投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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公寓公設比低,相對室內使用空間大,而且價格也比大樓產品低廉,是許多人省錢購屋的選擇之一,不過房仲業者提醒購屋民眾,老舊公寓的公設登記方式不同,小心室內坪數因此縮水。

■ 登記方式不同 小公設變主建物

  過去曾發生一起公寓購屋案例,有人買了一棟老舊公寓,沒想到入住後發覺室內面積不夠大,調查才發現,原來樓梯間跟電梯間,也被登記在主建物面積中了, 21世紀不動產法務副理邱創智表示,這是因為登記法規不同所導致的原因。

  邱創智表示,民眾常認為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積,不過事實上二、三十年前的老舊房屋,依當時法令,各層「電梯間」及「樓梯間」是可以併入主建物面積(層次面積)登記的,所以當時建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法。

■ 補登陽台 房屋可增值

  邱創智表示,除了電梯間與樓梯間登記方式不同之外,20~30年老舊公寓的陽台則是不列入建築面積的,不過隨著法令改變,目前大樓將陽台登記成附屬建物成為建物總面積的一部分,而且也會計算價格。

  所以如果有陽台卻沒有登記的老公寓,等於白白損失好幾坪的面積價格,因此,擁有這類房屋的民眾最好辦理陽台補登,出售面積就多好幾坪,若是在精華區,說不定可為房價增加數十萬至數百萬不等。

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都會區土地寸土寸金,買公寓大樓1樓,可增加不少使用空間,因此受到不少購屋族指名購買。但通常1樓住家房價,會比同棟的其他樓層高出2~3成,房仲專家建議,買1樓住家,要確定是否有取得其他住戶簽署的約定專用證明,以免買高價,卻無法保障權益。

相對高價
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,公寓大樓產品的1樓住家,前側空地多為1樓住戶使用,一般常見當作1樓住戶的專屬停車位,且由於更前側的馬路就是自家出口,又可多停1部車,這樣等於多出2個停車空間,在寸土寸金的都會區,無形中就省了上百萬元的購置停車位費用。

1樓因為不用爬樓梯,對於有老人或小孩的家庭而言,生活上便利不少。

房價比樓上貴2成
蘇啟榮說:「1樓價值高,因為有庭院與停車位,房價可比樓上住家高出2~3成,所以最好取得具備排他效益的約定專用證明,才能保障權益。」

30~40年的老舊公寓也不例外,因為一旦其他住戶主張法定空地應為全體住戶共有時,若無約定專用證明的話,便須將法定空地還給全體住戶使用。

住商不動產加盟事業處執行協理劉明哲表示,有很多新大樓社區,由於1樓規劃為休閒公設或店面,多挑高為4.2~4.8米,因此連帶使其1樓住家的室內也跟著挑高,挑高的空間,有些住戶會規劃夾層,來增加室內使用空間。

不過劉明哲說:「夾層屬於違建,不僅有居住安全的顧慮,日後也有面臨拆除的可能。」

兼具社區店面效益
此外,由於1樓住家具有店面效益,也頗受精打細算的購屋族青睞,劉明哲說,除了臨路型的1樓住家外,有些社區型的1樓住家也具有店面效益,例如總戶數多的大型國宅,由於社區居住人口多,即使1樓住家面對中庭,也可開設小型的社區店面,服務社區民眾,或是出租供人開店,增加收益。

而且1樓住家的水壓穩定,較沒有高樓層水壓過低的問題,加上1樓有逃生方便的安全考量,也是許多人偏好1樓住家的原因。

一樓住家優缺點比較
˙優點:
1.使用空間大
2.有機會創造商業價值
3.水壓穩定
4.逃生方便
5.出入便利
6.室內挑高

˙缺點:
1.環境吵、無隱私、易遭小偷
2.蚊蟲多
3.容易淹水
4.通風採光較差
5.無法充分使用公設
6.房價較高

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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日前台北市發生一起頂樓加蓋公寓的火警意外,因逃生動線不當,導致母子罹難的憾事。房仲業者提醒購屋民眾,購買頂加產品或是現在居住在「頂加宅」的民眾,除了要注意是否為違建外,安全逃生動線更要注意。

■ 民國84年前加蓋 「頂加宅」緩拆

  房仲業者表示,頂樓加蓋的房屋因為使用空間大,所以許多投資客會買來投資改裝成套房出租,投報率都還不錯,不過要提醒租屋族或是購屋族,租或買「頂加宅」時,一定要注意是不是違建,否則會有報拆的風險。

  根據法規,在民國84年以前蓋的頂樓加蓋列為「緩拆」,理論上不會有立即拆除的風險,不過若是有危及安全的頂樓加蓋,一經舉發,還是有報拆的風險,購屋前最好多打聽。

■ 注意逃生路線 避免安全疑慮

  除了注意是否為違建之外,也要注意逃生動線是否暢通,房仲業者表示,老舊公寓不像新大樓,有專門的逃生路線與通道,所以購屋前一定要觀察清楚,逃生路線是否有障礙,有無照明設備、滅火器。  另外,最好使用防火材質,避免火警造成重大災害,而且要定期更新與維護管線,用電量也要注意,避免電力不堪負荷造成電線走火。

資料來源:網路地產王     回首頁

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都更熱加上土地持份高,4層樓公寓最吃香,平均每坪成交單價比5層樓公寓高約3.7萬元。房仲業者統計發現,一樣都是公寓產品,但4層樓公寓不但未受屋齡老舊的影響,反而因為土地持分較高,平均成交單價比5層樓公寓高。
 一般房屋的屋齡愈新、價格愈高,但根據信義房屋的調查,在台北市中心內(中正區、大安區、信義區、中山區、松山區)的老公寓,近期卻呈現愈老愈吃香的狀況。

 在2007年第二季以前,4、5層樓公寓每坪單價差約5%、6%,最高也不超過10%,但2007年第二季開始,都更題材發酵,建商頻頻釋出都更整合開發議題,讓一般民眾也注意到老舊公寓的價值。

 因此自去年第二季開始,4、5層樓公寓的平均單價開始擴大差距,最高單季每坪價差達7.4萬元。

 信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,台北市中心的房子,「年輕不見得吃香」,根據信義房屋成交資料統計,4層樓公寓平均屋齡大約36年,比起5層樓公寓產品高出9年,但以房屋30坪左右的公寓產品來說,前者土地持分約為9~11坪,後者土地持分則約為7~9坪。

 可見4層樓公寓土地持分多出將近2坪,加上屋齡較為老舊,比起「年輕」的5層樓公寓具備都更的急迫性,更重要的是產權相對單純,一棟4層樓公寓可能只需整合8戶屋主,但5層樓公寓卻需要整合10戶的屋主才能夠申請都更,不確定性較大,因此4層樓公寓產品具備改建的高度效益,身價比5層樓公寓高出一截。

資料來源:中時房地產     回首頁

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昨天國產局標售多筆地產,備受矚目的北市忠孝東路二段老公寓,每坪得標價格飆到103.9萬,雖創下公寓標售天價,但只有一組投標,出價精確,僅比底價高出2.1%,本次標案近半數流標收場,房市標售熱度意外降溫。


昨天位在忠孝東路2段40號的2、3、4 樓,標出國內公寓新天價,合計76坪,終場標出7901萬元,換算每坪約103.9萬元,若是以土地持分22.4坪來評估,每坪約351.8萬元,是中正區歷年來土地標售案的第8高價。

永慶代銷事業處副總經理吳金銘表示,這棟老公寓僅吸引1張標單,但每坪建物價格飆到103.9萬,比起日前對街巷內每坪標出71.8萬的華山一期法拍公寓更燙金。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,昨天的標案因屬商業用地,得標價僅符合市場行情。華山特區周邊區域內,已經有知名建商進行都更整合,具有都更議題及大持份土地公寓的產品價格已經築底,昨天的得標結果顯示市場對於這類都更產品的價格已有共識,但整合仍有一條長路要走。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,該筆土地兩側的舊公寓,都是持有已久老地主,或者是後代繼承,後側則是土地銀行的資產,此區的公寓幾乎都沒有釋出銷售,國產局此次標售是買方進場卡位的時機。

資料來源:udn房市情報     回首頁

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公寓土地持分較大,地價稅偏高,多位居較都市化地區;一般而言樓層高度在四、五層樓以下,沒有電梯,建材也較大眾化,造價稍低。

公寓格局以雙併式為主,多半為三房兩廳一衛(或兩衛),以自住為主,因而增值潛力有限;然而,也擁有住戶少、公共設施比例分攤較少的優點

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