投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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過去,購屋民眾挑選物件,往往只從預算的角度來找房子,在買了之後,才發現交通不夠便利、小孩上學距離太遠,甚至生活機能不足、格局未盡理想。房仲建議,最好依照購屋者不同的生命週期,在年齡、預算、房數等條件上,謹慎考量購屋需求!

■ 單身、新婚族 首重外食與交通

  以單身貴族與新婚族為例,這類購屋族的年齡大約落在22-35歲之間,購屋重點在交通及外食的便利性,是購屋族最重度倚賴捷運的族群。其中,在新婚購屋族群中,由於組成份子簡單,又屬於上班族的新生,搜尋的房屋約20-30坪、總價400-700萬元之間;與單身貴族最大的差異,是現代新婚族注重保有個人空間,加上未來生育計劃,因此平均選擇房數為2.5房,有別於單身貴族的1.8房。

  特別值得注意的是,新婚族購屋時,多數已經考慮到子女就學的問題,因此除了有63%會挑選捷運宅外,約有55%的新婚族會挑選鄰近「學校」的物件。

■ 小家庭首選學區 銀髮族重醫療

  以小家庭而言,雖然在家庭總收入上有所提升,但是由於一方面開始肩負起養兒育女的重任,另一方面又要顧慮到子女成長環境及就學品質,經濟壓力最為沉重,因此在購屋偏好就近學校的前提下,往往必須犧牲對於屋齡的要求,選擇房齡平均為16年,甚至有四分之一的比例,優先選擇屋齡較高的公寓。

  30-55歲、雙薪以上的大家庭,因為進入老、中、青三代同堂階段,購屋考量的面向也最廣。除了生活機能、交通條件、公園、學區與醫療環境等需求包羅萬象,平均房數3.7房、平均總價1,506萬元等條件,都是所有類型中最高的;此外,為顧及家中老幼出入方便,九成的家庭在選擇房屋時,以有電梯的大樓或華廈為優先。

  而銀髮族指的是年齡55歲以上的購屋族群,平均需求2.7房,平均購屋總價為799萬元。由於年紀愈大,求助於醫療院所的頻率愈高,因此幾乎百分之百的銀髮族住宅,都位處於醫療院所附近。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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【袁延壽/台北報導】
 建材業和房地產景氣落差有一季之多,在房地產市場從第二季已從谷底爬升下,建材業訂單已逐漸回升;中釉(1809)、冠軍(1806)第三季訂單已比第二季增加20%,和成(1810)第三季的產能利用率已回復到六成以上;業者都認為,第四季是產業傳統高峰,下半年業績一定會比上半年好許多。

 冠軍首季虧損,第二季因中國大陸及台灣的產能利用率恢復到八成,第二季出現逆轉勝,上半年獲利已轉虧為盈。

 兩岸房市「熱」起來,冠軍第三季的訂單比第二季增加近二成,冠軍表示,由於下半年是磁磚業的旺季,所以,下半年一定會比上半年好,能見度至少會增加一個月。

 上半年稅後EPS已達0.49元的中釉,在下游廠商庫存回補力道強,加上新廠產能擴充,中釉預估,8、9月以至年底,每月營收均可維持7月高檔,每月約達1.5~1.8億元,比上半年每月平均營收1.2億元,至少增加30%以上。

 法人預估,市場需求成長、價格上漲趨勢,中釉下半年看來整體營收及獲利都將較上半年再成長,今年整體獲利可優於去年,成長幅度在二成以上。

 今年上半年,衛浴設備廠營運比磁磚廠差;和成指出,上半年訂單比去年差30%至40%,且延遲交貨情形也多;不過,到了下半年,尤其是第四季,在房地產市場復甦下,狀況會改善許多。

 另外,和成表示,除衛浴本業,近幾年和成積極發展的複合材料產品,在下半年會有好消息,中國大陸投資500萬美元,成立「美創(蘇州)科技」,電腦外殼生產線第四季開始就會試營運,並小量出貨給知名的NB廠,預估到明年上半年,獲利貢獻度會大幅提升。

【新聞來源:中時電子報】

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【曾麗芳/台中報導】
 台中市整體開發區單元一、單元二、單元三自辦重劃區,由於位處台中市精華地段,許多建商看好市地重劃後的開發潛力,包括麗明營造、親家建設、林鼎建設等建商,早一步搶在市地重劃前買地卡位;部份建商如陸府建設,則趕在市地重劃進行階段,積極進場買地存貨。

 據悉,台中市這波自辦市地重劃區,親家、麗明、林鼎等建商,除了建設公司本身以外,還透過關係企業或以私人名義參與重劃,不約而同鎖定鄰近七期重劃區的單元二土地,每家皆可分別取得逾5,000坪的土地,作為未來推案之用。

 不僅台中建商積極「掃貨」,由於銀行利率低,許多手邊有錢、同時看好土地開發前景的投資客,最近紛紛出手搶購市地重劃區土地,投資情況之熱絡,就連開發商都感到意外。

 單元二開發商富有開發總經理林世民透露,單元二土地重劃後,目前每坪售價從17萬至40萬元不等,其中,每筆5,000萬元以上的土地,最受投資客青睞,單元二現已接獲逾100組投資客搶地投資。

 當單元二開發團隊積極銷售重劃區土地時,單元三開發商、惠豐順開發卻不為所動,因為,這家由台中市三大知名建商惠宇、豐邑、順天所組成的開發團隊,在單元三明年底完成開發後,每個建商至少可分得逾5,000坪的抵費地,全都打算自用。

 惠豐順開發總經理林富田表示,三大建商股東在取得成本較低的抵費地後,打算自己開發土地,因此,單元三也是唯一砸錢建設寬頻網路、有線電視管線、社區安全監控系統的開發商,甚至不惜砸下6,000萬元,投入綠美化景觀工程,就連同業都覺得不可思議,「單元三在完成開發後,將是最美的市地重劃區」。

 而單元一因為靠近台中市中港路與中科商圈,土地行情看俏,寶成國際集團在取得大批抵費地後,將交由寶成轉投資的寶慶開發負責土地開發,推案則交由另一家轉投資公司、精湛亞太建設負責推案。

【新聞來源:中時電子報】

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【曾麗芳/台中報導】

 有人說,台中市是全台灣最愛辦理土地重劃的縣市,目前台中市政府公辦重劃區已經規劃到第14期,整體開發地區近1,400公頃土地,又被劃分為14個開發單元,開發面積從54公頃至197公頃不等,鼓勵民間業者自辦重劃,引發民間業者組成聯合開發團隊,爭相投入搶食市地重劃大餅。

 現階段動作最為積極的,就屬寶成國際集團主導的單元一、富有開發的單元二、惠豐順開發的單元三。三大民間自辦重劃區,由於地點佳、開發商財力雄厚,是台中市目前最熱門的市地重劃區,明年底陸續完成開發後,將可釋出近50萬坪土地。

 只是,土地大量釋出,會否造成中市土地供需失調,雖仍有待觀察,不過,單元三開發商惠豐順開發總經理林富田指出,以單元一與單元三為例,兩個重劃區相距數公里之遠,商圈也未重疊,「即使明年底分別釋出9萬坪土地,也不致出現排擠效應。」

 話雖如此,三大開發商還是擔心一口氣釋出土地,將造成排擠效應,因此,全都想「搶頭香」,誰能搶先完成開發,誰就能早一步將土地釋出。此外,每個單元開發金額動輒2、30億元,單是一天的利息就高達數十萬元,時間就是金錢,為了儘快回收資金,這也是三大開發商都想搶第一的主因。

 目前開發順利的單元一,開發商寶成國際集團已砸下30億元重金開發市地,也已取得97%地主同意,希望趕在明年底前完成土地重劃,預估將可釋出逾9萬坪土地,其中,寶成及其轉投資公司預估將可分得逾2萬坪抵費地。

 而開發面積廣達186公頃、比「台北信義計劃區」開發面積還要大的單元二,開發規模堪稱全台第一,在明年底完成開發後,預估將可釋出高達30萬坪的土地,目前已成台中市建商積極卡位的重要區段。

 值得一提的是,正因為台中市地重劃大餅太過誘人,引發民間開發商搶食激烈,單元12、單元13就爆發了地主同意書遭偽造案,目前單元12已被暫停重劃工作;單元13籌備會則被台中市政府撤銷。

【新聞來源:中時電子報】2009/9/8

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馬婉珍/台北報導
8月景氣冷清,就業情況未見好轉,消費力道也跟著減弱,包括商辦大樓及店面需求皆降溫,北市商辦空置率攀升至8.99%,每月每坪租金跌破2,000元、達1,899元,商仲業者分析,就業機會少,影響辦公室使用面積,民間企業停業速度比新設立速度快,短期內空租現象不易改善。

 至於店面產品,8月份則因H1N1新流感、莫拉克風災、失業率居高不下等影響,原本屬於旺季的零售消費市場,今年卻格外冷清,北市旅行社、連鎖店等營收下滑3成至4成,整體店面交易量縮減2成,空置率增加3%至5%、達15%,尤以辦公商圈周邊店面最嚴重。

 欣元商仲總經理焦文華指出,今年暑假零售消費市場景氣冷,消費意願保守,使得店面營收普遍下滑,旅行社衰退4成最多,旅遊價格較往年暑假降價3成至5成,出團人數仍大幅減少,飯店、速食業減少約3成,跌幅直逼去年金融海嘯時期。

 而由於就業機會與消費力的牽動性高,近期受到商辦需求減弱的影響,焦文華觀察,位於八德路三、四段,及南京東路二段至五段的辦公商圈周邊店面,空置率攀升至15%最嚴重。

 根據永慶商仲事業部調查,去年金融海嘯爆發以來,截至今年第二季止,北市商辦大樓總體空置率從6.63%攀升至8.99%,連帶影響到租金跌破2,000元,從每月每坪2,017元下修至1,899元,跌幅5.86%。

 永慶房屋商仲協理黃增福表示,北市公司營業登記家數,從去年初至今年7月份的淨成長為負4,641家,足見北市商辦需求尚不明顯,且近期新流感疫情不斷擴大,恐對下半年的商辦市場再添變數。

 

資料來源: 中時房地產     回首頁

 

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經濟景氣不佳,消費者的荷包扁扁,購屋預算也跟著縮水,據有巢氏提供的統計數據,台北市民的平均購屋預算為1001-1500萬元,台北縣為501-800萬元;另從買方需求的角度來看,921地震後崛起的公寓產品,開始黯然失色,買方指名購買的比例不到一成,華廈及大樓產品,才是民眾最愛的購屋產品!

■ 中低價宅需求高 大安、內湖拔頭籌

  根據有巢氏買方所填寫的購屋資料顯示,有意選購台北市房屋的民眾中,總價預算以1001-1500萬元的價位居多,約佔28%;其次為總價801-1000萬元之間的房屋,約佔23%。至於台北縣的購屋民眾,則較易接受總價501-800萬元的房屋,達45%以上;其次為總價500萬元以下的房屋占36%,總計800萬元以下的房屋便佔去八成以上。

  購屋預算雖然縮水,不過消費者最想買的台北縣市十大熱門購屋區域,卻以房價最貴的大安區拔得頭籌,佔16%以上;其次為台北市郊的內湖區,約有超過11%的人希望在內湖定居;第三名為生活機能齊備的永和市,需求比例也在10%以上。

■ 平實住宅大樓 購屋族最愛

  921地震後,不少民眾對低樓層、逃生便利的「公寓」產品特別獨鍾,但根據89年的統計資料表示,指名購買「公寓」的消費者,只剩不到一成,這顯示住宅大樓與華廈,已重回消費者購屋時的最愛。

  景氣愈差,消費者購屋愈斤斤計較,除了反應在購屋預算上之外,更重要的是能買到物超所值的房屋,因此,現階段的購屋族對購屋區域、產品型態、居家品質等,都是精挑細選的,中低總價的華廈產品,成為這波不景氣的搶手貨!

資料來源: 網路地產王     回首頁

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【文/范世華】


  七月中旬,冠德建設以 11.19億元,買下新莊一塊近932.47坪土地,平均每坪地價高達120萬元,創下新莊地區房地產開發歷年來的土地取得成本「新天價」。

■ 計算土地使用強度的貢獻能力總收益

  估算建築容積率,未來開發可供銷售的建坪,雖然總銷金額可達30億元以上,但如果從中考量建築成本,再以工程開發時間的年期來計算,其利潤率實際上並不是很高。

  像這樣的例子,每當有整筆的土地釋出買賣,頻頻就會創出所謂的「天價」,引起一連串新聞性的話題和討論。由每一次的土地成交價格去推估,專業的房產人士大略就能算出未來該筆土地建案的可銷售金額必須達到多少才有利潤。為何建商在未來利潤有限,甚至不確定的情形之下,仍然願意不斷地在台北縣、市地區大膽地頻出高價購地?

■ 「營收」是企業永續經營之一雙「看不見的推手」

  在市場經濟環境完全競爭的情形之下,建設公司其實就是房地產市場當中的商品供給者,簡單說它的商品就是房子,有房子賣才會有營收,所以必須要有房子不斷地蓋,才會有持續性的營收;而營造商則是房地產市場中的商品製造商,也就是必須有建案、有工程,才會有營收。因此就房地產的「市場」生態來看,製造商或供應商所扮演的角色都一樣,不管是由建設公司本身的營造部門自建或是承包給其他的營造公司來蓋,如果手上沒有可供建築的土地,就等於沒有原料可以製造出商品一樣,倘若一旦停工沒得賺、或是商品斷貨庫存賣完,就等著關門大吉了。

  由此可知,建商對於土地的需求是無限量的。在目前都會市區之中,要取得一整塊完整面積之可供建築土地,已是非常不容易的事實情況下,建商為了想辦法持續生產製造出「商品」,提供銷售以維繫營收,只要對於土地的預期開發利潤率仍有空間,都市建築用地之土地競價與競爭現況,仍然會持續發生。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

資料來源:網路地產王     回首頁

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【劉祈相/台中報導】


  在經濟不景氣、通貨緊縮的台灣,房價卻不見大幅下跌!無論如何,想在台中換新屋或首購,總覺得挑不到便宜又好的區域環境嗎?「網路地產王」要告訴您,台中市東區火車站周邊、中清路以北、南屯嶺東這三個區段,都有機會買到物超所值的廉價好宅。

■ 台中東區火車站 三鐵共構具潛力

  長期房價難漲的東區,現在因為台鐵要高架化、捷運化,市容會變得整潔美觀,火車站的前站、後站經過整併後,更加有「錢」途。精明的建商已經要推出600戶以上的新住宅,移植日本東京市的建築與裝修風格。基於看好台中東區的再造商機,趁房價仍未拉抬前,建議及早佈局卡位。

■ 中清路以北 平價美宅機能好

  台中房產發展最有看頭的水湳經貿園區四周,逢甲與12期都已反映利多,剩下未受關注的幾個路段,目前房價相對便宜,但未來卻是潛力無窮。這些區段分別是接近中清路的福上巷、四平路、敦化路、后庄路等,由於交通便利、生活機能不差,平價美宅值得推薦。

■ 南屯嶺東大學區域 主攻首購族

  長期經營嶺東附近首購大樓的勝美建設,又趁勝推出「飛夢特區」,以美式社區平價精品宅為訴求,主攻年輕首購族。由於房價比七期少2/3,嶺東與成功嶺附近的房價平實,自住客最能體會。順天建設已經買進大筆土地,看好首購市場將以分批方式介入,期盼藉此帶動買氣。

資料來源:網路地產王     回首頁

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【網路地產王/劉祈相/台中報導】
  根據台中市地政處資料顯示,已進行中的公辦與自辦8個新重劃區,面積高達923公頃,若加上預計2011年動工的第14期重劃區229公頃,合計高達1,152公頃,將釋出建地面積852公頃、公設面積 882公頃,最快2011年完工交地。以上僅是目前台中市的部分,若加上台中縣的重劃區,這表示明年的新台中直轄市將有更多的新建地釋出,提升生活環境與房價地價的影響巨大,市場人士與購屋族對新重劃區的看法不一,呈現兩極看法。

■ 供過於求 建地為何上漲?

  若按照經濟學供需理論,台中市建地藉由新重劃區的大量釋出,似乎並非由住宅的大量需求帶動,而是台中市府的計定政策落實執行的成果,按理說土地多價位應該變便宜連帶新房屋造價成本可望減少,因此它可以壓抑房價漲勢;不過,台中新屋房價仍呈微幅上漲,幾年過後就出現折舊跌價。

  市場人士表示,土地買賣或囤地的獲利,說不定好過造屋出售,因此建地在建商與地方實戶的強力需求下,變成賺錢標的物。一直等到加工建屋出售時,新屋市場的供過於求才合乎理論,引導台中房價相對台北顯得特別的平穩。從七期豪宅的房價由預售時高點到交屋時跌落,可見一般。

■ 餘屋去化慢 房價難保值

  台中市區4.、5、6期已發展成熟,7期、8期、10期、11期、12期雖已多年發展空地仍多,現在單元 1.2 .3、8、14刻正進行,明年大致上可以完工,緊接著又要開發單元6、7第13期的229公頃,預計2013年完工與單元9、10、11第14期的402公頃預計2013年完工。

  土地開發超速、建地房屋蓋那麼多到底要賣給誰?民眾真能因此獲得便宜一點的房價?仲介業者私下表示,由於買賣中古屋為主,體會到台中房價不易上漲甚至買幾年後跌價。應該與新屋市場又多又快的超量體有關。

  代銷業者坦言,重劃區開發過快建地取得太容易,大小建商進行市場肉搏,房價受到壓抑,對購屋民眾有好處,但壞處是因每年新屋大量完成,人口成長緩慢房屋需求低,房屋太多保值性很差,特別是大樓住宅。對照土地取得非常困難,必須做都更的台北房市,30幾年老公寓的增值性讓人羨慕!

 

資料來源:網路地產王

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網路地產王/劉祈相/台中報導
位於台中七期新光三越附近的最美建築「台中大都會歌劇院」,已由麗明營造完成資格標及工作小組審查,最慢年底動工,預計2013年完成,依法透過「資格標」方式,解決台中市府的頭疼問題。由日本建築師伊東豐雄設計,贏得現代地球9大建築美譽的這座歌劇院,歷經五次流標後終於解套。過去流標原因在於根本沒有任何廠商敢投標,伊東豐雄的設計,模仿自然涵洞,採取曲面設計,廠商擔心工程風險過高不敢參標,市府工程預算也由35億元,追加到43億元。

■ 地下街計畫喊停 交通打結問題多?

  原計畫將新市政中心的綠十字園道打造成地下商場與停車場,卻因預算由30億元縮成6億元,加上景氣不佳,廠商沒有投標意願,市府除了取消地下商場,還將原本十字軸線地下停車場只做一字型,也就是新市政廳到市議會那一段而已,市政北三路與市政北五路這段豪宅區則作罷。 

  只做一字型地下停車位,由原規劃3000車格大幅銳減,僅剩700多格,台中市議員李中說,將來新市政中心廣場恐怕變成大型停車場!市場派人士則擔心,市政北三路與市政北五路這段豪宅區的寧靜悠閒感,恐怕就此遭到破壞,嚴重影響居住品質。

■ 商場機能差 立體動線須補強

  房地產業者表示,七期新市政中心附近豪宅大樓林立,已儼然成為台中「曼哈頓」,容積移轉灌到新建的豪宅,讓此小小的區塊大樓密度稍嫌過高。由於這個區域的商業用地缺乏,商場機能嚴重不足,買包香菸飲料要開車或騎車跑到中港路對面,更別想吃地方小吃。

  如今地下商場宣告棄案,好端端的台中最精華區塊,恐將變成交通打結、人車混亂的第三世界。業者建議市府,要多增加人車分流、立體動線與城市光廊規劃,讓此區成為最有文化、最休閒的台中櫥窗。

 

資料來源:網路地產王

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【聯合報╱大陸新聞中心/綜合報導】

儘管大陸多個城市的房價不斷衝高,但在交易淡季和政策調整預期的雙重影響下,八月全大陸三十個重點城市住宅交易量繼續下跌;住宅成交面積環比下跌的城市占三分之二,總成交面積較上月下降約一成一,這已是今年內的連續第二個月交易量下降。

「中新社」報導,據中國房地產指數系統滬公布的樓市成交量數據:八月,上海繼續領跑全大陸房市,成交量達到二百四十萬平方米,但環比減少百分之十,北京、廣州和深圳等一線城市也都出現不同程度的下滑。北京為一百七十五萬平方米,縮量最顯著,環比下降百分之十八;深圳已經是連續第三個月環比出現明顯下滑,成交量僅有五十萬平方米上下。

節節攀升的房價,已使民眾望房而卻步,加上銀監會重申嚴格執行「第二套房放貸」,使得持幣觀望再次抬頭,市場成交量不斷走低。

資料來源:udn房市情報

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原本不被看好的房市928檔期,北台灣將爆出近1,500億元的推案大量,為年底房市最後衝刺打了一劑強心針。第三季下跌四成的營建股,在累積夠深跌幅後,上周開始反彈,累計漲幅11%。

市場預期,在「量先價行」格局中,928檔期將成為建商在今年內奮力一搏的大好機會。

今年房市928檔期,在北台灣的1,500億元推案量中,台北市大安區、士林區及內湖區都有重量級建案推出,建商準備大動作強銷,只要年底前沒有發生重大政治與社會事件、新流感疫情不持續惡化,住展雜誌預估,9、10月房市風向球分數可望提升,擺脫長達半年的谷底,進入代表復甦安全的綠燈燈號。

房地產業者表示,目前股市、房市仍高檔震盪,但資金行情營造的房地產市場中長線多頭趨勢並未被扭轉,此時不妨從跌深、價值型角度觀察營建類股。

9月以來,宏普、日勝生、遠雄等漲幅皆逾15%。

法人指出,由於大盤量能退潮,營建股趨勢雖有機會上走,逢低可注意布局,但仍不宜追高。

半年報交出好成績的中低價股宏普、皇鼎與華建等,是相對較佳標的。

今年928檔期上市櫃建商的推案,包括遠雄建設在內湖五期的「香堤苑」,總銷金額約35億元;士林區百億元商辦案「鄉林士林官邸」,將在928檔開出一坪200萬元的區段天價,每戶坪數220至250坪,也就是每單位4.4億元起跳,創北市商辦單價最高、單層總價最高的產品。

台北縣新莊頭前重劃區「新富都.藝術首席」,繼8月公開兩天熱銷一空後,興富發隨即推出第二期的「公園首席」,開價已調漲至35萬至42萬元。其他包括達利建設「達利首席」、鄉林建設頭前段案、碧瑤建設15億新樹路案「碧瑤君悅」等,新莊地區已成為928檔推案最火紅的地區。

海悅廣告副總經理曾俊盛表示,從今年928檔期推案量可看出建商作多心態濃厚,由於預賣的是一、二年後的房價,在大資金行情推波助瀾下,大台北區房價仍然中長期看漲。

原本不被看好的房市928檔期,北台灣將爆出近1,500億元的推案大量,為年底房市最後衝刺打了一劑強心針。第三季下跌四成的營建股,在累積夠深跌幅後,上周開始反彈,累計漲幅11%。

市場預期,在「量先價行」格局中,928檔期將成為建商在今年內奮力一搏的大好機會。

今年房市928檔期,在北台灣的1,500億元推案量中,台北市大安區、士林區及內湖區都有重量級建案推出,建商準備大動作強銷,只要年底前沒有發生重大政治與社會事件、新流感疫情不持續惡化,住展雜誌預估,9、10月房市風向球分數可望提升,擺脫長達半年的谷底,進入代表復甦安全的綠燈燈號。

房地產業者表示,目前股市、房市仍高檔震盪,但資金行情營造的房地產市場中長線多頭趨勢並未被扭轉,此時不妨從跌深、價值型角度觀察營建類股。

9月以來,宏普、日勝生、遠雄等漲幅皆逾15%。

法人指出,由於大盤量能退潮,營建股趨勢雖有機會上走,逢低可注意布局,但仍不宜追高。

半年報交出好成績的中低價股宏普、皇鼎與華建等,是相對較佳標的。

今年928檔期上市櫃建商的推案,包括遠雄建設在內湖五期的「香堤苑」,總銷金額約35億元;士林區百億元商辦案「鄉林士林官邸」,將在928檔開出一坪200萬元的區段天價,每戶坪數220至250坪,也就是每單位4.4億元起跳,創北市商辦單價最高、單層總價最高的產品。

台北縣新莊頭前重劃區「新富都.藝術首席」,繼8月公開兩天熱銷一空後,興富發隨即推出第二期的「公園首席」,開價已調漲至35萬至42萬元。其他包括達利建設「達利首席」、鄉林建設頭前段案、碧瑤建設15億新樹路案「碧瑤君悅」等,新莊地區已成為928檔推案最火紅的地區。

海悅廣告副總經理曾俊盛表示,從今年928檔期推案量可看出建商作多心態濃厚,由於預賣的是一、二年後的房價,在大資金行情推波助瀾下,大台北區房價仍然中長期看漲。

資料來源:udn房市情報

 

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【經濟日報╱記者梁任瑋/台北報導】

內政部未對房屋虛坪訂出明確規範,遭監察院糾正,引發民眾對購屋時有多少「虛坪」產生疑慮。中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨(5)日表示,政府應設計一套標準,清楚定義主建物、附屬建物和公設內容,若只要求建商分別定價,對消費者幫助不大。

王光祥說,公共設施是隨居住機能與因應安全需求而產生,屬於使用執照所載依規定需施作的合法項目,不是建商憑空灌水,陽台、雨遮具有功能性,在建築管理上有規範,建商不可能任意擴張。

王光祥表示,取消陽台、雨遮並未達到保護消費者的目的,因為計算面積基礎減少,反而形成房屋單價提高。

永慶房屋總經理葉凌棋表示,台灣公共設施概念是參照英、美等國家建築設計規範後,才逐漸發展成型,以台灣早期公寓或華廈建築規劃與登記簿上登載的狀況來看,這些產品公設不是未登記,就是占比不高,因此台灣的「公設比」觀念只是較其他先進國家稍微落後,並非台灣所獨有。

以美國為例,在售價部分會有NFA(淨樓地板面積)及GFA(毛樓地板面積)的區別,常常會有兩種單價,讓消費者能清楚比較,但並不表示公共設施免費送給消費者。美國有「使用者付費」的觀念,「公設」的錢其實已含在房價。

亞洲地區對「公設比」的用語也不太一樣。中國大陸習慣以「得房率」表示「實際使用面積」、香港用「公攤面積」來指稱「公設面積」。因此像公設存在的空間,在銷售上是不可能消失,只是表達方式的不同。

葉凌棋指出,雖然這些公設空間會存在,但會隨觀念及技術演進有所差異。以前沒有一樓挑空,但現在有了;以前沒有中庭設計,現在則是高檔產品必備的氣派,這些都會讓公設負擔增加。這些公設空間是否會提升居住品質或身價,就要由消費者根據自身的需求評估。

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【經濟日報╱記者梁任瑋/台北報導】

住展雜誌統計,今年北台灣928檔期推案量為1,510億元,雖較去年1,569億元減少約3.7%,但仍是近五年928檔第三大推案量;其中大安區有五個豪宅建案登場,有的更喊價每坪180萬元,將重新炒熱北市房價熱度。

住展雜誌研發長倪子仁表示,928檔期北市大安區的五個豪宅建案,分別是;國美建設位於新生南路的「森美館」,每戶110坪起跳;其次是仁愛路空軍總部旁的豪宅建案「吾疆」,將開出一坪180萬元價位試探買氣。基泰建設位於羅斯福路的「基泰台大」,每坪開價上看120萬至130萬元,也是市場矚目焦點。

此外,97年上半年開價1坪250萬元、但慘遭滑鐵盧的「敦南苑」豪宅案,今年928檔捲土重來。由「吾疆」業主桓邦建設興建的「桓邦復興南路案」,也將粉墨登場,大安區豪宅銷售熱度已達到去年520以來新熱點。

台北縣方面,928檔期推案區域集中在板橋、新莊與淡水。板橋市近期少有大型建案,總銷80億元的「遠揚加州」來勢洶洶,600多戶及開價將接觸每坪40萬元的區段新高點,該案未來走勢對板橋與土城地區房市將有指標作用。

值得注意的是,很久沒有大案推出的基隆,位於長庚醫院旁,甲山林建設將有總銷售金額200億元的造鎮案「城上城」。該案位置因地段優越、生活機能健全,據了解,將開出每坪18萬至20萬元試探買氣,不但改寫區域房價紀錄,也將炒熱沉寂已久的基隆房市。

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頂樓加蓋的房屋可使用的面積較大,是不少投資客最喜愛的產品,不過對於銀行而言,加蓋的部份不計入權狀中,所以銀行也無法估價,投資「頂加宅」,必須得準備較充足的資金。

■ 頂加宅 坪數難納入產權

  房仲業者表示,頂樓加蓋使用面積多一倍,通常房價也會稍微高一些,大約會多1/3,不過對於銀行而言,土地持分與非頂樓加蓋是一樣的,銀行放款無法將頂樓納入權狀,所以估價也無法連同頂樓一起計算,所以購買頂加產品時,通常自備的資金要準備較多些。

  會購買頂樓加蓋的產品大多是投資客,打算將頂樓改裝出租,投報率通常5~8%不等,甚至收到的租金,可以與房貸相抗衡,這也是為什麼頂加產品會受到許多投資客青睞的原因。

■ 停車位難擔保 銀行不愛

  除了頂樓加蓋之外,購買停車位時也要注意,因為停車位多數沒有獨立產權,如果有也比較複雜,多納入在公設內;而即使有獨立產權的停車位,也不難有擔保價值,頂多只能申請信用貸款。

  而停車位信用貸款的利率大約是3~5%左右,比起一般房貸要高出許多,而且至多貸款只有5成左右,想要投資停車位,手頭資金一定要充足。

 

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內政部正式宣布,自明年12月25日起,台北縣市、台中縣市、台南縣市與高雄縣市,將合併升格為直轄市,分別正名為新北市、台中市、台南市與高雄市。隨著縣市升級的議題再發燒,房仲業者指出,北、中、南三大區塊,分別以台北捷運內湖線,還有十月份即將動工的台中捷運綠線,以及高雄左營區最夯!

■ 轉守為攻! 投資客大舉進場

  前一陣子購屋動作頻頻的自住客,開始消聲匿跡,中信房屋董事長特助胡佩蘭分析,因為房市景氣已回溫,不少自住購屋族群預期難有議價空間,近來態度趨於保守,反倒是投資理財族群開始轉守為攻,「在目前低利率環境及通膨預期心理下,低風險的保值理財投資標的需求度大增,預料理財性的購屋客層將撐起第三季房市!」

  中信房屋日前發布的「宅指數夏季報告」,也顯示,在房市長線看好的情況下,不動產已躍升為民眾心中抗跌保值最佳標的,有30.5%的民眾看好,勝過現金(21.8%)與黃金貴金屬(18%);第二季時民眾使用的理財工具中,「不動產」較第一季明顯增加3.2%,達到24.4%。 此外,有將近六成(58.12%)的受訪者會因為政府積極促進兩岸經貿交流、推動陸資來台投資房地產,而提高自身買房意願,並有高達59.09%的受訪者會因為四都升格利多加強購屋意願。

■ 北內湖、中綠線 南部左營最夯

  「投資人想在下半年進場布局,仍需謹慎選擇,可掌握『北內湖、中綠線、南左營』這三大熱區!」台灣房屋首席總經理彭培業分析,其中,台北內湖捷運已正式通車,這條黃金路線是內湖居民期盼已久的交通核心網,加速拉進內湖前進市中心的距離,也搭起台北市南北交通的熱線,加上連結松山機場線,已吸引不少台商回流在大直、內湖區置產,預期將帶動內湖區及周邊區域更加繁榮。

  至於台中捷運綠線將在10月動工,捷運行經的區域如文心、北屯,前景看俏。 高雄在縣市合併升格後,市中心行政區將更顯重要,房市表現將會出現「強者恆強」的現象,彭培業因而預期,高雄農16特區、美術館特區一帶,還有一波好行情。

 

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眼尖的台中市民發覺,許多大馬路的路燈都頂著一個方型博士帽,並且閃爍著迷人的藍燈,根據調查,台中市民對路燈改造工程滿意度高達七成,證明太陽能光電產品正悄悄走入群眾並且取得認同。 對建築業而言,綠建築後續發展還有長遠寬廣的路要走,太陽電力取之不竭,商業價值正持續開發中,政府已帶頭於大型公共建築屋頂導入太陽能屋發電標案,希望藉此誘發私人住宅跟進。

■ 廣設太陽能發電廠 政府補貼一半經費

  對屋主而言裝置規格3K瓦~5K瓦8成電力自給自足,政府補貼一半經費,約6年後再擴增量電力即可完全免費並回售台電賺錢! 太陽能發電屋業者鴻飛國際董事長李水景表示,在台灣太陽能發電只佔總發電量1 %,未來成長空間太大。 太陽能發電科技術突飛猛進,政府也已立法鼓勵公私部門裝設太陽能屋頂甚至可以建造發電廠供給工廠或大型社區,多餘電力可回售台電。

  台灣全年發電日照時間北部平均3.5小時,中部4小時,南部5小時。透天屋頂吸收太陽光發電,又能降低頂樓室溫。 李水景認為,目前城郊的透天養生別墅頗受民眾歡迎,宣傳上大多著墨在自然景觀、大樹、活氧、運動空間等元素,若建設業者肯由消極的「節能減碳」轉為積極規劃「戶戶使用太陽能發電屋頂、LED庭園燈、公設用電取之太陽能」將贏得不錯的市場反應。

■ 減碳節能三合一 安裝簡易佔地小

  專家李水景說,台灣CO2排放量全球第一,電力越來越珍貴,大樓社區或別墅社區私人與公設用電,若能自給自足是社區永續經營的一大進步。 只要有屋頂平台或空地就可以輕易安裝,所有的住宅,眾多的鐵皮屋工廠、觀光飯店、大型遊樂區、運動中心、公園、學校、機關、溫室農場都適合安裝。 有這套系統,太陽光熱能經過效能轉換,屋內外環境跟著迅速降溫,再改換LED照明燈,更達到發電節能減碳三合一效應。

 

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陸資來台勢在必行,由於看準這龐大商機,國內首家房仲業與對岸聯手合作,成立投資顧問公司,搶攻陸資來台市場,業者預估,假若今年開放將會有2000家的陸資企業陸續探路、設點,這其中包含了金融業、不動產業及餐飲業。

■ 陸企陸資來台 對岸金融業打先鋒

  21世紀不動產轉投資的「汎太國際投資顧問股份有限公司」,是首家國內房仲業者專門為陸資來台投資所設立的投顧公司,主要是針對陸資或外資在台設立分公司、商號提供服務,並且協助陸資在台企業進行認購、併購企業等商務事宜。

  汎太國際投顧董事長王福漲透露,兩岸經貿交流將是未來台灣倚重的經濟來源之一,兩岸的經濟開放只是早晚的問題,對岸以中國銀行為首的四大金融銀行,已表達來台轉投資銀行的意願;此外,餐飲業、地產業、面板業者對於來台投資或設點,也表達高度興趣,一切就等兩岸簽妥MOU。 王福漲預估,一旦今年開放陸資來台,陸資企業家數將高達兩千家。

■ 陸資若來台 信義區商辦為首選

  淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,目前來台設點的陸資企業有九家,分別是聯想、天獅集團、中國中鋼、東方航空、南方航空、廈門航空、中國國際航空、海南航空、上海航空等,其中聯想電腦因合併IBM,早在2006年即於101設點。

  由於不少陸資已先行來台探路,近幾個月商辦的詢問度增加了三至四成,而單價第二季與上一季相比上漲6%,每坪均價達38.6萬,成交量部份亦較今年第一季成長了二成四,而房仲業者預估,大陸的國營事業將選在101大樓設置辦公室,到時台北市信義區的商辦需求將會大增。

 

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為了建築工作安全以及維護企業形象,台中市總太建設公司推動「無酒精工地」,要求所有工程人員上工前一律進行酒精測試,一旦酒測值超過0.1毫克,就得扣薪罰款,創下建築工人需要酒測的先例。

■ 維護工地安全 違者扣薪水

  近年來許多建商努力提升工地環境及安全品質,例如龍寶建設利用植栽做成工地圍版,讓工地感覺不再生硬也達到環保功效,現在台中市總太建設公司更推動「無酒精工地」,只要進出工地的工人,都要經過酒精濃度儀器的測試,只要呼吸酒測值每公升超過0.1毫克,「就回家吃自己」,並對承包商罰款三千元,比取締酒駕須超過0.25才開罰的標準還嚴格。

  總太建設董事長吳錫坤表示,「擁有安心的工作環境,才能用心打造好宅」,首創「工地酒測」規範,其實也是為了工人安全著想;而總太建設工務部所長邱宏禹先生表示:實施「工地酒測」後,對於工地環境有加分效果,對客戶當然也是品質的交代。

■ 開辦首日 工人:努力適應中

  建商出於美意,不過對於部分習慣在上工時,喝酒精性飲料提神的工人而言,一開始相當不習慣,表示相當不習慣,還因此和安檢人員爭執吵架,不過為了荷包與安全著想,只好全力配合;另外,工地主任也會隨時抽查,以免工人夾帶偷喝。

 

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景氣持續低迷,法拍屋市場卻逆勢成長,近來到法院搶拍的民眾愈來愈多,不過法拍達人顏福榮提醒消費者,高報酬的法拍市場暗藏的風險也相當高,最好做足功課再進場,否則虧損可動輒上百萬!

 

■ 搶購法拍撿便宜 拍賣公告看仔細

  法拍屋起家的租屋達人顏福榮表示,多數人認為進入「點交/不點交」的程序後,才會出現許多急待克服的麻煩,但顏福榮提醒,其實只要從錯誤解讀法院的拍賣公告開始,這場投資就可能變成駭人的大災難!

  顏福榮說,好幾年前,他用逼低價標到林森北路一間房子,後來才發現被設定優先購買權,「我已經花了上百萬,居然我要住、要租還得經過另一個人同意,為了解決問題,我浪費了好多時間與另一位持有人談判交涉!」

  最近,顏福榮的一位友人標到信義區的某間公寓,到了現場才發現網路資訊與法院公告相差十萬八千里,57坪縮水成28坪,居然還被火燒厝,而且那棟公寓的門牌標示很奇怪,明明是一樓,註記的卻是B1。

■ 使用權利問仔細 租賃、承購權藏玄機

  「魔鬼藏在細節中!」,顏福榮建議投資民眾務必以法院公告的拍賣公告為準,仔細解讀當中的訊息,除了點不點交之外,還需要注意是否有租賃權存在,如果拍賣標的物已經出租給第三人,基於買賣不破租賃原則,在租約期滿之前,拍定人不能請求承租人返還不動產。

 此外,通常國宅都有承購資格的限制,拍定人必須符合條件才能競標;而萬一標的物被設定讓地上權人、共有人、承租人有優先購買權,即使得標後,拍定人仍無法順利取得完整使用權。

 顏福榮強調,投資法拍屋要留意的環節很多,諸如研究拍賣公告、現場勘查屋況等等,相當麻煩又複雜,但要賺錢就得耐煩,萬一賠錢了,絕對要認賠殺出,鍛鍊好心理素質,才能在法拍屋市場過關斬將,賺取穩當的獲利。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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