投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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過去兩、三年,外資,特別是私募基金到台灣購買商用不動產,大都是短進短出賺差價,但今年情況不同。高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍表示,看好兩岸關係持續增溫下的商用不動產投資商機,許多外資法人已決定改採長期投資模式重回台灣市場。

劉學龍透露,目前就至少有三組分別來自香港、新加坡及美國的私募基金,物色大型商用不動產、整棟收租型商務大樓、甚至積極探詢開發中的捷運聯開案等,另外以往外資幾乎不碰的土地開發,近來也有外資已開始進場。

高力國際近日公布2010年第一季台灣不動產投資市場調查,受金融風暴影響,全球商用不動產投資金額從07年的1兆360億美元,08年急降到4560億,去年再降為362億美元;但亞洲地區由於快速復甦,08年微降之後,去年反向推升到212億美元,占全球總投資金額近6成。

這其中,台灣也是主要受惠地區,今年第一季商用不動產累計成交金額已達106億,較去年同期增加約12%;主要成交個案包括純辦、廠辦、飯店等,投資者中,除了壽險業、回流的台商、自用型買家外,去年幾乎在市場消失的外資,第一季重回台灣也扮演要角色。

然而這一波進場的外資和以往頗有不同,過去外資在台獵樓,大多持有一兩年,甚至短短半年到幾個月時間,只要達到獲利滿足點就會出手轉售,但最近有多組國際品牌的私募基金,則是認真的物色具有長期收益價值的物件。

飯店是其一,另外也有外資和建商接觸,提出直接收購整棟興建中的住宅大樓,希望透過「加值」作為商務出租之用,著眼於長期收益。有些更是進一步朝向開發複合式收益型大樓發展,不再只是單純的購買現貨等待增值獲利。

劉學龍分析,以往來台的私募基金,多屬投機型基金,但現在進場的,多屬附加價值型,這些基金規模小自7000萬美元,大的也有大到50、甚至上百億美元,看好兩岸開放帶來的商機,他們的策略多已拉長為短中期布局。這是今年國內商業不動產的最新趨勢,對國內不動產市場也是一項好消息。

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前陣子行政院長吳敦義在立院備詢時說,房地產不能一棍通打,因為全台房屋自有率高達八成以上,若硬打房價,全台八成以上民眾的房價都會縮水。

對這一句話我有不一樣的看法,八成以上民眾並非全集中在近幾年買,也不全然都買到高點,買到高房價的也僅限於北市都會區,唯一認同的就是房地產應選擇性的信用管制。

今年初,國有地標售頻創新高,吳揆在輿論壓力下停售國有地,緊接著天母聖道兒童之家1,715坪土地,以每坪409萬元破區域行情新高標出;法拍市場在台北市忠孝東路SOGO商圈拍出每坪91.5萬元的天價,以及信義計畫區對面的勤工國宅創下每坪70萬元交易紀錄。其實房價亂竄的只有北市中心及捷運沿線,中南部許多區域房價幾乎文風不動。

對特定區域房價暴漲,坦白說要壓抑非常不容易,只能祭出選擇性信用管制。所謂選擇就是選擇「人」、「區域」來管制;換言之,就是針對投資客及房價飆漲特別快的區域管制。我晚上開車返家途中經過大安區一些路段,尤其是新蓋的豪宅,點燈率都出奇的低,有些建案交屋都半年以上,點燈率不到五盞,只能說台灣有錢人真多。

為了暸解這些豪宅的主人,是否如傳言中有錢多到現金買房無需貸款,台灣房屋研究中心協助調查後發現並非如此,仍有七成以上的豪宅主人貸款買房,只有三成以現金購入。其實,有錢人的思維,還是會將現金投資到其他高報酬的金融衍生商品,而房貸利率低,不借白不借。

目前國內銀行放貸的邏輯是,鐵飯碗的公教人員工作穩定,收入高的醫師、百大企業員工,給予高成數貸款、超低利率優惠;一般民眾則給予低成數貸款、較高的房貸利率。而有錢人只競逐市中心,一般人大都買在邊陲地帶,市中心房價靠有錢人支撐,因此房價要修正實在很困難。

三年前,北市房價大約是高雄市的三倍;三年後北高房價差距拉大到五倍,追根究柢就是,北市住宅需求供給量最短缺,供給少於需求7.4萬戶,加上北市的投資需求也最高,才會出現豪宅、新大樓交屋後點燈率超低的情況。

最近聽到一位金融業朋友轉述投資客的心聲,投資客期待政府打壓房價,市場才會倒出好貨。我問:「銀行不是要打壓投資客,投資客不擔心貸不到錢?」這位朋友說,銀行房貸競爭激烈,給投資客的利率比一般自住民眾低,有些投資客還可談到兩年內解約,無須違約金。

投資客和銀行放貸部門主管多年建立的關係,早已盤根錯節,政府希望透過選擇性信用管制以打壓房價,執行上相當困難。只能怪多年來的低利環境,將投資客養得又肥又壯,政府要打擊投資客,談何容易!

(作者是台灣房屋首席總經理)

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地產頻遇調控,一份「房地產崩盤時間表」開始在大陸網路上流傳。時間表顯示,中國的泡沫軌跡和日本類似,中國房地產可能會在明年崩盤。然而,多位專家表示,「崩盤」說可能只是「預言」而已。

日本國土交通省公布的最新調查顯示,日本地價去年連續第二年下滑,商業用地價格跌至新低。反觀中國,經濟起飛晚了近三十年,但在金融危機後,地產價格仍舊火爆。

中共國家統計局的數據顯示,今年二月,全國七十個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲百分之十點七。

由於兩國的房價飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬鬆貨幣政策、穩健財政政策,條件雷同。引起擔憂,中國是否會步上日本後塵。

曾在亞洲開發銀行任職的經濟學家湯敏憂慮,「現在的樓市,確實和當年的日本非常相似,這樣下去早晚要出問題。」

中金公司香港研究部副總經理沈建光也表示,近期確實有部分投資者認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過於依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等,都與上世紀八○年代經濟泡沫破裂前的日本類似。

但反對派認為,兩國政府對銀行和企業的控制力、市場廣度、銀行體系和人口結構等都不相同。中國社科院金融研究所主任易憲容表示,目前中國仍有二、三線城市可滿足投機性的購房需求,房市要崩盤並不容易,「但是一旦房地產泡沫破裂,後果將會比日本更嚴重」。

中金公司香港研究部副總經理沈建光也說,泡沫前,日本政府沒有對商業銀行採取有效監管;但中國政府對銀行和企業的強控制力,可以引導資金流向,頒佈政策打壓房地產泡沫。

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新成屋、預售屋329檔期推案量驚人,建商都等待這波房市熱潮,但是一般民眾可能不這麼認為,根據房仲業者統計,中古屋市場第一季委託銷售量較去年12月相比,爆增4成8,由此顯示,新成屋、預售屋市場恐已遭到中古屋市場擠壓、分食。

■ 南部漲幅近一倍 中古屋站穩2位數

  根據21世紀不動產統計,今年第一季委託物件量的漲幅以台灣南區(雲林以南包含嘉義、台南縣市、高雄縣市、屏東縣市與澎湖地區)增加幅度最高,委託量較去年第四季成長90%、第二名則是台北縣市的雙和地區,委託量也成長了82.8%,而板橋、樹林、三峽、土城則排名第三,成長67.3%。

  21世紀不動產高雄農16加盟店業務處長沈政學表示,南部地區以高雄縣市委託量最多,但是多圍繞在高雄市中心的凹子底重劃區以及左營高鐵站週邊。在失業率未大幅改進的情況下,導致部分屋主急售求現,不過多數是想趁高點脫手,所以高雄市委託量雖然增加,不過房價卻沒有下跌,反而緩步上揚,高雄市區中古屋已經擺脫單坪個位數價位,每坪要價11萬上下。

■ 北縣雙和最搶眼 議價空間增一成

  委託增加比例第二高的是台北縣雙和地區,第一季委託量比去年第四季增加82.8%,21世紀不動產永和公園加盟店長羅國峰表示,在央行尚未宣布不升息之前,各種打房政策導致許多投資客忐忑不安,乾脆選擇提早拋售,議價空間也因此增加1成左右。

  整個台北市委託量也比去年第四季成長近4成左右,其中又以台北市核心區信義、大安、中山以及松山區委託量增加最多,主要原因是在於房市正處高點之際,加上政府打房政策影響又適逢329檔期,不少屋主惜售心態軟化,抱持「高點拋售」的想法,讓中古屋市場的議價空間加大5-10%。

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內政部建築研究所上午公布98年第4季房地產景氣對策訊號,相隔10季,房市燈號重新亮起代表「安全穩定」的綠燈。由於同時指標及領先指標同步大幅上升,預料在沒有其他變數下,至今年第4季房市都將維持不錯景氣。

建研所每季發布房地產景氣動向調查,共分藍、黃藍、綠、黃紅、紅等五種燈號。藍燈代表低迷,紅燈代表過熱。國內房市去年第1季跌入近年最低的6分谷底之後,連3季回升,燈號也從藍燈轉為黃藍再轉為綠燈,復甦力道極為強勁。

不過負責這項調查的政大教授張金鶚對此現象深感憂心,他表示,過去房市從沒有如此強力回升,前一波房市景氣低迷也是從88年盤整到92年才回到綠燈。他認為這次回升,主要動能來自投資需求,對市場長期發展並非好事。

建研所表示,98年第4季在素地交易量、建造執照面積、新推個案單價明顯上升之下,景氣對策訊號綜合判斷分數較上季上升2分來到12分,燈號也從黃藍燈轉為綠燈。上次12分,是在96年第一季,距今已相隔兩年半時間。

除同時指標大幅好轉外,依建築貸款餘額、營建股股價、國內生產毛額及貨幣供給額推算,代表三季後房地產市場的領先指標,較上季上升2.21,也呈大幅上升,顯示至今年第4 季景氣仍佳。

另外在廠商調查方面,包括建設公司、仲介、金融機構、建經估價師等,普遍認為去年第4季較第3季為佳,認為好轉的近6成;至於對即將來到第二季,認為會轉好的比例為40%,持平42%,僅18%認為變壞。

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【文/范世華】
  有關於房價正逐漸醞釀著泡沫的問題,其中有一原因,是銀行對於房貸業務所採取的態度究竟是寛鬆或緊縮,因此能夠有效解決房價問題最根本的方法,只能有待於金融手段的介入嗎?目前大家也都在期待,看看政府以及央行將會採取什麼樣的做法來有效抑制房價。

■ 房價並非是高漲的問題,而是「失衡」的問題

  假若以身體來做為整體經濟市場的比喻,房地產只是整個市場的一部份,也就是身體的某部份器官而已,治療方法如果採取侵入性的方法直接戳破泡沫,會不會讓身體的其它部份也受到感染?

  目前眾所矚目的焦點全都在台北市的土地和豪宅,可是離開台北市不遠,像是中壢、桃園、鶯歌、基隆、八堵…等地區仍有許多中古屋的房價每坪都還不到十萬,更何況是其他中、南部鄉鎮縣市地區的房價其實根本就沒什麼漲到,如果此時採取激烈的手段,為了單單讓「富者無法更富」的目的而施出重手打壓房市,反倒會使「貧者更貧」。

■ 銀行授信條件對於房價市場性的影響

  房價失衡的問題「病因」,其實在銀行的授信條件上就可看到一些端倪,正常授信的基礎在於「償債能力」,不過房貸基於擔保的條件,銀行也在乎於「區位」的好壞,愈是位居精華區的房地產愈能貸到好的條件!幾乎所有的銀行對於台北市和其他縣市的房地產,所訂授信的「貸款成數」和「利率」都有不同的等級條件,甚至於有些行庫針對不同的情況又有「特別」的規定(如:花蓮、台東…根本就不承做;如:距捷運500公尺內,給予特別的優惠)。如果授信的條件本身就有大小眼之分,那麼在房產標的上所呈現間接「鼓勵」與「懲罰」的區別,反映到市場民眾在選擇購屋或是置產的同時,相對也會產生極大的不同落差。

■ 資金氾濫不單是「熱錢」,也有「冷錢」問題

  金融政策與投資環境,攸關著市場資金的流向,現況大家都知道目前市場的資金氾濫,但是游資會在短期之間驟增必然是有其因素,也要看國際的經濟因素,內在環境只是原因之一,但不管是外資擁入或是台資回流,如果找不到游資宣洩的出口,那麼房地產仍然還是用來停泊大筆資金最有效率的選擇部位。

  目前游資現象可分為兩個部份,一則是進來的外資,二則是回來的台資。對於「進來」的錢,以金融管制的策略方弍進行調控,是有可能請得出去的;但是對於「回來」的錢,要再把它趕出門,應該是不太可能的事了!我們所要擔心的應該是屬於後者,也就是「回來」的錢,這些大筆回流的資金,如果沒有好的投資環境,其實是不太可能再做為積極刺激景氣發展的攻擊動能,所以多半只會做保守消極的避險動作,若資金是尋求避險的目的,只是為了想找地方放的「冷錢」,仍然會選擇進入房市,那麼就不是利率、匯率所可以解決的了。

因此如何能讓這些資金活絡起來,並不是央行的責任,而是政府應該如何去引導到重大建設與產業發展的政治智慧問題。身體的「房地產器官」受到了感染,如果刺激了身體能夠自然提升免疫能力,當病症自然痊癒之後,身體也會更加地健康。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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國土規劃及不動產資訊中心今天公布最新住宅需求動向調查,五大都會區去年下半年房價信心分數持續上升,北中南均超過100分,平均達到132分,台北市近期信心分數更高達156分,呈現全台看漲趨勢。

營建署委託國土規劃及不動產資訊中心所做的房價信心分數是以100分為基準,200分為滿分,代表全部的人都看漲,0 分則是所有人都看跌。這項調查自去年起每半年公布一次,上一次調查全台平均為115分,高雄上次調查則僅95分。

市場雖是一片樂觀,不過根據這項調查新增的一項名為「住宅價格合理性看法」的調查結果,五大都會區有高達8成6的民眾認為房價不合理,其中台北市達93%,台北縣也達92%,令人訝異的是連高雄縣市認為不合理的比例,都達7成4。

負責此項調查的張金鶚表示,此項調查並未了解民眾認為不合理原因,七成高雄民眾也許是認為房價過低不合理。不過基本上大台北房價過高是社會共識,這項調查可作為政府相關部門制定決策時參考。

國土規劃及不動產資訊中心是在今年一月透過電話訪問方式進行民眾住宅需求調查,在已購屋者方面,有6成看漲近半年房價,看好未來一年房價為5成3,至於想要買房子的人,則有高達8成4看漲近期房價,看漲未來一年房價也近6成。

由於預期上漲,使得購屋人近期購屋負擔明顯提升,調查顯示,五大都會區去年下年平均購屋總價達656萬,較上半年增加約56萬元,而在台北市則是增加約100萬元,平均購屋總價達1千萬元,換算每坪得多付出近4萬元代價。目前五大都會區平均房價所得比為7.08倍,北市則是9.06倍,均較上一次調查提高不少。

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政府打房措施一波波,市場上買氣稍見降溫,不過指標個案仍傳出預約人數爆滿,預售市況發展明顯出現兩極化。

住展雜誌昨天表示,為了解政策打房後房市到底受到何種程度的影響,住展雜誌最近針對市場多項建案進行調查,並與前兩周的來客量及成交戶數作比較。

結果發現,在政府釋出多項緊縮政策後,預售案場的來客量未見大幅降低,約僅減少了一成左右;但成交戶數則因買方積極議價,但賣方仍堅持價格底線而難以成交,雙方對價格認知差異擴大,各建案成交量下滑了三到五成不等。

住展雜誌發言人倪子仁表示,市況顯示,抑制炒樓政策難免影響三二九檔期的行情價格,但從來客量未大幅減低下,顯示市場仍存一定需求,供需機制才是關鍵。

不過,在部分訴求投資的建案中,政府政策已發揮明顯效果,在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率、與縮短還款寬限期後,投資客在自備款與利息恐會增加下,已有收手觀望的現象。

至於在豪宅市場上,倪子仁說,買氣受到的打擊也不大,最近成交案沒有減少跡象。

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經建會邀集產官學連開三場會議後,提出六大穩定房市方案,包括機動調整房屋稅及土地稅、要求金融機構對特定對象採差別授信條件、修法使仲介業公開行情等,副主委黃萬翔表示,全案預計下午正式提報行政院。

經建會提出的六大方案為改善都會區住宅供需、增加受薪階級購屋能力、房屋交易資訊透明、控管貸款風險、追求社會公平,以及其他配套。

在追求社會公平部分,黃萬翔表示,主要是從房屋稅、地價稅及增值稅著手,目前地價稅為三年調一次,但有些區塊一年變化就很很大,將朝修法方向,由地方政府針對波動較大的地區隨時機動調整。

交易資訊透明部份,將四管齊下,除了加強營建署現有的房屋買賣移轉相關資訊發布,另外也將協調聯徵中心發布行情資訊,第三是透過不動產經紀業修法,促使仲介業公開成交行情,第四則是由內政部成立專責單位定期發布成交資訊。

各界認為最直接有效的改善住宅供需方案,黃萬翔表示,從四個面向著手,一是產業及建設北中南均衡發展,二是在大台北都會區適合居住地區加強交通建設,三為政府儲備都會區可供住宅使用的土地,不夠時釋出,供過於求則保留,作為市場調節;第四,加速推動短期即可擴大市場供給的淡海新市鎮、機場捷運A7等平價住宅開發。

控管貸款風險部份,則是由各銀行針對特定對象採差別授信條件,降低房貸成數。不過,黃萬翔強調,此為建議,由各銀行評估,並非強制措施。另外在增加受薪級購屋能力上,目前已實施的青年購屋、租屋補助將持續執行。

至於其他項目,則包括透過各公會宣導建築業者不要隨意開價,哄抬市場;國產局研擬國有地釋出配措施及導引游資投資六大新興產業等。

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美銀美林證券昨(19)日帶領外資機構投資人展開台灣地產投資之旅,先後參觀遠雄建設林口「未來之光」、遠東新板橋「遠揚加州」、華固與台肥位於南港「天匯」工地,提前替營建資產股329檔期暖身。

美銀美林證券房地產投資之旅由美林證券台灣區研究部主管曾省吾領軍,共有20於位外資機構投資人參加,一行人上午先到林口參觀遠雄建設的造鎮案,中午邀請世邦魏理仕總經理雲惟鴻主講台灣房地產後市,下午到板橋與南港軟體園區參觀遠東新、華固與台肥的建案,行程緊湊。

遠雄房屋副總張麗蓉表示,外資對於遠雄研發的「數位住宅」設備相當感興趣,也詢問開發進度、銷售率、售價與客源等數字,即使已過集合時間,還有不少人流連忘返。

此次美林證券參觀的工地,最大的共通點皆為市值大、外資持股比率高、MSCI成分股成員,實際參觀工地也有利於外資未來投資選股更明確。

據了解,儘管政府最近祭出一連串打壓高房價措施,但不影響外資法人對台灣房市中長期仍然看多,這次房地產之旅吸引20幾位外資法人報名即可看出,過去長期被忽視的營建股,逐漸受外資法人重視。

雲惟鴻表示,台灣不動產市場正從全球金融危機中逐步復甦,隨著台灣經濟恢復成長動能,兩岸關係也在台灣與中國簽署金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)後更形緊密,投資者信心已有明顯提升,2010年台灣不動產交易活動將會穩定成長。

雲惟鴻指出,目前台灣商用不動產市場可供投資人購買的A 級辦公產品稀少,產權單純的整棟B級辦公大樓是許多機構投資人及建商的投資標的,特別是屋齡超過30年和具有都市更新潛力的B辦。

根據世邦魏理仕觀察到,商辦及廠辦仍將是台北最熱門的投資標的,同時中小型商場,特別是總樓地板面積在5,000坪以下的零售產品,可能成為2010年另一種投資選擇。

雲惟鴻甫替業主以70.28億元標售出天母聖道兒童之家,他表示,位於精華地段的土地將繼續吸引買家,以往只對收益型不動產有興趣的外資法人,也開始表達與本土開發商共同合作開發土地的意願。

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最近媒體紛紛露出消息政府各部會整治高房價,「非自用宅課重稅收資金全面壓房價」、「央行打房不打股」。僅管市場派房市專家表示,房市泡沫危機不存在的看法,但政府部會幾乎同步聯手壓抑房價意圖明顯,甚至刻意營造有可能要先打壓「超漲區」、高總價「豪宅」、「壓縮投資性房貸」優先祭出管制信用手段!認定極少數特定區塊炒樓行為如台北豪宅、台北國有地標售600萬與台中七期新市政區豪宅炒作,消息一出,讓全台所有房地產相關從業人員一起承擔『罪過』!

■ 偏空消息發酵 房貸被迫調低一成

  「公子偷吃下人受罰,太不公平」,一位擁有四間房子的民眾抱怨著。諸多炒樓的投資客與少數搶地抬價的財團建商尚未見打壓,卻先要非自用住宅所有人加重課稅,顯然有避重就輕嫌疑。根據台中建商證實,本月公股銀行已率先調低房貸乘數一成,地段優的換屋型新成屋大樓銷售現場,對客戶介紹銀貸時不敢繼續2月份的85%銀貸成數,只保守說75%最高成數,以免日後糾紛!

  代銷業者廖家宏表示,最近來客都懷疑地問:現在買會不會有問題?少數人影響多數民眾權益,政府對房市態度偏空與放話已造成市面買氣鬆動,對絕大多數正常個案與中古屋交易造成不利,房市自由市場供需機制已遭扭曲。

■ 打擊炒作早該作為 全面處罰恐傷房產業

  政府所謂特定炒作區域的台北信義計劃區,豪宅大樓房價自2003年炒至2010年最新豪宅案報價約爆漲2倍;台中七期新市政中心區更神,自2003年到2007年豪宅案開價由15萬元來到 30~40萬元,2008~2010世界不景氣行情,建商與豪宅仲介業者卻不斷消費台商,宣稱台商鮭魚回流效應,最高喊價已來到70~80萬元,七年內漲幅五倍。七期新市政中心區土地單坪由50萬漲到250萬漲幅500%。

  台中一位不願具名的資深代銷業者批判,七期新市政長期看好,但是特別不景氣的幾年內漲成4倍、5倍,經濟學說不通。游資介入有前瞻性區塊,有人利用七期公共建設作政策利多,再製造台商富人圈進駐話題吸引更多外來自用者與投資客!1995年起南屯黎明商圈一般大樓約15萬/坪,持有至今年僅剩10萬元/坪。目前周邊新樓價15萬/坪上下,15年來一般大樓房價原地踏步。

  政府應針對性處理「精華區」的土地和高價豪宅類房子的買賣,而非全面壓抑房價,打擊對象須限投資客聯合建商假台商之名炒樓,另針對少數財團建商囤地製價行為處分制約,不可將房市全面定罪,應對症下藥,對準炒作者施壓,若全面處罰而傷到龍頭產業,將引發更多失業後市悲觀!

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台北房價高漲,財金部會祭手段禁炒房,財金部會大動作,要求銀行緊縮投資客、豪宅貸款成數及拉高貸款利率,財政部也打算提高非自用住宅稅率,學者對選擇性信用管制表認同,但有不少建商卻叫苦連天,329檔期買氣只剩三成!

■ 投資客縮手 329買氣僅三成

  「交易資訊不透明,是高房價元兇之一!」營建署長葉世文表示,國內逾九成不動產交易都透過銀行貸款,聯合徵信中心握有屋件交易的重要資料,希望透過修法或立新法方式,讓聯徵中心在不傷及個人隱私原則下,公開實際交易價等資料。如此一來,投資客購屋的資料,幾乎都無所遁形,政府將透過這樣的方式,建立房市新秩序。

  消息一出,立刻在金融市場,引發效應!台銀、土銀與合庫等八家官股銀行全面祭出緊縮政策防堵炒樓,紛紛通令旗下各分行,針對豪宅與投資客房貸授信條件趨嚴,宣布降低貸放成數、提高加碼利率,並且一律取消本金寬限期。「329檔期的買氣,明顯受到影響!」代銷業者私下評估,原本有四億五千萬推案量的市場,立刻有五千萬打了退堂鼓,這幾天房市的買氣也明顯受到影響,成交量大約只有往年的三成!

■ 房價高漲 學者:宜租不宜買

  原本希望在329檔期,大展拳腳的建商,這下投資心血泡湯,叫苦連天,不少痛罵政府介入正常市場機制,影響建商生計,連二手房市,也無法倖免於難。「相關配套一出籠,確實對市場產生影響!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,不少店頭都反應,過去因為看好房地產前景,房市往往是賣方市場,但是買方近幾日態度改變,要求屋主降價幅度不小,平均至少要求降價5到10%,造成不少個案無法成交。

  政大地政系教授張金鶚表示,政府近期推動平價住宅,應該轉型為只租不售,將房子租給買不起房子的弱勢族群,建立完善租屋系統,張金鶚認為,房價高漲,中國人「有土斯有財」的觀念,也面臨轉型改變,他建議平價住宅政策應轉為只租不售,利用租屋制度優先照顧人民的居住權。

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這幾天政府採取多項抑制高房價措施,萬箭齊發,目的要嚴打炒樓投機行為。我認為,政府反應太慢,早在去年10月央行總裁彭淮南出來喊話,認為北市房價炒過頭,要求銀行不要貸款給投資客,不要壓低利率搶房貸,要嚴審貸款人條件,結果各家銀行把彭總裁的話當耳邊風,繼續低利搶房貸大餅,結果貸款浮濫宛如火上加油,房價暴漲一發不可收拾。

其實,不只台灣頭疼高房價問題,亞洲各大城市北京、上海、香港、新加坡,都面臨房價狂飆的窘境,為防堵房市泡沫,各國早已出手打壓。去年底中國大陸北京、上海大城市非理性飆漲,大陸當局立刻實施第二套房首付(自備款)至少四成,打擊投資客。

加上今年初發布國11條嚴打房價,上海、北京房價修正已有10%,另外,新加坡2月也實施對購屋一年內轉手賣家加收印花稅,將購屋貸款上限從房價的90%降為80%;香港從4月1日起,將市價逾港幣2,000萬元(約新台幣8,258萬元)豪宅的印花稅,由3.75%調高至4.25%。

從資金面來看,美國在金融海嘯中成為負債累累的國家,因此美元長期看貶,加上中國大陸從世界工廠轉型為世界市場(消費大國),熱錢跨海不斷湧進亞洲。

台灣去年1月遺贈稅調降至10%,過去三、四十年來台商避稅的資金回到台灣,另外,銀行低利政策,逼大額存款戶紛紛解約,投入報酬率較高的股市和房市,尤其是具有抗通膨、保值、增值特色的房地產,成為最佳的投資工具。

這兩股資金動能排山倒海湧進台灣,熱錢已不只淹腳目而已,我看已淹到肚臍,甚至快淹到喉嚨了。

最近政府停售國產局土地,只是關了土地供給的大門,卻沒有去化這兩股資金動能,房價要修正比較困難。不過,金管會和央行針對投資客取消房貸寬限期、降低貸款成數、提高房貸利率,倘真能落實執行,直接斷了投資客資金需求的奶水,房價將能有效抑制。

依據台灣房屋不動產研究中心的專案報告,目前朝野砲口一致,要平息高房價的民怨,執政黨得想辦法讓房市降溫,卻又不能讓房價崩盤,其困難度猶如走鋼索般,當然最佳方向就是讓高房價地區溫和緩跌,讓民眾不會產生買不起房子的剝奪感。

我認為,目前政府打壓高房價,第二季房市買氣會觀望,交易預估會減少。儘管政府如何打壓,最終目的還是要減少民怨,希望大家都買得起房子,若是自住型的民眾,好地段任何時機都是買點,最重要的還是做好財務規劃,隨時注意利率變化,相信一定可以安心買到好屋。

(作者是台灣房屋首席總經理)

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為了降低高房價帶來的民怨,政府政策接二連三的出現。但政府打房價只搶到版面,卻沒打到重點。干擾了一般庶民的生活方式,還讓房地產上下游供應鏈陷入急凍,對民生經濟毫無幫助。

平價住宅近幾個月很夯,其實根本不勞政府費心到林口找地蓋房子,光是淡海新市鎮就有幾千戶住宅待價而沽,每坪不到十五萬元,比吳揆要在林口蓋的平價住宅更低廉。

淡海新市鎮的房價一直低迷,就卡在交通不便的問題上,只要解決交通問題,馬上可讓淡海新市鎮復甦。令人不解的是,行政院願意大費周章花三五年在離台北更遠的林口地區,徵收區段土地重新另起爐灶,但交通部年初卻駁回了淡海輕軌系統的預算,令人匪夷所思。

央行近日祭出的多項訊息,更讓一般省吃儉用的家庭傻眼。首先,認定個人購置第二間房即為投資客,要降低放款成數、取消寬限期,完全不符合市況,且有心人士大可找人頭頂替,一樣可取得貸款。

此外,吳揆有所不知,買得起億萬住宅的客層,有不少是滿手現金。銀行還得拜託這些有錢人貸款。銀行緊縮銀根,傷不了有錢人,卻可能打擊預算有限的中產階級信心,讓中價位住宅買家陷入恐慌。

從二○○四年起,大台北房價飆高。投資客不是現在才存在,先前不見政府反應。直到民怨調查後,才見內閣萬箭齊發。一下端出平價住宅、一下又開始嚴審投資客,但對於長期的土地開發、住宅規畫,政府還是沒有一個清楚的藍圖。

台灣民眾自有房屋率近九成,有不少民眾省吃儉用,買第二屋進行理財或是擴展居住空間,但政府的打房價措施卻幾乎打到全民資產。如何照顧弱勢族群,提高人民財力跟上房價,才是政府施政重點。否則關刀揮半天,殺到的都是無辜百姓,恐怕又興起另一波民怨。

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天氣不好加上政府打壓房市措施一波波,房地產業者昨天表示,三二九檔期預售出現M型化發展,高總價與低總價下訂未受影響,但自住型買家觀望氣氛濃厚。

信義代銷協理何胤諭說,政府對「第二間房屋」貸款擬從嚴的態度,已在市場發酵;再加上昨天大台北雨勢不小,預售案場的來客量不如預期。目前建商暫緩後續漲價的動作,但還沒有聽說同業展開降價活動。

不過,高總價的產品成交率反而比中價位產品衝得更快,低總價產品也未受影響。以三二九檔最大案的八堵「城上城」為例,專案經理蘇同福說,昨天到六點為止的統計,來客量已超過一百組,成交的戶數也超過卅戶,都在預期之內。

蘇同福說,這波打房措施主要針對貸款下手,但因預售案不用與銀行打交道,反而讓市場的游資擠到預售案來;現場每坪單價多在廿萬元以下,四百萬、五百萬元就可買一戶,許多台北客下訂速度都很快。

至於在中古屋市場,打房措施則讓房仲業者很緊張。住商不動產企畫室主任徐佳馨說,不少店頭反映買方近幾日內態度改變,平均至少要求降價百分之五到十,但多數賣方仍強硬,造成不少個案無法成交。

不過,中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,全台近五成的購屋族群貸款成數多在六成左右,比現在緊縮放款政策的七成還低,影響不大。

胡佩蘭說,金融風暴後的理財型購屋客,與三年前財務槓桿操作、高周轉率的投資型客不同,判斷在短暫衝擊後,房市交易仍會轉熱。

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被業者視為「房市空頭」的政大地政系教授張金鶚昨天表示,現在還是房市的相對高點,這種高單價的投資,如果是沒有足夠的「金援」的年輕人,他建議不要「套牢」人生,不如花錢投資自己。

張金鶚昨天舉行新書發表會,他說,大家都覺得房價不合理,就不該搶著買房子、助長房地產業者氣燄;政府目前一連串打壓房價的政策,但因為投資客的口袋夠深,房價短時間內不會有反應,千萬不要急著進場當最後一隻老鼠,大約還要再觀察一年。

張金鶚表示,現在市場是因為資訊不對稱,才會出現房價才會出現不合理神話,政府就算實施青年購屋補助、興建平價住宅政策都沒有用,因為購屋補助只是幫建商支撐房價,平價住宅則是緩不濟急,到時候也又重蹈國宅的覆轍。

張金鶚說,現在房市問題是在投資性需求太多、不是供給不足,實際上很多房子都沒有人住,很多台北市的豪宅晚上都是暗的(沒有人住)。

張金鶚表示,央行祭出「選擇性」信用管制是有效的政策,不然像是豪宅稅,反而替豪宅「認證」,信用管制必須多管齊下,針對特定區域,特定產品如套房、豪宅,以及特定人士,如名下好幾棟房子的族群降低房貸成數或提高利率,這樣才不會影響到自住客。

張金鶚表示,政府賣國有地是「賣財產賺財產」,這是不合理的事,「大安區為什麼不能蓋平價住宅?」,為什麼政府不能多蓋出租型住宅而不是販賣土地?

張金鶚說,居住是人的基本人權,政府有責任要負責,但政府不該去負責「投機客的財產」,國家的土地是全民的財產,所以他認為該有一套合理與完善的租屋機構,不是每個人都需要買「昂貴的房子」。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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金虎年來到,房市在國有地不斷高價脫標的情況下,顯得虎虎生風,連政府也不得暫緩標售,現在連銀行也開始緊縮投資型產品的銀根,到底今年房市該怎麼看,房仲業者表示,最好謹慎為上。

■去年資金爆衝 今年恐資金泡沫

  21世紀不動產台灣區總經理王福連表示,2009年全球都在救經濟、去槓桿,M1B年增率狂飆,市場熱錢過多,加上降低遺產稅等政策影響,吸引資金回流置產,促使土地、豪宅、商辦、店面等投資性房產飆漲,帶動自有住宅市場價格,房市下半年開始回溫,根據內政部統計,2009年的交易量超過38萬件,其中下半年的成交量比半年增加三成。

  不過王福連表示,這不代表2010年房地產會肆無忌憚的延燒,王福連舉例,如果2009年的市場是在急診室等救命,需要強心針,現在好不容易從鬼門關救回來,2010年則時要開始養傷,若這時候亂下藥,很可能適得其反!但如何在不影響經濟復甦之情況下,而能有效控制資金泡沫現象之發生,是當前各國政府最大的課題!

■ 投資豪宅商辦 優於一般住宅

  王福連表示,2010年各國升息機會增加,2010年想要投資房地產必須經過審慎評估,台北市依舊為投資首選,王福連建議,出台北市之後,仍以捷運沿線為投資、自住第一選擇;兩岸關係破僵後,商辦、店面、豪宅將會優於一般住宅。

  而隨著兩岸關係明朗,ECFA一旦簽定對台灣房市有正面的助益,2010房市令人期待,不過卻也不得不更謹慎小心。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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【聯合晚報╱記者吳孟庭╱台北報導】

經建會主委蔡勳雄上午在立法院備詢時,對抑制房價飆漲提出說明。 記者曾吉松/攝影

不贊成用全面升息解決

今早立法院經濟委員會上,立委關心房價飆漲問題,經建會主委蔡勳雄詢答時表達不贊同目前用全面升息手段解決房價問題。他認為,目前房地產只有特定區域過高,因此他目前不贊成升息。

蔡勳雄會後分析特定區域房價高漲的原因,他表示,特定區域房地產市場易被槓桿操作,主要原因有兩個,第一是資金容易取得(指低利率),第二是持有成本包含利息與租稅都便宜,租稅則含兩方面,持有期間的租稅與出售之後課的增值稅,但因為增值稅稅率高,繳了增值稅就不必變成個人綜合所得稅,因此要是在財產交易所得裡有關課徵利得的部分,就涉及到持有期間租稅。

應對特定上漲區提對策

經建會主委蔡勳雄說,台北都會還是有部分區域的空屋數量相當高,台北市郊區價格也還好,房價高漲並不是全台灣普遍現象;因此要針對特定區域上漲提出政策,而不是全面性的管制或打壓房市政策。

不應全面管制、打壓房市

因此蔡勳雄提出解決部分地區房價過度上漲的四大主張:

第一,台灣房地產稅率在國際上比較低,一般地價稅、房屋稅負擔輕,而台灣自用住宅持有率達八成,因此他認為自用住宅應輕稅,但投資和投機的非自用住宅可以考慮調高稅率,應課重稅。

第二,他表示現有估價制度與真正市場交易價格有所差距,他建議房地產價格資訊要由內政部統一整理,並對外告知,才能讓大家了解市場,取得真正的交易價格,因為現在市場資訊有點不對稱。

第三,由於地價交易價格申報價有溢報的情形,讓投資客有炒作空間,因此也要求不動產交易員、地政司加強實際價格的稽查,申報與查估制度都要改。

第四,為了減少槓桿操作,他認為銀行貸款成數要降低,他表示據了解,央行與金管會已對這方面有做相關的討論。

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【聯合晚報╱記者游智文、曾桂香╱特稿】

政府宣示嚴打房市炒作,動作一波波;先是暫停釋出國有地,緩售公股銀行的資產土地,接著央行、金管會進行某程度的金檢動作,要各行庫提出房市及土地投資者大筆貸款往來的資料,財經部會祭出各種招數,其實就是針對性的,就是要對房產投資客採取緊縮的選擇信用管制。不過,這些政策真能阻絕市場哄抬房產價格嗎?會不會打擊到的是一般中產或小資產階級,而非真正炒作的大財團?

從如今財經部會提出的方法,特別針對的是投資客個體戶,表面上來看,對無殼蝸牛或只有一小間房屋安身立命的小百姓,似乎公平,但保險公司或其他大型的建商或土地持有者,政府的對策是什麼?財長今天說,空地稅不必課,房屋稅要調整,對財團大戶來說,大筆收購土地,利用各種題材炒區域房市,因財團資金雄厚,持有很長一段時間,沒有資金問題,但卻不必繳付空地稅,這或有財政部的專業稅政的考量,但看在小百姓眼中,公平嗎?

目前政府財經部會責成公股及泛官股行庫,找出房產投資客,限制貸款融資條件,但何謂投資客,相關部門眾說紛紜,不少銀行則用持有戶數來定義,有的說兩戶以上,有的說三戶。用戶數來認定適宜嗎?在中南部三戶與台北的三戶,能一視同仁嗎?政府對投資客的定義,能夠公允嗎?而如果以持有時間來算,政府也應該說打擊「投機客」,而非投資客,因為現在民眾買屋多少都會自住兼投資,如果只要有投資目的或想法,政府就要打,但幾乎形同政府要與「全民為敵」。

台灣房屋發言人謝萬雄表示,台灣目前房屋自有率目前高達87%,許多人都擁有不止一戶房子,但有的給子女住,有的給父母住,有的是用來當作度假的第二屋,有的是用來出租養老,有的是留著作為出國子女回國時可以居住,如果擁有房子,想買二戶或第三戶就被列為政府打壓的對象,那麼政府要打的對象就難以計數。

事實上,即便是純投資,但著眼於長期增值,長期持有,其實情況也就到銀行存款一樣,只是用不同工具而已,這類投資人如果也遭無情打壓,那麼是不是其他非銀行的各種投資或儲蓄行為也應一併受到懲罰,更重要的是,能夠有壓抑財團炒地的政策出來,否則難做到令小百姓心服口服的公平。

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行政院長吳敦義出手抑制炒房,被學者批評「放任錢太多、助長炒房歪風」的中央銀行,也有大動作。央行將於廿五日召開理事會,雖不升息,但已研擬調高存款準備率三至五碼,預計抽回近三千億元的強力貨幣,整頓游資過剩亂象,股、房兩市資金動能也將因此收縮。
 對此,央行官員強調,一切待理事會議決定,不便表示意見。不過言談間卻透露,央行對各國央行動作,都看在眼裡,「必要時就會有動作」。

 25日召開理事會 擬調高三至五碼

 央行此次研擬調高活期、定期存準率,分別為一.二五和○.七五個百分點,重回到金融海嘯前水準。依國內活、定存一月底總額,分別為九.六兆元及十九兆元概算,存準率一旦調升,將自銀行體系「回收」兩千六百億元游資。行庫高層解讀,「央行這次來真的」,尤其存準率被視為強力工具,顯見央行總裁彭淮南對高房價之重視。而央行此時出招,更意謂退場機制啟動,貨幣政策將由寬鬆轉為中性,「升息亦不遠矣」,最快第二季、最慢下半年就會升息。

 央行最近一次調高存準率,是在前年六月底,原因是國際油價飆漲,為抑制輸入性通膨,避免實質利率(定存利率扣除物價漲幅)轉負。時隔兩個半月,為免國內銀行受金融海嘯波及,出現流動性危機,同年九月中旬,反向調降存準率。

 若調升 預計抽回兩千六百億游資

 調升存準率,意即「把錢收回央行口袋」,銀行可用資金變少。影響所及,行庫主管解釋,銀行除將更謹慎放款外,也將降低市場過剩資金,湧進房市炒作房價的動能,可望舒緩高房價壓力。

 但反過來說,銀行為增加可運用資金,必須提高利率吸收存款,「也就等於升息」,惟存款利率調高,放款利率也會走揚,房貸負擔就會加重。

 事實上,這並非央行首次對高房價出招。在此之前,彭淮南曾提出不要貸款給投資客;不要殺價搶貸款;辦理豪宅貸款不要只看擔保品價值的「彭三條」,但卻雷聲大、雨點小,效果有限。

 不過,隨著吳揆宣布停標國有地,並將增訂標的之「退場機制」,抑制炒房動作愈來愈大,財經官員透露,央行角色也將「由檯面下浮上檯面」。

 官員昨說,調升存準率只是第一步,未來對各銀行房貸業務,「不會來苦口婆心相勸這招」,絕不讓銀行間盲目放款、及殺價競爭,變相助長投機客炒作氣焰,高房價續成全民夢魘。

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