投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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【文/范世華】
  房市「329」檔期之前,民眾對於房價的心理關卡,就有如股民對於股市突破八千點之前的心理關卡是一樣的,當央行3/25日的理監事會議決議維持利率不變,市場資金的變數穩定了下來,民眾原本購屋觀望的態度,就好像是完全解開了所有的疑慮,呈現在「329檔期」各個建案中心的氣氛反映,民眾和建商對於未來的房市行情好像都一致看多了上去。

預售屋的房價市場再一次受到兩岸政治及經貿往來的氣氛良好、民眾消費信心的恢復以及資金行情的推升,甚至使得建商也出現惜售的情形,房價不斷維持在高檔的氣氛當中,市場還是有可能會在不同層面上,產生一些變化與轉折。

■ 預售屋的成交量即將面臨萎縮

  核發「建照」的數量,我們一般可以把它看作是代表即將動工的預售屋數量,(從民國98、97、96、95、94年追溯來看,申請核發住宅「建造執照」的宅數依序分別為:51,180、69,941、106,270、116,831、121,652戶)。由於未來的一、兩年之間,新成屋以及預售屋的數量,分別都因為前年以及去年所核發的「建造執照」數量,連續低於十萬戶,相較於以往每年皆於十萬戶以上的數量,申請核發建照的數量減少,代表預售屋的成交數量相形之下也會大幅減少,同時也將發生什麼樣的情形呢?

■ 預售新制考驗市場接受度

  未來近期預售及新成屋的供給量將大幅減少,這也透露了為什麼建商開始要採取惜售的態度,預售屋市場最近也呈現了漫天喊價的情形。再加上「預售屋買賣定型化契約」新制將於五月份正式上路,有關預售屋之主建物、附屬建物以及公共設施將正式區分售價,屆時實施之後,短期內勢必會有一番價格上的紛亂期,預售屋之主建物單價將會再有一波的話題,媒體的反應恐怕也將會拉大民眾對於預售屋與中古屋之間單價落差的印象,購屋者可能要特別的留意。

■ 房價落後地區將啓動補漲行情?

  一旦市場對於預售屋的價格難以接受,加上實際成交的數量有限,預售行情少了市場比價可以一再反覆推升行情,而房市成交的重心將會整個移轉到中古屋的市場。如此一來也將會帶動一波中古屋的補漲行情,而除了台北市以外的地區,以及中南部人口較為集中的縣市,原本沒有漲到的區域,藉由市場重心的移轉,可望將有機會隨著房價平衡的效應,在房價增值上真的獲取一點公道,行情也能回漲起來。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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台北建築、代銷業者南下發展,效應逐漸浮現。台中代銷業者觀察,台中房市三月以來湧現一波台北客看屋潮,較前一個月增加三倍以上,不少個案,台北客已成購屋主力。

建商南移 帶動代銷業者

中華民國代銷公會全聯會理事長曹瑞濱表示,由於台北房市熱絡,過去幾年大多是中南部建商往台北移動。但在大台北精華區土地屢飆天價、一地難求之下,近來不少建商反而南下台中發展。

像富邦、力麒、冠德及國泰等北市一線建商,近來就紛紛南下台中標地、推案,而代銷業者則是跟著建商移動,如原固守大台北的海悅、甲桂林廣告,最近也陸續在台中中港路及七期區塊接案代銷。

設計行銷 複製台北經驗

曹瑞濱說,北市建商及代銷業者南下台中推案及接案,無論在規劃設計、廣告行銷、案場接待等,大多複製台北經驗,結果也順勢把台北客帶往台中,促成新一波北客南下風潮。

以位於中港路的「科博雙星」來說,現場專案周至柔表示,目前每周約有50組來客,其中一半是來自台北。和在地台中客戶最大的不同是,台北客幾乎都不太考慮價格,因為對台北客而言,台中豪宅房價還不如台北公寓行情。台北客主要考量還是區段未來前景。

台中市不動產代銷公會統計,329檔期台中市共有23個案、2300戶,400億元的案量,推案大多集中在7期、11期、12期、南屯文心森林公園,產品則以80坪為主力,其中七期豪宅以5千萬元為主力,綠園道中港路總價帶則在2千萬元上下。

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不少建商打出買屋送裝潢的訴求,但買這樣的房子到底划不划算?

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,景氣回溫,建商搶時機推案,在爆量競爭下,各種傳統促銷手法也紛紛出籠,其中送全套家具、裝潢,是最常見的手法之一。

信義代銷協理呂信銓表示,天下沒有白吃的午餐,建商送裝潢,成本提高,必定會反映在售價上。但對於購屋人來說,不一定不划算,就看價格合理性以及個人是否有需求。

建商「以量制價」 消費者省下設計費 也樂得輕鬆

他表示,通常量體較大,如上百戶甚至上千戶的規模,建商可以「以量制價」,所提供的裝潢價格,往往會比個人找人施工便宜,消費者有機會用較低的「量販價」裝潢價格完成新屋裝潢,而且可以省下設計費,讓建商統一發包,監工,自己也樂得輕鬆。

呂信銓表示,一般而言消費者比較常碰到的選擇難題,還在建材選配上,如衛浴、廚具、地板等。基本上這些配備由於建商多向廠商大量進貨,還是會比自己去買,來得便宜。如果不喜歡建商提供的,建議不妨透過建商購買同一家配合廠商的其他選配建材,還是會比直接在市面上購買便宜不少。

裝潢費用含在房子總價內 可向銀行爭取較多貸款

買送裝潢的房子,還有另一個附帶好處,因建商多半已將費用含在房子的總價內,因此也可向銀行爭取較多的貸款金額(因總價提高),無需額外再去準備一筆裝潢的自備款,對於自備款較缺乏的首購族而言,也可減輕不少購屋負擔。

但不管做任何改變,信義代銷建議,除了要看清楚裝潢及建材選配的項目、廠牌、數量,以免贈送的物品變成了次級品,之外,最重要的就是在合約書上白紙黑字寫清楚,而且逐一核對無誤後,才於合約書上簽名確認,以確保權益。

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今年329檔期全台推案量約4,500億元,北台灣就占2,000億元,由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣,使原本備受期待的銷售旺季,購屋民眾態度轉趨觀望。

信義代銷協理何胤諭表示,市中心釋出土地來源變少,建商開高價已是大勢所趨,且短期內建商並無立即的財務壓力,實際上並無大幅議價的空間,建議面對開高價出售的個案,除參考附近行情外,平常日或假日經過時,可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出,作為判定個案是否搶手的依據。

大膽議價 別買在高點

另外,偏離市場行情價格太多的個案,除非條件無可取代,條件普通或者有抗性的個案,可以大膽議價,畢竟入接待中心也可空手而回,不一定要搶在高點進場。

何胤諭指出,目前市場上對房市看法非常分歧,政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待,已導致建商暫緩後續的漲價動作,但尚未聽說有業者展開降價活動。

不過,部分訴求投資客的建案,確實受到政府抑制高房價政策影響,尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後,投資客擔心成本會增加,轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況,以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看,他認為,2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。

貨比三家 功課要做好

再者,因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期,購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成,整體來說付款壓力並不太大,加上通常在交屋辦理貸款時,往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款,可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制,讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多,因此儘管政府動作不斷,329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。

面對329檔期多方的訊息,只想自住的購屋者務必要有自己的想法,先想清楚購屋的動機,不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流,要花時間去比較、挑選房子,找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子,而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多,實際成交價仍要回歸合理行情,消費者不妨勇敢出價,也許能買到「俗擱大碗」的好厝。

至於有意買預售屋的民眾,首先得貨比三家,想買得划算,一定要做功課,若看到屬意的推案,一定要多看看附近雷同的推案相互比較,除了解當地實際成交價格,也可聽到各種不同的意見。

此外,要了解該預售案是否同質性高,或有其不可替代性,不然拿鄰近區域的個案來比一比,通常市場行情不會差距太大,是議價時很好的參考指標。

廣告戶 殺價最佳指標

房仲業者則建議,通常廣告戶是很好的殺價參考,消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元,條件較差的廣告戶只有40萬元,無論你買哪個樓層,都用這個價格去殺價,減去5%後,一點一點的往上加準沒錯。

其次是化整為零,用親朋好友的名義,在不同的時段上門,探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼,互相比對。也可以召集同學同事等人,運用團購的優勢,壓低銷售價格。另外,先議單價再議總價也是常見的殺價手法,以總價1,200萬元、30坪的房子而言,每坪單價40萬元,總價頂多殺到1,000萬元。

但若用單價40萬元打八折,每坪32萬元,總價就可以議到960萬元;直接拿現金下訂,若遇到戶數較多的大型推案,現金購屋常可享受到意想不到的折扣。

潛銷階段 談判好時機

房地產代銷業者指出,通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時,也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交,剛開賣要穩住基本盤,讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯,就可逐步往上加價。

至於銷售末期,也有業者俗稱的沉澱戶,因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶,若遇上代銷公司急著要結案,也可爭取較大議價空間,但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題,可能會有短期內較難轉手的風險。

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財信傳媒董事長謝金河本周三(31日)將率領60位身價逾3兆元的富豪,到台中參觀豪宅建案,台中市長胡志強當天中午將親自替富豪考察團簡報台中市政規劃,由於過去這類房產考察團曾出現80分鐘成交14戶的佳績,台中建商非常期待此次成交金額能再創新高。

此次投資考察團將參觀「銳豐悅觀」、總太「東方之冠」、興富發「科博雙星」、「登陽漱夏」等建案。據了解,當天午宴精銳建設董事長徐日新、惠宇建設總經理顏定滄、銳豐建設總經理李明潭等20餘位台中建商都將出席接待。

本次參訪團成員皆為主動報名、個人資產須達6,000萬元才有資格參加,平均年齡40歲至60歲,都是國內中高階層主管或負責人,一行人身家總計超過3兆元。

由於兩年前首次舉辦的高雄地產投資考察團,曾出現80分鐘成交14戶的佳績,今年初第二次在高雄舉辦,也有團員當天選中「京城凱悅」高樓層兩戶240坪的豪宅,並當場下訂,每戶成交價近1億元,每坪成交價約40餘萬元,是該案現場成交速度最快的客戶,使台中建商對這個考察團的購屋實力不敢小覷,準備以最高規格接待。

台中不動產代銷公會統計,今年台中市329檔期共有23個個案,供給約2,300戶,總銷金額約400億元。其中以南屯區九案、503戶,總銷150億元最多;西屯區六案、782戶,總銷共115億元次之。熱門推案區域為七期、11期、12期、南屯文心森林公園。

台中市不動產代銷公會理事長唐廷照表示,台中重大建設多,包括新市政、市議會、大都會歌劇院、國際會展中心、數位圖書館等陸續進行中,還有鎮南休閒專用區、水湳經貿園區兩大開發案,隨縣市合併升格、兩岸三通直航,未來台中房價也將跟著起飛。

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一種很難理解的台中房市現象發生在此次329檔期,預售新案量體僅約400億元,其中豪宅金額高佔9成,預售首購大樓與新成屋極為少數,預售豪宅明顯集中在七期推案,地段上三分天下,分成新市政中心區、市政路與南側的文心森林公園周圍。別墅市場量體小,眾多小案分佈在沙鹿鎮靠近特三號道周邊。中科西屯已經沉寂鮮有新案,多年來的搶建熱潮冷卻不少。

■ 趨勢一 豪宅價格M型化

  329檔期的豪宅新案設有接待中心的有:時代建設『時代圓滿』位南屯七期南側總銷約10億元以及富宇建設『東方之冠』位七期市政路總銷70億元。七期以外的個案有國泰建設『森林苑』30億元,位五期文心路上正對文心森林公園;總太建設『國美』位西區英才路南側,總銷約50億元;順天建設『敦凰』位北屯11期總銷20億。

  未建接待館處於預約銷售的有:總太建設『天匯』,位南側文心森林公園總銷50億元;聯聚建設『仁和大廈』位七期新市政區總銷80億元。以上個案開價差異很大,必須親洽案場了解為宜。

■ 趨勢二 首購3房、小豪宅價揚量增

  年輕人買得起的總價在500萬上下,造成首購標準三房與小豪宅產品的銷售率很高,位在郊區地段的預售大樓,開價來到16萬、成交在13萬上下,市區精華地或中捷站區預定地的小豪宅或套房,開價直上20~25萬元,有裝修的物件每坪加收2 ~3萬元。

  值得注意的新成屋個案春虹建設『東京市』,579戶、坪數30~50,基地位在昔日最精華區的東區台中公園自由路上,因為過去東區台中公園與車站的沒落,毫無大樓新案,空窗期過長,現因縣市合併與鐵路高架四號道利多,徹底改善此區交通,才讓沉寂20年有餘的東區回春,每坪13萬起的價位讓區域客眼睛一亮,銷售成績不俗,是否從此認定東區房市回溫,值得觀察。

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住新屋人人愛,但不少買方不敢買預售屋,怕的就是建商蓋一半落跑、建案無法交屋、坪數與當初約定出入甚大等問題,房仲業者表示,預售屋雖有這些隱含的問題存在,並非無法避免,找有口碑的建商、最好附有成屋履約保證,將購買風險降到最低。

■ 成屋履約 專戶存放工程款

  買預售屋與成屋交易不同,預售屋是依照工程進度、執照申請通知買方繳付工程款,對於買方來說,最怕繳錢給建商後,某天無預警的落跑或倒閉,買方數百萬的血汗錢將血本無歸。

  中信房屋表示,目前部分建商為消除買方疑慮,都設有成屋履約保證,建商與銀行合作,開設一個專戶讓買方將分期工程款存入,建商必須依照規定才能提領、動用;若是心儀的建案沒有成屋履約保證,房仲業者提醒,多打聽建商背景,是否為「一案建商」。

■ 坪數不足 新制有誤差就找補

  過去法規載明,預售屋蓋好後若實際坪數與約定有出入,在1%範圍內互不找補,也因為有此規定,讓部分不肖建商另一種獲利來源,目前以用新制取代,採取「有誤差就找補」原則。

  永慶房屋表示,找補金額必須依照不同建物用途分別計算找補金額,此外、如主建物或房屋登記總面積不足且超過3%時,消費者也可以選擇解約。而買方付款延遲利息以每日「萬分之二單利計算」;預售屋權利轉讓手續費以房地總價1%為上限。

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預售案也增加書香味,日本最大連鎖書店紀伊國屋書店,日前進駐淡水新市鎮建案「伊東巿」,未來將在台設計首座私人圖書館。這是淡水地區繼「海納川」、「淡水情歌」後,再一個以藝術人文為訴求的建案。

紀伊國屋書店總經理高橋康郎表示,在日本許多五星級飯店都設立了社區型的圖書館,滿足客戶閱讀需求。這次是首度進駐台灣的社區,規畫了專屬中心。未來紀伊國屋書店,不僅會參與硬體規畫,也會負責後續的圖書建置。

紀伊國屋書店是日本最大連鎖書店,海外分店遍布東南亞、澳洲、美國等地區,目前全球有90家店,其中日本有64家、台灣則有4家。

而冠德建設企畫部經理張勝安表示,近3年來,冠德建設已與遠見、天下出版社合作,所有建案都會由遠見天下文化設立圖書館。住戶入住後,也會擁有一張讀書卡,到圖書館借閱書籍。

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住屋是基本需求,也是人人關心的事,尤其去年底高房價成為10大民怨之首,各大網路社群房地產討論也成為熱門話題。一篇網路文章「黑心建商的告白」,從「智邦不動產」一路被轉到「Mobile01」、「PTT」等各大網路討論區,Google頁面上可查詢該篇文章已被轉錄超過200次,是近來最熱門的房地產轉錄文章。

高房價 招民怨
文章作者也是智邦不動產版主Sway說,高房價壓迫人民生活,「文章與民眾心聲產生共鳴才被大量轉錄,樂見網友討論。」Sway過去曾在建設、代銷公司及房仲業工作,看透不少房地產業背後的操作手法。

3大社群發燒
Sway說,2009年房市熱,北市房價高漲,讓他想整理過去工作所見所聞,讓更多人知道不動產業背後真相;2009年6月在網路社群「智邦不動產」寫下第1篇「黑心建商的告白—賺錢太容易」,以虛擬建商自白方式,寫下房地產業界的工作背後心態,之後定期發表文章,目前共有10篇系列文章,「還在醞釀第11篇,近期發表。」

去年底,北市房價飆漲20%以上,該篇文章隨之暴紅,被網友大量轉錄。不少網友看完文章直說,「房地產界實在太黑暗了,要抵制黑心建商不買房!」Sway說,整篇文章可信度相當高;想藉由揭露房地產界背後層層剝削力量,提醒網友買房前想清楚。

該文發表在「智邦不動產」,後由網友轉錄到「Mobile01」及「PTT」後,文章曝光率大增,目前全台3大房地產討論社群為智邦、Mobile01及PTT,每天都有近500名想買、賣房或從事房地產業的專業網友上網分享意見。

「資訊較真實」
PTT房產板的知名網友greengreen42認為,PTT房產板最大優點是互動式平台,且板主不太管板內多空交戰等文章,資訊較為真實。Mobile01網友yaung則認為,Mobile01網頁漂亮、多照片,方便看建案及別人買房、裝潢心得,「但有不少房地產業者的廣告文,不是每篇文章都可以相信。」
社群討論成為網友徵詢意見的主要管道,也有網友在網路踢爆買賣糾紛,因網路輿論壓力大,賣方才願意和解。

Sway建議想買房的網友,3大社群網站各有優缺點,應參考各方網路意見,才能得到最中肯的意見。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名則表示,網友互相討論、溝通,可獲得大量資訊,但也須注意資訊內容與來源,「不要被牽著鼻子走。」

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房市329檔期提前開戰,北台灣推案量2,000億元,中台灣更大幅成長五倍達600億元最亮眼。

市調顯示,今年台中329檔期房市熱門推案區段,集中在七期重劃區的市政中心與文心森林公園,另外國美館也是主要戰區。隨著買氣升溫,平均房價上漲一至二成,七期新市政中心每坪站穩35萬至45萬元;國美館特區也突破30萬元。

台中市建築開發公會理事長賴源釗表示,受金融海嘯衝擊,台中去年329檔期,累計推案金額不到100億元,去年前11個月,每月平均推案也僅約30億元,直到12月才一口氣推出322億元案量。

今年隨景氣復甦,贈與稅鬆綁,加上兩岸經貿關係改善,台中縣市年底合併升格,都為中台灣房市提供穩定支撐。近期買氣持續增溫,建商推案信心也跟著增加,賴源釗預期,今年大台中推案金額約在1,000億至1,200億元間。

目前已知,台中新市政中心所在的七期重劃區,呈現「眾案齊發」榮景,知名建商如精銳、聯聚、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等,都將陸續推出預售新案。

由於中市七期土地價格不斷飆升,今年房價可望再攀新高,329檔期之前推案量達224億元;329之後,七期還有超過八件預售案進場,總推案量300餘億元,每坪站上40萬元新高。

富宇總經理鐘堯明說,兩岸互動日趨頻繁,促使雙方資金流動更方便且自由,比較台北及大陸主要城市,台中房價相對便宜,帶動一波波台商回台購屋潮,也為豪宅基本盤提供一定的支撐。

在房市持續看好,市場也出現議價空間持續縮小的變相漲價趨勢。根據《住展雜誌》統計,2月預售屋議價空間,從1月的11.2%再下降至11%,是去年11月以來連續第四個月下降;去年11月的議價率為12.9%,今年2月來到11%,四個月合計下跌了1.9個百分點,預估329檔期將維持同樣態勢。

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買房子,人人都想買得好又買得便宜。今年三二九檔期房市爆大量,在同業競爭壓力下,消費者不妨勇敢殺價,也許能買到俗又大碗的好厝。

中信房屋企畫部副理江龍名表示,有意購屋的人,可以化整為零,用親朋好友的名義,在不同的時段上門,探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼,互相比對。

如果可能的話,也可以召集同學同事等人,運用團購的優勢,壓低銷售價格。若訂單很多,可以爭取與案場主管直接砍價。景氣好時約可拿到8到9折的優惠,景氣差時7折上下是常有的事。

台灣房屋研究室副理江怡慧說,殺價時可先議單價再議總價。以總價1200萬元、30坪的房子而言,每坪單價40萬,總價頂多殺到1000萬。但若用單價40萬,打8折,每坪32萬元,總價就可以議到960萬。

想要現場下單的人,要盡量拿現金砍價。江怡慧說,根據經驗,現金交易在大型建案的砍價上特別有效,有些建案動輒成千上百戶推案,業者利息壓力不小。若發現建商還有大量餘屋待銷售,現金購屋可以砍到意想不到的價錢。

永慶代銷表示,預售推案測試市場水溫的潛銷期與結尾前,也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交,剛開賣時就要穩住基本盤,讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率上揚,就可逐步往上加價。

至於銷售末期,也有業者俗稱的沉澱戶。由於剩下來的多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶,若遇上代銷公司急著要結案,也可爭取較大議價空間,不過要注意可能有轉手不易的風險。

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台北市房價居高不下,許多單身貴族或是小夫妻很可能就打算選擇小坪數住家做為一生的住所或是初成家的第一棟房子,不過房仲業者表示,通常小宅產品公設比也會比一般2~4房的產品要來的稍高,購屋前要看清楚。

■ 扣除公設面積 實際坪數有限

  房仲業者表示,小宅產品的戶數較多,相對公共空間也會增加,導致公設比增加,總價雖低但是很可能單價較高,而實際可使用的室內空間較少,購屋族購屋前最好仔細計算實際時使用空間。

  也就是戶數多的緣故,再加上坪數不大導致空間受限,所以往往小宅產品的零碎空間,也會比一般的3房產品多,房仲業者建議購屋族,除了購買小宅產品除了要注意生活與交通機能之外,室內的格局規劃也很重要。

■ 注意採光 留意管理方式

  坪數小也會影響到房子的採光,部分小宅產品只有單面採光,所以最好了解房屋座向,若是預售屋的話,更要注意開窗面有無被其他大樓遮蔽的問題,避免未來轉手或是出租時影響價格。

  另外,小宅產品戶數規劃多,入住門檻也低,所以管理更顯重要,建議購買優質管理的建案;另外,小宅產品貸款限制較多,尋求機能完善的好地段,貸款成數才會比較高。

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今年有意買預售屋的人要特別注意!5月起,內政部規定預售屋定型化契約新版上市。因此5月前進場房市,不管自住或投資,最好先到內政部官網下載新版合約,互相比對,確保自身權益。

5月開始 新版契約上市

根據內政部的規定,今年5月1日起,預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物,以及樓梯、走廊等共有部分(即公設)須在契約中分開標示面積及售價。

這項修法雖然讓預售屋的資訊更透明,但對很在意追不上房價的民眾,又添部分心理壓力。

根據中信房屋最新線上調查結果顯示,有近5成(46%)消費者擔心內政部這項修法將促使房價續漲,其中更有近兩成(19%)認為新制上路後,房價將上漲一成以上而更讓購屋者吃不消。

中信房屋副總經理劉天仁表示:這次預售屋定型化契約條款修正,主要目的就是為了解決預售屋買賣的亂象,將交易資訊充分揭露,使消費者購屋時更清楚明瞭,破除不肖建商可能運用的各種花招,消費者需要認清相關的修正項目以確保自身權益。

建物公設 必須分開標示

劉天仁說,而今年預售屋定型化契約條款的重要修正項目有:契約應明列主建物、附屬建物與公設的面積與價錢;面積有誤差即找補差價;依工程進度付款部分,每次付款間隔日數應在20日以上,避免不肖建商拉近收費間隔;立契約書人增列不動產經紀人欄位……等。

由於主建物、附屬建物以及共有部分的構造成本、功能性及價值不盡相同,應各有不同之價格。建商除將房屋價款標示清楚之外,主建物、附屬建物及共有部分等三部分價格、坪數也應該分開標示。

房屋面積 有誤差就找補

劉天仁表示,新制中房屋面積誤差找補,採「有誤差就找補」,取代舊有「房屋面積誤差1%以內互不找補」的規定。而找補金額亦須依不同建物用途(主建物、附屬建物及共有部分)分別計算找補金額。

此外,如主建物或房屋登記總面積不足而且超過3%時,消費者也可以選擇解約。而買方付款遲延利息以每日「萬分之二單利計算」;預售屋權利轉讓手續費,以房地總價1%為上限。

信義房屋代銷部協理何胤諭說,雖然新法5月才上路,但目前知名建商多已依新版契約來設計合約書。如果消費者為保障個人權益,比較保險的作法還是先下載一分新版本書面文件,再來逐條對照。

細讀合約 別盲目作決定

而且一定要注意的是,預售屋的合約都有至少5天的審閱期,可以帶回去仔細看清條文。消費者可以先付少許訂金,把合約書帶回去仔細研讀。即使事後不滿意,可以拿回依法預付的訂金,不用盲目作決定。

何胤諭說,今年第1季大案備出,可以想見的是,市場上的行銷手法一定五花八門。但買房要保值抗跌,「地點」永遠是不變的價值。其次再考量個人生活需求、居住型態、社區管理等,才能挑到滿意的新居。

因為買房子動輒數百、上千萬,面對人生最大的消費行為,絕對不能急。最重要的是,一定要抓準自己的預算上限,不要在樣品屋燈光美氣氛佳的情況下,一時衝動扛下太大的財務負擔,未蒙房價增值之利,先受周轉不及之苦。

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上個月底,華相建設正式加入台中建築界這人情味兒特濃的大家庭,公司位在綠園道THE ONE大樓15樓,祝賀的來賓塞爆15樓150坪的辦公室與29樓的酒會廳。THE ONE是台中最高 A級辦公大樓,遠眺窗外前無障礙、綠地開闊,華相董事長,也就是前順天建設總經理王忠正,這回禮聘高級住宅代銷達人楊玄吉,擔任公司總經理要職,選擇在房市起漲多年、盤整修正之際,高調投入台中房市,想必胸中自有乾坤。

■ 政策挺房市 造就建築業十年榮景

  自1999年中部發生921地震災變,同時也「震」出大問題,意外影響中部多家大型建商存廢。俗語說,十年河東十年河西,目前中部檯面上的A咖建商,在震前還只是被市場派歸列為小型建商,包括順天建設、鄉林建設、海灣建設、昌運建設(富旺國際)、總太建設(駿億電子)等,現在這些建商已經赫赫有名,並且都已入主或轉型為上櫃市公司,成為中部房產業的奇蹟。

  熟悉上市業務的中部證券業主管分析指出,賺錢後買下已上櫃市公司作「借殼上市」,是中部建商轉型上市的傳統捷徑。這十年來,台灣產業外移嚴重,內銷不振、失業漸多,多年來政府政策做多,大力支持房產業這個火車頭工業是有道理的,券商主管強調,營建業者說「建築是艱困工業,苦賺微薄加工錢」,事實上,台灣內銷市場急速萎縮,各行各業苦撐獲利不易,看上市營建業財報可知建築業業績其實不差。

■ 華相董座王忠正:就是看好大台中

  自2003年SARS事件之後,中部建築業逐年增加推案,加入建築同業公會會員由1、 2百家劇增至1,000家以上,創造很多就業機會,也誕生許多億萬富翁,利潤導向讓更多代銷業者或建設公司員工,自立門戶的建築人越來越多。王忠正長期擔任順天建設總經理職務,順天由一家小型公司穩步轉為上市公司營建類股,並積極扮演台中建築投資公會理事長角色,直到2007年交接,當年台中市總推案量為1,754億元,其中透天約佔300億元創歷史高峰。

  王忠正頻上媒體信心喊話,論點清晰、長期看好台中房市,被業內讚譽為永遠的大多頭,更被中部媒體視為多頭司令。業內人士表示,在台中建商容易起家、門檻很低、「眉角」又少,土地既多又便宜很適合小本經營;客戶方面,購屋需求多樣性、建築創意性與實驗性屋型接受度高,在台中做建築存活率很高;就算地產達人王忠正與楊玄吉也都選在台中創業,就是相信台中有最多元、最包容創意的買主,只要有心,建築人終會有實現理想與抱負的一天。

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自明年五月一日起,國內預售屋的交易制度將有重大變革!為了保障消費者權益,符合公平誠信原則,建商或代銷商銷售預售屋,必須將主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價,詳細記載於預售屋買賣定型化契約,並且取消百分之一誤差「互不找補」的陳年陋規。業者認為,此舉有利於預售屋交易更加透明化,但畢竟「羊毛出在羊身上」,降低公設售價,勢必會提高主建物單價。

■ 分開計價透明化 有誤差互找補

  內政部送請行政院消保會,於九月二十四日審議通過的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,將在明年五月一日正式施行,修正的重點為:一、增訂契約審閱期不得少於5日。二、明訂主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價。三、增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例。四、現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」,修正為「有誤差就互相找補」。五、買方遲延利息「萬分之五單利計算」,調降為「萬分之二單利計算」。

  信義房屋代銷協理何胤諭表示,「分開計價」對於預售產品的市場資訊將可望更為公開透明化,以往若有少數建商惡意灌虛坪的情況將不復存在,不過在短期內並沒有降價空間可言,因為以目前的房地產景氣,建商沒有降價的理由,因此想賣2000萬元的房子,不會因為分開計價,降價求售只賣1800萬元,對於附屬建物與公設「少賺的部分」,勢必會移轉至主建物。

■ 公設售價調降 價差灌回主建物

  永慶房屋代銷事業處副總吳金銘表示,預售屋建坪分開計價的政策,原意是要解決近年來新建案公設分配認定不一及虛灌面積的問題,但此政策實施後,對預售屋銷售上並不會產生太大衝擊,因為建商無論採取何種方式定價,最後還是會回歸到以總價計算來處理。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,公設另外計費,其實並不會對房價產生衝擊,畢竟買屋是整件買,不是想要不買某一部份就可以排除,但明確規定之後,應該可以有效遏止某些建商狂灌公設的現況,不過在磨合初期,價差有可能灌回主建物,造成誰也沒有便宜誰的結果。

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國內房價高不可攀,購屋糾紛也很多,據消基會問卷調查,有6成消費者抱怨,買房子後還沒交屋銀行就得先撥款,中間過程利息還得由買方負擔,消基會今強烈要求銀行及建商應完成交易後才能向消費者收取利息,主管機關更應修正「預售屋買賣定型化契約之應記載及不得記載事項」,明訂「貸款撥付日應為交屋日」才合理。

消基會表示,去年1到9月共3890件申訴案,購屋申訴就有244件占6%,另外到消基會諮詢的案件共2259件,其中購屋糾紛依舊占424件,包括銀行貸款及撥付利息負擔疑問、預售屋購屋及交屋糾紛、延遲交屋問題,顯現消費者買房子時常不了解業者手段,對貸款後、交屋前銀行撥款利息該由誰負擔?何時該交屋?交屋是否將公設點交完成問題霧煞煞。

消基會去年進行網路問卷,針對有購屋經驗的消費者進行「房屋貸款撥付與利息負擔」調查,發現6成消費者反應,常有建商在未交屋前就請貸款銀行完成撥款,尤其房屋還沒點交完,買房消費者就已提前當冤大頭負擔銀行利息,消基會認為明顯違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條第3項規定。

消基會呼籲,主管機關應儘速修正應記載事項,明訂「貸款撥付日應為交屋日」才合理,尤其要求房價總額的10%應作為「交屋保留款」,5%在交屋時進行撥款,5%應保留到公設點交完成後再行撥付予建商,維持交易公平,如有不法業者違背,主管機關應加強稽查且開罰。

針對購屋注意事項,消基會也建議消費者購買預售屋簽約時,應提出貸款撥付時要和房屋點交同時進行,如果產權過戶與尾款撥付不同日期,也應依照定型化契約應記載事項規定在交屋前撥款時,撥款日到交屋日所生的銀行利息應由賣方負擔,至於交屋前要請略懂建築、結構的朋友或地政士一同查勘房屋,若不幸發生糾紛,也要勇於爭取自己應有的權利採取申訴、調解及訴訟步驟解決。

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年底豪宅市場推案量暴增,老牌建商賣屋卻靠口碑行銷突圍。成立30年的冠德建設,今年首度進軍台中豪宅市場與龍寶建設合作的建案「誠臻邸」,27日宣布銷售率逾八成;成立40周年的遠雄建設也集結18位知名已購客戶出書,包括前副總統呂秀蓮、前行政院長唐飛都以住戶身分當起房地產代言人。

遠雄集團董事長趙藤雄表示,台北市地價愈飆愈高,房價將反映高昂的土地成本,只會更貴,都市更新案也會因為地主用市價與建商合建,房價不會便宜。

趙藤雄說,台北市土地稀少,建商只好高價標國產局土地,雖然當時被同業笑,但明年再看就不算貴。例如皇翔建設當年以天價買下信義計畫區土地,如今因為亞太會館開價150億元,皇翔地價跟著水漲船高,甚至看來買得真便宜。

冠德與台中品牌建商龍寶建設首度合作的「誠臻邸」案,位於七期重劃區,昨天正式公開。該案未演先轟動,尚未推出前,可售76戶已熱賣八成,雙方對完銷深具信心。

冠德董事長馬玉山表示,冠德今年成立30周年,龍寶成立20周年,雙方以50年的功力,在台中新市政中心推出龍寶的第15件「臻邸」作品,希望藉此讓台中人認識冠德建設。

龍寶董事長張麗莉指出,冠德去年初在看這筆土地時,龍寶就決定與冠德合作,今年2月都已送照,但直到今年8月推案前夕又重新翻案,她對馬玉山很不好意思。龍寶沒有搭接待中心,只靠平面圖與過去累積的「粉絲」,順利賣出60戶、單價六、七千萬元的豪宅。

遠雄昨天也舉辦《幸福力》新書發表會,邀請唐飛、賴世雄等18位成功人士,暢談幸福觀與購屋觀,遠雄集團董事長趙藤雄也暢談累積四、五十年營造經驗的「幸福力層次理論」,為年底即將推出的建案暖身。

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內政部已修法通過預售案合約書須採分開計價,但未明定預售屋開價比例,預售屋將出現至少3種定價方式。地產業者表示,不管採用何種計價,修法目的是為了讓民眾清楚知道錢花到哪,民眾買屋前應要求建商詳列房屋主建物、附屬建物及公設範圍,細算各項價格,才能買到理想房屋。

台北市建商公會全聯會理事長王光祥說:「預售屋分開計價政策通過後,有助房屋銷售透明化,民眾要學習去看,房屋的主建物面積,附屬建物(包括陽台、雨遮等)及公設部分包含哪些範圍。」長期施行後,預售屋會減少虛坪,鼓勵建商規劃良性住宅。

舊制較易判斷行情
內政部修法後,並未統一定價方式,未來可能會出現多種計價模式,例如主建物開價高,附屬建物、公設開價較低,或3種面積採統一均價模式;或有業者故意拉低主建物開價,調高附屬建物及公設價格,衍生出新銷售花招。

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任說,不同計價模式對消費者來說,各有優缺點。如果沿用市場舊制,依權狀坪數同一開價,可方便民眾判斷市場行情;但仍有不少問題,如同建案高低樓層戶別定價有落差,若採主建物、附屬建物及公設同一單價,會出現享用同樣公設,但高樓層住戶比低樓層須付出更高的代價。

舉例來說,購買同社區權狀50坪的預售屋,高樓層每坪成交價是65萬元,低樓層成交價為60萬元,等於高樓層買方比低樓層買方在社區公設上,多付出每坪5萬元的代價。郭國任說,在分開計價模式下,附屬建物、公設定價採統一定價,主建物則依戶別不同,定價各有高低,是較公平的計價模式。不過拉高主建物計價後,容易影響整體行情。

「還是會回歸總價」
王光祥認為,目前建商公會未規定須依循何種計價模式,但不論將來預售案採行任一種方式定價,「民眾買屋還是會回歸總價論,把總價回除權狀坪數,判定每坪房價是否符合市場行情。」
新聯陽實業研展部經理施孝文說,現階段預售案暫採同一定價,「未來若有新案推出分開定價策略,建商要賣的總價還是不會變,民眾看屋重點要擺在附屬建物、公設到底包含哪些範圍,避免購入過多虛坪的房屋。」 

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台中市建築公會市調資訊委員會主委鍾尹堂表示,台中房市繼「金磚四區」之後,未來將以「點」狀作區域發展,這種新的發展趨勢稱作「主核心、多衛星」,換句話說,這些「新鑽特區」散佈各個精華區段,發展力道不輸給主核心的「金磚四區」!根據最新推案發現,繼市區大型豪宅案潛銷「試水溫」後,包括七期南側、北屯十期松竹路、太原路三段、 11期等,均接連公開推案,至年底前將有40個新案陸續進場,產品以小坪數大樓為主。

■ 選住新鑽特區 主打10萬元首購屋

  現在進場的新推案地點,多半會跌破專家眼鏡,例如春虹建設600戶先建後售的大樓新成屋案「東京市」,位於台中火車站台中公園附近,訴求三鐵共構利多(捷運紅線、藍線、橘線);駿億電子投資位在十期松竹路旁的「家在e起」大樓預售案;富宇建設位東山路的「日安花園」大樓,以及大城建設位於廓子地區的別墅社區等,共同點都是「老區域、新賣點」、「便宜有好貨」。

  在郊區地價偏低的有利條件下,建商方才得以推出相對便宜的房子,滿足眾多首購族有限的預算,將首購住宅建在衛星城鎮的強勢區段,同樣擁有良好的生活、採買、就學機能,雖然離七期主核心遠一點,卻能便宜換取寬敞的空間,這種新趨勢、新現象,頗吻合鍾尹堂所提的論點。

■ 台中七期南側 精品好宅當紅熱銷

  雋業建設副總經理顧雯雯指出,七期土地所剩不多,小面積基地只適合開發戶數較少的精品好宅,住七期南側近黎明商圈是不錯的選擇,不但享受七期所有大型公共建設,更能同時享有黎明商圈便利的交通動線、新光三越、Tiger City、家樂福、頂好等超強的採買機能,以及惠文、黎明雙學區的補教資源。

  最讓購屋族動心的,是建物設計具有豪宅的大器和質感,但單坪開價卻只要20幾萬元!七期南側目前已火紅進場的有雋業建設「1 雋」32戶大樓預售案,自中秋節過後公開已售出3成。顧雯雯認為,基地正處傳統的黎明社區與時尚的七期中間,因此能吸引不同的主力客層。

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隨著台灣人民所得提高,經濟發展越來越成熟,許多休閒用第二宅也逐漸冒出頭,如溫泉住宅、山坡地度假透天別墅、農舍等,近幾年來如雨後春筍冒出,但深受退休族、隱士熱愛的休閒宅,銀行卻興趣缺缺,不僅給的貸款成數低、利率也偏高,口袋夠深的族群再考慮購買。

■ 泡湯溫泉宅 房屋折舊快

  銀行房貸部表示,不管是哪種溫泉,溫泉區房子的結構體都比一般在平地房子折舊速度快,未來要脫手、拍賣困難度相對較高,與其去承做這些「敏感性擔保品」,不如顧好基本盤。

  銀行指出,這些住宅也非都不承做,只是想要有如市區般的貸款成數,恐怕不可能,貸款成數絕對在7成以下,有意購買的民眾,最好口袋夠深;若是一些口袋不夠深、又想買休閒宅的民眾,只能去找知名建設公司建的溫泉住宅,有建設公司作擔保貸款成數有機會比較高。

■ 山坡豪宅純過水 貸一兩成防查稅
  另有一種休閒第二宅,走的是豪宅風,蓋在偏遠山區,但走高檔路線,動輒上千萬、上億元,專給一些走低調、雅痞風富豪,銀行房貸部主管表示,這些人也會申請貸款,銀行就相當願意承做。  不過,這些富豪申請貸款成數只會有一至二成,怕的就是國稅局查稅,大約在半年內就會還清,對於此類族群銀行敞開大門接受,利率也比照一般房貸。

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