投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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對於口袋不夠深,或者有避稅考量的父母,買車位也是個不錯的不動產投資選擇,但買車位與買房子的評估點又不同,房仲業者表示,要看該區供需狀況,最保險的就是找市中心,但若是要等20年後送小孩,重劃區車位也可以考慮。

■ 觀察車位供需 住辦混合區最安全

  房仲業者指出,要買車位送小孩,最好考慮大台北縣市,中南部地廣、人口不如台北稠密,較不適合,住商不動產企研室主任徐佳馨說,若有計畫在15年內將這份大禮送給小孩,最好是挑市中心,住辦、住商混合區最安全。

  徐佳馨表示,市中心停車位報酬偏高,就算周邊房價波動也不一定受影響;若買不起市中心,就必須去找當地停車位供需失衡的區域,如附近沒有公有停車位,民眾必須要想辦法搶租、或者搶路邊停車格等,但這就必須靠富爸爸深入鄉鎮多做功課。

■ 注意法規限制 獨立買賣不成問題

  中信房屋行銷部副理江龍名表示,停車位不像房子,銀行不會貸款給你,要買車位的父母,必須要多準備資金,並且還要注意停車位是否可以獨立買賣的問題。

  江龍名說,建築物依法自行增設或獎勵增設的停車空間,這類停車位是獨立產權方式登記,可以獨立處分、移轉或設定負擔。若停車位的設置是在建築物法定共同使用,則該車位需與同區分所有建物一併轉讓,不能隨意獨立買賣。

  提醒要購置停車位贈與、投資的民眾,停車位所有權性質與其價值關係重大,因此在買賣時一定要明確告知買方停車位未來用途,以避免日後糾紛。

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因「一品苑」個案獎勵停車位、可開放公眾使用的話題,近期引發民眾對停車位的重視。購屋附帶停車位,未來轉手性佳,這類物件較受民眾青睞,但停車位種類大不同,有些可單獨買賣、有些僅限於該棟住戶互相移轉,專家指出,停車位包括法定車位、自行增設車位、獎勵增設車位等三大類,各有不同特性,由專家報你知:
 東森房屋南港站前店店東呂文法指出,「法定停車位」是指建商依相關建築法規的規定,視建築物本身的用途,評估停車位的設置,至少應達總樓地板面積的固定標準,通常內含於公設中,由於沒有獨立權狀,因此必須隨同主建物移轉,不可單獨買賣,僅限於該棟大樓住戶互相移轉。

 而住戶之間內賣時,住戶所擁有權狀的公設內容也必須修正,信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例,法定停車位本身有單一建號,假設該棟大樓設立80個停車位,車位持分是八十分之一,甲住戶將車位賣給乙住戶後,則權狀將變更為甲沒有車位持分,而乙有八十分之一的車位持分。

 至於「自行增設車位」,以上述例子來看,是指建商在建造過程中,除了原本的80個「法定停車位」之外,又自行增設較多的停車位,專家表示,這類自行增設車位有獨立權狀,因此可單獨賣給外人,也適合想要投資停車位者進場。

 不過,呂文法指出,由於建造成本較高,因此較多建商採用爭取「停車獎勵」的方式。所謂「獎勵增設停車位」,就是因建商得到容積獎勵而獲准增設的停車位,最多可爭取到20%的停車獎勵,與「自行增設車位」同樣擁有獨立權狀,可單獨買賣。

 蘇啟榮進一步說明,政府獎勵建商擁有更多的樓地板面積蓋房子,相對地建商就要多蓋停車位供公眾使用,因此於建築物明顯位置,應設立停車空間標示牌,讓有停車需求的民眾易於辨識。

 而同一棟大樓中,通常會在B1、B2設置停獎車位,讓外來民眾方便停車,而B3、B4多半是分配給法定車位,以供住戶使用。

 蘇啟榮也提醒,這類擁有停獎車位的大樓,管委會應該妥善處理複雜的進出入口。而想在北市購屋的民眾,可上台北市建管處的網站,有各建物的使用執照存根,在附註部分可以了解該建物的法定車位、獎勵增設車位等數目。

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立法院要求公共工程委員會協調主管機關內政部檢討目前停車獎勵要點,引發爭議,內政部營建署昨檢討停獎制度,研擬落日條款,台北市政府建築管理處則已提出停獎落日條款,紛爭不斷的停車獎勵制度,6年內逐步走入歷史。

走入歷史
內政部營建署建築管理組組長謝偉松表示,停車獎勵制度有其歷史意義,當時為鼓勵建商開挖地下室、設置停車位才擬定此制度,由各縣市政府制定鼓勵內容;但因時空背景不同,此制度逐漸無存在意義;立委12日關切後,營建署開始檢討停車獎勵要點,並研擬落日條款,「但目前仍在構想階段。」

獎勵容積每年減5%
北市府建管處主任秘書高文婷說,停獎制度早已過時,北市府已提出停獎落日條款;目前法令規定停獎容積上限為全部樓地板面積的20%,落日條款若通過,3年後,每年將減少5%獎勵容積,6年後停獎完全廢止,屆時建商開挖地下室停車位,須依照市場供需,政府不再給予樓地板面積獎勵。

台北縣城鄉局表示,停獎制度的確對民眾沒有太大幫助,若內政部真立法施行落日條款,將全力配合。中市都發處表示,台中申請停獎的建案很少,只佔全部申請建照的1成以下,「因為台中多是透天厝,只有市區大樓較適合申請停獎。」高市建管處表示,高市申請停獎的建商也很少,尤其高市都市計劃規定較嚴,許多地區本就無法申請。

目前民眾購買的車位分為法定車位、自行增設及獎勵增設車位,獎勵增設車位是建商為獲取更多興建面積,依法申請的車位空間。建築開發公會全聯會理事長王光祥表示,建商評估購地成本時,已計入增設停車位後的容積獎勵,若貿然停止容積獎勵,建商只能把土地成本轉嫁到房價,「最好可以歷年減少容積獎勵,讓建商慢慢因應。」

恐拉高停車位售價
旺家代書事務所地政士李連作認為,市區車位不好找,增設停車位有其必要,修法最好能針對使用方式檢討。太平洋資產管理公司總經理張欣民說,若停止獎勵增設停車位,但市場停車位需求不減,可能會拉高停車位售價,且在購地成本不減下,建商會將成本轉嫁消費者,推高房屋單價。

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投資停車位就經濟效益而言,應預先界定純投資還是兼自用,因為停車位受停車率及滯留期影響而有不同的投資組合,純投資的車位滯留期愈短、停車率愈高是重點;此時租金收入高,同時可兼顧日夜車差,使其週轉流動順暢達成最大效率。自用車位可將上班時段出租車位,辦公室車位可將下班後時段出租,不但可兼顧經濟效益,更能將停車位使用率發揮到極致,減少停車問題。

談到投資停車位應注意事項,首先便是區位選擇問題,停車位是伴隨房地產位置產生的,居住地點的好壞會直接影響車位的增值潛力,也就是要考慮居住週遭的土地使用情形,住家、商業及辦公室分佈及使用狀況。

其次必須考慮的因素是要選擇「停車位少」的區住,這包括合法與非法的可停車空間、巷弄停車空間皆須一併計入,最好選擇停車位少的地區。

另外便是選擇商業機能強、車流量大的地區,兼具這兩個條件的地點,也是停車率最大、停車滯留期最短、週轉流動最強的地方,較能獲致最大效益,增值力大、接手率也高。

最後要強調的是產權問題,以往停車位產權問題相當紊亂,所有權持分及使用權經常糾纏不清,投資者需仔細辦別車位屬性。

1. 平面層:不論是行駛距離,或是距地面設施之出入考量,以及人為、天災意外情況發生之安全性而言,以選擇地下一層為佳,不考慮地下二層。
2. 就迴車之便利與否:購買停車位首先要考慮進出是否容易,倒車迴轉是否方便,會不會影響他人進出,或者佔用了他人車道車位,以及迴轉次數與距離是否過多過長等。
3. 方位良好與否:停車位不正與車道斜坡下方車位不宜接手,歪斜及路衝危險的車位更不要考慮。
4. 車位的多餘利用空間:除了車位本身原來規劃之面積外,周遭如有其餘之畸零空間可供使用,當然最佳。

除確認車位之權屬,在買賣契約上應載明如下:明白約定停車位的大小、規格、位置、座落、編號所購車位之種類,如平面式、機械式 另應附分管契約、住戶公約及竣工圖,以更加保護權益。

 

資料來源: 信義房屋

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停車位總價低,常被視為投資工具,不過大樓停車位常因產權和使用的問題爭議不斷,房仲業者提醒,投資前務必認清登記方式與權利範圍,而且要挑選停車位鑑價有兩大原則,平面式優於機械式車位、車位樓層越低價格也越低。

■ 挑車位先試停 獨立權狀可買賣

  房仲業者建議,買車位除了注意樓層、寬度及高度、載重限制、迴車道、管理費、位置、編號、建物建號等,最好再實際開車進出車位一趟,如果是停車塔設計的停車空間,還要評量尖峰出入時段的等待時間是否會造成困擾。

  中信房屋表示,依「建築技術規則」規定,合法建築物的停車位為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位等3種。一般而言,法定停車位不得外售給非大樓或社區的所有權人,自行增設停車位及獎勵增設停車位,只要有獨立權狀就可以單獨買賣。

■ 無權狀車位 外租須管委會同意

  中信房屋建議,若權狀上已註記樓層別和車位編號,消費者可至縣市工務建管單位調閱使用執照圖和竣工圖;若權狀沒有標示停車位及使用權,則依「分管協議」或是「管理規章」來保障。若是沒有獨立權位的車位要外售或外租時,則需經管理委員會同意;若權狀無標示權利,又無「分管協議」或「管理規章」確保使用權,僅能以「使用慣例」轉手,但若日後發生使用糾紛,也很難有解決之道。

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投資停車位的報酬率表現不俗,平均超過5%的高獲利,讓不少房市投資敗北的投資人很心動,不過該怎挑選抗跌車位標的?學問可不輸買房子!

 

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,想要投資停車位,首先是儘量選擇住辦或住商混合區域的停車位做為投資標的,如此不但可獲得較高的投資報酬率,即使周邊房價波動也不易受累。其次,目前銀行對於停車位是不單獨貸款的,因此必須要準備較多的資金,這也是投資者最關鍵的門檻!

最後,是購買停車位要特別注意停車位是否可以獨立買賣。一般來說,建築物依法自行增設或獎勵增設之停車空間,這類停車位是獨立產權方式登記,可以獨立處分、移轉或設定負擔;但是,如果停車位的設置是在建築物的法定共同使用部分的法定停車位,則該車位需與同區分所有建物一併轉讓,是不能隨意獨立買賣的。徐佳馨強調,停車位所有權性質與其價值關係重大,因此「在買賣時一定要明確告知買方停車位的性質,以避免未來產生糾紛!」

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