投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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329購屋旺季已到來,許多新婚族都會選擇在這時候準備買房子,不過房仲業者提醒購屋族,好不容易費勁千辛萬苦才選到心儀的房子,簽約時千萬別忽略細節,以免平白蒙受損失。

■ 謄本看分明 安全有保障

  房仲業者提醒民眾,簽約要好好檢查土地以及房屋的所有權狀,確認是否為正本,而且也要細看土地登記謄本,核對各種資料,避免賣方隱瞞事實,讓購屋權益受到傷害。

  此外,最好也要審視建物測量成果圖,以確認主建物、陽台等位置與空間配置是否正確,民眾亦可以觀察房子有沒有違建或是增建。另外,也要注意土地使用的區分,並且調出都市計畫圖,作為發展的評估。

■ 確認簽約對象 查明有無抵押

  產權要注意之外,簽約時更要留意簽約對象是否為所有權本人,如果屋主因故不克親自前往,委託朋友代為簽約時,一定請對方出示委託證明,以防不肖份子冒充屋主簽約。

  同時要查明房子有無其他的抵押或是假處分紀錄,如果有,則必須要求清償完畢,不過過去曾有買方購屋簽約後才發現,屋主曾以房子抵押向地下錢莊借錢的紀錄,造成無法過戶的窘境,要避免這種情況發生,最好參與履約保證交易制度,以確保購屋安全。

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贏在簽約時成功一圓戶長夢
名下擁有一間房屋,成就人生成家大業,似乎是現代人努力工作的動力。
但是,當辛苦攢足購屋基金,也看到對眼房屋,滿心歡喜想一圓成家夢想時,這才發現,原來購屋有許多繁瑣細節,尤其攸關個人權利的簽約過程,若稍有不察,可能因此產生交易糾紛。

當面對如此龐大的購屋交易金額,與其忐忑不安,不如深入了解購屋流程、清楚掌握簽約明細,買屋更安心。

以下請教信義地政士專業代書,為你破解簽約種種隱形陷阱。

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Step 1 價格協商
為了讓買賣雙方在房屋價格上達成共識,買方可透過要約書或斡旋金來傳達購買的意願。

斡旋金:
買賣雙方在價金或付款方式有認知差距下,由買方交付相當之金額(房屋總價2~5%),委託仲介代理人在一定期間內,向賣方展現誠意,並爭取達成買方要求,否則斡旋金必須無息全額退還。
如果賣方承諾買方的承買條件並簽收時,斡旋金即轉成為訂金,成為買賣價金的一部分。
要約書: 買方亦可以書立要約書方式,向賣方表達承買意願,如果賣方同意出售並簽認,買賣即因要約經過承諾而成立;相反的,賣方不同意出售,要約即失其效力。
Step 2 付定
付定為買方交付賣方一定比例的金錢,以確保契約履行。
定金大約為總價2~5%不等(依成交總價金額多寡),在簽約前支付。

Step 3 簽約
買賣雙方在成交時將簽立「不動產買賣合約書」,包括:
土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費約定、貸款約定、違約處罰、房地點交及其他約定事項。
買方簽立與尾款同面額之本票交由地政士(代書)保管,等尾款交付後,本票再歸還買方。
若買方須辦理銀行貸款,代書亦於此時提供銀行利率資訊,並於約定時間內決定貸款銀行及準備貸款資料。

簽約時,買賣雙方應備齊以下資料與證件:
買方:
1.身分證正本、2.普通印章(蓋完後即可歸還)。
賣方: 1.身分證正本、2.印鑑證明二份(申請日期為最近一年內)、3.戶籍資料三份(戶籍謄本正本或戶口名簿影本皆可)、4.最近一期房屋稅單、5.最近一期地價稅稅單、6.建物所有權狀、7.土地所有權狀、8.印鑑章(蓋完後即可歸還)。

Step 4 用印
地政士(代書)會確實檢視印鑑證明與印鑑章是否符合、證件是否齊全,然後將申報契稅、增值稅、貸款資料等整理完成後,買賣雙方將印鑑章、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本交付承辦地政士(代書),由地政士(代書)於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印章。

Step 5 完稅
稅捐單位核發稅單後,承辦代書即通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅,完稅後並簽收完稅款。完稅之後即進行過戶、設定手續。

Step 6 交屋
承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。

資料來源: 信義房屋

 

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簽訂合約,就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任,用白紙黑字紀錄清楚。那麼,賣方在簽訂不動產買賣契約時,應該注意哪些事項呢?

一、契約內容標示清楚:

契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等),以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。

二、公契移轉價格應明定:

公契之移轉價格為課稅之依據,應明確約定。尤其於調整土地公告現值的一月份,更須特別確認以避免爭議。

三、付款方式應公平:

目前買賣付款方式大致上分為簽約、用印、完稅、尾款四個階段。各階段之付款成數依雙方要求而異,若賣方在合理範圍內尚有銀行貸款未清,其實可考慮讓買方貸款銀行直接代為清償,而剩餘尾款則於交屋同時一併結清。

四、應有買方開立商業本票之約定:

買方支付完稅款且雙方完成繳納稅款,即可辦理房地過戶至買方名下。為保證買方尾款如期支付,依習慣買方需開立與尾款同額之商業本票,於尾款支付時始無息退還。

五、交屋時期及方式應明確:

一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應明確以書面約定,以避免爭議。

六、契約應由雙方當事人親自簽名:

簽約書訂定後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章。

最後再提醒購屋族,簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。

資料來源: 永慶房屋

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簽訂合約,就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任,用白紙黑字紀錄清楚。那麼,買方在簽訂不動產買賣契約時,應該注意哪些事項呢?

一、產權清楚:

簽約前買方應務必再一次檢閱簽約當天的土地及建物謄本,注意有否限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷等。尤需注意賣方銀行抵押設定金額,以作為支付各期價款的依據。

二、簽約當事人應為本人或有權代理人:

原則上契約應由本人親自簽署,否則應有特別授權之書面證明。如非本人出面,應出具授權書,並詳細載明有出售不動產座落及授權代收價金等事項,並有屋主本人之印鑑證明,方可認定為合法有效之授權。

三、契約內容標示清楚:

契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等),以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。

四、公契移轉價格應明定:

公契之移轉價格為課稅之依據,應明確約定。尤其於調整土地公告現值的一月份,更須特別確認以避免爭議。

五、交屋時期及方式應明確:

一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應明確以書面約定,以避免爭議。

六、契約應由雙方當事人親自簽名:

簽約書訂定後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章。

最後再提醒購屋族,簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。

資料來源: 永慶房屋

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消費者在委託仲介買房子時,想要與賣方談價錢,通常房仲業者為了讓仲介費提早落袋,往往會隱瞞消費者可選擇要約書的方式,只提供斡旋金單一選項,也因此導致購屋糾紛不斷,因此專家提醒,消費者應盡量避免在房屋成交前先付款,改選擇要約書來保障自己的權益。

■ 要約書取代斡旋金 免事先付錢

  專家指出,許多購屋糾紛會發生在前端的議價期,常見房仲業者在推荐物件時,會積極打聽買方的購買意願,然後誘導消費者支付斡旋金,再積極去遊說賣方,促成整筆交易。但也因如此,當消費者稍後不打算購屋時,仲介就會謊稱斡旋金已轉為訂金,如消費者反悔不買時,甚至將全部斡旋金沒收。

  一般來說,「斡旋期間」沒有強制規定,但多為3到5天,最多也不超過1個星期,金額則從房屋總價的2到5%,若買方購買意願強烈,當然付斡旋金愈高愈好,除了可做為議價籌碼外,若賣方同意出售後又反悔時,賠償金額也會提高。

  至於要約書與斡旋金最大的不同,在於要約書無須預付價金,就可直接向買家出價,也無須擔心斡旋金被不肖業者挪為他用,但無預付價金的情況下,也導致賣方的配合意願較低,建議有強烈興趣意願的買方,在簽定要約書時,要當作簽訂買賣契約書一般看待,才可讓賣方感受自己的誠意,也能避免事後糾紛的發生。

■ 承諾書未簽屬 買方可書面撤回

  相同的是,無論是斡旋或要約期間,在賣方尚未簽定同意房屋價金之前,買方隨時有撤回權,也就是說,當賣方同意賣房子時,會給買方一個『承諾書』,在拿到承諾書之前,買方隨時都有權利可以撤回要約。

  內政部要約書範本中規定,買方行使撤回權時,應以郵局存證信函送達,或以書面親自送達賣方或仲介人員,使生效力,就是為了口說無憑。房仲建議,買方須簽署斡旋單或要約書時,要當作簽署買賣合約一樣嚴肅的看待,尤其是將特殊的買賣條件註明在斡旋單或要約書,就要在斡旋單上載明,以免平添困擾。

 

 資料來源: 網路地產王     回首頁

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很多人置產買房子,基於節稅理財種種考量,沒把房子登記在自己的名下,反而借用親朋好友的名義登記。 儘管這種借人頭登記房產的情況十分普遍,但問題是假若「人頭」突然翻臉不認帳,肯定糾紛不斷。 為了杜絕借名登記可能引發的困擾,事前簽訂「承諾書」才能高枕無憂。

■ 翻臉不認帳 借名登記問題多

  所謂「借名登記」就是把自己購買的房地產,登記在他人的名下。 這種基於
節稅理財或是為了隱藏個人財產等種種因素考量,借用「人頭」的情況相當常見,卻也常常上演掛名的「人頭」不認帳,硬說房產是自己出資購買的。

  台北地方法院審理過一對母子對簿公堂「借名登記」的官司。 告訴人老母親為了協助兒子出國留學提出財力證明,將自己的房子轉移登記到被告兒子的名下,不過房屋的實際使用管理,以及房屋稅地價稅仍由老母親負擔。 等到被告學成回國,告訴人打算變更所有權人登記,卻遭到被告回絕,母子雙方只得對簿公堂。

■ 簽訂「承諾書」 終止信託有保障

  專家建議,假使借用親朋好友的名義登記房產,最好先要求對方簽訂「承諾
書」,確認雙方的確存在信託關係。 承諾書的內容不外乎是「登記於甲方名下之不動產,係乙方信託登記於甲方名下,實際為乙方所有。」

  由於白紙黑字簽訂承諾書,雙方存在法律上的信託契約關係,不動產所有人當然有權隨時終止信託關係,並執行返還請求權。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁

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在買屋、賣屋的過程中,都難免會碰上相互喊價的拉鋸戰時期,房仲專家提醒,不論是買方或是賣方,在簽署斡旋單時,都要當作簽訂買賣契約書一般看待,才可避免事後糾紛。

 

這時候就需要協調買、賣方,現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式,由買家向仲介提出有意購買的價格,再由仲介向賣家議價。房仲專家建議,在簽署斡旋單及要約書時,要當作簽訂買賣契約書一般看待,才可避免事後糾紛。

■ 斡旋金展誠意 可直接轉成定金

  一般來說,目前市面上要購屋進行談價的階段時,多半會先簽署斡旋單或要約書,來保障買方以及賣方的權益。所謂的斡旋金,就是當買方對賣方房屋有購買意願,但在價格上有一段距離時,會先由買方支付一筆金額,此金額最多約為成交金額5%的價款,交付給仲介人員,以表示買方購買意願,並藉此向賣方議價或協調買賣條件。

  通常賣方認為,買方如果不出斡旋金,感覺沒有購買誠意,另外也會懷疑,仲介公司所報告的買方是否真有其人,或是假買家,所以要看到斡旋金,才會相信真有人出價;而斡旋金是尚未成交前所支付的價金,當雙方價格達到一致時,一般做法是將斡旋金直接轉換成定金。

■ 賣方反悔須加倍賠償 觀念認知要釐清

  當斡旋金轉換成定金時,就適用民法中定金的規範,而定金在法律上,視同買賣契約成立,除非有重大的理由,如房屋的重大瑕疵等,雙方皆有履行買賣契約的權利及義務,無論哪一方反悔,皆負賠償責任,買方反悔,賣方直接沒收定金,賣方反悔,則須加倍賠償給買方。

  最常見的糾紛是買方對於購屋意願不是很確定時,就隨意的簽定斡旋金單,導致斡旋金被沒收的窘境。最常見的錯誤認知是買家認為在斡旋金轉換為定金前,仍然須經過自己的同意,實際上並不然,建議消費者在簽定斡旋金單前,須看清楚條款,在購買意願非常確定的情況下,才簽定相關文件。

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不少熱戀中的男女會共同購屋置產,情到濃時,有的男性朋友為了證明對女方永遠的愛,會把房地產權狀登記在女方名下,但如果感情生變,一拍兩散,可別以為房子就此完全屬於女方了,中信房屋表示,如果男方能提出頭期款或貸款繳費的相關證明,還是可以要求女方退回該房產!

■ 出資人舉證 仍可註銷所有權登記

  民法的不動產產權移轉,是以不動產的登記名義人推定為真正所有權人,因此,男方購屋以女方名義登記,未來女方當然可以本於所有權人的地位,來使用或處分該房屋,不過,日後雙方感情生變,男方還是可以提出具體舉證,證明當時購屋是「借名登記」在女方名義之下,則法院還是會判決塗銷女方所有權登記,而歸還房屋予男方。

  中信房屋資深法務白宗益表示,出資人可以舉證,包括購屋資金由何人提出、透過仲介購屋時是由何人接洽、該房屋的管理、使用、處分權是否仍然屬於出資人、屋內裝潢及家具添購由何人出資、設定抵押權是由何人出面向銀行接洽、權狀由何人保管等相關證據。

■ 接受贈與 最好先訂書面契約

  白宗益也建議女方,既然是贈與,最好適時提出訂立書面房屋贈與契約,或者是購屋價金的贈與契約;此外,在房屋贈與在產權尚未移轉前,男方可以撤銷贈與契約,如果男方日後因為經濟情況變差,導致履行贈與義務會對其生計有重大影響,則男方可以在發生這種此情形時,拒絕繼續履行贈與的義務。

  中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,女生的獨立自主性早已提高,擔心分手後的牽扯,購屋前多注意,以免日後為了房子的產權問題,情人反目變仇人,那就得不償失了!

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