投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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國美館特區已成為繼台中七期之後,今年推案量最為火熱的一級戰區,目前吸引台北、台中本地的一級建商,紛紛在此卡位推案,其中還包括3大上市集團勤美、富邦及總太,今年即將決戰國美館特區。

勤美集團發言人何佩芬透露,勤美預定今年第4季在經國園道推出結合豪宅及購物中心的超級大案,總投資金額預估突破100億元;富邦建設去年11月以每坪77萬元、刷新國美館地價記錄,取得台壽保位於五權西路上的2,755坪建地,預定今年上半年推案,這將是富邦進軍台中房地產的代表作品。

總太建設去年10月以每坪112萬元、打破區域行情價,自新光人壽手中標得台中市英才路、民生路口的1,200多坪土地,總太隨即與旗下上市子公司、駿億電子攜手合作,今年第1季以「總太國美館」為案名,推出樓高26層的豪宅預售案,預計砸下3,000萬元打造接待中心,目前潛銷期間已售出逾30%。

總太建設董事長吳錫坤表示,台中國美館至英才路區段近年來頗受投資客關注,地價屢創新高、抗跌性又佳,地段價值具稀有性,是總太敢高價搶標的主因。

帶領團隊與台中市政府合力拿下「競爭型國際觀光魅力據點示範計劃」的勤美集團發言人何佩芬指出,「草悟道」計劃一旦落實後,有助於提升綠園道的生活質感、帶動商圈共榮,台中也將躍居國際舞台,吸引更多商場、人潮聚集,周邊生活機能也將更為成熟。

何佩芬表示,勤美在台中全國大飯店旁、經國園道上擁有4,000坪土地,目前正在規劃產品定位,朝豪宅大樓與購物中心結合的方向進行,投資金額超過百億元;至於何時推案,她說,「草悟道」計劃完工是2年後的事情,加上景氣緩步回春,勤美不急著推案,最快今年第4季才會推出。

對於台中市場傳言,勤美位於台中綠園道旁的豪宅大樓案,每坪單價將會上看45萬元,對此,何佩芬表示,經國園道具有特殊性,加上地段稀有,充滿人文氣息,「每坪單價45萬元起跳,確實具有挑戰性。」

資料來源: 中時房地產     回首頁

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總太建設公司看好台中市國立美術館周邊綠意、人文丰采,在英才路、國美館正對面黃金地段,推出總戶數150戶「國美」大樓建案,潛銷期銷售逾三成,還有50組預約看屋。

台中民眾購屋首選,是住家附近有綠地、生活機能成熟的居住品質,以及有政府重大建設、交通方便的好區段,若以區域劃分購屋選擇,目前當紅區段包括豪宅聚落七期重劃區、老台中人首選美術館園道、經國綠園道等。

國立美術館因緊鄰綠園道,在台中市政府積極規劃下,參考日本表參道經驗,有意把綠園道打造成為亞洲最大文化創意展演舞台,國美館周邊房地產也跟著水漲船高,近期成為多家北部建商南下獵地的熱門區段。

「國美」總經理謝麟兒說,「國美」基地位於英才路、國美館正對面,基地1258坪,總銷金額55億元,規劃地上26樓、地下4樓雙棟大樓社區,總戶數150戶,坪數83坪到88坪,125坪到170坪,每坪均價32萬到35萬元,公設比29%。

謝麟兒指出,國美館周邊因建地稀貴,有綠園道的綠地、國美館人文丰采加持,再加上區域生活機能成熟,是老台中最愛,「國美」基地位於國美館對面,基地上斥資三千萬元的接待中心接近完工,潛銷期已售出50戶,另有50組台商及家屬趁春節假期預約看屋。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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建商看好台中美術館周邊發展潛力展開搶地大戰,今年下半年美術館周邊已成交好幾筆大型土地,標價屢創新高;台灣人壽也趕著這波標地熱潮,今日標售美術館附近面積2755坪土地,底價19.28億元,至昨晚有多家建商領取標單,其中有台北建商。

台中市建商公會理事長賴源釗表示,去年金融海嘯台中房市受壓抑,累積不少能量,不少建商看好明後年房市,只要有地幾乎都會搶標,尤其美術館周邊土地釋出少,更是建商鎖定目標。

台北業者加入戰局
台灣人壽今日將標售的土地位於五權西路一段,為商一、住二混合用地,平均容積率245%。代為標售的戴德梁行協理賴一毅說,已有逾10家業者領標,除台中在地建商,台北建商約佔3成。宏大不動產估價師事務所經理陳柏宏指出,此地底價已接近市價,預計每坪70~80萬元標脫為合理價。

總太建設日前才以近14.15億元標下英才路土地,最快明年第1季推案,但不會參與今天標地。龍寶建設董事長張麗莉則表示,美術館地段好、環境佳,「上次沒標到新光人壽的地,實在捶心肝。」至於這次是否出手標地,仍在評估。


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【張瑞傑╱台中報導】
勤美誠品百貨自開幕以來,再次活絡市民廣場周邊生活機能,當地成為擁有百貨公司、飯店、3C賣場、園道的完整生活圈,優質的環境條件受到不少自住客青睞。產品以10年內的大樓居多,面對園道、市民廣場的豪宅,每坪至少20萬元。

優質環境
勤美誠品百貨公司位於西區公益路、經國園道旁、並面對市民廣場,勤美集團於2005年買下該大樓產權,並與誠品集團合作,委託誠品管理、經營,於2008年5月再次開幕,除了館內結合書局、餐廳、精品服飾與家具等多樣化商場,外觀多達15萬株盆栽的植生牆,也成為經國園道醒目的「綠建築地標」。

房屋交易量較少
公益路上除了勤美誠品外,英才路有NOVA資訊廣場、及Hotel One飯店,公益路、美村路口附近有餐廳、小吃、咖啡館聚集,生活機能便利。加上經國園道、市民廣場,擁有多處綠地是當地的主要特色。
信義房屋西區美村店主任林忠良表示,此區綠地多、生活機能成熟,受到不少台中自住客喜愛,也是早期台中市的豪宅聚落區,但房屋交易量一向不大,「在勤品誠品開幕後,面對市民廣場的大樓房價漲了近1成左右。」其餘路段房價雖然沒有明顯上漲,屋主卻更惜售。

中信房屋西區美術館加盟店經理林嘉宏表示,區內以8~10年的大樓產品為主力,「面對市民廣場、經國園道屬於一級區段,坪數多為60~100坪以上。」包括中古社區「月光流域」、「安蘭居」、「鄉林總裁行館」以及新成屋「漢宇仁愛」、「鉅虹最上景」等,不論屋齡,每坪房價至少20萬元起跳,最高開價每坪達40萬元。

沒有景觀的向上北路、忠誠街、明義街附近屬於二線區段,屋齡10年左右、坪數30~50坪、3~4房居多,每坪13~20萬元不等。

豪宅每坪衝30萬
林嘉宏表示,透天別墅大多集中在中興街1~7巷,主力屋齡為20~25年、地坪30坪以上,屬於大庭院、地上2樓的美式別墅,總價1400~1600萬元,部分屋齡10~20年的別墅,地坪40~50坪、總價約2000~3000萬元,詢問度也很高。
林忠良表示,勤美誠品百貨周邊,還有3塊大面積土地未開發,未來推出豪宅的機會很高,屆時每坪上看30萬元。

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【陳宇軒╱台中報導】
國立台灣美術館位於台中市西區,周邊有多條綠園道,是台中市房價抗跌的精華區段。周邊以屋齡10年內的中古大樓,與新成屋大樓為主,新推案多為豪宅產品,集中在五權西路上,坪數都在65坪以上,每坪21~38萬元。

精華區段
國立台灣美術館位於台中市美村路、五權西路口,鄰近主要幹道忠明南路,美村路沿線有多家小吃、餐廳與便利商店可供採買,或沿美村路北向可銜接SOGO商圈。五權西路西向可接忠明南路、文心路與中山高南屯交流道。

中信房屋西區美術館加盟店店長賴吉彬說,美術館為大型公園綠地,周邊還有美術園道、經國園道與存中綠園道,綠地密集,加上美村路上有小吃、餐廳,「兼具休閒氛圍與生活機能,是台中市西區指名度最高的住宅區。」

舊別墅1500萬起
信義房屋美術館店店長葉宗富表示,美術館周邊的五權西路早期多為美軍宿舍,現多已拆除改建,不少30年以上的大地坪美式別墅,則集中在存中街及美術園道巷內。

另外屋齡10~20年的中古別墅,面寬5米以上,採前院、側院停車,分布在五權西3街、五權西5街等巷道內,總價1500~2500萬元。新成屋別墅戶數大多在5戶以下,面寬5~6米,採1樓停車,零星分布在五權西3街、華美街,總價2000~3800萬元。

新成屋多為大坪數
葉宗富說,該區目前房市交易以屋齡10年內的中古大樓,與新成屋大樓為主,中古大樓坪數多為35~75坪,每坪14~22萬元,其中「長安美術觀邸」坪數70坪以上,建材等級高,推出後隨即帶動該區豪宅發展。

新成屋案有「一即一切」、「順天仰德」、「築美」、「長安桂冠」等皆為豪宅,坪數都在65坪以上,3~4房格局,主要集中在美村路到忠明南路之間的五權西路上,每坪21~38萬元。

賴吉彬指出,美術館休閒氛圍與人文氣息佳,新成屋多為大坪數、高總價的豪宅,居住品質高,因此受到不少在地客與北部、40~50歲的換屋族青睞。葉宗富說:「美術館生活圈的指名度高,周邊很少有餘屋,加上有多條綠園道,房價抗跌性佳,未來仍有穩定成長的潛力。」

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豐邑建設公司在國立美術館對面推出的「一即一切」大樓完工,最具特色是呼應美術館林蔭,以北宋谿山行旅圖的意境,打造13米高山水飛瀑,讓住戶不必出門就可「森呼吸」。

豐邑建設公司副總經理林茂焜表示,從美國曼哈頓中央公園、英國倫敦海德公園,景觀的優劣決定豪宅的身價,逐景觀而居,已成最新國際趨勢,豐邑「一即一切」位台中市國立美術館第一排,每坪逾40萬元,被視為如藝術品般的夢幻逸品。

林茂焜指出,「一即一切」位處國美館特區,不同於商業氣息濃厚的七期重劃區,周邊全國大飯店、勤美綠園道、公益路到國立美術館,有10大名宅、SOGO百貨、HOTELONE飯店、五權西四街異國餐廳街,吸引懂得品味的樂活一族青睞。

「一即一切」基地713坪,全區零店面景觀豪宅,樓高22樓,每戶110坪、140坪,共43戶。業者朝綠能建築規劃,以北宋谿山行旅圖的意境,打造13米高山水飛瀑,呼應美術館林蔭,阻隔車水馬龍噪音與塵囂,頂樓空中花園及Tea House,俯瞰、飽攬美術館綠意。

林茂焜說,「一即一切」地下一樓規劃豐藝藝術館,定期舉辦藝文、私人收藏展覽等,讓住戶在自家就擁有一座天天與美術雕塑、藝文畫作為伴的私人美術館,享受心靈有約的生活饗宴。

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忠誠街位於台中市西區,周邊有河岸、園道以及多處的公園景觀,生活機能成熟。尤其面對經國園道或麻園頭溪的百坪大樓豪宅,指名度最高,其中以「安蘭居」為代表,每坪最高有28萬元的行情。

熱門社區
忠誠街由東而西,分別經中興路、美村路、中美街至忠明南路,美村路兩側有小吃、餐廳與服飾店聚集,美村路、中港路口有廣三SOGO百貨,轉至公益路上有勤美誠品百貨,忠誠街沿線連結經國園道、麻園頭溪等綠地與河流,中美街、長春街口有忠明、中美2座公園,可供運動、休閒。

園道旁多豪宅
信義房屋西區美村店專員彭元俊說:「忠誠街屬於次要道路,鄰近經國園道、勤美誠品商圈,以及主要道路美村路、公益路與中港路,環境可避開車潮擁擾,購屋族群以自住客為主。」
永慶不動產台中美術館加盟店店長卓大為表示,愈靠近經國園道的社區,指名度愈高,如屬於豪宅等級的「人文臻邸」與「安蘭居」。

其中,「人文臻邸」社區10米寬的門廳有端景植栽、藝術品以及義大利家具,塑造出濃厚的藝術氛圍,加上龍寶建設的品牌知名度,因而受歡迎,屋主近幾年釋出率不高。

面對經國園道的「安蘭居」,更是區內的指標代表。卓大為說:「此案採取SRC鋼骨鋼筋混凝土結構,外觀為巴洛克式建築、搭配燈光計劃,營造出古典優雅的質感,在當時都是少見的規劃,每坪最高有28萬元的行情。」

彭元俊表示,忠明公園面對麻園頭溪河岸,在經過台中市政府整治、重新規劃後,景觀大為改善,附近有很多異國風情酒吧,因而有「小歐洲」的美名。位於長春路、華美西街的「普如磐石」,產品規劃100~120坪,同樣屬於豪宅產品,住宅面對麻園頭溪與忠明公園,加上管理嚴謹,因此指名度也很高。


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充斥濃濃的東洋風情的大和村,隨處可見早期日式官舍建築改建的餐廳、民居,生活機能便利,頗有離塵不離城的悠閒氛圍。區內單一社區戶數少,且多以樓高9~11樓左右的大樓住宅居多,雖不是推案主流區段,但住宅聚落自成一格,房價十分抗跌,10年左右中古指標大樓社區每坪15萬元起。

大和路位於台中市西區近民權路與模範街,大和路與公益路平行相距約50米,東側可銜接民權路、中港路一段,沿中港路開車、或搭乘公車,均可抵達台中火車站。附近有勤美誠品商圈、NOVA資訊廣場可逛街,逛累了可至商圈旁的經國園道、市民廣場稍事休憩,生活機能成熟。

信義房屋科博館店經理黃權銘表示,由於區內是早期日據時代高級官員的主要居住區段,主要以大地坪、大面寬、深宅大院型的透天別墅或平房居多,光復後土地收歸國有作為機關宿舍,因此退休的公務人員或公務人員第2代,就成為此區的最主要客層。

21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順說:「本區特殊的地理條件背景,使得土地不易隨便取得、開發,土地價格也水漲船高,建商考量客層結構與需求,多改建為9層樓左右、主力坪數50~80坪的4房產品。」坪數大、戶數少的住宅聚落成形後,也形成區內房價的穩定支撐力道。

高質感小社區多
王柏順表示,大和路知名度較高的社區如「高第榛園」、「清流居」、「大和明珠」等,都是高質感、小型大樓社區的指標個案,其中「高第榛園」全棟外觀貼覆石材、搭配彩繪玻璃,在建築與視覺上營造出西班牙式設計,全部僅9戶,每坪最少100坪起跳,即使屋齡已屆10年,每坪單價還是在15萬元以上,近3年只有1戶釋出。

黃權銘指出,「清流居」、「大和明珠」則屬於近1、2年新完工的社區,建材等級高,「其中『清流居』大樓門廳退縮9米,公設有喫茶室與綜合會堂,社區延續日式禪風中庭,在整體規劃上較細膩,很受換屋族青睞,每坪單價達20~21萬元。」
戶數僅16戶的「大和明珠」社區較小,中庭走小而美路線,主要訴求建材規劃,戶戶搭配百萬廚具、進口衛浴,每坪17~20萬元。


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【張瑞傑╱台中報導】
五權西6街位於國美館特區、鄰近國立台灣美術館。該路段為次要道路,環境單純安寧且人文氣息濃厚,「順天仰德」規劃65~83坪的豪宅產品,每坪25萬元起。「宏台美術館」坪數略小,主力為38~40坪、3房產品,每坪18.5萬元起。

環境單純
五權西6街為10米的次要道路,南北連結五權西路、五權5街與五權7街,道路西側與忠明南路平行相距150米,交通動線十分順暢,但因路幅不寬,因此行經此路段的車速不快,使得區內的住宅環境顯得鬧中取靜。

享國美館特區綠意
五權西6街往北銜接華美街可至向上市場採買,五權西路沿線有多家銀行,並有公車站牌,忠明南路、存中街口有高鐵接駁車可搭乘。由五權西路西行可上中山高南屯交流道。

住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進說:「此區雖然有較多屋齡20年以上的舊式透天住宅,不過距離美術館不遠,可共享國美館特區的綠意環境,房價也較美術園道便宜,因此仍然受到不少換屋族的青睞。」

「順天仰德」外觀採新古典建築風格,坪數規劃65~83坪,屬於輕豪宅產品,每坪開價25萬元起。「宏台美術館」主力38~40坪、3房,各戶主臥衛浴均採觀景角窗或凸窗,每坪18.5萬元起。

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【張家銘╱台中報導】
台中市忠信國小近國立台灣美術館,校齡已有52年,區段介於市政府與美術館間。學區內住宅以美術園道沿線行情最佳,屋齡2年內新成屋大樓每坪約18~26萬元,10年左右中古屋單價13~15萬元;五權路、林森路周邊10年左右屋齡大樓,目前每坪約9~10萬元。

需求熱烈
忠信國小位於林森路、柳川西路口,原為忠孝國小分校,1968年改為忠信國小,全校學生目前約700人,共有27班,教職員總數共53人;該校近年來致力於體育團隊與社團發展,近年排球隊、籃球隊、跆拳隊都有不錯成績。

環境佳成高級住宅區
由於台中地方法院、中山地政事務所都在此區段附近,因此有不少律師、代書事務所集中在林森路沿線;五權路西側有美術館、美術園道、五權園道等綠地,由於生活環境佳,成為台中市的高級住宅區段之一,美術園道沿線有許多異國餐廳、咖啡店,形成台中市特色景點,假日總吸引許多遊客。

住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進說:「美術館和美術園道周邊綠地充足,頗富休閒氛圍,是許多台中市民嚮往的住家地段,需求強勁,支撐起此地的房價。」

永慶不動產台中美術館加盟店店長卓大為指出,學區內房價表現最佳的住宅位於美術園道2側,屋齡1年左右的新大樓,面綠園道物件的單價22萬元起跳,若是高樓層、有裝潢的物件,價格最高可達每坪26萬元;另外美術園道上屋齡5年內大樓,每坪價格約18~22萬元;其他屋齡10年左右大樓,每坪行情在13~15萬元間。

高樓層裝潢每坪26萬
學區內五權路沿線較少有新案,多為屋齡10年左右的大樓,目前單價9萬元左右。林森路周邊因市政府舊商圈移轉,人口外移多,大樓數量也少,10年左右每坪約10萬元,15年屋齡單價8~9萬元。

林森路周邊有不少老式透天住家,屋齡約20~30年,甚至有高達40年住家,由於屋齡久遠,交易幾乎都以土地面積計價,20~30年的透天住家,土地每坪40萬元。

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【張家銘╱台中報導】
位於台中市西區模範街的模範市場,是周邊生活圈日常生活購物的主要商圈,由於鄰近的中港路、公益路辦公大樓與公家機關群聚,周邊也有不少國宅,上班族及當地居民是商圈主要客群來源,業種多為餐飲業。商圈內以公益路上的店面行情最佳,透天店面月租金最高每坪2000元。

觀察行情
模範市場商圈約為公益路、民權路、英才路、向上路等路段所圍起的區域。永慶不動產台中美術館加盟店店長卓大為表示:「此區段店面種類主要為透天店面,大樓店面僅有少數分布在公益路沿線。」

周邊建築屋齡較久
模範街並非主要交通幹道,因沿線為模範新村等國宅或早期官舍,住宅密度高,商業型態以滿足當地住民基本需求為主,最多的業種為小吃店、餐廳等餐飲業,另外有零星的便利商店、小型書局、藥局等。而中港路上不少辦公大樓距此商圈不遠,中午時刻不少上班族會到這裡用餐,成為商圈的另一客群。

模範街沿線多為屋齡較久的建築,店面分為國宅1樓店面或是透天店面,國宅樓店目前每坪月租金約500~650元間,售價每坪15~20萬元;透天店面則因屋齡較久,多已超過20年,因此交易以土地計價,每地坪售價約25~28萬元,但因可使用面積較大,月租金每坪最高可達800元左右。

公益路為西區舊市區通往5期、7期重劃區的主幹道之一,由於路幅較寬,加上行經車流較多,集市的效果明顯高於模範街,店面行情也較高。信義房屋科博館店經理魏櫂良指出,公益路、市民廣場前的勤美誠品綠園道商場開幕後,對周邊商圈有不小的加分作用。

向上路店家汰換快
模範市場商圈內的公益路店面,以愈靠近英才路、公益路口NOVA商場的店面行情愈高,樓店每坪月租金約達1800~2000元間,售價則在每坪70~80萬元左右;透天店面和模範街同樣多以地坪計價,每地坪售價約40~50萬元,月租金每坪1500~1800元。

商圈南側的向上路為此商圈另一處店面較多的路段,但因為距離中港路辦公大樓較遠,因此集客能力不如公益路和模範街,導致店家汰換速率較快,店面的閒置數量較前述2個區段高。

向上路沿線幾乎皆為透天店面產品,雖然店面效益比不上公益路或模範街。
不過由於鄰近台中教育大學第2校區,不少店面樓上改裝成套房出租給學生,加上向上路為台中市重要交通要道,讓此地的透天店面價格保持在一定的水準,售價每坪約30~40萬元間,店面月租金每坪約在800~1200元間。


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【張家銘╱綜合報導】
都市景觀代表城市的門面,當城市發展進入成熟期,自然會尋找出屬於自己的特色。台中市沒有如台北市、高雄市的大型河流貫穿,但綠園道遍布市區,成為台中市市景的主要特色,園道周邊的房地產也成為房市熱門商品,台中市目前平均行情最高的區段,就位在市政綠園道周邊,可見園道的魅力所在。

綠意環繞
台中市有20餘條大大小小的綠園道,若以中港路將台中市劃分為南北區塊,南側的綠園道比例遠高過北側,除了7期重劃區新市政中心內的市政園道、經國園道、美術園道、興大園道、忠明園道等,較具規模的園道,都位在南側,北側則有育德園道、太原園道、雙十園道,但長度與面積明顯不如南側。

經國園道具發展性
7期市政綠園道是台中市房價最高的區段,由2條綠園道呈十字型交會,是台灣相當少見的規劃,南北兩側各為台中市政府,與台中市議會大樓未來遷址預定地,西側則有大都會歌劇院預定地,東側為台中市警局所在地,是未來台中市發展核心所在。
順天建設副董事長王忠正表示:「市政綠園道無論是住宅棟距、道路路幅,以及園道的大面積綠地,都是型塑優質住宅區的條件。」目前園道旁預售案每坪40萬元起跳,平均單價高居台中市之冠。

經國園道是短期內較具發展性的綠園道,漢宇建設副總經理陳基鎮表示,經國園道未來將有「台中之緞」計劃,將沿著120米的經國園道建置立體行人空橋,串連科博館特區與全國商圈。

由於經國園道的生活機能較強,附近有向上市場、NOVA商圈、SOGO商圈,加上大廣三原址改建的誠品商場已開幕,帶動周邊人潮及商機。經國園道周邊目前已沒有土地可開發,新成屋大樓每坪約22~34萬元,而勤美集團預計在全國飯店旁推出豪宅案,房價上看每坪50萬元,將再次創新經國園道的房價。

至於育德園道周邊為舊社區,產品以別墅為主,總價約1000~1200萬元。大樓的屋齡多在10年以上,近年才有新建案推出,而惠宇建設於育德園道前推出的預售案「惠宇仰森」,每坪最高開價達30萬元,也創下育德園道的房價新高。

興大園道房價較低
由於育德園道鄰近中國醫藥大學附設醫院,不少購屋者考量到醫療便利性,甚至有在中醫大學就學的學生家長,考量小孩就學的方便及安全性,直接就近在附近購屋。

興大園道位於台中市的首購區段南區,以中興大學為生活圈中心,生活機能不遜於其他園道,不過房價明顯較低,每坪10萬元出頭就可以買到新大樓,比起其他園道新屋單價動輒20萬元起跳,相較之下顯得平易近人。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市西區忠孝國小位於三民路一段,學校歷史悠久,與明星學校居仁國中為鄰,成為不少家長指名就讀的學校。學區周邊鄰近台中女中、台中市政府、市議會等,文教氣息濃厚,全新大樓每坪約12~13萬元。屋齡20~30年的公寓總價約150~200萬元,由於總價低,在本區相當搶手。

文風鼎盛
忠孝國小位於台中市西區,由三民路一段、自治街、大明街、四維街4條道路所圍成的街廓,校地面積約1萬坪。該校於1896年創校,迄今已有112年的歷史,於1949年創立少年棒球隊,並成立資優班、資源班等,校風頗受家長好評。

家長指名度高
忠孝國小校門位於三民路一段,對面為西區戶政所,校園後方為傳統早市第5市場,三民路轉至民權路上有台中醫院、台中市政府、市議會等機關,並鄰近台中市知名的明星學校居仁國中、台中女中,周邊環境文教氣息濃厚,三民路、自由路有公館公園,公園往北串連藍興公園、樂群公園等綠地,延伸至五權園道、美術園道。

住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示,忠孝國小學區周邊公家機關多,附近住戶也多為公務人員,對於子女的教育要求較嚴格,學區周邊生活的各項機能皆備,購物方便,但由於屬於舊式社區,外來人口較少,新推案也不多,忠孝國小旁2年內的別墅總價約1000~1500萬元,是學區內目前屋齡最新的產品。

東森房屋台中向上加盟店協理廖朝永表示,忠孝國小後方的第5市場附近,自立街、自治街一帶的房屋屋齡都在30年以上,較為老舊,屋齡約30年的透天住家總價600~1000萬元,10~20年的透天住家總價800~1200萬元,公館公園對面有新的別墅預售案,開價約1500~2000萬元。

廖朝永指出,也有不少家長為了明星學區的原因就近購屋,不但可設戶籍、就學也方便,因此低總價公寓相當搶手,屋齡20~30年的公寓每坪約6~7萬元,總價150~200萬元就可買到。購屋的客層以公教人員佔多數,由於本區多以自住為主,投資客較少,因此市場上的待售物件也不多,房價呈穩定持平,相對較保值。

房價穩定持平
學區周邊的大樓產品不多,廖朝永說,屋齡5~10年的大樓每坪約10~11萬元,10~15年大樓每坪約9~10萬元。王芳進提到,本區的新成屋大樓每坪約12~13萬元,若預算充足的話,全新大樓也是可考慮購買的產品,3房含車位、總價700~800萬元就可在本區找到不錯的全新大樓。


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【張瑞傑╱台中報導】
梅川綠園道串聯市立文化中心、科博館及美術、育德、太原等多座綠園道,且因非主要幹道,環境單純安寧,受到不少公教與退休族群青睞,由於大型建地不多,新推案戶數少,預售大樓以小坪數產品為主,每坪13~18萬元,預售別墅則訴求高檔建材,總價2000萬元起跳。

坐擁綠意
梅川綠園道園道是梅川加蓋而成的園道,北起太原綠園道,穿越進化北路、大雅路、英才路、中港路至五權路,銜接太原、育德、美術、經國等園道,並串連文化中心、美術館及科博館,綠地分布多且廣,是區段的1大特色。

近年推案熱門區段
由五權西路至西屯路的梅川綠園道,區段連結文化中心、科博館等重大文教設施,是近年來推案較熱門的區段;西屯路至太原路的區段則較少有新案推出。隨著可開發建地日漸稀少,因此預售或新推案較分散,近來包括青成、瓏昇、總瑩等建設公司多在中港路、西屯路一帶推案,也是房屋交易熱絡的區段。

西屯路、篤行路、日新街一帶有篤行市場與多家藥局、診所、小吃與服飾店群聚,生活機能發達。在地民眾張先生表示,篤行街一帶是此區最熱鬧的區段,發展早且小吃種類多樣,商業活動十分熱絡。

信義房屋科博館店經理許正彥表示,梅川綠園道周邊屬純住宅區,道路多12~15米寬,車輛速度不快,生活步調悠閒;住宅以15~20年透天產品為主,分為透天店住與前院停車別墅2種,以篤行路、西屯路與英才路最多,每戶總價約800~1300萬元。
透天店住比例約佔2/3,每戶地坪約28~35坪、面寬4.5~5米居多;產品地坪稍大,樓高2~3層樓,1樓可自行規劃孝親房,不過因住宅多採連棟式設計,因此室內多暗房。

低公設比物美價廉
許正彥表示,新成屋或預售別墅受限土地分布零星,因此別墅規劃10戶以內,多採1樓停車規劃,地坪相對較小而面寬較大,面寬5~6米、樓層則向上發展至4樓以上。

中信房屋北區漢口加盟店經理陳曉蒨表示,大樓主要集中於中港路等主要幹道附近,坪數以30~50坪、2~4房、屋齡10年左右的產品為主力,每坪約8~10萬元,15坪以下的套房較少,預售大樓則有逐漸往小坪數規劃的走向。

此外,因大樓鄰近多座公園與園道,因此產品規劃的公設比約25%,公設比較低,也因此吸引許多預算不高的小家庭進住。
青成建設經理李麗珍表示,雖然台中市的發展西移,不過梅川園道的生活機能成熟且連結多條主要幹道,預售大樓每坪13~18萬元、新成屋別墅總價在1500萬元左右、預售別墅總價最高不超過3000萬元;看好首購與中階換屋族群的購屋需求,此區房市仍有發展潛力。

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【蔣福錦╱台中報導】
SOGO商圈鄰近美術館、科博館與精明商圈,區域內店家以美村路沿線最為密集,透天店面總價2000~3000萬元,每戶月租金4.5~6萬元,由於店面需求量大、但店面釋出的少,造成店面價格不斷上揚,房仲業者認為,SOGO商圈的店面未來3年內至少還有20%的漲幅。

吸金地段
廣三SOGO百貨位於台中港路、美村路口,於1995年開幕,圍繞著SOGO周邊發展出的SOGO商圈,以美村路一帶最為熱鬧,由台中港路往南300公尺內商家密集,有多家飲料、小吃及服飾、精品店等,由台中港路往北延伸200公尺內、金典酒店西側的健行路有多家異國料理餐廳,吸引不少外國客人來此消費。中美街上靠近SOGO百貨,也有不少異國料理店。

台中港路店租8萬起
東森房屋台中向上加盟店經理蔡政治表示,SOGO商圈介於科博館與美術館之間,鄰近精明商圈,國際知名品牌LV旗艦店即位於廣三SOGO百貨旁,增添商圈的繁榮度。區域內店面以愈靠近SOGO的店面價值愈高,美村路上的透天店面總價約1500~3000萬元,每戶月租金約3~6萬元,中美街往南可連接向上市場,透天店面總價約1200~2000萬元,每戶月租金約4~7萬元。

永慶不動產台中5期精誠加盟店店長陳韋仲說,台中港路上的透天店面地坪約25~30坪、總價約2300~3200萬元,每戶月租金約8~12萬元,SOGO商圈的大樓店面產品較少,美村路的店面承租率較高,大樓店面每戶月租金約3~5.5萬元,每月4.5萬元的租金是美村路上最普遍、接受度也最高的價位,SOGO後方的街道內透天店面每戶月租金約2~3萬元。

店面出售成交速度快
陳韋仲指出,去年年底至今,有許多從海外回來的華僑想投資SOGO商圈一帶的店面,主要是看好SOGO商圈的成熟度,及客源的穩定性,不過本區店面以出租較多,出售的店面不多,有店面出售時的成交速度都很快。蔡政治提到,SOGO商圈店面需求量大於供給,供需的差異造成店面價格不斷上漲,預估未來3年內仍有至少20%的漲幅。


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【蔣福錦╱台中報導】
第五市場為台中市西區規模較大的早市,附近形成的生活圈發展成熟,國中、小學區都在附近,且周邊公園綠地多。區域內房屋屋齡較舊,新建案較少,目前新成屋大樓每坪約14~15萬元,全新透天別墅總價約1300~1500萬元,房價呈現穩定發展。

環境單純
第五市場位於西區樂群街、自治街、大明街、自立街等路段圍成的街廓,是西區居民主要的生活採買場所之一,附近有忠孝國小、光明國中、台中教育大學、台中女中等學校,以及地政大樓、台中醫院、台中市議會、台中市政府等機關,區域內的居民多為律師、醫師或公教人員,為環境單純的文教區。

除了市場、學區及公家機關等提供的生活便利性,區域內小型的公園綠地林立,有三民路、自由路口的公館公園,以及大新街的藍興公園,向西北延伸可接樂群公園,東北側隔柳川可銜接五權園道及五權西1街、五權西3街等2條美術園道,形成一片綿延的帶狀綠地,成為該區的特色。

中古透天500萬起
東森房屋台中院前加盟店經理王慈暉表示,西區屬於早期開發的區域,第五市場周邊的房屋密度高,所剩空地不多,新建案相對較少,目前區域內最新的大樓為新成屋「當代美術」及「美學NEC」,每坪開價約14~15萬元;屋齡10年左右的大樓,每坪約10~11萬元;屋齡30年以上的公寓,4樓以下每坪約5~6萬元,4~5樓每坪約4~5萬元。

由於生活圈發展成熟,區域內屋齡較老舊,透天住家或別墅為最主要的產品,目前新的透天別墅僅有預售案「美術大富」與新成屋「典藏」,總價約1300~1500萬元,永慶不動產台中美術館加盟店經理卓大為說,屋齡約20~30年的透天房屋,總價約500~600萬元,中古市場的交易穩定,房價起伏不大。

王慈暉指出,到本區購屋的客層,除了在附近上班的首購族外,有不少是學區因素,為了子女就學的方便而選擇本區,以較低的價格買到生活機能好又鄰近學區的房屋。附近的台中女中有許多外地就讀者,也形成外地客戶到本區買公寓產品,不但能讓家中子女方便就讀,還能將其他房間出租,賺取租金效益。

中古屋多 須注意屋況
在本區購屋建議可選擇忠孝國小周邊,接送小孩上下學較方便,且忠孝國小後方就是第五市場,買菜很方便,交通上可節省不少時間。該區內大樓產品較少,舊公寓較多,每坪約4~6萬元;屋齡20~30年的透天住家總價約500~600萬元。由於產品屋齡較舊,若買超過20年以上的中古屋,建議水、電管路要換新,可請仲介公司提供標的物現況說明書,了解房屋的基本產權資料。

市場附近早上交通亂
在這邊生活5年多,這裡買東西很方便,除了第五市場,比較大型的建國市場騎機車也只要5分鐘,附近有忠孝國小,距離火車站也很近,生活相當便利。不過早上的時間市場附近人潮較多、交通較凌亂,比較難停車,中午過後市場的人潮散去後較容易停車。附近很多上班族、老師和公務人員,晚上約9點過後附近較無人潮,環境較安靜。

◎環境
.台中市早期發展區域,生活機能成熟,三民路上的三民市場攤位較零星,第五市場位於忠孝國小後方,是西區居民主要採買的地點之一
.區域內小型的社區公園多,有公館公園、藍興公園及樂群公園等,但無較大型的公園,最近的大型公園為美術館及南屯路的崇倫公園
.三民路上有地政大樓,民權路上有台中醫院、台中市議會及台中市政府等機關

◎交通
.三民路、林森路為區域內主要道路,三民路上有多線公車行駛,三民路往北可銜接民權路、中正路至台中火車站,往南可接五權南路上中投公路,林森路往北可至美術館,林森路往南可至台中縣大里市
.除主要幹道外,區域內道路較為狹窄

◎學區
.忠孝國小位於三民路一段、光明國中位於自由路一段


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【蔣福錦╱台中報導】
國立台灣美術館位於台中市西區五權西路、五權路與英才路口,附近有美術園道、經國園道和存中園道,生活圈內居住環境單純,生活機能便利。大樓新成屋集中在五權西路上,每坪25萬元起,近2~3年房價上漲近1倍,由於市場穩定,未來房價仍看漲。

純住宅區
美術館附近形成的生活圈,為早期發展的區域,生活機能成熟,學區有大勇國小、崇倫國中及向上國中,日常採買可至向上市場或南屯市場,區域內沒有特種營業場所,且綠地環繞,有美術園道、經國園道及存中街園道等多座綠園道,居住品質佳。
區域內交通便利,五權西路為台中市重要的幹道,往西可直上中山高南屯交流道,五權路往南可上中投公路,至烏日高鐵站、台中火車站車程皆10分鐘內。五權西3街及五權西4街沿路各式異國餐廳林立,提供多元化的用餐環境。

永慶不動產台中美術館加盟店經理卓大為表示,五權西路是區域內新成屋最集中的區域,沿路就有5個結構施工中的大樓建案,每坪約25~33萬元,等到這些大樓都完工後,區域內的房價將具有一定的抗跌性。目前2年內的新成屋大樓每坪約14~20萬元,屋齡10~15年的大樓每坪約8~9萬元。

臨園道別墅有行無市
美術館附近的透天別墅大多是屋齡30年以上的舊式別墅,住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進指出,別墅產品幾乎沒有人要出售,正臨園道的別墅,有行無市,非臨園道的別墅總價800~1500萬元。20年以上的公寓購買族群大多是年齡較大的退休族,爬不動太高的樓層,2~3樓最受歡迎,每坪8~10萬元,4~5樓的公寓每坪約6萬元。

美術館生活圈內自住型的客戶較多,加上近學區、市場、公園綠地及便利的交通,吸引許多外地客戶來此購屋。

王芳進表示,來自台北市的客戶約佔20%,新竹約佔10%,台中周邊如彰化、南投等地佔約10%,其他60%的購屋者來自台中縣市,購屋的年齡層以50~60歲的退休族群最多,以有庭院的舊式別墅詢問度最高。

釋出房屋少漲勢可期
卓大為表示,到美術館周邊購買大樓的客戶,以五權西4街到五權西1街附近,走路1~2分鐘可到美術館,且可鳥瞰美術館或綠園道的產品最受歡迎。建議購屋者可選擇五權西3街或五權西4街,面綠園道的產品,車流量較不大,且視野較舒服。

區域內可建土地愈來愈少,釋出的房屋不多、流動率不大,卓大為說,近2~3年房價上漲近1倍,由於是單純的純住宅區段,生活機能便利,人文匯聚且綠地多,形成穩定的市場,未來房價的長期趨勢仍看漲。


居民素質高 治安較他區好
我住在這邊3年多,這裡的環境與生活機能都不錯,到向上市場或SOGO商圈買東西很方便,從五權西路就可以上中投公路,南來北往的交通便利。平常會去綠園道散步,假日時綠園道常舉辦藝文活動跟園遊會,附近居民的素質高,治安較其他區域好。

大勇國小後方產品適首購
建議想到美術館附近購屋的民眾,可選擇五權路以西、美村路以東、五權西路以南、南屯路以北的區段,臨美術園道,環境為首選,不過房屋出售的較少。美村路以西的房價比美村路以東便宜,建議預算不多的民眾可選擇大勇國小後方,10~15年的中古大樓約8~10萬元,且選擇性較多,準備60~70萬元的自備款,可買到總價300~400萬元的3房產品,適合首購族。

環境:
.美術館附近有美術園道、經國園道及存中園道,提供日常休閒去處
.五權西3街及五權西4街沿路異國風味的特色餐廳聚集,提供多元化選擇的用餐空間
.鄰近SOGO商圈、公益路商圈,日常採買可至向上市場或南屯市場,生活機能便利
.房屋屋齡差距大,建築外觀較缺乏一致性

交通:
.五權西路為台中市的重要幹道,往西可直上中山高南屯交流道,但車流量較大
.五權路往南銜接五權南路可上中投公路,轉建國北路可至台中火車站及烏日高鐵站

學區:
.向上國中為明星學校,位於美村路上,緊鄰美術館
.大勇國小、崇倫國中位於忠明南路

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【陳建徵╱台中報導】
重劃區建地多,是預售市場推案熱門區段,舊市區則因建地較少,推案量少,房價變化也較小,不過台中市也有幾處市區的商圈地段,因生活機能佳,且受惠於規劃中的幾項重大建設,未來深具潛力,SOGO商圈、德安商圈、中醫商圈等,都是值得期待的舊市區商圈。

機能完善
台中市近20、30年來,主要商圈西移態勢明顯,從早期台中火車站商圈,西移至中港路全國商圈、SOGO商圈,目前核心商圈已再次西移至7期重劃區,每處核心商圈替換的周期約10年左右,火車站商圈日益沒落,已是不爭的事實。

信義房屋美村店經理陳冠彰指出,以台中市政府每年公告土地現值來看,過去10、20年來,最高價地段都在火車站附近的自由路商圈,前幾年移到中港路廣三SOGO百貨現址,但今年起再度西移,目前全市最高價「地王」是7期新光三越百貨,可見台中市商圈的輪替與變化。

新地王區段不斷轉移
以商圈發展與地價變化來看,文心路以西區段是新興新市區,文心路以東區段則是舊市區,以預售市場的推案來看,新興市區與舊市區,推案量也有差距,現階段推案幾乎都在文心路以西7、8期重劃區、逢甲、中科、黎明等地。

舊市區的部分既有商圈,則因歷經多年發展後,具備較佳的生活機能,預售案雖少,卻也有固定的支撐客源。陳冠彰表示,SOGO商圈、向上商圈鄰接經國綠園道,過去是台中市最高價區段,目前雖有7期取而代之,但勤美集團入主全國飯店、金典酒店,未來更將推出每坪40萬元以上高價位豪宅,商圈未來仍有持續發展的機會。

陳冠彰指出,SOGO商圈、向上商圈等市區既有商圈,最大優勢為完善而充足的生活機能,7期短時間內難以達成,因此一旦有大型公共建設或大型開發案進駐,將對當地房價造成一定程度的刺激。

以中醫大學及中醫附設醫院為中心的中醫商圈,也是發展已久的舊市區商圈,商圈主要消費人口為學生及醫護人員,中醫附醫目前正進行五權院區擴建,未來完成後,有機會引進更多醫護病消費人口,並有機會結合一中商圈及中醫商圈,成為北區最大的新商圈。

中醫商圈北區第一大
位於復興路後火車站的德安商圈,則是另一處特殊的地段,當地原已衰退,2001年德安購物中心開幕後,商圈重新發展,並成為台中市東、南區、太平、大里等地新商圈之一。

由於鐵路阻隔,德安商圈的發展有限,不過未來卻有2大重大開發案,將有助德安商圈進一步再發展。中信房屋東區太平加盟店協理吳柏岳指出,德安商圈緊鄰規劃中的台糖大型購物中心,該購物中心目前仍未開發,但未來一旦進入實質開發階段,將有效串連2大購物中心,成為台中市東南區最大的消費重地。.

而台中車站特定區計劃未來台鐵鐵路高架捷運化後,打通前、後站,使後站的德安商圈及台糖大型購物中心,與火車站前站結合,擴大成為台中市中區、北區、東區及南區的最大型商圈。

吳柏岳表示,德安商圈目前交易量不多,主要原因為建商推案少,新屋供給不足,以舊透天產品為主,未來在與台糖大型購物中心串連後,可望重新塑造出新商圈,並帶動周邊房市。

買SOGO旁老透天
SOGO商圈新推預售案以豪宅及套房類為主,透天產品及中價位、中等坪數的大樓住宅出現機率愈來愈少,因此已有不少投資客,正積極蒐購位於巷弄內的老舊透天住宅,等待增值。另外,因勤美集團入主全國飯店,將推出高單價豪宅,未來將會再引進更多人口,商圈不會沒落,商圈結構也會更紮實,房價也有持續上漲的機會。

德安首選店住型透天
德安商圈鄰接台糖大型購物中心開發案,未來如果台糖大型購物中心成功開發,加上台中車站特定區、鐵路高架捷運化等計劃,商圈發展有極大潛力,有意在當地購屋者,可選擇鄰近德安購物中心或台糖大型購物中心附近,可兼做店面使用的住、店兩用型透天產品,初期先以住家使用,未來在各大商業計劃逐一實現後,可改店面使用。

※環境
◎舊市區各商圈均以生活機能為優勢,並各以百貨公司、量販店或傳統市場為商圈核心,採買方便
◎舊市區多半較缺乏大型公園,SOGO商圈、向上商圈、北屯商圈等地,則鄰近綠園道,提供平日休閒
◎舊市區建地少,新成屋不多,當地房屋屋齡多半較老舊,並以老舊透天住宅或舊公寓為主

※交通
◎舊市區各商圈均有公車行駛,並大多通行至台中火車站
◎規劃中的捷運藍線沿中港路而行,經過SOGO商圈、中華路商圈等地
◎預定今年10月動工的捷運綠線,由北屯區沿文心路至烏日,未經過舊市區各商圈

※學區
◎舊市區各商圈都有完整學區,SOGO商圈及向上商圈有明星學區中正國小、向上國中、忠明中小學
◎德安商圈為大智國小、台中國小學區,但國中學區東峰國中、育英國中較遠

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【張家銘╱台中報導】
台中市西區大和村為早期日據時代的官舍,區域內的住宅有濃厚日式風格,成熟生活機能加上便利交通,當地的住宅深受懂得門道的老台中人青睞,配合當地的區域特性,建商新推案多朝向和式風格,採高價位、高檔建材,目前此區大樓單價站上每坪20萬元,透天別墅總價突破3000萬元。

環境優質
從向上路、民權路、公益路和英才路包圍起的區域,為大和村的主要範圍,位處台中市主要幹道間,交通便利,附近有SOGO商圈、NOVA資訊廣場等,生活機能高度成熟。不過,大和村自成一個區域,該地為單純住宅區,少有商業活動,環境單純安寧,頗有離塵不離城的味道,擁有大片綠地也是大和村的特色,台中市最大的兩片綠地:美術館與科博館都在800公尺範圍內。

主推大坪數貴建材
信義房屋西區美村店專案經理陳冠彰表示,早期日本人在這蓋的官舍,採取棋盤式規劃,都是大面寬、大地坪,深宅大院類型的平房或透天別墅,台灣光復後這些住宅與土地多收歸成國有地,成為公家機關的宿舍,目前部分房舍被買下改建成日式餐廳,其餘則仍屬於台銀、合庫等金融行庫,近幾年公有土地逐漸釋出,紛紛被建商購得後推出新案。

由於大和村發展歷史悠久,土地幾乎已經開發完畢,因此只能由舊住宅重建或從公家機關取得土地,土地取得不易,也造成取得成本高漲,建商因此改採大坪數、高檔建材的策略,這也造成當地的房價水漲船高。

目前該地大樓住宅坪數多在50坪以上,單價早已達20萬元水準,透天別墅則多有電梯設備,建坪超過100坪,總價多在2000萬元以上,陳冠彰認為,產品訴求對象針對高收入的換屋族群,當地的住戶多為醫師、教授以及企業負責人等社經地位較高族群。

訴求高收入換屋族
住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進指出,由於大和村土地取得愈來愈困難,在物以稀為貴的情況下,當地房價節節升高,造成進入門檻高、一般民眾難以負擔的缺點,另外,附近缺乏量販店等大型賣場,採買主要依賴模範市場。

陳冠彰則表示,大和村發展歷史久,大部分的住宅較為老舊,不像7期重劃區多為新住宅,整體景觀較為協調,未來勢必要改建,可望為當地帶來煥然一新的景象。

高總價直逼科博館區
大和村鄰近「金磚4區」的科博館、美術館與7期重劃區,無論是生活機能或是交通等食衣住行各方面條件,大和村都不遜於這些區域,所產生比價效應讓大和村的房價直追「金磚4區」,而且當地的生活條件相當優質,加上可開發土地少,未來的房價抗跌性高,相當具有保值性。

不過,由於總價較高,有意到此購屋的民眾,應衡量未來付款的能力。

交通便利惟車位難尋
我到這邊將近2年的時間,這裡雖然鄰近SOGO商圈與中港路,不過環境很安靜,算是鬧中取靜的住宅環境,交通也很方便,中港路、五權路、向上路都在附近,等於是在火車站、逢甲商圈、南區的中間點,要到哪都很快。從中港路接高速公路交流道,或走環中路也都不遠,這裡的缺點是巷子的路寬普遍不足,停車位很難找,另外,由於現在蓋了不少豪宅,和原有住宅的景觀落差大。

◎環境
●位於西區近SOGO商圈、科博館,生活機能成熟
●早期日本官舍傳統住宅區,居住環境單純安寧
●發展歷史久,無大面積可開發腹地
●模範街有傳統市場,景觀較為雜亂

◎交通
●位於中港路、五權路、向上路間,方便往來台中市各地
●由中港路至中港交流道、環中路車程約10分鐘
●區域內巷弄較狹窄,不易停車和會車
●中港路為主要幹道,車流量大易塞車

◎學區
●中正國小、向上國中皆為台中市知名學校
●台中教育大學附小位民權路與原子街
●鄰近主要幹道,學童上下課須注意交通安全


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【陳建徵╱台中報導】
「928檔期」即將上場,台中市今年928檔期約有300億元案量推出,約與去年相當,推案最集中之地為美術館生活圈,約佔市場總案量6成,但各地預售屋開價均較去年提高,尤其美術館附近,預售單價已站上每坪30萬元,漲幅達5成,整體市況呈現「量縮價揚」。

後市看漲
根據台中市建築公會統計,今年928檔期台中市預售市場,將推出約300億元案量,與去年同期相當,推案區段以美術館周邊最熱鬧,共有6件新案推出,案量近180億元,佔今年928檔期市場總案量約6成。

除美術館附近外,7期重劃區推案動作也持續未斷,928檔期內至少有4件新案推出,且年底前另有3~4案伺機而動。另外,逢甲地區及中科附近,也分別有4件以上大型個案將推出。

延續去年豪宅熱潮,今年928檔期也以80坪以上豪宅型產品為主,包括美術館附近的「一即一切」、「黃金新象」、「長安桂冠」等案,規劃坪數都在110坪以上,其次,7期重劃區及中科附近部分新案,產品坪數也都在80坪以上,豪宅依舊是台中市預售市場的主流。

投資客鎖定小坪數
與去年略有不同的是,今年預售市場20~30坪左右的小坪數飯店式商務休閒小住家,也佔有極大比例,包括中港路的「市政香榭」、「中港The One」、文心路「佳茂文心會館」、逢甲地區「逢甲U行館」等,都是這類型訴求投資客的小坪數住宅。

由於土地及建材等原物料價格漲聲不斷,今年預售個案開價持續上揚,除了7期新市政中心百坪豪宅維持30~40萬元左右的高單價外,美術館周邊更是後來居上,每坪開價從去年約14、15萬元,拉高至今年每坪開價達25~33萬元左右,漲幅高達5成以上。

台中市建築公會理事長王忠正指出,美術館附近去年土地單價每坪約30~40萬元,但今年已上漲至每坪50~55萬元,1年來漲幅約5~6成,因此預售屋房價勢必反映土地成本,美術館周邊預售房價正式宣告站上每坪30萬元,並成為僅次於7期新市政中心的頂級豪宅區段。

7期土地再創新天價
由於可建土地難尋、尤其市區精華土地更是搶手,國有財產局、各大金融機構的土地標售,已成為目前建商取得優質土地的主要管道,因此造成每次土地標售必創新高的市場趨勢,台灣銀行去年標售美術館附近土地,每坪得標價約35萬元左右,今年8月底,龍寶建設及台灣人壽分別標下美術館附近五權西路2筆土地,每筆成交單價各為51.5萬元及53萬元,均創下當地新高價。

7期重劃區今年4月標售抵費地,創下每坪101萬元天價後,目前7期新市政中心土地多開價每坪100萬元以上求售,近期成交的土地更達每坪120~130萬元,台中市政府今年9月28日將再度標售17筆7期抵費地,由於傳出有多組台北建商及財團將以高價搶標,市場預估,7期土地極可能再創下每坪150萬元以上新天價。

土地價格飆漲,自然帶動房價攀升,東森房屋美術館加盟店店長王建平指出,美術館附近在台銀釋出土地、建商高價標地及頂級豪宅不斷推出下,連帶拉抬中古屋房價,去年當地10年左右中古屋,每坪約7~8萬元,今年已漲至9~10萬元,且漲升力道持續未停。

看好美術館附近房價漲勢欲罷不能,部分地主及建商已開始惜售,順天建設原定928檔期將推出的「順天仰德」,因位於台灣人壽標下的土地旁,在風聞台灣人壽有意興建五星級飯店後,該公司決定暫停銷售,改採先建後售,等蓋好再賣,惜售現象反映目前市場的供需心態與房價漲勢。

五星級飯店帶動繁榮
美術館附近環境超優,是台中市唯一能與7期重劃區相提並論的頂級住宅區段,7期土地每坪已達百萬元、房價每坪也高達40萬元,因此,購屋者將焦點轉移至美術館周邊,造成附近地價、房價直追7期。美術館附近過去建商多推40、50坪中等坪數產品,目前80~100坪左右已成主流,加上台壽保集團有意在此興建五星級飯店,區段環境將更優質,未來美術館附近房市將只漲不跌。

新屋供給量剩300戶
美術館五權西路一帶,近年土地釋出、建商持續推案,但因建商均推出近百坪左右大坪數產品,估計含龍寶建設新案,未來2、3年內,新成屋供給量最多僅有300戶左右,且其中約僅200戶會流通至房屋市場,供給量明顯小於7期甚多,加上市場焦點集中,在土地供給有限下,居住需求愈來愈大,未來價格可望維持高檔,甚至持續上揚。


◎環境
★逢甲生活圈附近生活機能佳,中科生活圈附近正急速發展中,採買機能相對較優
★美術館周邊及7期重劃區屬於豪宅區段,生活機能以外圍商圈為主,如向上商圈、SOGO商圈、5期重劃區、黎明商圈等
★美術館周邊及7期重劃區綠地比例較高,均有大型飯店或百貨賣場將進駐
★7期重劃區建築較整齊,全部為近幾年陸續興建的新成屋

◎交通
★美術館、7期、中科及逢甲地區交通條件均佳,分別透過中港交流道、南屯交流道對外聯絡
★中科生活圈有部分道路尚未開闢,逢甲地區屬於成熟商圈,停車較不便
★美術館、7期新光三越附近,均有多處停車場可停車

◎學區
★7期重劃區為明星學區惠文國小、惠文中學,美術館附近亦有向上國中明星學區
★中科附近人口急速增加,中港路以北有2所國小,但目前尚無國中 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

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