投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前分類:別墅 (20)

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台中縣市合併效應已經發酵,影響政經層面廣大,在房市方面影響也相當明顯,眾多建商進軍即將整併為台中市的「區」級單位,看準交通建設與都市計畫將與台中市接軌,吸引建商在台中縣推出物超所值的大型透天別墅社區,一面降低售價與首購型大樓趨近,一面提高建築品質與社區管理,讓許多新婚族與換屋客驚喜連連!

■ 住郊區也不錯 500萬透天別墅誘人

  位於大里市郊區19甲線,接近第3期重劃區的頭汴坑溪畔立仁路上,亨都建設結構中的別墅社區「大雙喜」,正是響應縣市合併商機而產生的建築個案,基地面積4,300坪,別墅地坪21、建坪40、定價468萬元起,臨路店住開價658萬元,社區免管理費,別墅總價比大坑10期的同類產品約便宜200萬,比台中市區40坪首購大樓更便宜。

  透天別墅產品可保值,只要打出低總價牌,對新婚家庭深具誘因,市場反應很好。基地位置與交通條件因有生活圈四號道(俗稱4環)顯得便利,學校有立新國中國小,附近採買機能尚可,整體環境仍在成長改善中,補漲機會大。

■ 交通縮小城鄉差距 平價奢華成主流

  同樣在台中的沙鹿鎮與龍井鄉的透天別墅市場,也是基於同樣模式獲得市場青睞,沙鹿鎮與龍井鄉更有中部科技走廊等工業區加持,房市增溫更猛,靜宜大學與弘光科技大學周邊更是戰區,別墅愈蓋愈高級,總價也升等到2次換屋客層的價位,接近千萬元上下。

  久樘建設「天鵝堡」與裕國集團「溫泉會館」就是代表作。建商與客戶雙雙看好這裡的區域環境,故採取深耕經營,重大交通建設完成,如特三號道,大大拉近南屯與沙鹿龍井的城鄉距離。別墅規劃與建築品質導入豪墅元素,也採用豪宅物業管理公司來經營社區,住在郊區別墅或是市區豪墅,品質與服務差別並不大,所謂「平價奢華」建築風格,已如同平價時尚旅館征服購屋族的心!

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重劃區內的大型土地持續開發且日漸稀少,因此有不少建商利用小面積的土地,推出總價超過3000萬元、戶數10戶以內的別墅。這些產品幾乎都標榜進口建材與設備,甚至可以為住戶量身打造、規劃空間,目前推案單戶最高總價高達1.2億元,訴求精緻化住宅。

台中市重劃區的土地方正,街廓完整,一直是建商推案的主力區段,由於現有重劃區內大面積的土地多已開發,剩下不少面積300坪以內的小型土地,有不少建商便利用這些土地,規劃小型別墅個案,由於基地面積小,規劃的數戶也不多,通常都在10戶以內,總價至少3000萬元。

8期新案總價衝上億
磐興建設總經理游金州說:「選在重劃區內推案的好處除了生活品質佳,基地周邊的道路、公園、學校等公共設施都在規劃中或是已完工,居住環境變數小,因此這些高總價、戶數少的別墅個案多集中重劃區內。」

目前各重劃區超高總價小型別墅案,有7期重劃區的「柯芬園No.6」、「方程十鼎」,10期重劃區的「高峰特區」、「翡翠名園」,及11期重劃區的「慶昀金典V」、「寬域Ⅲ」等,每戶總價幾乎都在4000萬元以上。

另外,8期重劃區的預售案「雙穗」僅規劃3戶,總價5380~6000萬元,「陸府觀止」規劃4戶,每戶總價高達1億2000萬元,將8期重劃區別墅總價推上億元大關。

游金州表示,市場上有部分想要購地自建的客群,這些客群多希望能蓋大地坪、大建坪的別墅,且注重居住品質,為了滿足這些客戶的需求,建商選擇基地面積較小,規劃地坪至少50坪、建坪100坪以上的別墅,且可規劃戶數不多,還能讓住戶享有單純的居住品質,並提供量身打造機制,讓客戶享有獨一無二精緻別墅。

客層鎖定台商企業主
高價豪墅案除了標榜進口廚具與衛浴設備,且皆配有電梯,還加入許多特殊規劃,如「寬域III」1樓規劃私人招待會館,「高峰特區」地下1樓有SPA泡湯池與雙天井,「陸府觀止」地下1樓有溫水游泳池等,訴求精緻化。另外「寬域Ⅲ」、「柯芬園No.6」標榜可為客戶量身打造,「陸府觀止」逐層退縮,強調在都市中也能享有私人菜園。

有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲指出,對建商來說,高總價別墅規劃成本高,且客源較少,因此這類產品在市場上並不多見,主要客層以台商、中小企業的企業主為購屋主力,而且因需求穩定,未來重劃區內仍有高總價、戶數少、精緻化的別墅產品出現,滿足特定購屋族群。

各豪墅特殊規劃
案名/特色
寬域Ⅲ:1樓後方規劃私人招待會館,有天井,V&B衛浴設備
高峰特區:地下室規劃SPA泡湯區,雙天井,1樓挑高6.6米,中央集塵系統與指紋密碼鎖,進口廚具
方程十鼎:1樓挑高6.5米,3至5樓有20~25坪整層主臥,全棟V&B衛浴設備、氣密窗
柯芬園No.6:雙天井,進口廚具,Kohler浴缸
雙穗:30坪以上整層主臥,義大利進口廚具、V&B衛浴、Grohe五金
陸府觀止:地下室溫水游泳池,雙天井,每層露台皆有植栽,頂樓40坪空中花園,2、3樓規劃泡湯區,外觀採用藝術燒烤陶磚
慶昀金典V:地坪鋪設大理石,頂樓有植栽綠化,深窗設計
築都帝悅:社區採污水分流與雨水回收系統,客廳配置8+12+8mm複層Low-E隔熱玻璃,其餘門窗採5+5mm雙層膠合玻璃

12期重劃區 豪墅新聚落
重劃完成不久的12期重劃區,每筆土地面積多不超過500坪,較適合開發戶數少的別墅案,加上鄰近7期重劃區、中科,可望吸引頂級客群購屋,業者認為,12期重劃區有機會接替7、8 期,成為精緻化豪墅的新聚落。

12期重劃區位於台中市西屯區,區位介於7期、逢甲、中科及水湳經留園區等區段之間,區內多為面積500坪以下的土地。

推案集中公園旁
台中市建築公會市調資訊委員會主委鍾尹堂表示,12期重劃區鄰近7期重劃區,勢必會吸引部分7期客源,加上區內土地面積較小,「非常適合推出高總價的別墅,連我都想進去推案!」

鍾尹堂認為,目前該區土地價格飆漲,平均每坪地價接近30萬元,多數建商仍採觀望態度,未來土地價格回穩後,建商應會進場,預估明年上半年,12期重劃區就會出現總價3000萬元左右的別墅。

盤興建設總經理游金州指出,12期重劃區內多為200~300坪的土地,較不適合開發大型建案,未來應會有不少高總價、戶數少、地坪50~80坪的別墅產品出現,且集中在公園周邊。

主要重劃區區段行情

●7期重劃區(西屯區、南屯區)
產品:別墅
屋齡:預售及新成屋
價位:總價2500~8000萬元

●8期重劃區(南屯區)
產品:別墅
屋齡:預售及新成屋
價位:總價1200~1億2000萬元

●10期重劃區(北屯區)
產品:別墅
屋齡:預售及新成屋
價位:總價1000~4500萬元

●11期重劃區(北屯區)
產品:別墅
屋齡:預售及新成屋
價位:總價1500~6000萬元

無專人管理 安全須留意
高總價、戶數少的豪墅產品,使用的建材與配備等級較高,並導入客製化概念,可依客戶需求定製,讓住戶享有更好居住品質,受許多金字塔頂端購屋族群喜愛。不過這些高總價的別墅因戶數少,多無專人管理,安全須注意。


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擁有獨一無二「客製化」的理想屋,對於大多數的民眾而言,簡直是遙不可及的夢想,不過現在有業者打算顛覆房地產的傳統觀念,鼓勵民眾自行買地,然後委託業者設計、營造,不但宣稱每坪造價壓低至五萬元,同時保證總價比市價便宜四成左右。

■ 鼓勵民眾購地 打造理想屋非夢事

  絕大多數民眾的購屋管道,若不是向建商、代銷商購買預售屋、新成屋,就是經由房仲購買中古屋,這些產品就如同成衣,規格制式化,幾乎大同小異,若想買到量身訂做的「客製屋」,肯定所費不貲。

  來自台南的精緻建築家總經理葉瑞銘,嗓門大、穿著隨性,情緒亢奮地宣揚個人理念。葉瑞銘強調,民眾購屋應該有另一個選擇管道,就是自行打造個人所需的理想屋。至於如何完成夢想?葉瑞銘建議,民眾最好能自行買地,然後委託業者統包設計與營造,不過民眾的購地自備款,至少兩至三成,才比較容易找到願意承貸的銀行。

■ 省去管銷費用 每坪造價僅5萬

  葉瑞銘表示,建設公司僅能買賣土地,設計必須找建築師,營建必須委請營造商,因此動輒號稱每坪百萬的豪宅,扣掉固定的土地與營建成本,不少成本來自於管銷費用以及建商設定三成的利潤,自然墊高了房地產的售價。

  葉瑞銘極力宣揚「客製屋」的概念,省去了龐大的管銷費用,每坪的營建成本保證五萬元以下,加上單一建案的利潤一成五,總額比市價少四成左右。但問題是台北寸土寸金,土地取得不易,建造期間的風險與變數,沒人敢打包票,對於資金有限的老百姓而言,恐怕很難跨出第一步。

資料來源:網路地產王     回首頁

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買小坪數農地,老地主還可配合蓋屋,「土地成本取得較低,還可擁有數百坪農地成為己用,更可將農舍設計成田野中的休閒別墅」,已成退休人員、準退休者或投資客選購房地產最夯生意。

桃園縣龍潭鄉民代表蔡達雄表示,89年1月28日農業發展條例以前的自耕農(老農),可在小於756坪農地合法興建農舍,在使用管制及建築法申請作業中,完全不受農發條例及興建農舍辦法的約束。

蔡達雄又說,買農地配合蓋屋雖有誘因,問題是當年小塊農地(300 坪以下)並不多,且位置也不盡理想,以致配合蓋屋的農地雖然「物美價廉」,但買屋者可遇不可求,好地段、好視野的小筆農地賣價也不斷看俏。

中信房屋中壢捷運加盟店執行長曾獻堂表示,「買農地可配蓋農舍」的仲介個案,對退休人員、準退休者或投資客最具吸引力,等於在自己的農地中興建一座休閒別墅,成為都市人的夢幻家園。

執行長曾獻堂又說,買小坪數農地蓋農舍,不受農發條例約束(新買農地756坪、2年後才能蓋農舍),價錢便宜又可馬上買賣居住,現今幾乎是買方市場,只要地點理想、老農願意拋售,在很短時間即可簽約成交。

然而,老農地買賣並配合蓋農舍也有一些風險缺點,消費者在選購時應注意相關問題,包括農地行情與買賣可能發生拒過戶等糾紛。最常見的是,老農看到優美農舍心生悔意,最後悔約拒賣,買方雖可退回訂金,但已筋疲力盡。

另外,買方須使用賣方名義興建農舍,一直到使用執照下來才可過戶,但「這麼大的買賣,萬一地主跑了、不認帳或突然走了怎麼辦」?因此在簽訂買賣契約之後,必請代書辦理「反設定」,用賣方名義設定抵押到買方名下,以防老農捲款潛逃或事後不認帳。

資料來源:udn房市情報     回首頁

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在快速發展的台中市南屯8期旁邊,楓樹里保存著思古之幽情,它與台中市區七期、五期、大里、烏日緊鄰,咫尺相依卻是異常的鄉土,若七期是國際巨星、八期是大卡司,楓樹里它頂多是台客。七期豪宅巨林突兀地矗立在道田的北面,百年前的鄉間小路引領路人進入田野,就因為有這般獨特的魅力,楓樹里微妙地吸引著建商,蓋一些很有獨特想法的別墅。

■ 住擁異國風別墅 開價1200萬起

過著陶淵明隱居生活,真正的老楓樹里民原本都是世代務農的鄉下人,路是百年古道,楓樹里的土地面積超大,僅次於最大的田心里。現在舊楓樹社區以樂田巷為中心,有舊式雜貨店、陶藝坊、散發濃厚的田庄味兒。

最近五年來,建商陸續開發各國風情的別墅莊園,戶數10~40戶不等、土地持分大,地下一層、樓高3~4層,房間4~6房以上、坪數60~100的社區別墅,行情價約在1200~2000萬元為主力,對嚮往鄉間生活的購屋族,楓樹里無疑已擄獲他們的心!

■ 養生樂活人口多 別墅市場白熱化

看準樂活風市場,積極開發楓樹溪畔的建商幾乎多採區域精耕模式,環中路與永順路附近的高級別墅小區,沿楓樹溪畔不斷增加,養生樂活條件齊備,離塵不離城,交通便利,烏日高鐵站就在隔壁。

這裡的建地供給很吃緊,看好前景的建商希望有進無出,目前佑晟建設、大城、打里摺、敦峰建設均有推案。楓樹里的自然景致已經受到喜愛田園生活風的換屋族群青睞,也因此將會持續吸引懷抱建築理念的建商加入市場,此區養生樂活別墅的精緻度還會大大提高,楓樹里將形成台中房市特殊的別墅競技場。

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在地的宜蘭人一定聽過這個獨特建案,七棟造型各異的獨棟度假別墅,矗立在田埂中央,教人過目難忘。這是年輕建築師林憲慶為了圓夢,擷取候鳥築巢的概念,精心設計的建築。至於行銷手法也很獨特,採用「售後代管」的方式,屋主可將Villa委由林憲慶代為經營管理,獲利所得雙方六四拆帳。

■ 七隻候鳥築巢 啟發設計靈感
宜蘭遼闊的田梗中央,矗立著七棟美形建築,這是新銳建築師林憲慶,為了實現夢想而設計的「獨立森林」。基地位於田中央的住宅建地,運用土丘、樹林及湖泊水塘,將自然地景巧妙融入獨棟的度假別墅群,形成自然聚落,擁有社區獨立空間以及建築的私密性。

「如同七隻候鳥築巢的概念,啟發建築設計的靈感。」林憲慶表示,每棟建築擁有130至190坪不等的室內空間,外觀及空間配置相異其趣,因應陽光的變化,採用不同材質介面,讓建築與自然互動,達到低碳節能生活目的。

■ 售後代管可拆帳 住宿一天三萬起
林憲慶進一步說明,「每戶擁有的泳池,與地貌或天際線合一,讓初次造訪者皆會驚嘆,這就是心目中理想的家。」擁有如此優質美景的獨棟Villa,開價當然比宜蘭本地的房價來得高,每棟別墅售價約3,200萬至4,000萬元不等,除了建築師自己本身保留一棟之外,目前已銷售一棟,僅剩五棟等待有緣人。

比較特別的是,這個建案採用「售後代管」行銷模式,也就是買方成為別墅主人之後,委由林憲慶以旅店型態經營管理,屋主不必負擔任何管銷費用,不但可以與經營者六四拆帳,還能享有每年24天的免付費住宿權利。有興趣的民眾絕對好奇,享受獨棟別墅的優閒時光,投宿一晚的代價多少?答案揭曉,每晚至少收費三萬元起跳。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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指郊區有天有地之低層獨棟建築,並且握有完全屬於自有之庭院空間。

儘管建商一概以別墅的「高級、稀有、尊榮」為宣傳訴求點,但基本上別墅產品之間還是有等級上的差別。別墅共可分正統別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。

所謂正統、純正的別墅,除了在建築法規上有最小寬度、深度的限制外,它應是「頭頂著天腳踏著地」的獨棟建築,土地與建物為同一人所有,將來可自行將建物翻修或改建,即「一戶一建照」之別墅,它不必與其他住戶分攤土地或建物,因此是「零虛坪」,且私密性與其他別墅產品相比也最高。不過相對的,因為這些「血統純正」的別墅擁有較大的地坪,所以每年必須負擔較高的地價稅,在轉手時也將會面臨較高的增值稅稅賦。

除了正統別墅外,其他類型的別墅,不論是雙併、重疊或是連棟別墅,都非正統的別墅,屬於別墅的變相!而在這些別墅產品中,以雙併別墅與正統別墅的等級較為接近,同樣皆為有天有地、有前後院的產品。

不過,由於雙併別墅都是整批申請建築執照,所以各住戶都是持分土地產權,日後若要改建,就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣,須徵得所有住戶的同意,此外,雙併別墅的私密性當然較正統別墅差一些,不過這也可算是其優點,因為有「近鄰」為伴。

連棟別墅雖然也有天有地、有前後院,但在等級上又差雙併別墅一級,事實上這類別墅如果沒有漂亮的前後院點綴,就成了不折不扣的「透天厝」,由於連棟別墅為左右鄰居所挾,其私密性又較雙併別墅差一點,至於其土地產權則和雙併別墅一樣都屬持分性質,而且持分必須分擔所有的公共設施。

至於重疊別墅,基本上已不算是別墅,而是介於別墅與公寓之間的產品,因為這類產品在正常情況下只有下疊的住戶享有前後院,上疊住戶則跟一般的公寓二樓住戶一樣,只有前後陽台創造出上下層住戶皆有前院而沒後院的情形,看起來仍較公寓產品高級。

購買別墅產品有哪些優缺點? 別墅是一般人心目中的「高級住宅」,規劃良好、管理及公共設施完善的別墅,多半位居郊區,或依山傍水的風景區;但有些山間或海邊的別墅,因濕氣、鹽份過重,管理維護不易,長期居住也有礙身體健康。 別墅不論在建材或生活空間的品質,都十分優越,但售價高昂,非普通人負擔得起,而且容易遭宵小視為作案目標,治安問題較其他房屋產品類別更為棘手,另外,山坡上的別墅社區有地層不穩固及坡道太陡等問題,也值得注意。

何謂「重疊別墅」?

 
 

重疊別墅大都以五樓公寓建築之改良型為主,亦即將五層樓之建築物重新區隔成二戶或三戶,從而室內規劃較樓中樓更具彈性,不過也形成了上層住戶有天無地、中層住戶無天無地、下層住戶有地無天等變體建築之異常現象。重疊別墅居家功能雖較公寓住宅富有變化,然別墅情趣盡失,尤其是一戶總面積五、六十坪之重疊別墅,扣除公共樓梯、屋頂突出物、水箱等公共面積及停車場坪數,每層所剩的面積極為有限。

 

 

資料來源: 信義房屋

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善用台中市首購大樓預算5、6百萬元,就可以在台中海線大鎮沙鹿鎮,亦或在南投縣的南投市、埔里、國姓、竹山、中寮住別墅。 雖然住都會區工作機會較多,但現今多元化社會各個產業形成生活形態多樣化,人們可以考慮經營飯店餐飲業,或當現代有機農夫而搬遷到山上,也可以為健康理由搬到郊區或鄉下! 於是有不少人搬到台中縣海線或南投山上,住別墅當寨主,房子便宜又寬敞,省下不少購屋預算,花時間開車進城上班也划算。

■ 沙鹿鎮大學別墅區 推案居高不下

  靜宜大學與弘光科大替沙鹿鎮磁吸眾多投資客,買進套房與店面,同時也造成別墅的過度開發。 此區域過去5年套房投資熱,推升這裡的房價過猛,目前許多成屋案與預售案的去化不快。 當地仲介店指出,沙鹿鎮市區的新完工的商店街有投資客介入,把價格行情喊太高,造成現在買賣困難!

  沿台中港路三段過來的中科、龍井鄉、沙鹿,過去可能高估中科效應,加上投資客積極介入炒作,呈現假象榮景。 投資當地房地產必須慎選便宜的別墅,因為推案太密集,錢景不如預期,有太多投資人急想釋出,自住客不妨大膽議價,買到便宜又寬敞的理想別墅機率高。 目前價格屬中檔別墅有「天功開物」、「村峰綠地」等。

■ 力拼觀光 南投自建風氣盛

  觀光大縣南投縣府投入大量預算與精力,鼓勵各風景區業者組成的觀光旅遊協會,常態性舉辦各類觀光活動,今年登場的有火車好多節、 2009南投溫泉季、花卉嘉年華等。 國道6號開通後,埔里、魚池鄉日月潭、信義鄉清境等地,觀光業形勢大好,但其他鄉鎮發生排斥現象,遊客明顯減少。 房市業者樂觀認為,長期來看,南投的觀光產業會持續成長,陸客與本國遊客都會增多。

  國科會推動由中科局長楊文科擔任籌備處主任,預將中興新村轉型作中科外圍之高等研究園區,準備設立工研院分院、資策會、國家實驗研究院研究中心、中研院、農研院、台灣歷史文化藝術中心、光電研究中心等,替地方經濟注入活水,周遭房市也將受益。

  南投建案以透天總價在600萬元為主力,屬於本地自用型,分布各鄉鎮市區。 對喜愛田園樂活情境的人,南投的好山好水極適合自地自建、自耕樂活,實現自行栽植豐富多樣的地方作物,如鹿谷烏龍茶、國姓鄉台灣咖啡。

 

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經濟不景氣但台灣物價不便宜,一棟透天別墅的建材與設備的造價成本不見跌勢,台中的建設公司只好自行吸收成本,將銷售策略轉向「別墅首購族」,別墅售價區隔成500~650萬元與650~900萬元兩級,地坪22~25,建坪50~60坪。 業者表示,預算600~900萬元的別墅首購族客源多,未來此類首購別墅推案會增加2~3成!

■ 台中大雅位居中科 就業機會支撐房價

  新台中市的大雅區境內含括兩條高速公路和環中路,更有中部重大建設要推動,國際機場擴建、中科特定區重劃開發、水湳經貿區開發,都必須假以時日,民間與公部門猛砸預算投資開發該區域,勢必造成地方繁榮,地價成長。 本月份位於后里的友達8.5代面板廠已經復工,就業機會隨產業復甦增多,大雅居於中科中心位置方便度第一名,就業機會也不惶多讓!

■ 烏日、南屯潛力佳 建商擁地自重
  烏日與南屯密不可分,南屯新的自辦重劃區正預告著它的繁榮,烏日高鐵站特區土地與南屯楓樹里、鎮南休閒區連成一氣,往西結合大肚山成功嶺附近的精密科技園區,再與北邊的台中工業區、中科西屯基地串聯,作為中部最大工業走廊,俱足諸多好條件,如工作機會多,土地資源豐富,新重劃區公設規劃新穎,屋價相對便宜等,發展潛力不容忽視。

  台中某些建商長期看好此兩區域前景,默默囤積土地坐等好時機準備推新別墅! 不只別墅產品好賣,勝美建設鎖定首購族群,長期在忠勇路口主推屋美價廉的美式社區大樓,意外受市場青睞,業績亮麗,持續再推「勝美市」No.2「飛夢特區」。 北部建商在中部作出正面示範,目前某中部上市的建商即將於嶺東大學附近推出新案,嶺東房市熱鬧超出中科西屯,讓市場人士跌破眼鏡,此區域房市兼容別墅與大樓產品,市場變化迅速活潑,值得細細觀察!

 

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台中南屯接近嶺東科大的忠勇路與烏日鄉學田路周邊是塊寶地,如果說它是位置靠近成功嶺,就有更多人熟悉它了。南屯公共建設很多,此地有特三號道路通過,連接南屯市區和台中港的主幹道,完工後將是第二條台中港路,更象徵台中縣市合併升格後的縣市交通整合!這裡已發展為移民台中的熱區之一,更是建商慧眼裡的潛力區,房價相對便宜、市場活潑、交通便利而且人口持續增長,嶺東小商圈已然成型,地坪25~38新別墅開價分三級500~650萬元、650~900萬元、1100~1700萬元,論戶論總價而不論地建坪,比起4、5公里外的七期大別墅,便宜十倍!

■ 台中學田、南屯嶺東 開啟補漲先機

  台中升格成為事實,房市專家多半認同位來受惠最大的是縣市交界的鄉鎮,烏日鄉因有高鐵、台鐵、綠線捷運三鐵經過,又是陸運的交通樞紐,烏日市區房價直追台中南區,更吸引物流業者大量投資設站,烏日鄉發展迅速,能見度與指名度大增!烏日郊區的學田路、高鐵特區、和南屯嶺東周邊,三地潛藏補漲條件,想住透天別墅又想保值的朋友,可要把握良機,現在只剩少數新成屋個案可選例如「我們這一家」、「學田居」、「嶺東城邑」等。

■ 十期廓子部標售案 主推養生別墅

  太原路起自精誠路、中港路口,經過市區到達太原路三段的廓子部與太平市交界處,太原路三段周邊房價便宜,是專家眼中的潛力補漲區之一。現在市府準備標售土地,正好可以檢驗「縣市交界補漲」的看法對不對。十期開發時間很長很慢,土地多又便宜,別墅為唯一主流產品,大地坪養生別墅有特殊需特別看好!十期或因地理靠近太平市,仍有地震陰影,故少有大樓產品推出,目前僅有「情定水蓮2」、「大城比佛利」。

  台中十期空氣好景觀不錯之外,大樓價格卻與市區不相上下,依地緣關係還不如住北區,北區現有兩個商圈成屋案可選擇,中國醫藥大學區的13萬上下的「勝美學」與中友商圈的「時上TOP」。市場人士建議,因應不景氣年代,年輕時最好住正市區,一來上班方便可節省時間與燃料費,二來滿足小孩就學明星學區與補教的需求。若到接近退休時,十期偏低總價的百坪大地坪別墅很適合養生居家,而且不必擔心揹過高的貸款。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
大型造鎮案案量大、戶數多,常成為同區段的指標個案,中部地區最近推出不少大型造鎮案,採整體開發,社區整體質感佳,尤其低總價更是最大賣點,主力總價約500~600萬元,多數個案均位於都會區外緣,訴求首購族。

台中市區的土地近年來價格高漲、可開發的大片建地取得困難,造鎮別墅案幾乎都位於市郊區段,房價也比較低。
其中屬於長期開發的大型造鎮開發案,例如位於台中縣大肚鄉的「台紙新市鎮」、彰化市的「台灣新故鄉」、「陽明新天地」,整體面積都超過萬坪,總戶數超過300戶、甚至近千戶。

「裕國天泉」擁溫泉
另外也有一部分屬於規模略小的透天別墅造鎮案,基地面積萬坪、總戶數約百戶,建商採分期開發,從去年中至今,包括沙鹿、龍井地區的,「中港芬蘭」、「中港瑞典」、「The漾別墅」及「裕國天泉」,以及南投市的「京城」等案。

此類社區的共同特色為社區土地面積大、價格不高,因此單戶別墅總價也以低價為最大賣點,去年還曾經出現過總價398萬元起的超低價位。

然而,今年以來價位稍有調升,除了「裕國天泉」強調社區有溫泉、附加價值高,總價超過千萬元,其他個案主力總價多僅約500~600萬元,價位在市場上的競爭力十足。

多處於市郊機能較差
台灣紙業公司建設部副理高永平說:「由於開發時間、區段不同,一般重劃區內的透天別墅,產品整體造型不一致,而整體開發的造鎮式別墅,採共同開發,街廓完整、整體質感也較佳。」
由於大面積土地在市中心已經不多,因此各大型造鎮案多出現在市郊,土地價格不高,房價也比較低,但市郊的生活機能不如市中心,則是各大型造鎮案的共同缺憾。
萬閤廣告經理邱明堂說:「低總價是大型造鎮的趨勢,能夠讓購屋者略為犧牲生活機能便利性,卻能以較低總價購屋,因此仍然有不少首購族群趨之若鶩。」

引進商店 強化機能
造鎮個案大多位於都會郊區,常有生活機能不夠便利的疑慮,不過也有部分建商為了補足生活機能,規劃各項公共設施滿足住戶需求,如台紙公司在大肚鄉的「台紙新市鎮」,社區佔地7萬多坪,區內預留學校預定地、機關用地、停車場等,並規劃公園、籃球場、社區活動中心等設施,甚至吸引了便利超商、五金量販店進駐。

提高附加價值
由上櫃公司裕國冷凍集團(股票代號:8905)在龍井鄉推出的「裕國天泉」更以溫泉為訴求,強調1戶1湯池,更推出溫泉會館,規劃游泳池、溫泉SPA、健身房等設施,社區有櫻花林公園與庭園造景,另有24小時保全管理與統一門禁管制,附加價值高,因此總價也提高,每戶總價千萬元起,主要強調休閒機能。
總誼建設在彰化市建國南路的「陽明新天地」分3期推出,目前已推出第2期。第1期共65戶透天店面與社區別墅,社區內有2層樓的社區會館,與500坪的南洋風中庭、水景花園、兒童遊戲區等。第2期有88戶、共4排的透天店面與別墅,其中55戶店面規劃出內、外商店街,強調住店雙效,是少見有商店街的造鎮社區。


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台中縣、市議會正加速台中市縣合併升格直轄市的改制計畫書審議工作,希望趕5月底前呈內政部報請行政院核准,9月份應可公佈台中市成為直轄市。

  有史以來的升格大事,對台中縣民與市民來說,都是百年難得的機遇,對大台中發展一面看好的同時,房地產業者除了慶幸之餘,私下都在預備迎接下一波的機會,對房屋開發方向見仁見智,有人認為別墅買氣持穩風險低,也有人認為以市郊區交界處蓋首購大樓市場大利潤好。

■ 新台中市區版圖擴增! 「優質區段」恐位移變化

  台中市府官員表示,新建的七期台中市心市政大樓會是直轄市政府主要辦公地點,樓板面積足夠容納新政府8個局處,議會應該也會留對面。房屋代銷業內人士說,七期做為新台中的都心幾可確定,台中升格對七期房市發展有更上一層樓的意涵。

  不過,台中縣市現有許多商圈內的優質地段,將隨著新市區擴大發展、交通線變動、重大公共建設諸因素產生位移變化,「優質區段」一詞須接受未來房市再考驗!台中縣的優質商圈極有可能轉弱,原台中市有捷運線的沿線站區人氣買氣會更為強勁,吸引更多外來人口重塑新商圈。

■市區別墅當紅五年漲50% 郊區別墅竄紅?

  有別於台北經驗,台北豪墅多位在郊區,而台中豪墅卻多藏身在熱鬧市區,主要是土地取得的難度差異很大,台中市源源不絕的市區重劃地提供透天別墅最佳的先天條件,專賣豪宅豪墅的仲介業者表示,目前市面上豪墅的前景看好度順位前3名分別是七期、八期、南屯楓樹里。未來幾年豪墅區塊特別看好逢甲12期、黎明商圈的單元2、3、4。

  或許是治安考量,顯然市區鬧中取靜的別墅較受認同,豪墅價位變化自2004年至今年漲幅超出50%,景氣不佳豪墅價格卻不回頭,專家提醒,合併升格都是台中市門牌,買別墅須留意未來新台中市的別墅用地供給大增,土地相對便宜的中縣郊區大別墅是否就此興起的變化。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
擁有獨立產權、面寬6米以上、建坪最少百坪的透天別墅,是中部地區接受最高的豪墅類產品,業者指出,鄰近大片公園綠地的透天豪墅,房價最高、也最有支撐,而擁有獨立建築外觀的產品則最受豪宅客青睞,總價從3000~9000萬元都有。

頂級產品
台中7期重劃區是中部地區豪宅的集中地,尤其7期南側的惠來公園周邊,均為住1的低密度住宅區,大樓較少、別墅多,包括精銳、精湛、寶輝、帝璟等不少建商都在惠來公園特區的惠來路、市政南二路、政和路推出頂級別墅產品,單戶總價3000萬元起跳,屬於台中市透天豪墅的燙金地段。

8期11期 推案增加
但隨著惠來公園特區土地使用飽和,近年來建商轉往7期外圍推案,包括8期重劃區、中科特區,以及交通可銜接環中路的11期重劃區,都有5000萬元以上頂級豪墅的身影出現。

春耕不動產總經理洪富金說:「擁有大片公園綠地的區段,才是拉高別墅總價的主要原因。」鄰近惠來公園的「帝璟政和」總價5000~9000萬元,是目前同區段價位最高的新成屋別墅;面對台中特教學校的「開務大觀」開價5800~8800萬元,房價也緊追「帝璟政和」之後。
陸府建設在11期推出「陸府藏穗II」後,接著在仁美國小旁推出「陸府觀森」,以及築都建設在高中預定地旁的「築都帝悅」,最高價都在6000萬元上下,接續創下11期最高總價的紀錄。
精銳建設總經理王碧竣表示,這些豪墅均為單一社區6~10戶的小規模、精緻化,除地段外,能夠表現出大氣勢、獨立貴氣質感的建築外觀,也是豪宅客另一項購屋指標,外觀以搭配石材、獨立家徽的新古典、Art-Deco裝飾藝術建築風格相當受歡迎。

人車分道 出入隱密
洪富金指出,即使同一社區,每個客戶都希望自己的住家跟別人不同,例如「開務大觀」、「帝璟政和」,各戶在建築材質、細部設計都有些許不同的建築表情。

另外,配備電梯、1樓挑高4米以上、2層以上的整層主臥格局,幾乎成為頂級豪墅的標準配備。單戶土地面積至少在40~50坪以上、建坪多在百坪以上,留有前、後及側院,每戶面寬6米以上、戶戶至少雙車位。
王碧竣說:「透天豪墅社區戶數單純,大多採取人車分道、地下室停車,住戶出入隱密性高,所以保值性也更優於大樓豪宅。」

由於11期土地價格較7期低,建商因此將產品尺度朝向更大坪數、量身定做設計,「築都帝悅」地坪至少40坪,臨路別墅挑高6.2米、面寬更達16米。「陸府觀森」延續一貫的逐層退縮、綠覆植栽的生機建築特色,部分戶別預留6米的後院空間,可規劃私人游泳池或果嶺。

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冷氣團罩頂,但台中市卻陽光普照暖烘烘,讓人心情開朗!氣候溫和、物產豐富、有高山有大海地理條件特優,使台中市已然成為台灣退休族定居首選城市,台中建商看準商機,紛紛蓋起市郊大地坪別墅,總價2000萬元上下,在快速道路聯結市區的交通利多下,採買、消費或就醫都超方便!

■ 郊區獨棟擁百坪土地 私院養花種菜

  台中市別墅具有百坪左右土地,4層樓總價壓在2000萬元,已經出現在北屯太原路三段廓子部附近區域,有建商以退休族為對象,希望用休閒養生等慢生活主題贏得買家歡心,建商樂觀相信,將吸引與台中有地緣關係的北客!

  別墅預留近70坪土地空間,可供住戶彈性規劃利用,業者透露,土地利用多朝向「發呆亭」、花房、菜園、庭園養錦鯉魚、羽毛球場、烤肉區等。

■ 百坪雙拼別墅 頂級客層最愛

  大毅建設專案經理楊鴻鵬指出,在不景氣聲中,高級別墅逐漸重拾頂級客層的青睞,立法遺贈稅降至10%,更有助於境外資金匯流入房市,加上大家終於相信,購置房地產遠比投資基金股票穩健,因此,已經開始投資置產好區段、有景觀的大別墅。

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房產業內人士常笑談,如果別墅產品當紅,代表時機普普,若是搶建大樓,則代表時機大好,但如果建商光「盤土地」不蓋房子,就代表時機很差。台中有建商卻不受景氣影響,十八年來如一日,不問景氣好壞只管蓋別墅,而且只蓋在台中!

  「7成新客戶來自各社區住戶推薦,公司幾無餘屋壓力,完工即售完!」「陸府觀森」預售案專案經理陳厚霖說,公司18年來蓋了52個別墅社區,多是十餘戶的小社區,客戶都是自用型市面很少轉售,若有轉手,新屋主還是服務對象,認屋不認人的售後服務讓住戶很安心。

  此外,一般建物防水保固期只有一年,而陸府提高到十年,陸府建設並編制3個客服單位,包括行政客服、工服、綠海,分別專責辦理社區聯誼活動、每年免費建物健檢清水塔、園藝造景植栽協助。陳厚霖說,老闆有自己的經營理念,只守在台中推別墅,不跟流行興建大樓豪宅,陸府的理念就是「永續」二字,具體的說,為提供讓人享受悠閒生活與心靈平靜的住宅。

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隱匿於鬧市,走到翠綠幽靜的台中七期西側潮洋公園旁,讓人一時忘記正身處新市政中心區,龍門路與朝貴路口5樓層高的崗石別墅,披滿米灰色調大理石,Art-Deco外觀的造型與線條,顯得平衡而協調、沉穩又內斂,石牆圍得不算高,只要稍微靠近欣賞,特警裝扮的保安人員立刻趨前關注,這裡正是許多中部企業主深愛的七期高級別墅區之一。

■ 房產隨景氣起落 唯獨好別墅能保值

  七期西側較晚開發,使用分區最多「住一」,常被規劃為寬敞的獨棟或雙併別墅,以因應企業家客層自住需求,與惠來公園附近同樣成為七期「唯二」的高級別墅區。

  沅林建設「市政莊園」別墅專案經理紀文雄表示,多半是成功的企業主買來自住,他們認為這類別墅寬敞好住又能保值。以位在西屯路三段宏安巷的「宏台別墅」為例,20幾年前早期台中企業家最夢寐以求的美式社區,只規劃數十戶獨棟與雙併,每戶約有百坪土地,社區有游泳池、網球場、籃球場,持有20幾年至今,仍然賣出好價錢,時間證明只要是好別墅就能抗跌保值。

■ 只買最好的!企業主生意眼光獨具

  紀文雄分析,台中市市區發展轉移到七期新市政中心,要花上50、60年以上時間,七期第一的形象與價值已深受肯定,豪宅仲介業表示,確實有很多企業主用生意眼光在買房子,七期寸土寸金,別墅社區少之又少,若有土地超出千坪、地下停車、戶數只規劃20~30 戶的個案更是特別,仲介建議,購買七期別墅要留意適中戶數、門牌地點、周邊小環境,耐用建材、制震防水、公設空間等基本條件外,同時應注意建商關於將來社區永續經營、安管與服務,是否具備實力與成功先例。

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【張瑞傑╱台中報導】
大台中地區以透天別墅最受歡迎,其中獨棟別墅有天有地、4面採光,是購屋者心中最理想的住宅;近來獨棟別墅逐漸走向精緻量少、或大社區、單戶地坪百坪以上的頂級規劃,預售總價至少2600萬元,最高超過1億元。業者認為,未來獨棟別墅市場需求大。

精緻量少
獨棟別墅又稱「純別墅」或「正統別墅」,此類產品擁有獨立的前、後、側院以及4面棟距、採光,與鄰棟沒有共同壁,私人庭院空間較雙併或連棟別墅多,產品規劃大多面寬6米以上、地坪30坪、建坪100坪起跳,屬於大坪數的頂級換屋型產品,強調隔音與隱密性佳,不過購屋門檻相對也較高,在房屋市場上較稀有。

放大格局人性設計
大毅建設副理陳成聰表示,以11期重劃區為例,若每坪土地平均20萬元、營建成本每坪約8~9萬元,建材等級一般,規劃面寬4.3米的獨棟別墅,加上庭院的地坪空間,總價至少就要價千萬元以上,因此並不適合作小家庭與首購產品的規劃;獨棟別墅必須放大格局,整體建築型態才能符合人性化設計。

台中市的各重劃區道路規劃完善,土地面積較市中心完整且方正,因此也是獨棟別墅聚集的區段;海灣建設副總經理林宴塘表示,重劃區大面積且可供整體開發的土地已愈來愈少,小型土地適合針對小眾市場的量身打造獨棟別墅,除外觀不能更動,室內格局都可依客戶調整,預售總價多在3500萬元以上。

莊園別墅頂級奢華
為滿足頂級客層的需求,建商轉而尋求擁有較大土地面積,交通便利的市郊,推出地坪百坪以上的莊園式別墅社區,此類個案基地往往達數千坪,但獨棟別墅規劃戶數不多,每戶面寬6~10米以上,地坪至少100坪、建坪達200坪以上,總價則從5000萬元起跳,最高甚至億元以上。

里歐廣告協理鄭博仁表示,大地坪的莊園式別墅產品,購屋者多屬企業執行長或負責人,客層屬性特殊,產品多訴求安全、隱私與實用性,在社區內設有數百坪的招待會館以及宴會廳,別墅自住,會館當作企業招待所之用。

毛胚屋成市場主流
為滿足買方需求,一般別墅推案時多半附完整建材,或採進口建材及廚衛設備,替建案賣相加分,不過獨棟別墅多採「毛胚屋」方式銷售,從地材、壁材到衛浴、廚具等,大多留空未處理,或僅裝設臉盆、馬桶,尤其是超高總價別墅案,除了電梯等配備外,交屋時室內幾乎空無一物。

陳成聰表示,毛胚屋的銷售方式是為了迎合自主性強的別墅買方,這類訴求頂級配備的別墅案,其實仍無法滿足頂級買方的住家需求,在後續裝潢時,客戶經常會自行追加設備、裝潢。林宴塘表示,獨棟別墅未來在各重劃區都有機會陸續推出,市場規劃將逐漸走向更具國際化的建築設計。



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【楊樹煌/埔里報導】
財政部國有財產局將標售號稱中部地區最便宜的社區型別墅「埔里北梅新社區」─透天別墅84棟,底價從262萬至269萬元不等,廿六日將開標,連日來被索取標函已逾2500份,選舉後的周休假日,更湧進各地看屋人潮。

 

國產局表示,該批透天別墅是國產局中區辦事處南投分處接管自內政部營建署經管921震災新社區餘屋,位於埔里鎮市郊,門牌為埔里鎮西安路1段537巷381號等,共84棟透天厝。

 

北梅新社區透天別墅,距離國道6號約3分鐘車程,俟待國道6號全線通車後,可連接國道3號,約30分鐘即可抵台中市區,南來北往交通十分便利,離埔里市中心約僅5分鐘車程,生活機能完善。北梅新社區每戶地坪約30坪,建坪約47坪,樓高4層,面寬6米,格局2廳4房 3衛,2、3樓前後均有陽台、露台,採人車分道,每戶1個停車位,國產局定廿六日開標,廿四日前,現場開放實屋供參觀,由於開標在即,每天都吸引大批人潮前往參觀。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
低密度、低樓層、單戶佔地40~150坪、擁有長深度前院與後院的休閒別墅,近幾年在中部地區逐漸受重視而不斷出現,業者認為,雖然別墅距離市區較遠,不過充滿綠意的悠閒氛圍與高品質的生活環境,隨著觀光休閒風氣日漸興盛,自住兼具保值空間,平均每年漲幅1~2成。

悠閒氛圍
包括台中縣新社鄉、南投縣中興新村、南投縣鹿谷鄉等著名的風景區,都有當地特色條件與人文景觀支撐,加上交通建設縮短車程,連帶促進觀光風氣,建商看好當地換屋需求與休閒養生話題,紛紛推出結合景觀、度假的大地坪產品。

新社農地4年來漲1倍
昱瑭建設管理部主任蘇士賢表示,台中市是中部地區的首善之都,各項建設與機能發達,吸引外縣市民眾進住;台中縣新社鄉屬階梯台地地形,海拔約500~600米、年平均溫度22~23℃,素有「中部陽明山」的美稱,車程距離台中市區20~30分鐘,是休閒別墅推案的主要區段。

中興嶺、水井街地勢較高,東向眺望新社台地與大雪山山脈、西向可俯視台中盆地,視野遼闊,吸引建商進入推案,特色為每戶2.5~3樓、6~7米以上面寬,包括去年先建後售的「心中的日月II」,今年預計329檔期公開的法式鄉村別墅「日出印象」,以及久樘、順天等建設公司未來都將進場推案。

蘇士賢指出,目前新社農地每坪約3~5萬元,4年來漲1倍;預售別墅總價750~2100萬元、上漲40~50%,平均每年漲1~2成,漲幅驚人。中信房屋潭子中山加盟店主任薛順鴻表示,東興村的協興街、興社街一帶是新社鄉另一處休閒別墅與民宿聚集的區塊,每戶地坪50~70坪、總價約1100~1300萬元,產品多自地自建小量推案,目前沒有建商進入推案。

取材英國倫敦「新市鎮」規劃而成的中興新村,佔地約200公頃,社區採雨水、污水分流下水道系統,並有多處公園綠地與廣大的綠樹成蔭,環境清幽靜謐,車程約3分鐘可連接中二高南投交流道,是吸引日本退休群族「Long Stay」的考量區段之一。

中興新村3分鐘上二高
永慶不動產草屯中興加盟店經理廖健豪指出,中興特區土地每坪12~13萬元,新成屋別墅訴求建材、格局,朝頂級化趨勢設計,預售別墅總價650~1800萬元;另受到祖祠大橋發包動工、增設南投交流道支線匝道話題帶動,中興國中周邊補漲明顯,土地每坪8~10萬元,達寬建設「雲山」跳脫同區產品格局,每戶2008萬元起,是目前開價最高指標案。

鹿谷買家走向年輕化
鹿谷鄉常年雲霧環繞,鄰近溪頭、杉林溪風景區,風景優美,由中二高竹山交流道轉集山路開車15分鐘可達。「御茶山莊」專案經理郭隆程指出,鹿谷鄉以盛產輕發酵茶「凍頂烏龍茶」聞名,不少喜愛品茗的民眾利用假日上山購茶、度假,購屋需求不小。

蘇士賢表示,休閒別墅的購屋客層除40~65歲的企業執行長、自營商等,將別墅作為私人招待所或投資用途外,也不乏30~40歲的科技業、壽險業或頂客族群買屋提早規劃退休生活,因此除大坪數產品,休閒別墅未來也將朝向年輕化、多元化趨勢發展。

新社鄉
心中的日月II可免費試住
昱瑭建設「心中的日月II」位於台中縣新社鄉中興嶺水井街,與1期形成完整的休閒住宅聚落,小量採購可至中興嶺車程約2分鐘,由水井街轉東山路至台中市區車程約20~30分鐘。
基地面積約3000坪,由8米聯外道路連接水井街,規劃38戶對向式獨棟、雙併的別墅,採統一社區門禁管理,設有管理室與接待會館,社區棟距約20米,每戶別墅2.5層樓、面寬6~12米,可停2~4輛車。全室3房,各樓層均有1套衛浴,總價798萬元起,現場規劃1戶實品屋可提供免費試住。
總價:798~1580萬元
坪數:地坪68~136坪、建坪45~90坪
戶數:38戶
類型:獨棟、雙併別墅
電梯:部分有
樓層:地上2.5樓
停車位:前院停車、可停2~4輛車
方位:南北向
資料來源:昱瑭建設

新社鄉
日出印象部分戶眺大雪山
舜元建設「日出印象」位於台中縣新社鄉中興嶺水井街,基地周邊有景觀餐廳與興建中的民宿,形成小小的住宅聚落,由基地至中興嶺購物車程約2分鐘。
全案規劃10戶臨路與社區型連棟別墅,臨路別墅面寬8米、採前院停車,屋深9米,採雙立面建築外觀;社區中庭設置植栽與水景池塘,社區型別墅面寬均為7米、屋深達16米,採人車分道、後院停車。每戶別墅可停2~3輛車。每戶室內共有4間套房,主臥室約16坪,客廳朝東戶型可眺望大雪山景觀。
總價:780~1750萬元
坪數:地坪45~150坪、建坪51~85坪
戶數:10戶
類型:連棟別墅
電梯:無
樓層:地上3樓
停車位:前院、後院停車,可停2~3輛車 方位:東西向
資料來源:舜元建設


中興新村
雲山千坪基地17戶電梯別墅
達寬建設「雲山」位於中興新村南新路近光明南路,沿南新路、新興路步行5分鐘可達德興國小與中興國中。交通動線可由中興路轉東閔路、省府路銜接中二高南投交流道。
基地面積1100坪,共規劃17戶電梯別墅,客廳面寬6~8.6米、廚房面寬8.6~10.5米。每戶均採前院停車,可停2~4輛車。地坪至少50坪以上,室內1樓挑高4. 2米,規劃客、餐、廚以及孝親房與儲藏室,2、3樓各設置約15坪主臥室,後方各有1間8坪次臥套房,每間臥室均預留更衣室空間,玄關採用防彈柚木鋼門。
總價:2008~3399萬元
坪數:地坪50~70坪、建坪106~130坪
戶數:17戶
類型:獨棟、雙併、連棟別墅
電梯:有
樓層:地上4樓
停車位:前院停車、可停2~4輛車
方位:東西向、坐北朝南

鹿谷鄉
御茶山莊起居間擁大露台
聖宏邦建設「御茶山莊」位於南投縣竹山鎮鹿谷鄉中央巷、近鳳園路,沿鳳園路步行2分鐘可至麒麟潭風景區,由基地沿仁義路開車3分鐘可至鹿谷鄉市區採買,仁義路轉中正路、東鄉路與集山路,車程15分鐘內可銜接中二高竹山交流道。
基地面積約800坪,規劃2排、共12戶南北座向社區型別墅,每戶面寬7米,前院可停2輛車。主力地坪56~58坪、屋深14米,1樓客廳近15坪,後側預留孝親房空間,全室共4房,每間臥室6~14坪,頂樓為起居間加前後大露台。
總價:630~780萬元
坪數:地坪56~70坪、建坪73坪
戶數:12戶
類型:連棟別墅
電梯:無
樓層:地上2.5樓
停車位:前院停車、可停2輛車
方位:南北向

選距醫院30分內車程物件
在休閒別墅日漸增多的新社地區,預算800萬元的單身或頂客族群可選擇地坪50~60坪、有整層主臥的雙併式別墅;預算900萬元以上,可選擇1樓預留有孝親房空間,適合3~4人左右的家庭;若欲購買獨棟產品,則預算必須提高至1300萬元。休閒別墅除主人臥室外,最好再多預留1間客房,另購屋時最好選擇距離醫院車程不超過30分鐘的區段。

主結構完成後避免2次施工
訴求景觀的休閒別墅,大多位於郊區或風景區內,多半雨量較多、氣候變化也較大,因此房屋防水工程成為重要的購屋考量因素之一;許多民眾為擴大室內使用坪數,常進行房屋增建工程,造成施工接合處容易產生滲漏現象,漏水一旦發生,建商將不負保固責任,建議購屋者在主結構體完工後,避免2次施工與房屋增建。

★環境
˙台中縣新社鄉盛產香菇聞名,協中街有香菇形象商圈,中興嶺有小吃、餐飲、文具店聚集,可滿足小型採購需求,位於協興街的種苗改良繁殖場每年舉辦「新社花海節」
˙南投縣中興新村中學西路一帶有圖書館、運動場,特色小吃多,採買可至光華二路的第1市場與光榮西路的第3市場;光明一路有國史館台灣文獻館
˙鹿谷鄉生活機能以中正路二段、鹿彰路最發達,沿仁義路、鳳園路可至麒麟潭風景區與鳳凰谷鳥園
˙各區段休閒別墅周邊生活機能較不發達,因此購物採買建議自備交通工具

★交通
˙新社鄉由中興嶺轉東山路進入台中市區開車20~30分鐘,由中和街、中正街轉豐勢路可通達國道四號,並連結中山高與中二高,中興嶺有公車站牌
˙中興新村由中正路、省府路可銜接中二高南投交流道,車程3~5分鐘可達,中正路上有公車經過
˙鹿谷鄉由仁義路轉中正路、集山路至中二高竹山交流道,車程10~15分鐘
˙新社鄉假日人潮多,中興嶺、東山路上容易塞車

★學區
˙新社鄉學區為大南國小、新社國中
˙中興新村學區包括光華國小、光榮國小、光復國小、德興國小、中興國中
˙鹿谷鄉學區有鳳凰國小、鹿谷國中

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【陳建徵╱台中報導】
台中市透天別墅以重劃區推案量最多,舊市區如西區及北區,因建地稀少、推案量也少,但卻以生活機能較佳、公園綠地多等特色,得到公、教、醫及退休族群支持,市區預售及新成屋別墅,總價約1200~3000萬元不等,介於重劃區及外圍屯區之間。

物稀為貴
透天別墅是目前台中市預售市場的主流產品,台中市各行政區除了中區外,都有透天別墅案推出,尤其7~11期重劃區,幾乎都以透天別墅為市場主力,市中心的西區及北區,由於開發較早,建地愈來愈少、推案量不多,新式透天別墅愈來愈稀有。

便利性優於重劃區
不過在10、20年前,台中市區房屋市場卻以透天別墅及低樓層公寓為主,信義房屋美村店經理陳冠彰指出,西區最具知名度的別墅群,包括美術館附近及精誠路精誠商圈附近兩處大別墅社區,屋齡多在30年以上,別墅以地坪計價,每地坪約30~70萬元不等。

西區大別墅社區的產品特色是地坪大,地坪多在30、40坪,甚至上百坪,樓高2層樓,建坪不大,僅約40、50坪,但多規劃為獨棟、雙併,因而擁有大面積的前庭、後院,居住空間大且舒適,不少餐廳業更相中這類大別墅改裝成各具特色的景觀餐廳,如美術園道兩側及精誠3~8街,都是特色餐廳集中地。

陳冠彰表示,市區因人口早已聚集,各區段商業行為活絡、生活機能佳,且有多座綠園道、公園、廣場及綠地,生活環境、便利性優於7、8期等重劃區,退休、公教人員及醫師、律師等族群特別偏好定居市區。至於7、8期等重劃區則以彰顯身份居多,企業界人士是主要客源,年齡層也較市區別墅略低。

北區的開發年代較西區略晚,當地別墅以20~30年左右屋齡較多,群義房屋全國店協理張國峰指出,北區3大名宅社區如「衛道新世界」、「全國大別墅」及「曉明新世界」等,不同於西區的舊別墅,上述別墅社區均有嚴謹的社區管理,是北區舊別墅的代表。

除少數早期別墅社區外,北區別墅社區的產品規劃較接近新式別墅社區,部分社區如「曉明新世界」更規劃人車分道、地下停車別墅,房屋面寬5~8米,幾乎接近目前預售市場的推案主流;每戶總價從700~2500萬元不等,產品差異性較西區大。

多10戶內小型社區
無論西區或北區,各主要別墅社區都因地段位居市中心區,釋出量少、需求穩定,房價均具抗跌,另由於市區開發飽和,大型建地難尋,因此,近幾年在市區推出的預售別墅案,多是10戶以內的小型個案,不少市區別墅更是老舊日式平房或舊別墅拆除重建。

金融機構、市政府及國有財產局等單位的土地標售,是市區大型別墅社區建地的主要來源,包括屋齡2年的向上路「大隱」、交屋不久的梅川西路「科博御園」、即將交屋的雙十路「台中公園別墅」,及施工中的美術館前「美村山脈」等大型社區、預售案,土地均由標售取得;大型社區也具有整體塑造、公設完善及社區管理等優勢。

勿更動老屋原結構
市區別墅開發年代較早,因此屋齡多較為老舊,購買市區別墅首先須考慮房屋翻修問題。
大部分早期興建的別墅,採用加強磚造,而非目前的鋼筋混凝土,但樑柱結構大多堪用,耐用年限也仍久,重新翻修時,除了更新全戶的水、電管路外,建議可保留房屋原始結構,只須調整格局、更新部分室內外建材及設備,地段才是購買市區別墅的選擇重點。

注意社區管理問題
舊市區生活機能完整,公園、綠地多、環境佳,是許多公教及退休人員心目中理想的居住區段,但市區別墅與重劃區別墅最大的不同在於,建地稀少、開發出來的社區規模較小。

除了北區3大名宅及西區部分大面積開發的別墅社區外,大多是小型社區,很多都沒有社區管理,而有社區管理的市區別墅社區,釋出量又極少,選擇市區別墅應考量對社區管理的需求。

◎環境
★市區公園綠地多,經國綠園道、美術園道、太原綠園道等,知名園道均在西區、北區
★市區不如重劃區般街道筆直整齊,且有不少區段巷道較狹窄、停車不方便
★市區生活機能佳,有多處傳統市場、百貨公司及量販店,但黃昏市場較少
★市區房屋多較老舊,新社區錯落其間顯得新舊雜陳,景觀不一

◎交通
★市區公車路線較密集,重劃區公車較少
★市區距高速公路交流道稍遠,但多處區段與交流道的距離在可接受範圍內

◎學區
★西區明星學校為中正國小、忠孝國小、師院附小及向上國中等,北區明星學校為賴厝國小、立人國小、立人國中等
★市區小學校舍多較老舊,設備也不如重劃區學校新,且學生人數多半逐年遞減 

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