投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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金管會統計銀行辦理房貸資料,結果發現,包括買賣頻繁、房屋三棟以上、本身是房屋仲介業或建築業、標的物與借款人沒有地緣關係等四大類,被銀行列為投機客,放款成數將降低、房貸利率將提高。

為避免銀行過度擴張房貸業務,影響銀行未來資產品質及助漲房價,金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料,作為未來金融檢查的參考。

由於主管機關要求銀行承作房貸業務,必須區分一般房貸戶與投機客,並自訂投資客的定義。依據銀行回報,上述四大類貸款人,將被列為投資客。

目前銀行對前一般房貸戶的放款成數,最多落在七成到八成間。針對投機客,銀行的放款成數普遍低於一般戶,平均在六成到七成間。

在放款利率部分,針對一般房貸戶,大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間,有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。

至於投資戶的貸款利率,最多也是落在1.5%~2%,不過,少數銀行拉高利率,2%~2.5%有五、六家,也有銀行提高利率至2.5%至3%。

在寬限期的部分,約有20幾家銀行,給一般貸款戶達三年的寬限期(付息不還本的期間)。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。

另外,主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域,房貸條件要更嚴格。對此,銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定,例如同樣是台北市信義計畫區,甚至同一條道路,可能同時有高級豪宅與平民住宅,在貸款條件上很難訂同一個標準。

金管會表示,將針對銀行的房貸業務,強化審查其資本適足率,就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等,依據自有資本與風險性資產規定,要求各銀行計提資本。

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民眾申辦房貸除了比前半年利率高低,也別忘了檢視第二年起的利率,以民營銀行推出的房貸為例,除首半年利率最低可降至1.5%,第二年房貸利率也可能低於2%,房貸戶如果想降低整體房貸利息支出,貸款前一定要多比較。

以萬泰銀為例,前半年房貸利率1.5%,第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%,申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。

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一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工,房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。

萬泰銀主管指出,目前市場的階梯式房貸利率,前半年利率多以1.5%為底線,僅少數個案會針對特殊族群推出更低的利率,例如華銀得標的公教房貸前半年利率僅1.4%,土銀也自行推出前半年1.45%的超低利方案。

萬泰銀表示,萬泰銀的房貸利率設計,除了前段利率低,中後段利率也壓至比公營行庫更低的水準,房貸進入第二年後,適用的利率仍低於2%,優質客戶甚至連第三年起,房貸利率進入第三段,都有可能適用低於2.2%的利率計息。

但是萬泰銀的優惠房貸,貸款年限一律為20年期,不像一銀、台銀等公營行庫最長可延至30年期,民眾如果貸款天期不同,換算出的月付金也會不一樣,即每月房貸負擔會因貸款年期而不同,房貸戶還是要依自身還款能力先行估算,再決定如何申貸。

一銀最近則是提撥111億元額度辦理優惠房貸,只要符合營收排名製造業前1,000大、服務業500大及金融業100大員工,且在職滿六個月以上,或是一銀薪轉戶及信託理財戶,便可申貸,且取消年薪50萬元以上的條件限制。

換句話說,只要符合在這些企業上班的人士,即使屬於公司內較低薪的員工,一樣有機會可以向一銀申辦低利優惠房貸。

 

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房市過熱造成銀行房貸風險提高,中央銀行、金管會已決定聯手研議訂定,將收入負債比(loan to income)納入房貸核貸標準,一旦民眾的收入負債比超過一定標準,未來可能不容易向銀行辦理房貸。

在卡債風暴過後,金管會與銀行公會曾訂定,民眾無擔保借款(包括雙卡借款金額)如高於月收入的22倍,銀行將不能對該民眾辦理信用貸款,也不能發卡;一旦銀行辦理房貸業務,也把「收入負債比」納入核貸條件,負債比重高較高的民眾,恐怕會借不到房貸。

銀行業者表示,目前業界普遍要求,民眾每月所繳交的本金和利息,合計不能超過月收入的三分之一。如果超過三分之一,除非擔保品(房子)真的很好,或者貸款人有其他資產,否則貸款人便要另外提出更強的信用佐證,例如提供其他擔保品、找保證人,才能貸款。

由於各銀行現在辦理房貸都是依銀行內規,並非主管機關強制要求,各銀行規定都相當有彈性。

中央銀行和金管會30日舉辦金融聯繫會議,由金管會主委陳冲主持,金管會四大業務局高層官員全數出席;中央銀行則由副總裁楊金龍領軍。討論重點包括金融海嘯後各國採取的措施和房貸議題。

金管會官員表示,金融海嘯過後,包括20國會議(G20)、國際貨幣基金(IMF)等,都有一些建議,包括金融業的薪酬制度、銀行的壓力測試,昨天會議也檢視各國採取的方法,看我國有無可參採之處。

兩大部會並針對房貸,討論在房價飆漲的情況下,如何控管銀行放款風險。金管會官員表示,銀行辦理房貸業務,以往都是看擔保品決定放款成數,但未來必須加上貸款者本身的收入負債比。

不過,收入負債比不易訂定明確指標,主要因北中南地區差異很大,且收入高低,不完全代表償債能力。此外,何謂收入,定義上就會出現一些問題,因此昨天僅定出方向,後續還要討論並詢問銀行意見。

官員舉例,昨天會議就有人說,大陸人喜歡問對方所得有多高,但回答時常是:「所得是不高,但收入還不錯。」顯示以月收入來訂定負債比,不是很恰當,因此還要更細緻的考慮;一旦定案,將由聯徵中心統整個人資料,屆時銀行辦理貸款時就必須遵照辦理。

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央行出手打壓房市,貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過,這幾年房價飆漲過快,許多銀行對於條件不好的房子,在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去,現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值,讓購屋人了解,自己買的房屋究竟值不值錢,以後有沒有增值空間。不過,在這波緊縮下,購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題,必須特別注意。

■ 違約罰大錢 買屋得小心

  銀行貸款緊縮,購屋者要買屋必須準備較多的自備款,但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程,往往在房仲業者的舌燦蓮花下,便貿然簽約。中信房屋指出,市場上許多的糾紛來自於消費者,聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞,購買了能力所及之外的物件,一旦銀行貸款申請不下來,買方便會因為違約,而被賣方沒收訂金,金額從數萬元到數十萬元都有,而現在銀行收傘,這種情形可能會更頻繁,是想要購買房子的消費者所必須要注意的。

■ 公寓炒翻天 風險沒人擔

  房仲業者建議,有些不肖業務員在大環境不佳的情況下,許多時候便會做了過多的保證,為了避免這類狀況造成無謂的損失,消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度,心理有所準備。

  由於仲介業者確實能與配合銀行取得較好的條件,也因此建議消費者將貸款約定事項,在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上,並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上,當銀行無法核貸,消費者可以依此作為依據,避免被沒收訂金所造成的損失。

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八大行庫表態限制貸款成數來打壓投資客,特別是針對一些風險較高的產品有更多的限制,房仲業者表示,不受銀行喜愛的房屋多具有「難脫手」、「位置差」、「屋齡高」的三個特色。扣除掉區域因素,業者普遍認為,低總價的套房與近來炒作都更題材的公寓,必然成為這波緊縮下的最大受害者。

■ 套房客體質差 銀行較不愛

  銀行每次緊縮貸款,第一個倒楣的往往就是套房。中信房屋企畫部副理江龍名指出,因為套房總價較低,進駐門檻就沒那麼高,雖然容易成交,但遇到景氣反轉的時候也很容易被拋售,成為銀行的燙手山芋。

  加上許多購買套房的客戶如果不是一次購買多戶的投資客,就是年輕的頂客族、單身者,這類型的購屋人對銀行來說,變動性較大,相較之下風險也高,難以成為銀行眼中的貴客。

■ 公寓炒翻天 風險沒人擔

  除了套房之外,台北市的公寓因為最近幾年都更議題發燒,也被大炒特炒,住商不動產表示,許多公寓雖然屋齡高達40年,但居然有人願意用百萬以上的單坪價格承接,已經與市場合理價格脫節,萬一流落拍賣很難找到買家承接,加上現在都更難度越來越高,很多個案改建遙遙無期,對銀行來說,更是不定時的炸彈,當然也會成為銀行眼中的拒絕往來戶。

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為解決房價飆漲問題,經建會昨(17)日邀房產業者召開「穩定房地產方案」會議,結論將以安定原有市場機制為優先,政府絕不打壓房市,也不會刻意限縮房貸成數。

經建會昨起舉辦三場房市會議,將於本周提出具體方案。昨天會議包括台銀董事長張秀蓮、遠雄集團副總經理蔡宗易、不動產仲介經紀全國聯合會秘書長翁江源、冠德建設協理袁藹維、鄉林建設副總經理應致遠、宏泰建設總經理林鴻南、新業建設董事長穆椿松、皇苑建設董事長郭敏能出席。

經建會副主委黃萬翔會後表示,房市具有稀有財、產品多元等特性,解決房市問題須同時顧及居住、就業、投資、環境、所得等面向,希望提出具備整合、均衡等特性的穩定房市方案,財稅措施已由相關部會著手。

與會業者表示,會中取得共識,將在原有安定的市場機制及尊重市場機制下,給予適當養分與水分,政府不會刻意去打壓房市或降低銀行貸款成數,一切回歸市場機制去發展。

有關不動產的貸款成數,張秀蓮在會中指出,目前住宅貨款餘額高達2.2兆元、逾放比為0.93%,遠低於平均值1.13%,顯示銀行風險控管正常,不需要再去刻意打壓。

黃萬翔指出,為了讓房地產更健全發展,政府未來將會努力朝地方特色去發展,透過交通建設拉近城鄉差距,讓房市的供給不會只侷限在某個特定區域,造成房價持續飆升。

黃萬翔說,房市失衡及交易資訊不透明等問題,將在此次會議後提出的穩定房市方案中優先解決。與會業者對於「投機」的定義表達關切,他表示,政府將進一步研商投機的定義。

【記者何孟奎/台北報導】淡海新市鎮將為政府穩定房市的儲備土地之一。經建會副主委黃萬翔昨(17)日表示,政府將推合宜住宅,若需求量大,可考慮將淡海新市鎮的輕軌捷運改為重運量,也就是淡水捷運的延伸。

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中央銀行總裁彭淮南昨天表示,國內房地產價格上漲,是特定地區的特殊現象,必須採取針對性的審慎措施。

央行調查發現,銀行針對性措施效果不錯,他稱讚銀行對投資客授信風險控管「做得很好」。

值得注意的是,從彭淮南數度強調,景氣復甦,央行已調整量化寬鬆政策,銀行體系超額準備「恢復到正常水準」,且對房市採針對性措施效果不錯,以及美Fed未升等觀察;財金專業立委研判,央行下周理監事會「不會有大動作」。

立委評估,大部分銀行已配合央行對房市採針對性措施,預估這波打房「就到這裡為止」(降低成數、拉高利率及取消寬限期)。

台市都會區地段房價飆不停,高房價成為民怨之首,行政院、央行、金管會聯手採抑制房市過熱措施,昨天彭淮南赴立院財委會報告並接受質詢。立委關心房市緊縮措施,及房市有無泡沫化等問題。

彭淮南說,政府近期措施並非打壓房價,是關心銀行的授信風險,央行去年即注意到特定地區房貸上漲,已提醒銀行注意授信風險。

他並稱,據央行收集資料結果,絕大多數銀行對非自住型貸款者成數已降至七成、利率加一至兩碼、取消寬限期。

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國有地標售價失真,台銀、合庫銀等大型行庫紛紛對土建融資踩煞車,並進一步採緊縮措施。

有行庫主管透露,內部決定持有國有地周邊土地的建商在申請土地、建築融資時,行庫將改依當時國有地的「標售底價」鑑定土地價格,貸款成數為八成,最高不會超過標售底價。

銀行業者指出,發現不少建商在台北縣市將標售的國有土地附近大買土地,再透過拉高小塊國有地的標售價格,拉抬周邊地價,國有土地標售反成為建商炒作房地產最佳管道,北部地區不動產也一路狂飆。

行庫主管指出,很多建商在國有地附近買了大片土地,國有地標售價格被拉高,建商在銀行土建融也跟著水漲船高,銀行授信風險越來越高。

繼土銀高層說重話、行政院決定停止標售國有地之後,已有行庫決定,土地和建築融資不再以拍賣價格為鑑價標準,改依土地標售底價鑑價,建商貸款成數為底價的八成,且最高不會超過標售底價。

台灣銀行主管亦指出,不論是在土地、建築融資,或房屋貸款等不動產相關的放款,授信策略都較其他行庫保守,尤其是土、建融部分,常是比較建商的購買價格及市價孰低,貸款最高不會超過七成五。

台銀主管表示,該行還採「三好」原則,即好建商、好的地點及好的產品等重要參考依據;另外,建商有無立刻興建的計畫亦是評估重點,「建商如果沒有馬上要興建的計畫,等於是養地,貸款成數也會降低,最多是6成5到7成。」

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全球景氣復甦使投資理財機會變多,民眾除了向銀行借個人信貸、股票融資或保單貸款,如果名下有房產,可善用利率較優惠的理財型房貸周轉資金,除還款較一般貸款機動,也有機會適用更便宜的短期融資利率。

「理財型房貸」又稱循環型房貸,也就是客戶將房屋設定抵押給銀行,以取得一定借款額度,但僅在民眾實際動支借款時,銀行才會按日計息,不動用額度則不必給利息。

目前銀行業推出的理財型房貸,利率普遍在3%至4%,略高於指數型房貸利率;但對經常從事投資理財、做生意需要調度資金的人來說,申請理財房貸可讓資金周轉更靈活。

以台北富邦銀為例,理財型房貸的利率最低可降至2.66%,貸款額度最高可達房屋鑑價的八成。北富銀消金總處副總經理洪主民表示,名下有不動產的民眾,使用個人信貸、股票融資或保單質借投資股市的成本較高,應好好運用名下房子,讓不動產可變現使用。

業者指出,目前市場常見的房貸多屬於「分期攤還型」,即為了購屋目的而向銀行申辦房貸,如政策優惠房貸或一般銀行提供的房貸,特色是一次動撥、分期攤還;但理財型房貸是循環動用性質,可提供有殼族在銀行核定額度之內、自行靈活運用貸款。

目前個人信貸利率約5%至13%,股票融資利率則約6%,保單貸款利率也要4.5%到6.5%,銀行主管指出,理財型房貸利率相對不高,且不用時便不必計息。

永豐銀便舉例,王先生最近買了一幢700萬元的房子,可向銀行借600萬元貸款,但他本身有300萬元存款,王先生算了算,認為如果繳交頭期款100萬元,剩下的200萬元存款利息收入只有0.5%,但房貸利息卻要3%,並不划算;若把300萬元全拿去繳頭期款,又怕沒資金投資。

永豐銀指出,王先生這時候若選擇理財型房貸,不但可以先付300萬元頭期款,降低房貸本金以減少未來利息負擔,手上還能握有200萬元額度隨時動用。

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去年引發購屋風潮的「青年安心成家方案」,將在2月開始受理!有1萬戶可申請前2年新台幣200萬元零利率房貸;還有1萬5000戶可申請每戶每月最高3600元租金補貼,最長2年,專家看好房市,可因此持續緩步上揚,建議鎖定捷運旁的「新北市」潛力區段購屋!

■ 兩年兩百萬免息 一月下旬可查詢

  營建署指出,申請購置住宅貸款利息補貼,年齡需介於20到40歲,且家庭成員中無自用住宅,2年內購屋且辦有購屋貸款,家庭年收入低於80%分位點;申請租金補貼,年齡需介於20到40歲,且家庭成員中無自用住宅,家庭年收入低於60%分位點;而考量到有換屋需求者的民眾,平均年齡較高,因此,放寬申請年齡,最高可到45歲。  而今年預計辦理租金補貼15000戶、購置住宅貸款利息補貼10000戶,相關的申請條件和規定,最快一月下旬,就可以在營建署網站上查詢到。

■ 安心成家催買氣 購屋仍需算仔細

  太平洋資產管理公司總經理張欣民認為,「一生一屋」換屋減稅優惠,加上「青年安心成家」專案加持,貸款前2年新台幣200萬元零利率,可望帶動房市買氣,今年大台北房價將持續緩步上揚。

  中信房屋董事長特助胡佩蘭則建議,「新北市」是今年搶便宜的購屋首選區段,但新莊、板橋的一線區段房價去年已上漲一波,周邊的二線區段尚無明顯漲幅,可以購買二線區段內,屋齡10年左右的中古屋,房價不高但具有增值潛力。而配合上兩年兩百萬的零利率房貸,加上利率仍屬相對低點,這個時候進場買屋,時機剛剛好!

  不過,也要提醒購屋族,即使兩年兩百萬零利率貸款,是馬政府上任以來的房市利多,但兩年過去後,仍必須承擔利息增加的支出,因此,建議趁機買房子的首購族,還是得算算手頭上的現金,與未來的資金能否順利調度,否則,最後還得面臨斷頭出場的命運!

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房市過熱,大型行庫呼應央行抑制房市炒作,盯上投資客。土地銀行、合作金庫銀行及第一、華南、彰化銀行等多家大型行庫昨天都主動表示,已全面對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施:只要名下擁有兩棟以上房屋者,將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期(只繳利息、暫不必還本金)等三大緊縮措施。


銀行業者指出,房價暴漲,目前只能靠央行的「軟性措施」,即由公股銀行帶頭,抑制房市投機炒作歪風,「因為只要大型行庫一出手、貸放策略一緊縮,買家就會收手,房價就會下來。」

中央銀行總裁彭淮南表示已「密切注意」資金流入非自住的第二間或第三間房屋炒作,不過,外傳中央銀行將對台北縣市、台中七期及高雄美術館等三區域房產,採行選擇性信用管制。彭淮南昨天親筆撰寫澄清稿,否認管制傳聞。

房地產業者昨天表示,政府最近一連串打壓房市動作,包括緊縮投資客房貸成數、調高投資客房貸利率、課徵豪宅稅等,對房市投資信心將是沈重的衝擊,近期內恐將掀起一波投資客賣屋潮。

房貸龍頭銀行合庫銀主管昨天指出,已經發文要求各營業單位,針對購置第二棟房屋的貸款戶,應適度核緊投資客的貸放成數;並將投資客的貸款「寬限期」,從三到五年一律縮短為一年。

合庫銀主管說,他們對購買第二棟房子的人,視為非自住型房屋,營業單位需謹慎放款。

台灣銀行指出,目前雖無明文規定對投資客應採緊縮措施,但已提醒營業單位「估價要特別小心謹慎、要注意市場行情」,注重申請貸款者的還款能力,且要確實做到對貸款申請者收入核實。

華南銀行也明白表示「不歡迎投資客」。華銀對投資客的定義是「名下擁有三棟不動產」,除貸款成數最高不能超過六成五,貸款利率亦採各段(分段式房貸)一律加碼零點三個百分點,且不提供寬限期。

第一銀行表示,若申請房貸者已經跟三家金融機構往來、房貸筆數高達五筆者,即視為投資客,貸款利率加碼約零點五個百分點。

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針對市場關心逆向抵押房貸市場有多大,政大地政系教授林左裕17日表示,根據政大向30歲至65歲者進行的問卷調查,有三成四的人願意申請;如果換算成戶數,台灣約有35萬戶潛在需求量。

大型行庫主管估計,如以35萬戶來看,逆向抵押房貸開辦早期,可能有三到四成有意辦理者會嘗試申辦,若以銀行公會開辦費3,000元、鑑價費4,000元的規劃計算,可帶入10億元以上收入,且這還不包括將來每月0.02%的服務費用。

不過,行庫主管認為,逆向抵押貸款成功與否,關鍵還是在宣導效果,跟歐美國家相比,華人安土重遷,有土斯有財的觀念較重,要放棄努力一生得來的房子,情感上或許比較困難。

台灣即將進入高齡化社會,內政部統計,2007年台灣地區的老化指數達58%,是全球平均值38%的1.5倍。

林左裕指出,到2029年,平均2.9個年輕人便要養一個老人,因此,如何讓年長者能夠在晚年有經濟來源,成為逆向抵押房貸肩負的任務。

尤其台灣老年人口自有住宅率達八成,換言之,以台灣的環境,相當適合鼓勵老年人申請逆向抵押房貸。

根據林左裕的研究,願意申請的受訪者中,有六成選擇年金支付型(即每月領取固定金額);保持一定信用額度來隨時支應者有三成;一次領取的只占不到10%。至於民眾願意接受此種制度,理由是希望提升老年生活及分擔日常支出。

不願申請者的理由,林左裕分析,主要是傳統觀念想把房子留給下一代,其次是因為不了解逆向抵押貸款,或是想把房子留在身邊。

林左裕表示,全台近35萬的潛在需求戶,有近五成在台北縣市,建議將來試辦時可先選擇北部地區。

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養兒無法防老,只好寄望「以房養老」的不動產逆向抵押貸款早點定案。內政部長江宜樺16日透露,「以房養老」相關配套預計在明年底出爐,初期先試辦公益型的不動產逆向抵押貸款,之後再試辦非公益型方案,藉由雙軌並行制度,避免財政負擔過重。

■ 明年底配套出爐 公益型先試辦

  台灣少子化的問題,突顯人口老化日趨嚴重,如同日本的高齡化社會,再過幾年之後,台灣老化人口將高達兩成,換言之,未來每五個人當中,就有一人屬於65歲以上高齡的銀髮族。此外,根據內政部統計顯示,老人與子女共同生活的比例大幅下滑,從民國75年近八成比例,到了97年僅剩五成七,落差22個百分點。

  內政部長江宜樺出席一場「以房養老」的研討會表示,基於老化社會來臨、獨居銀髮族增多以及依賴政府補助生活的老人愈來愈高,「以房養老」的不動產逆向抵押貸款勢在必行,預計在明年底之前,相關配套會有苗頭;不過為了減輕財政負擔,內政部傾向採取「公益」與「非公益」雙軌並行制,試辦初期先採行公益型的「以房養老」。

■ 學者:樂觀其成 業界:認定從嚴

  政大地政系教授張金鶚對於政府推動「以房養老」樂觀其成,甚至認為台灣比美國更適合推行這項制度,因為台灣的自有住宅率高達八成以上,多數人都能受惠這項福利;此外,台灣地少人稠的特質,土地價值高、房價下挫風險小,不動產逆向抵押貸款的額度有保障。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,「以房養老」應該被視為社會福利的一環,而不是以利益為導向。以目前規劃的公益與非公益雙軌並行模式來看,若能確實執行,讓非公益負擔較多,公益部分負擔較小,可以降低「以房養老」的財政衝擊,但以台灣脫不了選舉的政治文化,恐怕會有認定浮濫的問題。

  中信房屋行銷部副理江龍名針對「公益」部份提出質疑,無殼蝸牛或是低收入戶可能三餐不濟,連生活都出現問題,怎麼可能名下擁有房產逆向抵押貸款?若是有閒有錢的銀髮族,是否該在公益性的「以房養老」增列排富條款?否則老人的貧富差距將會愈拉愈大。江龍名建議政府,應該審慎規劃社會福利,將每一分稅金花在刀口上。

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經建會將提出「穩健房市發展」建議,行政院高層官員強調,相關措施在研議階段,尚未到行政院。經建會主委蔡勳雄2日表示,目前無法回答要採取那些政策,要再深入通盤考量。

工商建研會3日和行政院長吳敦義進行「國是午餐會」,蔡勳雄今日將陪同出席,他說,目前並未準備拋出議題,行政院高層官員表示,行政院並未準備主動提出高房價問題,除非被動回應。

有關行政院的房市政策,行政院高層官員表示,2,000億元優惠房貸政策已喊卡,原則上政府也不再興建國宅,行政院日前審查通過「住宅法」草案,中央將以補貼租金方式,依經濟條件決定租屋補貼對象,協助無殼的中低收入戶有殼可住。

未來政府將整合目前以職業身分別區分的各項住宅補貼措施,以國民各種弱勢條件以及經濟狀況,按照家庭年收入50%或70%分位以下,作為建置住宅補貼制度的主要考量,經濟或社會弱勢者增加其評點權重。

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面對當前各銀行「前低後高」三段式房貸,再加利用「免還本金」寬限期,助長投資客炒樓歪風,財經官員昨天透露,央行已要求銀行,盡速改善三段式房貸的前、後期「差很大」利率架構。若無解,考慮要求各銀行,停辦三段式房貸,改為一段式或兩段式房貸,以嚴控利率下限。
 
對此,央行總裁彭淮南昨晚表示,央行定期都會邀集行庫主管,瞭解房貸市場現況。但對利率怎麼調、結構怎麼改,則不願發表看法。

央行要求銀行速改 無解就停辦

所謂「三段式房貸」,是目前市場主流商品,特色是前低後高,如前半年利率通常不到一.五%,常造成民眾「利率好低」的錯覺;關鍵在還款的第三年起,利率會回到二.二%之上,等於是「先甘後苦」,房貸戶後期付息壓力較重。

不過,「前低後高」對投資客並無影響,因為投資客只用得到「前低」,用不到「後高」。

官員解釋,若投資客從購入到脫手,只需半年時間,正好適用三段式房貸中,利率最低部分;更好康的是,還能申請寬限期,不但利率最低,連本金都可不必還。講更直接點,這類房貸商品,無疑是為投資客開了一扇「方便門」。

前後期利率「差很大」 炒客太方便

官員表示,若眼光夠精準,通常不到幾個月,房子就能脫手,對投資客而言,前半年利率愈低愈划算。

據了解,央行最初想法,是希望三段式房貸「不要再做了」,利率數字遊戲也別再玩,各銀行能改做固定加碼的一段式房貸,期能斬斷投機客的炒樓之路,以避免高房價成為全民夢魘。

但銀行業者說,若採固定加碼的一段式房貸,利率等於鎖死,屆時只有資金成本低的銀行,能做獨門房貸生意。再者,若沒「前低後高」,銀行等於拿不出任何誘因,吸引他行的客戶轉貸。

銀行主管說,央行的目標很明確,就是要避免三段式房貸中,第一段可能不到一%的低利,助長炒樓歪風。未來可能作法是,除停辦現行的三段式房貸,將其改為兩段式,或一段式房貸;也會嚴控利率下限,適用期間也會拉長。

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央行總裁彭淮南會見公股行庫主管,央行今天雖澄清,但房仲業者解讀這應該是在為明年的升息先作預告,業者分析,彭總裁與公股行庫主管的談話經媒體披露,對房市投機風氣,是有道德勸說功能,但也有人擔心對目前房市交易有殺傷力。

永慶房屋總經理葉凌棋說,彭總裁應該是擔心目前的利率過低,會讓購屋者失去危機意識,忽略利率隨時會變動的問題,到時候利率一上揚,許多人就沒有負擔能力。不過葉凌棋也認為短期內應該還不會升息,起碼會過了今年再說。

葉凌棋表示,彭淮南希望銀行不要貸款給投機炒作房市者,要貸就貸給薪水階級,目的是要壓制投機炒作,因為一旦明年利率調升上揚時,可能會有投資客繳不出房貸時,又把房子丟給銀行,造成爛帳一堆,成為銀行的負擔,若行庫辦理一般受薪階級房貸,即使將來利率受薪者仍有能力繼續還貸款,至於他要求銀行在辦理豪宅貸款時不要只看擔保品價值,還要嚴格審核貸款人條件,其實也就是怕消費者高估自身能力還不了錢,造成政府跟人民沉重的負荷,拖垮國家的經濟。

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增撥2,000億優惠房貸已於今年9月走入尾聲,購屋人又擔心房價過高、買不下手,因此決定暫緩購屋,使得整體購屋貸款金額萎縮154億元、僅427.3億元,是今年以來跌幅最大。

 根據中央銀行新發布的報告指出,9月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作的放款金額及利率,較8月份的581.64億元,大幅減少154億元達427.3億元。

 行庫主管指出,今年元月份受金融海嘯重創,購屋貸款金額衰退217億元、僅達384.5億元,之後受到政府2,000億優惠房貸續撥、兩岸利多政策發酵等刺激,各季度的購屋貸款金額持續攀升。但由於優貸告罄,購屋貸款金額在8月份達顛峰後,便急轉直下,9月份萎縮154億元、達427.3億元,是今年以來衰退最嚴重的月份。

 彰化銀行商品策劃處個人金融科科長藍麗玲表示,政府優惠房貸前後共撥出4,000億的額度,房貸利率也可得到政策性補貼,另一部份額度再搭配銀行房貸承作,可減輕民眾的購屋負擔,因此帶動一波房市買氣。

 不過,隨著優惠房貸進入尾聲,民眾認為房價過高,購屋負擔沉重,因此抱持觀望態度,靜待價格較合理的好物件再出手,這也讓購屋貸款金額急轉直下,9月份下滑至427.3億元。

 而購屋貸款利率則微升0.063個百分點、達1.786%,主因是優惠房貸的前期利率水準(1.325%),較一般「前低後高」性質的指數型房貸高,可推估多數購屋人申辦房貸,以搭配「優惠房貸」居多,且優貸於9月告罄,因此有更多購屋人爭相搶貸,造成房貸利率微升的局面。

 市區房價狂漲也擠壓民眾購屋意願、轉而外移購屋。東森房屋董事長王應傑以「經濟學」理論說明,「市場」的產生取決於消費者的動向,若產品(指房屋)的品質差異不大,但「售價」卻有差別定價(指房價高低)時,多數人會傾向購買售價較低商品,這就是精華區房價飆高的驅使下,民眾紛外移至周邊城市置產的主因。

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為了給老婆安全感,又不想讓自己的付出沒保障,很多老公選擇把房子登記在兩個人名下,貸款則由老公一人獨力承擔,房仲業者提醒恩愛夫妻,一旦聯名、兩人還款的責任義務皆相同,其中一人不還款,聯名另一人勢必要負起責任。

聯名房貸 恐喪失部分優貸權
住商不動產特約代書曾東洲表示,政府從去年年中修改法令,只要是聯名買房子,主借款人一定是兩位,產權也是兩人分一半,不過扣款戶頭只能用一個,如果聯名一方沒還款,另一位聯名人就有還款責任。

曾東洲表示,聯名房貸有好有壞,好的是保障雙方權利,房屋不能由任一方隨意出售,缺點則是會喪失部分政府優惠貸款方案的使用權,因為部分優惠房貸有規定,必須是名下沒有房子的人才適用,如青年購屋優惠房貸,聯名房貸就等同名下擁有房子,就算房貸不是由自己這邊出,一樣失去優惠房貸申請權利。

賣與不賣 雙方同意才算數
中信房屋行銷部副理江龍名說,一旦房子要出售,也必須要雙方面都同意。曾經發生過一案例,先生因為犯罪入獄,太太向法院申請離婚,想出售兩人聯名的房子,但仍須經過先生同意。

江龍名解釋,入獄、離婚、賣房子是三個獨立事件,就算離了婚,先生一樣擁有房子一半的所有權,房子仍須先生同意才能出售。

資料來源:網路地產王     回首頁

 

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為爭搶房貸市占,銀行花招盡出,以近期安泰銀、中信銀、大眾銀等房貸專案來看,標榜月付金更輕鬆、利率更優惠、甚至可逐年遞減利率等,各有不同訴求,但申貸前仍要注意這類專案是否符合所需,更有3大陷阱應先了解:

 一、房貸彈性還款看似輕鬆,但總負擔沉重:目前有第一銀、國泰世華銀、安泰銀等銀行推出,這類專案標榜「房貸輕鬆繳」,有的是以貸款金額中的20%至50%本金,可延至最後一期清償,有的是以貸款年限乘上倍數計算月付金,兩者皆可降低月付金還款負擔。

 尤以安泰銀的「久久利」房貸,可延長原貸款期限的2倍最高,且不設定綁約期,房貸戶可活用資金。假設李先生貸款500萬元、貸款20年期、以利率2%計算,可得房貸月付金25,294元,而安泰銀「久久利」可延長為40年貸款期間(20年的2倍)推算月付金,但利率起息點2.5%較高、算出房貸月付金16,489元,可少付8,805元。

 然而,時間拖得愈久,總利息負擔就更沉重,以上述李先生的例子,透過台灣企銀的試算系統計算,相較於原本的20年期貸款期間,李先生若選擇「久久利」、延長為40年期,總利息負擔將多出184萬4,042元。

 二、利率優惠,但以「月調」計息未必划算:以中國信託銀行新推出的「公教成家」房貸為例,針對公教人員貸款金額之3成、7成,分別給予不同的優惠利率計息,同樣以首階段(前半年)來看,3成部份可享固定1.39%、7成部份可享固定1.7%,都比市場均值優惠。

 但應注意該專案採「月調」計息模式,目前中信銀的定儲利率指數(i)為0.8%,於每月23日公告調整,而在未來邁向升息環境之下,利率加碼速度也比「季調」更快。

 三、減利型房貸倒吃甘蔗,但前期利率較高:大眾銀的「減利貸」專案,標榜對抗未來升息的房貸負擔,但首年卻給予高達3.4%的利率,利率要陸續降至第四年,才與目前一般房貸的報價相當,若短期內有大筆資金可清償房貸或有轉貸需求者,較無法嘗到甜頭。

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大台北老公寓交易比重持續攀高,但銀行主管提醒,若是公寓頂樓加蓋產品,因產權不完整、未計入權狀總坪數中,銀行無從估價,便無法承貸,因此購屋人必須備妥銀彈。
 銀行房貸主管提醒,想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾,貸款成數很低,甚至無法承作,因此購屋資金應充分備妥,此外,由於買公寓頂加多半是為了當包租公、賺取租金收益,因此將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租,銀行人員到現場實地估價時,會顧慮到申貸人以投資成份居多,未必願意承作。

 而都會區也有不少「地上權」住宅,這類住宅無土地持份,房價便宜約3成至4成,對於預算有限的購屋人來說,雖可減輕荷包負擔,但銀行主管提醒,地上權住宅的產權不完整、未來接手性差,幾乎都不願承作房貸。

 至於停車位產品,因不具擔保價值,目前少有銀行願意承作。華南銀行指出,停車位頂多400萬元至500萬元,雖然不屬於高價位,但種類卻很複雜,銀行不一定願意承作。

 也有銀行房貸主管認為,停車位多數沒有獨立權狀,若有權狀,也可能包含在公設持份中並不屬於土地持份,且單獨買賣車位的市場需求較低,若貸款人繳不出錢,銀行後續處理困難。

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