投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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買屋是人生大事,居家環境更應多注意,有許多讓人聞之色變的嫌惡設施包含:加油站、焚化爐、飛機場、高壓電塔、變電所、墳墓等,不僅容易影響房價及後續脫手性,更有可能危及生命,房仲業者表示,買屋前多仔細注意周遭環境,避免買後發現,讓房子成了日後燙手山芋。

■ 變電所、加油站 生命健康受威脅

  之前台北市才傳出,有一變電所隱身民宅內,且地點還在豪宅地段上,但附近住了十幾年的住戶,卻渾然不知,住商不動產表示,這件事再次提醒有意買屋的消費者,在看屋時記得要多繞繞附近環境,有疑問寧可多花點功夫探聽清楚,萬一買後才發現,又不知要惹出多少紛爭。

  所謂「嫌惡設施」尤其是指加油站、高壓電塔、瓦斯槽等,都有可能危及生命安全,雖然不是立即性危機,但長久下來有可能對健康造成不小威脅。

■  另類嫌惡設施 墳墓、神佛兩樣情

  除了危及生命的嫌惡設施,也有另類「惡鄰居」,讓人有兩極化反應,如墳墓、神壇、寺廟等。中信房屋表示,有些人認為住家鄰近神壇、寺廟,必須經常忍受紙錢焚燒的灰塵、儀式噪音及潛在的火災風險;但也有人認為與神佛為鄰,會受到保佑,一切更能平安順利,樂於入住。

  另外,對於介意鄰近墳墓的準買方,房仲業者也建議在預售屋看屋時期,多到預售屋周邊走走,有些建商刻意用大型廣告看板將墳墓堆遮住,等銷售期結束、準備開始打地基蓋房子時,才發現自己要與墳墓為鄰,屆時只怕又是另一場紛爭。

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清明假期即將來到,每年此時除了焚香祭祖、清掃墳墓之外,有意買山區房子的買家,最好能趁此時到建案附近走走,看看愛屋周遭是否與「福地」為鄰,房仲業者表示,不僅是福地,只要住家周邊有加油站、變電所、高壓電塔等,房價很容易比一般行情低一成左右。

■ 多數人仍介意 房價偏低

  加油站、變電所、高壓電塔、神壇、福地等,這些能帶給生活便利的「設施」,卻被多數人列為「惡鄰」,只要房屋與此為伍,價格很難往上提升,甚至於房市在飆漲時,也很難享受到好處。

  信義房屋表示,這些通稱為嫌惡設施,雖然有人不以為意,但介意的人仍佔大多數,房價跟平均行情相比,就是少了那麼一些,價差約在一至二成之間。

■ 勤於勘查 避免變成房地「慘」

  一般人多半認為,會不小心買到與惡鄰相近的房子,是看不到屋況的預售屋才會碰到的狀況,但不少中古屋也很容易碰上。

  住商不動產表示,想要避開這些嫌惡設施,方法無他,只有勤加走訪,瞭解環境實況並且詢問附近商家、攤販等,往往有意想不到的結果。而嫌惡設施鄰近的房屋,在既存設施短期內不易改變的前提下,環境品質不佳再加上轉售困難,一般行情不好,想購買的消費者最好多加考量,以免買到房地「慘」。

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新北市待升格房價已飆漲,許多專家提出運用台北捷運網,將居住人口疏散到郊區,以對抗昂貴的台北市房價,然而事與願違,諷刺的是,捷運網還沒完全蓋好,但台北縣的房價早已漲翻天,使人突然驚覺『捷運』居然是提高房價的催化劑!台中大都會今年底將圓夢,台中的購屋族要學台北經驗嗎?

■ 參照台北經驗 宜選台中『第一環』

  建設業者建議,七期作為300萬人台中市新都心,未來發展潛力與空間仍大,根據台北市區第一環經驗,必有機會享受增值紅利,不論首購或首次換屋、二次換屋族,寧可貴一點買到七期第一圈,如北面的逢甲商圈、南側的黎明商圈、東面的文心捷運七期沿線站區。

  今年逢甲商圈新成屋大樓價,如『元城三穗』已經來到單坪20萬,12期大樓預售案與籌備中各案,開價都訂在20萬以上。逢甲商圈第二圈接近七期新光三越的惠來路三段,新大樓開價也都上20萬、成交價約在18~20萬,距新都心對面惠來路三段、弘孝路中古樓價約在10~16萬之間誠屬便宜。如果買到幾公里外其他屯區,中古樓價依然在這價格帶。

■ 先買市郊再換屋 台中行不通

  春耕不動產副總賴建道分析,縣市合併後熟成的市區如五期、七期、八期人口仍會正成長,並大幅提高購屋門檻!沙鹿房仲業者表示,首購可選擇進住南屯黎明商圈、南區中興大學區域,享優質生活機能與重大公共建設之利益。一向是台中縣推案熱區的沙鹿、龍井,今年推案量約1千戶60億,首購型別墅總價已漲到600~700萬元。沙鹿與龍井鄉的別墅市場,正朝著大建坪、大地坪豪墅方向發展,總價屢創新高,顯示台中市區別墅動輒3、4千萬讓退休族、二次換屋族接受此區域的半價誘因。

  由於台中縣境大樓產品很少,購屋族只能選擇透天,在地價、造價雙漲因素下,透天房價漲勢凶猛,專家建議年輕人不要太排斥購買市區熱門路段的大樓產品,例如南屯嶺東『順天科學家』預售案、台中公園的『東京市』新成屋案標準三房,總價約在500~600萬元,何必住郊區浪費時間通勤,市區學區與生活機能佳,先買個便宜點的窩,以後有錢再伺機換屋進城,在台北或許可行,但是在房價超便宜的台中,應該直接選住熱鬧精華區段方為上策!

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房價漲翻天,以有限預算要在台北市成家,看起來難度很高,不過,房地產業者表示,其實只要不要太在意路段、門牌、樓層等條件,在都市精華區撿到便宜的好屋不是沒有機會。

■ 距離很相近 價格差超多

  中信房屋企畫部副理江龍名表示,很多人一聽到大安區,就覺得房價一定高不可攀,事實上大安區也有便宜的路段,比如像臥龍街、辛亥路等等,都還有機會找到3字頭的房子,等於是知名路段的價格一半有找。

  同樣的道理也可以用在信義區和中正區,像是信義區吳興街、中正區廈門街等等,都是精華區域的便宜路段,預算有限的購屋人可以鎖定區域擇優購買,找到便宜房子不是難事。江龍名建議,買房子如果要找這類房子,如果不是在地換屋,可以和住在區域內的朋友或房仲多聊聊,大概可以知道自己該鎖定目標的區域。

■ 便宜路段得精選 房價雖低貸款難

  不過,住商不動產指出,要買這類便宜屋其實最該注意的是生活機能,採買是否便利,離公車站會不會太遠等問題。因為房價有時雖然低,但周遭人煙罕至,毫無生活機能可言,這類房子反而在居住時會造成很大的困擾,因為脫手困難,銀行貸款也會比較低。因此,聽到有便宜房子最好先到房屋周邊繞一繞,免得買了便宜,嚐了苦頭。

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知名體育場館當鄰居,除了可以就近觀賞賽事,具有地利之便,還有人潮帶來錢潮的絕佳商機;不過人多勢必吵雜,還有周邊交通嚴重打結的問題。打算在大型體育場館附近購屋的民眾,不妨多看、多問、多體驗,才能樂在其中,恣意享受體育場館的公共設施。

■ 舉辦賽事經驗純熟 噪音交通弊端改善

  過去大型體育場館周邊都有噪音、交通混亂等問題,不過這幾年台灣辦理大型賽事的經驗越來越純熟,因此這類問題已經不再造成當地居民的困擾,譬如天母棒球場等常常舉辦賽事的場館,已經很少聽到當地住戶的抱怨。

  此外,許多大型場館除了舉辦賽事,也開始多樣化的經營,讓周邊形成商店街,帶動地方繁榮。如新莊體育場、樹林體育場等場館,提供民眾運動、健身的場所,同時也會不定時舉辦免費的活動課程,讓當地住戶享受公共設施帶來的便利。

■ 知名場館交通便利 周邊房價易漲難跌

  為了紓解重大體育賽事帶來的龐大車潮與人潮,大型體育場館附近大多會興建大眾運輸系統,譬如捷運。因此不少購屋人看中體育場館周邊交通便利,願意前進場館周邊購屋置產,例如台北市的小巨蛋、板橋體育場等,由於位處精華地區,房價相對強勢。

  住商不動產企研室統計,台北市大型體育場館的周邊房價,以位於南京東路四段的台北小巨蛋、台北體育場起價最高,中古大樓每坪最低價57萬元起;台大體育館位於羅斯福路四段,周邊中古大樓每坪最高價可達70萬元;台北縣板橋體育場的周遭房價也不低,公寓每坪45萬起、大樓每坪最低價45萬元。

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近年來「住宅環境品質」已成為影響房屋價格高低的重要因素,倘若住宅環境品質的條件不理想,即使在價格上給予較大的折扣優惠,也未必能獲得購屋者的青睞。民眾的消費習慣已從過去「求有」到「求滿足」,發展到「求安全」與「求舒適」的高標準階段,房價高低雖仍是考慮的重點,但仍然比不上能夠享受住家的安全與寧適來得重要。

根據台灣房屋幸福指數大調查,有36.8%的受訪者認為「惡質鄰居」是導致民眾購屋不幸福的重要因素。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示,「惡質鄰居」的種類繁多,調查時,不少受訪者感同身受;夫妻半夜吵架、電視聲過大、飼養家禽鳥獸任由排泄物四濺、私下架設基地台、偷接鄰居水電與第四台、垃圾隨意放置、霸占騎樓或道路…等不勝枚舉。在挑選購屋地點時,環境、交通、景觀、施工品質等實質面看得到,但「惡質鄰居」卻是百密一疏,防不勝防。

衛生/注意附近有無市場

衛生問題是買房子另一個絕對要注意的問題,看房子的時候就可以到處繞一繞,看看當地是否有特定置放的垃圾收集箱,或有垃圾車定時收取垃圾、以及是否有專人負責清潔跟消毒。還有附近是否有市場或養鴿戶,也有可能會產生衛生的問題。

治安/警察是否定時巡邏

而治安也是很重要的一環,治安好不好,會影響到生命或財產的安全,因此一定要先了解要買的房子所在區域,是不是有治安上的問題,這個地區是否經常上社會版新聞、居民素質如何、居住環境是否混亂,以及警察治安單位是否固定巡邏保障,確認環境安全無虞才行。

噪音/多時看屋觀察環境

至於在噪音方面,江怡慧也提醒,要注意房子附近是否有交通設施容易發出極大音量,例如鐵軌或捷運、高架橋,或是靠近大馬路邊的聲音大到窗戶根本不能打開,還有機場及航道經過一帶,是否有飛機飛行起降的聲響。此外,附近有沒有鄰居習慣打麻將或唱卡拉OK,或是附近有夜市攤販人潮聚集。

建議購屋民眾要選擇購買這型住宅時,一定要做到「多時看屋」,白天看、下午看、晚上看、平日看、假日看,這樣才可以了解將來入住後,噪音的問題是否會干擾到自己日常作息。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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不少富爸、富媽為讓小孩長大成人後生活更無虞,會選擇在年幼時幫小孩做長期投資,買間好房子給小朋友,房仲業者提醒,避免長期套牢、資產變負債,四種房子還是少碰為妙。

■ 四種地雷屋 買到恐套牢

  包含重劃區舊房子、捷運永遠都不會到區域、舊商圈辦公室、沒指望的假都更屋,這四款房子屬於危險地雷區,自住或許無所謂,但要買給小孩就千萬小心。

  住商不動產企研室主任徐佳馨表示,重劃區大多是新大樓,未來也會自成一格,現在去買重劃區周邊的舊房子,未來新成屋蓋好,舊房子價格會跌更兇;自從捷運蓋好後,幾乎變成房價保證,而捷運永遠都不會到的區域,除非周邊交通完善、生活機能良好,否則最好別輕易嘗試。

■ 舊商辦、假都更 最怕沒指望

  至於一些舊商圈的辦公大樓,更別抱著不切實際的期待,房仲業者表示,有價值的永遠都只有A級商辦,會落入B級商辦表示很難翻身,繁華的商業活動必須要靠著政府都市計畫搭配,才能讓商辦有起漲、活絡的機會,沒落的商業圈很難再有起色。

  去年打著都更名號的舊社區,也喊出豪宅價格,為搭上都更列車,連一些看起來沒什麼指望的住宅區,因為房子舊、老,也說自己有希望都更,信義房屋表示,都更有基本的要求與規定,如位於精華地段、房子30年以上、周邊多為同類型舊建物等,富爸爸在尋找未來希望時,還記得要睜大眼,別一時不察將來後悔。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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市中心房價高漲,多數自住型購屋人因預算有限而卻步,專家認為現階段購屋,應以交通時間換取生活空間,也就是「時間房價」的重要性,勝於以地段至上的「區域房價」。
 
根據永慶房屋的調查,10年的時間,台北市房價由平均每坪21.7萬元,漲到2009年的每坪41.3萬元,今年2月份的北市平均房價,更向上推升到每坪44.6萬元,相較之下,台北縣的房價漲幅較小,8年的時間下來,每坪單價從11.5萬元上升至20.1萬元,今年2月份的北縣平均房價為20.6萬元,顯見北縣房價漲幅溫和許多。

 而專家也提出5大妙招,以「時間房價」為主軸,在捷運通勤時間20分鐘內的基礎上,讓首購、換屋等自住型購屋人覓得好屋:

 一、以台北車站為中心,通勤時間20分鐘內:政府規劃的機場捷運平價住宅,就是要尋找距離台北車站約20分鐘車程的土地,興建平價住宅。依信義房屋的統計可見,目前搭乘時間約20分鐘站區的行情,各捷運線以板南線的海山站、土城站房價較平實,每坪約20萬元至25萬元。

 而距離台北車站約20分鐘捷運搭乘可達的站區,附近屋齡5年內新大樓的房價,每坪約30萬元以上,若首購族資金充裕,也可選擇較新的電梯大樓。

 二、以工作地點或經常活動的地區為中心,通勤時間20分鐘內:蘇啟榮指出,上班族應注重本身工作地點與住宅的距離不要太遠,可節省通勤時間,若本身工作地點常有變化,也可選擇經常生活的地區為中心點購屋。

 三、育有子女的新婚小家庭,可依長輩住處為中心互相照料:東森房屋董事長王應傑建議,育有子女的小家庭,除了要考量自己與家人的工作地點,若夫妻都要上班,家中又有幼童需要照顧,應優先考慮住在長輩家附近,再評估通勤時間不要太長,可在工作時間由長輩幫忙照料家務,下班後又能在短時間內回到家中。

 四、換屋族想換好房子,可選市郊好學區:若以同樣的房屋總價來看,換屋族若要追求更好的住家品質,可向外圍縣市遷移,也就是以「交通時間」換取便宜房價,換屋族可在文山區、內湖區等市郊的好學區周邊購屋,文山區有永建國小、內湖區有南湖國小等。

 此外,自去年下半年以來,人口逐漸移往北縣,未來幾年也將成為房市主要交易區域,具有較佳的增值空間,換屋族若有足夠資金,在北縣如板橋、中永和地區等一級戰區購屋,也不失為換屋妙招。

 五、換屋族想換大房子,可選擇新興重劃區的新大樓:蘇啟榮認為,原本在市中心住小坪數房子的換屋族,想換成大坪數的房子,就可選擇新興重劃區的新大樓,建材較佳,物件選擇性也較多。而永慶房屋研展室協理黃增福指出,今年蘆洲線即將通車,換屋族也可擴大搜尋範圍,較易找到理想住家。

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【文/范世華】
  聽到有人在台北市的大安區或是信義區,擁有一間房地產,是多麼令人稱羨的啊?可是房價緃然再高,當事人可能會這麼反駁:「我是有一間房子在這裡,可是屋齡已經30年了,就算把它給賣了,我還是買不起在這裡小一點的新房子!」

▓ 好地段換好宅 付出代價更大

  房價漲了,對於好地段的自住消費者而言,只是帳面上好看而已,如果要在同樣的地段換一間屋況好一點的新屋,得要付出的相對代價相對也更高了。因此只有一間30、40年的中古屋在大安區或信義區,想要改善居家品質換一間新房子,同樣也成為了一種奢求。

除了痴痴地死守在原地,巴望著都市更新之外,似乎僅剩「移民」一途。於是這也成了台北市人口外移的主要原因之一。「誰說房價漲,民眾的口袋也會變得有錢?」付不起增值代價的,逼不得已也要遷離台北市,淪為城市移民了。

▓ 自用住宅難獲利? 傳授2招生財撇步

  房地產要能夠產出實質上的獲益,就不能夠拿來做為「消費性」使用,換句話說就是非用來自住,若不是拿來出租或是營業,登記在您名下的房地產是不會提供給您任何收益報酬的。因此擁有房地產,並不代表就能夠致富,真正要靠房地產的資產本質特性獲得利潤的人,至少一定要有二筆以上的不動產,且其中一筆以上是用來出租或出售用的才行。

  對於僅有一間自宅的人,要能夠捨得賣掉一間條件好的房子,換兩間條件較差的房子,除了下定決心很困難之外,可能還有許多環境和現況的因素也不容許真的這麼做。那麼只擁有單一不動產的所有權人,還是什麼其他的方式可以不賣房子,又仍然可以獲取資產報酬的實質利益?以下有兩個重點是可以做為反向思考的:

1.將房地產拿來做「資本」運用:一般大多數的民眾,能夠擁有一間房地產就已經非常了不得了,如果能有餘力將貸款早日還清就該要謝天謝地了,哪還有本事可以去奢求有第二間房地產來為自己賺錢?可是房價漲了,向銀行「增貸」的空間也相對變大,只有一間房地產的人,可以利用擔保條件的低利貸款「增貸」,轉做高報酬的投資獲利。好不容易贖完債務一身輕,再要您重新背負一次更沈重的債,扛負壓力與罪惡的觀感,就看您放不放得下。

2.將房地產拿來做「生財」使用:許多人辛苦打拚了一輩子,也可能只夠擁有一間安身立命的房地產做為居所,有了房子當然是要自己住,房市的景氣再好、房產的價值再高,與他又有何相干?如果能夠想通這點,只擁有一間房地產的人,還是可以把自己的房子出租給別人、另外承租便宜一點的房子來住,用收租來的錢去付給別人租金,有了利潤的價差,還是會有實質上的獲益。多半的人都難以割捨自己的房子留給別人住;情感與利益的一線之間,只差您看不看得開。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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怎麼的房子才能兼顧自住與投資? 挑選是學問,尤其對於沒有買過房子的購屋新手而言更是一大課題,房仲業者表示,想要買到增值屋,看屋可以試著掌握由大到小原則。

■ 先看大區域 地段為首選

  房仲業者表示,想要購買增值宅,區域與地段就是要考量的重點,大安區的優質生活無可取代,天母的愜意悠閒更是台北人心目中的首選之一;而新北市的板橋、中永和地區,房價相對台北市低廉,且交通便利性不輸北市,更是許多投資客的最愛,不同的區域有不同特性,選購增值屋,可先衡量自身能力,再決定購買地點。

■ 看清小環境 機能最重要

  選完地段後,就要看小環境,所謂的小環境指的就是生活機能,注意有無連鎖商店進駐,或者是娛樂產業,房仲業者表示,一個商圈成熟與否,一定是先從吃開始,之後服飾業、連鎖品牌入駐,接著補教業,娛樂業就會接者跟進,商家多是機能成熟的表現,當然對於房價有一定支撐力道。

  看完外部、再看內部,注意避免漏水、輻射、海砂屋,有風水疑慮或是格局詭異的產品,也要盡量避免。選屋掌握由大到小、由內到外的原則,買到增值屋的機會就越高。

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台北市中心房價高,許多購屋人紛紛選擇房價較低的周邊區域,不過這些區域雖然房價較低,銀行會因為風險控管的問題,讓這類產品貸款成數低於預期,可能讓消費者發生貸款不足的情形,銀行業者建議,最好先請附近銀行代為估算價格,再決定購買與否,是比較保險的作法。

■ 窮鄉僻壤成數低 銀行代估較保險

  銀行業者指出,由於銀行會按照區域做分級,因此同樣的屋齡,因為坐落位置不同,就會有不同的貸款成數。一般銀行對於台北市中心和周邊的幾個房價較穩定的行政區,如板橋、新店、永和等地貸款成數較高,除了房屋本身因素外,貸款人條件好甚至可以達到八成以上,而這些區域以外的地方,貸款成數就比較低了,因此,購屋人可以在購屋之前多找幾家附近銀行打聽,甚至麻煩代為估算貸款成數,避免發生訂金付了,卻貸款成數不足,得被迫解約賠錢的狀況。

 建商房仲專案貸 新屋買來更輕鬆

  房仲業者表示,雖然銀行不願意給這些較為偏遠區域的房子高成數的貸款,但是,購屋者可以觀察區域內較為知名建商的建案,因為不少建商由於長期以來與銀行的配合默契,讓銀行願意用專案方式,提供個別建案較高成數的貸款,讓新屋買來更輕鬆。而想要買中古屋的購屋人,可以詢問房仲業者是否有配合的銀行,往往會有意外的驚喜。

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近年來由於是中心土地有限,加上樂活風起,許多建商趁勢選擇郊區推案,也獲得了不少的迴響,郊區住宅不再是過去民眾印象中「鳥不生蛋」,環境冷清的代名詞,反而經過建商的包裝與設計,不但提升郊區宅的居住品質,價格甚至比市中心還貴,成為另類的房市大熱門。但房仲業者也提醒,郊區住宅「貴不等於好」,客觀條件更重要。

■ 住戶素質影響大 守望相助要做好

  住商不動產加盟事業處協理劉明哲表示,買郊區住宅,特別是造鎮概念的郊區住宅,可以從住戶素質作為觀察的指標,由於這類住宅範圍較大,又和市區有一段距離,因此除了管理之外,住戶之間要更能夠守望相助,不要有太多住戶拖欠管理費,讓社區品質受影響。

  因此在看屋時可以要求看看公設,和警衛聊聊天,以及留意一下收發室公告的積欠管理費住戶清單,看看是否住戶具有凝聚力,有助於選到好的郊區住宅。

■ 居住品質先知道 生活機能不可少

  信義房屋也表示,郊區住宅所需要的不只是清幽的環境,生活機能也非常重要。除了社區內的休憩中心、KTV、健身房、游泳池等公設之外,某些郊區住宅也會配備社區接駁車,方便住戶出入。

  另外,更有些住戶多的社區考慮到採買便利性,會貼心的與超級市場配合,在社區內開設店家,讓社區內自成一個小的生活圈,而這類的社區也因為滿足了住戶的基本需求,成為區域內知名社區,價格和轉手的表現比起一般住宅更為搶眼。

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【江碩涵╱台北報導】
房地產市場買氣旺,根據內政部營建署統計,今年全台第3季建物買賣移轉棟數為11萬1946棟,相較上季增加11.07%,住宅供給率100.58%,相較上季減少0.46%;全台都會區中,餘屋數最多的是台北縣,餘屋79567棟,住宅最短缺的是台北市,短缺76348戶。

北縣區域發展不均
內政部營建署昨公布全台第3季住宅供需統計,全台總家戶數為777萬7527戶,比上季小增0.73%;主要都會區中,家戶增加最多的是新竹市,較上季增加1.1%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,由於竹科各大科技公司經營逐漸回穩、吸引不少人進住新竹,第3季在新竹成家立業的人的確比上季多。

全台以台北縣住宅存量最高。蘇啟榮說,台北縣熱門地區仍供不應求,但較偏遠地區交通建設、公共建設尚未發展完善,餘屋供給過多,如淡海新市鎮等區域,即便降價恐怕也無人願意進住,住宅存量已成為一個區域發展是否均衡的指標。

中市餘屋量第2多
台中市、桃園縣餘屋量分居2、3名,餘屋量分別達73977戶、59964戶,蘇啟榮分析,台中除了幾個較熱門的區域,如七期重劃區、國立美術館、八期重劃區等,其餘外圍地區目前也供大於求;桃園縣因尚無明確的建設與開發,不少地區仍未有人進住,形成強者恆強、弱者恆弱的狀態。

台北市房屋供給量明顯偏低,目前短缺76348戶,住宅供給率僅92.12%。蘇啟榮分析,台北市軟硬體設備都比其他城市強,不少人都想進住台北市,成為全台房屋供給最不足的城市。

資料來源: 蘋果日報     回首頁

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具備優勢地理位置的台中,既無盆地的燜熱,也沒有熾熱豔陽及重工業的空氣污染,倚靠中央山脈又面臨著台灣海峽,這樣得天獨厚的環境讓台中每天都有著清新舒服的感覺,我認為,是移民環境的新選擇!

 台中市腹地163平方公里,人口106萬,2010年縣市合併後轄區擴增,鄰近鄉鎮市都將納入台中都會,大台中面積將達2,214平方公里,人口也將成長至262萬。

 都市建設是讓一個城市快速成長重要條件,大台中目前規劃及執行中的重大建設都持續運作,如:水湳經貿園區、國際會議展覽中心、中部科學工業園區、鎮南休閒園區規劃案、台中港特定區計劃、中部國際機場整體發展規劃等,其中台中都會大眾捷運系統動工最是焦點。

 軌道住宅一直是房地產購買者的參考要點,台中捷運綠線的施工,將增加沿線房市的話題性,周邊房地產行情也將水漲船高,增值空間最具發展潛力的是G9、G10、G13等3站。G9站位在文心路與中港路兩條路上,佔地利之便,將來又是捷運藍線與綠線的匯集處,將成為所有站區中人潮聚集最多的首要之站。

 在文心路、大業路周邊設站的G10,生活與商業機能完善,站區周邊有家樂福、商辦大樓與惠文完全中學,勢必能聚集一定程度的人潮。而位在建國北路與台鐵大慶站周邊的G13站,鄰近13重劃區與中山醫學大學,該站也為台鐵與綠線雙鐵共構,發展潛力不容小覷。

 我認為目前台中7期重劃區已有相當程度漲幅,不妨趁銀行利率低點時,考慮購買增值好站的G9、 G10與G13等站區周邊產品,抗跌性更勝價格波動大的7期。

 在台中15~20萬/坪就可買到媲美台北南港、文山區及北縣板橋市生活條件產品,想移民台中可趕快!

資料來源: 中時房地產     回首頁

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台灣民眾愈來愈重視社區管理品質,不少人買屋時已將社區物管水準視為重要指標,因為優良的社區物管不僅讓生活品質更好,老社區也能煥然一新,增加社區居民的凝聚力。房仲業者表示,管理品質好的社區可讓房地產保值、延壽,房價甚至高出1~1.5成。

購屋指標
中華物業管理協會理事長李冠億表示,早期社區多無物業管理觀念,頂多請保全或清潔公司分頭工作,社區帳務及庶務都在管委會少數人手上,若鄰居稍有質疑,易起糾紛。

近年社區物管在台灣逐漸流行,許多社區直接外包至物管公司,一勞永逸。李冠億分析,物管業興盛後,服務項目愈來愈多,除警衛、清潔、機電設備維護等基本庶務工作外,也提倡建築物外觀延壽、不動產價值化及提升生活品質等服務項目,如維持社區硬體設備完善,阻止住戶擅自更改大樓外觀,甚至協助住戶分租車位、租店面等。

一坪月付50~150元
李冠億說,社區物管大致可分為3種模式,中、大型社區較常見的是全外包給物管公司,由物管公司派總幹事管理整個社區事務;一般中、小型社區住戶少、較能自理,會採部分外包模式,讓住戶自治自理。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,社區管理若外包給物管公司,通常每月每坪得付出50~150元物管服務費,但社區管理較有保障,房屋價值也加分,「社區物管好,比起沒有物管的其他社區大樓,房價高1~1.5成。」

尤其是豪宅社區更需要物管公司協助。以信義計劃區豪宅「國王與我」為例,由於建商倒閉,地下1、2樓俱樂部也關門大吉;去年由中菱物管公司重新規劃社區後,在今年北市建管處舉辦的優良公寓大廈評選中獲得優勝。「國王與我」社區管員會經理譚木盛表示,好的物業管理可讓舊大樓煥然一新。

觀察硬體設備帳目
李冠億建議,一般民眾若要挑選物業管理公司,可觀看大樓外觀硬體設備,包含外牆、大廳門面、電梯等公共設施,再來研究管委會帳目,了解每月管委會支出項目,及各住戶繳交管理費狀況,「若看到外觀已斑駁或髒亂的大樓,通常物管都不會太好;而管理費帳目不全,可能有管委會財務不良等問題,須避開這類物管較差的大樓。」

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前幾年房市正熱時,大台北都會區出現不少小坪數、戶數逾300戶的大型社區預售案,吸引許多投資客進場,今年邁入交屋期後,仲介市場也湧現待售潮。包括台北市的「京站」、新店的「園上園」與板橋「超級F1」,目前平均每5~7戶就有1戶求售,比例達14%~20%。

多方比較
在中古屋市場,1個社區的待售戶數比例合理為2%,50戶的社區中有1戶待售尚屬合理;但若是新成屋社區,永慶不動產淡水紅樹林加盟店店經理胡宇軒說,會提高成平均10戶就有1戶求售。

房價漲投資客釋出
據房仲業者統計,近期交屋與即將交屋的大型社區待售戶數,從數10間至數百間不等,其中,「園上園」、「超級F1」與淡水的「南加州」,待售戶數都達百戶以上。預計明年交屋的「新巨蛋」,在明年交屋潮來臨時,當地房仲預估,待售戶數可能爆出百戶以上的大量。

若以目前待售戶數與總戶數相比,「園上園」的待售比例最高,平均5戶中即有1戶在出售。中信房屋新店中興加盟店店長葉明指出,「園上園」預售時,即規定買方在工程期間不能換約,要到交屋後才能轉售,加上當初行情每坪近30萬元,目前社區房價達3字頭以上,原本的投資客買方在交屋後,因有房價上漲的誘因,促成社區待售戶數比例偏高。

台北車站附近的「京站」,目前待售戶數150~200間,也是平均5戶就有1戶待售,專家分析,陸續交屋中的「京站」是地上權產品,因為貸款僅限京城銀行,且核貸成數大多不超過7成,不少申貸不順利的投資人有意求售。

大型社區的拋售潮,多出現在預售市場為主的大台北地區,桃竹及中南部都會區,因多採成屋銷售,較少出現此種狀況。

入住率低管理不易
住商不動產企研室主任徐佳馨說,待售戶數多的社區,不代表條件不佳,其中,不少地段佳的社區,預售時因為坪數小、自備款低,吸引看好後市的投資客進場。第一手買方若擔心購買的社區,未來交屋時出現拋售潮,會避免選擇戶數超過300戶、套房產品多的社區。

徐佳馨說,待售戶數多的社區,目前買方可擁有較大議價空間與較多選擇,但未來若社區入住率低,管理費收取不足,社區容易出現安全死角等問題,購屋前要多留意。胡宇軒指出,大型社區部分戶別採光條件稍差,現在市場流通量多,買方購屋前可比較,選座向佳、採光條件好的戶別。

會考量房價
買房子首選戶數少的電梯大樓,社區較好管理,且進出人口單純。但如果有待售戶數多的大型社區,能擁有較大的議價空間,產品條件符合需求也會考慮,反正是以自住為考量;畢竟現在北市房價太高,買房子還是要回歸房價、產品特性與地點,其他如戶數多寡、鄰居素質,與未來轉手的增值空間,則是其次考量。

投資報酬6%
大型社區雖然戶數多、管理較不易,但買房子還是以地段為第一考量,京站有5鐵共構的優勢,具特殊的地理位置,因此2年前以總價約500萬元,買下1戶14坪的住家,交屋後,可給公司的南部同仁到台北洽公時暫住,或承租給有南北兩地往返需求的商務人士,以每坪買價36萬元計算,租金投資報酬率高達6%。


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在社區物業管理專家眼中,超過200戶就屬大型社區,人多嘴雜的管委會難以達成共識,就算訂好住戶公約仍難強制執行,日後房價也容易受影響。物管專家提醒,買屋最好挑選坪數差不多的社區,根據經驗,小套房、換屋大樓到別墅通通都有的社區,因住戶素質參差不齊,管理難度最高,鄰里關係難維持。

挑選有口碑建商
根據台北縣工務局統計,近2年林口、淡水的使用執照核發件數,位居台北縣前2名,2地新成屋社區多達380餘個,由於腹地廣大,此2區也最容易出現戶數龐雜的大型社區。東京都物管機構副總林錫勳表示,社區管理需要經濟規模來降低管理費支出,但如果戶數太多,反而不經濟。

以多達1500戶的「南加州」為例,今年初交屋到現在,入住僅有600戶,召開管委會難免人數不足。

若會中訂立了「不能養寵物、不能擺鞋櫃」的規約,但又不能代表多數共識,推行起來將困難重重。

林錫勳建議,若要購買大型社區,最好能挑選有口碑的建商,先確保施工品質不錯,「之前有不少案例,是因為住家施工品質不良而漏水,住戶卻把氣出到管委會頭上。」通常,好的建商會在代管期就引進有品牌的物業管理公司,協助居民建立基本的管理架構,有助後續維護社區管理品質。


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近日有關於是否開徵「能源稅」的問題吵得沸沸揚揚,電台現場call in的節目有一通嘉義打進來的聽友反應:「我住在嘉義的朴子,每天如果按照節能的宣導搭乘大眾運輸工具上班,單程就要花將近一個半鐘頭的時間…」相較於大台北地區交通運輸的便利,中南部隨便一個鄉鎮地區,如果自己不開車,真的很不方便。

■ 能源稅牽動南北通勤差異

  就以能源的議題來說,就業地點與住居遠近的距離不是問題,交通環境才是重要的因素,以大台北地區就業與居住的生活圈來說,許多住在「衛星城市」區域的人,上下班通勤時間要花上一個小時的其實也大有人在,只不過相較於中南部地區,開車15分鐘就可以到的距離,卻要叫人花一個半小時去改搭大眾運輸工具,就未必真的符合經濟效益了。

  上週我恰好接受嘉義市政府社會處的應邀,為當地「短期促進就業方案」的勞工,講授理財方面的課程,對於嘉義市的就業環境、人口分佈以及產業現況的情形稍做了解之後,大致能夠理解前述call in聽眾的反應,節能減碳不能單以台北市的基礎來做為制定的標準,就連能源議題我們也要先了解各地方全面性的整性因素環境之後才能夠客觀的進行討論,相對於房地產的發展情形與當地交通、人口、就業機會等習習相關的問題,也應該就南北不同區域的現況情形來加以分析。

■ 南北住居現況條件分析

 一、 交通(影響住房型態)如大眾運輸還不足以替代自行開車的便利性,一戶雙薪家庭,可能就得需要有兩部車來代步,因此住居就不只是考慮“人”要住的問題,還有“車”也要住。這也影響了集合式公寓大廈或是庭院透天住宅的選擇性。

 二、 人口(影響住宅需求)依內政部統計台灣近5年來人口增加數為108,837人,分別為北部地區(新竹以北)增加141,221人;中、南部與東部累計減少了55.553人;金馬地區增加23,169人。按照人口增加和遷徙的變化,若以一戶3口平均家戶數來計算,南北地區住宅需求數量的增減,可見差異。

 三、 就業機會(影響可負擔的房價預算)城鄉之間所能夠提供勞動與就業機會的比例有很大的不同,就業的地點決定了工作是否可以通勤,或是選擇移居的主要變數。南北地區產業分佈的情形,就業提供所得分配的機會差異,自然也會造成人口北移的事實,帶動北部住房的需求,資金流通的動向,也進而推升北部的房價。

■ 北部買房、南部買地

  其他在投資置產的考量上,因建築空間限制與土地供給情形的不同,除了以上的客觀條件分析之外,如要達到資產保值的原則,北部買房「可以」、南部買地「才行」,南北住居型式的主觀偏好因素也是不能忽略的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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信義房屋世貿莊敬店店長陳祐諄:買房除了要注意地段、交通、學區、生活機能等「大環境」外,「小環境」也很重要,所謂的小環境,就是物件本身的狀況,如屋齡、漏水與否、建築本體是否安全等等,另外如鄰居素質、社區安全等,都是小環境的一部份。

在北醫生活圈這些發展歷史較悠久的區塊,小環境的狀況更需要多加掌控。

看屋時,可留心一些小細節,以增加對特定物件的小環境的瞭解。比如說,一踏進大門內,可先看樓梯間的整潔度,是否有住戶堆放過多雜物,並可順手摸摸樓梯的扶把,看是否堆積灰塵,藉此了解住戶的互動情況。

此外,還要抬頭看看樓梯間牆角和壁面,若是有蜘蛛網、壁癌等,就顯示此物件的公共空間維護較差,有時甚至還有牆壁因長期焚燒金紙而被燻黑的狀況,都要留意。

頂樓也是觀察重點之一,可看看是否堆太多雜物,甚至有基地台,雖然電磁波對人體的影響性仍然無法證實,但多數購屋人仍頗為排斥基地台,若買進此類物件難免會增加未來轉手的難度。

在鎖定物件後,最好是白天、晚上、平日、假日、晴天、雨天都去看看,徹底掌握小環境與屋況,也能避免周邊環境差異太大的狀況發生。

資料來源:udn房市情報     回首頁

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短短五年,台中七期地價房價由平易近人的「鄰家小妹」改造為「皇室貴妃」,成為中部房產最亮點,房價地價翻了好幾倍!最早看出發展趨勢,對台中強勢區域提出「金磚四區」概念的業內人士,正是現任雋業建設總經理的鍾尹堂,所謂「金磚四區」意指七期、中科、國美館、科博館四個區塊。金磚四區之所以爆紅取決於高級住宅的強烈供需,富豪們確有汰換舊屋、擁有美宅的願望與需求,而房產業者依商機而精心構思發揮原創,進而徹底實現頂級購屋族的美宅夢。如同現在沒人再質疑中國大國掘起,經濟成鋼的事實,也像鍾尹堂大膽預料的一樣,台中「金磚四區」硬是強勢表態,成為中部房市最悍的區域!

■ 台中升格直轄市 鍾尹堂:主核心、多衛星

  雋業建設總經理鍾尹堂曾提出「金磚四區」概念,爾後「金磚四區」用詞經眾多媒體認同使用,再加上今周刊謝金河多所引用而家喻戶曉,同時擔任台中市建築投資開發同業公會(簡稱台中市建投公會)市場資訊委員會主委的鍾尹堂,現在又提出大台中市房市發展最新看法。鍾尹堂說,台中升格為直轄市後,將由「金磚四區」朝「主核心、多衛星」概念發展,兼顧城鄉平衡與原縣市特色產業發展!

  所謂「主核心」範圍就在金磚四區內,「多衛星」指的是原台中市屯區與台中縣各個鄉鎮按自身有利條件與特色產業發展成「小金磚」。鐘尹堂具體地指出,「多衛星」發展的點就是金磚,舉例,烏日趁地利之便可經營客貨轉運中心成為「轉運的衛星城鎮」、台中港特區發展為「自由貿易港區」、豐原市發展為「台中市第二行政中心」、大甲鎮發展為「宗教文化園區」、新社東勢發展為「休閒農業專區」、中興大學發展成「學人特區」、台中國際機場周邊發展為「科技人的住宅區」以及大里太平發展成「零組件供應地住商特區」。

■ 捷運+中彰快速 成為「金磚中的金磚」

  基於Location論調,地段強者恆強的普世道理,強化了未來「主核心多衛星」發展的立論基礎,「主核心多衛星」之間往來聯線須仰賴便捷的交通路網串連,高架環市的中彰快速道路、生活四號道、特三號與規劃中的四條捷運線(綠、藍、紅、橘)扮演最重要角色!於是許多高價值極少數優質地點就此產生,這些地點就是小金磚!舉凡捷運站區、快速道出口處,將產生很多小金磚,值得購屋時特別留意!

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