投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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政府抑制房市措施出爐,市場觀望氛圍濃厚,在投資型客戶可能退場,換屋及自住型客戶又回歸市場主流之際,「重劃區」因具備優質生活環境,甚至有些仍處於起漲點,反而成為許多購屋族的新選擇。

其中北市內湖、南港以及北縣板橋、新莊及三重等重劃區,因各有特色,房價長期盤堅,成為民眾眼中未來值得加碼的地區之一。

信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮表示,大家都知道買屋首重地段,但台北市的優質地段,新屋房價仰之彌高,如果要入住新房子,三房兩廳總價動輒要二、三千萬元以上,使價廉物美的重劃區被購屋族強力鎖定,也是房價保證的另一種代名詞。

生活環境超優質

如果該重劃區又具備捷運線經過、新市政中心或重大建設進駐,具備的優勢愈多,未來的房價空間也就更被認同。從信義計畫區及大直重劃區的經驗,當地房價在發展前後平均漲幅約1.2倍,重劃區具備未來增值潛力的事實已不容小覷。

蘇啟榮指出,重劃區因街道輪廓方整,公園、小學等設施完善,再加上建築物較為新穎,市容景觀良好,且部分重劃區土地使用管制較為嚴謹,另配合都市設計,容易創造景觀及機能上較為優質的區域,成為當地居民心目中的理想生活環境。

部分指名度高的區域甚至產生「名牌效應」,對進駐者而言具有社會地位的表徵;當然這些精華重劃區的房價也更具支撐。但並非每個重劃區都能立即享有這些優質效應,仍要視本身開發成熟度、以及商圈發展型態是否成熟,作為觀察指標。

一般來說,重劃區的開發在七成以上,將邁入成熟期,各項生活機能將逐漸趨於完整,有助房市發展的活絡。如果重劃區開發成熟度高,擁有實質利多題材,而不再只是空泛的預期效應,房價就容易支撐、甚至帶動周邊中古住宅的房價。

後市有補漲空間

以目前發展成熟的信義計畫區、大直大灣北段為例,因為實質利多題材持續發酵,房價持續走高,區內中古公寓每坪已來到四、五十萬元,新大樓普遍突破70萬元,成為豪宅聚落,屬於高度開發的重劃區,一般購屋族反而不宜盲目追高。

不過,如果是屬於腹地大、土地供給仍然很多的重劃區,雖可買到更便宜新房子,但因平價住宅供給量大,價格支撐力道較差。不過,這類重劃區隨著大型開發案陸續推出,未來人口可望大量移入,帶動新的消費需求,長期看仍屬於適合自住的購屋標的。

蘇啟榮認為,重劃區憑藉著高度的發展性,與未來的人潮聚集效應,且房價仍在補漲階段,是現階段購買不動產的理想標的,即使面臨房市面臨政府採取抑制措施,房市可望持續高檔盤整,以自住為考量的前提下,重劃區仍是不錯的買點。

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財金部會示意下,銀行緊縮房貸和土建融資動作一波接一波,繼限縮豪宅、投資客房貸和國產局土地標案相關貸款成數和利率,投資型都更案將成為行庫下一波限縮對象,包括土地銀行等大型行庫已評估是否調整都更授信策略。

立法院財委會今(10)日請財政部、金管會和經濟部,針對遏止土地、房價飆漲(含豪宅稅、空地稅及公股銀行所有都市更新計畫停辦)專案報告。財政部的報告指出,暫不考慮開徵空地稅來抑制房價,「豪宅稅」則將透過合理調高房屋評定現值著手。

一銀和土銀都表示,將重新擬定策略,未來不排除提高都更案件的門檻,選擇的合作建商也會以大型建商為主,以排除可能的風險。

立院財政委員會近期緊盯房價過高議題,財政部今日赴財委會專案報告,據相關報告內容,繼豪宅、投資客房貸和國有地,都更也被列入炒地警示標的,財部認為公股銀行可依專業考量承辦相關融資,但對投資型個案應「審慎評估」。

財政部的書面報告指出,都更可促進社區現代化,政府透過容積獎勵增加建坪,也可適度因應都會區房地需求,有助房價平穩,銀行提供都更事業重建資金融資項目,包括土地貸款、地主合建保證金貸款、興建工程貸款及相關費用的周轉金貸款等。

財政部強調,對有融資需求的個案,各金融機構應遵循授信原則衡量評估;但對投資個案,應斟酌「降低核貸成數、提高利率或縮短寬限期」,以防止客戶短線操作,套取銀行資金運用。

財政部高層表示,有些投資者會刻意買下舊公寓參加都更,這類投資型都更個除了讓舊公寓價格被炒高,也會使銀行風險相對提高。

財政部指出,以租稅手段遏止房地產價格未必有效,但確實應適度解決目前房屋評定現值無法合理反映豪宅等高價房屋稅負的現象,因此將與地方稅捐機關研商,合理調整房屋評定現值;相關辦法以現行法令授權即可實施,不必再另行開徵「豪宅稅」。

閱報祕書/選擇性信用管制

選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一,指管理特定銀行信用(即資金)流向與流量的工具。央行可採取的選擇性信用管制,包括五大類,證券保證金比率管制(指央行對有關證券交易的各類貸款,規定貸款額與交易額的百分比)、消費者信用管制(指央行對分期付款信用的支付,加以適當限制)、不動產信用管制(指央行就一般銀行客戶購買新住宅或商業用房屋貸款,規定貸款最高限額)、輸入信用管制(限制資金輸入,保持國際收支平衡)和利率管制(指對不同產業的投資訂定差別放款利率,引導資金轉移投資方向)。

央行僅在民國78年2月28日曾動用選擇性信用管制,被外界俗稱為「228選擇性信用管制」,對房市造成極大震撼。央行當時針對金融機構承作「空地放款」及「投資公司」等兩項放款,採取選擇性信用管制,強制限定金融機構土地貸款成數及期限,對投資公司放款總餘額則以當年2月底帳列餘額為基準,不得增加。

央行當時規定,金融機構應暫停辦理無擔保購地放款,購置的土地在未完成過戶前不得作為擔保品申請貸款,並禁止對無正當使用目的的都市空地,及近兩年內轉手過戶三次或三次以上者貸款。建造住宅或企業用建築及高爾夫球場土地,貸放成數最高額度以不超過「當年2月底該土地公告現值加四成」為限,貸款期限最長不得超過三年,且一年內如未動工,有關貸款必須收回。

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都市更新題材炒過頭,繼台灣銀行之後,合作金庫銀行日前發文給國內300多家分行,提醒各營業單位,應注意老舊公寓價格比新蓋華廈還要高的「假都更」問題。

大型行庫主管解釋,由於都更潛力開發利益相當高,台北市不少精華地段的老舊公寓,一旦被冠上「都更」,價格即往上翻一倍以上。

但大型銀行主管強調,都更案成功率相當低,且動輒耗上8年、10年,甚至是永遠不能完成的夢想;但北市大安、信義、松山、中正等地區,都更炒的沸沸揚揚,老舊公寓價格暴漲,引起銀行高度關注。

繼台銀之後,合庫銀決定跟進,正式發文給各營業單位,提醒各分行,注意都更題材潛在的陷阱等。換言之,銀行在承做具都更題材的房貸案,不能只看房屋的時價,應以「5P」為原則;即視客戶的資歷、償還來源、擔保品價值、未來性及資金用途(貸款目的等)。

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都市更新題材越炒越熱,北市部分中古屋價格飆翻天,據透露,台灣銀行已經正式發文給各營業單位,「提醒」各分行,必須注意都更題材房價潛在風險,對老房子放款必須謹慎,貸款成數也須斟酌。

台銀還通案要求各分行對中古屋的房貸準則:貸放成數不要超過都市更新開發利益的一半。舉例來說,若都更案開發後,每坪價格可達八十萬元,目前合理的房價應在每坪四十萬元左右,必須以此作為鑑價及貸放的標準。

據了解,台銀內部原本規劃,針對台北市大安、中正、信義、松山及中山區等五大都更熱門區域,限縮中古屋貸款成數,例如:對於屋齡超過三十年的中古屋,貸款成數為七成;屋齡四十年以上成數降至六成等等。但是,為避免被外界解讀帶頭「打壓房市」,台銀不敢明文設限,僅發公文提醒各分行,注意都更房價飆過頭。

大型行庫主管私下透露,最近都更題材的確是炒太凶,也在研擬跟進警示措施。銀行業者指出,最近一年投機客從預售屋一路炒到中古屋都更題材,北市精華地段房價一飛沖天。以大安區為例,目前卅、四十年的老公寓每坪房價甚至已飆到六十至八十萬元,房價直逼預售屋。

銀行主管指出,都市更新開發案所需時間極冗長,即使已經整合,到最終完成更新,還要耗時八至十年;甚至有不少都更案因釘子戶、海蟑螂的介入等問題,無法順利進行都更,「可能這輩子都無法實現的美夢」。各大銀行已意識到,如果只著眼於都更的潛在開發利益,而以「開發後的價值」鑑價,銀行將承受極大的風險。

銀行主管透露,都更有一定的困難度,依過去經驗,成功比率僅在百分之十;換句話說,都更案的失敗率可能超過八成,因此坊間不少建商、房仲公司大力吹噓某些老房子具都市更新利益、開出超高行情的售價,民眾都須特別謹慎。

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都更發燒,除了老公寓搶手外,透天店面,甚至沒有土地所有權的老舊透天厝,都有人搶著要。房仲業者則提醒,都更流程比一般土地開發更為複雜,而且費時,民眾想從老舊破屋淘金,事先最好尋求專業顧問提供完整的諮詢。

信義房屋最近統計店面產品交易類型發現,過去占整體店面交易比重在1成上下的透天店面,今年成交比重超過2成,創下6年以來新高紀錄。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,透天店面交易快速增溫,除了店面效益外,主要還在持有的土地面積大,背後潛藏的都更改建獲利相當可觀,因此讓投資人趨之若鶩。

而不僅透天店面火紅,永慶房屋研展室協理黃增福說,台北地院近日標售北市大安區建國南路一段、濟南路三段巷一內,一棟26.6坪的老舊透天厝,位於帝寶後巷,但因深居巷內,沒有收益性,且沒土地所有權,一般多會認為拍出機會渺茫。但事實上這間房子最後以769萬,高出底價4.5倍的價錢高價拍出。

黃增福表示,箇中關鍵是,這間房子位都更單元內,內行的得標人知道,未來參與更新,只要提出77年8月1日以前興建完成等證明文件,並支付實施者更新費用,即可依「台北市都市更新自治條例」第19條等「現地安置」相關規定,取得原樓地板面積的建物。

永慶房仲集團統計,截至目前為止,北市由地方社區居民根據「都市更新條例」第11條自行劃定的更新單元已達321件,今年受改建成功案例激勵,申請件數更超過122件,較去年大增2.6倍,民眾參與都市更新熱潮正熾,預料未來幾年仍會持續升溫。

不過房仲業也提醒,地主對於價格認知、分配內容、產品設計、流程服務多錙銖必較,更新操作難度極高。近期就有一些案例在完成最複雜的都市更新流程後,卻碰上地主不願意配合辦理信託、融資或提起異議、訴訟等波折。民眾投資前應認清這些情況,並透過有經驗的專業人士協助,才能如願淘金。

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台北市精華區出現房市怪象,老舊公寓的單價竟然比新成屋貴!房仲業者統計第三季30年屋齡以上的老舊公寓以及三內年的新成屋成交價,台北市五大核心精華區的公寓成交價,平均每坪突破45萬大關,尤其是中正區的老舊公寓,居然比新成屋的身價高出四萬元,可見都更熱潮方興未艾。

■ 大安區公寓身價高 每坪均價近57萬

  政府大力推動都市更新,造就老舊公寓的身價一飛沖天。根據永慶房仲集團統計,今年第三季30年屋齡以上的老舊公寓以及三年內新成屋的成交行情,大安區的公寓身價最高,每坪均價56.8萬元;中正區次之,每坪單價55.3萬元,不過同一地區的新成屋單價,僅51.3萬元,足足比老舊公寓便宜四萬元;內湖與萬華區的公寓身價,分別是27.7萬與20.8萬元,其他行政區介於三十至四十萬元不等。

  綜觀台北市核心精華區的公寓身價,包括大安區、中正區、松山區、信義區、中山區這五大行政區,平均單價每坪約45.46萬元,創下歷史新高紀錄。永慶房仲集團研展室協理黃增福分析,都更效應帶動老公寓銷售長紅,忠孝東路上的華山更新地區公寓,近期更有破百萬行情的成交記錄,相較之下,中正區的新成屋多集中在外圍環河一帶,使得老舊公寓的成交均價高於新成屋。

■ 北市都更熱門3區 避免追價套牢
  截至10月底止,根據台北市政府都市更新處統計,市府劃定含依都市計劃辦理的都更件數共208件,自行劃定共298件,累計達506件,合計劃定面積超過500公頃,其中大安區、中正區及中山區的都更案多達219件,佔全市四成以上,為台北市前三大的都更熱門地區。

  黃增福提醒,北市全區的公寓均價破40萬,公寓價值已不能用一般住宅行情來估算,而是要評估其未來的開發效益,但需留意都更所需時間冗長,投資風險較高,民眾應慎選公寓都更地區,避免追價過高慘遭套牢。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前市場上確實有一些個案公寓的表現優於大樓,原因除了等待都更之外,也有不少人是基於大樓公設比以及管理費用考量,不過也要提醒想要買公寓的購屋人,公寓的折舊、修繕問題,以及銀行針對高齡老宅的貸款限制,都是下手前必須慎思的問題。

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都市更新不但以讓房屋變新,總樓地板面積變大,土地重整後公共設施會更完善外,價格更是翻漲好幾倍,不過房仲業也提醒,想要老屋變金屋,除了地段要對之外,選對土地區分也很重要。
 
因為不同的土地區分,容積率也大不同,都更後所分配的樓板面積也會有所落差,所以投資容積率越高土地,掌握的優勢就越多。
 
21世紀不動產企劃部經理曹若琪表示,要投資都更屋,首選容積率高的區域,因土地容積率越高,改建後所分配到的比例也越高,以「商一」土地為例,假設面積100坪的「商一」土地,其建蔽率為55%、容積率是360%,可興建360坪的樓板面積,若依建蔽率興建55坪的建築物,就可蓋出6層樓高的建築物。

曹若琪說,若土地區分為「商四」用地的話,就有800%的容積率,100坪的土地,可以蓋出800坪的樓地板空間,與「商一」相比,就高出440坪的樓板空間,住戶所分配的比列也越多,所以投資都更屋,先盡量選擇容積率越高的土地。
 
除此之外,中信房屋行銷部經理江龍名表示,選擇都更屋還有幾項重要的指標,包含地段、屋齡、樓層數、土地持分等。首先,當然地段要精華,像是中正、中山、松山、大安等區,地段越更精華,價格翻漲越多,日前就有銀行業者與住戶在仁愛路上合作都更案,由於地段精華,房屋改建後房價翻漲一倍之多。

曹若琪也表示,除了選擇地段要精華之外,屋齡越舊的房屋,都更改建的機會就越大,像是老舊公寓就是最好的標的,因公設少,實際使用面積大、土地持分比較高,更重要的就是樓層戶數較少,分配到的坪數較多,不過也可能要付出較多的成本。

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相較於老舊社區,經過土地重劃的區域,整體的開發精神更先進、科學,奠定未來優質大環境的基礎,如果要進駐重劃區,應充分掌握到地段、地緣資訊與財力三大原則,可將風險降低。

重劃區基本上就是新興的區域,以北高雄為例,市府重劃與民間自辦重劃區的開發如雨後春筍,造就了目前北高雄的繁榮景象。

最近較引起市場注意的,則是在橋頭的高雄新市鎮,附近有高雄都會公園,全區目前大多仍是一片未開發的荒草綠意,僅有少數零星建案出現。

房地產專家認為,有心進駐新興區域,有很多需注意的地方。第一重點還是地段,其中又分為整區域的大環境地段,以及區內的小環境地段。

像是美術館44期重劃區,被業界視為優質地段,但同時也吸引大量建商開發,房屋供給過剩,房價欲振乏力,需要長時間的沈澱之後,才會有新氣象。

而高雄新市鎮,目前看來相對就偏僻許多,公共設施明顯不足,對外聯絡交通與生活機能尚不便捷,此時適合長期布局,反而不利想要立即遷入者,除非有很強的低價誘因吸引購屋者進場。

大環境之外的小環境地段選擇也有其分量,同樣是美術館特區,第一排與第三排差別就很大;高雄市新鎮現階段也是靠近省道區域優於內緣。

另有心進駐重劃區,有地緣關係優先,例如生長故鄉、求學住宿、或上班駐在地等,有這些背景對當地的情況自會比較了解,能免除一些風險。

像有些重劃區因地處偏遠,早期曾經是垃圾山堆積處,之後垃圾山美化成公園,區域形象完全好轉,初到的外人絕對很難得知其始末。對綠化後的垃圾山觀感見仁見智,但有更多的訊息總是多一分背景,可以降低風險。

此外,有些重劃區是靠著重大公共工程加溫,但公共工程的執行經常會有變卦,一些議題可能憑空消失,造成很大的風險,適當的財力支持絕對是很重要。

專家認為,買賣房地產一定要用功做功課,不能單方面聽建商的片面之詞。尤其對資訊的解讀更要做到多元,目前國內房地產市場資訊多數都從建商而來,但建商本身即是賣方,此時就會造成賣瓜說瓜甜的現象,那些資訊的參考價值很低,購屋者需特別注意。

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繼今年8月19日第一場大規模都更說明會,獲得各界熱烈迴響後,營建署於22日再度舉辦第二場都更招商說明會,立即引起各方建商關注,都更計畫主要針對台北市中山女中區域、台北市鼎興營區、基隆火車暨西二西三碼頭、高雄高鐵港站等4個精華區域,合計都更面積達10.85公頃、規模逾 427億元。

■ 說明會人潮湧現 盛況超乎預期

  營建署委託仲量聯行於10/22召開的招商說明會,由於此次都更案包含中山女中南側區域、鼎興營區等搶手地段,參與招商說明會的建商人數大爆滿,其中不乏遠雄、華固、元大、土銀等上市櫃建商,顯示此次都更案的重要。

  營建署長林欽榮表示,由長安東路、建國北路和八德路所包圍的中山女中南側地區投資規模最大,預估155億元、招商面積9,256平方公尺,其中公有土地占95.07%、私有土地為4.93%。都更計畫將分為4大類,百貨量販店、飯店、商辦大樓與住宅,目前推出建案每坪在55~80萬不等。

  北市另一起受到注目的都更招商案,位在民權東路及龍江路的鼎興營區,由於基地鄰近松山機場、捷運站、公園及建國快速道路,週邊環境設施完善,也是許多建商眼中最具潛力地段,招商面積為10,842平方公尺,投資金額大約99億元。

■ 港灣發展觀光 基隆都更後勢好

  基隆火車暨西二西三碼頭更新計畫,招商範圍包括港埠商旅客運專用區60,900平方公尺,即廣場用地9,360平方公尺,未來預計基隆港將朝觀光、休閒及商辦方向發展,以利於帶動基隆火車站周邊區域產業發展。

  台鐵高雄港灣都更面積18,241平方公尺,坐落於高雄是多功能經貿園區,緊鄰高雄港,鄰近景點包含愛河、前清打狗英國理事館、漁人碼頭、真愛碼頭等,且園區內有捷運西子灣站,交通便利,規劃構想將整合成具有山海景觀與捷運機場的國際海洋城市。

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營建署在22日召開第二波大型都更案招商說明會,包括台北市中山女中南側、台北市鼎興營區等四案件,吸引建商熱烈報名,超乎預期。都更屋報酬魅力無窮,看到有大樓住戶聯合建商、銀行協商改建,讓自己平民屋變成黃金屋案例,讓不少人心動,也想買都更屋等待未來上漲,享受高額報酬,但都更屋不見得人人適合買。房仲業者表示,保守、有耐性、資金足夠的族群,比較適合買都更屋。

■ 都更宅屋況差 先準備修繕款

  信義房屋企研室經理蘇啟榮說,買老公寓雖房價較低、負擔也較輕,但高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略,包含:一、老屋多半屋況不佳,二、等待都更時機時間成本,三、銀行貸款成數等。

  蘇啟榮表示,老屋屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,很有可能搬進去住先要額外準備50至100萬元的裝潢翻修成本;再者,等待「都更」商機的時間成本,至少長達5至10年,老公寓屆時垂垂老矣,若要等待「都更」商機,須有長期抗戰的心理準備。

■ 買老屋 銀行貸款成數限制多

  住商不動產企研室主任徐佳馨說,銀行貸款成數是依照貸款人的年齡加上屋齡而評估,買老房子,屋齡太高者在銀行貸款這關恐怕就會有些問題。徐佳馨指出,若借款年限要申貸 30年,購屋人必須選擇屋齡25年的華廈產品,才有機會過關。

  徐佳馨表示,一旦要買老屋等改建,就是長期抗戰,除資金足夠外,也比較適合年輕族群購買,若是三代同堂的家庭環境,老人家在5至10年後還必須面對兩次大搬家,體力不見得負荷的了。

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許多民眾都認為,只有把舊房子打掉重新建新房子,就是都市更新,但房仲業者說,其實都市更新涉及的層面很廣,包含了重建、整建以及維護三個階段,只是因為重建的利益最大,所以最常被提及。

■ 重建最好賺 協調難度高

  住商不動產法務協理吳光華表示,根據都市更新條例第四條規定,都市更新處理方式,分為重建、整建與維護三種。

  「重建」是指更新地區內原有建築物整個拆除重建,會涉及到建物及土地所有權人相關權利的問題。也是一般大眾對都市更新所認知的部份,而在實務上,此類的案件較多也較受矚目。最主要是因為重建的更新案件,相對比較有利可圖,而政府為了獎勵都市更新,不少個案還可以變更土地使用性質或使用密度,讓重建後更有規模,房價成長空間更大。

  不過,因為重建曠日費時,對住戶生活衝擊大,加上所有權人意見整合不易,且花費較驚人,許多尋求重建機會的都更案,因為住戶意見不合而胎死腹中。

■ 整建衝擊小 快速換新屋

  吳光華表示,另外兩種方式為整建與維護,整建是指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。維護是指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。兩者均是對現有的建築物進行內部設施的更新,或是外表的修復,就是一般人俗稱的大樓拉皮,不單符合當下的使用需求,也可以保護特定意義之舊建築。只是說整建與維護的差別在於,整建因為建築結構體有所變動與施工,因此需向建管機關請領執照,維護則不需要。

  當然,因為對住戶生活衝擊較小,所以整合意見相對容易,但房價平均漲幅約在2到5成之間,比重建來得少,當然建商意願就不高。不過,房仲業者也建議,在目前政府鼓勵都更的氛圍下,其實屋主可以選擇最適合自己的都更型態,在這波都更風中,讓房屋價值更升級。

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都市更新話題火熱,舊公寓價格不斷飆高,國產局北辦處日前標售台北市中正區忠孝東路二段上的舊公寓,單價甚至突破每坪百萬元。事實上,老公寓值錢的不是房子,而是土地,且都市更新設有重重限制,並非只要是公寓就具都更效益,民眾須掌握7大原則、5不要點,提高參與都更的機率。

政府為了促進都市更新,以獎勵容積的方式,鼓勵舊屋重建,達到美化市容的目的,讓都更成為老屋翻身的契機,但並非每間老屋都有機會變身為豪宅,信義房屋企研室經理蘇啟榮表示:「要享受都更的好處,最重要的元素還是地段,尤以精華地段的低矮舊公寓最吃香。」

想要參與都更,首要選擇「已列入都更區內的舊宅」,可直接跨過進入都更的第1門檻,東森房屋董事長王應傑表示:「由政府公布的都更區域入手,好處是較明確,但這些區域多半已有建商卡位,且房價通常已漲了一波。」
但如果你的房子不在政府公布都更的區域內,只要符合自行劃定都更的指標,以及欲劃定更新區域面積達500平分公尺(土地面積約151坪)以上,還是有機會自行劃定都更區域。

商業用地較值錢
其次,「選擇位主要幹道旁或一巷進的巷弄」。信義代銷專案經理王作勤表示,大馬路旁通常店面效益高,屋主租金收益高,都更意願較低,不妨往一巷進的地段尋找,愈接近大馬路愈好。

由於舊公寓最值錢的不是建物,而是土地,因此,要特別留意土地的使用分區,把握「商業區比住宅用地值錢」的原則。商業區土地容積率高,改建後的建坪較多,建商改建的意願也較高。

此外,「土地持分愈大愈好」,因早期公寓登記複雜,以3層樓、土地30坪的公寓為例,一般每層樓各持分1/3的土地,也就是10坪土地,但有些土地並非由各戶平均分攤,因此,選土地持分愈大的公寓愈有利。

此外,還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。因戶數少,容易協調,最好是3層樓以下,住戶可分回的面積也大,捷運站200公尺周邊的老舊建築物,還有額外的容積獎勵,很容易成為優先都更標的。

最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。因都更基本門檻是500平方公尺(151.25坪),以地坪30坪的舊公寓為例,至少要有5棟以上的公寓一起申請,才符合門檻。

巷道應大於6米
但要留意5不要點,即「不找租金昂貴的店面樓上」、「不買狹小巷弄的房子」,尤其少於6米的巷道,通常改建的機會較小。此外,「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋,這些區域通常房價低,且不易轉手,自然難受到建商的青睞。

如何計算都更價值
老屋都更的主要價值,在於土地坪數及其法定容積率,且政府依照申請都更的基地條件與建物規劃不同,給予不同的「都更獎勵容積」。耕薪都更公司協理陳佳蔚表示:「都更獎勵容積最高可增加50%的容積,一般常見為20~30%。」

建商與地主商談合建時,愈精華的地段,分配給地主的建坪也愈多,黃翔龍建築師事務所建築師黃翔龍表示:「除非是地段很差的地區,不然法定容積率內的建坪,基本上建商與地主的建物面積,多是各半的比例,但都更的獎勵容積,則經常是建商分得的坪數大於地主。」

以法定容積率400%、持分土地10坪,地主分回5成,在不考慮「都更獎勵容積」下,依公式計算得出10X400%X1.6X50%=32坪,即地主約可分回32坪的房子。

公式
土地坪數×(法定容積率+都更獎勵容積)×銷坪係數(約1.6~1.75)×分配比例(50~70%)=都更後分回的建物面積

台北市自行劃定 更新單元限制
更新單元範圍
1.500~1000平方公尺有條件放寬
2.面積達1000平方公尺,須臨接2條以上計劃道路
3.面積達1500平方公尺以上,須臨接1條計劃道路

建築物及地區環境評估指標
1.磚造房屋屋齡20年以上,鋼筋混凝土30年以上,或鋼骨混凝土建築40年以上
2.1989年以前興建
3.距離捷運站200公尺內
4.是合法建築物,但沒有電梯、停車位也不夠
5.房子的坪數少於18.94坪
6.旁邊的巷子彎曲狹窄,寬度小於6公尺
7.公寓沒有化糞池
8.附近有違規使用的建築物(如:倉庫變店面使用)
9.房子基礎下陷、樑柱牆壁腐朽破損
10.附近的巷道有被鐵皮屋封住,無法通行
11.不是防火建築物
12.附近有內政部、市政府指定的古蹟、歷史建築
13.附近預計都更的面積達3,000平方公尺(即907.5坪),且有2/3地主同意
14.建蔽率超過法定建蔽率,且容積率低於法定容積率的一半
註:台北市自行劃定更新單元,面積應符合更新單元範圍限制,並符合建築物及地區環境評估指標3項以上

台北縣自行劃定 更新單元限制
單元範圍
1.500~1000平方公尺有條件放寬
2.面積達1000平方公尺,須臨接2條以上計劃道路
3.面積達1500平方公尺以上,須臨接1條計劃道路

建築物及地區環境評估指標
1.擬申請之更新單元內屬土造、木造、磚造及石造建築物之樓地板面積比例達1/2以上
2.擬申請之更新單元內建築物窳陋老舊年期達30年以上其樓地板面積比例達1/2以上者
3.擬申請之更新單元內無電梯設備之集合住宅其棟數比例達1/2以上
4.擬申請之更新單元內現有停車位數量低於法定停車位之棟數比例達1/2以上
5.擬申請之更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之1/2
6.擬申請之更新單元內現有巷道彎曲或寬度小於4公尺,有礙救災作業進行者
7.擬申請之更新單元內有內政部及本縣指定之古蹟、都市計畫劃定或本府指定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區
8.擬申請之更新單元內計畫道路及公園、綠地、廣場未開闢完成者
9.擬申請之更新單元位於下列地區之一者:
●位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口(含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等)300公尺範圍內
●位於已開闢或已編列年度預算開闢、面積達0.5公頃以上之公園綠地200公尺範圍內
●位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
●位於本府認定之更新策略地區範圍內
10.擬申請之更新單元面積在3000平方公尺以上,對都市景觀美化及提升生活環境品質有助益者 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

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都市更新議題愈來愈火熱,許多北市民眾紛紛動念相招厝邊隔壁一起來都更,但並非所有房子都能都更。建商、銀行業者表示,如果使用分區是住三,通常要精華地段公寓才有機會,不然就是要容積300%以上的住三之一或是商業區土地。

另外有一些有特殊容積獎勵或早年興建容積未用完的大樓,只要更新改建完成,可以較原來建物的建坪多出三到四成以上,也比較有機會可以都更成功,而且可以獲得銀行較優渥的融貸條件,即便自辦,住戶往往也不用出半毛錢。

譬如第一銀行今年5月承辦的尚華大樓都更案,因適用921震災容積獎勵,容積率衝高到798%,原本12樓可加蓋到15樓,都更後住戶不僅可一坪換回一坪,還多出3個樓層8戶可以處份償還銀行貸款,因此銀行100%貸款,住戶不用出錢,房價即可從一坪50萬預估可跳到100萬元以上,住戶獲利達1倍。

再以中山區世和大樓為例,個案雖無申請其他獎勵,依原來法定容積、建蔽率更新,但之前的建物容積並未完全利用,更新後樓地板可由2300坪增加到3150坪,從12樓「長高」到15樓,銀行也是給予幾乎百分之百的建築融貸,最近已正式開工翻新。

中國建築經理公司總經理陳美珍表示,一般而言,都更能否成功,建物法定容積率是關鍵。使用分區住宅區住三以下的公寓,幾乎沒什麼機會,即便北市最普遍的住三,也得在房價較高的精華地段才可,基本上,住宅區必須在住三之一以上,不然就得是商業區土地(容積率從360~800%)。

主要是都市更新容積獎勵最高雖可到50%,但一般多只在20%上下,如果公寓是住三225%,都更後加上獎勵,每坪頂多只能蓋到4坪多,而這還不算建蔽限制。換句話說,如果是5樓公寓,改建之後每戶的坪數不增反減,一來很難整合成功,二來因沒有多的可以分給建商,建商也大多不會有興趣。

在精華地段的住三公寓,都更還可行的原因是,這些地段可以創造高房價,原本一坪3、40萬元的公寓,因為都更可以翻漲到100萬元,可分配的坪數雖減少了,但因房子總價仍然大幅提高,仍有獲利空間,住戶和建商都比較能接受。

除了容積率外,都更案要能吸引建商,取得銀行較優的融資條件,地段是另一關鍵。銀行業者表示,目前多數銀行基本上仍是以台北市為主,北縣則以人口密集地區如板橋、新店或是捷運行經地區才比較能獲得銀行青睞。

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平民老百姓住豪宅不一定要中樂透,只要買對地方、買對房子,一樣有機會跟大老闆當鄰居!但並非每個都更區塊都有上漲空間,房仲業者表示,先掌握五不原則,避免買到即套牢。

■ 同條街店面多 改建速度慢

  信義房屋企研室經理蘇啟榮說,不找租金昂貴的店面樓上、不買狹小巷弄的房子、距離嫌惡設施不遠、交通不便、小環境不佳的老屋,皆較難納入改建範圍標的。尤其是同條街有超過5家以上一樓店面,通常等改建會相對曠日費時。其次「不買狹小巷弄的房子」,尤其少於六米的巷道,通常改建的機會較小。

  蘇啟榮也提醒民眾,並非買到黃金屋之後就能高枕無憂,因為從購入到改建完成,通常需要耗費數年以上的時間,且前期在協調及整合上,需要先投入很大的心力與成本,住戶是否可以支應,一定要列入考慮。

■ 嫌惡設施、交通不便 都更大毒瘤

  蘇啟榮表示,距離嫌惡設施不遠、交通不便、小環境不佳的老屋,都較難納入改建範圍標的,在尋找都更潛力屋時,周遭狀況都要特別留意。

  中信房屋行銷部副理江龍名說,只要嫌惡設施不遷移、住宅改建後仍交通不便,就算舊宅改成新房子依然會乏人問津,想要購買都更屋的民眾,千萬別因一頭熱栽下去,屆時後悔莫及。

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第二波指標性都市更新案下周啟動招商,包括基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站,22日舉行招商說明會,為六大指標都更案首次招商,預料將為國內房地產市場帶來新一波利多,並帶動周邊房價上漲。

第二波指標性都更案包括基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站、台北市中山女中南側地區和台北市鼎興營區等,更新面積計10.85公頃,招商金額達252.46億元。

經建會委員會議12日將討論「基隆火車站都市更新站區遷移綜合規劃」報告書,屬於基隆火車站都更的前置作業,將既有火車站往南遷移約100公尺,空出完整基地後,進行都市更新。

都市更新屬馬英九愛台12建設重要政策,營建署選出逾百處政府主導的優先更新地區,其中六大指標都更案由行政院列管、20大指標都更案由營建署列管。營建署在8月間已辦理第一波都更案國內招商說明會,包括基隆和平島東南側水岸、宜蘭蘭城之星與澎湖馬公新復里地區都更案。

第二波都更案中,基隆火車站暨西二西三碼頭更新計畫、高雄市台鐵高雄港站屬六大國家級指標都更案,更新面積規模大、投資金額高,攸關政府都更案成敗,政院已列入管考緊盯進度。營建署官員表示,預計年底或明年初正式招商。

基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案更新面積7.03公頃,招商金額108.56億元,定位以港埠商旅客運專用區為主,業者可利用複合使用方式,自行規劃商業設施等。


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住豪宅不一定要中樂透,只要買對地方,買對房子,平凡上班族也有機會與大老闆當豪宅鄰居!

隨著台北市市中心精華區土地愈來愈少,不少屋齡老摳摳的中古屋最近身價競相翻揚,甚至掀起搶標風潮,儼然成為房地產市場最「夯」的「黃金屋」。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,都更題材儘管被視為老屋翻身的契機,但並非每間老屋都有機會變身為豪宅,也未必鄰近捷運站就能「生財」,想搶賺都更商機,最好先做功課,或許就有機會慧眼識英雄,找到未經琢磨的璞玉,等待琢磨成鑽石的一天。

蘇啟榮認為,唯有找到真正的潛力都更區,才能聰明卡位,享有最大的獲利空間。建議投資人不妨先上台北市都市更新處的官方網站,裡頭網羅了不少都更相關法令及資訊可供挖寶,因此第一要就是「要找列入都更範圍內的舊宅」,通常這也是最有可能改建的首選。

其次是「要看使用分區」,商業區比住宅區好,同樣是屋齡30年的老屋,但兩者改建後的容積率有天壤之別,也攸關建商改建的意願。

第三是「要位於主要交通動線的大馬路」,因為愈接近大馬路,未來被劃定都更的機會愈大,建商介入都更的意願也愈高。以及「戶數要少、樓層要低」,通常樓層愈低愈好,最好選擇戶數30戶以下的公寓或大樓,因為戶數少、公設比低,由於都更案規定至少要三分之二的住戶同意才能申請,戶數少不僅容易協調,也意味著將來可蓋出的樓地板面積愈多,住戶可分回的面積較大,住戶及建商都有較大的獲利空間,促成改建的時程就愈快。

還有一要就是「要有捷運」,捷運已是大台北的交通動脈,選擇距離捷運站200公尺周邊的老舊建築物,由於目標十分明顯,很容易成為優先都更的標的。

最後則是「基地面積要大且方正」,最好方圓百里至少500坪都是同樣屋齡老舊的公寓,若基地又方正,當然也是改建的熱門標的。

 

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房市高價不退,老字號家電廠東元、大同和三洋電等,因坐擁有大台北地區不少土地,近年來搭上土地變更、都市更新的順風車,皆加速土地活化資產腳步;其中大同靠旗下尚志資產開發運作,預計未來3年內包括南港、北市鬧區等,都會有新建案推出;而東元則將和開發商合作,規劃將新莊舊廠轉開發為50%以上為住宅區的工商綜合區。

台北縣環狀捷運線第一階段都市計畫變更,預計11月動工,並將於2013年開通。東元位於捷運環狀線Y17頭前庄站附近的新莊舊廠,擁有近1.2萬坪土地,已獲都市計畫通過。據了解,東元計畫開發商成立合資公司,東元則單純提供土地,將工業用地轉換為工商綜合區,估計將有超過50%的樓地板面積會是住宅區,而此開發計畫也將於2013年捷運開通時完成。

除了新莊土地之外,東元在五股和淡水也分別擁有1800坪和和1.3萬坪的工業用地,東元於去年第2季起就計畫處分五股土地,目前仍積極尋找買家中。


士林電機是資產開發的老前輩,未來機電公司全都成了土地開發概念公司。 記者曾學仁/攝影

三洋電也是受惠於北縣核定環狀線都更案的資產股之一,三洋電新莊廠和泰山廠正好位處於新莊副都心都市規畫區域內,且鄰近新莊捷運丹鳳站出口和機場捷運站;三洋電規畫將把旗下2.3萬坪土地,開發為大型商場與住宅。

台灣老字號家電重電製造大同資產題材更是豐富,因此「土地資產」也成為大同集團發展的核心事業之一,在旗下「大同尚志資產開發」的運作下,2008年2月在台北市南港推案5000多坪土地的大同明日世界,作為開發為高級住宅,創下每坪單價80萬元的南港房市新高,推案金額高達50億元以上。且大同目前已著手明日世界第二期豪宅建案,基地2000坪,總樓地板面積近萬坪,每坪售價希望能超越去年80萬元水準。

據了解,大同未來3年每年都將有新的建案推出,其中不乏位在北市鬧區的建案;而北縣土城的板橋廠已申請變更為商業、住宅區用地,因緊鄰板南捷運線,擁有2.6萬坪的開發利益最被看好。至於最大面積的大園、觀音土地未來可能繞著綠能公司附近成了大同能源事業的發展地,也可能隨桃園航空城計劃改變。

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台中縣市升格利多發酵,公辦重畫為台中市挹注上百億財源,現在還有七個單元的自辦重畫,高達六百公頃的土地,正待價而沽,但市長胡志強要求,地主要有社會良心,地上物有老樹、古蹟,不要當成「障礙物」,在創造利益時,也要為後代留下美好見證。


 最近台中市發生自辦重畫,將百年老宅連夜拆除的憾事,昨天胡志強在自辦市地重畫論壇強調,重畫區內的老樹、歷史建築、文化遺址,可以都市計畫變更方式,將公園位置移轉為歷史建物的保留地,在創造利益時,對歷史建物和老樹,也要有敬畏之心。

 胡志強說,市地重畫和一般開發不同,不是土地開發,而是土地重畫,不能只從商業的觀點來看,還要具有社會責任,需要民眾的參與彼此相互尊重與體諒,公權力確保地主權益不受傷害,但開發者不能以商業利益掛帥。

 地政處長曾國鈞表示,台中市一千四百多公頃的整體開發區,無法全部由市府以公辦市地重畫的方式進行開發,借重民間的力量,優先獎勵地主自行籌辦市地重畫,目前整體開發區內已有七個單元,由土地所有權人自行辦理市地重劃工作中,總面積近六百公頃。

 推動自辦市地重畫,常遭遇民眾陳情、異議、地上物查估、補償、土地分配、老樹保留、歷史建築、文化遺址、都市計畫變更,各自辦市地重畫單位,分屬不同民間團體,橫向聯繫及經驗交流較為薄弱,以自辦創造重畫區價值時,公權力的監督也是成敗關鍵。

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維護權利
「少數服從多數」的民主法則在都更案裡造成不少糾紛,說穿就是權利分配不均。目前北市、北縣府皆已通過「針對釘子戶公權力將強行介入」法令,地主與實施者協商的過程中,更應注意維護權利。

有意見立即提出
地主與實施者談都更時,最易遇到雙方對價值認定的標準不同。北市府都更處處長林崇傑說,協商過程中地主要充分表達意見,勿貿然簽名,公開展覽期間也要盡量表達意見;若地主與實施者有異議,會進行個案審議,也請不動產估價師公會重新鑑價修正。估價師公會研究發展委員會主委郭國任提醒,估價無放諸四海皆準的公式,會因估價師立場、見解不同有所出入。


林崇傑說,地主不應只站在自己立場計算價值,房地產價值會因時間不同而改變,若房地產行情下滑,實施者也有風險,「不能因房地產行情高漲,就覺得實施者賺取暴利。」為解決民眾針對權利價值的認同差異與不滿,都更處正研擬權利變換的評估標準及費用提列的估價原則,預計今年底提出法案,若順利通過年底即適用,彌補現行法令的缺失。

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

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被稱為金磚四區的中科,市府將依都計法近30年來首次發布禁建令!縣市禁建面積高達3100公頃,中市即占1220公頃,禁建時間為兩年,未來將規畫物流專區、住宅區、莊園式住宅區、工商綜合區及醫療專區,完成後將成為台中市另一個閃耀的金磚區。

為避免土地零星開發造成資源浪費,台中市、縣政府將針對中科周邊土地擬訂「中科特定區」計畫,依都市計畫法發佈禁建令。

法令發布後 不再核發建照

副市長蕭家旗表示,這是台中市近30年來,首次依都市計畫法發佈的禁建令,禁建期限兩年,中科特定區畫定的面積約有3100公頃,範圍北至中部國際機場南側,東以中山高速公路、大雅都市計畫區及台中市中清路乙種工業區為界,西臨台中港特定區計畫區界,南至台中市西屯區福安里附近細部計畫區以北之農業區為界,包含中港路以北、東大路以西土地。

台中市轄內約占1220公頃,目前台中市都市計畫委員會已經通過這個案子,待行政院核定後即可正式發布禁建。

蕭家旗強調,所謂的禁建,指的是禁止在禁建範圍內一切建築物的新建、增建、改建,並禁止變更地形或大規模採取土石,為避免禁建消息傳出後造成民眾搶建,市府同步展開勸導民眾興建房舍或工廠,因為一旦禁建法令通過執行,市府就不會核發建照,增建即視為違建取締。

台中市從民國六十年後,即未再畫設特定區,市府表示,中科特定區禁建兩年,並不是為禁建而禁建,而是準備進行整體的規畫開發,未來這片土地將設事業專用區、物流專區、運籌專用區、住宅區、莊園式住宅區、工商綜合區及醫療專區,為金磚四區的開發優勢再增新利多。



資料來源:中時房地產

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