投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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總太建設公司在台中市南區五權南路推出的總太「居易」大樓預售案,業者強調,建案採用與七期豪宅同等規格的新日鐵制震壁制震系統,且著重通風、採光,讓住戶住得舒適。

總太建設公司總經理曾定祁說,董事長吳錫坤剛出社會時,老家在南區,後來老房子以150萬元徵收,家人在附近買透天厝,揹貸款二百多萬元,很能體會年輕人揹貸款的壓力,這次在南區推出首購族建案,採用七期豪宅同等規格的新日鐵制震壁制震系統。

總太「居易」大樓預售案,基地位於南區五權南路、五權南一路和南和二街,三面臨路,南區綠覆率高,基地面對幼稚園、僑泰中學,附近中興大學、台中高工等校,屬寧靜文教住宅區,住戶走路到忠明綠園道2分鐘、健康公園5分鐘。

曾定祁說,總太「居易」大樓樓高15樓、地下3樓,規劃品字形結構,每戶至少三面採光,每套衛浴開窗,每戶坪數21坪到50坪,住家297戶、店面22戶,地下樓層設平面停車位,公設比29.5%,預定後年六月完工。

他指出,大樓外觀新古典風格,一樓大廳挑高7米,中庭佔地近600坪,門禁管制採「一卡通」分棟、分層管理,每戶標準配備有廚房氣壓式升降置物籃、大門電子感應門鎖等,吸引不少老師等首購族購買。

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黎明路商圈鄰近7期重劃區,具有生活機能與交通等雙重優勢,房價較7期便宜許多,是南屯區指名度極高的居住區段,受到許多在地的首購客喜愛。指名社區集中在黎明路、公益路口附近,以屋齡5年內與10~20年的大樓最受歡迎,每坪行情分別為13~18萬元及8~10萬元。

黎明路商圈位於台中市南屯區,鄰近7期重劃區,黎明路沿線商家林立,有小吃、餐廳與速食店可供用餐,採買可至公益路上的三彩黃昏市場與黎明黃昏市場。黎明路南北向可銜接五權西路、市政路、中港路等主要幹道,經中港路、市政路西向,可分別銜接中山高中港交流道與中彰快速公路。

大樓產品受歡迎
信義房屋7期河南店店長廖慶泓說,黎明路商圈具有生活機能與交通等雙重優勢,且鄰近7期重劃區,「與7期享有相同的生活圈,但房價只要7期的1/3~1/2」,是南屯區2指名度很高的居住區段。

住商不動產台中向上加盟店經理廖鴻源指出,由於黎明路商圈發展早,可建地不多,加上921震後幾乎沒有新推案,直到近5年才有建案推出,該區以屋齡5年內與屋齡10~20年的大樓產品最受歡迎,每坪行情分別為13~18萬元及8~10萬元,分布在黎明路、公益路、永春東7路、大墩11街等路段。

廖慶泓表示,黎明路商圈發展成熟,房價較7期低,受到許多首購族群喜愛。此區的購屋客層多為在地客、以25~35歲等首購族群為主力。

廖鴻源說,由惠宇建設興建的「人本大業」,屋齡約4年,1樓零店面,使用建材等級高,社區採飯店式管理,並有多項公設,是黎明路商圈指名度最高的社區。

廖慶泓表示,「三采藝術園區」位於黎明路、公益路口,隔黎明路面對三采黃昏市場,生活機能發達,社區內有上百坪的中庭花園,讓住戶不必離開社區就能享有綠地,指名度也不錯。

廖鴻源指出,「中友綠園邸」社區內有游泳池、健身房、視聽室等公設,該案每坪管理費僅35元,相較於該區大樓每坪管理費約50元,明顯便宜許多,在市場上也很受歡迎。


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【張瑞傑╱台中報導】
忠明園道附近公園綠地多、生活機能佳,由復興路分為南、北2區塊,北段交通動線佳、南段生活機能好,北段中古大樓房價略低,每坪約有1萬元價差,新案開價也下修,甚至出現總價698萬元起的預售別墅案。

住商混合
台中市忠明園道位於南區、縱貫鐵路南側的忠明南路上,北起忠明南路地下道,在工學北路與樹義園道交會,最後通達健康公園、並銜接南和路園道。忠明園道周邊有和平國小、信義國小、台中高工、中興大學等文教設施,工學路、美村南路沿街兩側有小吃、黃昏市場、便利超商等。

北段擁有辦公商圈
忠明園道分為2大區塊,北段區塊為忠明南路地下道至復興路,除了忠明南路為主要幹道外,復興路可連結文心南路,或轉建國南路可通往台鐵大慶站、規劃中的捷運綠線G13站以及高鐵台中站,交通動線佳是此段特色。

永慶不動產台中復興加盟店店長陳欣瀚表示,除住家外,北段另有大安國王及大安國際兩棟超高層辦公大樓,在當地形成小型辦公商圈,呈現出住商混合的居住型態。

此區以10~20年的中古大樓為主,每坪6.5~8.5萬元,少數10年內的大樓,主要分布在復興路、忠明南路口,每坪10~13萬元,以「鄉林凱撒」與「鄉林維多利亞」較知名。

南段的南平路至健康公園,以及樹義園道周邊,則以地下室停車的透天別墅為主,由於有健康公園、健康黃昏市場等機能,因此房價較具支撐,5年內的中古透天別墅總價均在850~900萬元,部分面對園道的產品,總價更達1000~1200萬元,10~20年的別墅,也有750~850萬元的行情。

信義房屋台中復興店主任林東榮說:「復興路南、北兩段的住家房價略有落差,同屋齡、同坪數的大樓,北段每坪約比南段便宜1萬元,因此也吸引預算較低的購屋族。」

建商搶推低價別墅
此外,由於學校、機關多,因此此區有很多的公教客層,客源則包含烏日、大里、霧峰的外地移居人口,年齡層27~35歲的首購客買大樓、35~45歲買透天別墅。
陳欣瀚表示,本區居住需求高,但園道兩側建地不多,因此新案較分散;去年以來受到大環境不佳,甚至出現建商變更設計,搶攻首購低價別墅市場,「預售案桂之都推出面寬4.25米的首購型別墅,總價698萬元起跳,可說是台中市近期最低價的預售別墅案。」

環境
◎忠明園道總面積約7000坪,經健康公園轉接南和路園道及興大園道,並在工學北路與樹義園道相接。
◎周邊有台中高工、宜寧中學、南區區公所等文教設施。
◎工學路、美村南路兩側有健康黃昏市場、多間店家可消費。
◎復興路二段71巷、工學3街附近仍有部分小型工廠,整體建築外觀不一致。
交通
◎忠明南路往北可通往台中市西區,沿線連結建國南、北路、復興路、南平路、五權南路等主要幹道。
◎忠明南路接建國南路可至台鐵大慶站、規劃中的捷運綠線G13站與高鐵台中站;五權南路可接中投公路。
◎忠明南路、復興路二段通往火車站方向上下班車潮多,容易塞車。
學區
◎區內有和平國小、信義國小2所小學。
◎四育國中位於復興路、美村路口。

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台中南屯黎明商圈年年擴大,泛指黎明路與公益路交會處往外600公尺的範圍。有風水大師指出,黎明新村的風水主旺文昌,小孩乖愛念書,很多升上台中一中和女中,估計黎明國中小畢業生已產生100名以上博士;商圈內的惠文完全中小學聞名於台中,周遭住家環境清幽單純頗受家長青睞,現商圈正隨台中市區板塊向西南位移而擴大,向上路與惠中路口正在興建台中市府最後批准的國小與國中,顯現新移入人口仍持續增加中。

■ 地理環境特佳 南北八達通

  所謂「黎明商圈」泛指黎明新村與七期南側之大業路、公益路、黎明路、河南路、惠來公園、惠中路、向上路、大墩11街、單元2周邊。

  黎明商圈靠近大肚山中部科技走廊,工業區提供眾多就業機會,與七期會整,緊臨186公頃的單元二自辦劃區區,交通四通八達,處中山高中港路交流道、五權西路交流道之間,中彰快速道(或環中路~簡稱四環)五分鐘直達烏日高鐵站並可接上國道三號,環中路經大坑(高架化改稱四號生活)往大里接霧峰國道6 號。

■ 五分鐘生活圈 盡享新都心繁榮

  台中黎明商圈繁榮補教業發達,採買機能強,無娛樂場所,居家環境特別單純,適合養家育兒。10以上中古樓價如中友生活家、三采藝術園區約9~12萬元/坪,中坪數輕豪宅2年大樓如公益路上惠文國小正對面的A8約在20-25萬元/坪,新成屋如黎明東街水硯哲園大樓約18-22萬元/坪,新建大別墅百坪建坪者約3500~5000萬元。

  住黎明商圈可盡享七期重大公設(大都會歌劇院、圓型劇場、市政府議會、中部客運轉運中心)與寬闊的公園綠地,要高檔消費或到市政府洽公,只需花三分鐘車程即到達新光三越、老虎城、遠東SOGO、市政廳;想到逢甲嚐嚐小吃車程約只需五分鐘;往南五分鐘也可到五權西路交流道旁的觀光魚市場、企鵝館、海生館參觀。

 

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台中市區不斷往西南擴展,專家學者耳提面命要跟著政府的公共建設買房子,買在起跑點一定超便宜,不論投資客、自用客省錢又賺增值! 台中市「便宜大碗」區域已經不多,值得特別注意的是南屯的嶺東科大附近,已經開始成為大肚山大量工業新移民的新天地!

■ 中部科技走廊成型 提供大量就業機會

  年年增長的中科年產值約台幣2500億元,中部科技走廊意指帶狀20公里長的工業廠區,由后里鄉南下中科大雅鄉、西屯區,越過台中港路三段緊接台中工業區與南屯嶺東精密機械園區1、2期止,位置在中山高以西的大肚山上,是台中市的第四環的環外區(一環~五權路,二環~忠明路忠明南路,三環~文心路文心南路,四環~環中路中彰快速路),此區域已成為大台中市新亮點。

  列舉重大建設有斥資34 億元2013年完成的台中國際機場新航站,將提供完整的國際線客貨空運,台中港自由貿易區計畫及中科特定區重劃計畫,將有效提供大量工業與商業服務機會,增加大台中市人口與消費力!

■ 嶺東科大交通便利 機能佳、房價低

  大肚山科技走廊的西屯區域,如中港路至東海大學沿線的東大路、西屯路三段、福科路、中港路三段等區塊,生活機能與學校都已經陸續到位,過去5年來大樓與別墅供量極大,售價節節高升,5000萬元獨棟別墅與大坪數大樓高總價屋都出現,有些新案開價超過逢甲商圈,甚至直追七期或八期。

  直到去年不景氣,兩相比價目前嶺東科大周圍的新大樓相當便宜,約只中科西屯的2/3價,七期新光商圈的1/3價,黎明商圈的3/5價,別墅價格帶落在600~1000萬元為主,此區域交通建設強化後已獲得移民台中的年輕工業人口認同,眼見房價便宜交通便利,能省則省,年輕自用客層遂大量移入嶺東定居!

 

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興大園道周邊有大學、綠地、自行車道以及水岸景觀,綠帶、藍帶交疊延伸,生活步調悠閒、人文氣息濃厚,是台中市優質住宅區,包括「松下屋」、「興大奇美」、「興大綠園道」、「春秋」等案,面對河岸、園道景觀的社區,最受到消費者青睞,每坪8萬元起可購得。

興大園道位於台中市南區,主要範圍由東峰公園至忠明南路的興大路兩側,區內有綠川流經,並有復興園道、東峰公園以及中興大學綠地。信義房屋國光店經理楊宗錫說:「興大園道呈L型延伸,行經此區的車輛速度不快,加上本區的樹木、河流景致宜人,下午4、5點的時段吸引許多學生、教師與居民慢跑、運動。」

學府路上商家多
學府路上有超商、冷飲、餐廳等小吃店家聚集,是當地主要的消費商圈之一,興大路銜接國光路可通達台中縣大里市,轉忠明南路、五權南路可連結中投公路以及中二高等。

東森房屋台中興大加盟店店長黃連發說,學府路上商業活動熱絡、永和1街、仁義街則以學生的租屋族群為主、小坪數的套房為主,「面對興大園道的永南街、永東街有園道加上綠川的天然棟距,住宅環境較學府路安寧,是換屋族喜愛的區段,坪數30~50坪左右的產品接受度很高。」

楊宗錫表示,擁有視野的產品一向是購屋族重視的要素,「松下屋」、「興大奇美」屋齡新,位居園道角地,面臨公園與河川,都有園道景觀,尤其頂樓視野十分開闊,坪數規劃50~70坪,也是同區坪數較大的大樓住宅,不少興大教授購買,是本區段指名度高的產品,每坪14~16萬元。

「松下屋」較新
黃連發指出,「興大綠園道」屋齡較舊、公共設施項目較少,指名度雖不如「松下屋」,不過該社區同樣有雙面的園道棟距,社區前方有小型公園,因此仍有一定的指名度,符合預算不高的民眾購買。

楊宗錫表示,「春秋」位於仁義街上,鄰近學府路商圈,雖然並未直接面對園道景觀,但有綠川區隔商圈與住宅區段,住宅質感不差,屋齡雖然已屆10年,仍然十分受到歡迎,每坪8~10萬元,物件一釋出很快就會有人接手。


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鄉林建設公司看好大陸企業來台、縣市合併升格帶來的商機,在台中市文心南路推出「鄉林新月灣」,2000坪公設、設計六大會館、城市沙灘等,滿足都市住宅休閒度假需求。

鄉林建設董事長賴正鎰說,歷經全球金融海嘯衝擊,民眾投資理財趨於保守,鄉林看好大陸企業來台設立公司,除了租用商辦大樓,勢必帶動住屋需求,加上縣市合併,加速建設,都有助於房地產市場。

鄉林新月灣基地位於文心南路、高工二街口,業者看好基地鄰近高鐵、台鐵及捷運、二高、兩快及一條生活圈道路,交通網四通八達,有如眾星拱月,縣市合併後將快速發展成為台中的新核心。

賴正鎰說,鄉林新月灣基地面積2005坪,規劃地下三層、地上15層,總戶數346戶,規劃三大房、四大房,坪數40坪到59坪,今年3月潛銷,成交逾三成,客層包括換屋族、菁英族群,以及以高鐵為交通工具的商旅客層。

鄉林新月灣有2000坪公設,中庭水景近500坪,加上健身房、無邊際泳池、男湯及女湯SPA,聲光俱佳的電影院和KTV室、空中花園、觀景區和茶亭等,搭配涵碧樓級管理,品味悠閒自在的都會生活。

鄉林新月灣興建分棟管理的六大會館,包括一樓水榭會館、氧生會館、湯泉會館、雅翫會館、棕櫚會館,以及頂樓的星空會館,建案也以城市沙灘形塑休閒度假氛圍,游泳池旁增設沙灘遊戲區、噴泉戲水池,讓住戶清涼一夏。

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【張瑞傑╱台中報導】
河南路四段生活圈連結7期南側與黎明商圈,沿線街廓整齊、綠地多,河南路東側屬於7期,多為豪墅與60~100坪的大樓產品,總價千萬元起跳;西側則以10年左右的30~50坪大樓住家居多,可眺望惠文國小與7期別墅群的產品最受歡迎,每坪10~13萬元。

街廓整齊
河南路四段位於台中市西屯區、南屯區的交界,南北連結市政路、與大墩7街,沿線貫穿大業路、公益路、大墩11街,河南路四段往北轉市政路可通達中彰快速道路、過市政路至三段可連結中港路、並接中山高中港交流道,交通動線順暢。

擁3所明星學校
區內店家主要集中於公益路、黎明路兩側,包括三彩黃昏市場、全聯福利中心黎明店以及各式小吃攤、餐廳、診所、補習班都聚集於此,生活機能發達。
住商不動產南屯市政店主任邱彥文說:「位於向上路、河南路口的新國中、國小目前正在興建中,預計明年7月開始招生,這裡最大的優勢,就是未來包括惠文中小學、黎明國小在內,將有3所明星學校。」

信義房屋7期河南店專員黃啟銘說:「本區地理位置與逢甲地區類似,人口移入穩定、住宅需求量大,房價也呈穩定成長,不過道路較逢甲地區更為整齊。」

河南路四段東、西兩側分別為7期南側區與黎明商圈,產品坪數、價位均各不相同。東側7期以面寬6米以上、5年左右的透天別墅為主力,總價2500萬元起跳;大樓相對較少,目前有預售案「時代春天大廈」,以及多件施工中大樓案,坪數約60~100坪,每坪18~30萬元,總價千萬元起跳。


客層換屋族居多
河南路四段西側的黎明生活圈生活機能較佳,屋齡10年左右、坪數30~50坪的中古大樓為主力,每坪10~13萬元,目前單戶60坪以上的住家,僅有大樓案「水硯哲園」。
邱彥文說,「能夠眺望7期別墅群、惠文國小的地段,每坪通常會較無視野的地段高1~2萬元,不過房價仍會受到社區本身的質感、建材、管理而有不同。」東側屋齡10年左右別墅產品,總價約1500~2500萬元。
黃啟銘指出,由於地理位置佳、交通動線便利,大樓客源、客層包括彰化、南區的換屋族群居多,也有不少中科園區的高階主管進住,別墅的購屋客分布則較無特定區段的客源。

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景氣不佳,投資房地產,更要買對好地段,並選對進場的時間點!根據台中市去年公告地價漲幅最大的前三名,西屯漲14.3%、南屯漲12.5%、北屯漲9.9%,而根據信義、住商、永慶房屋統計,去年台中市10年內屋齡房價跌幅最低前三名,南屯跌4.8%,西區跌8.4%,南區跌10.4%,其中最大跌幅竟也是西屯,高達21%!

■ 南屯利多不斷 單元2、3、4自地重劃區掘起

統計顯示,南屯已取代西屯成為台中房市一哥,相較其它屯區更穩定保值。長期以來建商開發南屯應有盡有,包含自住用的首購大樓、換屋大樓、豪宅、豪墅、到投資用的透店、樓店、學區套房。

  南屯本身地理條件佳,房價「平易近人」故吸引多數新移民定居,人口成長,建設不斷,例如惠中路與向上路口的國中、國小本月又將動土;公共建設與觀光商機方面,台中魚市場15日動土增蓋觀光魚市,又將現址改建企鵝、海生二館;農地重劃方面,黎明新村周圍單元2、3、4自地重劃區規劃有低密度高級住宅區、大型交通轉運中心,南屯黎明路二段為中心,沿線地形地物已然脫胎換骨,一直延伸到烏日高鐵站。

■ 南屯的「金牛角」 黎明商圈當紅

位居南屯的黎明商圈興起之初,幾家重量級建商興建大量首購屋,有名的個案如「三采藝術園區」、「中友生活家」、「中友綠園邸」都蓋在黎明新村,即前省府辦公室現行政院中部辦公室旁邊,沿著黎明路二段大量興建,近年來少量多案累積下來,終於造就了黎明商圈。

對多數移居台中市外來人而言,黎明是他們的第一站,日後換屋還是挑這區塊住,商圈大樓房價平穩,店面與透天別墅相當保值;生活機能完善、交通便利、環境清幽、就學就醫方便,黎明商圈稱得上是台中市最牛的區域,南屯是新移民們的新歡兼舊愛!

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未來台中直轄市區發展重心向南屯西屯位移日漸明顯,位在中彰快速道、中山高及高鐵軸線上的黎明新村,因為交通便利的獨特性,成為台中下一個房市發展的明日之星!

■ 台中潛力地段 中科走廊行情看漲

  台中市已經有超過12 期的市地重劃區,土地釋出快雖能平抑地價,但房市卻一直有過度供給疑慮,因此,諸多台中房市資訊一再透露,選擇區域與房屋產品的重要性與唯一性,換言之,買對潛力區域的精華路段上的保值性房產才能贏,否則房子只能用不能幫主人賺錢。而大度山上由后里到南屯成功嶺之間狹長的工業帶,由北至南有中科、台中工業區、精密科技園區,被視為未來房市前景看漲的中部科技走廊。

■ 黎明新村房市傳奇 老社區脫胎換骨

半封閉的上千戶黎明社區緊貼面積186公頃的單元2(黎明自辦重劃區),越過黎明路和七期做實質整合,別墅用地為主的單元2,最主要為住1-A、住1-B、住1-C、僅少數大路邊有住2供作店面。

  黎明新村老美式社區原為省府辦公與員工住宅,現改為行政院中部辦公室,發展33年來形成機能完善的黎明商圈。位居高鐵、一高、中彰、環中、中港、特三號、筏仔溪交通樞紐帶,距工業區僅一線之隔,加上七期發展日趨成熟,4大重劃區中心點的老社區是否引爆點,炸開南屯新行情,後市值得關注!

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晚秋沁涼的傍晚,七期公益路二段熱鬧忙碌,惠文學校正放學,學童和大哥哥大姐姐一同下課趕往對街的補習班,餐飲店食客不斷,上班族下班後的晚餐正在此打理,賢慧的母親上超市或黃昏市場買菜,這就是台中南屯黎明商圈的幸福生活!

■ 商圈好學區 年輕人築巢大本營

  惠文完全中學小學是七期名校,加上黎明國中國小這4所學校附近已成為年輕人築巢的大本營,人口密集形成了生活機能完善的黎明商圈,範圍涵括黎明新村、黎明路、七期南側之公益路、河南路、向上路、大業路、大墩11街等。10餘年前建設公司如三采、中友曾大手筆興建大樓住宅,近幾年建商如哲園、鉅虹、雙橡園、時代、順天、太子、惠宇、聚合發、尉鑫等陸續興建大樓,買氣超強。

■ 換屋客層苦無標的 「好」宅倍受歡迎

  仲介表示,由於黎明商圈的機能完善,極缺優質大坪數大樓產品,有許多中產換屋族客層想買大坪數60~80或合併戶,只能到七期新市政中心買所謂豪宅,總價或坪數往往超出預算太多,「水硯哲園」新成屋地點不錯,鬧中取靜生活交通皆便利,哲園建設總經理李梓清表示,蓋好宅最重要,「水硯哲園」的新古典外觀設計感強,附近除公益路A8豪宅之外,沒有大坪數新成屋,相對市場競爭力也較強。

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在台中換屋很容易找到合適標的,現在進場更可以得到最佳禮遇,找單坪18~25萬元好地段的個案比比皆是,專家提醒換屋須特別慎選優質無敵商圈,保值增值考量不可免,畢竟小心駛得萬年船。

■逢甲商圈買氣旺 利多持續加溫

逢甲商圈的地位冠居市區各精華區域之首,地理位置來解盤,它北面有「水湳經貿園區」開發計畫,光是森林公園就有台北大安公園3倍面積,是台中市的肺,它有機會成為下一個顛覆七期價值的地位;南面有七期新市政中心鑽石般的耀眼繁華;西面有12期低密高級住宅重劃區和中科商圈共伴;東面有文心路中港路未來藍綠雙捷運中心新商圈,逢甲代表繁榮,目前換屋族半投資客最注意的個案有「謙謙太子」、「勇建水悅」、「赫里翁」。

■黎明商圈崛起 生活品質更勝逢甲

地理重要位置略次於逢甲的黎明商圈,與七期緊鄰根本無法分辨不是七期,商圈範圍大包含行政院中部辦公室的黎明新村,沿黎明路到向上路,河南路大業路圍成黎明商圈的概念,環境優美景觀佳,緊鄰明星學校如惠文完全中學、黎明國中小,集文教商業醫療交通運動休閒餐飲各類機能於一身,補足了七期生活機能不佳的特有現象。

由於換屋族越來越能認同黎明商圈,附近大樓住戶都半來自大中部七縣市的新移民。適合換屋個案有「時代春天」、「水硯哲園」、「Q1」、「海德一號」;另外,最近七期投資客大量釋出豪宅,引起價格下修,仲介七期豪宅的人建議欲買七期豪宅者,好好把握此波下修時機,記得追跌不追高。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市健康公園鄰近信義國小、國家圖書館及中投公路等設施,生活圈的人文氣息濃厚且兼具交通優勢。本區以3房大樓為主流產品,屋齡10~15年大樓每坪7~8萬元,管理較佳的大樓社區較具抗跌性。目前大樓新成屋每坪開價16~17萬元,房價平穩上漲。

環境優美
台中市南區健康公園位於五權南路、忠明南路、美村南路口,佔地約1萬7千坪,公園北側緊鄰信義國小,南側有健康派出所,附近有興大、復興及忠明園道等綠地,五權南路、建成路與復興路口未來將有國家圖書館,忠明南路往西可至中興大學,美村南路、工學路一帶為工學商圈,沿線有各式飲料店及餐飲小吃類可供消費。

10年大樓每坪7萬起
信義房屋國光店主任陳銘瑋表示,美村南路沿線店家中,藥局跟診所就佔了5分之1,顯示出人口密集度高,而距離國光路大買家、文心南路與復興路口的愛買商圈都不遠,生活機能方便,高鐵烏日站車程約15~20分鐘,五權南路往南可直上中投公路、銜接中二高。

東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞表示,健康公園附近以大樓居多,屋齡大多約10年左右,3房產品為主流,銷售中的新建案有「大城大英國」、「興大翡儷」,目前每坪開價約16~17萬元,屋齡10~15年大樓每坪約7~8萬元,面對健康公園、有視野的中古大樓,較無視野的每坪約高出1萬元。

20年透天500萬元起
陳麗霞指出,本區管理較佳的大樓具抗跌性,有些屋齡10幾年以上的大樓社區,由於門禁嚴格,每坪甚至有8萬元以上的水準。此外,本區有不少是早期國泰建設所興建的公寓,品質不錯,且公寓的公設比低、坪數多為實坪,目前屋齡約20年左右的公寓,每坪約6~7萬元,也是可以考慮的產品。
本區新建別墅產品較少,以屋齡20~30年的舊式透天居多,總價約500~700萬元,健康公園旁、南平1街附近有屋齡約3年左右別墅,總價850~1100萬元。

陳麗霞說,本區是台中市房價相對較便宜的區段,加上中投公路帶來的交通便利性,有大約3成的客戶是從中投公路沿線來此購屋,包括南投、草屯、霧峰、大里等地,年齡層約30~40歲。
陳銘瑋指出,南區與西區之間長期受到台鐵鐵路的阻隔,距離西區美術館約10分鐘車程,但房價價差大,未來台鐵捷運化後,交通便利性的提升,本區房價將有很大的補漲機會。
陳麗霞也認為,便利交通及綠地都是無可取代,近幾年此區房價呈平穩上漲,但相對其他區域漲幅的仍不算多,預估將還有1~2成的補漲空間。


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【楊欣樺╱綜合報導】
台中市7期重劃區房價愈墊愈高,但事實上,台中市仍有不少單價低於每坪20萬元的便宜區段,例如北屯區10期與11期重劃區、南屯區豐樂公園周邊、南區中興大學附近,因低價優勢,可降低投資門檻,且部分區域未來有重大建設加持,有些則具備綠地、完善生活機能,房價存在想像空間。

逢低進場
台北市精華區域推案,幾乎由豪宅產品一手包辦,價格自然不低,單價衝破3位數不說,還直逼200萬元大關,而台中最精華的區塊當屬7期重劃區,開價也來到每坪60萬元,大幅提高投資門檻。

其實,在明星級區段之外,台中市仍有不少相對便宜、具潛力的區塊,即使沒有「一級」的立地條件,單價卻相對便宜,投資門檻較低,例如南屯區豐樂公園周邊,距離7期不遠,車程約5分鐘可達,開價每坪12.5萬元起,不到7期的1/3。

興大周邊平均報酬4%
永慶不動產台中8期加盟店店長李唐成表示,當地6月成交的比例當中,即有一半來自台北,主要是看好當地價格相對低廉,且房價具有公園綠地的支撐。

還有更早之前來卡位的台北客戶,善於掌握投資機會,早在今年3月,以每坪11萬元購入豐樂公園附近的中古大樓,步行至公園只要3分鐘,目前雖然已有買方出價到單坪14萬元,但賣方要每坪14.5萬元才願意成交,短短4個月,價格翻漲3成。

中信房屋台中復興加盟店協理吳本源表示,台中市南區生活便利,有大慶、愛買商圈與中興大學生活圈,尤其中興大學附近有興大園道、復興園道與健康公園,周邊有龐大的租屋族群支撐,投資報酬率平均4%,且未來將設立國家圖書館,是南區少見的重大建設,完工後將是該區的一大利多。

11期新案衝每坪19萬
北屯區10期重劃區與中興大學的共通特色,皆為綠地、休閒設施眾多,且均受山線縱貫鐵路的阻隔,因此房價不高,屬於穩定成長的區段,永慶不動產台中10期加盟店店長曾仲明表示,台中捷運綠線以10期重劃區為起點,台中生活圈4號道路也進入施工階段,重大交通建設能增加購屋人信心,連帶刺激房價上揚。

11期重劃區內設有洲際棒球場,以及四張犁、823與仁美等公園,還有仁美國小明星學區,開車至中科只需10~15分鐘車程。

有巢氏北屯崇德加盟店店長李國柱指出,在823公園第2排之後的指名大樓社區「欣光水蓮」、登陽建設的「窗的博物館」,每坪行情約12~13萬元,登陽建設在11期的新案「日出登陽」,則將價格推升至每坪18~19萬元。


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【蔣福錦╱台中報導】
德安生活圈為德安購物中心設立後新形成的生活圈,區域內以20年的舊式透天為主,總價500~600萬元。鄰近本區的台糖舊糖廠未來將規劃為結合大學城及商業、市場用地的專用區,為當地發展注入新的契機,有建商看好本區未來發展性,近1年來陸續推出別墅新案,總價約800~2300萬元。

後市可期
台中市東區復興路沿線的後火車站商圈,是台中市早期發展的地區,隨著台中市商圈的西移逐漸沒落。位於復興路、大智路口的德安購物中心於2001年開幕後,引進不少人潮,購物中心佔地2800坪,設有家樂福量販店、威秀影城、餐廳及百貨零售業等,提供附近居民日常消費的去處,在後火車站附近形成新興的德安生活圈。

20年透天500~600萬
而位於台中火車站東南側的台糖舊糖廠,預計今年10月將採區段徵收方式進行開發,為當地注入新的契機。該用地面積22.48公頃,除大學城、商業區外,臨建成路將規劃出市場用地供建國市場遷建,傳璽建設專案經理許貴貞表示,忠孝路、大智路一帶目前商業氣息濃厚,未來配合台糖用地的開發,本區將可引進更多人潮、帶動地方繁榮。

信義房屋東區太平店專案經理陳光裕表示,德安生活圈以20年左右的舊式透天房屋居多,總價約500~600萬元,最舊的透天房屋屋齡甚至到50~60年,忠孝路、振興路一帶近1年才有新的別墅建案,如「和平莊園」、「佑崧大第NO.7」等,總價約800~2300萬元,近10幾年來區域內大型建案較少,僅有零星的個案散布,因此本區的房價變化不大。

臨路型透天接受度高
本區大樓屋齡約10~15年,以商辦大樓或商務套房居多,中信房屋東區太平加盟店專員吳世菖指出,靠近立德街、屋齡約10~15年的大樓,每坪約7.8~9萬元,愈靠近德安購物中心的屋齡愈舊,陳光裕表示,15~20年的電梯大樓,目前每坪行情約6~7萬元,20~30年的舊式公寓,每坪約4~6萬元。

陳光裕指出,到本區購屋的客源,以對當地環境有基本認識的在地居民為主,或是來自鄰近的南區、大里、太平等地,購屋時偏好臨路型、產權獨立的舊式透天產品。吳世菖認為,本區部分路段補習班林立,加上離中興大學不遠,有不少學生及補習人口,在本區購屋除了可自住外,也可考慮投資套房產品來收租。

吳世菖指出,由於大里、太平、東區等地區沒有百貨公司,德安購物中心設立後成為最鄰近這些地區的大型購物商場,因此本區除了引進外地人潮,也帶動了周邊的房價上漲,未來台糖土地開發之後,房價易漲難跌,至少還有1成的漲幅空間。

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【蔣福錦╱台中報導】
樹孝商圈位於台中市與太平市的交界處,與台中市之間的聯絡交通佔優勢。商圈以樹孝路近中山路一帶最為熱鬧,透天店面總價約1100~1300萬元,每戶月租金3~3.5萬元,台中生活圈4號道路將在中山路設置匝道,房仲業者認為,房價有機會再上漲1~2成。

地區優勢
樹孝商圈位於北太平,屬於台中市北屯區與太平市的交界,範圍大致介於中山路以北的樹孝路沿線,樹孝商圈往來台中市的交通便利,中山路西行銜接精武東路可至台中市東區,20米樹孝路往北可通往廍子區段徵收地區、連接到台中市太原路與10期重劃區。

大樓店面300萬起
樹孝商圈的店面營業種類多元,舉凡五金賣場、診所、通訊行及各式小吃、餐飲店皆備,東森房屋太平億成加盟店店長韓慶財表示,樹孝路沿線透天店面總價約800~1300萬元,每戶月租金2~3.5萬元,大樓店面總價約300~500萬元,由於1樓可使用面積約40~50坪,較透天店面大,租金也略高,每戶月租金約5~6萬元。

住商不動產太平長億加盟店業務專員謝明倫說,樹孝路靠近中山路一帶,是樹孝商圈最熱鬧的地點,透天店面大多為地坪約25坪、建坪約100坪,總價約1100~1300萬元,整棟月租金3~3.5萬元。

台中生活圈4號道路將在中山路、樹孝路與樹德路之間設置匝道,韓慶財認為,交通動線是提升房價的重要因素,本區房價有機會再上漲1~2成。

樹孝商圈的消費客層除當地居民外,也有一部份上班族會到此消費。謝明倫表示,樹孝路周邊的大樓住宅多,商圈消費的客層較固定,以附近的住家為主。而本商圈南北往來的交通便利,也吸引不少外來客,如台中市等地的人到此消費。


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【蔣福錦╱台中報導】
黎明生活圈緊鄰7期重劃區,房價不到7期的1/3,又能享受7期內的公共設施與綠地,成為許多中產階級選擇的目標。近5年來受到7期的帶動,房價已上漲3~5成,黎明生活圈內以屋齡8~12年的大樓產品為主力,每坪10~13萬元。

優質地段
黎明生活圈位於7期重劃區西南側,市政路以南、五權西路以北的黎明路二段,由北而南分別有黎明國小、黎明國中及內政部中部辦公室(黎明新村),沿線店家密集,生活機能便利,其中以黎明路、干城街口的麥當勞周邊最為熱鬧,公益路、黎明路口有三彩黃昏市場,黎明東街、大墩11街口有興農生鮮超市可供採買。

連通中科潛力十足
黎明路南來北往的交通便捷,沿線有多線公車行駛,黎明路北轉中港路可上中山高中港交流道,往南可連接環中路,或轉五權西路可上中山高南屯交流道、中彰快速道路。住商不動產台中西屯加盟店經理楊適聰表示,黎明生活圈介於中港交流道與南屯交流道之間,交通具優勢,未來市政路將開通往中科,後續仍具發展潛力。

信義房屋7期河南店專案經理江雯表示,黎明生活圈大約10~12年前開始發展,區域內以大樓產品為主力,黎明路沿線以屋齡10年左右產品最多,屋齡8~12年的大樓每坪10~13萬元,而河南路沿線的大樓由於有部分屬於惠文國小學區,加上面對7期重劃區,房價較黎明路每坪高2~3萬元,屋齡約4~7年的大樓每坪約13~17萬元。

江雯表示,黎明生活圈購屋的客層多元,從首購、換屋、新婚夫婦到中產階級都有,首購產品多集中在黎明路沿線,河南路沿線大約8年前開始出現中大坪數的豪宅型產品,由於只隔1條河南路,房價不到7期的1/3,吸引不少中產階級以上或換屋的客層,其中河南路上朝東戶型的產品,由於面對7期,享有視野景觀,屋主多半惜售。

河南路新案總價高
楊適聰指出,黎明生活圈之中有一部分的學區屬於惠文國小,也吸引了部分家長來此購屋,大致上黎明東街以東的學區屬於惠文國小,不過由於就學人數眾多,學區範圍每年會調整,若購屋的動機是為了子女就學,須事先向相關單位確認清楚是否隸屬於惠文國小學區內。

江雯表示,黎明生活圈的客層以自住型為主,成交量穩定,房價也隨著緊鄰的7期上漲,但上漲幅度相對沒有7期來的大,近5年來上漲約3~5成。

她建議到本區購屋可先考慮河南路沿線,但河南路上產品坪數較大,總價較高,若預算不夠充足可考慮黎明路沿線或永春東7路周邊,待7期重大建設都完成後,房價仍有上漲的空間。

★環境
˙黎明路二段沿線店家密集,便利商店、大型書局及各式餐飲店皆有,生活機能便利,其中以黎明路、干城街口的麥當勞周邊最為熱鬧
˙黎明路、大業路口有內政部中部辦公室,大業路、博愛街口有台中市圖書館黎明分館
˙公益路、黎明路口有三彩黃昏市場,黎明東街、大墩11街口有興農生鮮超市可供採買
˙黎明路轉向上路可至惠中棒球場、文心森林公園等綠地
★交通
˙黎明路往北轉中港路可上中山高中港交流道,往南轉五權西路可上中山高南屯交流道、中彰快速道路
˙黎明路往南可經過8期重劃區到烏日市區
˙黎明路沿線有多線公車行駛
˙由中彰快速道路至烏日高鐵站車程約20分鐘
˙除主要幹道外,區域內巷弄較為狹窄
★學區
˙國小學區除黎明國小外,黎明東街以東部分區域學區為惠文國小
˙國中學區為黎明國中

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【蔣福錦╱台中報導】
台中縣太平市宜欣生活圈被台中生活圈4號道路及特2號道路2個重大的交通建設影響,通車後不但能享受交通的便利,房價也具增值的空間,預計將有1成的漲幅,而宜欣生活圈附近唯一的學區宜欣國小周邊為多數人到本區購屋時的首要考量地點。

採買便利
台中生活圈4號道路預計將在2010年年底全線通車,將使台中縣太平市的聯外交通更方便,未來台中生活圈4號道路將分別於中山路及樂業路設置匝道,緊鄰在旁的宜欣生活圈剛好位於這2個匝道之間,未來不但不再受到塞車之苦,又能享受到通車後帶來的便利性,是通車之後最大的受惠區段。宜欣生活圈介於中山路三段以南、宜昌路以東、宜昌東路以西之間,邦成建設專案經理林博仁表示,中山路、宜昌路一帶商圈熱鬧,郵局、銀行、全聯福利中心、燦坤3C、肯德基等商家都在5分鐘車程內,宜昌路、新平路口有賢德醫院,日常生活採買可至十甲路的十甲黃昏市場或樂業路上的樂業黃昏市場,生活上的基本需求皆具備。

特2號通車房價最高點
21世紀不動產台中東區太平加盟店經理陳啟信表示,除了台中生活圈4號道路,特2號道路的通車也對本區助益不少,特2號道路目前通車路段由溪洲橋沿廍子溪河堤往北延伸,行經坪林橋至台中市太原路、東山路。在台中生活圈4號道路及特2號道路全線通車時,將是本區房價最高點,店面的增值將最為明顯,住家產品也具有保值性。

陳啟信指出,宜欣生活圈周邊的大樓產品屋齡以12~16年居多,其中以太子建設早期在宜欣國小附近興建的大樓產品買方的指名度較高,成交量也較多,目前每坪單價約5~7萬元。另外,由於本區很久沒有前院停車的透天別墅產品出現,因此這幾年有前院停車別墅的新建案推出時,去化的速度都相當快。

住商不動產太平長億加盟店業務專員賈治漢表示,宜欣生活圈的房屋屋齡較為老舊,透天產品屋齡約15~30年之間,屋齡10~20年的透天房屋總價約350~450萬元,屋齡20~30年的透天房屋總價300~350萬元,屋齡15~20年的公寓每坪約4萬元。重大建設台中生活圈4號道路的預期心態,使得本區的成交量從今年3月後增加了3倍,預計通車後還將有1成的漲幅。

國小周邊成交量較多
宜欣國小為宜欣生活圈附近唯一的學校,陳啟信說,到本區購屋的客層主要分為2大類,其中1類就是考量學區問題,由於太平市的學區劃分明顯,家中小孩就讀宜欣國小的家長通常都會選擇在學校周圍購屋,方便接送,因此學校附近的成交量較多。另外,宜欣生活圈近太平工業區,也有不少工業區員工是為了工作而選擇就近購屋。


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【蔣福錦╱台中報導】
中興大學校門前的學府路商圈長約600公尺,以提供學生餐飲消費的店家居多。建成路至興大路之間商圈最熱鬧,店面價格最高、租金效益最好,近3年漲幅約1.5~2成,大城建設最近標下忠孝路近2000坪土地,未來推案引進人口後,將使此商圈更繁榮。

機能成熟
學府路商圈以愈靠近中興大學愈熱鬧,建成路以南、永東街至仁義街之間,距離中興大學校門步行約5分鐘內距離,為學府路商圈最熱鬧的地段,提供學生用餐消費。

永慶不動產台中國光加盟店專員顏佑宸表示,該路段以透天店面居多,地坪約30坪左右的透天店面,售價約1200~1500萬元,每月租金整棟約在3.5~10萬元不等,消費客層多以學生為主。

建成路以北至復興路三段之間大樓住宅較多,約有上千戶的住戶,復興路到信義南街之間的商店最熱鬧。
信義房屋國光店專案經理楊宗錫說,消費客層中住家佔4~5成,其餘的消費族群以在此租屋的學生較多,本區段以大樓店面為主,店家以提供學生用餐消費的餐飲業居多,樓店售價約600~700萬元,每個月租金約1~1.5萬元。

學府路租金效益高
另外,楊宗錫表示,921地震後學府路人口外移嚴重,一直到3年前人潮慢慢回流之後,店面才漸漸增加,並帶動整條路的商業發展與漲幅,近3年內店面價格上漲約1.5~2成,其中以建成路與興大路之間的漲幅較明顯,店面價格及租金效益皆為學府路最高的區段。

位於忠孝路與學府路的近2000坪角地,11月初進行標售,由大城建設標下。楊宗錫表示,未來大城建設規劃推出後,將可引進更多居住人口,並帶動商圈發展,未來建成路以北的店面漲幅會較建成路以南明顯。

看好復興路至建成路
學府路商圈目前以建成路以南較熱鬧,愈近中興大學的路段,房價及房租都較高,但學府路及忠孝路口的角地標售後,由於該地位於學府路的中間點,未來這塊地的規劃對學府路商圈有極大的影響,若有規劃為店面使用,可將建成路以南的商圈延伸至建成路以北,帶動整條學府路的商圈和人潮,未來店面價格有機會上漲2~3成,復興路至建成路之間的未來發展性看好。

停車格規劃不佳
這邊的生意很好,以下午5~6點和7~9點2段時間人潮最多,消費的族群主要是學生,學生對於特別、新奇的產品接受度都很高,攤位的租金1個月8000元我覺得很划算。
不過停車格的規劃需要改進,有時候汽車併排停放會擋到機車的出入。


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【陳建徵╱台中報導】
高鐵通車時程延宕、通車效益未顯現、建商觀望,高鐵台中站特定區因土地難尋,預售市場推案量平淡,至今尚無預售案、也無開發案。但看好後市,仍有財團積極蒐購特定區土地,住宅區開價每坪13~15萬元、商業區28~30萬元。

遠景可期
高鐵台中站特定區位台中縣烏日鄉王田交流道特定區內,大致為中山高速公路以東、中彰快速公路及筏仔溪以西、大肚溪以北、台鐵縱貫線以南,均位屬烏日鄉境內,總面積約272公頃。特定區內除高鐵車站專用區29公頃外,另規劃住宅區60公頃、商業區30公頃及產業專區16公頃,供民間開發商開發,為提供特定區優質生活環境,並規劃96公頃公共設施用地如公園、市場、學校、停車場等。

住宅區土地交易熱絡
透過區段徵收手段進行開發的台中站特定區,陸續進行土地點交發放,但特定區內至今尚無任何預售個案,也無進行中開發案,東森房屋烏日加盟店店長蔡鍚明指出,高鐵台中站特定區過去1、2年來持續有土地交易,但並不熱絡,最近土地陸續點交、所有權人取得所有權狀,交易略增溫。

高鐵原定去年10月通車,因技術性問題延至今年10月,由於通車效益尚不明朗,大部分建商保持觀望,台中市順天建設2004年1月在高鐵局標售時,以每坪7萬餘元標得2筆、總面積約3700坪的特定區住宅土地,已於今年中以每坪13萬元出脫其中1筆1600坪土地。

順天建設總經理王忠正指出,高鐵後續效應難以確實掌握,在已有獲利情況下,先售出1筆土地,並非看淡高鐵後市,只是部分獲利了結,留下1筆面臨40米道路及面對公園的土地,保留較精華的土地留待未來通車後開發,當地建商及地主心態,也多在等通車。

蔡鍚明表示,特定區雖未有預售案,但仍有部分財團及私人投資組合默默蒐購,目前以住宅區土地接受度較高,每坪開價約13~15萬元,商業區每坪28~30萬元,商業區則因附帶最小開發面積限制、總投資金額高,須大型財團才有能力接手,目前土地交易不如住宅區。

烏日建照申請未增加
而高鐵特定區周邊及整個烏日鄉,預售案量也較其他鄉鎮少,台中縣建築公會理事長宋逢吉指出,台中縣今年上半年建照申請,大屯區4鄉鎮包括大里、太平、霧峰及烏日,仍以大里及太平較熱絡,大里市有19件、411戶,太平市有14件、338戶,烏日鄉僅9件、191戶。
宋逢吉表示,烏日鄉去年上半年建照申請為5件、131戶,全年為10件、325戶,對照今年上半年申請情形並無明顯成長,顯示高鐵效應並未在烏日地區強烈反應。

蔡鍚明表示,烏日地區除高鐵特定區內目前尚無開發案,其他區段也因建地難尋案量不多,但購屋需求仍在,在買不到新屋情況下,只好買中古屋,明道花園城周邊生活機能佳,指名度高。中古屋及預售屋,與台中市、大里價差100~200萬元,吸引不少外地客到烏日購屋,高鐵通車後外來客會更明顯。

宋逢吉認為,高鐵將為大台中地區帶來利多,串連大台中交通網,經濟效益將涵蓋中、彰、投4縣市,生活圈擴大,相關產業投資速度加快,消費者信心也會增加,短期雖尚無通車利多,但長期前景無窮。

中科+高鐵 交通大利多
高鐵尚未通車,通車後將對大台中地區大力加分,尤其台中有中科正急速發展,中科加高鐵,是大台中地區強力武器,中科目前已對台中地區貢獻不少,一旦通車後將縮短北中南距離,引進更多投資,中科及其他來台中的商務投資,將會依賴高鐵聯絡,高鐵周邊若配套設施完成,烏日地區將可受惠高鐵及中科雙重利多。

通車前還有投資等待期
烏日鄉有2條高速公路、2個交流道,加上高鐵台中車站及中彰、中投等公路,交通網在此匯集,交通條件獨天獨厚,高鐵通車後更可帶來大量人潮、擴大商業機會、引進就業人口,但通車前後的短期間內,並無法因交通刺激本地消費,須有一小段投資等待期,在各項商業及配套設施完成後,商業區有機會突破每坪30萬元。

環境
◎台中站周邊,以烏日明道花園城及台中市嶺東商圈生活機能較佳,均有傳統市場
◎烏日高鐵特定區內已規劃公園、市場、學校等公共設施預定地,但尚未開闢
◎南側現存零星工業區及大型工廠,東南側有軍事用地,尚待開發;西南側為成功嶺
◎高鐵車站東側筏仔溪正進行整治及河岸景觀改造工程

交通
◎中山高行經車站西南側,西南側有王田交流道、西北側有台中市南屯交流道
◎中彰快速公路行經東側,有交流道直通高鐵站,烏日交流道可接新興路及生活圈4號
◎台中捷運綠線由台中市北屯區經文心路至高鐵車站,與高鐵、台鐵3鐵共構
◎高鐵通車後將開闢多條接駁公車路線,分別經黎明路、文心路等至台中市
◎台中市建國北路由台中火車站直通高鐵站,全線已打通,待高鐵通車後正式銜接
◎中二高行經高鐵車站南側,與中彰快速於快官交流道銜接,與中山高於彰化市銜接

學區
◎周邊學校少,以烏日鄉烏日國小、烏日國中及台中市春安國小、鎮平國小等較近
◎高鐵特定區內已規劃學校預定地,但尚未開闢 

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