萬元，楊適聰表示，人口持續移入、房價持續上揚，未來大中科地區平均房價將從每坪20萬元起跳。

商圈西移趨勢明顯
另外，忠勇路、嶺東路附近的文山、嶺東地區，過去當地房市也以工業區員工為主要客源，精科動工後，也開始出現精科的購屋族群。永慶不動產7期加盟店襄理楊琪嘉指出，精科建廠人員及未來將進駐精科的員工，多數以承租套房為主，部分則買2房或3房住家。

文山嶺東地區近2年最熱門的產品是透天學生套房，1樓是店面使用，2樓以上隔成5~7間套房，原本設定的套房承租客是嶺東科大的學生，但部分精科及工業區員工加入承租套房行列，未來需求將逐步顯現。

精科周邊可投資透天
位於高速公路以西的文山、嶺東地區，房價一向低於台中市區，主要購屋客源是台中工業區員工，精密科技創新園區設立後，未來可望循中科模式，引進大量就業及消費人口，購屋需求將大增，購屋客源也將不只有工業區員工。短期內精科效益尚未顯現，房市交易變化不大，但長期仍非常值得投資，透天店面或透天別墅是值得考慮的投資標的。

中科交通問題成關鍵
中科設立後，當地人口持續增加，有不少新增人口是外來客，但因高速公路阻隔，中科無法與市區完全連結，市政府也在努力改善交通。
包括市政路打通銜接中港路，東大路也將往南延伸，未來在交通問題解決後，中科有機會與7期重劃區連結，屆時房價將有更大幅度上漲空間，房價將僅次於7期、並超越5期、8期。

※環境
◎中科地區目前有愛買永福店及台糖西屯店2家量販店，西屯路有黃昏市場及TECH Mall購物中心，採買機能完整
◎中科地區鄰近台中都會公園，車程約5分鐘，另外世貿地區則有中工二路綠帶
◎精科嶺東地區僅有文山黃昏市場及春社市場，無大型量販店或超市
◎精科地區有多處小型公園如保安公園、春社公園等

※交通
◎60米中科路由中科經福雅路、高速公路，至規劃中的水湳機場再開發地區，將成為中港路的替代道路之一
◎中科、台中工業區長途旅運可透過中港交流道；精科嶺東地區則可經由南屯交流道
◎特三號道路由台中港經台中工業區、精科、匯入五權西路、向上路口，未來可疏解五權西路部分車流
◎精科嶺東地區鄰近烏日，至烏日高鐵站車程約10分鐘

※學區
◎中科地區中港路以北有國安、永安2所國小，但無國中，西屯路、福林路口福科國中正施工中
◎中港路以南主要學區為協和國小、安和國中
◎精科嶺東地區有文山及春安國小，但無國中，國中就學須至8期重劃區萬和國中或安和國中

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【曾敬德╱台中報導】中港路三段附近因鄰近中科，近年來預售案推案增加，雖然房價沒有綠園道加持，但同樣具有東海牧場的景觀，中港路三段附近房價已由中科近駐前的每坪11、2萬元，新建案開價已漲至每坪20萬元，將成台中市繼7期、8期、美術館、科博館後，最新豪宅區段。

房價飛漲
信義房屋中科店經理黃伯堯指出，在中科園區進駐前，過高速公路雖仍屬於西屯區，但過去一直不受重視，也鮮有建案推出，直到中部科學園區正式動土後，這邊才真正受到重視，短短3年時間房價漲幅驚人，尤其此區近來出現一些大坪數的豪宅案，開價已看到20萬元。

中科利多加持
永慶不動產台中園區加盟店店長李家勝表示，由於近10年來新推案少，更沒有大坪數的產品推出，此區純大坪數產品只有屋齡約13年的「麗景天地」，和知名透天別墅案「宏台別墅」。

但由於屋齡較高，先前的設計已經不敷使用，加上釋出量也少，導致此區一直都缺乏大坪數產品。

而此區有大坪數產品需求的族群，包括榮總和澄清醫院的醫生、企業界老闆，金字塔頂層客戶對於豪宅產品需求建增，支撐此區的豪宅價格向上攀升，已經成為台中市7期、8期、美術館、科博館後，最新的豪宅區段。

除了豪宅型產品開價看到每坪20萬元，中科近駐前乏人問津的中古大樓「瑞聯天地」，房價最低迷的時候，每坪僅有3~4萬元，現在每坪開價已經看到6~7萬元，房價漲幅逾1倍，大俊國社區近來漲幅也有5成，中部科學園區效應發酵明顯。

交通便捷支撐
中港路三段位於台中工業區和中部科學園區中央，也為台中市的主要幹道，從中港路可以通往中港交流道，也可通往台中市區，交通方便支撐此區房市的發展，受中科帶動成型的愛買商圈和TECH MALL商圈，可概括稱為中科商圈，有大型賣場、連鎖商店等，加上未來中港路三段路上還有台糖的大型購物中心，生活機能十分完善。

李家勝表示，由於中港路三段距離7期重劃區近，雖然不像7期豪宅具有綠原道的優勢，不過環境單純，而東海大海和東海牧場的景觀可以彌補，和7期車程不過約10分鐘，加上同屬於台中市的西屯區，但豪宅的價差約10萬元，對於有豪宅需求的客層十分具有吸引力。

中科效應還未真正發揮
從2003年8月中科動工後，此區的公寓和華廈的住家平均漲幅超過3成，但漲幅最為驚人的是土地價格，飆漲幅度近2倍，尤其臨中港路土地漲幅更為明顯。

目前來看中科的員工增加約1.2萬人，現階段的人口增加，對於房市真正的刺激還不明顯，主要還是預期心理在支撐，不過未來發展仍是看好無疑，若未來順利發展帶來5萬就業人口近住，則可替此區帶來20萬的消費人口，效應就會很驚人。

中港路尖峰時段易塞車
我們洗衣店進駐這裡差不多1年了，當初是看好中科的發展會帶來不少工作人口，實際帶來的商機和預期有段落差，不過未來發展性還是很看好；整體來講，這邊最大不方便就是交通問題，平常中港路的車流量就很大，尤其上下班時間更塞，加上路上有些地方都在施工，像我平常都要接小孩子下課，若在4點過後才從這出發，就可能會開始塞車了。

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【趙曉慧╱台中報導】
交流道及聯外道路往往是支魔法棒，能點石成金，打開區域發展。龍井鄉的東海遊園路生活圈就是個好例子，原本邊陲感深沉，後因特三號道路的開通，加上鄰近龍井交流道的優勢，預售案量直線增溫，成為平價別墅區熱門重鎮，地坪23~25坪的新成屋，總價450萬元起跳。

熱門地段
東海遊園路生活圈的範圍，橫跨台中縣龍井鄉及大肚鄉，區域內以透天別墅為主流，總價帶並不高，若與台中市動輒上千萬的同地坪產品相比，房價約便宜一半，推案區段又以中港路為分水嶺，可再分為遊園北路及遊園南路2座區塊。

特三號道路添便利
遊園北路區塊，泛指遊園北路、國際街及藝術街，人文藝術色彩濃厚，早年有知名的人文社區「理想國」，發展至今已成為台中知名的觀光及藝術重鎮。永慶不動產台中園區加盟店店長李家勝表示，遊園北路一帶近年來因都會公園及中科園區的進駐，房價及區域發展有支撐，但目前此區全新推案較少，5年內的地坪25坪中古別墅，總價約650萬元。

變化最大的是另1區塊遊園南路及遊園路，原本屬東海新興路商圈的外圍區段，腹地遼闊但推案稀少，不過從2年前特三號道路開通之後，交通便利性大增，打開區域發展，帶動預售市場的蓬勃發展。

遊園南路目前已獨立發展成另1座商圈，新案總價550~700萬元，地坪約26坪。而鄰近監理站的遊園路，因地段較邊陲，新屋總價450~600萬元，地坪約23~25坪。

遊園南路發展可期
李家勝表示，東海遊園路生活圈的房價，近年來產生兩種比價效應，因地理位置緊鄰台中市，會吸引台中市西屯區舊大樓的換屋客，進場購買透天別墅；若再與沙鹿鎮北勢頭相比，此區更鄰近台中市，加上特三號道路增加交通便捷性，生活機能更好，總價約貴50萬元。而這兩股買氣，支撐了此區預售市場。

至於未來的發展性，信義房屋中科店經理黃伯堯認為，國際街一帶因鄰近中科園區的優勢，未來增值潛力會比較高；而遊園南路一帶還有腹地，未來也有發展前景，但因特三號道路尚未全線貫通，發展速路不如國際街，還需要一段時間。

遊園南路 店住皆宜
推薦區段為遊園南路，這個區段屬新興路東海商圈的腹地範圍，生活機能發達，交通路網便利，可以透過特三號道路走中港路，上中山高中港交流道，或是走中棲路接中二高龍井交流道。

這裡的外食人口也很多，是東海、靜宜、弘光3所大學學生的消費重鎮，不論是開店做生意、投資學生套房或是單純的住宅自用，遊園南路都是理想購屋區段。

本區治安佳 空氣良好
我住在遊園南路大概20~30年，以前生活機能不太多，但現在比以前好很多，包括高速公路可通往中二高，另外開車到台中市區大約只要10餘分鐘，購物的據點也很充足，包括自強市場及東海商圈等，買東西很方便。
這裡的學生及外來人口很多，但警察巡邏很勤快，所以治安狀況不錯，空氣也很好，少有颱風風災或淹水等問題，不過冬天比較潮濕。

◎環境
．該生活圈最大特色之一是緊鄰東海大學，文教氣氛濃厚，且基礎教育學區設置完善
．商圈集中在遊園南路及新興路一帶，市場、服飾、餐飲、金融行庫、3C通訊行等皆有
．國際街、藝術街等一帶，為台中知名觀光據點，藝術商店多，人文色彩強烈

◎交通
．交通路網四通八達，可通往沙鹿等海線地區及台中市，銜接中港交流道及龍井交流道
．往台中市可透過遊園南路轉中棲路、中港路，若到中科，可經中港路轉東大路，車程約8~10分鐘
．遊園南路、新興路及中棲路一帶，有公車行駛可接駁台中市

◎學區
．國小學區有瑞峰國小、瑞井國小、龍峰國小，多集中在中沙路及新庄街一帶
．國中學區僅有四箴國中 

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【陳建徵╱台中報導】
中部科學園區成立將滿3年，3年來從一片荒蕪到10餘家高科技廠商、1萬2000餘人進駐，對周邊房市的貢獻更讓人瞠目結舌。3年來，一般住家漲幅5成以上，店面漲幅至少1倍，部分明星地段店面轉手3次以上、漲幅高達3倍，預售大樓房價也在逐步推升中，目前每坪開價最高達18萬元，造就出令人驚嘆的大肚山奇蹟。

前景看好
在大批政府官員及產業界人士見證下，2003年7月28日，中部科學園區鏟下第1鏟土，這一鏟，鏟出高科技業的無限希望，也寫下房地產業的噴出行情。

1992年，俗稱「水堀頭」、位於大肚山台地東側的台中市西屯福安里地區，由於即將發布實施容積率，造成建商瘋狂搶照、大量推出房地產個案，總銷金額150億元、總戶數4000戶的「瑞聯天地」，就是當時搶照風潮下的產物。

店面價格3年漲3倍
由於推案過多、供給過剩，大量餘屋滯銷，搶照推案後10年間，西屯福安里地區陷入房市黑暗期，921地震後，當地房市更跌至谷底，但中科在附近設立，卻讓當地一夕間麻雀變鳳凰。

中科房屋經理紀家瑋指出，「瑞聯天地」預售每坪11、12萬元，最低每坪跌至3、4萬元，但房屋仍乏人問津，目前「瑞聯天地」每坪約6~7萬元，部分裝潢屋每坪開價更達10萬元，西屯路沿線搶照期推出的大樓，當時預售每坪最高14萬元，最低跌到6萬元，目前已回升至每坪8~9萬元，大樓房價漲幅5成至1倍以上。

最驚人的是店面，其中最膾炙人口的2個物件，一為永福路某連鎖速食店店面，原價不到3000萬元，歷經4次轉手後，目前開價9500萬元。另一件為西屯路、福林路口便利超商透天店面，原價約1000萬元，3次轉手後目前開價4200萬元，2店面漲幅都超過3倍。

租屋市場交易熱絡
中科設立3年來，廠商建廠速度飛快，目前已有約1萬2000名員工進駐，但其中以基層員工為主，紀家瑋表示，基層員工目前以租屋為主，因此中科附近租屋市場交易熱絡，套房及3房以內大樓華廈產品最受歡迎。

東森房屋中科中港加盟店經理張兆國也指出，受惠中科租屋族租屋需求帶動，國安國宅、「瑞聯天地」目前已無空屋，東海商圈、靜宜商圈套房租賃市場，也有強勁需求。

紀家瑋表示，店面產品並不受中科員工的組成結構影響，消費人口愈多，店面價值愈高，因此造成店面漲勢銳不可擋，西屯路沿線是最具商機的路段，地坪25坪左右的中古透天店面，總價多已在1700萬元以上，西屯路、玉門路口尚未完工的透天店面，地坪多在35坪以上，預售時總價不到2000萬元，如今轉手已達2300~2500萬元。

土地行情直追7期
房屋的原料是土地，但土地供給有限，因此漲幅也直登雲霄，張兆國表示，中科附近以住1及住3土地為主，住1土地3年前每坪約11~13萬元，目前約18~20萬元，住3土地原為每坪18~20萬元，如今每坪已達25~30萬元，地價直追7期重劃區，部分路段如福科路，地主已惜售，不願釋出。

透天別墅以西屯路為界，預售價西屯路以北約800~900萬元，西屯路以南多在1200萬元以上，紀家瑋表示，由於中科目前多基層員工，加上換屋潮較首次購屋潮延後，因此透天別墅及高總價大樓產品發酵期將在下一波。

預售大樓房價也在逐步推升中，去年預售開價每坪約12萬元，今年已提升至每坪13~15萬元，敬業建設即將推出的新案「敬業麗明」，每坪開價最高18萬元，則已創下福科路沿線新高。

發展潛力中市之冠
由於供給有限，加上居住及消費人口結構並不影響需求，中科附近近幾年來，以土地及店面產品漲勢最兇猛；大樓及透天別墅產品，則因受限於中科員工的組成結構，發酵期拉長，由於目前中科員工進駐率不到3成，店面及土地仍極有漲價空間，相對來看，大樓及別墅產品未來漲勢，則仍呈緩慢上揚，不過整體而言，本區發展潛力仍居台中市之冠。

需求穩定量縮價揚
中科附近房市近3年來，漲幅驚人，主要是受到題材面帶動所致，由於中科設立，產生預期心理，而呈現強勁爆發性成長，但大幅爆發期已過，市場逐漸回歸基本面。而由基本面來看，因中科員工仍持續進駐、人口不斷增加，各種房地產產品的需求不會間斷，但供給則呈現穩定，因此未來房價仍將繼續上揚，「量縮價揚」是本區未來寫照。

環境：
◎福科路、福雅路口有愛買量販永福店及薇風購物廣場
◎西屯路、福雅路口有西屯路黃昏市場
◎西屯路、玉門路口有TECH Mall購物中心
◎台中都會公園距中科約3分鐘車程
◎西屯路沿線停車較困難

交通：
◎中港路銜接中山高中港交流道及中二高龍井交流道
◎國安國宅設有公車總站，未來將延駛至中科內
◎東西向60米中科路施工中，未來將連通至水湳經貿園區
◎中港路、西屯路及福科路近環中路、中港交流道處，上下班時間易塞車

學區：◎國小學區為國安及永安國小，國中學區為安和國中
◎西屯路、福林路口將籌設新國中 

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逢甲商圈擁有西屯、上石及上安3所小學，其中以上石及上安國小2所10年內的新小學最受歡迎，學校周邊居住環境佳，且鄰近由逢甲商圈所延伸出來的青海路、河南路次商圈，生活機能完善，頗受雙薪首購族群青睞。

看房子
上石國小創校約10年，地址位於西屯路二段上石南六巷25號，學區包含福星路、至善路、上安路及河南路所圍繞的區塊，加油站、銀行、超市、餐廳等密集，由逢甲商圈延伸的次商圈完整成型，不少區域與上安學區重疊，國中學區均為至善國中。

房價低於上安學區
雖然上石、上安學區環境的差異性不大，但屋齡新舊卻決定2個學區的房價。以至善路、上安路為主的上安學區，因屋齡2年內新大樓較多，每坪房價較上石學區高約1~2萬元。房仲業者發現，上石學區平均房價較低，加上位置靠近生活機能較完善的河南路，購屋人指名度比上安學區還高。

永慶不動產逢甲加盟店主任陳明晏表示，上石學區近中港路交流道、至善路綠園道，穿過中港路，即抵達7期市政重劃區百貨商圈，福星路連結逢甲大學夜市商圈，交通、商業、文教等機能均完整，距離中科園區、舊水湳機場改建的水湳經貿園區均不遠，房價極具支撐性，目前中古屋房價每坪約8~9.5萬元，較2年前約漲1成。

中古屋每坪8萬起
有巢氏房屋逢甲加盟店店長王世冲表示，上石學區內有不少知名建商興建的社區，如勇建、鄉林、碧根、佳茂等所投資興建的高質感大樓，較具知名度的個案，如「勇建人本至善」、「勇建藝術館」、「佳茂地中海」、「碧根誠品」等，屋齡2年內的大樓每坪成交行情10萬元，漲至12~13萬元。

中古社區則以位於上明一、二街的「中港世紀虹」最具知名度，該社區分4區，總戶數近1000戶，不過因屋齡逾10年，目前每坪成交價約8.5~9萬元。

具增值潛力 吸引投資客
西屯區與北屯區相較，西屯投資型買方比例較高。以上石學區來說，屋齡較新的電梯大樓、40坪3房格局加上車位，總價約400萬元的自住型產品最為搶手，吸引許多新婚夫妻或雙薪小家庭購買。不過隨著近年房價漸被墊高，買斷型投資客交易量較往年減少，不少投資型買方都是看好上石學區接近7期重劃區、中科及台中市最後一塊公辦重劃區（12期）的未來增值潛力。

本區大樓多以3~4房規劃，套房配比不高，環境戶數單純。愈往逢甲商圈的住商混合大樓，套房配比愈高，不少為出租學生，也有特種行業營業直接在1樓店面營業，或隱身於高樓層住宅內，不但影響居住品質，房價支撐性較不足。

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