投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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台北市豪宅林立,就算30年老宅,只要座落精華區,一坪開價50萬、60萬以上比比皆是,對於一般平民百姓來說,想要在台北買到房子,的確是一大難事,但要在台北市要找到一千萬以內房子並非不可能,只是這些便宜房大多位在台北市偏遠地段,交通、生活機能相對不便,必須小心未來脫手及增值性。

■ 難賣、增值空間小 買前審慎評估

  台北市的哪些區域還有千萬以下的便宜屋?舉例來說,像萬華、信義區靠山邊一帶、快速道路上等,越交通不便的地區,越有機會買到在一千萬以內就能成交的房子。

  中信房屋表示,這些地區的房子始終存在著根本問題,如離大眾交通工具很遠、附近生活機能差等,只要一天不改善,房價就很難上漲,現在便宜買到手,未來很有可能用同樣價格、或者更低價格售出,更別提增值空間。

■ 自備交通工具 住屋不麻煩

  但對有些買方來說,或許有特殊考量,就算體認到後續脫手、增值性問題,也一樣想買這些便宜房子,住商不動產表示,這些便宜房子有一個共同特色,就是交通不便,買方應該具有「積極的交通能力」,也就是說必須要自備機車、汽車等等,讓未來交通不成問題,再出手購屋。

  住商不動產指出,房價低必然伴隨著較差的生活條件,房價高低向來是由周邊環境決定,很難找到「又要馬兒肥、又要馬兒不吃草」的住處,想買便宜的房子,只能自身多些能力,以因應環境不便。

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政府近期接連出招打房市,宣稱是要平息民怨,其實政府根本搞錯了這項民怨真正的內涵。政府用的方式也不對,想要壓房價,結果卻是讓房價加速上漲。政府如果真的想讓房價下來,其實只有一個辦法,就是加快大台北的軌道建設。

這次政府會打房,主要是新內閣講庶民經濟,做了一項民怨調查,發現都會區房價太高為民怨之首後,於是就卯起來打。這個民怨其實有點怪,所謂民怨,應該是政府或因無能、或因施政不當,或是貪瀆造成人民生活痛苦所產生的怨恨。

但別人買得起豪宅,我買不起,別人可以住在市中心,我住不了,這是一種生活痛苦嗎? 大台北沒有一坪一、二十萬元的房子了嗎? 這種心態,說穿了其實是一種羨慕變嫉妒,是一種為什麼別人有,我卻沒有的心態,政府根本沒搞清楚。

為了平息這種稱不上民怨的民怨,政府最近端出不少政策,這些政策也著實讓人瞠目結舌。像是停售國有地,政府說是要抑制房價上漲,但大家都知道台北市現在的問題是沒有土地,政府要解決土地欠缺所引發房價上漲的問題,居然是停止土地供應,這到底是什麼樣的邏輯?

這項政策目的達不到,但後遺症可不少。現在建商很多地都必須要靠政府的土地進行整合後,才能開發利用,政府停售,土地就只好空在哪裡。政府不是希望市容能夠提升,景觀能夠美化嗎? 現在一切都停擺了。

再說政府認為豪宅房價飆太高,因此又要課重稅,又要降低房貸成數,希望把價格壓下來。這也很奇怪,豪宅房價高,一來是土地成本高,二來用好建材,第三則是創新。建材和成本是壓不下來的,難道政府的意思是大家不要創新,都回頭再去蓋一、二十年前的那種房子嗎?

政府真要房價降下來,就只有一個辦法,就是多做軌道建設,做多一點,做快一點,讓大家雖然住得離上班地點有點遠,但是搭上捷運還是很快就能夠到達。只要把北市上班人潮往北縣、往基隆、往桃園帶,市中心沒有那麼搶手,房市自然就會自動降溫,就不用整天煩惱下一步該怎麼打房價了。

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房價高得讓小老百姓受不了,北縣城鄉局昨天提報「抑制房價政策及配套措施」,列出北縣優先擇定整體開發地區釋出土地,不動產交易訊息透明化等做法。縣長周錫瑋認為北縣是最具抑制房價能力的縣市,但城鄉局規畫的方案不夠完整,指示跨局處研商後再議。

城鄉局代局長陳耀東昨天提出報告,表示雖然行政院擇定在林口推出平價住宅位於桃園縣境,但北縣可透過不動產資訊透明化、相關稅法等配套,使北縣房價合理化。

他說,短期內可建議內政部在101年至104年的「整體住宅政策實施方案」,納入研訂全國不動產交易透明化機制;明年完成建置不動產資訊查詢系統;北縣可優先釋出整體開發地區土地約690公頃;研議增訂抑制不動產市場房價上漲相關稅法。

至於長期做法,北縣可釋出整體開發土地約430公頃。他表示,約本月底可提出完整方案。

不過,周錫瑋認為城鄉局不必急著提出方案,應與財政、主計、地政及民政局等會商,他相信自由經濟理論,北縣土地夠大、條件優越,是最有能力抑制房價的縣市,例如淡海新市鎮只要解決交通問題,房子可大量釋出,應可有助於降低房價。

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行政院長吳敦義昨(12)日在立法院明確回應,「畸零地合併」和「都市更新」依法進行,不受任何影響。

至於外界批評政府對解決房價過高問題,缺乏全面的配套措施,只透過單一的手段打壓房價。

吳敦義說,並非全台房價都飆高,民眾望屋興嘆的問題,政府會多管齊下解決,例如中南部房價並沒有過高,反而是購買力不足,政府要從提升景氣著手。

吳敦義表示,精華區大面積國有地停止標售是既定政策,但針對「畸零地合併」和「都市更新」兩項措施,一切持續進行,「依法做,沒有任何問題」。

建商日前向吳敦義陳情,即使大面積國有地暫停標售,希望畸零地合併和都市更新不要停止。此外,政府計劃在林口捷運A7站興建平價住宅,已完成區段徵收的台北縣淡海新市鎮卻處於半荒廢狀況。

吳敦義說,因為欠缺產業進駐及交通不便,導致使數百公頃的淡海新市鎮屬於半荒涼的狀態,是政府一定要解決的問題。

吳敦義指出,政府將引進大量產業進駐淡海新市鎮,創造更多的就業機會;其次,請交通部規劃設計捷運延伸線,促進新市鎮的交通便利。這兩項措施同時進行,以就業機會及便利的交通動線為基礎,將會激勵民眾或企業購買淡海新市鎮住宅,或到淡海新市鎮投資興建住宅。

【記者梁任瑋/台北報導】遠雄集團董事長趙藤雄前(11)日公開表示,台灣還有很多問題需要政府解決,包括提高就業率與國民薪資所得、讓台灣回到亞洲四小龍之首等,但現在政府一味打房價,讓有錢人覺得買一間好房子是一種罪惡、對不起社會,這樣的國家要怎麼向上提升?

趙藤雄說,「台灣購屋族是全球最理性的」,且台灣購屋痛苦指數是全亞洲各城市最低的,比中國大陸還低,政府只因為有人開價喊到一坪200萬、300萬元,就認為高房價是民怨第一名,然後就全面打壓,但這根本不是一個事實的數據,政府不去了解實際成交價,卻只會打壓房價,讓人怎麼能接受?

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為了讓房地產交易價格透明、公開化,立法院財政委員會昨天決議,要求財團法人金融聯合徵信中心在3個月內不動產交易價格相關資訊。提案的國民黨立委賴士葆強調,「只要資訊透明化,炒作空間就有限了。」

賴士葆強調,聯徵中心應公布的不動產交易資訊要包括平均交易價格、平均貸款成數、還款年限等。但金管會主委陳冲表示,在不影響民眾隱私的前提下,公布方式會以「去識別化、區段化」為原則。

聯徵中心昨天表示,該中心「不動產鑑價平台」目前僅提供會員金融機構辦理不動產放款時做鑑價參考,將研究這個平台能否對一般大眾公布。

聯徵中心強調,該平台並非「不動產交易價格資訊」,聯徵中心並未收集不動產交易價格,因此就算未來要開放。

聯徵中心民國96年起建立「不動產鑑價平台」,到去年底已有103萬多筆的「建物資料」,還有近6萬筆的「土地」資料,總筆數超過百萬筆。

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國有地停止標售餘波盪漾,台北市不少地主昨(3)日都避不見面。建商透露,土地供給斷炊,即將登場的329檔期房價將再漲一成。

房地產業者表示,北市精華區土地停止標售,329檔期的銷售狀況將更具指標意義。信義代銷表示,看好今年預售屋市場,各大代銷手中的案子都有十幾個,信義代銷在329檔期預計就有130億元的案量,全年代銷接案量更達300億。

永慶房屋在329檔期銷售的建案,總銷金額約40億元;今年新接個案的目標值為70億元,合計全年總案量約110億元,也是永慶進軍房屋代銷業務以來的新高。信義房屋總經理薛健平表示,金融海嘯過後,「到處都是錢」,資金行情推升下,今年房市仍審慎樂觀,但不同於去年房市由中古屋領軍,今年房市將由預售代銷市場啟動,329檔期的表現成為上半年房市的觀察重點。

信義代銷副總經理李少康說,由於土地供給有限,今年329檔期的新案幾乎都創新高價,大約是行情再加一成,代銷公司業務壓力也很大。台北縣市國有地停止標售,地主更自抬身價,某新莊副都心地主說,未來開價只會高不會低。

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房價驚驚漲,台北市豪宅放眼望去皆是每坪100萬元起跳,學者指出,由於少數豪宅市場撐起房價半邊天,造成中古屋與土地價格惡性循環上漲,此時進場者,可能成為最後一隻老鼠。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,今年第一季推案爆大量,不乏受前年金融海嘯延後推出的建案,尤其兩岸經濟協議(ECFA)上半年會通過,建商有預期心理,上市櫃建商為搶時機財,都趕在上半年蜜月期公開。

今年329檔房價未隨供給量增多而下降,反而愈喊愈高,莊孟翰認為,政府放任房價上漲要負最大責任,導致房價該下不下、跌幅不大。莊孟翰舉豪宅預售案「翠亨」,儘管每坪開價110萬元以上,但三個月就賣光,讓他覺得不可思議。

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去年房市先冷後熱,房價急遽飆漲,專家學者說法莫衷一是,至於廣大網友如何看待房價上漲的主要推手?房地產網路業者線上調查,高達兩成六的網友認為,房價漲不停的主因是「豪宅熱」,其次才是「台商資金回流」。

■ 網友公認豪宅熱 點燃高房價導火線

  回顧去年房市止跌反彈,部份學者認為是「無基之彈」,不過更多房地產業者歸納於資金行情。至於廣大的購屋網路族群,又如何解讀去年房價翻漲的主因?「網路地產王」進行為期一個月的線上民調,高居26.09%網友一致認為,「豪宅熱」是點燃比價效應的導火線,導致房價一波高過一波。

  此外,兩成一的網友認為,房價炒翻天,恐怕與「台商資金回流」也有密切關係;至於「調降遺贈稅」、「縣市合併升格」並列第三名,約13%網友覺得,上述兩項政策助長房價攀升。「網路地產王」總經理鄭弘杰表示,網友對於房價漲跌的反應最為直接、真切,動輒上百萬的豪宅價,的確拉抬豪宅周邊房價,強化屋主提高出售門檻的信念。

■ 金虎年房價看漲 南港、新板喊價80萬

  儘管無殼族罵歸罵,今年房價可沒有下跌的跡象,房仲業者預測,房價最少再漲五個百分點,甚至一成左右,因為ECFA的利多還沒有完全發酵,年底還有五都大選,無論是執政或是在野黨,一定會端出政策利多的牛排大餐,此外,金虎年股市開盤頭一天,台股大漲118點,以7550點紅盤作收,足以顯見資金力道不容小覷。

  根據報載,今年第一季上市、上櫃建商的推案總額高達1,257億元。被視為豪宅聚落的台北市大安區,已傳出「基泰台大」每坪開出200萬的天價;南港區是今年台北市的推案重點地區,「華固天匯」由於位處捷運南港園區站正對面,預估每坪開價80萬起跳;台北縣新板特區的「東方富域」,每坪開價80萬,創下當地區段行情新紀錄;今年持續發燒的新莊副都心,也喊出每坪50萬的預售天價。

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【文/范世華】
  台北市都會區房價的高檔水準,在全台灣目前已是眾所周知的事實了,近幾個月的房市交易量,台北市的成交量有逐漸的減弱,但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量,卻反而有明顯增溫的趨勢,整個大台北區域房地產熱絡的情形,呈現了「內冷外熱」的現象,形成非常罕見的「甜甜圈效應」。

■ 台北縣、市房地產買賣登記數量的變化

  會有這樣子的現象,除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外,就本身居住在大台北地區的民眾,以及原先操作台北市房地產的投資客而言,對於目前台北市如此高昂的房價,也逐漸買不下手,趨於保守為多了!持有台北市房產的賣方,都知道此時若將房子給賣了,若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子,是怎麼也買不回來的,因此更形成了所謂「惜售」的情形,於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。(台北市的房屋買賣登記件數,由去年6月份的7,000戶,逐月趨減剩下5,000多戶)

  買不下手的一般自住需求者,轉而尋找其他住居的替代方案,若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子;而原本於台北市的投資客或是換屋族群,在賣掉了房子獲利之後,也有不少人改選擇以更少的預算,轉戰到台北縣另尋新標的投資,或者是購買更新、更大的房屋自住,同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。(反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡,至11月仍維持於9,000戶以上的交易量)

  計算台北縣、市交易量的差異,前半年僅有2,617的平均差,更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數(增幅高達約63%),可見大台北地區房地產的交易重心,已明顯由台北市轉移至台北縣地區。

■ 北市交易鈍化、北縣各別區域表現

  以台北縣、市區域的房地產走勢,因人口從中心移向外圍,北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減,更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距,產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外,只要是都市地區的房地產市場,當市場走勢上漲時,一定都是市區先漲、郊區後漲,當市場走勢下跌時,則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形,是不是也透露了整個房地產趨勢上漲,已達到一個停滯趨緩的階段?

  未來整個房市是否會反轉下跌,要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止,若北縣的房地產仍然持續熱絡,並且沒有任何反轉向下的跡象,當房價漲到了一定的水準,比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心,再次墊高行情,掀起台北市房價下一波的漲勢;倘若北縣的房價只是一種「虛漲」,並沒有連帶提升區域的商業、生活環境,以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐,那麼房價則會進行修正,當下跌趨勢不止,也就會見到台北市的房價接著全面下跌。

  以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看,預期未來仍有一波漲幅,不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差,當台北市的房市交易呈現鈍化,而台北縣房市交易噴出的地區,還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢,可不是大範圍任意的選擇,就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危,因為當市場的交易重心換手,風向轉變時,會是政策面出手最容易見效的時機,目前雖然市場氛圍不變,但如果政府真的有心打壓房價,無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出?也是市場人士應該要留意觀察的轉折。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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國泰房地產指數報告出爐,針對去年第四季全台新推個案市場,呈現「北熱南冷」的衰退反彈趨勢,較去年第三季明顯價量俱增,比前年同期更趨價穩量增。台北市每坪可能成交價為54.84萬元、台北縣為20.14萬元,價量皆較上一季明顯反彈;台中與台南高雄的可能成交價,較上一季跌幅約一成,分別是12.16萬與11.64萬元。

■ 股市+資金效應 預售市場轉趨積極

  去年第四季在股市持續回溫、資金效應等利多因素發酵之下,為房地產市場注入新的想像。由於預期好轉的心理因素、銷售率連續兩季維持高點,使得去年第四季全台新推個案規模從保守轉為積極,開價也維持在相對高點,成交量規模已經回到景氣高峰期的水準。

  不過政大地政系教授張金鶚提醒,去年第四季呈現衰退中的反轉結構,未來股市與整體經濟趨勢,將是影響大台北地區房市的主要因素,後續應關注預期心理是否能持續發酵,以及政策上的升息與游資管制的措施。

■ 大台北價量俱增 中南部價量背離

  在台北市,去年第四季新推個案的每坪開價約63.87萬元,可能成交價為54.84萬元,明顯較前一季價量俱增,由於成交價大幅上升、成交量規模也重新站上高峰期的水準,在新的一年是否仍有其他利多因素,才能在短期內再度價量走揚。

  台北縣部份,雖然比上一季價量俱增,但仍比前年同期價跌量增。去年第四季呈現盤整的反彈格局,推案規模、銷售率均為相對高點,成交規模為十四年來新高,每坪開價約24.06萬元,可能成交價為20.14萬元。

  至於台中都會地區均呈現價跌量增走勢,開價13.85萬元、可能成交價為12.16萬元,房價走跌、成交量的規模達到高峰期的六成,價量明顯背離。台南與高雄都會地區,較上一季價量俱縮,每坪開價為13.42萬元、可能成交價約11.64萬元,交易規模持續萎縮。

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北市土地價格開年後又展開新一波狂飆,但房屋市場則因價高出現盤整。房仲業統計元月份六大都會房市交易情況,北市、北縣價量均微幅下修,高雄市也在連續多月價格上揚後,元月呈現價量回跌。

國有財產局昨天標售今年第一批國有地,住宅、商用土地均創新紀錄,資金瘋狂追逐土地,不過,在房屋市場則出現收手觀望情勢。台灣房屋統計,北市1月平均房價44.8萬/坪,較去年12月下跌0.4%,交易量亦減少8.5%;北縣1月平均房價為23.6萬/坪,較去年12月微幅下跌1.26%,交易量也減少3.6%。桃園、新竹及台中則依舊有不錯動能,桃園地區交易量較上月增加4%,價格維持平盤;新竹及台中則都是價漲量增。

台灣房屋不動產研室副理江怡慧分析,大台北房市開春出現回檔,一來是因為季節因素,農曆年前雖是購屋旺季,但因交屋時間需要1個月至1個半月,因此民眾購屋時間點多集中在去年12月,1月已到旺季尾聲。

土地價格屢創新高,房市交易量卻從去年7、8月達到高點後,呈現下修走勢,房地產業者表示,現在土地市場和房市也出現脫勾現象,土地是財團、實力雄厚投資客用來長期「囤積」、「卡位」,已無法直接反映中短期房價趨勢。

對於昨天新出爐的兩個地王,業者也多認為卡位意味太濃,不是正常價格,民眾不能依過往經驗,反推未來房價。

太平洋資產公司總經理張欣民表示,現在土地市場和以往已大不相同,過去是用成本觀念來競標,現在則多為策略運用。財團是以「庫存」方式來出價,著眼於非常長期的增值。投資客則多站在「卡位」角度,目的是要獅子大開口。

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一名無殼蝸牛投書市府,發出住台中廿年,還買不起房子的怒吼!市長胡志強想和房產業研議提供優惠購屋,也釋出屋齡十多年、一戶一百多萬的平價住宅;台中市建投公會理事長賴源釗建議,可先從一坪六、七萬中古屋入手,銀行貸款利息低,脫離無殼蝸牛非夢事。
 「薪水沒漲,一睜開眼,卻什麼都在漲,離買房子的夢想愈來愈遠了!」一位民眾投書市長信箱,指奶粉錢、教育費、生活費,眼睛一睜開都要錢,地價房價卻是漲漲漲,居住在台中市廿年以上,仍未有自己房子的市民,希望市府對購屋者有特別優惠。

 市長信箱 無殼蝸牛怒吼

 台中市建築開發公會理事長賴源釗,聽到在台中市住了廿年的薪水族,抱怨買不起房子,反問「房子有這麼貴嗎?」如果一直想買七期豪宅,一般人當然買不起,但首購族買中古屋,也有一坪七、八萬行情,如果信用好,利用銀行低利貸款,住者有其屋不是難事。

 胡志強想研議,房地產業者能否提供優惠房價,或請銀行降低貸款利息;市府都發處長黃崇典表示,和地產業者商談降價或優惠,可能的結果是政府要補貼經費,但如果縣市合併後財源有改善,補助購屋才較有可能。

 「大台中快升格了,除了買台中市的房子,無殼蝸牛也能考慮買台中縣大里、太平或大雅地區,中古屋行情不會比租屋貴。」建築開發公會秘書長李中建議,無殼蝸牛不一定要買全新房子,買二手屋減輕房貸壓力。

 首購族 不妨鎖定中古屋

 房地產業者強調,房市是自由市場,近年來地價和建築成本都漲價,不能讓房地產業者降價銷售,而且今年台中市的推案量也是一千五百多億,不管是成屋和預售屋,選擇空間都很大。

 經發處表示,目前台中市仍有九戶國宅,其中在大坑地區,還有三戶屋齡十多年的平價住宅,一戶才約一百多萬,分期付款應不致造成太大壓力。

 財政處長林顯傾說,所有的補助都是中央統一辦理,除非有特例,也有特殊財源,否則應是全國一體適用,台中市不可能另外提供購屋補助。

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房價連年起漲,許多人已經忘掉「房價有漲必有跌」的道理,特別是台北縣市的購屋人,這五年買房子的人幾乎都是賺錢的,不過隨著台灣房地產市場變化越趨快速,未來萬一遇到像是「金融海嘯」般的經濟衝擊,房價應聲倒地,買屋人要如何應對呢?

■ 房市長期看好 避開NG案例

  信義房屋表示,綜觀台灣房地產市場過去30年來的發展,從整體市場看來,房價趨勢是往上的,因此,就算遇到房價下跌,選對房子的購屋人也不用太擔心。

  一般來說,生活機能不便利,區域沒有學校、公園、市場等生活所需要的場合,都可能因此不受歡迎。另外鄰近嫌惡設施,如焚化爐、加油站、墳地等地的房屋,無論外在房價怎麼漲,就是漲不起來。

  此外,本身有缺陷的房屋也是漲不大動,除了凶宅、海砂、輻射等房屋致命的缺點外,房屋本身格局不方正,讓入住者很難規劃,或是採光、通風不良的狀況,往往降低承接買盤的意願,因此都可能造成房子成為房市多頭時的孤兒。

■ 先想下一手 買屋穩穩賺

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,台灣的房地產在起漲時有北快於南、好上加好(好區域漲更快)的特色,如果想要避免自己的房子不賺錢,在購屋之前就必須要先想到「下一個買家在哪裡?」。  以承接買盤的心態來客觀考慮房子的價值,並且多關心地方是否有重大工程議題可作為房價的起漲的動能,藉著同時對大環境與小區域的觀察,相信購屋者更容易買到一間總有一天等到賺錢的好房子。

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這兩年大手筆在精華地帶獵地、獵樓的保險業者,其實也很擔心台灣房地產有泡沫化危機。一家壽險公司高層昨天表示,台北市很多區域的中古屋,已喊到一坪80萬元,貴到大家根本沒有能力負擔,「連中古屋都有這種房價,真讓人心驚膽戰,擔心房地產會泡沫化」。

房價飆高,壽險業自己就是大炒手之一,去年許多壽險公司開賣大樓、土地,再由其他壽險業買進,因而炒高房地產;沒想到,現在連壽險公司都擔心房價太高,有泡沫化風險。

中國人壽高層主管昨天說,連台北市中古屋都衝上一坪80萬元,實在離譜,這種房價連他都無法負擔,但政府對房地產泡沫化問題,至今沒有拿出完整對策。

他還表示,台灣商辦大樓只有特定地區在上漲,因此商辦的行情還可以控制;但一般住宅的房價已經高得太離譜,幾乎快失控,政府應該要特別小心因應。

宏泰人壽董事長周國端昨天也表示,台灣個人所得,長年沒有成長,但住宅價格近幾年飆漲快速,兩邊成長曲線不太對稱,的確需要注意;近年來,部分壽險也會買地,再與建商合作開發住宅區,但周國端表示,宏泰會專注投資商業辦公大樓,不會投資高級住宅或豪宅。

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同樣的地段,房價卻大不同,號稱豪宅與普通住宅,有時候價格可能相差一、二十萬,怎麼會有這麼大的差別?專業建築師建議,最好選擇有公正第三者檢測的建商,以及市場口碑較好的施工團隊,才是最重要的關鍵,消費者應該多打聽多比較,以免吃虧又上當!

■ 公正第三人檢測 權威把關最放心

  「無論是哪種施工方法,落實與否才是決定建築品質與安全的關鍵!」親家建設黃經理指出,對一般非建築土木出身的消費者而言,建築工法是一門艱深難懂的學問,其實從一些小細節就可以見微知著,瞭解建設公司對施工與品質的用心程度。

  一般建設公司,通常會「球員兼裁判」,因此,材料不管是鋼材抑或混凝土,出廠時都需檢附測驗結果,尤其是鋼構的部分,仍有一些業者會於施工現場再行加工,材料品質與安全便不如出廠時那麼有保障,最好注意建商是否有委請公正第三單位,在現場實地檢測把關,這不但讓營造廠商放心,也能讓消費者安心。

■ 建材非行銷工具 瞭解施工團隊過往

  許多昂貴的建材其實不一定具有實用性,不必要的建築成本反而會反映在銷售價格上,造成消費者的負擔,如抗震的配備應透過結構整體的計算來裝設,而不能為了製造銷售話題,隨意安裝沒有實質效益又所費不貲的建材。

  此外,在資訊發達的今日,上網搜尋建設公司的業績口碑其實並非難事,以中部地區來說,從九二一後被列為危樓的案數,或是建設公司的成立時間,就大概可以推測其施工品質,是否經得起市場與天災的考驗;而處理過棘手中輟屋或大型公共工程的團隊,其工班底子通常會較為堅強,施工經驗也相對豐富;另外,從業績作品也能看出施工團隊的經歷。

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如果是一般的民生必需品,當價格已經漲到不合理的時候,大家共同抵制不買,尋找其他的替代品,不久定能使價格回穩,市場很快又可以恢復到合理的狀態。可是像古董、名畫或是藝術品,並非是民生消費的必需品,一般人很少人會去買、甚至想去買……但是它的價格還是極為高昂。

  房地產商品如果簡單的區隔,有一些房子它可能算是一般的民生消費品,但也有一些是屬於貴重品、甚至是炫燿品。如果是炫耀品,那麼它的功能效益就不是一般拿來消費或使用的,因此依據豪宅的「點燈率」,看有多少豪宅真的有人在住?是不能拿來做為檢視豪宅價格之參考的。

■ 豪宅授信之潛藏風險

  消費品大家買得起,在完全競爭市場當中民眾就可以決定它的價位;可是藝術品一般人買不起,價格自然是由那些買得起的人所決定的!

  而正常一般的金融機構,是不能將藝術品和古董、名畫,拿來做為授信的標的,因此幾乎沒有聽說有什麼人拿收藏品跟銀行借多少錢之類的,但是豪宅不但可以讓有錢人以個人名義來投資、炒作,又可以向銀行借款,無非是更好的投資工具。結果豪宅的金錢遊戲,玩起來就像是把博物館關起門來“辦拍賣會”或“搞派對”似的,正常一般民眾連門檻都進不了,又怎麼能夠去決定豪宅的價格?然而在裡面的人則因「物以稀為貴」,氣氛愈炒愈熱、價錢也愈炒愈高,只要價錢愈高,銀行貸款也隨之可借得愈多,如此賺了錢理所當然,萬一崩盤賠了錢,這些富商就成了銀行的欠款大戶,到最後銀行還不得不禮遇他們呢!

  既然我們不能決定豪宅的價格,我們也只能在一旁「狗吠火車」,期待政府能夠維持一點公道,避免這樣不公平的現象在將來發生,波及到一般大眾。監察院提出有關「一品苑」的糾正案,逼得北市府停發使用執照,並向建商追討大約五億元容積獎勵的不當得利。為彌「民怨」打豪宅,此舉明顯是打到了民眾心坎裡!

■ 擔保授信之金融制度妙方

  但是針對房市以及房價的健全發展,真正對症下藥的長治根本之道,金融控管的手段是不能不介入的!房地產的擔保授信在「個人」與「法人」之間應該要調整不同的總額規範。

1.個人總額限制

  房貸不能因為有「擔保品」,授信的額度就可以沒有上限。如果有效調整規範個人房貸的總額上限,在一般總額的限制當中,房貸仍維持正常的授信標準,當個人房貸超過了多少金額以上,餘款一概以現金交易,那就購買豪宅就如同是進到博物館標購藝術品一樣,關起門來他們要將豪宅價位炒到什麼樣的程度也是他們家的事,不能貸款就不會影響金融秩序,也不會傷及無辜。

2.企業房產融資

  另一方面,也能夠將房地產融資市場其中較大的一塊,正常導向企業金融的面向。實務上許多企業旗下做為商辦生財之用的房地產,真正登記在公司名下的很少,登記在負責人或其他股東、關係人「個人」名下的卻很多,這在稅制上就有缺口。如果藉此使得企業主需將高額房地產登記在「法人」名下才能融資,進而也可以防杜不肖商人以房地產做為掏空企業資產或稀釋獲利的工具,關掉一扇可供五鬼搬運和洗錢的門路。

  一般的房地產用來自住、自營、自用,即為一般的消費金融;做為企業資產的房地產用來經營、生產、獲利,即為企業金融;豪宅用來炫耀、保值或隱藏資產,就歸豪宅,無關金融。那麼就可以讓房地產市場較為健康,避免未來因金融問題所引發「價格性泡沫」的危機。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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股市熱烘烘似乎尚未能夠感染中部房市,在眾多新成屋案去化速度不盡理想情形下,市場新推案總量不多,建商顯得格外審慎。中部整體房市重心仍在去化舊案,除極少數個案表現不俗,多數個案買氣不旺。台中市建築投資公會市調資訊委員會主委鍾尹堂認為,今年各重劃區都有區域性利多,且各有發展特色,較去年推案量增多,預測中部房市將平穩發展。台中部分仲介業坦言,現在連業內市場派建商都不敢太樂觀,今年中部房市已經站到反轉點!

■ 餘屋量大冠全台 選買市區建案為宜

  中部建商連同代銷業包括豐邑、富宇、惠友、惠宇、德鑫、喬立、沅林、聚合發、昌運,紛紛遠赴竹科一帶積極推案,可見台中市場太過競爭的事實。根據營建署去年公布統計資訊顯示,人口106萬的台中市,住宅供給率120 % ,供過於求近7萬戶。這資訊顯示投資買氣讓台中市再現餘屋問題,餘屋包括大坪數大樓與中小坪數住宅、套房。

  專家認為,這些統計並未將台中縣的數量併入,今年縣市合併後,新台中市包括台中縣的餘屋量勢必增加很多。欲購屋者可靜待市場反轉,新成屋或新中古屋會漸有便宜貨釋出!要選擇信用良好建商的低價個案,地點宜選擇正市區、交通好、有商圈的地方,因為郊區大樓與市區的開價所差無幾。

■ 大環境不利房價飆漲 自住不宜追高

  民生物價節節調高、家庭所得減縮,中南部就業市場困難,工作不穩定讓自住型的購屋行動產生遲疑,在政府金融授信政策緊縮投資性買氣,台中市面上新成屋與新中古屋為數甚多,大環境不利房價走揚。

  專家認為,應居高思危,除非有立即需要,今年購屋時應更加審慎。然而有保值性與生產力的商圈低總價小店面、小商辦,以前漲幅不太大,未來表現仍然看好,若投報率划算即可進取,後市並不悲觀。

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台北大學不動產與城鄉環境系講師郭國任表示,今年建案的開價紛紛創下各區域新高,顯示台灣貧富差距持續擴大,有錢的人怕錢被稀釋,拚命買房子,將現金轉換為資產,建商就一窩蜂推豪宅。但台灣實質經濟面並未提升,過高的房價是否有支撐力量,觀察期要再拉長。

郭國任說,今年台北市精華區的預售屋與新成屋,很多每坪開價100萬元以上,最差地段每坪要四、五十萬元,主要是土地供給量少所致。但房價分布有一定的邏輯性,在不對的區域要開天價,只是個案表現,例如台北縣某些建案開出的房價和台北市一樣高,一定有不合理的地方。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析,高房價是大台北地區才有的獨特現象,台中、高雄都屬於豪宅個案表現,房價不算全面上漲。目前北市中心房價高漲主因屋主惜售,市場釋出量嚴重不足,政府興建平價住宅只是與建商爭利,過去推的國宅很多滯銷,部分位置偏遠、乏人問津,施工品質差,飽受批評。他表示,政府施政重點應擺在捷運線的興建與重劃區的開發,加速捷運通車時程與公共工程品質,才是最需要重視的項目。

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便宜的房子地點一定很差?那就錯了!大台中最近低總價、低單價房屋顯得特別搶手,潭子鄉圓通南路有拉皮整飾過的大樓案,廣告打出一坪低於7.8萬元起,個位數的單價比行政院要在林口機場捷運A7蓋的平價宅更便宜!這些大樓區段地點不差,基地面積大、戶數多,容易自成社區小商圈提升生活機能,徹底巔覆「地段好、房價高」的迷思,因此特別吸引三大族群移居台中,退休族、上班族、包租族。

■ 台中平價宅怎麼買? 專家:先挑南屯

  雖然台中各市郊區有少數便宜大樓可挑,不過專家還是建議要兼顧保值性以便將來要換屋轉售時能值錢。除非西屯逢甲或五期也同樣有10萬元的案子,強烈建議到南屯其次東區最後十期挑選便宜大樓。因為大台中城市發展重心一直偏向西屯與南屯。

■ 勿隨豪宅熱起舞 台中舊樓貶值多

  國人罵翻天的高房價問題,論區域幾乎在台北市與台北縣,論產品也是少數棟大坪數大樓豪宅為主。專家解釋說,「舉例,居住品質不差的台北文山區景美新大樓約40~50萬,比150~200萬元的大安區信義區豪宅,那些豪宅大樓位處的區段生活品質,真比景美的新大樓好上4倍5倍嗎?」

  台中七期市政路上開價30~50萬的豪宅,比500公尺外的黎明商圈10萬元的舊大樓,生活機能更差!專家點出財富M型化社會,名牌消費心理已經投射到房市,賣方就是操作「愈貴愈有面子」的購屋想法。連吹幾年的豪宅大泡泡已經連帶哄抬房價,但是和台北縣市一般大樓比15年前漲1、2倍大不同,在台中市房價10~15萬的新大樓和15年前比價還更便宜,更多舊大樓貶值3~5成!

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去年台灣的房地產市場演出一場「逆轉勝」的超級大秀,跌破不少專家的眼鏡;今年在利率可能調升的變數下,口袋不夠深的中產階級產品,買氣恐怕會遲滯。但鎖定國際買家的豪宅,因返鄉熱錢氾濫,只要產品、地點有過人之處,在市場上應該都不寂寞。

以住宅市場來看,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,2009年全國買賣移轉因為下半年景氣復甦而急起直追,與2008年37.9萬件打成平手;今年推估市場交易量仍維持在38萬件左右的穩定水準,但要挑戰2006年45萬件的高點,還是有相當難度。

關鍵在於因實質所得未明顯上揚,即使景氣回春,民眾仍感到薪資追不上房價,預估一般住宅產品,在自住買盤疲軟下,會進入高檔盤整期,因銀行利率仍偏低,短期內不致崩盤,但也不易再有盲目追價的現象。

MOU簽訂後,未來不論是回流台資或陸資,搶進頂級豪宅的腳步可能更快。徐佳馨說,在比價效應下,台北市豪宅就算站上每坪200萬元天價,也不及香港最貴豪宅的五分之一,這樣的價差將促使資金往豪宅端流動,有機會再創新天價。

整體來說,明年自住型住宅價格雖不至於狂漲,但下跌空間有限,特別是都會區優質住宅產品,無論價格與成交都仍然表現強勢。預估明年全台各精華區的中心地帶土地、店面與商辦市場熱度會持續發燒,其中台商的力量不可小覷,行情不寂寞。

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