投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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政府打壓房市過熱,又有新措施!未來房屋稅率將採取分級課稅,房屋「評定現值」在一百萬以上的,稅率就會提高,不少人開始憂心,這會不會增加家中的納稅壓力,但房仲評估,以現行的評定現值來看,多數的中古屋都不會受到影響,不至於因此增加支出。

■ 評定現值百萬以上 房屋稅率將調漲

  財政部打算對住家用房屋的房屋稅率,就不同現值高低、採取分級課稅,其中,房屋評定現值在一百萬元以上的,稅率將高於現行百分之一點二。聽到房屋稅新稅制,可會增加家庭支出,不少有殼族開始發愁,但到底有哪些人會受到影響?影響的幅度又有多大?這得從「評定現值」的定義說起!首先,「評定現值」和「市值」的意義界定不同,以目前台北市「市值」千萬的舊公寓來看,房屋「評定現值」很少會超過三十萬。

  因此,除非未來政府拉高「評定現值」,否則即使實施分級課稅,目前舊公寓屋主的負擔,不會受到任何影響;相對來說,房仲業者評估,目前會因為浮屋稅新制影響的,多數是總樓層高、面積大、屋齡新的房子,才比較可能受到房屋稅新制影響而增加負擔。

■ 樓高新屋受影響 中古大樓不用愁

  因此,屋齡在三十年以上、構造為鋼筋混凝土的舊大樓,房屋評定現值大概都在二、三十萬左右,即使實施新制,也不至於增加房屋稅負擔,這類的屋主不用太過擔心,加上舊大樓的公設偏低,對很多精打細算的購屋族來說,是不可多得的購屋選擇,在這波稅制更動後,舊大樓的房市詢問度,也可望有機會再攀升。

  「面積大、樓層高、屋齡新的房子,通常坪定現值相對較高!」信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,以新板特區房子的為例,因為大多是這近幾年才完工的高層鋼骨住宅大樓,房屋稅因此會被調升的機會比較大;住商不動產企研室主任徐佳馨也認為,台北市房屋評定現值超過一百萬以上的房子並不多,可能要像帝寶等級的豪宅,房屋稅新制上路後,才有可能會被調升稅率。

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大面積或高價房屋,將面臨四重加稅壓力。財政部與地方稅捐機關達成共識,最快民國100年時,房屋現值超過100萬元、自用住宅持有面積逾60.5坪者,房屋及地價稅負將雙雙上漲。

財政部與地方政府四管齊下對高房價、大面積土地加重課稅的措施,包括:調高各縣市房屋的評定現值,限縮自用住宅優惠稅率適用面積,及提高房屋稅率與地價稅累進稅率。財政部評估國庫將可增稅逾百億元。

財政部昨(15)日邀集25縣市稅捐機關就合理調整房屋及地價稅方案進行研商,地方政府也支持中央對高價房屋及土地課徵較重稅捐。

依據會中達成的共識,房屋稅部分屬於住家用房屋將從現行1.2%的單一稅率改為分級課稅,財政部原擬按五級課徵,稅率自1.1%到1.8%。

其中,房屋評定現值低於30萬元者,稅率由目前1.2%降為1.1%,原為唯一獲得降稅利益的族群,但地方稅捐機關統計,每戶一年降稅利益約只有100元,建議簡化課稅級距,因此決議刪除1.1%的稅率分級。

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房屋稅初步確定要採四級課稅,評定現值未達10萬元者仍保有免稅優惠,10萬元到100萬元的房屋,維持按1.2%課徵,估計有784萬戶既不增稅也不減稅,占全部自用住宅課稅房屋的96.56%。

現值超過100萬以上者,按現值高低加重課稅,稅率為1.3%到1.8%不等。以100萬元為例,稅率自1.2%調高為1.3%後,每年房屋稅將增加1,000元;現值逾800萬元者,需按最高稅率1.8%課徵,每戶每年至少增加4.8萬元稅負。財政部統計,預估全國加稅房屋共30萬戶。

財政部昨天也接受地方政府建議,營業用房屋的下限稅率自3%微調為3.5%;非住家、非營業用房屋下限稅率自1.5%調高為2%。由於目前營業用房屋多數縣市均按3%課稅,形同將全面加稅,換算評定現值每100萬元,房屋稅將增加5,000元。

不僅房屋稅上漲,地價稅也將同步調高。持有面積超過60.5坪的土地所有權人,超過部分不再享有0.2%優惠稅率,要改按一般用地稅率自1%起跳累進課徵,估計全台約有6.7萬戶,稅負至少增加四倍,國庫則可增收1.8億元地價稅。


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多屋族未來適用自用住宅優惠地價稅的優惠將被限縮。財政部與地方稅捐機關達成共識,決定限縮自用住宅土地,按千分之二優惠稅率課稅的設籍條件,多屋族首當其衝,節稅空間被壓縮,地價稅負將上升。

依據現行稅法,自用住宅用地優惠稅率適用範圍以一處為限,但各處的設籍限制,除土地所有權人與其配偶、未成年子女必須合併在一處設籍外; 土地所有權人的成年子女或父母等直系尊親屬並不受限。

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財政部已經決定,未來將比照土地所有權人與其配偶的設籍條件,成年子女與父母等直系尊親屬,也都限制須與配偶共同設籍,不能再分開設籍。

舉例來說,甲有五棟大樓公寓,合計面積在3公畝(約90坪)以內,且均做自用住宅使用,甲有二名成年子女並均已婚,依照目前的稅法規定,五棟自用住宅中,甲雖須與其妻子同設一處,另外四棟自用住宅只要分別以其子女與各自配偶設籍,就可全數按優惠稅率課稅。

不過,在財政部決定限縮自用住宅用地優惠,強制夫妻只能在一處房地設籍後,甲的五棟房屋只有三棟可以按低稅率課稅;另外二棟在無人可設籍之下,要改按一般稅率繳稅。

稅法規定,自用住宅用地都市地區面積在3公畝(約90坪)、非都市土地面積不超過7公畝(約210坪)者,符合土地做自用住宅使用與設籍要件,即可按千分之二稅率繳稅,較一般用地的地價稅輕四倍。

以上述案例為例,甲原本五棟房地都可按千分之二稅率課稅,但限制夫妻(包括成年子女與直系尊親屬)只能在一處設籍後,甲的房地產有近半數要按較高的千分之十稅率繳稅,稅負自然較以往上升許多。

財政部是依據行政院賦稅改革委員會達成的共識,決定對高房產持有人利用設籍便利,充分享受低稅率優惠現象予以限縮。財政部認為,夫妻共同生活於一處是人之常情,因此亦應同設一戶較為合理。

儘管如此,擁有兩處以上自用住宅的民眾,想要節稅仍要靠尋找設籍親屬,成年子女、父母等直系尊親屬名下若無自有房產,仍是目前優先辦理設籍的首選對象。

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中央銀行針對房價偏高問題再度出手,相關官員透露,央行匯集各銀行提供的豪宅及投資客定義及放貸條件後,昨(11)日發出說帖,建議由金管會及銀行公會建立一致規範,避免因為各銀行條件不一,出現認定上的疑慮。

消息人士解釋,央行主要是希望銀行對投資客及豪宅的認定標準有一致性規定;至於放貸成數或利率,基於利率自由化及市場競爭,仍由各銀行自行決定。

銀行公會也已請專家學者參考國外作法,並以國內房市及經濟情況為基準,訂定認定原則,包括總價或市價多少以上算豪宅、持有幾棟房子應視為投資客,未來將訂定標準。

為回應主管機關要求,包括台灣銀行在內的八家公股行庫,昨天也發布新聞稿,強調會限縮對投資型和高價房貸的授信條件。

銀行主管指出,台銀是龍頭銀行,常被認為是政策傳令兵,台銀首度針對投資客定義和貸放條件發新聞稿,各銀行難免也要跟進配合表態。

根據八大行庫昨天公布的豪宅及投資客定義,多數定義名下有第二戶以上房子,便算是投資客,貸款成數最高七成,利率則較一般房貸高出0.25至0.5個百分點。

至於豪宅的認定,台北縣市除了台銀以8,000萬元為基準,其他行庫均以1億元為準;其他地區則是5,000萬元,華銀及彰銀還加上坪數限制,強調超過100坪才算豪宅。各銀行對豪宅貸放成數介於六至七成,利率則比一般房貸高0.3至0.5個百分點。

兆豐銀指出,針對1億元以上的豪宅貸款最高核貸六成,且不提供只付利率不還本金的寬限期;若屬投資型房貸,也就是非自用住宅,目前兆豐銀僅對台北市及台北縣捷運周邊房屋核貸,貸款成數最高七成,利率按一般房貸利率加碼0.25個百分點。

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換屋族要享受稅法提供重購退還土地增值稅的優惠,前提是在重購自用住宅用地時,必須名下已持有日後將出售不動產,否則將因不符換屋條件,無法享有退稅利益。

舉例說明來說,甲去(98)年12月20日,在台北市大安區買了一筆自用住宅土地。甲的配偶乙則在今(99)年1月5日,將自己名下的台北縣永和市自用住宅土地贈與給甲。

受贈土地後,甲在今年2月15日,將配偶乙贈與他的永和市土地出售,甲買進大安區土地,出售原由配偶乙持有的永和市土地,財政部說,甲不屬於換屋,不符合退稅條件。

財政部解釋,由於甲在去年12月20日時,買下的是台北市大安區的自用住宅土地,出售的永和市土地則屬配偶乙所有。因為甲出售的是受贈土地,等同去年12月20日買進大安區的土地時,名下並未持有將要出售的永和市土地產權(甲是在隔年1月5日才受贈),因此甲買進大安區土地,只是單純購地行為,並非換屋需求。

依據稅法規定,土地所有權人先在他處購買自用住宅用地,二年內出售其原有自用住宅用地,為避免因課徵土地增值稅,降低民眾重購土地能力,所有權人可就其已納原有自用住宅用地的土增稅額度內,退還其不足支付新購土地地價的數額。

財政部提醒納稅人,這項重購退還土增稅優惠,需以在他處購買自用住宅用地時,納稅人名下已持有將出售的自用住宅用地為限。

以甲為例,財政部說,若甲當時購買台北市大安區自用住宅用地,是以配偶乙的名義購買,乙再直接出售其位於永和市的房產,即可符合在「他處購買(大安區)自用住宅用地時,名下已持有將出售(永和市)的自用住宅用地」條件,即屬換屋行為,可以申請重購退稅。

或者甲在98年購入大安區土地,二年內再出售大安區土地,並另購一筆自用住宅土地,且新購土地價格高於大安區自用住宅用地時,也可以申請退稅。

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農曆年前交屋潮,除要面對房屋可能有部分瑕疵的糾紛之外,最糟糕的狀況就是交屋前、房子被法院查封、賣方人也跑了,買方辛苦錢被捲走,房仲業者表示,預防狀況只能做在前,最好找有成屋履約的房仲業者,萬一房子被查封,還有仲介業者可以一起商量。

■ 存履約保證戶 查封全額退還

  所謂的履約保證指的是買方把錢存到指定戶頭中,並非賣方私人戶頭,一直到過戶後、才能將該筆金額轉給賣方,對賣方比較不利的就是會晚拿到賣屋款項,萬一急著要用錢、很不方便,但對買方來說,履約保證就相當有保障,萬一在過戶前房子被查封了,之前繳的前款可以全數退回。

  中信房屋表示,房屋買賣交易流程通常區分為:簽約、用印、完稅、交屋四個階段,而「完稅」這個階段常是發生變數的重要關鍵點,一般代書都會為買方在過戶前嚴加把關,掌握完稅後的過戶時間點,若是沒有履約保證,只能請代書多關照。

■ 賣方落跑 進入債務協商

  住商不動產表示,萬一真的很倒楣,買賣交易是跟屋主自己成交,沒有透過仲介,在過戶前房子被查封、屋主捲款落跑,就只能進入債權人協商的機制。

  住商不動產指出,買方可以向法院查詢債權人是誰,開始協調債權人欠款多少,如果欠款比較少、或許可以協商過戶;若是超過價款,就要趕緊終止合約,向法院聲請參與債權人其他財產分配,但實務上來說難度很高。

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縣市合併改制後,核課地價稅的累進起點地價將因而變動,造成有些人要多繳些地價稅,有些人會少繳。台中市長胡志強與台中縣長黃仲生昨(28)日決議,為被加稅者請命,邀集其他合併改制縣市,共同建請財政部,准予減徵因合併而增加的地價稅額至民國102年。

財政部昨天指出,現行法規沒有因應縣市合併導致地價稅負增加的減徵依據,能否減徵需視地方政府實際提出的建議再決定。

台中縣、市地方稅務局指出,目前台中市累進起點地價為282萬元,台中縣為102.2萬元,預估合併後累進起點地價為153萬元。

縣市合併後,原台中市土地持有人適用的累進起點地價較原來低,導致稅額增加;原台中縣土地持有人恰相反,適用的累進起點地價較原來高,稅額減少。而原在兩縣市分別持有土地的所有權人,兩張稅單合併後,整合歸戶為一張,其課稅地價總額將隨之提升,地價稅額也將大幅提高。

財政部認為,若要求稅負不能增加,那麼合併後地價下跌的土地所有人,也不應減稅。

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台北市研議開徵豪宅稅外,稅捐處也規畫提高「路角地」的房屋稅,也就是轉角處的一樓住宅和店面,也要加稅,稅捐處強調,加稅是為了公平,而非增加稅收。

原本稅捐處規畫提高「路角地」的房屋稅,主因是部分「路角地」屬黃金地段,不適合一般的稅率,原本的規畫,商業使用的路角地店面房屋稅,才要調整,但現在住宅用的路角地房屋稅也打算要調整,市府正著手研議中;另外,獨棟別墅部分,目前並未列入豪宅稅課稅的目標。

由於都會區房價高漲為十大民怨第1名市府認為豪宅扮演領頭羊角色,帶領房價往上衝,一般市民大感吃不消,不論是中央或地方政府,都致力於研擬對策,抑制高房價。

北市稅捐處長謝松芳指出,早在97年底即認為豪宅與一般住宅的房屋評定現值相差無幾,以市價動輒億元的豪宅來說,稅負相對偏低,提出豪宅應該「核實課稅」,但當時適逢金融海嘯,經濟蕭條,當時都以降稅措施為主,才停了一年。

他指出,事隔1年,經濟逐漸復甦,加上兩岸合作、台商返鄉購屋潮以及富人藉遺贈稅合法避稅等因素,豪宅再度掀起一波熱潮,對豪宅應核實課稅的主張,獲得共識,也受到財政部的肯定。

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在中國人觀念裡,有句話根深蒂固說「有錢沒錢,討個老婆好過年!」這也反映出中國人趕在農曆年前成家的注重,以至於每年到了這個時候,就是年前購屋旺季,不過房仲業者提醒購屋族,買屋千萬不要衝動行事,簽約前一定要多問、多看與多想,避免買到不合適的房子,而造成困擾。

■ 買屋勿衝動 看清楚看明白

  房仲業者表示,許多首購族買屋前沒想清楚,導致買屋反悔的情況常發生,為了避免這種情況,購屋前除了要蒐集區域資訊之外,產品適不適合自己也很重要,交通、生活機能能否接受,最好都要再三思考, 確定產品吻合後,再徵詢家人或是親友建議。

  除了要多想之外更要多看,簽約前要看清楚不動產說明書,注意產權無誤,千萬不要買到產權不清的房屋,此外,屋況也要看清楚,注意有無漏水或是海砂瑕疵。

■ 旁敲側擊 蒐集環境資訊

  日前發生一起案例,買屋入住後發現半夜有怪聲,經向鄰居打聽後才發現自己買到凶宅,雖然事後獲得賠償,但是嚇得連夜搬家,房仲業者表示,房價與機能都可以靠網路打聽,但是有時實際的屋況賣方自己可能都不清楚。

  購屋前可以向周邊鄰居打聽環境情況,掌握越多資訊,就可以降低買到瑕資屋的機會。不過更重要的還是要委託知名品牌房仲,購屋安全才有保障。

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繳稅季來臨,民眾開始整理報稅相關文件,不過要提醒民眾,家中建物不論有無經核發建造或是使用執照,都必須依法課徵房屋稅。

  地方稅務局表示,房屋稅是以附著於土地的各種房屋,以及有關增加該房屋使用價值的建築物當作課徵對象,所以即使沒有建照的房屋、沒有使用執照或是沒有辦妥保存登記的建築物,仍須繳納房屋稅。

  而所謂的「未辦保存登記的房屋」,指的就是未經核發建造或使用執照,或雖領有使用執照但未到地政機關辦理所有權登記的房屋,而未辦保存登記的房屋,也是屬於房屋的一種,所以當此類房屋有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等六種移轉行為時,亦均須依規定申報繳納契稅。

  所以買賣雙方在簽訂契約的30日內,最好盡速完成契稅申報,如果匿報、逃漏的情況,將遭受罰鍰,有任何問題,最好直接向稅務局查詢。

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在都會區房價攀升的狀態下,花大錢買下房子更要加強風險意識,舉凡住宅火災、地震、家中動產損毀等,甚至是一家之主發生意外時,家中成員不致於被房貸重擔壓垮,專家建議必備3大險種,可做為居家防護:

 一、居家綜合險,可補足住宅火險、地震險的陽春保障:台灣房屋首席總經理彭培業指出,房地產屬於長期持有財,因此台灣房屋與美亞產險異業合作,推出成交客戶可送半年期住宅地震險,購屋人可省下675元。

 而住宅火災的發生次數,高居建築物火災之冠,但一般人擁有住宅火險的保障,大多是因銀行房貸要求而投保,一旦房貸繳清,幾乎不再續保,因此要加保「居家綜合險」補足保障。

 二、房貸壽險,當負擔生計的一家之主發生意外時:根據法國巴黎人壽的調查,30歲至39歲族群多因成家立業而首購房子,而大額且長期的房貸債務,一旦發生意外時,將是影響家人生活品質的重大變數。

 三、中古家電修復保險,所有品牌皆可理賠:使用半新不舊的中古家電,最大困擾就是維修的服務及費用支出,美亞產險首創業界推出「中古家電健保卡」,針對已過保固期的中古家電,1年保費約支付2,300元至4,800元就可享保障。

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房地產市場熱度延燒,在首購族買屋實力轉弱的情形下,換屋族成為市場主流,作為換屋族,考量和需求都已經和首購族不大相同了,那麼,在買屋時要注意哪些細節呢?

■ 經驗豐富優勢多 選對區域好換屋

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)表示,換屋族通常本身都有一定的經濟實力,加上過去都有購屋經驗,對經紀人來說,是一群不用再教育的客戶,換屋者對於自己的預算了然於心,對住宅也描繪了希望的藍圖,因此也是最挑的一群,往往東看西看,房價越看越高,最後錯過了購屋時機,是相當可惜的。

  也因此,可以先就價格部分擇定區域,再乘以坪數推算出總價是否符合預算。如果總價低於區域推薦物件行情,可以將物件下修一級,如電梯大樓改買華廈或公寓,重點是,不要買自己負擔不起的房子。

■ 以屋換屋負擔輕 買方可做新房

  有不少換屋族其實只有名下一棟房子,但因為財務問題不想支付兩處的房貸,而選擇同時買屋賣屋的換屋模式,因此在換屋時往往會遇到舊屋已經賣掉,新房子卻還找不到的狀況。

  中信房屋企劃部副理江龍名建議,這時候原屋主可以和新屋主商量延後交屋,或者是支付新屋主房租,暫時住在舊房子裡慢慢找新居。江龍名說,這樣的好處是不需要另外支付一筆搬家的費用,而住在原來的環境中,沒有適應環境的困擾,找屋的過程也不至於產生太大的壓力。

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為了避免外商評鑑我國經商容易度,誤認為我國政府課徵房屋契稅是以市價為標準,影響排名。行政院會上午通過契稅條例部分條文修正草案,明定民眾繳交契稅,按照當地不動產評價委員會評定的標準價格為準,以符合現況。

依據現行條文,申報契價未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者,得依評定標準價格計課契稅。依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者,則不在此限。

新聞局長蘇俊賓在行政院會會後記者會指出,實務上,現行已經按照不動產評價委員會的評價,而非市價契稅,部分外商在評鑑經商容易度時,因為法律片面文字誤以為我國是依照市價為標準,易影響我國評鑑,因此修法加以明確化,但對民眾影響有限。

修正後的草案,改為契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準,但依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者,取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者,從其移轉價格。

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房市熱,今年房價飆漲,不少賣屋大賺的民眾,不以實際交易價格申報所得稅,而以財產交易所得標準申報,以規避逃漏稅,最近各國稅局頻頻向各地政機構蒐調房屋交易資料,將投資客、豪宅等交易,列為重點查緝對象!

■ 國稅局將修法 鎖定豪宅、投資客

  日前,有科技公司老闆將上億豪宅過戶給第二代,想要巧妙規避高額贈與稅,沒想到第二代把豪宅給賣了,還拿錢去買股票,因此被國稅局逮到大量資金進出,財產交易所得連補帶罰六百萬元。

  北市稅捐稽徵處日前開會,討論豪宅合理課稅,與會人士大都持肯定態度,目前,北市價值不菲的豪宅,與一般住宅的房屋評定標準相同,不符量能課稅原則,以豪宅的高價值來說,房屋稅相對較輕,不符合量能課稅的原則,因此,明年召開的台北市不動產評價委員會審議,在明年3、4月再召開第2次會議討論,將提出修正。

■ 財產申報異常 國稅局自動稽查

  會計師表示,一般只要不被國稅局掌握到實際買賣成交價,國稅局不會要求舉證或重新核課,但只要事後讓國稅局逮到財產異常異動,國稅局就有合法理由追稅;而國稅局都有每個納稅人的財產總歸戶清單,但掌握的資料通常會有一到二年落差,只要今年有賣房子賺錢,明年五月沒有申報或賺錢卻報虧損,一到二年後,國稅局內部檔案就會自動跳出異常資產異動的名單。

  繼銀行鎖定投資客,訂立較為嚴苛的核貸標準後,現在連國稅局也瞄準越來越熱的房事投資熱潮,要杜絕投資客用錢滾錢的套利方式,投資客未來想要在房市大撈一筆,恐怕不容易!

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明(99)年1月1日起各縣市將調整土地公告現值,由於漲跌互見,跨年買賣土地要省稅,需靈活掌握「低稅期」申報的撇步。

財政部指出,凡是明年公告現值擬調高的地區,賣方只要把握年底前訂約,並搶在30天內申報,就可按照今年較低的公告現值繳交增值稅。

反之,土地所在地區的公告現值明年會調降者,即使亦在今年年底前簽訂買賣契約,只要訂約日與申報日相差30天以上,且申報日落在明年以後者,就可以改用99年較低的公告現值繳稅,否則就會被按今年較高的公告現值課稅。

以台北市政府日前宣布北市99年土地公告現值平均漲幅為2.12%為例,其中內湖區因交通情況改善,帶動不動產需求上升,全區土地公告現值明年起將上漲2.89%最多,在內湖地區擁有不動產的所有權人,趕在年底簽訂買賣契約,30天內辦妥申報手續,每200元增值稅就會省下1元。

若以高雄縣99年公告現值平均將調降0.21%為例,同樣在年底前訂約者,可不要太快辦理申報,逾訂約日後30天申報者,應納增值稅每250元可以省下1元。

依據土地稅法第30條第1項第1款第2款規定,土地所有權移轉,申報人在訂定契約之日起30天內申報者,是以「訂約日」當期的公告土地現值,為申報移轉現值;逾訂定契約之日起30天始申報者,則改以受理申報機關「收件日」當期的公告現值,為移轉現值。

所稱「訂定契約之日」起30天,財政部說,其計算方式應包含訂定契約之日。

舉例來說,訂約日期如為98年12月10日者,推算30天的申報期限,即在99年1月8日前申報者,仍可按訂約日當年度,就是99年度的土地公告現值為其移轉現值。

相反的,若遲至99年1月9日以後申報者,因為申報期間已超過30天,需改以收件日當年(99年)的公告土地現值為移轉現值。一旦移轉土地在99年度調高公告現值,土地所有權人就要多負擔土地增值稅;99年公告現值若調降者,稅負則會下降。

財政部提醒民眾,公告現值依法每年1月1日正式公告,正在處理土地買賣手續者,最好先注意各縣市政府公告的土地現值漲跌情形,再決定何時申報土地移轉手續會比較省稅。

閱報祕書/公告現值

台灣地區土地公告現值與公告地價,自民國79年平均地權條例修正後,已採兩價分離制,公告現值是做為土地移轉、設定典權與政府徵收土地的補償地價依據;公告地價則是土地所有權人申報地價參考價格,及政府對土地課地價稅的主要依據。

土地公告現值依規定需在每年的1月1日公告,每年均需調整一次;公告地價則採每三年調整一次,公告地價一經公告後,可連續適用三年。

所謂「公告土地現值」,是指政府每年需就轄區內土地買賣實例,及地價動態等進行調查與資料蒐集工作,並據以估計每一區段土地的地價,提經當地的地價評議委會評定轄區內各宗土地價格後,編製成土地現值表供土地所有權人參考的過程。

公告現值是土地移轉與設定典權參考外,也用來計算買賣房地產課土地增值稅,或繼承、受贈不動產所繳納的遺產稅等。

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台北市稅捐稽徵處9日首度召開研討會,討論如何課徵台北市的豪宅稅。與會者多贊成調高北市的房屋現值,尤其是建材、地段優良的豪宅,財政部政務次長張盛和表示,被課豪宅稅是光榮的事,但會根據多元標準評估,以求公平周延。

未來調高房屋稅應該不只北市豪宅,張盛和說,產官學研擬出一套適切的評定房屋現值方法後,不只能適用台北市,也可做為各縣市參考,大家一同朝租稅公平正義努力。

台北市昨天公告99年的土地現值,但房屋現值的評定沒那麼快。市稅處指出,類似研討會明年3、4月還會召開,訂出評定標準後,再送入99年北市不動產評價委員會審議。

張盛和出席研討會,他表示,應該會設個多元評定標準,包括建材、坪數大小和總價等,雖然住豪宅的是有錢人,可能不在乎被多課一點稅,但政府應兼顧公平正義。

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經建會主委蔡勳雄昨日表示,現行政府對房屋交易課的土增稅、對持有房屋者每年所課的地價稅係依公告現值、公告地價做為基礎,由於兩者遠低於市價,易造成房市投機炒作,為抑制投機,有關這兩項稅制課徵基礎都將朝市價檢討改正,其中針對「非自用住宅」的地價稅負則應予調升,他將於近期向賦改會提出建言。

立法院經濟委員會,昨日審查經建會99年度預算,面對國內房價持續飆漲,所得分配惡化,中產階級買不起房子狀況,引起立委關切,立委李慶華質詢時表示,房價不合理的上漲,讓窮人被壓的喘不過氣來,經建會有何解決方案?

蔡勳雄說,上周經建會邀學者探討這個問題時,學者們認為現行有關房屋的各種稅負太低是造成房市投機炒作的重要原因,他個人非常同意這個看法,未來針對「非自用住宅」的各種與房屋交易、持有相關的稅制會進行通盤檢討。

現行房屋買賣時要課徵土增稅以及契稅,而持有房屋者每年要繳地價稅及房屋稅,蔡勳雄說,土增稅係依每年公告一次的「公告現值」徵稅,而地價稅是依三年公告一次的「公告地價」徵稅,兩者都遠遠低於市場價格,這麼低的稅負,持有成本太低,而容易形成投機炒作的風氣。

他指出,解決之道就是讓土增稅依實際交易價格課稅,另外對「非自用住宅者」的地價稅也應以接近市場價格課徵,抑制不合理的房價飆漲,惟「自用住宅者」的低地價稅政策仍將繼續維持。

蔡勳雄晚間接受訪問時指出,如何提高「非自用住宅」的地價稅負,各國有不同的作法,日、韓對於擁有多戶住宅者的地價稅,採取累進稅率,有些國家則直接調升「非自用住宅」的地價稅率,台灣未來應該採什麼方式,目前還在研議中。

民進黨立委黃偉哲昨日在會中詢問蔡勳雄這些論述究竟是學者們的建議?還是已形成決策?蔡勳雄強調,他非常同意這些學者的看法,因此將會通盤檢討後,建議賦改會將此列為稅改的議題。

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宅價格太高,社會輿批評且要求政府管制,增加房屋稅及土地稅,或者對不動產交易依實價課稅,甚至要銀行拉高5000萬元以上房屋銀行貸款利率,但行政院長吳敦義表示,目前政府沒有任何增稅計畫,現在也不是談增稅的時機,有部分地區像都會區房價較高,讓人民感到房價很貴,但有很多方法可以解決,不一定要加稅。

他說,像是在都會區提高供給量,用都市更新、區段徵收,或是重畫,與平易價格,來解決年輕人無法購屋的問題。

他表示,很多地區的房價比預期還低,像高雄有很漂亮的房子,一坪才六、七萬元,各地區的房價是不一樣的,政府要做的,是如何讓供給量適合,他說除非景氣有明顯的復甦,就業和所得改善,不然政府不會增加稅收,目前也沒有增稅計畫。

至於對景氣看法,不只看GDP、也會參考庶民感受。

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又到了11月開徵地價稅的季節了!桃園縣地方稅務局副局長藍東茂昨天表示,受到不景氣影響,今年全台申請自用住宅優惠稅率比去年增加近21萬戶,創歷年來新高,總計高達300萬多戶,預估稅收將因此減少5億多元。

不過,藍東茂提醒,明年的地價稅恐將調漲;因為地價稅是依申報地價計算,每3年會調整一次,目前適用的是民國96年的標準,明年初地政機關會參考近3年的房地產交易價格調整地價,而經過這一波房價上漲,不少地區的地價面臨調漲,明年的地價稅也會跟著增加。

藍東茂表示,今年地價稅總申報戶數727萬5,013戶,稅額578億多元,和去年相比戶數增加16萬多戶,稅額卻減少5億多元。分析原因,藍東茂說,因為今年不景氣,民眾懂得「斤斤計較」,不少原本繳納千分之10地價稅的民眾,今年都趕來申請千分之2的自用住宅優惠稅率。

藍東茂說,去年有279萬多戶適用自用住宅優惠稅率,今年成長到300萬4,706戶,足足增加20萬8,000多戶,增加的數量堪稱是歷年之最。此外,至於今年88水災的受災戶中,有5,518戶獲得地價稅減免,減稅金額945萬3,000元。

地價稅的繳稅方式共有7種,其中到便利商店、電話語音轉帳、晶片金融卡網路繳稅都要多付手續費,信用卡繳稅的手續費則由各銀行決定,至於銀行、約定帳戶轉帳和ATM則免手續費,繳納期限到11月30日。

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網路看屋已取代傳統看屋流程,購屋人已能善用房仲網站、篩選適合的物件後,再請房仲帶看。但房仲業者提醒,網路看屋固然方便,但切記仍要到現場實地勘察,了解距離捷運站的步行時間、現場實際格局及面積大小等,才可確保權益,也要避開以下五大陷阱:

一、網路照片矇矓美:房仲業者表示,網站上的物件照片,僅能做為初步參考,因部分業者為了吸引客戶,將物件照片稍加美化、掩蓋瑕疵,所以民眾一定要與房仲相約,實際到現場看屋,有問題直接詢問房仲。

二、格局圖與現場有出入:東森房屋資訊處經理林庭箴指出,房仲網站所提供的物件格局圖,可能礙於繪製上的誤差或丈量錯誤,以致與現場實際狀況有所差異,若民眾未詳細了解就衝動購屋,恐造成未來入住時、擺放家具的困難或使居家生活動線更加不便,因此林庭箴建議,民眾網路看屋後,應親自到現場丈量較妥當。

三、實際估算房屋與捷運站之間的距離:大台北地區民眾最喜愛在捷運周邊購屋,而有些物件雖宣稱距離捷運站僅5至10分鐘,但必須快步走才可抵達,對於女性或銀髮族購屋人較不方便。

四、影音看屋的格局,未必是現場實境:有些業者雖提供「影音看屋」功能,但卻利用同棟物件的內部格局呈現,並非原來物件的實境,若沒有到現場實際看屋,不太會發現影音內容與實際情形有異,不知情的消費者容易吃虧,應勤於現場看屋、避免誤入陷阱。

五、同一物件,各房仲開價不同,應多比較:多數屋主會簽訂「一般委託」約,由不同品牌的房仲業者共同銷售,而各家業者在呈現同一物件時,開價往往有所不同,民眾應多加留意同一物件,呈現在不同房仲網站上的售價及資訊,並從中慎選服務較佳、品質較好的仲介服務,確保購屋權益。

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