投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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備受矚目的前金沙百貨老闆洪炳耀持有之台中市北屯區文心路、梅川東路口2,051.56坪土地,今(16)日公開標售,每坪底價約82萬元、總金額16億8千萬元,由於標售底價明顯高於市場行情,雖有富邦等多家大型壽險業探詢,但最後仍以流標收場。

有巢氏房屋中區發言人陸志宏協理表示,北屯文心、梅川東路口這塊位於台中四期重劃區的建築基地,鄰近興建中的捷運綠線崇德(G6)站,因帶有容積率1,000%的舊建照,可供建築面積相對較高,附近同區段的土地行情每坪約介於50-60萬之間,目前該區域新成屋房價每坪約13-15萬元,以目前標售底價每坪82萬元取得土地,未來房價要賣20萬元以上才有利潤,因此,不少建商及大型壽險公司評估後,雖有意願但因價格過高只好忍痛放棄。

陸志宏指出,北屯區與西屯區、南屯區是近年來台中市人口成長最為快速的三大行政區之一,根據台中市政府民政局98年10月統計資料顯示,北屯區人口已突破24萬人,在台中市8個行政區中居首位,而今年10月動工的捷運綠線更讓北屯區充滿未來性,因目前房價相對西屯、南屯較低,區域房市後市看漲,因此,本次標售吸引不少如:富邦等大型壽險公司積極探詢。陸志宏表示,本次標售基地所在的文心路四段是北屯早期的發展區塊,區內商圈發展成熟,包括有昌平、崇德等商圈,生活機能相當便利,更有文心雙語小學及崇德國中等明星學區,聯外交通往市區、新市政中心或高速公路也很便捷,使得該區段房價水準於北屯區內相對較高,以這1、2年來的新成屋來看,每坪行情13~15萬元是消費者接受度較高的價格範圍,不過隨著捷運動土等利多消息,近期建商推案開價已有緩步上漲的趨勢。

陸志宏指出,近期國內資金行情是帶動房市價格走高的主因,隨著北市精華地段大面積土地日漸稀有且價格高漲,資金已有南移物色潛力標的跡象,大型壽險業、建商全台大獵地,尤其台中縣市在宣佈合併升格後,近來土地交易市場相當火熱,北部建商如:力麒、富邦建設也紛紛進場卡位,另外,由前陣子台中12期重劃區抵費地標售創下標脫率超過9成的驚人成績來看,台中房市長期相當看好。

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發展成熟的生活圈多具有交通便利的特色。松竹市場生活圈鄰近北屯路、崇德路,區內還有舊社公園,屬於發展完整的居住區段。該區早期推案多為大樓,目前以屋齡10~15年的中古大樓為主,近年來新推案多為透天別墅,總價1000~1200萬元。

交通便利
松竹市場生活圈位於台中市北屯區,生活圈範圍約為北屯路、昌平路、崇德六路、松竹北路之間,生活機能主要仰賴松竹黃昏市場與松竹路上的超市、小吃、餐飲店。沿松竹路東西向分別可接北屯路、崇德路等主要幹道,北屯路舊社公園前有規劃中的捷運綠線G4站。

中古大樓每坪8.5萬起
中信房屋北屯崇德加盟店執行協理周開達表示,該生活圈除了鄰近北屯路、松竹路,區內還有傳統市場與舊社公園,「生活機能、休閒設施、交通等機能該有的都有了,是發展成熟、人口密度高的居住區段。」

住商不動產台中松竹加盟店店長張永順指出,早期松竹市場成立後帶動人潮,形成生活圈,也帶動建商推案,其中以太子建設與順天建設的推案量最大,當時興建的產品多為大樓,總推案戶數超過千戶,目前以屋齡10~15年、30~40坪、3房的中古大樓為主,每坪8.5~9萬元,分布在松竹路、興安路、松義街等路段。

張永順指出,該生活圈的大樓產品趨近飽和,近年來的新推案多為別墅,以地坪20~25坪、建坪70坪上下、面寬4.5左右,人車分道、地下室停車的社區型別墅為推案主力,總價1000~1200萬元,分布在松竹北路、松義街等路段。

目前生活圈內的新推案有「登陽鎮金店」與「原砌」,皆規劃透天店住與別墅,面寬都在4.5以上,最大建坪都超過百坪。「登陽鎮金店」有臨路型別墅,採前院停車,「原砌」則有社區型別墅,面寬至少5.2米,採人車分道、地下室停車。

捷運綠線通車房價揚
由於該生活圈具有休閒與交通等特色,受到許多北屯區的在地客青睞。周開達說,目前該區的購屋族群以30~35歲的首購客為主力購屋族群,未來捷運綠線通車後,可望改善松竹路的塞車問題,加上鄰近規劃中的14期重劃區,房價還有補漲空間。

停車不易 須加購車位
松竹市場鄰近舊社公園與松竹路商圈,建議可選距離市場100米以內的大樓,步行至市場或舊社公園,約1~2分鐘,因生活便利性佳,又鄰近綠地,房價具抗跌性,屋齡10~15年的中古大樓是主力產品。
不過此區路邊停車位數量較少,停車較不方便,建議購屋時須加購停車位。

●環境
◎松竹路有小吃、餐飲店與超市
◎遼寧路有松竹黃昏市場可採買
◎松竹路、北屯路口有舊社公園

●交通
◎松竹路東西向可接北屯路、崇德路
◎北屯路舊社公園前未來有捷運綠線G4站
◎崇德路、北屯路、松竹路上下班車流量較大

●學區
◎國小學區為松竹國小,位於昌平路
◎國中學區為北新國中,位於僑孝街
◎區內無明星學校

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台中市北屯區、北區為全市幅員最廣、生活型態最多元的區域,北屯區、北區早期為單純的農業生產地,農業生產在平地以種植水稻、蔬菜、花卉為主,在山坡地則以種植竹筍、果樹為主。其中,北屯大坑地區開發率低,不僅缺乏大型綜合醫院,也缺乏大規模的商業空間如百貨公司、大型賣場。而當地的工業生產,主要為塑膠製品、五金、建材,以及加工廠、家庭代工等,為原件託工生產之重鎮。早期的北屯區、北區,給予一般民眾的觀念就是廠房多、稻田多,發展較為落後之區域,但隨著時代的演進,在景氣漸佳、農業沒落的情況下,北屯、北區卻也慢慢的朝向商業區辦公大樓或住宅區的方向發展。
 放眼今日北屯、北區無論是在交通、旅遊、人文方面都有自己的地方特色,再加上近幾年地方政府積極的推動下,地方建設也都逐一建設完成,例如,洲際棒球場、第十四期重劃區、水湳經貿園區、及大學城、台中國際機場等。

 在商圈方面,也有北平商圈、一中商圈、天津商圈、中友商圈、中醫商圈等大型商場遍布整個北屯、北區,商圈成熟度、知名度更是首屈一指,在這些建設的推動下,無疑為北屯、北區注入一劑強心針,民眾購屋信心大增,一掃921陰霾,無論是成交價、成交量更是以跳躍式成長,一路直上。

 從目前台中市房地產市場的發展來看,七期新市政中心為台中市非常重要的房地產指標,在公共工程的建設推動下,成交價屢創新高,大樓每坪成交價接近五十萬,也讓許多購屋者可望而不可及。反觀北屯、北區便利的道路規劃,到七期市政中心也不用十分鐘,而購屋者卻可用三分之一不到的價位輕鬆入主,安心成家,且北屯、北區後續仍是潛力無窮,非常有未來性、發展性。

 北屯、北區腹地廣大好規劃,縣市合併後升格直轄市中央預算會較為充裕,未來仍會有許多重大公共工程建設於北屯,北區如生活四號道、未來捷運藍線系統、洲際棒球場ROT案(規劃成複合式、多元性的體育園區)、環中路高架及多家大型知名商場進駐等等。

 相信北屯、北區的改變,大家都看在眼裡,它早已經不再是一個單純的農業鄉村區,它正在蛻變、正在成長,鹹魚翻生不再是夢想,北屯、北區將是被期待的區域,正值景氣反轉之際,無論是投資或自住都是好時機,相對北屯、北區生活便利性、治安環境、醫療機構、教育師資、都已有一定的水準,對於房地產價值絕對有保值、增值的效果。

 
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(本文由台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長何兆烈提供)

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【網路地產王/劉祈相/台中報導】

  中部陽明山之美譽的台中北屯「大坑風景區」位居新社、太平、國姓山區交界,占地3700公頃,登山步道十條全長21公里。台中市府規劃加強風景區的建設步調,每年固定編列預算,朝低密度開發方向,增加新道路與公共設施,土地重新劃分出「山城住宅區」建蔽率50%、容積率100%、旅館區、公園、農業區與保護區。針對風景區的建物外觀規劃,將來都必須經過市府審議通過才行,以求整齊美觀。

■ 高級休閒別墅 轉移到大坑?

  建設業者認為,整體而言市府的規劃增設聯外道路、重新規劃土地分區、加強建物管理可吸引建商進入開發,對當地觀光、休閒與房地產均有很大幫助。仲介業者表示,生活圈四號道於2011年通車、放寬容積率增加建坪都有助於吸引外客入住,未來有機會出現3、5千萬元的高級休閒別墅。

■ 小黑蚊、地震帶 諸多問題待改善

  雖然政府與民間建設業者都非常期待,也特別看好大坑風景區的開發潛力,不過眼前的一些問題必須獲得通盤檢討與解決,否則本地人與外地客都不敢輕易住到山坡上的房子,深怕土石流與地震發生。  現在氣候詭異,每年颱風侵台機率增加,88水災陰影猶在,加上小黑蚊孳長繁衍,官民均對此束手無策,大坑地區有很多負面因素急需市府先行解決,對此區域發展或許才有更長久深遠的前途。

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【陳宇軒╱台中報導】
台中市立東山高中在8月1日正式成立,是北屯區第1所完全中學,國中部學生享有免試直升高中的機會,實現12年國教。改制1個月來,學校周邊看屋人潮增1倍,房價也有約1成的漲福,房地產業者認為,未來學校周邊房價仍持續看漲,有機會成為台中市最新的金磚特區。

台中市原有3所完全中學,分別為7期重劃區的惠文高中、逢甲生活圈的西苑高中、與科博館生活圈的忠明高中,每所學校學區各有不同的區段特色。今年8月1日,東山國中正式改制為台中市立東山高中,是台中市第4所、也是北屯區第1所完全中學。未來國中部學生將有免試升學的機會,省去升學考試的麻煩。

免試升學刺激遷居
台中市政府教育處副處長葉俊傑說,台中市北屯區是台中市人口最多的行政區,但區內一直沒有完全中學,「東山國中是921震後重建的學校,校舍與設備較新,地點、設備符合升格效益,因此將東山國中升格為完全中學。」

永慶不動產台中10期加盟店經理程立漳指出,東山高中位於10期重劃區,改制後,吸引不少民眾考慮在此學區購屋,「過去1個月來,每周看屋人潮成長了1倍,許多家長都是考量到小孩可以享有免試升學機會,一口氣唸到高中畢業。」

程立漳說,東山高中周邊房屋買賣詢問度熱衷,並以30~45坪,3~4房的產品最受歡迎,10年內中古大樓房價也從每坪10~11萬元,漲至11~12萬元,漲幅約1成,回到金融風暴前的房價水準。

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市新重劃區新受到景氣回溫而醞釀推案動能,廍子地區日前抵費地標售熱絡,引發建商積極購地、推案,業者認為,未來廍子地區將取代10期重劃區,將成為低總價大樓與首次換屋別墅的新興區段,預售大樓每坪13萬元以內,獨棟、雙併別墅總價1500萬元。

廍子區段徵收地區及12期重劃區,是台中市近5年來最新完成的2處重劃區,但受景氣影響,廍子地區推案不多,12期重劃區更是至今尚無建商推案。

廍子地區鄰近大坑風景區,生活環境優美,未來將取代10期重劃區,成為首購大樓與首次換屋的主要區段。

大城建設6億買地
不過廍子區段徵收區在7/29日舉辦第2次抵費地標售,一掃乏人問津的陰霾,土地脫標率超過6成,許多建商紛紛參與投標、積極購地。台中市地政處長曾國鈞說,「這是近5年來除了7期以外,抵費地標售成績最好的一次。」其中大城建設更是耗資近6億元,共標下約4500坪土地,並將土地行情從由每坪9~12萬元拉抬至12~15萬元。
大城建設董事長賴源釗表示,明年台中生活圈4號道路通車,改善交通動線,將會帶動購屋人潮流入,廍子地區擁有獨特的地理條件、地價便宜,未來將推出每坪12~13萬元的大樓住宅,「台中市已經找不到每坪13萬元以內的新大樓,以後只有廍子地區才買得到!」

帶動10期土地上漲
受到熱烈搶標帶動,廍子地區有不少預售別墅新案積極規劃、準備推出,如「八展首富」地坪33~60坪、總價1380~1480萬元,大城建設在大和2街獨棟、雙併別墅案、總價1200~1500萬元;榮拓建設建平路案,面寬5~6米、總價1100~1200萬元。

永慶不動產10期加盟店經理程立漳表示,10期重劃區土地最高每坪19~20萬元,介於10期與廍子地區之間的單元14整體發展區,地價平均在每坪13萬元左右,「這次抵費地標售建商搶地,顯示房市一片看好,預估也將會帶動10期、單元14地區的土地上漲。」

12期新大樓17萬起
尚無新案推出的12期重劃區,也開始有建商準備推案,且將以大樓產品最先進場,如新業、惠宇、久樘等建商接連在福科路、黎明路、福星路附近分別購得700~1200坪的土地,新業建設新案坪數暫定60~80坪、每坪價位17~18萬元,惠宇建設新案坪數未定,每坪暫定18萬元左右,2案預計最快在年底前推出。

單元1~3近7期 後市看好
根據台中市政府地政處資料,台中市規劃中的重劃區,土地面積共約1400公頃、以14個單元的農地列為整體開發區,市政府於2004年鼓勵、優先開放以民間自辦重劃方式開發,目前已有單元1、單元2、單元3、單元5、單元8、單元14土地列於核定開發計劃中。

2年後陸續完工
其中單元6、7共計230公頃列為第13期重劃區,以及單元9、10、11共計402公頃列為第14期重劃區。台中市政府地政處長曾國鈞表示,以上共計8個重劃區,預計將在2年後陸續完工、點交。
豐閣建築研究所負責人許瑞生表示,位於西屯區的單元1、南屯區的單元2、單元3,鄰近7期新市政中心,並且緊鄰中科、精科串聯的西部科技走廊,交通上可直接通往中山高、中彰快速道路與台中高鐵站,交通方便因此備受矚目,未來很有機會引進大型商場、百貨以及交通轉運站的建設,後市看好。

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台中市今年十月將動工的文心-烏日高架捷運綠線北端的北屯G3站,讓幾乎是「塞」在卡卡角的十期重劃區有了活路,加上台中生活四號道路經過十期,交通任督二脈突然活化,縮短到新市政中心的時間,讓重劃區的房地產價值得以提高。

  目前新舊別墅「俗閣大碗」,行情500~1500萬元之間,由於十期地處偏遠卻意外發展成為許多退休養生人士的樂土,山區多樂事、盡情爬山、洗溫泉、騎車、種菜、養花、養魚、養雞鴨…等活動。

■ 度假養生區 慢活情境很另類

  10期重劃區緊貼大坑與潭子鄉、太平市交界,為進入大坑山區與新社鄉之前的廣闊平地,空氣清新環境單純,擁有很多公園綠地可作休閒活動,松竹路、軍功路、東山路、太原路為其主交通動脈,人車較多外,十期建築幾乎都是低密度透天別墅,人口少公車少,晨昏之間更像鄉村,若不以汽機車代步,只能在家附近作隱士。

  當地仲介業者指出,十期面積廣大,推案多為透天別墅少有大樓,客源單一化只能鎖定換屋客,十期發展慢,至今仍有很多空地,連北屯市區邊緣的11期都已經後來居上了,不過也因為這樣,10 期意外發展出自己的獨特性~鄉居生活情境適合慢生活,本區一般人歸類它為渡假養生住宅區,深深吸引想過另類生活的退休族群進住。

■ 自然條件佳 養生理想環境

  仲介業者表示,地震因素已不成購屋問題,因為震後,台中建商抗震工法技術多所傳承,購屋者並不擔心它接近太平地震帶的問題。

  十期交通獲有效改善,受購屋族歡迎程度將會大大提高,十期空地多,夜晚看來更像鄉下地方,對愛熱鬧的人或需接送小孩上學的家庭形成強烈抗性,倒是少數喜愛清靜,注重健康養生的人,或者已經退休不必趕時間的中老年人,只要他有開汽車,就能克服晚歸時候距離與安全疑慮。整個十期是個大自然公園,房價不貴也難炒作,蠻適合養生觀念強烈的人士入住。

 

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台中買屋置產不像大台北地區可以「逐捷運而居」,擔心選錯地點、買錯房屋種類,將來轉售可能要再賠錢,專家建議民眾在台中購屋,假若預算足夠,不如買別墅;此外中科大雅重劃區,有機會成為台中房市的大黑馬。

■ 別墅VS大樓 預算足不如買別墅

  在台中除非地段屬A咖,否則大樓住宅的保值性不強,若希望將來轉售還能小賺一筆,購屋預算若相去不遠,買別墅相對有機會。房仲業者舉例解釋說,假設一個中科上班族花500萬元買中科西屯40坪新大樓(含車位坪數),每坪12.5萬元,公設30%,室內坪數剩25坪,管理費每坪60元,車位月清潔費400元,每月實繳2800元。

  若改買中科大雅鄉商業區旁的4樓別墅,總價600萬元、地坪20、建坪52、使用坪數56坪,單坪不到12萬元,有雙車位、零公設比、零管理費,多的1百萬元房價可由銀貸處理,自備款不必增加,預計5年後轉售大樓每坪約剩下10萬元,轉售別墅總價應該還能維持600萬元以上,換算一下當然會要買別墅。

■ 中科大雅重劃區 可望成為房市黑馬

  多年來中科發展良好,導致中科西屯區房價高漲,大樓單價趨近逢甲、黎明商圈行情,連高檔別墅價也趨近七期西側、南側與八期。趨勢如此,自用客與換屋族,手握同等預算當然寧可捨郊區買市區。

  目前位在大雅鄉的中科特定區,有一個潛力區土地與房價尚未遭到哄抬,地點位於中科第一排,沒有飛機噪音,距離茂德、華邦大樓僅300公尺,即中清路以南的秀山路陽明國小附近,預計五年後將重劃成住宅區與商業區,增強中科大雅區的生活機能,加上台中國際機場改建全新入出境大樓、加長跑道、增加國際航點,有著中科、機場、直轄市門牌加持,中科大雅區是否成為房市專家眼中的大黑馬,很值得後續觀察。

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政府核撥2000億元優惠房貸幫助購屋族,最近很多中部年輕人為脫離租屋一族的命運,都把握低利房貸時機,拼命下海買樓自住,建商也配合想辦法,努力促進成交,年輕人只要個人信用無瑕疵,自備款不多沒問題,買棟樓就像買名牌包一樣輕鬆,這是台中年輕人特有的「幸福」!

■ 中國醫藥大學學區 北區屬最優商圈

  屬於中國醫藥大學商圈的進化北路、學士路周邊,最近超高的新建大樓有如雨後春筍,建商看好本區人口密集市道繁榮,生活機能超強學校林立,為台中市文教區之首,不斷投資開發適合首購族 的住宅大樓,進化路與學士路口也跟著形成新商圈,商圈內房價表現不俗。台中市發展漸漸往西屯、南屯方向傾斜的演變當中,難能可貴的中國醫藥學院商圈範圍仍然不斷成長擴大。

■ 美學宅蔚為新風格 吸引年輕首購族

  商圈內新大樓的建築風格與時髦的裝修,特別能抓得住年輕人的胃口,「勝美學」專案副理蔡昇杰表示,美學宅的建築外觀穩重又能兼顧流行,採用天然黑豹綠光大理石線板,一樓內部基座採山形磚,二樓以上使用灰色系丁掛磚搭配抿石子。

  為能長期維護外觀保持整體美感,統一設計分離式冷氣主機位置及工作陽台隔柵,室內地坪採用大拋光石英磚,廚房採用日本廚具,衛浴採用美國品牌,玄關門採用晶片感應式門鎖。 產品規劃為雙併及三併建築、外觀設計深窗、1-3房,19~38坪,格局方正,空間設計完全不浪費走道空間,讓使用空間更寬敞更好住。

 

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台中市青島路一~三段鄰近餐飲店聚集的北平路商圈及成衣批發街天津路,生活機能完整,加上北區知名的明星小學賴厝國小,和私立名校曉明女中,文教氣息濃厚。指名大樓的房價以位於青島路三段的「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」最高,每坪18~20萬元。

青島路一至三段鄰接文心路、大雅路與漢口路,青島路一段與北平路、天津路垂直,北平路沿線有許多餐飲小吃店,天津路則以成衣批發聞名,生活採買方便,且太原綠園道距離青島路不遠,可就近至綠園道散步。除了具有成熟生活機能的特點之外,周邊學校不少,例如賴厝國小、立人國中與大雅路的曉明女中,文教氣息濃厚。

捷運綠線經文心路
信義房屋大雅店經理郭宸宏表示,青島路指名度較高的社區有「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」,「太子紐約57th」、「鮮境」等,其中以位於青島路三段的「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」價格較高,「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」行情每坪約18萬元,「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」每坪約18~20萬元。

永慶不動產台中北區崇德加盟店店長謝坤志指出,「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」屬豪宅產品,因建商口碑與建築品質,房價居高不下,少有轉售物件,即使有物件釋出,也大多由住戶互相交易。

透店總價1300萬起
郭宸宏表示,平均來說就讀曉明女中的學生家境都算優渥,父母購屋時多會選擇子女就讀的曉明女中不遠,且為大坪數的產品。
「太子紐約57th」同樣受惠於建商品牌光環,使得行情較好,該社區由太子建設(股票代碼:2511)所興建,屋齡僅約5年,加上鄰近未來預計有捷運綠線行經的文心路,每坪約10萬元。

郭宸宏說,「鮮境」位於梅川西路,近青島路口,附近百公尺內並有梅川公園、北平黃昏市場、全聯福利中心及台灣楓康超市等設施,前棟享有梅川的棟距與視野,房價每坪約8~8.5萬元,後棟每坪約7~7.5萬元,前棟每坪略高於後棟約1萬元。

在青島路三段另有口碑不錯的社區如屋齡約10~11年的「里仁為美」,以及屋齡約15~16年的「國泰怡園」,「里仁為美」每坪約9~10萬元,「國泰怡園」每坪約7~8萬元。此外,青島路上也有許多透天產品,近北平路、天津路熱鬧商圈的透天店面,以地坪20多坪為例,總價1300~1600萬元。


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為全力衝業績,台中有建商祭出購屋大利多,高喊「30萬交屋送30萬」!只要30萬元辦交屋就贈送10大家電、10大IKEA家具等,價值約30萬元,前所未見的促銷方案刺激買氣,希望吸引年輕首購族群逢低進場。

■ 房貸利息看跌 首購族進場好時機

  大毅建設「履幸福」大樓新成屋案,位在崇德6路裕毛屋商圈內,現有唯一棟適合首購產品,正面對松竹公園,學區有松竹國小、崇德國中,接近文心路未來綠線捷運G6站,西側鄰近11期的市民公園、極限運動公園,方便散步運動。

  房產業者建議,房貸利息長期看跌,央行一再引導利率下降,對年輕首購族幫助很大,論居家舒適性便利性,選住市區較省時省錢,論購屋風險,市區熟成商圈的新成屋風險最低。

■ 利率下降房租變房屋 30萬元輕鬆成家

  大毅建設「履幸福」副總徐傳傑表示,現在26~30歲戀愛結婚階段的年輕人,能努力存上50萬元已經很不簡單,為擺脫租屋生活,他們非常想儘快擁有屬於自己的房子,擔心存款只夠付頭期款,沒多餘預算添購家具家電甚至裝潢。

  根據首購市場需求,建商推出購屋優惠,只須30萬元起,交屋就贈送10項家電、10項IKEA家具等,約30萬元價值的贈品,年輕首購族只要工作穩定、個人信用無瑕疵,等於拿房租買房屋,不失為划算購屋的新選擇!

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【張家銘╱綜合報導】
12期重劃區在今年5月發還配地並開放申請建照,為台中市目前最新的重劃區,由於鄰接7期重劃區、水湳經貿園區、逢甲夜市、中科等地段,發展潛力備受矚目,但目前尚無推案。不過,區內住宅用地每坪30~40萬元,過去1年成長約3成,商業用地甚至超過每坪60萬元,漲幅約1倍。

總面積超過81公頃的12期重劃區,區內公共設施比例高達45%,環境優越,許多建商與投資者早已躍躍欲試,尚未完成重劃,地價就已飆漲。不少投資客在12期進行土地投資,獲利都相當豐厚。有巢氏房屋西屯逢甲加盟店經理方瑞良表示,商業區土地的地主幾乎漫天喊價,臨黎明路某些地段較好的土地,1年來漲幅甚至達到1倍。

住宅地價已漲3成
由於12期重劃區部分土地鄰近逢甲商圈、福星路段,因此即使是「住1」土地也具有店面效益,每坪開價已經突破30萬元關卡,福星路、福星北路的「住2」角地開價上衝每坪70萬元,甚至超過當初7期土地放領時的行情。

春耕不動產總經理洪富金表示,12期屬於低密度住宅區,土地除了中港路、黎明路以東的商業用地與「住3」用地外,其餘多屬於容積率較低、僅能規劃別墅的土地居多,且土地持有零碎,大多必須整合。住2、住3單筆土地約500~600坪,若欲進行整體開發,千坪以上的土地開發價值較高。

包括鄉林、惠宇等多家建商提前卡位,土地價格較去年漲了3成以上,以目前建商取得土地的成本估算,總價3000萬元別墅與單價20萬元的大樓,將是未來建商推案主流產品。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市的自行車道大多架構在原有綠園道上,可環繞台中市1圈,讓兼具休閒與生活機能的園道周邊推案熱絡,面對育德園道的大樓預售案每坪最高達30萬元,而南區的興大、忠明園道的房價則是台中市較平價區段,新成屋每坪11.5萬元起,將是台中市的絕版價。

機能完善
台中市的自行車道全名為「台中市環市休閒自行車道」,於1993年開始分區分段規劃設置,車道沿途經過綠川、梅川、柳川及興大、忠明、育德、興進、東光等綠園道,其中育德、忠明、興大園道分別鄰近科博館、中正公園、健康公園、中興大學等重要設施,且兼具生活機能,周邊推案較熱絡。

興大園道位於台中市南區,房價屬較平價區段,附近推案以大樓產品為主,2~3房首購型產品為主力,如「興大翡儷」、「陽光多瑙河」、「大城香榭」等案,其中新成屋「陽光多瑙河」每坪11.5萬元起,在台中市將是絕版價,不過隨著營建成本的飆漲,房價不斷飆高,今年興大園道周邊新推出的預售案,每坪已從16萬元起跳。

同樣位於南區的忠明園道,位於忠明南路旁、介於柳川東路至南和路之間,園道內將自行車道與人行步道合併設計,並設置小型廣場,提供民眾平日運動、休閒的空間。

忠明園道旁推案多元
忠明園道串聯工學園道、南和路園道及健康公園,附近多為住宅區,健康公園佔地約1.7萬坪,是南區最大型的公園綠地,新成屋「大城大英國」位於忠明南路、五權路口、面對健康公園。東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞說:「健康公園周邊推案以大樓為主,3房是主流,新成屋大樓每坪開價16~17萬元。」

忠明園道周邊推案產品多元,大樓及透天別墅皆備,如新成屋大樓「馬蒂斯」及別墅預售案「敘花園」等,全新大樓每坪約12~14萬元,預售別墅總價1300萬元起。

北區的育德園道位於育德路、介於博館路至學士路之間,全長約1.2公里,延續科博館植物園及中正公園的綠地生態,園道上有附近的居民認養櫻花及蘭花,植栽數量豐富,育德路、學士路有中國醫藥大學,附近形成的中醫商圈,讓育德園道兼具休閒與生活機能。

育德園道周邊早期推案以透天別墅為主,新成屋別墅總價約1000萬元,近幾年又開始出現大樓新建案,由於中醫商圈的居住及消費人口多,周邊房屋需求量大,房價居高不下,面對育德園道的預售案「惠宇科博仰森」每坪最高開價達30萬元,是目前育德園道開價最高的預售案。

梅川園道旁小坪數多
梅川園道全長約2.1公里,北起自育德路,銜接篤行路、中港路,南至英才路、五權路口,園道鄰近篤行國小、台中二中,南可銜接文化中心、美術館,篤行路是該區最熱鬧的區段,而文化中心到西屯路一帶則是推案較集中的區段。

梅川園道周邊的大型建地不多,新推案較為分散,且案量小、戶數少,預售大樓以小坪數產品為主,每坪開價13~18萬元,新世紀廣告總經理蔡岳泓說:「梅川園道的推案量較少,其中有部分大樓推案以挑高型產品為主。」如2年前推出的「中港奇摩市」及今年推出的預售案「摩登4米7」。

梅川園道周邊別墅建案戶數多在10戶以內,預售別墅總價2300萬元起跳,最高不超過3000萬元,新成屋別墅總價約1500萬元,如訴求高檔建材的別墅預售案「五所為」每戶配備電梯,總價2380萬元起。


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【張瑞傑╱台中報導】
屬於帶狀發展的青海路商圈,以重慶路至漢口路的青海路段最精華,透天店面多、大樓店面少,透天店面總價1500~1800萬元、月租金4~6萬元,大樓店面總價900~1500萬元、月租金2.5~6萬元。業者表示,大樓店面總價較低、租金水準與透天店面相當,投資報酬率因而提高,吸引部分北部投資客投資。

獲利穩定
青海路商圈指台中市西屯區青海路一段,介於漢口路與文心路之間,與中港路、西屯路平行。商圈以青海路為主要範圍,沿線有郵局、連鎖賣場、超商與診所,也是當地最主要幹道之一。

21世紀不動產西屯青海加盟店店長鍾陳佳表示,西屯路過去是台中市的主要道路之一,不過路幅較窄,交通尖峰時段易塞車;而青海路路幅達30米,可有效紓解西屯路二段及中港路的車流,有利於店面聚集成市。除當地民眾外,附近有辦公大樓,上班族也帶來不少消費需求。

信義房屋西屯店專員許世瑩說:「由重慶路至漢口路的青海路段,是此商圈最熱鬧、也是最容易出租的路段。」此路段透天店面地坪約25坪,總價至少1400萬元起跳,平均都在1800萬元左右,路口角店總價則達4000萬元以上,每月月租金約3~6萬元,以青海路、漢口路口店面效益最高,角店月租金最高可達15萬元左右。

樓店報酬率比較高
青海路部分地點好的大樓店面,總價約900~1500萬元,較透天店面便宜,不過租金行情最好可達6萬元,投資報酬率因而提高。鍾陳佳說:「台中透天店面多,大樓店面少,台中民眾對樓店較不感興趣,北部的店面產品則剛好相反,因此買樓店的大多是北部投資客。」

文心路擁捷運利多
由文心路至重慶路的青海路,有頂好、屈臣式等連鎖賣場,以及服飾業、診所、超商等,店家業種多元且分散,店家效益以郵局周邊較集中,透天店面總價1400~1800萬元、大樓店面總價800~1300萬元,月租金2.5~6萬元。
許世瑩指出,文心路未來有捷運題材利多,根據台北經驗,捷運動工就會帶動店面價格上揚,目前可逢低買進,不過必須持有2~3年以上。

青海路以南的重慶路,因非主要幹道,面臨國小的店面入夜後幾乎沒有店面效益,主要業種為補習班、小型五金賣場、書局等,透天店面總價約1400萬元,月租金2.7萬元。
重慶路、青海路口有火鍋店、餐廳,透天店面總價1500~1600萬元,租金可達4萬元。青海路至西屯路的重慶路段,以公寓店面居多,總價900~1300萬元,月租金2.5~4.5萬元。

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【張瑞傑╱台中報導】
購屋區段位於明星學區、鄰近重大建設,是房地產保值的絕佳要素。業者認為,台中市將完工的幾所新學校如長安國小、惠來國小及福科國中,設備新、軟硬體規劃完善,具有成為明星學校的潛力,在捷運與中科等題材加持下,新推案每坪房價最高20萬元以上,對中古房價則有直接的加分效果。

後市看漲
台中市幾所新設立的國民中小學因校齡不長、設備較新,且教學內容多元化,幾乎等於優質教學品質的保證,經常吸引不少跨區設籍而造成學生爆滿。各明星學校周邊,更因大量需求支撐成為當地最高房價區段,而且也最具抗跌性。

步行均可到達捷運站
例如位於7期重劃區的惠文國小學區,是中部地區最高房價地區,新市政中心預售大樓,每坪開價已達65萬元,10年內中古房價也至少維持在每坪20萬元以上。
重大建設的利多,帶動外來人口移入,許多屬於早期開發的地區,也開始出現新學校的設立,包括位於櫻花路、長安路口、已完工的長安國小,以及正施工中,位於文中街、洛陽路口的惠來國小,分別鄰近規劃中的捷運綠線G8a站與G9站,步行均可到達。

信義房屋台中新光店經理王舜龍說:「目前台中市新完工與施工中的學校,大多採小班制教學,各個學校均有不同特色,相當具有成為明星學校的潛力。」
長安國小採無圍牆式的開放校園,規劃數位學習中心,此外,每間教室都配有46吋液晶電視、電腦、DVD等設備,第1學年度只招收1~5年級、共16班,目前已招生完畢,只剩下外縣市轉學生的名額。

文中路中古屋2年漲20%
惠來國小以穿透性校園為主,著重人文與藝術風格;福科國中則以國際化教育為主軸,著重學生的科學及英文程度,將要求每位國中生畢業都必須通過英文檢定認證。

永慶不動產文心青海加盟店店長陳世林說:「長安國小招生後,面對學校的店面馬上漲1成。」惠來路、弘孝路的中古大樓華廈指名度也提高,主力產品8~12年的大樓住家,房價每坪微幅上漲至10~11萬元,新成屋透天別墅開價也微漲至1300~2000萬元,對中古房價有直接的加分效果。未來捷運通車後,房價還會有上漲機會。

王舜龍表示,文中路上的惠來國小距離文心路、中港路不遠,與7期新市政中心僅中港路之隔,且文中路非主要幹道,住宅環境鬧中取靜,附近3年內的中古大樓每坪開價16~20萬元,2年來漲幅逾20%。

豐郁廣告經理蔡金均表示,惠來國小鄰近7期,且房價相對便宜。另外,惠中路、青海路等仍有多筆老舊眷村土地,未來釋出後,將吸引建商購地推案,未來性看好。

成熟機能促房價上漲
福科國中位於福林路、西屯路口,是大中科地區在中港路以北唯一的國中。中信房屋中科福華加盟店店長陳顯文表示,近2年在國安一路、玉門路附近有多件大樓案接連推出,產品自小坪數的首購住宅,到百坪的換屋型產品均有,房價也從2006年預售每坪12萬元一路推升至20萬元以上。

陳顯文表示,中科地區除了福科國中外,還有私立的麗澤小學進駐,加上福科國中緊鄰TECH Mall購物中心,即使推案量大,成熟的生活機能與明星學校效應逐漸成型,將成為房價的有力支撐。


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【張瑞傑╱台中報導】
鄰近規劃中的捷運綠線G6站的民俗公園生活圈,因生活機能完善、擁有綠意與人文色彩,吸引不少老師、醫生或公務員進住,大樓多為新成屋與5年內的中古屋,每坪12~16萬元,預售或新成屋每坪開價15~18萬元。15年以上的透天別墅釋出較少,總價700萬元起跳。

鬧中取靜
民俗公園位於台中市北屯區旅順路、熱河路口,是採山水庭園、亭台樓閣等中國式建築風格的公園佔地約1.6公頃,與熱河公園相鄰。民俗公園距離崇德路約200米,崇德路上有崇德國中,旅順路上有全聯福利中心、超市等,崇德路上有大型連鎖餐廳、五金賣場可供消費。

機能方便購屋指名高
崇德路北向可通往四張犁、11期重劃區,南向連結文心路四段、家樂福崇德店及北區等地,文心路未來將有捷運綠線通過,將在文心路、崇德路口設G6站,由民俗公園至G6站騎機車1分鐘。

住商不動產台中文心加盟店專員陳思廷表示,民俗公園旁的熱河路為次要道路,剛好介於主要幹道崇德路、昌平路之間,公園周邊住宅環境鬧中取靜且生活機能發達,因此購屋指名度很高,因此每坪房價至少比北屯區其他區段高5000元~1萬元,但仍然比北區、西屯區每坪房價低5000元~1萬元。

中信房屋北屯崇德加盟店經理唐于珍表示,區內以透天別墅最多,大樓少,不過近年別墅幾乎沒有新案推出,大樓近2~3年逐漸成為推案主力。別墅屋齡以15~20年居多,地坪約20~30坪、臨路型的前院停車別墅為主,多規劃連棟式、1樓挑高3.6米的產品,地坪30坪的別墅1樓有孝親房,總價700~1200萬元,不過物件釋出率不高。

唐于珍表示,3年前房市景氣佳,包括惠宇、鉅虹、順天等知名建商看好此區完整的生活機能,紛紛進場在公園周邊推住宅大樓,主推40~60坪、3~4房的產品,預售時開價12~13.5萬元。

推案以小坪數宅為主
2006年有捷運綠線興建的重大利多傳出,再次帶動推案潮,主要推案地點則集中在崇德路、文心路附近,產品也改推15~25坪、套房或2房等小坪數住宅,預售時每坪13.8~15萬元。

唐于珍表示,由於本區有捷運議題帶動,地段未來性佳,屋齡5年內的大樓每坪已漲至12~16萬元,預售或新成屋大樓每坪開價漲至15~18萬元。由於目前營建成本增加,加上捷運動工期程延後,因此市場買氣略呈降溫,不過看好捷運綠線未來的通車效益,仍然有不少自住型的客戶進場。

陳思廷表示,10年以上中古大樓房價落差較大,每坪7.5~11萬元,多位於民俗公園外圍,以30~65坪、3~4房居多,公設比20~25%,因此也受到不少首購或換屋族的青睞,市場交易熱絡。唐于珍表示,本區購屋客層有教師、醫生或公務員,年齡層多介於30~50歲左右,30歲以下買新大樓、30歲以上以購買中古產品居多。


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【張瑞傑╱台中報導】
大型連鎖餐廳、服飾店聚集的台中崇德、漢口商圈,以路寬30米、無分隔島的漢口路為主要路段,崇德路、漢口路口有家樂福崇德店帶動,業種多元,是區內商家效益最發達的區段,店面交易熱絡,透天店面1500萬~1800萬元,每月租金5~8萬元。

業種多元
崇德、漢口商圈位台中市北區漢口路四段、介於崇德路與梅川東路之間,該商圈呈帶狀發展,以漢口路為主要路段,周邊餐廳、KTV、小吃店群聚,崇德路、漢口路有家樂福崇德店,及多棟辦公大樓,消費人口以上班族群居多。

家樂福旁具集結效益
漢口路及太原路有明星學校曉明女中與賴厝國小,永興街有北區區公所,商圈南側連結太原綠園道、梅川綠園道,園道周邊有不少大型住宅社區。漢口路的東半區段店家密集度較高,各區段業種多元但區段屬性各異,店面售價與月租金行情也由東往西遞減。

永慶不動產台中北區崇德加盟店經理蔡協虔表示,崇德路、漢口路是北區的主要幹道之一,銀行、商辦大樓、超市聚集,而漢口路路幅達30米且無分隔島,吸引許多大型連鎖餐廳、服飾等業種設點。加上家樂福的集結效益,使崇德路、漢口路口附近成商業機能最發達區段,透店1500~1800萬元,租金約5~8萬元,角店月租金可達15萬元左右。

漢口路、綏遠路口有KTV、汽車旅館等業種,周邊有許多咖啡館、火鍋店、鐵板燒等店家聚集,凌晨時段也有不少特定族群消費,透店總價1200~1600萬元,月租金3.5~7萬元;大樓店面總價600~1000萬元,月租金2~4萬元。

東漢街永興街樓店多
次要道路如綏遠路、永興街、青島路等區段,住宅密度高,也有不少小吃店家開業,由中醫商圈延伸而來的永興街,小吃業種最多元。透店地坪約20~25坪,總價1000~1500萬元,月租2~4萬元。

信義房屋北區一中店經理卓怡宏指出,東漢街、永興街屬於該區的高級住宅區段,樓店多,過去即有不少精品服飾店與補習班,月租金約2~3萬元,樓店總價500~900萬元。

卓怡宏表示,崇德、漢口商圈過去即是北區主要的消費商圈,不過各路段如餐飲、補習班等業種聚集成形已久,不同客源、人潮前來消費的時間也不一樣,例如漢口、綏遠路口附近,中午營業的餐飲店家較少,必須等到晚上才有人潮出現,崇德、漢口路則剛好相反。有意進場開業的投資者,建議先行評估營業時段與主要訴求客層,未來獲利才能穩定。

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十甲路沿線商家密集,提供便利的生活機能,各類型住家聚集在十甲路的周邊,屋齡2年內的別墅新成屋總價750萬元起。

交通利多
台中市東區十甲路西起於台中市進化路、東至太平宜昌路,橫跨台中市東區與台中縣太平市,沿途銜接旱溪東、西路、台中生活圈4號道路,旱溪東、西路往北串連精武路、太原路、東山路等重要道路,往南可通往大里,未來台中生活圈4號道路將在樂業路、太平中山路口分別設置匝道。

原物料漲新推案減少
十甲路生活圈位於台中生活圈4號道路設置的中山路、樂業路2匝道之間,通車後可享受交通之便而不受匝道附近的車流量影響,十甲路上商家密集,有各式小吃、連鎖餐飲店及便利商店,十甲路、十智街口有十甲黃昏市場,市場旁為全聯福利中心,提供居民日常採買。

本生活圈內也有不少小型的社區公園,如十甲路近旱溪東路有長福公園;東英15街有進德公園、進業公園;東英17街、東英街口有三賢公園,公園內還有棒壘球場、籃球場等設施。

東森房屋太平中山加盟店店長林俊亨表示,十甲黃昏市場是約3年前由太平的新光黃昏市場遷移至此,十甲黃昏市場設立後引進不少人潮,帶動了周邊的發展,也使市場周邊的房市交易熱絡、房價穩定,是支撐房價的一項利多,不過由於土地成本及建材等原物料的上漲,目前本區的新推案較少。

前院停車別墅受歡迎
中信房屋東區太平加盟店店長盧俊諺表示,十甲路上以店面產品為主,全新透天店面售價約1300~1700萬元,住家聚集在十甲路周邊,屋齡約2年的連棟別墅總價750~850萬元。此外,因土地使用分區的不同,部分住用地興建獨棟、雙併別墅,由於地、建坪較大,總價也較高,同樣屋齡2年的獨棟或雙併別墅總價約850~1000萬元。

大樓產品在本區較少,林俊亨說,十甲路生活圈有部分屬於9期重劃區,9期內都是別墅,十甲路、十甲東路附近有屋齡約14年大樓社區,目前每坪約6.5~7萬元。由於前幾年取得成本便宜,新屋與中古屋的價位落差較大,目前屋齡3~5年、總價700~800萬元的前院停車別墅是最受歡迎的產品,購屋門檻提高,也使購屋年齡層提高到40歲以上。

盧俊諺提到,十甲路周邊屋齡較新,加上9期是台中市房價最便宜的重劃區,首購別墅的客層可在本區找到屋齡約5年、總價600~700萬元的別墅,若是換屋、想選擇大坪數產品,可考慮獨棟、雙併別墅,全新別墅總價約1000~1200萬元。

盧俊諺表示,十甲路周邊生活便利性佳,又有9期重劃區的居家環境,未來台中生活圈4號道路通車後,將大幅改善本區對外交通,預估房價仍有1~2成的上漲空間。

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【張瑞傑╱台中報導】
原物料飆漲,台中市新推出的透天別墅預售案動輒1200萬元以上,不過在台中市北屯區10期重劃區、西屯與南屯等外圍區段,仍有800~1000萬元別墅可買。業者認為,在土地取得不易、建商獲利空間不高的前提下,未來1000萬元內的別墅將愈來愈少。

日益稀少
近年房價持續上揚,今年各區預售新案,無論大樓或透天別墅價位紛紛開出台中市新高紀錄,預售別墅3年前仍有不少開價600~700萬元的透天別墅,但此類產品已愈來愈稀少,今年以來開價普遍在1200萬元起跳。

10期5年漲3成
富兆廣告經理陳章表示,以透天別墅成本推算,台中市土地較便宜區段每坪約15~17萬元,加上營建成本每坪7~8萬元,及管銷費用等雜項支出,規劃面寬5米的產品開價勢必超過1000萬元。

21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元表示,除了早期取得的土地以外,現今台中市的新別墅,想要以1000萬元購得的機會幾乎很少。

想要尋找千萬元別墅的產品,目前僅有北屯區的10期重劃區北側區段、南屯區的精密科學園區附近,以及位於環中路與台中縣市交界的區段,預售或新成屋別墅的主力總價約800~1000萬元。

北屯區過去一向是台中市的便宜購屋區段之一,不過10期北側區近年因有捷運綠線話題帶動,房價也出現上揚趨勢,且推案量逐漸增加,不過因單筆土地面積以200~400坪居多,因此單案戶數通常在15戶以內。
柯盛元表示,2年來10期房價漲幅不大,不過近5年來合計漲幅也達3成左右。

南屯精科周邊的五權西路附近則因受惠特3號道路、南屯交流道與高鐵等重大建設帶動,房價漲幅驚人,別墅預售案總價幾乎突破1100萬元以上,邦成建設「優閣」開價758萬元起,是目前區段最便宜的別墅。

普遍規劃1樓停車
目前市場上出現的千萬元別墅,基地通常深度較深,規劃以封閉式的社區型別墅居多,建商為節省土地成本,通常設計地坪20~25坪、面寬4.5~4.8米的1樓停車產品,樓高也從過去傳統前院停車別墅的3樓,增加至4.5樓,因此將客廳、餐廳規劃在2樓。

小面寬產品通常以年輕族群接受度較高,因此整層主臥也是訴求之一,全戶房間數一般在3~4房之間,1樓通常沒有孝親房,例如「優閣」、「臻邸」均屬此類。

陳章表示,位於縣市交界的產品,因總價稍低於市區內重劃區,因此以800~900萬元左右的預算,通常都可以購得面寬5米左右的產品,不過戶數並不多,只有1或2戶。



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【張瑞傑╱台中報導】
何厝國小位於4期重劃區,距中港路、文心路等主要幹道不遠,環境鬧中取靜,產品以透天別墅為主;中港路、文心路口未來將設置雙捷運站,房仲業者表示,捷運話題帶動買氣,中古別墅近3年房價漲15%,中古大樓每坪7~11萬元,開價合理,產品接手率高。

鬧中取靜
何厝國小位於台中市西屯區重慶路、四川路口,該校著重自然科學與鄉土教學活動,社團活動亦十分豐富,頗受家長好評。何厝國小周邊屬於4期重劃區內的住宅區,與漢口國中相距400米,區內道路路幅多為6~8米,車速不快。四川路、重慶路口有五金賣場,青海路、漢口路上有超商、連鎖餐廳與小吃店家群聚,生活機能發達。

青海路可連接文心路,何厝街、漢口路通達中港路,中港路銜接中山高中港交流道車程約3分鐘可達,中港路、文心路口未來有捷運綠線、藍線交會,步行5~10分鐘可達雙捷運站。

信義房屋西屯店經理劉佳洧表示,4期重劃區發展較早,國小附近大筆建地不多,剩餘土地較零碎分散,因此近3年內推出的別墅,每案僅規劃5~7戶、地坪約20~25坪左右;因產品稀少,總價1300~1600萬元,區內幾乎沒有千萬元以下的別墅。

大樓屋齡多逾10年
主力產品多為15~20年的透天別墅、住家,以地坪30坪以上、面寬5~6米、臨路的前院停車別墅最多,土地不用持分,單層室內面積至少20坪,總價1000~1200萬元,在當地很受歡迎,近3年房價漲15%。

永慶不動產文心青海加盟店副理黃勤榮表示,大樓多集中在青海路、漢口路主要幹道附近,屋齡10年以上產品,以40~50坪的3~4房居多,10年前開始出現15~25坪、1~2房的住宅,每坪9~11萬元,雙捷運站附近的預售大樓開價每坪20~25萬元;大樓產品接手率很高。


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