投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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這年頭很多人都感嘆,想要買到便宜房屋好像很難。不過,除了挑區域,購屋人也可以注意一些屋況較差的醜房子,只要嫌貨得宜,見縫插針也可以砍出好價格。不過,業者也建議,購屋人買這類房子的時候千萬要注意,如果是海砂、輻射這種屋況,因為難以靠裝潢解決,所以最好不要輕易嘗試。

■ 屋況天差地別 價差十萬八千里

  信義房屋表示,很多屋主的房子沒辦法賣到好價錢,最主要的原因就是沒有整理。其實只要願意花一點時間整理粉刷,換上新的傢俱,讓房屋燈光美氣氛佳,價格就漂亮。

  同樣的道理,買方如果看到這類房子,不要先有預設立場,如果價格合理,只要不是需要太大的工程,能夠簡單的油漆粉刷,換換地板與燈具就搞定,甚至於加上一兩百萬的裝潢費後房價還比周邊更低,買方不妨大膽出價,就可順利買到便宜好屋。

■ 爛房雖有璞玉 小心碰上賠錢貨

  雖然屋況差的房子給了買方很多殺價的空間,整理之後仍可能從璞玉變寶玉,但房仲業者也提醒,許多屋況差的房子還是要小心。漏水、壁癌這類還算好解決,要是遇到海砂、輻射,甚至於兇宅,這類房子就千萬不要輕易「以身試法」,因為這類房子不僅難以處理到盡善盡美,更重要的是未來脫手時會產生無謂紛爭,甚至可能吃上官司。

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台中市的公園宅正夯!只要臨公園邊推案銷售率都很高,從台中公園成屋案、惠來公園與文心森林公園預售案,到南屯嶺東精密科技園區的公園宅預售案都是買氣沸騰,專家說,房地產的「後豪宅時代」已經悄悄來臨,好宅取代豪宅,務實代替了炫耀,花小錢想擁有更好生活品質的觀念深入人心,炒作議題或光強調地段優勢的論調,漸不足以打動人心,市場派建商開始配用優質建材與生活科技設備,提升住宅品質爭取首購族認同。

■ 台中工業區就業機會 帶動嶺東房市

  竹科景氣升溫,竹北與新竹關長重劃區的房市又現生機;同樣的,中部科技走廊之一的南屯精密機械科技園區嶺東與台中工業區附近,也在今年初開始感受房市溫度漸增。

  代銷業銓信廣告徐志彰說,首購型科技人因上次裁員減薪無薪假事件衝擊,現在買房子變很務實,優先選擇園區以減少通勤時間和車資、購屋總價以房貸能力範圍、基地環境要有公園綠地、學校與採買機能,重點是房子品質要很優、科技配備不可少,最後才是檢討房價須合理。

  年輕的購屋族青睞在科技園區周邊置產,南屯精密機械科技園區很有機會像竹北台科大,成為科技業首購族新興聚落。

■ E-home無線智慧宅 遠距監控家電保全

  24H運作的網路世界,無遠弗界決戰千里之外,科技人買房子首先動作就是上網查閱各個案,看一下評論,消化一些多被置入的新聞甚至利用網路團購;竹科購屋族的購屋經驗已經開始傳承到台中。「工作壓力大沒時間的科技人買房子卻是超龜毛的,仔細又重視品質」一位在竹北賣屋經驗老到的台中代銷業者指稱。

  E-home無線智慧宅業者瑞晟國際總經理謝揮彬表示,為吸引科技人買屋,越來越多建商結合一般人愛上網的習慣,推案標配一套E-home無線智慧宅設備,讓住戶出門在外可隨時上網做遠端監看家人舉動,提高內外安全,亦可上網用虛擬面板按鍵控制家電燈光,在家時使用掌上型無線遙控器或開關式貼壁面板,操作室內環境情境與家電。高級住宅案只需要稍加升級設備,讓年長住戶也能更輕易one touch一指搞定所有家電、燈光與保全。

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在住家風水學上,有所謂的「攔腰煞」,指的就是像高架橋、高架捷運等,突然從你家窗前橫過,開窗就可看見車水馬龍,或者高架捷運。房仲業者表示,一般來說這樣的房子都會是整棟樓中房價最低的,對不介意風水之說的人而言,就可以撿到便宜,但對很在意風水的人來說,最好別考慮。

■ 擋煞妙方 山海鎮、氣密窗可破煞

  東森房屋表示,當住宅風水出現問題,十支八九風水師會建議在門楣上懸上一面「山海鎮」, 其因乃大自然中以山與海的能量為最大,排山倒海及勢如破竹,用這股能量住許多風水上的沖煞。

  住商不動產指出,氣密窗也可以幫上一點忙,畢竟前方有高架橋、或捷運的樓層,噪音比較大聲,氣密窗可以減少許多音害。  也有些住戶運氣比較不好,買房子時本來沒有高架橋、高架捷運,後來經過都市計畫,門前多了條捷運線,壞了風水,若是用風水學上的方式都還是覺得住不舒服,建議還是搬家為妙。

■ 攔腰煞房價低 不介意撿便宜最好

  住商不動產說,對於不介意風水的買方來說,買攔腰煞的房子通常會整棟樓中房價最便宜的,約會比一般房價低一至二成,只是要考慮到未來轉手性的問題,也要賣給不介意有攔腰煞的買家。

  房仲業者表示,若去購買這樣的住宅,也建議在設計時將臥室離高架橋遠一些,避免吵雜聲音影響睡眠。

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買房子除了挑地段,要選個安心舒適的家,安全管理不可少!許多管理嚴謹的「安心宅」,擁有投資抗跌、自住安心的特色,是值得消費者考慮的產品。不過,羊毛出在羊身上,通常具有獨立警衛管理出入口的房子,可能管理費也跟著看漲,建議購屋族量力而為,在安全與經濟間,選擇最適合自己的居家環境。

■ 觀察一高二少 挑選安全管理宅

  選購這類「安心宅」,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,大樓的管理良好與否,可以觀察大樓是否具有「一高二少」的條件。「所謂的一高,就是門禁嚴格,保全自律高!」徐佳馨表示,優質保全是門禁安全與訪客印象的第一步,好的保全除了不厭其煩的過濾訪客,並時時留意大樓動靜外,在工作態度上能達到不打瞌睡,對訪客不卑不亢,以及認真負責的要求,就是達到基本的標準。

  此外,「二少」的首要是「公設清潔,雜物堆少」,徐佳馨表示,大樓樓梯間、住戶門邊堆放私人雜物與否,是最能看出住戶自律與大樓管理的地方,此外,樓梯間與電梯是否有固定維護清潔,也是優質大樓基本要求;而「入住率高,積欠管理費少」。徐佳馨說,優質管理必須要有充足的經費作後援,因此,與管理費多寡息息相關的入住率,就成為管理費充足與否的重要參考指標。另外,也可以從公佈欄中觀察積欠管理費住戶多少看出一些管委會運作的端倪。

■ 精算管理費 安全無負擔

  住商不動產台中區經理賴萬表示,一般管理優良的社區大樓,由於管理嚴謹、門禁嚴格,對於公設的維護管理亦相當用心,因此居住品質較高自不在話下,多數社區型大樓的產品,以管理委員會運作是否正常良好,作為產品能否保值的主要因素。

  不過,現在不少號稱安全管理的「安心宅」,管理費動輒每坪70、80元以上起跳,就算坪數一般,以三十坪的小宅為例,每個月都要繳出兩千多元的額外支出,這對不少薪水階層來說,也是不小的負擔。相較之下,部分經濟實惠的國宅產品,每月只要數百元的管理費,成為不少精打細算購屋族的好選擇!因此,該如何選安心宅,最好先惦惦自己的荷包,不要讓管理費成為自己的沉重負擔。

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再過4個月就是中國人傳統農曆過年,不少準備年底結婚新人正緊鑼密鼓為自己新家進行最後簽約、交屋,房仲業者提醒準買方,交屋前最好要請賣方提出輻射屋檢驗合格書,自己權益才有保障。

輻射看不見 身心飽受威脅
永慶房屋表示,所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋、門板、窗戶或其他建材等,受到輻射污染,由於受到輻射污染的鋼筋對產生對人體有害之放射物質,長期居住再輻射屋內,對人體危害程度甚大,除可能引發紅血球沉降率增加、發高燒、出血等急性症狀外,還會導致白內障、不孕,增加癌症的誘發率。

永慶房屋指出,由於已發現的輻射屋大多座落在台北市,又以71年至73年間興建的房子屬於高危險群,購屋前不妨可到地政機關查詢該屋有沒「輻屋註記」;假設懷疑住家遭輻射鋼筋污染;也能向原子能委員會所取「熱發光劑量計」貼掛在屋內,再送至核研所進行解讀。

市面檢測單位多 收費標準不一
住商不動產表示,雖然市面上檢測輻射屋的單位很多,但收費標準卻不見得一致,一般來說,檢測輻射屋一件的價格約在兩千元至三千元左右,買方在簽約前,可先請賣方做輻射檢測,以維護自己權益。另外,若不幸買到輻射屋,政府也有補助方式,依照輻射的污染量有級距式補償標準,針對一些高輻射污染房屋,還可請政府收購。



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發生過重大刑案的房子靈異事件不斷,許多買主深怕觸霉頭、避之唯恐不及,曾發生過賣方、仲介刻意掩蓋凶宅事實,讓買方「撩下去」事後發現爭執不休案例,房仲業者表示,法規有載明房子過去若有兇殺案件必須言明在先,事後被抓到、買方可要求退費甚至賠償。

■定型化契約規定 凶宅要註明

信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠表示,凶宅和輻射屋、海砂屋不同,儘管法令沒有明文規定,凶宅屬於瑕疵屋,但為顧及客戶感受,各大具規模房仲業者,都會在「標的物現況說明書」中註明凶宅調查項目。

賣方必須在這欄表明「過去從來沒有發生過自殺、他殺、任何兇殺案件或任何特殊事故等」,如果事後發現與事實不符,買方可要求解約退款或降價,甚至賠償,這屬於定型化契約的一部份。

■怕買到凶宅 先上台灣凶宅網

中信房屋行銷部副理江龍名說,關於凶宅、每個人心中自有一把尺,怕買到凶宅,就只能事前多做功課,例如可以上台灣凶宅網,查詢登錄過的凶宅,或者是向當地鄰居、派出所、里長探聽,畢竟買屋是人生大事,事先麻煩總比事後後悔好。

江龍名也說,對於一些對凶宅完全不忌諱的買方,可說是賺到,一般來說,誠實、願意告知是凶宅的賣方,都會將售價標的比同區域房子低,如果是自住、又不忌諱,或許還能在高級區中買到相當便宜的房價。

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隨著房貸利率下修,稍有經濟能力的六、七年級生,已成為房市主力,但購屋經驗不足的他們,很容易買到中看不中用的「草莓屋」。房地產業者建議,一定要特別小心休閒宅、裝潢宅,與所謂的出租包賺宅,因為一不小心,恐怕會讓自己被房市套牢,不得翻身!

浪漫休閒宅 轉手無門賠錢貨
「所謂的草莓屋,指的是外表耐看卻不耐用的房子!」太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,幾乎都是首購的六、七年級生,最缺乏的是經驗,在現金有限、感性與想像無限的情況下,最容易被「草莓屋」所吸引。

滿腦子浪漫幻想的六、七年級生,最容易被位於山之巔、水之涯,一棟棟如詩如畫的休閒宅吸引,張欣民表示,如夢似幻休閒住宅,正是「草莓屋」的典型代表,這類房子雖然景觀優美,但地處偏遠,買了之後,每年根本住不到幾次,價格更是一交屋就開始跌,就怕未來轉手無門。

裝潢屋、包租屋 草莓族最易上當
此外,近年來房屋市場買氣轉強,投資客最擅長重新包裝產品,但房子的真實面貌,卻與合理房價有明顯落差,很多首購的六、七年級生,往往只看到美美的裝潢外表,就衝動下訂,不但房子買貴了,住進去之後,才發現美美裝潢後的管線,很快就開始出狀況,最後還得敲掉裝潢重做。

而包租、保證賺錢的房屋個案,更是容易吸引經驗不足的六、七年級生,尤其去年不少知名大學商圈,出現不少高利誘因的預售個案,對於手握現金的草莓族而言,具有莫大吸引力!「這類個案往往打出高達7-8%的租金收益,以誘人的獲利前景吸引投資客!」張欣民指出,這類個案要能成功,除非建商財力雄厚,而且形象極佳,否則最後跳票的機會很大。

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投資客買進中古屋,斥資裝潢成燈光美、氣氛佳的房子,常常讓很多購屋族眼花撩亂,甚至一時不察,疏於仔細檢查清楚就買下,等到搬進去住,才發現原來看似美觀的裝潢,居然不切實用,連連發生問題,如果有瑕疵,更要賠上時間和金錢才能彌補缺憾!

■ 多問、多比較 小心凶宅、輻射屋

  以賺取差價為目的的投資客,在以低價取得房屋後,花小成本重新包裝房子轉手套利,其中,最常用的手法,包括買瑕疵屋重新拉皮、包裝再出售。用成本很低,但美觀的建材來裝潢,譬如利用包裝效果,掩飾老舊的結構及汰舊的管線,或者利用廉價的全新家具,營造居住品味與質感。

  要與這類投資客打交道,可得睜大眼看仔細!投資客為了賺錢,取得房子的成本,一定要比市場行情低,因此選購這類裝潢中古屋時,看房子更要多元化檢視。例如屋內、屋外來回數次檢視,或者開車、騎車或搭乘公車或捷運等不同方式往返;如果懷疑為凶宅,可跟鄰居打探、或至警察局或管區派出所詢問;又如果在民國71年至75年間建造的房子,則要特別留意是否為輻射屋,有需要的話甚至也可申請專業檢測。

■ 建材看仔細 廉價裝潢問題多

  消費者要注意的是,投資客在購買房屋後,基本上都會將房屋全新裝潢、重新粉刷,但是因為挑選廉價的建材或傢俱,因此常僅是表面功夫,折舊高而不耐用。消費者如果看到全新設計、視覺效果極佳的外在美,一定要更用心測試管線是否老舊、供水排水是否正常、是否有家具或設備只能看卻不能用,並且與屋主逐一確認內含於房價的所有物品及項目。

  此外,在價格上,消費者先詢問過區域行情,如果投資客以裝潢屋當作哄抬價格理由,也能有個價格的比較基礎;如果擔心建材品質不佳,不妨找個設計師同行,由專業人士判斷,房子的裝潢到底價值多少,以免被投資客欺騙。只要多做功課、多看屋、多比較,並且仔細檢視,不厭其煩的多方察看房屋,用簡單的幾招撇步,就可能化解成為投資客冤大頭的危機!

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近年不景氣但網路世界沒有泡沫化,反而再進步,FTTH(光纖到府)被建商大量引進到大樓社區,藉以改善上網品質和速率,現在更有建築業者勇於創新突破,安裝只有高檔房子才享有的配備「高智能無線智慧居家系統」。主功能訴求讓屋主從遠距離的辦公室、戶外或出國時,隨時上網監看自己屋內外居家情況,加強對兒童老人的「看顧」,這種系統能切中居家安全需求並且容易上網操作,只要用滑鼠一指神功就能搞定,讓年輕購屋族著迷搶著要。

■ 遠距監看幼兒老人 實用安心

  「高智能無線智慧居家系統」業者杰峖數位科技公司中部負責人謝揮斌指出,市場接受度越來越高,經過業者推廣多年,建築師、室內設計師與消費者,已了解這類產品的好處!過去上網環境較差,利用有線訊號速度又慢、電腦設備又貴,現在NB、PC、手機很便宜,吃到飽無線上網與WIMAX,隨時隨地可上網,影音播放的質感很好,台灣資訊高速公路的充分建構,密度品質堪稱世界強權之一,現在消費者只要無線智慧居家系統設備最基本功能之一的「監看在家兒童老人」,就覺得很好用。

■ 拉抬建築功能 賺到銷售佳績

  無線遙控智慧居家系統最具競爭力,很多建商在新成屋採購基本功能作整批安裝,只選擇少數幾項實用功能搭贈客戶,功能減少可省成本,優點是在趕交屋時,項目少工程速度快好順利交屋,過程更不必破壞裝潢,省下配線工本費,交屋後廠商提供一年保固,住戶使用滿意,若想追加功能可自洽廠商,建設公司又可省事。若干年後住戶擬搬家,還可以拆下設備帶到新地點重裝,廠商提供全國服務認品牌不認人。

  近幾年房市競爭激烈,建商若能善用科技生活產品讓購屋者吸睛,因此選擇穩定故障率低的「高智能無線智慧居家系統」,能創造實用性又能製造銷售話題,所以房子跑的特別快,謝揮斌說,為提升建築質感兼作公司口碑,各地建商紛採用這套設備讓大樓或別墅變智慧宅,例如台中大城建設「大城香榭」、「大城新紐約」、台中親家建設「時上TOP」、三重茂德建設「閱河」、林口中德建設「鉑晶」、林口建築學人「怡和別墅」、中壢麗源建設「民權經典」等。

 

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久的房子可能會有水管生銹或屋頂、外牆龜裂滲水問題,購屋人可藉由實地勘查房屋狀況及向左鄰右舍探聽消息得到概略輪廓。由於早期房屋的熱水管多半為白鐵管,再經十幾、二十年的使用,可能會有污垢,部份水電專家有時會建議乾脆將其換為不銹鋼明管,唯此種做法的先決條件是獨棟洋房或得經過上、下樓層住戶同意方能進行。

比較讓一般人望而生畏的問題是屋頂或牆壁龜裂滲水,這種情形在一些潮濕地區更為明顯,屋頂或牆壁滲水將可能產生「壁癌」,嚴重者甚至會有屋頂漏水、異臭等情況。

由於房屋漏水問題可大可小,輕者上防水處理油漆即可,嚴重者可能要進行大翻修。因此,當消費者購買屋齡較舊的中古屋時,千萬不要有「白吃午餐」的想法,仍應仔細勘察房屋的室內及室外維護保養,免得因小失大。

 

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1. 看屋時注意被掩蓋處。
2. 留意壁紙或牆壁是否有水漬的痕跡。
3. 海砂屋、輻射屋可透過檢測單位測出。
4. 衛浴及廚房設備不可輕忽。
5. 一切產權以查驗正本為憑。

一般認為驗收手續完成,代表買方接受賣方交屋之屋況即為其接收不動產的開始,所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵,買方如因為不在意且未及時向賣方反應,一旦交屋後,此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限,而必須自費整理了。唯若驗收過程曾向賣方(建設公司或前任屋主)具體反應,賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。

在成屋交易方面,最讓買方或仲介公司頭痛的,莫過於房屋漏水問題。由於漏水問題及工程可大可小,若未實際居住使用的話,賣方可利用牆面粉刷、貼壁紙等手法遮掩一時,買方只有在真正遷入使用一段時間、或大雨臨盆後才會發現問題,這時,購屋人面臨的是如何維護本身權益。

依據相關法令規定,房屋完成交易後半年內,購屋人可申請向上一任屋主要求負責維修,至於實際維修及費用負擔則有賴雙方之談判協議內容而定了。

 

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1. 外觀。外觀設計呆板單調,正面建材採馬賽克或洗石子,而側、背面則仍為最基本的水泥粉光。
2. 大門。一般均使用單扇木門。
3. 陽台。寬度多半只有一公尺,地面使用紅鋼磚,牆壁為水泥粉光。
4. 地板。最常見為磨石子、磨石子地磚、塑膠地磚或舒美地毯。
5. 廚房。地板舖八角形紅鋼磚,牆壁為白色磁磚僅貼半截,流理台及爐台為砌磚貼馬賽克。
6. 浴廁。地板舖馬賽克、牆壁白色磁磚僅貼半截,而水龍頭開關亦有使電鍍塑膠製品,有時熱水器還安裝在浴室內,而熱水管僅採用白鐵管。
7. 門窗。採用木質門或本色(銀白色)鋁門窗,並且沒有附加氣窗及紗窗,外側部份可能還留有嚴重氧化所形成的鏽斑。
8. 隔間。採用木板或三夾板,隔音效果極差。
9. 樑柱。較為粗大,且位置不當,往往大樑橫過客廳或臥室。
10. 門檻。最常見者為磨石子或貼馬賽克。
11. 踢腳板。採用水泥粉光或磨石子。
12. 牆壁及天花板。如有油漆變色、斑點或剝落現象,可能是滲水或漏水的徵兆。
13. 電氣設備。採用雜牌電氣設備,電源開關數量不足,設置位置也不妥當。
14. 排水系統。往往因排水系統阻塞而於屋外後側另闢排水管道,水壓明顯不足。
15. 斜角補齊。

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就產權是否登記而言,可將房屋分成已有產權登記之成屋、未有產權登記之成屋及尚在興建中之預售屋等三種。
購買已有產權登記之成屋,可將「建築改良物所有權狀」或「建築改良物登記簿謄本」所記之面積做為買賣之面積,惟頗多中古屋之平台、陽台、露台或地下室、屋頂突出物等面積未登記,購屋時宜實地丈量或予以概估。
未有產權登記之成屋,地政機關無案可稽,只能實地丈量,或就原設計圖予以計算,以求得其面積。但在買賣實例中,此種房屋較少。
尚在興建中之預售屋,通常由賣方依據核准之施工平面圖先行計算其面積。若房屋形狀方正、尺寸明確,算出的面積與將來完工後的登記面積可能相符,否則難免有誤差。
目前房屋的產權登記,分為主建物、附屬建物、及共同使用部份等三大部份登記,購屋面積應以此三大部份之面積總和為準。
茲將房屋產權登記面積的計算方法略述於後,以供參考:
平房以竣工平面圖上註明的尺寸距離為準,就外牆所圍繞的平面距離予以計算。
高層房屋,若按分層分區辦理產權登記,則依竣工的平面圖上所註明的距離為準。
計算面積時,對於高層房屋各所有及使用部份,均以共同牆壁中心為界者,依竣工平面圖上標註的距離計算面積。
若係獨立牆壁,其臨接邊長應加上該牆壁中心至外緣的距離計算面積,無外牆時,其臨接邊長亦應加中心線至外緣的距離計算面積。
房屋面積以平方公尺表示,算至平方公尺以下兩位數,第三位以下四捨五入。

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屋況體檢除了憑感覺之外,您可透過以下具體量表性數據來評估:
1.建築外觀(1)老舊(2)半新不舊(3)新穎(4)美觀
2.屋齡(1)10年以上(2)5-10年(3)5-1年(4)全新
3.單層戶數規劃(1)6戶以上(2)6-4戶(3)4-2戶(4)1戶
4.單層電梯數量(1)6戶以上共用一部(2)6-4戶共用一部(3)4-2戶共用一部(4)2-1戶共用一部
5.與鄰近建築物的棟距(1)5米以下(2)5-8米(3)8-12米(4)12米以上
6.室內天花板高度(一般樓層)(1)2.8米以下(2)2.8-3米(3)3-3.2米(4)3米以上
7.最小房間坪數(1)2.5坪以下(2)2.5-3.5坪(3)3.5-4.5坪(4)4.5坪以上
8.房間數(1)1間(2)2間(3)3間(4)3間以上
9.衛浴設備(1)1套(2)1.5-2套(3)2-2.5套(4)2.5套以上
10.室內採光(1)單面(2)雙面(3)三面(4)四面
11.室內通風(1)不良(2)略差(3)普通(4)良好
12.室內動線(1)不良(2)略差(3)普通(4)良好
13.戶外景觀(1)雜亂(2)普通(3)良好(4)優
14.公共設施比(1)30%以上(2)30-20%(3)20-10%(4)10%以下
15.警衛保全管理(1)無(2)社區管理(3)8-16小時(4)24小時全天候
16.公共設施管理(1)無(2)略差(3)普通(4)良好
17.環境寧靜程度(1)全天都吵雜(2)經常有噪音(3)偶而有噪音(4)全天無噪音
18.其他(1)牆壁有龜裂、滲水現象(2)給水、排水不良或水壓不足(3)電力不足(4)走道過長(5)有無窗戶的暗房(6)東西曬很嚴重

資料來源: 信義房屋

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理想家的定義將視在家庭成員經濟能力的許可下,能否全然符合家人生活品質需要而定,參考的元素包括價格合理性、學區考量、生活機能完善否、房價抗跌否、結構安全性、屋齡、屋況良好否、交通便利性(鄰捷運)、鄰居品質、格局方正否、採光良好否、景觀良好否、社區管理品質、低公設比、離父母家遠近、遠離嫌惡設施否、風水朝向對位否、停車方便性、是否為優良建商興建、房屋仲介公司的信用度。

1.成交量大,接手強的地區:交易量與接手性對未來轉手的機率與價格有密切的關係,交易量大與接手性強的地區,未來脫手成功的機會較高,也會有較高的成交價格。購屋時應避開空屋量大,或進駐率低,或生活機能差的地區。
2.交通便利的地段:交通便利的地區,通常有較佳的生活機能,購屋者較多,近期捷運點附近就是許多購屋者的首要選擇。尚未完工的交通設施,縱使因施工因素造成房價下挫,未來也有「u」型反轉的機會;因此若有長期準備,趁施工期間,逢低買進,也是不錯的主意。
3.良好的生活機能:好的生活機能因人而異,大體上,近車站、銀行、醫院、公園、運動場、便利商店、市場附近地區都是屬於生活機能較佳的地區,換屋族可以選擇自己重視的項目做為選擇的參考。
4.明星學區附近:由於明星學校有設籍的問題,北市明星學區房價大多高於附近行情1至2萬元以上,由於未來台北市高級中學也將定出一定比率名額給學區內的學生,因此未來以學區為購屋選擇的人一定會增加;明星學區房價具有相當的抗跌性,甚至增值空間可期。

度探索家庭成員需求並非難事,您可參考以下的問題,作為家庭會議討論題綱,讓全家一起動腦,讓『理想家』的輪廓更清晰。
1.目前想要購屋的主要原因是哪些,究竟是因空間不足或過剩、舊屋換新、投資置、工作地點變動、轉換環境、新婚成家、子女就學?還是有其他原因?
2.每人回想以前曾經住過的地方,最喜歡每個住過地方哪些特性?最討厭哪些特性?
3.現在這裡住多久了?為什麼搬來的原因?
4.每人發表對現在住的生活空間最滿意的部份有哪些?最不滿意的地方有哪些?
5.每人發表未來想住的行政區、路段及生活圈,為什麼會選擇這些地方?
6.對於學齡中(或學齡前兩年)的小孩,是否有計劃就讀特定的學校?
7.平常外出上班上學通勤的方式是什麼?是否需要特定的大眾運輸系統?
8.除了交通動線以及學校外,還有哪些生活設施(如圖書館、醫院、公園、市場等)是你覺得未來的住家一定要有的?
9.如果能力允可,透天、公寓、華廈、集合式大樓等類型的建築物您偏好哪一種?
10.希望購買房子的格局及坪數範圍為何?為什麼?
11.對於屋齡有沒有特別的要求?為什麼?
12家在意風水的問題嗎?對於房子的朝向、樓層的偏好為何?為什麼?
13您希望未來的房子必須規劃車位嗎?
14價格合理、明星學區、生活機能完善、房價抗跌、屋況良好、近捷運交通方便、與名流為鄰、格局方正、採光佳、景觀優美、優良建商興建、社區管理良好、離父母家近、低公設比、遠離嫌惡設施、朝向佳風水好、停車方便等,大家分別依個人認定列舉五項,並排出重要性高低。

資料來源: 信義房屋

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Q:何謂建坪?

建築物坪數的簡稱。

Q:何謂耐久年限?

指一棟房屋可以使用的期間,例如一棟木造房屋可以居住二十年。

Q:何謂開放空間?

一般所謂的空地乃指一宗建築基地除建築物覆概部份外的面積,亦即法定空間。開放空間包含下列數種空間:
1. 室外空間。法定空間任一方向之淨寬度均在四公尺以上者。
2. 半室外空間。指騎樓、門廊、柱廊等,其淨高在三公尺以上者
3. 室內空間。指法定空間上方以透明且可通風構造加做屋頂所形成之室內空間,其高度應在五公尺以上,透明部份佔三分之二以上者。

Q:何謂開放空間設計?

指依「未實施容積率管制地區綜合設計鼓勵辦法」而設計。此辦法在為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施。依此辦法留設越多上述所謂「開放空間」,則建造者可獲得比原有法定所允許之樓地板面積還多之獎勵。「開放空間」是任何時間都必須開放給公眾市民休憩使用,而不是只供住戶居民使用而已。

Q:經紀人在為你帶看時,如何掌握技巧看房子?

一般而言,看房子技巧,大致區分為兩大方向,一為由大環境做評估,所謂大環境包括:區位環境、交通網路、房屋種類、公共建設、學校市場等因素;二為小環境做觀察,所謂小環境包括鄰近環境、公共設施、停車場、屋況等因素。

Q:何謂使用面積?

不動產的移轉是以登記為效力要件,因此賣賣房屋的交易標的必須以所有權狀之產權登記面積為準;按目前地政機關對所有權狀面積登錄之標準可分為以下三種:
1. 主建物登記:即室內面積,包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴廁及儲藏室等均屬主 建物。
2. 附屬建物登記:指連接主建物室內面積之附屬部份,如平台、陽台、花台等。
3. 公共設施登記:指全住戶共同使用分攤之部份。

Q:何謂容積率?

容積率係地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比率,地下室建築面積除停車場及設備空間外,需計算在內。實施容積率的主要目的在於對都市土地之利用強度、密度等有一定之限制,使都市內之公共設施不致超載,而維持某一程度的生活品質。一塊基地的建築容積率已定,即總樓地板面積不變,若每層的建築面積越大,則可建的層數越少;相反的,若樓層越高,則每層的建築面積將越小。相同大小基地相同容積率,不同樓層面積,則樓層數(高度)亦不同。

Q:經紀人在為你帶看時,您需注意哪些屋況?

1. 建材
2. 安全:特別是樓梯間的寬度、級深及高度是否會影響通行安全。
3. 座向:就台灣地理位置而言,受到陽光充份的照射,是較理想的居家座向。
4. 樓層高度
5. 屋齡
6. 漏水
7. 廚房
8. 格局動線
9. 大樓管理
10. 公設比例是否分攤過高

Q:經紀人在為您做帶看時,您應掌握哪些看屋重點?

一般房屋仲介公司對成屋之地段、風水、建材都有概略敘述,不過為避免少數不肖經紀人「隱瞞」房屋正確屋齡,抬高售價,一般人可藉由其外牆建材及大樓或公寓社區落成鑲石看出一些端倪。

以台北市為例,如果其公寓外牆使用馬賽克舖敷,其屋齡大多應超過二十年(如非業主本身有特殊喜好),如大陸大樓小口磚之建築也多半有近二十年的歷史或屋齡在十年以上;至於目前市區觸目可及的二丁掛產品,大約是在民國七十一年間逐漸廣為採用,流行至今。

其他如驗明售屋交易對象身份,以免遭人一屋兩賣,對於房子有沒有漏水、牆腳起毛現象,由於售屋人可透過裝璜或其他障礙體擺設之掩飾手法予以遮掩,因此,消費者應在時間許可下,儘量爭取機會參觀,尤其雨天或晚上前往標的物「探訪」,更可看出其漏水或有無夜攤販聚集等情事。

Q:經紀人在為您帶看時,如何檢視房屋有無漏水?

一般而言,房屋最易漏水的地方在於:
1. 屋頂漏水
2. 外牆滲水
3. 窗戶滲水
4. 冷氣孔滲水
5. 浴廁廚房漏水

至於房屋漏水的主要原因,不外以下幾點:
1. 水管接頭按裝工程施工不良。
2. 排水管斜度不夠或口徑太小,引起阻塞不通致生積水漏水情形。
3. 黏貼磁磚時沒有添加防水劑。
4. 按裝窗戶時沒有加注填縫劑。
5. 擅自修改空間如陽台推出、露台加蓋、斜角補齊等,往往造成日後漏水不斷的主因。

漏水問題一直是購屋者最為關心的事,而事實上有許多跡象可以預知是否會發生漏水情形:
1. 從建物權狀之年限可判斷其是否老舊或年久失修而有漏水之虞。
2. 外牆磁磚剝落而零亂不一或磁磚經修補更換而顏色不一。
3. 外牆漆有透明漆,時間一久而呈現上下二層顏色不一之現象。
4. 外牆經常新刷油漆或乾脆出租為廠商廣告招牌之用,藉以掩人耳目。
5. 預鑄樓板銜接不夠緊密,往往造成不可彌補之缺失。
6. 屋頂施工不良,遇雨有積水成池現象。
7. 屋頂雜草叢生,日久造成積水或排水不良現象。
8. 頂樓地板有經翻修之痕跡。
9. 屋簷加有遮陽浪板以防窗戶滲水。
10. 陽台經打通為室內部份往往是漏水之所在。
11. 頂樓斜角補齊部份最易漏水。
12. 頂樓加蓋時不慎傷及樓板,造成日後滲水不斷。
13. 露台加蓋新舊樓面銜接處施工不良,招致漏水缺失。
14. 建物本身因地震等原因而出現裂痕。
15. 頂層舖有泡沫水泥或油毛氈等,雖具有隔熱之效,但如底層處理不當仍有積水、漏水之可能。
16. 頂樓地板粉光不平,易有積水漏水情形發生。
17. 屋頂落水口數量不夠,按置太高或沒有適時予以清理。
18. 房屋外側是否已另接有排水管線,按此係原有排水系統均已阻塞不通,而做最不得已的處理方式。
19. 浴廁廚房等水管埋設處有無翻修情事,其次落水口是否經過整修等。
20. 水管是否老舊、出水量是否不足以及是否有土黃色水流排出等,藉此以判別是否水管生銹或有漏水之虞。
21. 室內牆壁或天花板有無壁紙脫落或出現黑色斑點等。

凡經檢視而現上述之跡象,表示這房屋可能存有漏水問題,在與賣方進行議價時可就此提出概善或減價折扣之要求甚至應考慮捨棄不予購買。

Q:買房子要考慮哪些房屋安全結構因素?

一. 影響房屋安全的外在因素:
1. 建物基地之地質結構不安全—如建物基地之地底為礦坑、淤泥等不穩定地層。
2. 建物旁邊之地質結構不安全—如建物旁邊之山坡地為順向坡,像林肯大郡就是就顯著的例子,或建物旁邊為土質鬆軟之土坡,如台北市天母東路崩坍慘案即是。
3. 建物坐落基地過於低窪—如建物係位於河川旁,一遇大雨容易淹水。

二. 影響房屋安全的先天本身因素:
1. 在建築設計上有失誤—如建築師對力學計算有誤,導致建築物有不可承受之重,又例如建築師在設計時,對建物各項防災逃生設計有所疏漏均是。
2. 建築時所採用之建材有瑕疵,例如採用輻射鋼筋、海砂或裝璜材料採用易燃建材等。
3. 營造廠施工之瑕疵—例如營造廠未按圖施工、施工品質過於低劣等。

三. 影響房屋安全的後天本身因素:
1. 因興建違建而損及安全
2. 因房屋整建而影響結構安全
3. 因房屋裝璜而影響防災
4. 因設置各種附加設施影響逃生及防災

四. 對住戶人身安全危害的主要因素包括有:
1. 住家附近環境過於複雜
2. 住家附建居民水準顯著偏低
3. 社區管管不夠完善
4. 公寓大廈未能有效管理

資料來源: 信義房屋

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同一間房子,換成不同人來賣,可能就會有不同結果!東森房屋南港站前加盟店店東呂文法,把客戶委託的房子當成自己的家重新規劃格局,讓原本2年都賣不出去的房子,在2週內就順利成交。

■ 當成自己的家 規畫最好格局

  呂文法的同仁曾經接過一個案子,可是同仁們看了這間房子的格局,都不禁皺起眉頭,用一句行話直接形容「格局真的有夠爛,是所謂的『芭樂案件』!」那是一間面積33坪左右的L型房子,屋型不理想、採光受限、家具也不好放。這間房子在市場上已經銷售兩年了,屋主的開價一降再降,價格誘人,卻還是賣不出去。

  於是呂文法帶著皮尺進入這間房子,開始仔細地丈量,用原子筆畫出屋型並標註尺寸、門窗的位置,並且在房子裏靜靜地待了一會兒,想像如果是自己要住,會如何規劃格局,在與同仁不斷討論下,終於畫出一個比較理想的格局,並且找來室內設計師製作3D立體設計圖,讓客戶一眼就能感受。

  這間房子原來有2個暗房,經過呂文法的格局調整,只剩下一個有間接採光的「半暗房」,結果竟然在第3組帶看的買方就成交了,由進案到成交,只花2個星期,就解決了屋主2年的煩惱。

■ 為客戶解決問題 找出客戶需求

  除了把客戶的房子當成自己的家規畫,呂文法還經常跑銀行,不過不是趕著3點半軋票,而是接受屋主委託,到銀行跟承辦人員協商,看是不是能在房子被查封之前,先交給呂文法賣賣看。

  如果順利成交,屋主不會一天到晚被銀行追著要債,而且還能清償欠銀行的債務,甚至還能小賺一筆;銀行可以順利回收債務,想買房子的人則多了一個選擇;至於房仲業者也促成一樁美事,同時拿到應得的報酬,多方皆贏,比起被法院查封拍賣好得多。

  呂文法有感而發地說,「幫客戶解決問題,找出客戶的需求,就是房仲人員的價值所在!」也是呂文法從事房仲經營17年所堅持的一貫經營理念!

 

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當華麗大器碰上簡約時尚,兩種衝突的風格卻能激盪出協調並容的火花,以輯空間設計師李湘亭極盡巧思的創意,將透天別墅單層20多坪的小空間,巧變成視覺無阻絕的寬敞設計,簡單的天地牆面,搭配大地色系的簡約現代感,客廳變成主人宴客小聚的完美空間,也讓室內設計利用極大化。

■ 低調奢華時尚風 空間機能極大化

  「小坪數如何創造大空間,是這個設計最大的難題!」受限於坪數大小,設計師裝潢取材費盡思量,一樓廚房用穿透性十足的玻璃取代水泥牆面,不但降低了空間分割的視覺阻絕,保有室內格局的完整方正,相較開放式廚房的毫無隔離,玻璃牆面避免了油煙外流,影響客廳空氣的通透;為了隔開廚房對門的衛浴,設計師將衛浴隱藏在木質牆面後,減少了廚房、衛浴門對門的空間不適感,也讓室內看來更完整簡單,增添視覺空間上的寬敞感受。

  喜愛在家中招待朋友與客戶小聚的主人,特別重視客廳的大器質感,李湘亭設計師利用別墅四米五的挑高空間,以弧形天花板軟化現代設計風的垂直剛硬,客廳牆面更大量採用純白大理石的低調奢華,讓主牆面與電視牆、天花板連成一氣,乾淨簡潔卻能簡單營造出空間的時尚質感,最讓人捨不得移開視線的,是挑高垂吊的義大利鎢絲吊燈,古典與現代兼容並蓄的燈飾,畫龍點睛地讓客廳品味大大加分。

  「所謂的新機能美學,就是將空間機能與居住氛圍極大化!」李湘亭設計師將一樓各種不同的空間,透過視野延伸的巧妙設計,組合成一氣呵成的新機能空間,感覺整個房子變大變寬了,住在裡頭的人,少了壓迫感,心情也跟著微笑。

■ 量身打造機能宅 幸福溫暖無價

  相較於客廳的時尚大器,二樓主臥加重了空間設計的華麗元素。為了突顯主人獨有的品味,臥室牆面別出心裁地選用了皮革材質,同色系的紅色矮櫃與咖啡色義大利躺椅,讓視覺呈現出協調而完整的色調,低調奢華的主人家品味,可見一斑。


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今年正值房市低迷,但卻也同時進入一波交屋熱潮,民眾的裝潢預算被迫緊縮,要如何運用最少的預算打造出喜歡的居家空間,也成了設計師和屋主共同的難題,是日式簡約?還是個性普普風?民眾不妨先參考網路和工具書,事先做功課,才可以和設計師有效溝通,打造出心目中理想的居家環境。

■ 善用網路、工具書 多樣風格看分明

  現在的資訊相當發達,業主不妨在裝潢前,先從相關網站上搜尋到相當豐富的資訊,以「網路居家王」為例,它除了貼心地將每位設計師依照個人擅長的風格分類,也提供互動看板的服務,讓屋主的疑惑能尋求到專業的協助。另外,更可以24小時隨時線上觀看設計師的作品集,讓屋主只要動動手,就能輕鬆閱覽每一個案例。

  除了網路的便利性不容小覷,坊間也推出許多室內設計相關的工具書或是雜誌,提供多元的小知識供屋主們做為參考,但是專家也建議,在挑選設計師前,應花點時間和設計師做進一步的溝通,才可以避免事後若出現認知差異時,後續追加工程的麻煩。

■ 提出idea 「設計顧問」幫你圓夢

  景氣不好,居家裝潢的預算大幅減少,以往60、70萬的預算更是直接腰斬,手頭緊的民眾,不妨考慮找「設計顧問」來進行規劃。民眾只需要將自己的預算和喜歡的設計風格,和設計顧問加以討論,就可以省下一大筆裝潢費用。

  一般來說,設計顧問提供的服務包括規劃室內空間和協助採買傢俱,雖然和不能和設計師們的精心規劃和完整的空間配置相比擬,但是卻是俗擱大碗的好選擇,也因此獲得不少小家庭的青睞,而且省去木作和師傅的工錢,也可以將入駐時間縮短到10來天,低預算一樣可以創造出夢想的居家!

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最近中部已不流行到風景如詩的鄉村蓋民宿,而改成在台中市區好地段的3、40年舊社區蓋「名墅」!不但大用色膽、造型更富變化,外觀更是一棟比一棟有型,而建材更是日新月異,配備遠端安全監控系統、太陽能熱水器、空中花園防熱植栽、雨水回收、樣樣不缺,自己做設計師,配合專門的營造業者發包,花少錢打造獨一無二的住宅,連貸款也沒問題!

■ 西區精誠路周邊、南屯黎明新村最熱門

  台中的西區精誠路周邊與南屯黎明社區,有為數可觀的舊透天,已經被買來報請主管機關拆除,取得滅跡證明再申請新建照。

  營造業者表示,按屋主願望規劃作別墅或透店,新造價發包每坪可以控制在8萬元上下,建材要求越好成本會再追加,原買進舊屋成本加造價與拆除費,再加上規費與建築設計費,算起來還是比買新成屋便宜很多。

■ 手握新權狀 保值增值雙贏

  不過建設業者卻認為,單一舊屋拆建的造價一定偏高,將來沒有售後服務,增建物恐有結構安全、新舊屋比鄰並列,屋相變得不理想諸多問題。仲介業指出,若是買舊屋不拆除只做大改造,權狀上還是高齡舊屋,屋況翻新但是未來轉售卻恐有銀貸額度問題。所以選擇好區段買老屋重建,擁有全新權狀最為有利。現在有了專門營造商幫忙改建變得很輕鬆,住自己設計的「名墅」又兼具保值效益,在台中這股重建風潮正悄悄盛行起來。

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