投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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央行第一季理監事會仍決議不升息,一般認為,在穩定物價的大原則下,未來一兩年內,央行大幅升息的機會不大,利率仍將長期維持在低檔。在此情況下,握有資金的人預料仍會持續轉入包租客行列,但該投資什麼產品?哪些地區又較適合呢?

分析營建署最新公布的住宅需求動向調查,包括台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市等五大都會區,欲租用住宅者,總計有5成6的需求是整戶住家,其次為獨立套房占約2成7;小套房占1成1,分租雅房則是只占4%。

也就是說,想要租房子的人,需求以整戶住家為主,因此如果想當包租公,買一般住宅產品,出租機會比較高,其次則應選擇獨立套房,雅房投資則最好多觀察。

台中雅房急跌 高雄租金上揚

台中縣市過去半年的租金,在小套房、獨立套房及整戶住家都呈上揚,大約1~5%之間,不過出租雅房市場很差,平均租金從5713元急跌至3725元,跌幅近3成5。房仲業分析,主要是目前台中大學城套房供給足,設備較差的雅房租況不佳,因此房東只好一再下調租金。

高雄的雅房倒還不錯,平均月租金從2933元上揚到3991元,漲了一千多元,可見需求不錯。高雄的小套房房租也漲800多元,目前平均來到6886元,但獨立套房反而下跌到6000元左右的水準,一般住宅也每戶下修約900元。

北縣套房供給大 租金急滑

桃竹縣市租金變動不大,看來供需維持平穩。台北縣部份,整戶住家保持在平均1萬3100元左右,但套房市場很明顯的供過於求,一般小套房從去年上半年的8515元跌至下半年的6925元,重跌18.6%,獨立小套房更從原本9100元下跌到平均僅6960元,新租金每戶下跌達2100元,高達23%。

至於北市方面,也是各類出租住宅產品均呈現走跌局勢,但幅度較小,獨立套房目前仍維持在1萬元左右行情,一般住宅則每戶約在1萬7000元上下。

想當包租客,又該如何選擇何種物件呢?根據營建署針對欲租屋者的調查,租金價格仍是租屋者最主要考量,五大都會區均超過三成,北市更是高達4成6。這代表投資人必須取得較便宜的物件,以降低租金,否則會面臨較大空租風險。

選物件 價格第一 交通第二

在大台北,租屋者另一關心的租屋重點是交通,也就是投資人最好選擇有捷運或交通便利的地點;至於桃竹縣以南,租屋人則比較關心社區環境,其次是交通。換句話說,想在中南部地區當包租公,應該選比較好的社區進場。

如果買了房子想出租,則最好的招租方式,就是上網。依調查顯示,台北縣市有高達7成的租屋人是自行上網搜尋找房子,桃竹、高雄租客也超過5成是利用網路,比例較低的是台中縣市,但也有4成。除了網路之外,透過親友介紹或張貼、發送廣告方式也可考慮,各縣市約有2~4成的租屋人是透過此兩種方式在找租處。

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很多包租公、包租婆,會購買舊公寓改隔間,把房子變成一間間的套房,來增加投資報酬率,不過,提醒這些聰明投資客,為了避免改裝的公寓損害公共安全,內政部早在96年,已經發布新的規定,房東不得擅自變更房屋格局,如要變更,必須先提出申請,否則視同違建,將處六萬到三十萬罰緩,甚至強制拆除!

■ 96年以前 6樓以下改格局免申請

  劉先生看好木柵政大附近的套房市場,在附近社區買了間30坪舊公寓,打算將原本三房二廳的格局,改建成幾間小套房,沒想到剛裝修好,就收到建設局發文要補申請,否則就視同違建,這讓他非常煩惱也感到疑惑,「為什麼以前這樣做都沒事、現在卻有問題?」

  原來,民國96年以前,公寓改裝成套房,依照建築法相關法令規定,五樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修,是不必申請許可的,而六層樓以上的集合住宅,因為逃生動線較為複雜,公共安全的危險度較高,所以六樓以上的大樓,住戶如果要變更,包括分間牆及天花板等原有格局,必須委託開業建築師,針對建築物使用材料加以檢討、申請室內裝修執照並簽證負責,以確保整棟大樓的公共安全。

■ 擅改格局未申請 最高開罰30萬

  隨著近幾年,有愈來愈多的公寓,改建成套房出租,為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形,96年開始,內政部發布了新的規定,包括所有非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等,除了整棟建築物都屬於同一所有權人外,不管是增設廁所或浴室,或是增加兩間以上之房間,造成隔間牆變更,都必須向縣市政府建管處,申請建築物室內裝修審查許可。

  可別以為自己找熟識的裝潢師傅,就可以自行變更格局,因為如果在沒有建築師、土木技師,或結構技師等專業技師的確認下,就擅自敲敲打打,很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度,一旦有別人檢舉時,還會被處以六萬元以上,三十萬元以下的罰鍰,實在得不償失!

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想要幫自己快速租到房子,該去哪邊找?房仲業者表示,去尋找總是有大量房屋出租的區域,如大學附近學區、套房密集區域、上班族出沒商業區等,這些區域總有房子待租,最能幫助租屋族群找到房子。

■ 純住宅區出售多 住辦、學區租屋多

  租屋客想要快速租到房子,最好的方式就是到租屋市場需求量大的地方去找,如大學學區周邊、商業活動密集市中心等,才有大量待租的案件,房仲業者表示,因為這些區域周邊需求旺盛,且有許多投資客或房東,喜歡將一整層房子隔間出租,機會自然比較大。若是要找純住宅區,必須要靠一點運氣,因為大多數純住宅區都以出售為主,租屋案件偏少。

■ 租屋預算怎麼算? 收入1/3最妥當

  信義房屋表示,有租屋需求多半為離鄉背井打拼的上班族或學生,起初對新環境不熟悉,建議租屋地點最好找交通方便之處,省得每天通勤時間要花上一至二小時以上。

  租金支出多半佔去上班族薪資的大半,若能控制在四分之一以內,上限為三分之一,生活上較不致產生捉襟見肘情況,尤其是社會新鮮人,在企業願意支付起薪普遍不高情況下,最好能將薪資依照食、衣、住、行、育、樂做一合理調配,才不致成為月光族的一員。

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信義房屋林口長庚店店長伍世豪:林口生活圈中的長庚商圈,近三年來,每年房價約漲一成,雖然不較台北市等地漲幅驚人,但慢慢上揚,尚屬穩定。

長庚商圈的餘屋量低,量體不如外界想像般大,主因區內開發模式為舊地重劃,土地仍多集中在私人地主手中,釋出有限,每年頂多三個建案,物以稀為貴效應明顯。長庚商圈房價持續看好,主因交通建設愈來愈便利,區域發展有前景;而且,台北市中心的房屋雖然增值性佳,但生活品質沒那麼好,近來也有愈來愈多注重生活品質的人移居外圍。

在租屋市場的部份熱絡,套房產品很熱門,主因有醫學院、體大與警大的學生支撐,平均坪數約在七到十坪,租金水準則落在6,500元至8,000元之間。但已有很多地主自建整棟的收租套房,近三年小坪數產品亦多,使得租金與出租率沒有像以往那麼高,不建議貿然投入。店面產品則很稀有,多握在當地大家族手上,少脫手,一有釋出,馬上賣掉;例如長庚對面的麥當勞附近,有個透天店面,釋出七天內就以5,500多萬元賣掉,地坪約70坪,價格很不錯。

而正復興一路的店面,近兩年都沒釋出,行情都是3,000萬元起跳;文化二路側邊則有間銀行租用的店面,日前以1.3 億元成交,表現極為亮眼。

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網路租屋雖然資訊多又快,但也隱藏不少租屋風險,畢竟房東、房客是第一次見面,對方是好人、壞人一時很難分清,房仲業者表示,租屋前最好能仔細探聽房東、房子狀況,避免一屋二租及問題住宅。

■ 打聽房東風評 租屋有保障

  住商不動產加盟事業處協理劉明哲指出,房客最怕碰到一屋二租,有些惡質房東背負財務問題,能撈多少是多少,將自己的房子同時租給多個房客,等到房客搬進去時,才發現自己被騙,房東也落跑,房客也只能自力救濟。

  劉明哲表示,若要預防一屋二租狀況,最好可以在租屋前探聽左右鄰居房東狀況,如果房東在看屋時積極降價,或者態度好得讓人起疑,這些都要小心;若是代理人簽約、看屋,最好能請代理人出示房屋權狀及代理證明。

■ 租金費用談清楚 避免事後吵不休

  租屋衍生出的水電、網路、管理、有線電視、稅費等,最好也能在事前談清楚,如果刻意不提這些費用,導致雙方在簽約後產生相當大認知落差,很容易租屋住的不開心。

  中信房屋也提醒女性房客,近幾年來看屋傷害案頻傳,建議女性房客盡量避免單獨看屋,萬不得已必須單獨看屋,也盡量在看屋時請朋友多撥電話聯絡或者大門保持開啟,才不致於讓自己落入看屋危機中。

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很多手握現金的投資客,喜歡購屋出租套利,但在寸土寸金的台北市,這樣真的划算嗎?崔媽媽基金會調查,發現大台北待租期,起碼從三個月起跳,房東降價以求後,利潤空間也相對受擠壓,專業房仲建議,當租屋市場不景氣,售屋市場相對火熱時,獲利了結,也不失為聰明做法。

■ 台北出租不易 降價以求投報差

  「大台北的包租公、包租婆,真的不好當!」崔媽媽基金會學生租屋服務部主任馮麗芳表示,去年除了捷運沿線、房東的態度比較強硬不肯降租,其他地區的租金大約降了一成左右。

  此外,崔媽媽基金會也發現,雖然經建會最近公布的景氣燈號為黃紅燈,代表景氣趨於熱絡,不過,大台北地區的住宅出租市場卻沒這麼熱,大台北地區住宅出租的待租期,只從金融海嘯過後的半年、減少到三個月,也因為待租期久,不少房東只好降租,因此,現階段並不建議民眾介入租屋市場當房東。

■ 出租不如出售 獲利了結別猶豫

  馮麗芳也發現,以往房子只要位在大學院校周邊,通常就能吸引學生上門租屋,不過,在少子化的狀況下、有些大學系所甚至出現招生不足被裁撤,但相反的,住宅出租市場去年供給量卻變多,因此,她並不建議民眾現階段買屋當包租公。房仲建議,目前大台北房市正熱,如果租屋市場報酬率不高,不如趁機出售,相較之下,逢高出脫,反而能獲利了結!

  因為租屋市場緊縮,崔媽媽基金會也建議,現在已經是房東的民眾,一定要格外珍惜,馮麗芳建議,房東除了要好好經營房客關係,也要將房子保持在良好狀態,透過舊房客找新房客,才能讓房子維持在滿租的情況。

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許多人想當包租公,每個月都可以有固定收入,但要穩穩當當做包租公,可不是那麼簡單,除了房子要好之外,最重要是挑到好房客,不拖房租、不破壞房子,房仲業者表示,最好咖房客就是有固定收入的族群,按時繳房租、不拖不欠。

■ 先做徵信 固定收入擺第一

  信義房屋表示,對於房東來說,最好的房客就是每個月不用催繳,都乖乖按時繳房租,而要找到這樣的房客,就是先調查有沒固定收入,一般來說,公務人員、教師、醫師、會計師、律師等,都是比較受到房東喜愛的族群。

  信義房屋指出,如果不是經由仲介成交的案子,對於房客背景,房東必須要花點心思仔細徵信,例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等,避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。

■ 約法三章 房屋仔細維護

  房東也該與房客約法三章,畢竟、天下無不散的宴席,這個房客不可能跟你租屋一輩子,萬一等他搬走後,才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡,自己還要花大錢修復才能繼續出租。

  房仲業者也提醒房東,在簽約時,要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去,房東也該仔細觀察房客言行舉止,是否真誠、真心愛護房子,若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢,就算願意付出再怎樣高額租金,也建議別隨意出租,畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。

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光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產,往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少?專家建議,除了簡易的投報率計算方式之外,房產投資客也該學會「年化投報率」,將持有房地產的投資年限考慮進去,才能進一步比較出售或出租,哪一項的投資效益最高,才不會做出錯誤決策。

■ 先比較投報率 再決定租或售

  去年整體房市景氣大好,搶在前年底勇於危機入市的民眾,房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵,房地產業者預估,虎年上半年仍是高檔盤整走勢,至於下半年是否持續看漲,得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫,到底該出售落袋為安,或是出租穩賺租金?

  撇開不可測的房價走向不說,出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如,小王在五年前花了500萬買了一間房子,如今房價漲到600萬元,只要順利出售獲利100萬元,出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租,每月可收到租金17,000元,一年租金為20萬4千元,出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。

■ 考慮「時間」因素 避免錯誤決策

  由此看來,出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍,所以獲利了結比當包租公的效益更佳?當然不是,因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素,說得更白一點,20%投報率是持有五年的效益,因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」,也就是所謂的「年化投報率」。

  同樣援引上述例子,小王持有這間房子五年,換算月數為60個月,Rm是方才算出的20%投報率,將數值帶入計算公式,算出來的出售年化投報率為3.65%,這與出租4.08%相較,由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾,花點時間好好計算「年化投報率」,才不會做出錯誤決策後悔莫及。

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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都有獲利,堪稱是房市常勝軍。

張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。

與同學集資買房子

他說,民國78年間台灣的房價開始狂飆,當時他與早年一起在校外租屋共住的大學同學合寫了一本有關房地產的書。也覺得不應該錯失良機,再加上同學多已在建設公司或建築事務所上班,市場訊息靈通,於是就組成了一個「五人小組」,集資投資房地產。

張金鶚說,那時他們的經濟能力有限,在各自微薄薪水下,頂多只能湊到2、30多萬的資金,因此初期只好投資預售屋。由於是純投資,所以都是短進短出,還沒交屋前,就會把房子賣掉獲利了結,有了較多資金後,後來也轉戰新成屋。

投資住宅和商辦

從民國78到81年,4年的時間,他一共投資過4間住家、1間商辦;其中有3間是和同學集資購買的,分別位於中和、永和、東湖;另外一間則是獨自購買,地點位於內湖,商辦部分則是台北市忠孝東路SOGO附近某商業辦公室的一個單位。

當年選擇中和、永和「純投資」,地點讓人有點好奇,不過張金鶚說,主要是當時雙和地區正在興起之中,他們看好未來前景,因此出手投資。另一因素是,集資的都是建築系的同學,獲利倒也不是唯一目的,產品設計規劃水平,也是他們考量重點之一。

像他個人獨資投資的內湖住家,目的就不純粹是為了賺錢,更為了做研究。1999年,他接下國科會一個研究案,主題是研究不動產的証券化,當時有一家建設公司剛好推出這類產品,為了取得契約,他也自掏腰包購買該產品來研究。

張金鶚說,那些年的投資,不管是他個人或同學集資所投資的標的,因為持有時間短,大致都是小有獲利,不過也有一到兩成漲幅;他買下的不動產証券化產品,也是持續獲利,一直到2008年,他才將那產品賣出。

投資什麼賺什麼,那張金鶚究竟在房地產賺了多少? 他笑著說,因為大多是大家合力出資,每個人資金分擔輕,因此最後真正分到的也不是很多。事實上,多數的獲利,主要都用作同學旅遊聚會時的娛樂費用。

這種購屋模式看起來很不錯,不過張金鶚提醒,現在可不適宜。一來是他們都是建築科班出身,而且同學都在業界,擁有充分的市場資訊,一般民眾並沒有如此優勢。二來他仍是老話一句:現在房價已到相對高檔,風險偏高,不是進場好時機,特別是投資,更不適宜。

如何買到理想又合理的房子

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國內金融市場持續維持低利,迫使不少資金流入市場,由於房地產保值性高、再加上投資方式相對安全,深受許多保守投資人喜愛,但隨著大量資金進入市場,選擇包租收益屋主越來越多,供過於求狀況使得租金市場出現鬆動現象,房仲業者提醒,今年還想踏入租屋市場的房東,做好五招基本功,降低空置期。

■ 地點決勝負 生活機能加分

  永慶房屋表示,不管租屋、買屋,最重要的因素依舊是地點,尤其在競爭越激烈的時候,地點優劣決定租屋空置期長短,一般來說,選擇在人口密集、商業活動頻繁或大學學區,對將來出租會有比較大保障。

  第二就是觀察周遭生活機能。注意附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等,有助生活機能的設施,對於轉手與出租都有很大幫助。

■ 租金+裝潢+管理 穩操勝算

  住商不動產指出,如果在地點上略輸一籌,就必須靠管理、裝潢、以及租金來增加自己勝算。

  房東可以運用代銷業者樣品屋的概念,讓租客一眼就愛上房子,台灣地狹人稠,居住空間有限,如果在裝潢中安排收納巧思或其他功能,讓實用價值大幅提高,與同棟類似物件相比,能更具吸引力。

  最後,則要詳細調查周邊租金行情,避免過高租金衝擊租客意願,善加調查後、訂出合理租金,讓房子更容易出租。

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隨著國內房市買氣逐漸增溫,不少人紛紛開始進場投資置產,但如何才能買到最佳投資標的呢?其實投資房市的基本原則,不外乎地點跟著捷運走,另外,頂樓加蓋的房屋產品也是不錯的選擇,房仲業者分析,只要把握住購屋的好時機,選擇適當的投資標的,平均投資報酬率最高可達到定存的7倍之多!

■ 頂加價格相對低 租屋出租獲利高

  很多人想要便宜買房子裝潢後,再轉出租賺錢,最佳產品首推中古公寓頂樓加蓋!由於加蓋的單價,大約是一般樓層的1/3,加上中古屋的單價本來就比較便宜,公寓可用的實際坪數也較大,而房屋產權明確,購買風險相對較低,消費者還可以事先掌握鄰居居住者身份,及附近週遭環境,因此,漸漸成為投資房市的新竉兒,如果加上又鄰近捷運站,符合上班族交通便利的需求,將房屋重新改裝後出租,租金報酬率將會大大提升。

  不過,購買頂樓加蓋產品,仍要注意政府拆除違建的問題,根據法令的規定,民國84年以前建好的違建是屬於緩拆違建,但是民國84年以後才建好的頂樓加蓋,就有隨時被拆或被檢舉拆除的風險,所以,想要購買頂樓加蓋的民眾,得小心注意頂樓的加蓋時間。

■ 緊抓捷運不放 投資獲利有保障

  此外,由於每個地區的出租市場熱絡度不同,不過,對租屋需求越熱絡,與交通越方便的地點,其房屋售價也就愈高,所以,建議消費者除了衡量自身的金錢能力外,事前也需要作好評估的週遭環境的調查工作!

  「投資房地產的黃金指標,就是捷運路線的發展動向!」有巢氏建議,大台北地區目前已有6條捷運路線,共計60個捷運車站,預估至民國100年,捷運車站將快速增加至166站,未來民眾對捷運依賴性將大為增加,當然捷運週邊住宅的投資效益也就會跟著水漲船高。

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在台北市買房出租當起包租公、包租婆,表面上看起來似乎很風光,實際上卻是虧大了!根據房仲業者統計,去年全台六大都會住宅的租金投報率,台北市的平均投報率僅3.21%,必須持有31年才能回本;房價一向偏低的高雄市,在租金投報率的表現扳回一城,投報率高達7.18%,回本時間縮短至14年。

■ 高雄低房價 租金投報率冠全台

  計算租金投報率很簡單,把一年十二個月的租金總額當分子,購屋成本總價當分母,兩者相除所得的數字愈大,就表示租金投報率愈高;反之,數字愈小,租金投報率愈低。舉例而言,小王花了300萬買一間套房出租,每月租金所得為一萬元,合計一年租金收入12萬元,由此推算租金投報率為百分之四。

  根據台灣房屋統計,去年六大都會住宅的平均租金投報率,由高而低依序是:高雄市(7.18%)、台中市(6.31%)、新竹縣市(6.22%)、桃園縣(5.61%)、台北縣(3.53)、台北市(3.21)。高雄每月每坪的平均租金為551元,平均房價每坪為9.2萬元,因此租金投報率全台稱雄,回本時間僅14年;相反地,台北市的平均租金1,213元,平均房價卻高達45.3萬元,不但投報率偏低,還得等候31年才能回本,台北市的包租公、包租婆,其實不如想像的風光。

■ 北市增值潛力大 去年房價漲2成5

  不過並非所有包租公、包租婆,買屋出租僅為了區區數千、數萬元的租金,不少房市投資客看中的是房價漲幅。以台中為例,去年房價漲幅一成六;台北縣漲幅兩成二;至於台北市,租金投報率雖低,但是房價卻在一年之內,平均漲幅高達兩成五,也就是說,總價1,000萬的房子,僅時隔一年,飆漲至1,250萬元。

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊明白表示,多數人競逐的房市熱區,雖然房價高、租金投報率低,但資本利得,也就是所謂的增值潛力較大;反觀,較少人競逐的冷門地區,由於房價成本低,促使租金投報率高,但是較無增值潛力可期。

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在台灣與國際接軌的過程中,勢必對於房地產市場產生相當程度的影響,特別是新型態不動產的出現。近年來,除了民眾漸漸熟悉的酒店式公寓外,也出現了「公寓式酒店」,期間的差異到底在哪?到底哪一個比較好?這都是想要投資者所關心的問題。

■ 管理方式差異大 買家可得多比較
  信義代銷協理何胤諭指出,不論是「酒店式公寓」或「公寓式酒店」,香港多稱為「服務式住宅」,都是提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上,通常除了一般酒店的臥室與衛浴外,還有廚房、客廳、甚至書房等;而在配備上,也提供一般酒店沒有的設備,諸如廚具、微波爐、影碟機等設備。此外,亦提供類似酒店的服務,譬如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。兩者主要的差別是在於產權與經營管理的模式。

  「酒店式公寓」是由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主,並聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。買主擁有產權,所以可自住、可出租、可轉售;一般買主都是收取租金以換取長期的投資收益,或是出售以賺取差價。

  至於「公寓式酒店」指按公寓式分隔出租的酒店;簡單地說,就是設置於酒店內部,以公寓形式存在的酒店套房,其產權一般由酒店經營者所有,經營與管理模式也與一般酒店無太大差異。一般說來,在相同檔次的房型與設施的基礎上做比較,酒店式公寓的租金較一般酒店便宜,而公寓式酒店則與一般酒店無異。

■ 鎖定不同客層 買房先挑區域

  除了管理方式不同,兩者間鎖定的客層也大不相同,房仲業者表示,「酒店式公寓」鎖定的客層以外派的企業中高階白領為主,主要是提供外派人員一個安心、舒適的居家空間,讓外派人士可以全心投入工作,無後顧之憂,當然客源也比較廣。

  但「公寓式酒店」所吸引的客戶以較重視生活品質的資產家為多,不僅是要求環境的舒適,更需要一些可以舉辦社交活動的空間,也因此,能夠負擔的對象相對小得多。不過,無論是酒店式公寓或是公寓式酒店,投資者在選擇前,都要先注意區域條件,並留心房屋的條件,因為外地客不只挑房子,更挑區域,在搶進商機前,該多加留意。

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其實因為房地產當中「租」與「買」的問題,兩者之間的單純與複雜的差異性頗大,租屋屬於較為短期且單純之性質,有關租賃的契約雙方擬定非常容易,不同於買屋需要面對的繳稅、貸款、過戶登記等複雜事項。一般房屋租賃制式的契約書到文具店買回來就可以簽了,甚至於在網路上面的資訊取得也相當便利,各個租屋網之中也都可提供下載,因而現在一般人在租房子時,找仲介的情形已經愈來愈少了,一般住宅與套房的租屋市場,對於委託租賃型態的仲介依存度也愈來愈低了。

■ 租屋廣告新通路的成功崛起

  正常來說,一般的行銷模式不外乎就是在媒體上「買廣告來賣商品」,在房地產的通路市場上,網路上有許多的租售網,算來自身其實就是一種廣告媒體,可是因為業者經營策略的成功,不靠既有的免費網路資源來行銷業務,反倒直接在電視媒體上「買廣告來賣廣告」。瞬息之間,仲介市場這塊「租/售」的招牌,不同板塊的各路人馬更加速明顯地分道揚鑣了。

  房地產買賣仲介與租賃服務的市場,因為網路廣告新通路的崛起,也因而切割得更加徹底了,許多知名品牌的房仲業者早就擺明了不做租案,房仲專員也多鮮少開發委任租屋的服務,除非是屋主自動上門託租,才會順便做一下服務,要不然就是朝向商、辦、廠等大型的租賃市場,走「商仲」路線,而一般住宅與套房的租賃市場,就自然讓它流向傳統佈告欄張貼或是網路廣告媒體這兩種極端不同的管道。

■ 租屋資訊財讓主客雙贏

  其實許多租屋網站在起初時都是由免費提供廣告而開始的,以免費廣告說明其資訊呈現的形態,隨著廣告刊登數量不斷新增,舊廣告會隨之退到第2頁、第3頁……因為頁面版位有限的競爭,廣告主為了搶刊首頁,達到有效曝光的宣傳效益,也就必須不斷重複再刊登,這樣的機制製造出刊登「頻率」和「次數」的量,也創造了競爭性和商機。有些廣告主會願意付費購買固定首頁或特定的版位,當免費廣告的網站刊登和瀏覽數量達到一定的規模之後,免費廣告服務所擁有的首頁附加價值空間就創造出了更高的收費效益。

  現在租屋網站的訊息寬廣,有愈來愈多的房東、房客已經習慣並接受這樣的廣告模式,租屋網站賺取房屋租賃的資訊財,收取小額的刊登費用,以「小額X大量」的累積營收也是相當可觀的。相對就房東與房客來說,可以省下「仲介服務」一個月的租金,只要是金流機制簡單便利,提供付款的方式愈容易,使用者大多還是會願意小額付費的。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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內科與竹科兩大園區周邊的租屋市場,在金融風暴後也恢復熱度了。房仲業者指出,內科有外資與短期租客的新興需求;新竹的大學林立,學生客也成租屋市場的長青樹。

根據奇集集Kijiji分類廣告網租屋專區顯示,內湖地區的租屋詢問度一直居高不下,尤其以「短期出租」為主的產品更是搶手,客源大多來自到內湖出差的商務人士。

奇集集Kijiji分類廣告網總經理蔣馨誼說,內湖捷運雖然風波不斷,但當地客層的需求量,就已讓短期租屋、商辦出租、豪宅出租都有穩定的客層。

蔣馨誼說,部分科技公司會承租內湖區套房,以接待外賓或作為出差員工的宿舍。

出租豪宅或別墅的屋主也表示,近幾個月來陸續有科技公司的外籍高階主管前來看屋,嗅得出內湖區租屋客源國際化的現象。部分房東會在租屋廣告中特別標明「日本語OK」,或以中英並列的文案來服務外籍的租屋客。

蔣馨誼表示,目前在奇集集Kijiji網站上,內湖高級住宅租金行情從每月8萬元到11萬元不等,內科全新套房租金則落在8千至1萬2千元之間,而短期租屋每日租金從550元起跳。

至於新竹的租屋市場也長期保持不錯的報酬率。中信房屋行銷企劃部江龍名說,新竹市內的大學計有6所,學生人數約近15萬人,學生在外租屋常將重點落在租屋人數、價錢、環境地點等方面作為考慮,目前清華大學、交通大學等校區周邊租金報酬率為3%到6%不等。

雖然園區周邊的房價略高於市中心,江龍名建議,包租公婆還是可多留意靠近清華大學與交通大學的光復路商圈等熱門路段物件,可坐收穩定租金,未來獲利了結,也會因接手客層眾多,而有保值效果。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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房價居高不下,買不起房子只好先租屋,不過要提醒租屋族,租屋前一定要了解租賃權益,以免造成無謂困擾。

■ 契約生效後 房東不得擅入

   房仲業者表示,租屋契約生效後,房間的使用權歸屬房客,房東沒有權利藉故闖入;而在外租屋時,最好購買新鎖換上,將舊鎖保留,等到契約結束時,再將舊鎖換上,以免不肖的前住戶潛入偷竊,單身女子更要謹慎提防。

■ 買賣不破租賃 房客可續住

  房仲業者表示,許多經營套房出租的包租公、包租婆,會設定好年限後轉手賣出,這時候房客的權利也不可被忽視。根據法律規定,房屋買賣不破租賃,也就是說,即使屋主換人,但是在租約中房客仍可享有居住權,屋主不可要求房客提早搬遷。

  另外,如果房客拖欠房租時,房東亦不可私自闖入,或是將租客物品丟棄。當租屋糾紛發生時,房客權益比較容易受損,所以租屋前房東若是有任何的口頭承諾時,一定要在契約上註明清楚,以免權益受損。

資料來源:網路地產王     回首頁

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買不起房子,不少無殼蝸牛人選擇先租屋,等存夠了錢再買屋,不過房仲業者提醒租屋族,如果租屋遇到是二房東,就要特別注意對方有無轉租權利,如果沒有,小心付了房租還要被掃地出門。

21世紀不動產法務副理邱創智表示,根據《民法》第443條規定,房客與房東的契約中若沒有特別約定轉租條款的話,房客能將房屋「部份轉租」其他人,但不可以將房屋「全部轉租」或是轉讓給其他人。

若房東與房客的房租契約中明定「不得轉租」的話,不論是「全部轉租」或是「部分轉租」,房客都不得將房間轉租給其他人,如果二房東收租後捲款潛逃的話,即使付了租金,大房東依然有權利要求房客限期搬遷,而房客只能向二房東求償,租屋族要特別注意。

為避免付了租金卻無家可住的情況,邱創智建議租屋族,租屋前一定要請出租方出示房屋謄本,證明出租人就是房屋所有人。

如果出租人不是房屋所有人的話,就要請出租人出示相關證明文件,以證明出租人擁有房子出租權;如果是委由房仲業轉租的話,租客一定要請房仲業出示房東委託書,避免不肖業者冒充房東轉租詐騙。

邱創智提醒,想要當個包租公包租婆的投資客也要注意,為避免不肖房客以二房東身分向房客收租後捲款潛逃,將房子出租給房客前,最好在契約內註明「不得轉租」的字眼,以維護自身權益,避免不必要的租屋糾紛。

另外,太平洋房屋法務室經理蔣美龍也表示,轉租之次承租人故意或過失毀損房屋時,二房東也要一併負起民事賠償責任。舉例來說,若次承租人引起火災導致房屋毀損或滅失,依據《民法》第444條的規定,二房東仍然要負起賠償責任。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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不少人喜歡透過房仲租屋,因可先請房仲代為篩選物件,省下看屋時間與不少麻煩。不過,由於曾發生詐騙集團,冒充房仲業者詐財騙色的社會案件,專家建議,看屋前應先請房仲提出屋主的委託證明,經確認無誤後再請房仲業者帶看、簽約,以確保自身權益。

小心謹慎
房仲提供服務愈來愈多元,民眾委託房仲租屋比例雖然增加,但完善的服務卻讓民眾失了戒心,讓詐騙集團有機可趁。崔媽媽基金會主任秘書黃琡珺說:「詐騙集團跟屋主租屋後,假扮成房仲或房東,同時與多人簽訂租屋合約,等到收到租金與押金後就逃離租屋處,被害人往往求償無門。」

二房東須有轉租證明
在此類案例中,被害人最常犯的錯誤就是在看屋時,沒有要求假扮成房仲或房東的詐騙集團人員,出示屋主委託證明、身分證件與房屋稅單,以致於第一時間沒能辨識出嫌犯不具有出租房屋的資格,且因沒有看到嫌犯身分證件,即使向警方報案,也找不到對象求償。

此外,若租屋人表明是二房東,也須請對方出示房東的同意轉租證明,避免承租後,卻因為原房東不同意二房東轉租行為,終止租約,房客繳了錢卻沒房子住,雖有對象求償,但費時費力。

仲介費不超過1.5個月
永慶房屋Home Fun租屋發言人涂金谷表示,在挑選房仲時,建議選擇較大型的房仲公司,特別是有品牌的直營店,會較一般區域型的小型房仲公司保險;至於找房仲代為租屋的仲介費用,收取標準通常為租金的半個月,加上房東付出的仲介費,原則上不會超過1.5個月,此範圍內皆屬合理。

另外,崔媽媽基金會在處理租屋申訴案件時,也曾遇上房客付定金後不願履約,除定金被沒收外,還被房仲要求加付違約金。涂金谷表示,此類行為並不合理,民眾若遇上類似狀況,除合約中已有載明,否則可不必加以理會。

透過房仲租屋應注意事項
◎房仲收取仲介費的金額,以雙方合計1.5個月的租金為合理範圍
◎若房客定金已被沒收,房仲不能再向房客要求違約金
◎看屋時須先請房仲出示房東委託書,或向房東要求看房屋稅單與身分證,以保障自身權益

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

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房市高檔盤整,價格攀高、租金卻下滑,因此嚴重壓縮投報率,包括店面、套房、停車位等三大類投資產品,近期投報率已跌破4%,達2年來新低,身陷於微利時代的包租公咬牙苦撐。

 根據台灣房屋的調查,北市士林夜市、台師大、東區等商圈店面,今年的投報率跌破4%、約達1.8%至3.5%,顯見投資者毫無利潤可言。

 台灣房屋指出,一位醫師近期以總價9,300萬元,在東區買下一家帶租約的店面,租金每月17萬元,換算成年報酬率僅2.19%,但由於東區商圈是全台消費力最高的商圈,一向是黃金店面的集散地,投資人看好該區域店面的增值潛力、為了占有一席之地,只好咬牙苦撐,東區商圈也因此出現投報率低、空置率也低的局面。

 都會區的套房產品也如此,以台北市中心五大精華區為例,從永慶房屋的統計可發現,今年第三季的中古屋價格,多數已突破去年高點,以大安區來看,每坪單價攀升4.5%達57.1萬元,但租金卻下滑,導致投報率嚴重被壓縮。

 由崔媽媽基金會的租金統計看出,北市大安區包括忠孝復興、忠孝敦化等二大捷運站,周邊的獨立套房租金,自第二季起平均下滑逾5%,若以上述永慶房屋的均價計算,10坪的獨立套房要價570萬元,但每月租金僅13,500元,換算為年報酬率僅2.8%。

 此外,都更發燒、精華區老公寓行情看俏,投報率更降至2%左右,台灣房屋舉例,一位客戶在北市中正區永康商圈連雲街,買下30坪的公寓,每坪單價60萬元、總價1,800萬元,隔成兩間套房出租,月租金各是1.6萬元,換算成年報酬率僅2.1%。

 至於停車位的投報率也呈現負成長,住商不動產便調查,今年大台北停車位投報率跌破4%。

 太平洋資產管理公司總經理張欣民分析,大台北捷運網絡形成,民眾在經濟考量下,寧捨開車而轉搭捷運,可省下油錢及停車費,都會區停車位供給大於需求,租金因此凍漲,投報率隨之下跌。

資料來源:中時房地產     回首頁

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經濟不景氣,讓民眾消費力減弱,因此店面經營難度相對提高。房仲業者表示,現在越來越多的店家為了降低風險,紛紛絕地求生,各出奇招,其中店面租金因為佔了相當高的成本,因此不少店家都從店面動腦筋,從過去的分租、寄賣等方式為發想點,創造出讓人想不到的經營模式,也讓人佩服商人的好腦袋。

■ 分時+分租 創造新外快

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,對於店面來說,最單純的就先從自己的店面下手,某些白天晚上都有人潮的商圈,延長營業時間,藉此吸引更多的來客,如夜店兼賣商業午餐;或是某些店面採取寄賣模式,如服裝店寄賣服裝或包包,一方面沒有庫存壓力,另外也藉寄賣開啟另一片天。

  除了寄賣,分租也是一個方式,常見分租的方式有二,一為店面一分為多,二為分割時段出租;原店主藉著收租分攤一個月動輒數十萬的店面租金,分租業主也因為租金較少而樂於配合。白天經營早餐店、快餐店,晚上兼營小酒館;但分租來說,業種會因為店面業種受到限制,如服裝店不喜歡同類服裝攤或是氣味太重的食品。而善於選擇業種的店主,更能藉著分租店面所吸引的來客,增加自己的店業績。

  但分租要獲得原屋主的同意與取得共識,避免產生糾紛;其次,分租騎樓在某些商圈並不被允許,所以分租者還可能遇到警察取締,這一點是想要分租騎樓者必須要注意的。而除了從店面本身動腦筋,有許多店面也將其外部看板出租獲利。目前市場上也出現了將固定店面以格子作分隔,用每月數百或數千元不等的價格供人寄賣,獲利也相當不錯。

■ 虛擬+實體 獲利更驚人

  此外,台灣房屋研究室執行長邱太(火宣)也說,隨著網際網路的發達,許多店舖也許並非處於優勢商圈,卻利用網際網路走出自己的一條路,藉著網站的產品曝光銷售產品,某些在網路上頗受好評的店,甚至乾脆將店移往店租較便宜的地區,將營業主力轉為虛擬通路,藉此得到更高的獲利。

資料來源:網路地產王     回首頁

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