投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前分類:完稅階段 (3)

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財產交易所得稅:
繳稅時機:財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,且無論您賣屋是賺錢或賠錢,依照規定必須要申報財產交易所得。


稅額:
核定契價×10%~25%(稅率於每年綜合所得稅申報前公佈)

土地增值稅:
繳稅時機:當所有權人出售土地或房屋時,皆須繳交土地增值稅,土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種;立法院已於94年1月21日通過土增稅永久調降,因此,自94年2月1日起,房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵,自用住宅稅率則不再優惠。


94/02/01起土地增值稅:

1.一般土地:
◆持有土地年限20年以下者(不含20年):按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
◆持有土地年限20年以上者(不含30年):就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%
◆超過30年以上(不含40年)減徵30%
◆超過40年以上減徵40%
2.自用住宅:按土地漲價總數額×10%

房屋稅:
繳稅時機:只要持有附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物,且已達房屋稅起徵者,都需要繳交房屋稅,房屋稅採會計年制徵收,每年徵收一次,開徵日期為每年5月1日開徵至當年5月31日止。
稅額:
1.住家:房屋現值×1.2%

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■須知1:財政部日前核定「94年度個人出售房屋未申報、或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」

■須知2:若買賣房屋不成,買賣雙方記得要先向稅捐稽徵機關「撤銷申報契稅」,以上兩項最新公告,提醒買屋者、賣屋者做個人稅務理財檢視。


須知1:94年度「個人出售房屋交易所得標準」財政部日前公告

財政部日前核定「94年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」。94年度台北市部分較93年度標準調高2個百分點,高雄市部分較93年度標準調高1個百分點,直轄市以外的其他縣市均未調整。

財政部賦稅署2月2日說明表示,依據各地區國稅局調查,94年度房屋實際交易價格與93年度相較,直轄市部分呈現微幅上揚,台灣省其他縣市部分幾無變動。


可提出證明文件者,依所得稅法核實
未申報或未提證明者,依財政部標準

賦稅署指出,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時的成交價額成本費用證明文件者,其財產交易所得計算,依所得稅法第14條第1項第7類規定核實認定;至於未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關可依財政部核定標準作為核課的依據。

根據財政部核定的94年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準,在直轄市的台北市部分,依房屋評定現值的23%計算,高雄市則依房屋評定現值的18%計算;至於直轄市以外的其他縣市部分,原省轄市是依房屋評定現值的13%計算,縣轄市依房屋評定現值的10%計算,鄉鎮部分則是依房屋評定現值的8%計算交易所得。


須知2:買賣房屋不成記得要「撤銷申報契稅」

台北市稅捐稽徵處2月16日指出,市民買賣房屋申報契稅後,如買賣雙方對解除契約有爭議,因爭議屬私人行為,非行政機關職權認定;須買賣雙方同意或司法裁判後才能「撤銷申報契稅」,買方無法單獨申請撤銷申報契稅;申報契稅後,買賣房屋不成且未撤銷申報契稅,將形成欠稅問題。

稅捐稽徵處表示,買賣房屋不成,買賣雙方記得先向稅捐稽徵機關撤銷申報契稅;避免日後找不到賣方,導致無法會同辦理撤銷,進而又因欠稅問題,移送強制執行。

稅捐稽徵處說,買賣房屋雙方依規定於契約成立日起三十日內,向轄區主管稅捐稽徵機關申報契稅,因故無法履行契約,切勿以為未向地政事務所辦理移轉登記,即可忽略已經申報契稅事宜。

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完稅

當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。

完稅流程
  • 核發稅單
  • 通知雙方完稅時間、地點
  • 賣方須備證件及款項
    1.印鑑章
    2.繳納增值稅(現金1日內,支票3日內)
    3.簽收完稅款
  • 過戶、設定送件
  • 權狀核發
若買方有貸款,於完稅後
  • 銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件
  • 過戶、設定送件
注意事項
  • 完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方。
  • 過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:
  • 契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費
  • 印鑑章須清晰,並與印鑑證明相符

資料來源: 永慶房屋

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