投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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台中縣市合併升格,帶動中部豪宅買氣升溫,「富豪團」、「華商團」、「貴婦團」31日起一團接著一團到台中考察。財信傳媒董事長謝金河表示,七期新市政中心、國美館特區都是獵屋的首要標的。

由謝金河率領的富豪考察團,昨天南下台中參觀豪宅建案,富豪團是由60位身價逾6,000萬元的企業負責人或中高階主管組成,台中市長胡志強昨天中午還親自為考察團簡報台中市政規劃,同時推銷台中房地產。

除了財信傳媒的富豪團之外,美國西聖蓋博谷房地產考察團,今天也邀集十餘名華商到台中獵屋。另由近十名北部貴婦組成的「貴婦團」,預訂近日到台中看屋,參觀富宇「東方之冠」、總太「花園廣場」等豪宅案。

大型歌劇「杜蘭朵公主」上周在台中演出,吸引4萬名觀眾欣賞,富宇「東方之冠」因贊助杜蘭朵活動,329檔期北客看屋激增,光是上周連續二天假期,北客就暴增至50餘組,現場成交五戶,成交金額逾2億餘元。

「東方之冠」銷售處長林志冠表示,在台北豪宅每坪超過百萬天價之際,氣候宜人、居住品質佳的台中七期,豪宅均價只有40萬至60萬元間,成為最具增值潛力的投資標的,也吸引不少北客南下獵屋。

財信傳媒富豪投資考察團,昨天一口氣參觀了銳豐「悅觀」、總太「東方帝國」、興富發「科博雙星」、登陽「漱夏」等四個建案,大家都對台中豪宅表達高度興趣。

銳豐建設總經理李明潭、親家建設董事長張鈞豪、總太建設總經理曾定祁、龍寶建設董事長張麗莉、聚合發建設總經理祁興國、新業建設董事長卓勝隆、喬立建設董事長張吉雯、精湛建設董事長陳志聲等20餘位台中建商,也都出席接待。

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擔心房市過熱,打壞市場行情,政府祭出連串政策,受到近期連續打壓豪宅政策影響,已經推出建案的329檔期,這個星期的買氣仍不見起色,成交量只有三成到五成不等,就連較不受影響的豪宅頂級市場,也開始出現變化,不少豪宅建商坦言,目前正在考慮緩推今年建案,以觀望政府政策!

■ 329檔期消失? 買氣緊縮市場冷

  買氣有多差?代銷業者私下表示,原本為了329檔期而準備的廣告預算,現在都紛紛喊卡,因為看屋的人潮明顯少於預期,不少人擔心現在進場,很可能貸款出現問題,加上學者不斷喊話,聲聲質疑房市將泡沫化,讓不少有意購屋的民眾裹足不前。

  目前,根據來自包括新聯陽、海悅及創意家等各大代銷商的說法,政府政策的確對豪宅市場造成一定程度的影響,只是影響有多大,還在觀察中,因此也造成一部分建商推案受阻,而這樣的效應,也延燒到了過去較不容易受影響的豪宅市場。

■ 政府出重手 豪宅緩建避風頭

  「目前是按進度作業,但還是要看政府打擊豪宅的力道有多大!」吉美建設總經理林進輝表示,公司今年原本預定推案二百億元,如果政府打擊力道過大,不排除都先建後售,暫緩開賣推案避風頭,而市場上與吉美採取類似作法的豪宅建商,還在增加當中,由於此類建商的資金相對雄厚,因此,寧可避開房市相對低迷的時間,等市場穩定過後再出售。

  不過,最近幾個月,台北市高單價個案其實沒幾個,精華區目前甚至沒有案子,不是賣完了,就是還在準備中,有建商坦言,這也是他們避開政府打壓豪宅的作法,「因為現在如果貿然推案,很可能會戰死沙場」!

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猶記以前商場流行一句俗話:「建築業是產業的火車頭。」但這個建築業是產業發動機的舊有評價,今年以來好像被徹底顛覆了!

肇因於無巢族抱怨薪資趕不上房價,「不動產」似乎成了代罪羔羊,「豪宅」更成為過街老鼠。為了遏制它,有人倡議增加房屋稅與地價稅;有人認為購買第二間房屋即屬投機故銀行貸款成數應降低、利率應加碼、寬限期應縮短。財政部也決定暫緩台北市國有精華土地的標售,以防助長地價。政府首長說的振振有詞,媒體則擴大報導。想要購屋的民眾因此保守觀望、縮手不買,讓擔心房市一蹶不振的建商公會立即挺身向政府喊話,發表了他們的擔憂與建言。

在對房價的一片砍殺呼聲之際,本文認為有幾個問題值得探討。

首先,政府的房屋政策目標到底是什麼?究竟是為了拯救無巢之苦而打算推出「全民住者有己屋」的政策?還是擔心房價偏高影響物價,而欲以「抑制房價」的手段來「平抑物價」?如果政府的目標是「人人有其屋」,那麼我們就應先分析,到底是「空屋的供給不夠」?還是「有空屋但人民買不起」?抑或「有空屋但人民不願住」?政府的各種興革方案又是否能夠實質地解決上述民生困境?

依據媒體報導,南部地區的低價空屋處處可見,北部淡海新市鎮則因交通不便以致滿鎮空屋乏人問津。如果該等訊息屬實,政府理應分析空屋的原因是否售價太高?如果不是的話,那麼癥結就應回到政府身上。究竟政府能否提供便捷的交通、適居的生活環境及足夠的就業機會,以便將「住無其屋」的百姓引領至前述空屋地區?看來政府必須對症下藥,才能平衡房地市場的供需!

另者,如果政府的目標是為了平抑物價,那麼就應評估台灣的房價究竟是否偏高?平心而論,指摘台灣房價偏高,似乎以偏蓋全。舉列言之,在桃園南崁地區可以輕易買到每坪10萬元左右的房屋,且多年來價格文風不動;高雄市區建築品質不輸台北豪宅,要價卻只有每坪20萬上下者亦比比皆是。至於台北信義、大安等特定地區雖有每坪動輒百萬、每屋開價上億的豪宅,但畢竟只是鳳毛麟角。

因此,如為壓低少數豪宅的價格,而讓全民誤認政府正以「政策」全面打壓房價,則無異對房地市場本已低迷的地區雪上加霜,使其更加萎靡不振。何況,房地交易遲緩將造成建築業蕭條,對台灣整體經濟只怕沒有好處反生負面影響。

再者,依營建公會的資訊,對豪宅需求者約有5,000戶,豪宅卻僅有約2,000戶。此種供不應求之現實,可能才是豪宅價格飆高的真正原因。如果上述說法正確,那麼財政部停止出售國有精華土地的結果,在物以稀為貴且又貨源斷絕的情勢下,希望擁有毫宅者恐將繼續喊高房價,而無法達成政府抑制房價的期待!

至於主管機關如果為了控管房價「炒作」,而擬對行為人祭出制裁的話,則應先行釐清「投機」與「投資」的差別。如果簡單地將「擁有第二戶房屋」視為「投機」,而從銀行貸款條件予以懲罰性杯葛,恐又將與一般民眾的認知與期待背道而馳。

析言之,對於靠薪資過活的大多數百姓而言,在省吃儉用有了自用住宅之後,如有積蓄又不善於在翻雲覆雨的股票或金融市場理財,最簡單可行的投資方式,就是購買第二間房屋以收租謀利並兼「養房防老」之用。在「有土斯有財」的傳統觀念下,此類第二間房屋之屋主多係長期擁有,而非於短期內出售藉以獲取價差與暴利,自非大家俗稱的「投機客」可與相比。因此,如果政府率爾對第二間房屋加重稅收或縮減信用,不但可能造成民怨,對抑止房價亦難有助益。

總之,我們支持政府整頓炒作房價的投機分子,但其方法必須真能針砭時弊、藥到病除,以免投機客沒抓著,卻逼得投資者裹足不前,不但會壞了房市,也足以拖累原本可以建築業為火車頭所帶動的經濟發展!

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房地產景氣回溫,加上國內低利環境以及調降遺贈稅、海外資產課稅等因素影響,使得國際資金大幅回流,也帶動豪宅及商辦市場的熱絡,據房仲統計,總銷金額超過五千萬以上的產品與去年同期相比,成長了兩倍,而且客戶對跨區、跨產品的需求也倍增,因此房仲業者針對這群金字塔頂端的客層,特別量身打造VIP專屬的服務中心。

■ 豪宅客重隱私 貴賓服務滿足需求

  永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,豪宅產品去年12月較上月大幅成長66%;商辦產品今年一月也較去年12月成長一倍,代表高總價房地產市場開始起飛,這次在北市仁愛路成立頂級貴賓服務中心,就是針對頂級客戶強調私密性以及希望多元性房地產產品的需求,所量身打造,除了原有的首席顧問團隊外,更首創『190吋多點觸控房產導覽系統』,內建各區域豪宅、商辦與店面的行情和簡介,透過360度立體俯視圖,將區域行情、物件資料等資訊,完整呈現。

  除此之外,為了滿足客戶跨國資產配置的需求,服務中心內還架設視訊系統,可直接和上海分店進行連線,快速了解上海房地產市產資訊;同時還提供禮賓專車及隨車解說人員,提供客戶私密的看屋服務。

■ 資金回流創新高 5成購買豪宅產品

  根據央行統計,去年海外資產搬回國內金額高達約八千億新台幣,第四季就佔2,720億台幣,創近四年新高,也代表這些資金將在台灣進行資產配置,葉國華就認為,這些頂級客戶強調的是資產配置,重視的是房地產的地段和未來的增值空間。以住宅需求來看,台北市的大安區、信義區、中正區及大直、天母是首選,商辦則以傳統的南京、敦化、松江為主,在成交比例方面,住宅約佔五成,店面及商辦則各佔3成、2成。

  葉國華以自身的經驗來看,豪宅客戶對於業務人員在意的是信任感,他自己曾經帶著國內某上市公司集團老闆,開車在台北走透透,最後成交了一筆數億元的個案,另外,服務中心也和銀行配合,提供當地稅務、法令及匯率等理財諮詢服務,讓客戶在進行房地產產品選擇時,無後顧之憂。

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資金行情持續發燒,房仲業統計今年一月交易金額,大台北豪宅、店面、商辦等三通概念產品創近半年來新高,與去年8、9月低點比較,大幅增加1~2倍。房仲業表示,趨勢顯示,回流資金匯聚三通概念房產相當明顯。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,受惠兩岸經貿開放時程逼近,今年元月開始的海外所得將課稅以及之前遺贈稅調降影響,熱錢及資金持續回流台灣,去年第四季更是海外資金鮭魚大返鄉,央行統計單季回流85億美金,帶動今年元月豪宅、店面、商辦等三通概念產品交易金額紛創近期新高。

在大台北豪宅部份,根據永慶房仲集團統計,於去年12月交易金額較前月大幅成長66%後,元月份續創新高,與去年8月比較,交易金額成長已達102%、店面已連三月交易金額居於高檔,與去年低點比較成長155%。商辦在元月交易爆量,較12月大增一倍,與去年9月低點比較,增幅已達210%。

分析各產品,葉國華表示,去年底雖因央行釋出過熱警訊,課徵豪宅稅等利空訊息,使11月豪宅交易總金額略有滑落,但在資金回流轉進下,12月立刻重回成長軌道,1月表現更是續創新高,目前也是市場詢問度最高的產品。

店面產品則是在國內景氣回溫、消費者信心增強及陸客來台人數增加影響下,投資信心一路走強,北市一線商圈及捷運商圈店面去年底至今交易相當火熱,成交價量均不斷攀高;至於商辦產品,去年因金融海嘯影響,企業成長力道受限,主要商圈空置率提高,導致商辦交易陷入盤整,不過從元月交易金額大幅成長來看,資金大舉投入已相當明顯。

葉國華指出,觀察目前市場交易可發現,本土資產大戶及台商佈局卡位動作於去年底開始轉趨積極,加上回流資金轉進房產找尋投資標的,在兩岸經貿開放預期下,預料三通概念產品將是這股資金潮受惠的主要標的。

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房地產是一個自由市場,是好是壞完全看基本面。當它不好時,你想把它拉起來,沒有想像那麼容易,但政府要壓抑,也不是想怎麼樣就怎麼樣,因為市場自有一套機制,自己會調節,不當的政策干預常常會適得其反。

幾年前台北房價起漲,政府標售信義聯勤土地又標出天價,民眾紛紛大罵,說政府把一些好的土地都拿出來賣,助漲房價,於是政府就宣布500坪以上大面積國有地不再標售。

但這個政策的最後結果是什麼?結果是曾幾何時,才121坪的宋楚瑜舊宅土地就飆到600多萬元。這是為什麼?就是因為市場沒有大面積土地,大家只好搶小塊的,一切是市場機制下的結果。

現在行政院長又宣布政府全面停賣台北市國有土地,結果會怎樣?結果也是很清楚的。台北市的土地供給量本來就很有限,政府這樣一停,預期供給又要減少,怎麼可能不漲呢?

大家換個角度想,如果你是地主,聽到國有地都不賣了,眼看市場缺貨一定更嚴重,本來你要賣的,會不會馬上跟對方說對不起「不賣了」,或是「明天再看看」?我相信除非很缺錢,不然一定捨不得賣。問題是現在有哪一位地主在缺錢?土地是蓋房子的主要原料,大家都不賣了,房價會如何?

這一波房價民怨,主要是豪宅引發,政府看來仍會朝壓抑的方向去做,但我相信,最終還是會回到市場機制,一切端看供給、需求和經濟情況。豪宅持續供給不足是肯定的,有錢人持續往比較好的地段、貴的產品去置產,也是必然的。

現在就看經濟面,如果台灣的經濟繼續好下去,豪宅熱度就會繼續發燒,價格也會持續上揚,除非台灣經濟一下子變不好,但這有可能嗎?就我來看,台灣經濟要愈來愈不好的難度愈來愈高,反之,愈來愈好的可能性應該比較大。

我這樣說,並不是鼓勵大家都去投資豪宅,每一個人的經濟情況都不同,投資置產方式也應不一樣。但市場朝此方向應是沒錯的,好的地段,好的東西,供給比較少,增值比較快是一定的。身為代銷業者,我們會建議業者在哪裡買地,也以同樣的標準,建議消費者在哪裡買房子。

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抑制高房價,政府擬對房地產持有者加重課稅。都會區大面積、高價房屋如豪宅等,稅負最高將上漲50%,最快明(100)年起實施,101年時即需繳重稅。

財政部本月底前,將提出修法案,自用住宅房屋擬打破1.2%的單一稅率,改按面積、價值高低分級課稅,稅率最低1.1%,最高1.8%;一般土地的地價稅累進稅率,則將分別調高0.2%到1%,國庫預計可增加160億元稅收。

民怨之首「高房價問題」,財政部擬藉由合理化持有不動產者的稅負手段,抑制房價過熱的現象。根據初步完成的土地稅法部分條文修正草案,持有房地產的個人或企業,每年需繳納的房屋、地價稅,將會出現漲跌互見的稅負變化。

財政部強調,此次調整房地產持有人的稅負,將考慮社會觀感,高價房屋或土地,才會被課徵重稅,低價或老舊房屋,反而有機會降稅。

以自用住宅房屋稅為例,現行稅率是1.2%,平價國宅或市價上億元的豪宅,一律都按相同稅率繳稅,未來則將比照英國,按評定現值高低,改採分級課稅。

依據財政部初步規劃,未來將朝至少分成五級訂定稅率,低價房屋的房屋稅,最低可按1.1%課稅,較現行一律1.2%稅率,略降0.1個百分點;高價房屋最高則將課徵1.8%房屋稅,較現行稅率調漲0.6個百分點,漲幅達50%。

自用住宅或出租供住家用房屋改採分級課稅外,營業用房屋或非住家、非營業房屋(醫院、診所等)的房屋稅下限稅率也將調高,但維持採單一稅率課稅形式,不會分級課稅。財政部所擬草案,營業用房屋下限稅率自3%調高為4%;非住家、非營業房屋下限稅率則自1.5%調高為2%。

持有土地者除做自用住宅使用者外,一般土地的稅負未來也會加重。財政部規劃調高地價稅累進稅率,基本稅率維持1%不變,累進稅率目前是1.5%、2.5%、3.5%、4.5%及5.5%,未來擬調高為1.7%、2.9%、4.1%、5.3%及6.5%。

財政部表示,調高房屋及地價稅率估計會增加160億元稅收,但基於稅負合理化考量,房屋稅增加的稅收,將用來調整部分不合理的房屋課稅規定,房屋稅收將維持目前一年約590億元的規模不變。

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豪宅主人除了傲人財富,健康才是最重要的資產。近年來國人注重健康、養身的概念,正吹向台中七期新市政中心頂級豪宅規劃,五星級的游泳池、健身房、SPA館,成為豪宅公設的基本配備,受到許多頂級客層的喜愛。

台中新市政中心來客,多為40至50歲左右、事業有成的台商。根據業界調查統計,豪宅客最重視的除了安全外,就是健康;因此選擇住家條件,除抱著回饋家人的心願購屋外,另外也考慮到住家是他們閒暇之餘,休閒、運動的最佳場所。

目前,新市政中心如聯聚、精銳、寶輝、由鉅、龍寶、總太、聚合發等個案,幾乎都有社區游泳池、健身房與SPA館的設計。指標個案聯聚「信義大廈」,還有地下室籃球場,屋頂造型猶如國外歌劇院,地板則是與NBA同等級的柚木材質。

聯聚信義大廈一樓大廳後方有6米乘25米的溫水泳池,一旁還有象徵春夏秋冬的四季女神像,加上國外進口的雨遮與休閒座椅及淋浴間,搭配淋浴間外的玻璃帷幕,透過夜間燈光計畫,氛圍完全不輸國外五星級飯店。

29樓的Wellness樓層健身房、按摩室、SPA館,也都各自擁有獨立景觀,健身房的跑步機則是義大利第一品牌Technogym,環形的玻璃景觀可以讓住飽覽七期景觀與夜間燈光變化。

SPA館面對綠意盎然的露台,讓住戶猶如置身巴里島的頂級六星級飯店套房裡,度過愉快的休閒時光。

位於市政北一路上的精銳「紐約之星」,二樓健身房則是面對社區游泳池與綠意景觀,館內的國際名牌Lifefitness跑步機,每台要價40餘萬元,在上面跑步時,猶如在人工PU跑道上一樣舒適;瑜珈室則讓女主人們也能舒展肢體,保持良好體態。

總太「東方花園廣場」大廳後側的25米長標準三水道游泳池、養生水療SPA池,讓住戶可以放鬆肌肉、伸展筋骨。一樓另有法蘭西VIP室、沐浴BAR、蒸氣室、活力健康烤箱等,讓平時忙於事業的男女主人,充分享受居家休閒的樂趣。

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「地段、地段、地段」不僅是房地產投資的不二法則,也是台灣豪宅客戶購屋的首要考量。根據房仲業者的研究顯示,「地點好」是豪宅客戶購屋公認的首選要件,如陽明山、信義計劃區以及敦化南路、仁愛路等等,都是富商名流的最愛。同時,好的地點以投資角度來看,增值性高,房價也不易下跌。

■ 台灣客重產品 大陸客愛名氣

  信義房屋表示,台灣豪宅客戶重視「產品力」,不只是看得到的建案設計,還有看不到的內涵。現在的豪宅基本上都得具備SRC(鋼骨結構)、制震、保全、防火、三進門廳(警衛、大廳、住戶身分辨別系統)等條件,若有先進的防洪災設備、防毒 (一氧化碳中毒)設備,更受台灣豪宅客青睞。

  而大陸豪宅客戶想買的都是知名度頗高的豪宅,因為在台灣擁有一棟聞名兩岸的豪宅,是代表華人商界領袖身份地位的象徵,因此善於炒作高知名度的豪宅出線機率最高。

■ 神秘才有意義 價格不是問題

  豪宅客戶購屋最後考慮的才是「價格是否漂亮、合理」,這與一般購屋者「先衡量預算,再決定購屋區域的購屋思維有很大的不同」。總括來說,豪宅客戶多半十分注重「低調、隱密」,尤其對影藝界人士而言,住家的地點最好是鬧中取靜,離市區有點遠又不太遠!

  因此購屋選擇,傾向挑選「有點知名度,但能保持神秘低調者」,畢竟屬於金字塔頂端的客戶層沒人希望被狗仔隊跟蹤,而打擾到私生活!



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小老百姓一輩子可能買不起的上億豪宅,隨著資金行情而交易熱絡,過去只有北部富豪獨熱的豪宅,這幾年中南部也開始發燒,總價上億元的新建豪宅紛紛熱銷。不過房仲業者也表示,同樣買豪宅,南北的豪宅客喜好卻是大不相同。

■ 北愛樓高氣派足 南重透天好風光

  信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮表示,南北居住偏好上的差異,由外而內以同心圓方式分析,可從城鄉發展、價值觀以及安全要求等三大原因來探究。北中南三區由於條件不同,興建的豪宅也大不相同。

  台北由於精華地少,多以大樓形式興建,台中七期基於低密度開發原則,除了大樓式豪宅外,更有透天產品供選擇。而高雄豪宅多依愛河邊逐畔而居,大樓式豪宅更能飽覽愛河風光,也因此受到歡迎。整體來說,北部人偏愛高樓的集合式豪宅,而南部人則偏好透天型的豪宅!儘管南北豪宅客喜好的豪宅類型不同,但皆有一個共通性,那就是安全至上。

■ 豪宅區位移轉 月暈效應帶房價

  住商不動產表示,綜觀台北、台中、高雄三地豪宅,可以發現,如台北早期的敦南、仁愛區塊,到如今的信義、大直區塊,而台中七期、高雄愛河畔的知名豪宅,更成為都會金字塔頂端客戶鎖定的對象。由於豪宅客的要求門檻高,建商可以選擇的區域有限,豪宅自然形成區塊。有趣的是,這些豪宅並不會因為形成區塊而拉低價格,反而因為群聚效應,形成所謂的豪宅區,像月暈一樣連帶拉抬周邊房價。

  不過,如果買在台北市,因為豪宅稅即將上路,依照地段率來看,會有不少地段存在不合理的情況,台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示,北市商圈及交通發展,早已由西區移轉至東區,甚至往信義、內湖及南港一帶發展,北市最高路段率卻集中在西門町、東區SOGO商圈,如何避免買到假豪宅又被貴到,這是想要購屋人所需要注意的。

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台北市將開徵豪宅稅,高雄市與台中市政府都持保留態度。台中副市長蕭家旗表示,台中雖不會開徵豪宅稅,但將檢討現行房屋稅的課徵標準與級距,讓房屋稅更合理化。

蕭家旗指出,房屋稅應該真實反映房屋的建造成本與市場價格,像透天別墅繳稅竟比五層樓以下無電梯舊公寓還低,就不合理,一般10層樓電梯大廈與10層樓電梯豪廈,扣稅級距相同也不盡合理。

台中市政府已指示地方稅務局檢討房屋稅的課稅標準,對於低價位的房屋將減少課稅級距,對高價位住宅則增加課徵的建造價格及級距。新的房屋稅方案,將由縣市合併後的新直轄市長裁定。

高雄市財政局長雷仲達表示,台北市規劃課徵豪宅稅,主要是為壓抑房地產市場過熱現象,但高市目前並無類似狀況。

雷仲達指出,以土地增值稅徵收為例,前年高雄市編列48.5億元預算,實際只收到25.5億元,短收20多億元;為此,去年下修編列37億元,但仍只收到23億元,短收10餘億元,反映高雄房地產市場尚未走出低迷。

雷仲達強調,市府短期內不會有課徵收豪宅稅的想法,將觀察整個經濟情勢發展,以及在地房地產市場變化,縣府會進一步研議、評估可行性。

針對北市認定豪宅標準,雷仲達與蕭家旗都說不合理,所謂地段佳、景觀美、坪數大等都過於籠統,極可能出現爭議。這方面可由財政部訂定統一客觀標準,同時依據各城市消費差距進行調整。

雷仲達說,高雄市方面,若售價達1億元以上、每坪單價超過100萬元應可列為豪宅,但南部市場迄今尚未有此類價位,目前最高售價每坪僅在35萬至40萬元間。這比台北市中山區舊屋成交價動輒達每坪60萬元,還差一大截。

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豪宅稅將掀起「標籤效應」?戴德梁行總經理顏炳立2日表示,豪宅稅上路,等於官方正式頒發「豪宅證書」替房價背書,台北市豪宅房價將不跌反漲,而且有無課豪宅稅的豪宅價差可能達20%。

經台北市稅捐處清查,台北市目前符合豪宅條件的大樓,約有269棟,總計1萬1,000多戶。據房仲統計,台北市住宅存量約為89萬2,400戶,等於有1.23%的房子符合豪宅大樓的條件。

房仲業者研判,近五至10年完工的豪宅應該都榜上有名。大安區包括「宏盛帝寶」、「勤美璞真」、「潤泰敦仁」、「敦凰」,信義區有「信義之星」、「御之苑」、「信義富邦」、「慕夏四季」等,目前房價每坪約150萬元至200萬。

其中,以大安區的52棟居冠,戶數最多的是中山區,共有2,073戶,多集中在大直重劃區。從民國100年7月開始,這些經台北市政府認定的豪宅,將核定較高的標準單價後,才以中央的統一稅率計算,預計每戶可能多收3萬至6萬元不等的稅費。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,對於買得起豪宅的富人不會構成負擔。豪宅的屋主在意的是稅負公平的問題,如果同一地段、同樣建築等級的住宅,課徵不同的稅金,才會引起豪宅客的反彈。

永慶房屋豪宅事業部顧問葉國華認為,只要每戶80坪、每坪100萬元以上、每戶總價1億元的住宅,應該都會被課豪宅稅。以知名度最高的宏盛帝寶為例,目前房屋稅約15萬元,未來被課豪宅稅,房屋稅將暴增三倍,達45萬元。

顏炳立表示,有人不想繳豪宅稅,但也有另一批人反而希望獲政府頒發「豪宅證書」,房價賣貴一點,政府原本是要打壓房市,最後反而推波助瀾,讓房價漲得更高,擁有豪宅證書豪宅房價至少可高20%。

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台北市將從明年起開徵豪宅稅,全市269棟官方認定的豪宅,也已經逐一清查列冊。部分房地產業者預估,北市府此舉將會導致豪宅標籤效應,簡言之,既然是經過官方認證的豪宅,房價勢必大幅看漲;不過也有業者抨擊,評定豪宅的標準可議,無疑是把「真豪宅」與「假豪宅」通殺論處。

■ 豪宅認定8條件 仍存模糊地帶

  台北市稅捐稽徵處清查全市269棟、一萬一千多戶住宅,皆符合豪宅認定標準,引發不少民眾質疑,所謂「豪宅」的標準為何?稅捐處表示,這份北市豪宅名冊是由稅務人員實地勘查,先從每棟豪宅的地段、外觀,評定是否符合豪宅條件,同時必須具備「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理安全」等八項條件。

  最教人質疑的是「外觀豪華」、「景觀甚好」這兩項評定標準,因為無論是所謂的「豪華」或是「景觀」,不同的人肯定會有不同的感受,主觀認定佔了絕大部分。至於住商混合大樓,是否也可能列入豪宅名冊?稅捐處表示,將會以個案評估。預計最快今年九月後,豪宅客就能直接到各稅捐分處,詢問名下房產到底提高多少房屋稅。

■ 北市真豪宅有多少? 業者:約50棟

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,在官方版的豪宅制度下,台北市有高達269棟符合豪宅標準的住宅,與業界認知約50棟的數量差距太大,不免落於「寧可錯殺一百,不可放過一個」之譏。對真正豪宅客來說,一年多繳幾萬元,不過是九牛一毛,反而可能因為豪宅稅的加持,讓本來不被市場認定的「假豪宅」,成為經過官方認證的「真豪宅」,進而墊高了這類產品的價格。

  遠雄集團董事長趙藤雄抨擊,聰明的領導人應該是把餅做大、養雞生蛋,但現在的領導人似乎在傷害產業,不讓有錢人回來投資房地產。趙藤雄表示,這波房市景氣能在短期回溫,全受惠於台商資金回流,以北市豪宅成交價僅落在一坪150萬左右,目前政府著手課徵豪宅稅似乎操之過急。

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豪宅、一般房地產稅負最快101 年同步齊漲,包括房屋稅、地價稅都要上調,百坪以上豪宅另外再加課奢侈稅。調增不動產稅負三管齊下,估計一年國庫稅收可增百億元。

財政部強調,政府將加重對不動產持有稅捐課稅的政策,對大地主、豪宅、免稅農地興建豪宅、小套房持有者影響較大,一般中產階級影響有限。以豪宅為例,地價稅、房屋稅與奢侈稅三稅齊課的結果,稅負將較現行增加逾三倍。以台北市宏盛帝寶為例,目前一戶市價約2億元,平均面積200坪,房屋稅一年僅15萬元,未來可能達到50萬元。

不只豪宅交易市場熱絡、房價屢攀新高引起政府注意,國內一般房地產持有稅負課稅稅基長期偏低,造成不動產稅負無法與房價漲幅相比的現象,也使政府考慮要加重對持有不動產群族,加重課徵房屋及地價稅以反映市價。

根據規劃,現行地價稅累進稅率為1.5%到5.5%,調整後提高為1.7%至6.5%,總計受影響較大的土地約3%,多數都是大坪數土地與豪宅,其餘97%的土地稅負影響有限。

財政部評估,今(99)年因景氣開始回溫,但要回到金融海嘯前的水準,仍有一段距離,今年內不會調高房地產稅負,但已做好準備,計畫最快明(100)、後(101)年將對不動產持有人加稅。不過,高層官員強調:「加稅前提必須是景氣完全恢復才會實施。」

根據財政部委託學者研擬的最新課稅方案,豪宅奢侈稅將採二種課徵方式,一是在房屋及地價稅上加徵50%到200%的加成稅,以面積100坪的房屋為例,加徵200%的地價及房屋稅後,稅收增加4,500萬元。豪宅是以屋齡十年以下、一定坪數以上為課稅對象,分年課稅;另一種豪宅課徵方式是對新屋一次課徵,符合豪宅條件者,僅在契稅上加重課稅。

豪宅以外,全國700餘萬戶房屋,除自用住宅的房屋稅維持1.2%不變之外,營業用房屋及醫院、診所等執行業務者使用的房屋稅下限稅率都要上調,營業用房屋最低按3%課稅,將調高為4%;醫院等非住家非營業用房屋下限稅率則自1.5%調高為2%,估計可增加房屋稅80餘億元。

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央行發出部份地區房市過熱警訊,政府積極研擬課徵豪宅稅,已讓大台北豪宅市場出現變化。房仲業統計,上個月大台北豪宅交易依舊火熱,成交量激增三成,但在成交價方面,主要豪宅區單價再創新高,其他區塊則出現下滑走勢。

永慶豪宅事業部今天發布去年12月大台北豪宅市場交易統計,與11月相較,整體交易量大增3成6,創21個月來新高,回到去年總統大選後的盛況。

不過在價格方面則出現兩樣情。在北市的主要豪宅區,包括大安區、中正區、信義計畫區、大直、天母以及北縣主要豪宅區新店、板橋等區塊,豪宅價格持續上揚,北市豪宅12月成交價已達72.8萬元,北縣均價39.8萬元,較上月均有5%左右漲幅,均再創歷史新高。

不過離開上述區塊,北市總價3000萬元以上的豪宅產品,雖然豪宅交易量仍大增三成,但平均成交單價卻從56.4萬元下修至54.6萬元,下跌3.3個百分點。

永慶房屋首席房產顧問葉國華分析,2009年的低利環境及兩岸經貿開放預期心理是促使去年豪宅房價大幅上揚的主因,但不分好壞地段均大幅飆漲,也引發各界關心及政府單位出手干預,以避免資產過熱,一旦泡沫難以收拾。

葉表示,從12月北市次要豪宅區交易價格開始走跌來看,央行抑制房市過熱措施及政府研擬豪宅稅,已使這些區塊賣方心態軟化,轉而願意降價求售,此舉將有助於豪宅市場回歸正常供需面,也可避免豪宅市場產生過度炒作,泡沫疑慮。

但另一方面,依目前大台北一線主要豪宅區及指標個案交易價格仍頻創新高的走勢觀察,很顯然的市場資金仍舊不斷匯聚於這塊市場,精華地段及頂級產品獨走態勢相當明顯。

這個現象也同時表現在預售市場上,根據住展雜誌統計,農曆春節過後將開案的大台北豪宅案,包括中正區、大安區、南港區均有創區新高價格個案,其中位於南港的「華固天匯」將開出一坪100萬元價格,大安區「基泰台大」則上喊一坪200萬天價。

葉國華表示,在景氣穩定復甦,加上ECFA洽簽題材,未來豪宅熱度仍可望維持高檔,不過政策調控訊息效應也勢必會在價格上反映出來,預期房價成長幅度可能減緩,尤其是非精華地段的豪宅豪宅產品,影響將更大,甚至有漲多回跌的可能,長期來看一線主要豪宅區及二線次要豪宅區房價差異將逐漸擴大。

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個人海外所得課稅今年1月上路,龐大避稅資金潮趕在去年底匯回台灣並投入房市、股市,激勵去年12月台北豪宅交易量大增三成,創21個月來新高。

永慶房屋首席房產顧問葉國華21日指出,這波停泊在台灣的熱錢,今年會持續找標的,範圍從北到南,成為支撐房市買氣一股重要力量。

永慶豪宅事業部統計,大台北去年12月各豪宅區交易量成長三成,總交易量創2008年4月總統大選後的21個月來新高。

北市主要豪宅區大安、中正、信義、松山、中山、士林及天母,平均成交單價首度突破每坪70萬元,達每坪72.8萬元;北縣主要豪宅區也達每坪39.8萬元,同創歷史新高點。

葉國華說,豪宅市場快速自金融海嘯復甦,政府對海外所得課稅是重要關鍵。由於今年開始,合併境內外年所得逾600萬元、擁有海外所得超過100萬元的個人,就有被課最低稅負的可能,所以很多高所得者都趕在去年12月31日前將資金匯回台灣。

這些海外資金回台後,不是換新台幣,就是停留在外幣帳戶,然後再投入房市、股市或其他投資產業。葉國華去年底就遇到不少「捧10億元現金大戶現身房仲店頭」的大戶,且他常常要陪客戶去會計師事務所上課,以了解稅負新制,是他過去未嘗遇到的情況。

據了解,這群資產大戶原來只想買1億元的豪宅,後來1億元看完看2億元,2億元看完看3億元,不乏一買就高達三、四億元不動產的案例,手筆相當大。

葉國華表示,過去台灣遺贈稅高,又有政治、兩岸等不確定因素,有錢人資金「只出不入」,現在這些問題都已消除,錢匯回台灣可以投資房地產與股市,加上遺贈稅率又降至10%,更是這波豪宅買氣推波助瀾的大功臣。

這股熱錢買氣目前仍持續發酵中,鎖定標的包括店面、土地、豪宅與商辦,地點從台北、台中到高雄。

宏普建設協理游武龍也指出,他們近日在杭州南路一段推出一戶2.5億元的別墅,因為產品稀有,買方已排到第三順位。

主要豪宅地段表現搶眼,北市「次要豪宅區」房價卻沒有同步成長,主因去年房價漲幅過大,加上去年第四季由中央銀行率先示警,並提出課徵豪宅稅、要求銀行嚴控放貸成數等措施,使北市次要地段豪宅在買方不願追價下,去年12月成交價格小幅下跌3.3%,預期今年一線主要豪宅區及二線次要豪宅區房價差異將逐漸擴大。

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高雄市的金虎年房市,一開春就由豪宅打頭陣,動輒幾千萬到上億的豪宅,要讓有錢的客戶點頭買下,安全可能是最重要的因素。即使建築如何的富麗堂皇,只要居家安全有一絲絲疑慮,地坪再大的別墅豪宅,也只有敬謝不敏。

■ 豪宅管理嚴密 吸引頂端客層青睞

  根據高雄市的房調人員指出,景觀稀有性、居家安全性、鄰居同質性,的確是金字塔客層購屋的主要考量,如果感覺有居家安全的疑慮,根本不會考慮,尤其是一些企業主或台商,經常在兩岸三地飛來飛去,一年之中可能有一半的時間不在家,購屋時就會特別重視,飯店式的服務管理、多組的保全人員維護,也因此讓高雄澄清湖畔或市區靜巷的別墅建案,雖然有炫麗的外表、華麗建材、頂級衛浴,就是因為安全性不夠,不但銷售時間長,就算結案也是認賠出售。

■ 愛河景觀豪宅 外來客第一選擇

    從高雄地區豪宅銷售數字來看,豪宅仍是以景觀大樓為主,尤其是美術館園區及農十六森林公園第一排,是目前高雄市最大的豪宅聚落,吸引金字塔尖端客層進住。

  高雄愛河畔的水岸豪宅不惶多讓,好景觀加上嚴密的安全管理,雖然還未正式開賣,卻已吸引包括本地、北部、大陸及香港富商預訂心中理想的樓層,其中不乏上市、上櫃公司老板及田僑仔。

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兩岸交流熱絡,真的會讓台灣房市往上提升嗎?財金文化董事長謝金河昨天表示,鮭魚返鄉是功成名就的象徵,因在外面賺飽的台商會想回台灣買豪宅,但這跟一般房價是脫勾的。

遠雄集團與財金文化昨天舉辦「2010後MOU、ECFA時代兩岸置產全攻略」系列演講,邀請財金文化董事長謝金河、中國信託首席經濟顧問劉憶如與安侯聯合會計師事務所葉維惇座談。

謝金河表示,目前的低利環境,從第二季以來股市、房市雙漲的現象,很多人認為這是一種泡沫;但他認為,目前台灣的房價跟上海、香港比起來實在不算貴,卻有很好的空氣、水,以及方便的醫療體制和自由的民主生活,是很好的居住環境。

不過他也說,現在政府極力打壓房價,是因為民怨認為房價太高,但以上海和香港經驗來說,其實一般住宅與豪宅的價格是脫勾的,短期內可能會因此一起上漲,但長期來說,豪宅走豪宅的價格,一般住宅最後還是回歸到一般的價格。

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明年台中房市將成為建商戰場。隨著北市土地取得難度變高,許多建商改至台中搶地,包括力麒建設、冠德建設、富邦建設等5業者已搶得台中市精華區規模土地,預計明年推出百坪以上豪宅案,總銷售金額逾300億元。

摩拳擦掌
明年台中市除了在地建商總太建設將推出2件預售案、總銷百億元外,以每坪300萬元新高價標下台中7期重劃區土地的力麒建設,最快明年第2季公開,每坪開價比市場原先預期的60萬元還高。

力麒建設發言人柯賢仁說:「台中新案採戶戶百坪以上規劃,2棟建物各採雙併及單層單戶設計,每坪開價65~70萬元。」他分析搶進台中7期重劃區的主因是,環境類似於台北新板特區、信義計劃區,且台北素地有限,都市更新開發時程冗長,北部建商出走將是趨勢。

北市找地不易南進
在台中7期重劃區握有土地的冠德建設及龍寶建設,明年下半年合作推出「誠臻邸二期」,龍寶建設董事長張麗莉說,初步規劃每戶150坪起跳的豪宅,每坪開價約60萬元。其他北部建商富邦建設、台灣產物保險的推案時程雖未定,但都在明年推出豪宅案。

對於北部建商搶進台中市場,總太建設董事長吳錫坤說:「一點都不擔心,反而希望大家把餅做大。」因為這代表台中房市將成為全國注目焦點。
吳錫坤分析,台北建商在北市找地不易,且上市櫃建商有營收壓力,只能轉往他區找地推案;台中相較於桃園、新竹,房價可塑性高,桃園屬於內需市場,新竹土地則多掌握在少數建商手裡,導致北部建商鎖定台中購地推案。

因北部建商轉往中市搶地,台中在地建商開始搶佔精華區,出現「買到賺到」的氣氛,張麗莉說:「如果現在在台中順利買到漂亮的土地,同業還會特地來電道喜。」

北屯區標售無人問
吳錫坤表示,台中有4大金磚區,包括台中7期重劃區、8期重劃區、美術館及科學博物館附近,最近另加上12期重劃區都是建商兵家必爭之地。但脫離這5區,就不一定備受建商或壽險業矚目。他說,昨天標售台中市北屯區文心路四段、梅川東路的角地,因底價高且不屬潛力發展區,結果就以無人投標收場。

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今年最不景氣的一年竟然發生資金效應,富人、建商與財團趁勢炒作台北、台中七期等特定豪宅和商辦大樓,並高價競標極少數精華區塊地皮與重劃區抵費地,果然引來強大民怨,過去多年來台灣產官學三方從未給「豪宅」下過定義,現在政府要求各縣市稅捐單位,重新檢討房屋稅的稅基訂定的合理標準,最快2011年實施課徵。不管是為租稅公平或政治目的,總之,吳揆似乎鐵了心,尤其針對台北縣市與台中七期下手,無疑讓台中號稱豪宅建案雪上加霜。

■ 打豪宅平房價? 台中業者看法兩極

  台中豪宅房仲業者悲觀認為,果真實施,七期甚至整個台中豪宅投資客都會全面退場。他們所擔心的並非成本增加,而是一旦交易資料透明化,被課稅後買賣雙方有紀錄,以後會不會連資金來源和所得稅也一併被查?政府為挽救形象動作會一波波來,2010年順勢再祭出減少銀貸款成數與調高利率?

  但也有部分投資客不滿而嘲諷說,投資房地產也有高風險是單純商業行為,算不上炒作,豪宅豪墅或土地標地物若有利可圖,繳些稅金無妨!要求重新檢討房屋稅稅基,訂定合理課稅標準,最快2011年實施課徵。政府做許多政策,從研議、推動到實施,常常虎頭蛇尾會拖上很多年,只為搶救一時形象賺點選票罷了,不必隨豪宅稅起舞。

■ 七期交屋潮來臨 真假豪宅充斥

  台中金融業者私下批評指出,七期已經開發20年,目前樣貌不算太差,但整體形像遠不及台北信義計畫區的好,幾乎與信義計畫區相反,財政部點名七期豪宅課稅是高估了七期的實力。七期缺點很多,例如豪宅真假難辨、品質差異很大、大樓密集棟距過小,目前新成屋正值爆量交屋期,投資客多自用客少,七期規劃缺少公園、商業與生活機能不足。由於缺少大格局大氣魄規劃,怎麼看都不像中國上海浦東、天津濱海新區或其他世界級大都會高級區域。

  代銷豪宅業者分析指出,根據台中房市現狀與生活水準,再比較台北豪宅價位,推估七期豪宅大樓單坪價格,可望在25~35萬元獲得強力支撐,相當台北的75~105萬元。土地開發業者表示,台中建地最近半年因為大量游資與特定建商介入突然走揚,但長期而言,地價確實漲多跌少,但供需終會平衡,地價房價沒有永遠的漲跌。

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