投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前分類:交屋階段 (14)

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即將進入年底交屋潮,房地產業者表示,預售屋交屋驗收時要特別小心,尤其是坪數大小是否正確,掌握自身權利義務,才可減少交屋糾紛的發生。

■ 計算坪數 確認建材、客變

  房仲業者表示,預售屋時只有設計圖與樣品屋參考,交屋時要注意房屋的實際坪數是否與當初購買時相吻合,建議購屋民眾可以到地政事務所申請「建物測量成果圖」,檢查產權登記是否正確。

  另外,購買預售屋的時候,建商答應的設備與材質,在交屋一定要注意,避免建商以他牌產品替代,購屋民眾可以拿出當初的廣告與契約核對,以免花了大錢卻買到次級品;而若有工程變更也要注意是否有依照當初的約定進行變更。

■ 管線設備 親自測試

  除了坪數建材之外,水電管線是否正常也相當重要,像是浴室的水壓是否過小、插座是否通電,都要測試清楚;而馬桶是否漏水、冷氣排水口是否通暢亦要仔細注意。

   預售屋交屋問題多,交屋時一定要逐步逐條驗收,必要時可以請專業點交服務公司協助,避免交屋糾紛發生。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁

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去年年初預售屋爆量,今年也即將陸續進入交屋期,房仲業者建議,預售屋不像成屋屋況看得到摸得著,所以交屋時可能會出現屋況與預期有所落差的情況,預售屋交屋時,有四大注意事項,是購屋族驗收重要參考。

 1、產權坪數是否正確。21世紀不動產企研室表示,購買預售屋時通常只有設計圖與樣品屋當作參考,所以交屋時,一定要注意實際坪數是否正確,建議申請「建物測量成果圖」(俗稱複丈成果圖),注意登記坪數是否於誤差範圍內(1%);另外,最好要向地政事務所調閱土地與建物謄本,以核對產權是否登記無誤。若有購買停車位,也要清楚載名車位位置。

 2、水電管線是否正常。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,預售屋落成後,水電管線都還是新的,所以一定都要測試過,像是浴廁與廚房的水壓,都要開到最大測試水壓是否正常;而馬桶也要測試有無漏水,建議可以紅色墨水滴到馬桶水箱測試。

 東森房屋副總經理黃淑苓也提醒,冷氣排水口要倒水測試;而抽油煙機排放口也要注意是否暢通;電燈開關、插頭要測試是否正常,建議可以用小夜燈測試插座是否正常供電。

 3、工程變更是否確實。21世紀不動產企研室表示,預售屋的特性就是可在施工時依照客戶需求進行工程變更(也就所謂的客變)調整格局,建議購屋族在交屋時要特別注意建商是否有依照當初約定變更。

 4、建材設備是否同級。太平洋資產管理公司總經理張欣民指出,購買預售屋時,建商會允諾使用的設備與材質,如衛浴設備、建材等,交屋時也要一一核對使用的品牌、數量以及等級,以免建商以次級品替代。

 購屋族交屋時可以拿出購屋時的契約或是廣告單核對,若在交屋檢查中發現任何瑕疵,一定要記錄下來,並要求建商限期改善,以免花了大筆鈔票,卻沒有得到應得價值的產品,就得不償失了。

資料來源:中時房地產     回首頁

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房市回穩,不少人準備進入交屋前,有的購屋民眾為了交屋即可入住,便希望能夠提前裝修,而如此卻容易造成許多購屋糾紛,房仲業者提醒,為了確保彼此權力,如果在交屋前要求裝修,最好先簽同意書。

■ 借屋裝修 不得換鎖出租

  房仲業者表示,因為尚未交屋,而買方想要先裝修,就必須要賣方提出借用的要求,賣方是以「出借」的方式供給買方裝修。  所以買方要注意,與賣方借屋裝修時,千萬別在未交屋前就私自換鎖,或是將房子出租他人,以免侵占官司;而房仲業者當然也不可以在屋主不知情的情況下,將鑰匙私自借給買方裝修房子。

■ 屋損權責 白紙黑字最安心

  交屋前裝修,常出現屋損或是因故無法交屋,屋況無法恢復等問題,這時候為了釐清權責,最好簽訂裝修同意書,把裝修時的水電費用,裝修時造成的屋損,或是因故無法交屋時,該由誰負責恢復原狀等問題一一定義清楚,以免造成購屋糾紛。

資料來源:udn房市情報     回首頁

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第一階段 房屋現場察看
由房仲經紀人員引導至現場察看屋況,確認附送的家具、家電用品、裝潢現況、屋況檢查、水電運作、水電瓦斯表位置,並協助了解社區的相關規定,如管理費繳交方式、管委會規章等。

第二階段 雙方辦理交屋
屋況察看完畢後,確認銀行撥款,買方與賣方進行最後交接,拿取所有權狀、鑰匙等,並分算相關費用。
流程若至此,恭喜你,成功晉升有殼一族!

代書費用知多少
專業地政士(代書)使購屋流程更順暢,並代替買賣雙方辦理冗長的細節事項,保障雙方的責任與權利。

地政士(代書)的任聘,依慣例是由買方聘任且負擔代書費用,假若雙方另有協議,則從其協議;若買屋過程透過仲介公司,慣例上亦是由買方負擔代書費用。

收費狀況,買賣過戶代書費每件約1萬至1萬2千元(土地一筆、建物一筆為一件),另外辦理貸款業務則設定代書費每件4千元(設定一個順位為一件)。

 

資料來源: 信義房屋

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為了換屋忙碌了一陣子,終於一切塵埃落定,恭喜您即將從舊家搬到新家了!雖然對舊家有諸多不捨,希望承接的買方能「善待」您的老房子;但同樣地,您全家人一定正躍躍欲試等不及搬入新家展開全新生活。
最後,再提醒您一些小小細節,免 得歡喜遷入新宅之餘還要處理令人不愉快的小瑕疵喔!

賣屋交屋
 1.將房子搬空並打掃乾淨是基本的禮貌
 2.將房子所有的鑰匙交給買方,包括車庫遙控器、保全卡等
 3.請買方確認屋況,確定無瑕疵
 4.點交合約中註明附贈物品
 5.告知買方關於房子的一切居住使用細節
 6.將原先房貸清償
 7.辦理抵押權的塗銷或讓與

買屋交屋-預售屋

 1.坪數和權狀是否相符?
 2.格局和平面圖是否相符?
 3.建材是否跟合約中相符?
 4.附贈的廚房、衛浴設備廠牌、規格是否和合約中相符?
 5.地板、天花板、牆壁、樑柱是否平整?
 6.水電、瓦斯的使用有無問題
 7.消防、逃生、停電照明設備是否齊全且功能正常?
 8.停車位坪數是否無誤?
 9.公共設施是否如合約中載明的一樣,庭園是否寬敞,游泳池是否夠深、夠大?

買屋交屋-成屋

 

 1.屋況是否和當初看的時候一樣?
 2.是否有漏水?
 3.房子是否清理乾淨?
 4.賣方應負擔的稅費、水電費、電話費是否已繳清?
 5.更換鑰匙與門鎖

資料來源: 信義房屋

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交屋

買方支付尾款,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之。

交屋流程
  • 代書至地政機關領取核發之新權狀
  • 產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點
  • 買方備齊尾款、代書費、規費、服務費
  • 現場點交,完成手續
  • 取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約
若買方有貸款而賣方無代償,於交屋前
  • 通知賣方領取清償證明,交與代書辦理抵押權塗銷登記
  • 塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點
注意事項
  • 予簽收尾款時同時點交房屋(最好能在房屋現場點交),且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等。
  • 地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。
  • 應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。
其他
  • 清償─給付債權之標的以消滅其債之行為。清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。
  • 塗銷貸款─依土地登記規則登記之土地權利如抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決,致權利消滅時,由他項權利人或原設定人或其他利害關係人提出塗銷登記。塗銷貸款時應向原申貸銀行取回(作廢)借據、火險單正副本,並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證。

資料來源: 永慶房屋

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景氣不佳,很多人會購買剛交屋的新成屋,眼見為憑,又可以立刻入住,不過,由於多數前屋主都已經跟建商點交過公設,因此,購買新成屋的購屋族,常常忽略了公設的點交,但如果交屋時沒有仔細勘查公設,等到交屋後才發現問題,到時候建商、前屋主兩相不應,新屋主通常會面臨投訴無門的窘境,因此,房仲建議,點交新成屋時,最好要求建商提出公設相關執照,確認已經完全沒有問題再付款購買!

■ 公設空間影響大 管委會可代為點交

  現代的住宅,除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外,還有中庭花園、娛樂休閒等設施,因此,公設影響的層面不比個人住宅來得小,如果忽略公設的點交,交屋後才發現有瑕疵,那可就後悔也來不及了。

  公共設施該由誰來點交?購屋人大多不清楚,但在法令條文中,對於應由誰來負責公設點交工作,並沒有明確的規範。理論上,公設應該是由全體住戶共同點交,但實際上卻不太可能實行,因為住戶購買與遷入時間先後不同,很難大家一起點交公設,而代表住戶的管理委員會,是由住戶組織而成,因此有不少法院均承認管理委員會,可代替住戶點交公設。

■ 購屋先看點交執照 如有疑異可緩交

  公共設施的點交時間,應該與住戶購買的戶別室內空間同時完成,也就是所謂的「專有部份」,通常點交「專有部份」比較單純,也較不會有爭議,但是公設因為牽涉的範圍、項目、時間與技術、權限都較廣泛,而顯得複雜許多。特別是現在有許多房屋,都是在公共設施尚未完全完工前,即先行交屋,在點交時間與點交權益上就會有所爭議。又如果買賣物件為中古屋的話,還常會遇到公設損毀、缺乏管理、甚至遭人佔用等問題。

  公設在點交時,除了要注意公設內容與項目,是否與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合外,還要檢查公設能否正常運作;如有經主管機關檢驗通過或發給使用執照的公設,也應請建商出示相關證明文件,並將點交情況清楚紀錄下來;在點交時有爭議,則應予以保留不點交,並以存證信函聲明向建商施壓。不過,無論是由住戶或管理委員會出面,在點交公設時,往往會因為欠缺專業能力,而無法發現公設的瑕疵或問題所在,若能請專業的管理公司協助點交工作,對全體住戶的權益會較有保障。

 

資料來源:網路地產王     回首頁

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交屋旺季來臨,不少購屋族將搬進新家,一圓成家夢!不過辛苦存了一輩子的錢,終於有了自己的窩,如果因為點交不仔細,住進去之後才發現買到問題屋,可就得不償失了!SGS專業房檢師丁志翔提醒,交屋時,有關「水」的設施一定要仔細檢查,以免日後發生漏水問題,到時候建商或屋主不認帳,修補起來麻煩可就大了!

■ 簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏

  有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所,丁志翔建議,驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住,並放滿水測試會不會漏水;而乾溼分離的浴廁,也要實際用蓮蓬頭開大水量,去沖洗各個角落的交接處,因為往往漏水的地方,就是與水泥的交界處;而浴室與廚房的地板排水口,也要實際用水測試使用情況。

  此外,浴室的馬桶也是檢查重點,因為如果馬桶漏水就是24小時不停歇,很容易就流失大量水費而不自知,丁志翔建議可以自備紅墨水倒在水箱內,過一陣子在檢查馬桶有無流出紅色的墨水,就可以測試水箱是否密封。

■ 抓漏大漏洞 冷氣孔、窗框測試不可少

  除了浴室廁所之外,往往會被裝潢包裝的客廳冷氣排水孔,日後萬一出現堵塞,拆除將浪費大筆室內裝潢費用,因此,交屋時要特別注意,一定要實際測試有無漏水,以免造成後續的困擾。

  另外,房間的窗緣如果施工不當,也很容易就會造成漏水,所以一定要檢查窗框與水泥間邊,有無用矽利康做好防水,否則雨水很容易滲到室內,影響入住後的居家品質。

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房檢師和水電工爭得面紅耳赤,不過冷氣排水孔就是下不了水,房檢師要求立刻改善;而明明是乾溼分離的浴室,蓮蓬頭的水居然從浴門的角落不停流出,房檢師馬上拍照存證。

  SGS房檢師丁治翔表示,標榜乾溼分離的浴室,就不該有漏水的情況出現,一旦發現疑慮,會馬上做紀錄並製成報告書,並且提出改善的建議方式,之後再由委託人向建商討論後續改進的事宜。

  坪數大小,用雷射槍仔細計算,燈泡亮不亮,也要再三確認,交屋的每個步驟,都馬虎不得,房檢師建立起專業與非專業間的溝通橋樑。

  SGS房檢師丁治翔表示,建商的專業術語,民眾往往不了解,所以很容易出現要求無限上綱的情形,這也是糾紛的來源,這時候就要用專業的語言來向建商溝通,以縮短雙方的認知落差。

  眼見為憑,證據說話,花了一輩子的積蓄,誰也不想買到問題屋,交屋多一分檢查,事後就能少一分麻煩。

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根據內政部統計,從2004年起到2007年止,全台灣地區每年住宅申請建照戶數都維持在10萬戶以上,以建築時程2~3年推估,2009~2010年都還是新成屋完工交屋高峰期,但景氣直直落,不少面臨裁員減薪的購屋族,現在都面臨到底要不要交屋的困境,房仲建議,不妨先從地段、還款能力及如何解套三大層面,衡量自身條件,量力而為,必要時還是得壯士斷腕,以免斷頭後損失更大!

■ 交屋手頭緊?善用優惠房貸、寬限期

  首先,檢視房子本身的生活機能。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議,如果該房子周邊生活機能完整、交通條件也不錯,就可確保交屋後房價具抗跌性。

  但如果因為失業或是其他經濟因素,無力負擔每月房貸負擔,則應該思考家庭經濟狀況與未來工作穩定性,倘若只是每個月繳款會稍稍吃力些,張欣民建議還是要去交屋,免得已繳的房屋自備款被建商沒收,同時要儘量去爭取政府現在所提供的優惠房貸,或是青年首購房貸等,甚至使用還款寬限期,等2~3年後景氣好轉,再恢復正常繳款。

■ 交屋潮瀕斷頭 哀兵政策索退款

  萬一房子的座落地段不佳,或是真的已無力正常還款交屋,張欣民建議購屋族,「還是要有壯士斷腕的勇氣,千萬不要硬撐,免得已住進去的房子,免得淪為法拍屋!」

  根據購屋合約,買預售屋民眾如果不去交屋,建商可以「買方片面毀約」,沒收買方已繳的所有款項,這時買方就只能以哀兵姿態,向建商哭訴自己面臨的困難,盡量爭取建商的同情,已繳的款項能拿回多少算多少,張欣民說,「受到金融海嘯影響,現在竹科有不少科技新貴,都以這種方式要回退款!」

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農曆年前出現入住新厝的交屋熱潮,不過到底該怎麼點交,日後才能注的無後顧之憂?中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議,點交發現房屋有瑕疵時,應有賣方簽認瑕疵並同意買方先行遷入的“白紙黑字”,否則購屋人應盡量避免先行遷入,待請屋主或建商完成確認後再完成交屋相關後續事宜,以保障自身權益。

■ 房屋漏水後患多 點交過程看分明

  漏水是一項最難辨識的工作,最好能在簽約前的大雨過後看屋了解,不然在交屋前可以再從屋角、窗台連接處或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡。低樓層的產品若想知道有沒有淹過水,除了詢問屋主或事先調查外,不要忘了打開電錶、水錶、插座開關箱,看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡。

  此外,無論是為新屋或中古屋,不少人會將陽台外推,擴大室內實際使用空間外,賣相也會變得更好,外推的陽台要確定原排水口是否裝上塞頭並確實密合,以免出現漏水問題。除了用眼睛檢視外,伸出雙手感覺不同的溼度,也是另一個不同的竅門,若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象,那麼外牆很可能已有滲水。

■ 敲敲打打驗品質 拍照存證附贈品

  檢查浴室和廚房牆面及地面時,可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚,一塊塊仔細的敲打,敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格,為避免地震時掉落或是熱漲冷縮的擠壓,趕緊要求建商或屋主交屋前完成改善。而馬桶是否漏水,可先在水箱中滴入幾滴紅藥水,然後等一段時間觀察,若馬桶變成紅色,就表示水箱呈漏水狀態;此外,再利用丟入馬桶的衛生紙作測試,如果沖水時造成阻塞,就要注意管路可能有問題,沖水後的馬桶外圍磁磚若有水痕,也要特別注意是否馬桶座已經有所損壞。

  附贈物的問題看似不大,但實際上卻很容易引起爭議,所謂的固定物與贈送物常因口頭上的承諾多半不具公信力,在簽約前或簽約同時就應該拍照存証,現場點交時逐一清點,如果在簽約時未載明或拍照,購屋人也應該在點交時與屋主作最後的補正並且拍照確認。

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預售屋交屋旺季來臨,不少購屋族面臨點交的難題,唯恐一個不留神,留下日後無窮的後患之憂,但現在新興的行業「房屋檢驗師」,可以提供購屋族專業而權威的交屋服務,而且30坪大小的房子只收費一萬六仟元,價廉物美的服務品質,讓不少消費者趨之若鶩!

■ 明察秋毫房檢師 避免建商落跑

  SGS在台灣7~8名房屋檢驗師,個個來頭不小,除了必須取得公共工程品管工程師的專業資格外,更須具備10~15年的工地營建經驗,專業而公正的學經歷背景,正是房檢師客觀把關的品質保證。

  「交屋是消費者叫建商上談判桌最夠力的時間!」SGS營建管理經理梁惠銘分析,建商希望盡快完成交屋,好讓銀行7~8成的貸款盡早入袋為安,此時消費者千萬不要急著交屋,錯失談判籌碼。而專業的房屋檢驗師,不但可以透過器材檢測出肉眼看不見的建築疏漏,也降低建商交屋後一拍兩散的買賣風險。

■ 花小錢省大錢 新屋點交看仔細

  「房子是很多人花一生積蓄買的,一定要小心!」梁惠銘舉林肯大郡為例,現在房子賣不掉也沒人敢住,興訟多年,遲遲不見建商出面善後賠償,住戶們的苦只能往肚子裡吞。

  常見的交屋疏漏包括防水問題、馬桶漏水等狀況,根據房屋檢驗師的經驗,幾乎沒有房子完全通過檢測,但檢測報告卻是消費者與建商斡旋談判的重要依據,「不少人因此省下大筆後續自行維修的費用!」

  不過,房屋檢驗師的收費,也隨著坪數大小有所調整,30坪大小的房子收費約一萬六千元,100坪則收費三萬五左右,範圍遍及全台各地,只要交屋前三天來電預約,SGS就會安排2~4小時到府專業交屋,梁惠銘說,時機歹歹,擔心看起來美侖美奐的新房子暗藏缺失,千萬不要大意!

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中古屋的交屋,在屋買賣中稱為「現況交屋」,指的就是以房子當下的情況直接交易,不過中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒民眾,即使買賣雙方都已經確認過屋況是有瑕疵的,正式交屋時,還要注意詳實紀錄瑕疵細節,以免日後引發不必要的糾紛。

■ 漏水屋註明清楚 一但發現立刻反應

  江龍名表示,漏水是現況交屋當中常見的問題,假設購買的房屋有2處漏水,雙方達成協議以現況交屋,買方最好還是要在契約書中註明漏水幾處?狀況如何?因為交屋後,若發現其他地方也漏水,就不能算是當初約定的現況,買方可以請求賣方負責。

  住商不動產企研室主任徐佳馨表示,像是輻射屋或是海砂屋這類的瑕疵,肉眼無法立刻察覺,民眾若在入住後的五年內發現,得以向賣方申請賠償;而根據民法356條,買方發現瑕疵後,必須在半年內通知賣方,若是超過期限,就視為承認受理瑕疵。

  不過雙方在6個月的認定期上會有所疑慮,所以買方一但發現瑕疵,最好以存證信函的方式,告知賣方發現的時間,而必要時需請技師依照瑕疵之狀況,推斷瑕疵出現的時間,以判斷買賣雙方的權利義務。

■ 拍照詳實紀錄 建立彼此認知

  除了建物的問題之外,現況交屋有時候也包含家具、裝潢,買方最好把賣方答應的項目,逐一列出,並且拍照存檔,附在契約書內,以確認彼此對於現況交屋的認定,減少後續交屋的糾紛。

  此外,房仲業者在交屋時,都有點交確認單,買方一定要多花點心思逐一檢查,包含水壓是否足夠,水電、瓦斯甚至馬桶是否可用,交屋時多一分細心,交屋後就可以少一分麻煩。

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買屋成家是件值得開心的事,但是交屋時,要掌握哪些原則,才不會吃虧?專業代書提醒,若是買中古屋的民眾,一定要預留少數尾款,待交屋驗收動作完成後,再行付清,如此一來,一旦屋況出現問題,可立刻要求賣方負起責任,將房屋修復後再交付給買方。

■ 交屋瑕疵未改善 尾款暫押代書處

  專業代書提醒,在中古屋買賣方面,買方除了必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式;最好也要求前任屋主提供前一手原始合約,並出示土地與建物最新謄本,以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。

  以中古屋而言,在房屋實體交付時,往往會產生爭議,所以買方要切記一個原則,交屋時若有明顯可辨識之瑕疵,買方有權利在驗收過程中向前任屋主具體反映,且賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。也建議買方若發現屋況與簽約時不符,應暫緩交屋,將尚未付清的尾款暫時押置在代書處,等到賣方修繕完成再完成交屋程序,或是會同相關工程人員到現場進行估價,由賣方支付金額,買方自行修繕。

■ 預售屋交屋必帶合約 逐一核對才安心

一般來說,預售屋交屋都會先進行產權文件的交付,接著才是進入實體驗屋程序。此時,建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書,逐一仔細核對,並且針對契約書中的記載來檢查尺寸,對照變更工程檢查表,通常建商都會提供驗收表及平面圖,買方也可以攜帶一些小工具照表進行。

  代書提醒,即使是按圖施工,還是會造成尺寸誤差,一般只要長、寬在10公分以下,高度在3公分以下,都還算是正常誤差值。

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