投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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台中南屯區人口增加快速,工作與居住條件雙雙優化,房價地價表現熱烈已成為大台中數一數二熱區,例如嶺東科技大學周邊的文山重劃區行情看俏,此區因特三號道路打通後加分不少,特三道過了環中路與向上路三段相通,等同第二條台中港路,由台中縣海線鄉鎮越過大肚山,直達南屯七期與八期精華區。文山重劃區位在大肚山中部科技走廊的南端,區域小而美規劃完善,使台中工業區與精密機械科技園區員工,有大好機會提升居家環境品質,冬天也不致於吹中科西屯一帶的海風。

■ 高科技智慧宅 抓住年輕首購的心

  以嶺東科大與嶺東中學命名的嶺東商圈商店林立人潮滾滾;老社區也逐漸被新透天社區與造型時尚的住宅大樓所取代,此區五年來首有大樓預售案,今年2月開案買氣不俗。順天建設協理林益任表示,當地購屋族水準高,新住宅幾乎供不應求。

  當地房市趨勢吸引包括上市公司順天建設,積極買地開發此區域,連同幾年前推出美式社區大樓的勝美建設和大城建設,此區極缺新大樓,2~3年屋齡的成屋價約在10~14萬元,最近新推預售大樓單坪開價在15萬元上下,花400~600萬元得以安家,台中工業區、科技園區的上班族接受度很高,同時也吸引來自大中部苗栗、雲嘉、彰化、南投的新移民。

■ 房價正值起漲點 工作就學好便利

  林益任強調,文山重劃區發展潛力大房價相對低,越早買越可能賺到房價增值,就像四年前的中科正在起漲點。此地交通特別便利,景觀優美,有完整配套新的國小、國中、高中、台中大學、公園預定地,現有商圈生活機能完善,更有機械科技園區就業機會。

  該區的指標預售案「順天科學家」,規劃二房 26~29坪,三房 36~38坪,總價360 ~560萬元,平面汽車位80~90萬元,每戶免費配送一個機車位。希望能與案名相呼應,注重課外科學教育讓小孩擁有優質讀書環境,養成小小科學家主動求知的精神。

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長期以來一直不是熱門推案地點的台中市11期重劃區,今年因為各建商紛紛搶進,可望成為七期重劃區豪宅群雄爭霸之外,又一處戰況激烈的房市戰區。

11期擁有環中路、生活圈四號聯外道路、捷運綠線、中山高等完善的交通動線,區內還有洲際棒球場及八二三紀念公園等大面積綠地,不論投資或自住,與七期、美術館動輒30萬至50萬元的房價比較,此區仍屬落後補漲區。

磐興建設總經理游金洲分析,11期重劃區交通動線佳、綠地面積大、環境清幽,相較於其他區域,大樓產品少了許多,只要有建商推案,多能豐收而返,也因而成為建商積極搶進的區域。

11期重劃區過去所推出的產品,以透天厝及別墅居多,大樓產品相對稀少。去年太子「文化」初試啼聲就爆紅,在當地客源強力搶進下,四個月去化完畢。

隨後跟進的惠宇「青田」也是一鳴驚人,銷售率超過八成;富宇「光之建築」銷售亦突破八成以上。強勁的買氣,振奮建商推案信心,11期也被建築界視為今年推案的主力區域。


大毅建設在11期重劃區推出的「履幸福」大樓住宅案,頗獲首購及首次換屋客層青睞。 圖/宋健生

權威廣告總經理傅蒨雯指出,從去年迄今,11期已先後有日出「登揚」、大毅「履幸福」、陸府「藏穗」等案進場,另外順天「敦凰」、磐興「寬域五期」,以及太子、嘉磬、惠宇、宏台等建設公司也著手推案中,全區推案規模可望突破70億元。

為何11期重劃區今年會成為購屋族矚目的區域?傅蒨雯指出,11期房價過去幾年較為沈寂,不像12期、中科一帶都已水漲船高,今年該是輪漲的區段,目前大樓房價每坪約13萬至17萬元,購屋人負擔較輕。

順天建設協理林益任表示,剛潛銷的順天「敦凰」,訴求以七期豪宅的規格興建,但價位會比七期便宜許多,目前詢問度極高。但為避免投資客進場影響銷售,未來會採嚴格篩選客戶的模式銷售。

富宇「光之建築」現場專案經理陳秋蘭,對在地客的購屋能力相當有信心,她說,當地民眾長期以購買有天有地的別墅及透天厝為主,精緻的電梯大樓商品比較少,因此建商一推出這樣的產品,立即受到購屋人青睞。

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國家美術博物院近日確定將落腳台中沙鹿「文四」用地,為近來快速發燒的市縣合併房市議題,再添增溫柴火。建商看好市縣交界地帶買氣可望逐步凝聚,紛紛進場推案,沙鹿第1季即有5個透天住宅開案,中科一帶也成建商搶進地區。

「文四」為文教專用地,位於台中縣沙鹿鎮中棲路旁,屬大肚山區。根據文建會初步規劃,文建會將利用目前剩餘的40 多公頃土地,興建國家美術博物院,初估投入經費上百億元,打造為縣市合併後,大台中的國際亮點之一。

區域房仲業表示,當地位處台中縣市交界,附近有靜宜、弘光兩所大學,且鄰近東海商圈,原本即具相當生活機能。區域交通也方便,除沙鹿、龍井交流道外,透過中彰快速道路、即將開通的特三號道路,更可將中科、台中市區、清泉崗機場、台中港以至高鐵連成一氣。

去年台中縣市確定合併升格後,業界即多認為,除了台中市區外,這一帶會是主要的房市受惠區。在國美院確定落腳此區後,雖然仍在規劃階段,一般預料會讓縣市合併房市議題加速發酵,吸納更多購屋人目光。

成屋市場已有相當反應,台灣房屋近來便發現很多苗栗、彰化等中部地區民眾到大台中看屋,以一月而言,店頭帶看情況較12月增加約二成之多。這個地區由於房價還在相對低點,是外縣市民眾主要看屋區之一。

在推案方面,根據統計,包括富宇、巨匠、臻品、久樘建設等都在第一季在沙鹿推出透天產品,總價則在800~2000萬元之間,從從總價帶可看出建商多鎖定中上階層。

跨越台中縣市的中科特區目前則已是台中一大推案熱區,指標個案包括「天瀚」、「世紀凱悅」、「如來」、「世界觀」、「可觀」等。信義房屋中科店表示,中科特區目前一般大樓成交行情每坪多在14到18萬元之間,相對低點,在縣市合併議題發酵下,從元旦以來看屋量約增加2~3成。

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距交地日期一天天迫近,轟轟作響的怪手擾人清夢忙著施工,徹底整理台中最大的自辦市地重劃區,位於南屯黎明新村南北方向的單元2黎明自辦市地重劃區(以下簡稱單元2)已經整出輪廓,面積186公頃,其中住宅區佔98公頃,範圍大約北起至七期西側市政路、東至南側的河南路,中間以黎明新村為中心接上東面的黎明商圈,最南連接上永春自辦重劃區單元3的大墩11街,將來可塑造成為低密度、以別墅為主力的高級住宅區。

■ 業界眼中的綠寶石 可開發高級別墅區

  根據單元2規劃,七期西側的龍門路將往南延伸到黎明新村西側,公益路將往西延伸到黎明新村南側,整個七期南側、西側將與單元2徹底匯整。土地開發專家眼中的單元2是「綠寶石」,價值遠勝過已經推案中的逢甲「12期金條特區」,這個「綠寶石」好比由七期南側再衍生的區塊,低密度開發將來行情會超過12期!

  七期土地開發的專家張漢聲表示,七期南側土地單坪50~80萬元比新市政特區便宜很多,與最貴的區段比價約只1/3~1/4,南側的低密度環境很好、交通便捷、生活機能強、文教公園綠地多,蓋大樓棟距夠深視野佳,若蓋別墅小環境清幽,在在都能吸引高級住宅客層,等南側發展一段時間後,單元2土地因有南側類似特優條件,將繼南側優勢可塑造成高品質別墅社區。

■ 七期南側人氣匯聚 後勢銳不可擋

  同屬南屯區的七期南側、八期與單元2、3、4重劃區有三多優點,人口多,交通動線多,綠地多。藉著整體開發計畫單元2、3、4將快速與精華區的七期南側、八期一起整合,此區域人口穩定成長、建物新穎,發展勢頭銳不可擋。

  「時代圓滿」代銷業者劉建弘說,七期南側文心森林周邊地段無可取代,南側生活便利、各大樓棟距夠遠、綠線捷運站都是此區高級住宅的賣點,品質優的大坪數新樓開價行情甚至已逼近新市政特區個案。南屯仲介業者表示,南屯單元2、3、4精華區因近交流道與高鐵展現交通優勢。單元2位居南屯精華區之中心,緊鄰七期南側與西側精華地,地點優簡直就是「肉中肉」,前景看好。

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【陳宇軒╱台中報導】
中興新村高等研究園區籌備處已於2009年11月下旬正式掛牌成立,宣告中興新村改造計劃正式展開,將引進大量就業人口,帶來的購屋需求已逐漸在當地發酵,土地價格與中古房價不僅漲25%以上,詢問度更是暴增近1倍,未來房價漲幅上看5成。

位於南投縣的中興新村原為台灣省政府與相關機關所在地,1998年精省後辦公人口銳減,逐漸成為以休閒氛圍為訴求的住宅區。去年11月19日,行政院核定通過中興新村高等研究園區計劃書,籌備處也於2009年11月21日掛牌成立,未來中興新村將改造為高等研究園區,引進大量就業人口。
高等研究園區佔地252公頃,總開發經費106.3億元,預計2014年完成開發,將引進能源、光電、文史等高科技人才,創造7500個工作機會與1萬6500名居住人口,目前確定將進駐單位有工研院、資策會、原能會等相關研發單位,籌備處則預定今年3月運作。

建商搶大面積土地
中信房屋草屯中興加盟店店長劉俊溢指出,高等研究院區引進大量就業人口,不但替中興新村帶來大量商機,龐大的購屋需求也會吸引建商購地推案,刺激當地房市。

21世紀不動產中興特區加盟店副理林炳坤表示,中興新村內有不少500坪以上的大面積土地過去都乏人問津,自從籌備處掛牌成立後,許多當地建商紛紛搶購區內大面積土地,「以前每坪12萬元大家都嫌貴,現在每坪15萬元建商反而搶著要」,土地在1個月內漲幅達25%。

劉俊溢表示,過去建商在中興新村購地狀況並不熱絡,推案量也不多,但隨著建商積極搶地,中興新村已有4個新案興建中或即將推出,主力地坪30坪左右、建坪60坪以上、面寬5~8米的連棟別墅,總價也從900~1000萬元,提高至1200~1400萬元,顯見不僅推案量大增,總價也暴漲3成以上。

屋主出現惜售心態
除新推案明顯增加,中古市場交易也開始熱絡,劉俊溢指出,以往每月平均有80通左右電話來電詢問購屋事宜,自從改造為高等研究園區定案後,單月詢問電話量高達160通,詢問熱度高出1倍,屋主也出現惜售心態且抬高價格,以屋齡10~20年、面寬4.5米的中古別墅為例,總價從350~400萬元提高至400~500萬元,上漲約25%。

林炳坤說:「目前中興新村內可用建地不多,在建商積極搶地推案的情況下,未來大面積土地將愈來愈稀少,土地價格也會愈來愈高,未來房價將有5成漲幅空間。」在商業發展與房市雙重帶動下,中興新村也可望恢復精省前的榮景。

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「哎呀!台中縣市合併升格,豐原這邊吃不到啦!」不少台中縣豐原地區在地人深以為憂,擔心升格以後山線地區被邊緣化,房地產市價不升反降,又搶不到地方建設大餅,未來大台中市如何整體規劃,民心都在等。

台中縣市明年底升格,台中縣山線地區民眾「感覺不太對」。一名房屋仲介業者表示,豐原的房產投資客本來就不多,最近紛紛想脫手,就是擔心升格後豐原地區不是台中市區的衛星鄉鎮,房地產恐會滑落。

也有業者表示,中央銀行日前表態「持續關切房價及熱錢問題」,讓部分投資客有所警覺,原本想投入台中市周邊鄉鎮房地產待價而沽的人,現在多採停看聽。

不過另有一股熱錢回鄉,台中縣政府地政處人員就說,中縣早期有大量中小企業到大陸,最近有不少「鮭魚返鄉」購買家鄉附近的房地產,集中在豐原地區的鄉鎮,且台商不借房貸,一口氣用現金買地、買房,也是另類現象。

房市呈現多元發展,不過,確實有不少豐原地區的民眾擔心「邊緣化」,希望政府展現魄力,規劃重大建設或投注軟體建設,帶給老鄉鎮民眾新信心。

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「到十期挑寶地」!成為台中新秀建商與大型建商的共識決!十期面積寬廣與太平市交界土地匯串更形遼闊,區內建築以別墅為主流,長期以來幾無電梯大樓可買,惟近三年市區地價房價穩步緩升,比價心理讓十期主幹道的太原路三段、松竹路高容積率土地出現開發價值,大城建設首先進場蓋大樓反應不壞,現在生活圈四號道高架基樁浮出地面,愈來愈近完工期,吸引更多建商承昌、九川、高陞、富宇、總太投入市場,四號道打開交通和鄉居樂活風潮刺激下買氣漸強,除傳統別墅獲換屋族青睞外,年輕人也願意搬遷到十期鄉間生活,與偌大綠地為伍,泡湯登山騎單車,享受好山好水好空氣。

■ 價格長期偏低 四號道帶動補漲

  幾翻起落的十期地價在2003年後竟然寂寞6年,台中房市榮景最具代表性的區域就屬西屯與南屯,尤其七期、八期與中科周邊更為風光!反觀,被「塞」在大坑山邊的十期只能以「慢生活」別墅吸引少數客層。

  代銷「承昌大順」的銓信廣告副總經理徐志彰表示,高架生活圈四號道再不久就能全線開通,民眾已看到初步建設成果,環外線的四號道能一次徹底解決十期交通不便的問題,這是突破點,長時間被壓抑的地價才開始出現強勁反彈,今年下半年起四號道與樂活生活風氣強勢帶動下,十期能見度大開,房價已出現補漲!

■ 溫泉鄉居受肯定 商業機能待強化

  徐志彰補充說明,有如台北天母的自然條件,位於大坑風景區周邊的十期,具備全台中最優質的樂活生活條件~1至10號登山步道、國際GOLF球場、碳酸溫泉泡湯、露營區、單車道路、新社鄉間度假休閒等等獨一無二的吸引力,對喜愛鄉居生活或有過敏、風濕關節炎毛病的人是一大福音,因遷居台中大坑而改善健康。

  十期也有弱點,對住慣市區樓下有超商、小吃、超市的人,這裡地廣人稀商業機能不足,與市區相差甚遠,但是,正因為商業機能待加強,十期店面需求非常強烈,買店住合一的透店是不錯的打算,太原路與軍福路口生活圈四號道匝道附近5層樓高80多坪的新透店行情約在1600萬元以內。

  當地居民指出,其實10期範圍大很缺商店,新店面一店難求。仲介業表示,目前承昌建設「承昌大順」有新完工的店面釋出中,10期線上新推別墅或電梯大樓個案都規劃零店面強調純住宅,但是十期地廣人稀已經夠安靜了,不需強調「寧靜」住家,應多增加店面、強化生活採買機能,讓住戶基本生活需求更方便,值得建商參考!

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台中市十二期重劃區標售抵費地掀起全台瘋狂,由於標售金額高達39.4億元,且將專款專用發展區內重大建設,包括聯外道路、公園和廣場設施等,另外建商也將於明年初進場推案,政府民間齊步走,共創十二期榮景。

 台中市政府地政處長曾國鈞指出,面積81公頃餘的十二期重劃區,範圍在福星北路以南、黎明路以西、環中路以東、中港路以北的範圍內。區內已規畫兩個占地達3公頃的環保公園和原民文化公園,和一處三級古跡旁的廣場用地,其中環保公園已獲中央補助,在經費充裕下,市政府將全力建設,打造出市民最佳的休閒場所。

 針對未來十二期的都市景觀,曾國鈞說,鄰近中港路附近為高容積的商業區,將發展為商業大樓和商場,近逢甲商圈則延續商圈的繁華,其他住宅區將如七期和十一期現況一樣,呈現出低密度住宅區和豪宅特區,發展前景備受各界看好。

 另外即將於明年第1季前進十二期推案的新業建設,該公司副總穆椿權也強調,從台中都市發展動線來看,生活圈從早期的五權西路、忠明南路,一直到文心路,現在已發展到環中路沿線,至於生產基地則移到中科和精密園區。

 他說,十二期重劃區去年才開始交地,環境景觀整齊劃一,又鄰近逢甲商圈,生活機能便利,且位於中科、水湳經貿園區、七期市政中心的金三角地帶中心,在交通動線方面掌握中港交流道和中彰快速道路、未來發展潛力不容小覷。

 穆椿權說,傳統的西屯區因太早開發,生活便利性夠但住宅區優雅性不足,在房價節節高漲後,首購族群往南區、北屯移動,至於換屋族想搬到七、八期,口袋不夠深,因此十二期不僅吸引西屯區的換屋族群,更是精英外移族群的最好選擇。

 他也指出,抵費地標售成功又專款專用,未來十二期重劃區,將如七、八期當年發展的足跡,陸續出現優質的公園綠地,和重大的公共建設,帶動周遭房價。因此他強調,在政府、民間和建商三位一體同時到位後,積極開發素地,其城市景觀將令人驚豔,成為台中市下一個七期。

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儘管台中太原路三段旁的定點看板廣告,顯示眾多成屋仍在尋找屋主,但眼明手快的建商,包括海灣、大成、總太等,已搭建接待會館準備十月底進軍十期。由於台中生活圈四號道即將於明年通車,這個俗稱「四環」的高架快速道路,接通中彰、環中、國道一號,讓地處偏遠被定位適合建造休閒別墅的大坑十期重劃區,與七期、八期、12期、11期都巧妙地被圈在四環內,久被冷落的十期土地一夕爆紅,成為建商搶便宜的新焦點!

■ 建地低於20萬 退休養生好所在

  十期土地利用開發價值長期被低估的現象解除,大坑國家風景區的形象得以重塑,市府做多將引進德國滑水公園與大賣場BOT,改善十期東側生活與商業機能。目前台中市重劃區每坪低於20萬元的建地僅在此區域,由於利之所趨,讓建商願意放膽一搏,運用業務引導趨勢,爭取更多購屋族到此安身立命。

  土地開發人士表示,論市場性,十期幾乎屈居各個重劃區之末,但土地便宜,有些建地一坪才賣12萬元,比市區大樓坪價還便宜,若開價更合理可創雙贏,市民買到便宜房子,銷售業績好,建商售屋的利潤也不差,但是相對也有些購屋抗性需待購屋者自行評估衡量,例如接近地震斷層帶、小黑蚊、人口少、治安問題、生活採買機能弱、距七期新都心較遠。不過正因為如此,十期具備慢活的先天條件,適合退休或養生族定居。

■ 預售開價10萬起 輕別墅門檻七百萬

  十期屬低密開發很缺住宅大樓,住高層大樓景觀優,大城建設沿著太原路三段建了好幾棟樓,是少數看好十期低總市場的建商,目前總太推出松竹路段的2-3房大樓,適合小家庭年輕人,松竹路有捷運綠線G1站題材,若開價更貼近首購族預算,應該可以賣出好成績。

  相中首換市場與退休二換市場,海灣建設長期經營十期頗具心得,在東山路旁熱鬧區段推出兩個小戶數別墅預售案。大城建設也在廓子區推出別墅預售案,七月甫標地囤量相當大,現在立刻積極推案,大城建設打算分批長期經營休閒別墅的企圖強烈。

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大毅建設公司在台中市十一期重劃區內推出「CASA」透天別墅建案,外觀採用青銅、清水模,展現極致建築工藝,並且透過落地窗、立體式植栽融合生態美學,呼應綠建築基調。

國際級建築概念,流行在建案加入綠建築的概念,例如採大面窗,增加通風、採光,大露台、頂樓的空中花園等等,增加綠化面積,台中建商順應這股潮流,打造節能、省能的生活空間,深受消費者的青睞。

大毅「CASA」在台中市昌平東五路、近崇德12路口,基地面積121坪,規劃6戶4樓半別墅建案,產權獨立,室內雙車庫,立面以清水模工法,結合青銅板外飾,除了具日式禪風的特色,也隔阻日光直接照射,達到節能、遮陽效果。

業者說,大毅「CASA」重視採光、通風,客餐廳、起居室、臥室等生活空間,規劃南北座向三到四面大面落地窗,引進自然光、新鮮空氣;浴廁、梯間規劃開窗,創造賞景空間,並且增加室內外空氣流通。

大毅「CASA」別墅建案結合生態美學,透過逐層退縮的建築設計,從一樓到頂樓創造立體式植栽,無論在客廳、主臥、臥房、衛浴,窗外都是滿滿的綠意,頂樓花園更可感受處處有景的生活美學。

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