投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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愈來愈多二次換屋族終於明白,透天別墅的真正價值,同樣花三四千萬換屋,超過一半的人會選擇電梯透天別墅,最好地點就在捷運站周邊500米內,若附近有大公園就更加完美了。具備這些好條件的房子,電梯別墅五層樓高、建坪100坪以上,少說要花4千萬元以上,而且幾乎在捷運站區外圍。像七期西側龍門路、黎明商圈惠來路段、八期西側,都離綠線捷運站區有段距離,不過現有已經有建商相中電梯別墅的市場,在五期捷運站大墩四街與文心路口開發這類高級別墅,訴求捷運站精華區、文心森林公園,以優勢地段取勝。

■ 文心路五權西路口 捷運站區後市佳

  台中有幾個特別看好的潛力區塊,目前仍蓄勢待發,分別是七期新光百貨遠東百貨的「新東」商圈周邊,尤其對面的惠來路三段、大業路口捷運站周邊,以及向上路大新國小周邊與文心路五權西路捷運站周邊。國泰建設在文心森林公園對面的五期邊緣推了二個大樓案,市場街受度極好,改寫五期新高房價;鎮豐建設在五期大墩四街與文心路口推大別墅,都因捷運加公園的效益而加分。

  已屬熟成區域的五期,想買到捷運站區的新電梯別墅機率幾乎零,鎮豐建設董事長林清賓表示,捷運站區的優勢地段價值普遍受人認同,一般建商都來蓋大樓,若能讓在此地段興建五層樓電梯別墅,應該是蠻有意義的事。

■ 3500萬電梯別墅 單價比豪宅低

  根據文心森林公園周邊豪宅新案,價格在35~50萬之間,同等環境條件相比,仲介業者認為,豪宅大樓本身就是賣它的整體稀有性、隱私性和安全性,大墩四街與文心路口捷運站區的電梯別墅,開價3,500萬元,單價比豪宅還低,光是土地三十多坪就值一千多萬,另外六樓整層可當作頂樓菜園,加上捷運的利多加持,捷運電梯別墅比同區域的華廈豪宅更保值!

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哪裡有商機,商店就開到那裡!觀察台中市七期西南側精華區的黎明商圈會察覺,它對景氣復甦反應速度之快,才短短半年黎明商圈已吸引很多知名連鎖店入駐,這些企業加速來此展店,無非就是看中商圈內的高消費力,對於購屋族與投資者亦可藉由商業活動的供需變化,檢驗各個商圈的消長,供作投資置產的重要參考。比鄰七期借力七期,黎明商圈優質住商條件吸引越來越多人入住,而黎明商圈日漸完善的生活機能好,提供七期住戶最佳便利度。

■ 商圈人口消費強 金店面出租100%

  黎明商圈與七期南側早已融為同一生活圈,商圈內房屋類型多樣、新舊大樓房價友善,諸多生活環境與經濟誘因,吸引本市和外地新移民持續遷入。商圈逐年擴大、消費力道轉強,店面租金雖高但出租率仍高達100%。

  為了分享龐大商機,許多連鎖企業到此展店,24H營業的頂好惠康超市與書城始於去年底進駐到黎明路二段的麥當勞旁,公益路二段惠中路口開設有進口家飾店,干城街鉅虹MIHO樓店滿租,租金表現不俗,永春東七路上開設新羽球館,FM花園麵包也將進駐河南路4段與公益路2段口與對面的摩斯漢堡分享黎明、惠文學區的龐大客源。

■ 新市政區進入震盪期 買盤轉進黎明商圈

  今年台中豪宅商機很明顯已轉到七期東南側文心森林公園與西南側黎明商圈,目前東南側文心森林公園正積極行銷的豪宅有時代建設「時代圓滿」預售案、結構中的精銳建設「海德一號」,並為當地豪宅指標個案,另外兩個西南側指標型個案雋業建設「一雋」大樓預售案,與鉅虹建設取得河南路四段雨果幼稚園土地規劃的新案。

  分析七期豪宅產生南熱北冷現象其來有自,過去4年市政路以北的土地開價由40~50萬元大漲至今200~250萬,土地成本快速墊高,建商將本求利價格勢必抬高,最終於也因開價過高逼退投資客群,加上新市政區豪宅舊案龐大量體釋出,物件幾經投資客轉手房價已高,雖肯定七期新市政無敵地段,但自用客不願逢高追價,買賣拉距加大成交不易。七期豪宅房仲業者表示,買方小心觀望新市政區變化,屋量大房價混亂,怕買到高點,希望等它震盪修正;居於比價與漲價預期心理,現有投資買盤轉進黎明商圈周邊與七期南側地段。

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2010年台中市推案量有多大?台中市建築投資公會預估全年約有1200億元,其中七期佔800億元之多。這800億元豪宅應已包括去年就「預約潛銷」的幾個新市政特區預售案;何以七期(含南側)會再爆大量?市場派人士認為,部分建商持續看好七期,藉政府公佈景氣回溫與北七期地價飆高至250萬元的氛圍,全力造勢企圖吸納投資客與台商回籠。今年初台中房市新案不多約只400億元,七期豪宅房仲業者觀察表示,考量投資獲利空間與補漲機會大小,讓七期預售案交易出現「南側熱北側冷」的特殊現象!

■ 公園+劇場+捷運 7期南側利多3合1

  營建署2009年統計資訊顯示,台中市住宅供給率120 %,超供7萬戶,歷6年榮景台中住宅大樓供過於求,人口支撐不足成餘屋主因。分析市場,這幾年建商的業績都很出色,沒有出現滯銷問題,是誰多買了房子?專家分析指出,買超的7萬戶就是長線投資客與短線投機客兩股主力買走的!

  豪宅市場方面,七期市政路以北的住宅用地成交單價漲到200~250萬元,3年前大量興建在市政路以北的豪宅聚落正在陸續交屋中,目前新市政周邊房價優先恢復中;連2年全球不景氣,令投資客與台商買氣重挫,七期南側地價只是新市政區的1/2甚至1/3正好取代新市政區,提供豪宅新契機,投資客移師投資南側各個案,七期南側有文心森林公園景觀、五期大新國小生活圈與綠線捷運站新商圈三項條件加持,投資獲利空間較大,可趁預售案潛銷期逢低買進,因此七期豪宅出現南熱北冷現象!

■ 金磚3區追價無力 唯有七期後勢看俏

  專家提醒,全球不景氣讓外銷導向的台商都上緊發條,雖然有「鮭魚返鄉」與「資金回台」添購豪宅的事實,不過都不足以代表房市全貌!在大台中都會進步過程中,基礎建設、縣市合併經費、中科投資三項條件逐年落實,讓台中七期成為最大的亮點。

  但台中都會人口與所得支撐不足,大樓豪宅屬淺盤市場,已遍地開花的新興區如國美館區、科博館區、中科西屯區、八期的豪宅區段認同度漸失,買氣與追價意願不足,不管站在中部或全台灣的觀點,七期是公認中部最優的龍頭區域仍站得住腳,目前台中大樓豪宅正在劇烈洗牌,多數人仍相信七期的未來依舊燦爛,將是台中最美的區域。

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台股朝7,800點叩關,台中升格倒數,新市政中心、國際歌劇院、捷運等重大公共工程陸續動工,遠東百貨興建中,各方利多是現在進行式,低利條件、兩岸題材支撐台中房市熱度持續加溫。指標區域七期新市政中心在土地逐漸稀少下,地價屢創新高,七期豪宅知名品牌建商,總太建設、精銳、銳豐等推案的績效來看,未來房市的表現將傾向樂觀發展。
 看好今年房市熱度,台中大型建商紛紛備戰,於指標區域七期新市政中心,包括預售和新成屋就有總太「東方帝國」、精銳建設「惠中路新案」、銳豐「悅觀」、詮佳「臻寶」,A級商辦則有親家「T3」;至於七期南側文心森林公園週邊有總太「文心森林新案」、時代「圓滿大廈」、海灣「上海灣」、國泰「森林觀道2」等個案。

 總太建設總經理許和義表示,開春以來股市表現亮眼,房市景氣回溫,兩岸關係穩定發展下加速台商資金回流、陸資來台,各項重大建設啟動、百貨購物商場和飯店如火如荼,都落在整個台中七期,勢必與台中升格後的國際大城市同步發展,各方利多勢將帶動台中七期置產效應,另外,隨著大型建商、購屋者及投資者對未來房市信心回穩,在土地成交行情依然持續創新高的情況下,房價其實是沒跟上地價的漲幅,因而在房地產的價格表現上,應持續保有補漲空間。

 許和義表示,台中市的發展力道強勁,台中市產業結構非常強,七期鄰近台中工業區、中科和精密機械園區等產業發展完備,縣市合併後人口質量的增加是可預測的,就趨勢來看,兩岸直航往來將愈趨頻繁,集陸、海、空之利而位於台灣中心地區的台中,在國際都會的發展下投資環境已可與國際都會上海、北京、香港、吉隆坡、台北等相媲美,台中的房價,相對於國際都會特區,台中七期還算是偏低,目前不論是產業面或經濟的面向,急速發展的空間還有很多波段往上躍升。

 精銳建設業務部副總吳秋涼指出,過去七期投資客和自住客多半具有地緣關係,但最近吸引了台北到台中置產的投資客與自住客,理由很簡單,在台北市每坪30~60萬元可到中價位的房子,在台中七期卻以相同價位可以買到豪宅。台中七期是最具交通便利性與未來經貿中樞的精華地段,中山高一下就是台中七期,連結四號快速道路、高鐵、中彰快速道路,加上捷運動工,未來形成最完整的交通網。

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建商競逐超高層摩天豪宅不手軟!繼台北板橋「新巨蛋」、淡水「水立方」之後,連續5年、每年推案量逾100億元的富宇建設,宣布將於台中7期市政路上,打造一棟地下5層、地上38層,樓高165米的超高層摩天豪宅大樓「東方之冠」,總銷金額高達70億元。據說,潛銷期間頂樓就已被預訂了。
 富宇建設總經理鍾堯明強調,東方之冠結構體採SRC加UBB制震系統,完工後,預料將搶下「台灣大坪數豪宅類第一摩天大樓」封號,同時也將成為台中市高度最高的豪宅新地標。

 近幾年來台灣住宅大樓都在競逐高度、與天爭高,台中7期建商除了富宇建設,準備推出摩天豪宅「東方之冠」外,總太建設在7期的「東方帝國」39層、樓高158.8米、聯聚建設的「聯聚方庭」39層、152米,同樣都是摩天宅。

 鍾堯明說,基地面基廣達1,073坪的「東方之冠」,是7期極少數基地面積如此寬闊的豪宅案,目前規劃坪數從100坪至240坪,每坪單價在40至60萬元之間,一旦完工後,165米高度將可俯瞰大都會歌劇院、惠來公園等,傲視一般7期豪宅產品。

 首度進軍台中7期的富宇建設,以2010年全球最受矚目的上海世博會中國館「東方之冠」作為案名,顯示極為強烈的企圖心。富宇大手筆跨海力邀為麗池卡登酒店、君悅飯店、喜來登酒店等在全球擁有1,400件作品的國際飯店設計教父迪利安達,規劃該摩天豪宅的大廳與公設。

 鍾堯明表示,隨著兩岸互動越來越頻繁下,促使兩岸雙方資金流動更方便且自由,在台灣資金回流速度下變快,且隨著中國房市的崛起,台中房市價位更具吸引力下,勢必帶動另一波台商返台的購屋潮,因此,台中豪宅有一定的基本盤支撐,促使富宇進軍7期推豪宅產品。

 富宇建設其實是由新竹發跡的建商,近幾年來,積極耕耘大台中房市,鍾堯明表示,富宇今年總推案量約在150億元,其中,100億元集中於台中房市、50億元在新竹地區。

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台中市七期豪宅市場強強滾,預估今年上半年豪宅推量將衝上四百億,建商昨天搶先推出卅八層摩天地標,在七期最大軸線的市政路,興建全台第一棟最高樓大坪數豪宅,還打造一座上億元的豪華接待中心,在升格直轄市題材效應加持下,頂級豪宅已爭相卡位布局。
 為避免助漲炒作風氣,國產局賣地踩煞車,讓地價降溫,但七期豪宅推案量,還是中台灣房市焦點,買氣「凍未條!」

 台中市升格加溫,加上台商熱錢回流,建商看好後市,紛紛加碼推案,其中以市政路最熱門,成為豪宅建商、財團、台商爭相出手的主戰場,今年即有富宇「東方之冠」、「親家T3市政國際中心」商辦大樓、興富發等三個大案進場潛銷。

 中市升格加持 豪宅市場強強滾

 七期短短兩公里的市政路,有如磁吸許多豪宅大樓群聚,富宇建設昨天推出總銷七十億的東方之冠建案,每坪四十五萬起跳,坪數從一○二到一一五坪,不少下訂的台商一次買兩戶打通,兩百多坪的居住空間,進駐七期有如配戴上流社會的勳章。

 富宇建設總經理鍾堯明表示,對購買豪宅的金字塔頂尖客群來說,「帝寶」已躍升為豪宅霸主,七期有伊東豐雄設計的大都會歌劇院高人氣造勢,他們特別請來設計四季飯店,全球知名的迪利安達團隊規畫公共設施,躋身國際水準,樓高卅八樓、一百六十五米高,竣工將成為七期最高的天際線。

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富宇建設進軍台中市七期重劃區新市政中心的「富宇東方之冠」,邀請美國迪利安達設計團隊設計,規劃樓高165公尺新古典大樓,吸引台商、中小企業主青睞。

台中市建投公會市調資訊委員會主委鍾尹堂說,台中市房市今年呈現百花齊放現象,七期重劃區仍居房市的領導地位,包括市政路沿線兩側、市政路北側的市政北一路、市政北二路都是熱門的路段。

其中,市政路沿線因面對60米寬林蔭,受到注目的包括豪宅建案「富宇東方之冠」、「聯聚方庭」、「龍寶誠臻邸二期」、「由鉅3C」,以及商用辦公大樓建案「豐毅都心廣場」、「親家T3」等。

富宇建設副總經理曾嘉輝說,「富宇東方之冠」是公司進軍新市政中心豪宅區的指標個案,為了塑造豪宅的價值感,禮聘世界飯店大師迪利安達國際設計團隊,由迪利安達本人為「東方之冠」大廳量身打造公共設施空間。

「富宇東方之冠」基地位於市政路、惠來路口旁,總面積1073坪、規劃興建38樓、樓高165公尺,共110戶、零店面,每戶坪數從100坪至240坪,完工的樣品屋以240坪格局規劃,充滿濃濃中國風味,主臥室面積30坪,展現豪門大戶的氣勢,吸引中小企業主、台商。

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中部豪宅市場去年第一季預售推案掛零的狀況不再,今年第一季在股市獲利了結、境外所得資金持續匯入激勵下,七期重劃區預售推案上看600億元,包括精銳、聯聚、聚合發、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等建商,都有新案推出。

由於七期土地日趨稀有,今年房價可望再攀新高。目前已知台中豪宅聚落七期重劃區,第一季將至少有11件預售案進場,總推案量達600億餘元,每坪價位站穩40萬元。

市調顯示,現階段新市政中心個案主要集中於市政路上,富宇、親家、龍寶等現正進行預售案潛銷;惠中路上有精銳「市政廳」、銳豐「悅觀」、聚合發「獨秀」等。

中部豪宅指標建商聯聚建設,計劃在市政北七路推出總銷金額達85億元的聯聚「仁和大廈」。七期南側個案則集中在文心森林公園第一排周邊。

春耕房屋總經理洪富金表示,七期重劃區去年底在聯聚「雍和大廈」潛銷十天銷售一空的激勵下,業界推案信心大增。最近,台中市政府宣布,會展中心BOT案將改為公園,聯聚「仁和大廈」可望在第一季進場,帶動新市政中心329房市熱潮。

洪富金表示,金融海嘯風暴,讓建商心態轉趨保守,導致台中新市政中心去年前三季預售推案「掛零」。展望新的一年,七期在各項重大建設如大都會歌劇院發包、新市政中心年底完工、及兩岸關係穩定發展下,建商及購屋人對未來房市信心大增。

總太建設董事長吳錫坤表示,隨兩岸互動日趨頻繁,兩岸資金流動更為方便,資金快速回流,勢必帶動一波台商回台購屋潮,也對七期豪宅基本盤提供一定的支撐。

吳錫坤說,七期在台中市長胡志強的規劃下,公共建築都採國際標,讓此區成為中台灣最具國際概念的都心區,最近吸引許多台北建商與代銷業者青睞,積極進駐此區,可望進一步提升台中在全國房市的地位。

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宋朝名相范仲淹「碧雲天,黃葉地,秋色連波,波上寒煙翠」登高望遠所看到的人文意境,悄悄在台中七期重劃區登場,25層樓高、剛完工交屋的總太「東方花園廣場」,正前方是惠來公園與「住二」住宅區,造就了極目遠眺的豪景視野。

多坪基地上,預售時,訴求住戶進住後,一推開窗,就可直接眺望20公里外的台中縣大里市,還有惠來公園的盎然綠意,享受無限棟距的寬廣視野。

事後證實,建商這項訴求是正確的,預售案一推出,不到一個月就百分百銷售一空,而且還創下七期重劃區南側每坪銷售單價23萬至30萬元的新高價位,目前新成屋價格每坪已超過30萬元。

東方禪概念 處處可見

建築師趙英傑及賴浩平說,為了將「可居、可觀、可遊」的中國人本主義,完全在建築上實現,「東方花園廣場」在人與建築、人與環境間,始終保持自然和諧的統一關係,就如同美國建築大師萊特所主張的有機建築主義,建築應與大地、自然結合。

「東方花園廣場」彷彿根植於惠來公園,以融入環境、融入花草樹木的自然間,讓公園成為建築的前景,讓住戶在開闊的視野及無限延伸的美景間,不會有一開窗,就與其他住戶面對面的窘境,以城市桃花源的私密性,讓房子越住越有價值。

步入社區,東方文化之美的元素隨處可見,從熠熠生輝的Titto 琉園,以中軸對稱手法布局、氣度雍容,到完美反映優雅至上、價值為尊學的君悅迎賓道,讓人眼睛為之一亮。

公共設施設計師蘇靜麒以清晰可見的東方禪概念,將簡單素淨發揮到極致,包括以古典建築的內部空間表現、格局方整的矩形排列,以及和諧且具連續性的動線規劃,讓空間與空間之間呈現既開放又獨立的豐富變化,兼具機能與展示的空間效果。

從雙門大玄關開始,使用崗石與絲絨為主的時尚材質,精緻的家具,充滿東方元素的空間佈置,散發出令人讚嘆的簡約氣息與禪意氛圍。

走進一樓大廳,Lobby的大片落地窗,與窗外水景相依偎的自在愜意,呈現低調奢華的「閒賞美學」。Lobby後側的25米長標準三水道游泳池、養生水療SPA池,讓住戶可以放鬆肌肉、伸展筋骨。

另外,一樓還有社區宅配中心、寰宇會議廳、法蘭西VIP室、美麗佳人蒸氣室、活力健康烤箱、綠翡翠竹林美景、山櫻花秘密花園,以及資源分類區、環保洗滌區、廚餘回收區、垃圾冷藏區等公共設施。

二樓的樂活健身會館、瑜珈教室,讓住戶可以暢快享受運動的快感。而三樓的璀璨星空花園、綠光溫室花房,堅持一進一景的空間規劃,移步換景的園林特色,呈現濃郁的東方逸趣。

五星級管理 舒適便利

可以賓主盡歡的浪漫香頌PIANO BAR,悠揚的樂音搭配濃濃的咖啡香或紅酒香,置身其中,充分領略頂級酒吧的極致樂趣,與賓主盡歡的社交歡愉。

另一側則有國王學院閱覽室、數位電腦中心、維多利亞視聽中心、英式撞球館,是住戶享受悠閒生活的最佳處所。

頂樓的星空勝境BBQ區、月光流域休憩區、悠悠雲頂瞭望平台、麗景頂樓空中BAR、歡聚KT V、貴族棋藝中心,則是親子歡樂的場域。

社區管理上,門廳大門採用指靜脈辨識系統,各棟入口門及電梯皆設感應系統,住戶持一卡通才可暢行無阻。社區外圍及公設中央監控安管資訊化系統,由防護中心全天監控。

社區秘書禮聘具飯店服務經驗的物管團隊,提供住戶五星級飯店等級的服務,讓住戶有置身五星級飯店的感受。

總太建設還為社區規劃社區網頁,提供各項公告、財物報表、公設介紹、公設預約、住戶信箱等服務,讓居家生活進入e化,更舒適便利。

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看好上半年房市熱度,除了北台灣329檔推案高達2000億元外,台中七期重劃區第一季也是爆量,根據統計,在所有台中大型建商幾乎全數到齊之下,第一季七期推案就達600億,一掃去年第一季預售案推案掛零的慘狀。

根據統計,第一季將進軍或已在七期重劃區推案的建商,包括精銳、聯聚、聚合發、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等,個案總計共有11個,另有一個商辦案,總銷金額以聯聚仁和最高,達85億元,其餘也都在10億以上。

新案主要集中在新市政的市政路上,包括富宇「東方之冠」、親家「T3」、龍寶「誠臻邸no2」等,目前都已在潛銷。惠中路則有精銳「市政廳」、銳豐「悅觀」,聚合發「獨秀」。聯聚建設則將在市政北七路推出聯聚仁和大廈。

在規劃上仍多以上百坪豪宅為主,聚合發「獨秀」規劃105 到227坪的產品,富宇「東方之冠」、銳豐「悅觀」也分別為102~115坪、100~196坪。價格方面,基本上都要從一坪40萬元起跳,高樓層則多開到6字頭。

七期南側以佔地28000坪的文心森林公園為推案重心,周邊低密度的土地開發及純住家的生活環境,逐漸成為豪宅客層另一選擇,包括國泰、總太、時代、沅林等建設公司,紛紛將在第一季推出預售個案,每坪開價將上看35萬元。

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台中大坪數好宅已經四處開枝散葉,不再只是集中七期,豪宅擬課稅,建商與購屋族雙雙感覺用「好宅」名詞比「豪宅」友善許多,社會觀感好多了。最近台中七期南側地標~文心森林公園旁向心路段,新完工幾棟住宅大樓,外觀氣派深具人文氣質,單坪開價20~30萬元,大約是新市政特區一半價。此區塊地點特優,屬七期東南側銜接七期與八期,隔一條文心路即是人口稠密生活機能成熟的五期,周遭設施有捷運站、向心商圈、大新國小,外加獨一無二的文心森林公園與圓滿戶外劇場,有別於新市政中心好宅都強調歌劇院第一排,這裡的公園宅市景觀佳戶數非常稀少,大受頂級客層青睞,房價水漲船高,另有三個潛銷預售案開價直接上35~40萬元。

■ 捷運公園圓滿劇場 造就7期高級好宅區

  文心森林公園與圓滿劇場周邊住家價值,在房市專家眼中其實遠超過新市政特區!這驚人的發現最早是由精銳建設開發「海德一號」才被注意到,二年前預售時並不受外界看好,如今不得不令人激賞當時選地的好眼光,當時七期北側的新市政特區正夯成唯一的賣場。

  博星建設副總李義彥指出,高級好宅的基本條件依次為綠地、超大棟距與視野、交通便利的地段與生活機能,最後才是單純戶數。李義彥說,向心路的新大樓「博星人子」、與中古的熊貓大樓位置佳,距離森林公園、捷運站、黃昏市場都在200米以內,與附近新預售案單坪開價相比便宜十萬元。此區域若干年後捷運開通,地段與環境優勢會更強!

■ 七期東南側遭漠視 好區段房價補漲

  豪宅仲介業表示,「好宅」論點是豪宅論的修正版,價格須便宜實惠一點,同時必須強調具有永久景觀、戶數少、隱私清幽的小環境,社區須近商圈以滿足日常生活。以此標準七期內只有兩個地點充分具備,這兩地分別是東南側「文心森林公園」與西南側「黎明商圈」與「惠文學區」。

  文心森林公園第一排與第二排土地早被建商買光,當時都在狂炒七期新市政,這裡被漠視地價不貴,但今年的變化最大,新市政除綠十字園道住宅外,極缺公園綠地,地主(包括建商)囤地心理,姿態很高一坪出價少說200萬起跳,加上預期將來的交通打結問題、大樓密度過多棟距成問題、離綠線捷運站太遠,無生活商圈緊臨,因此開始發覺文心森林公園的好,新市政缺乏的這裡全部都有啦!房價還更便宜!

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銳豐建設公司在台中市七期重劃區推出「悅觀」大樓建案,禮聘美國貝爾高林國際團隊打造建築外觀、景觀設計,日本空間設計大師橋本夕紀夫為室內空間操刀,打造國際級名宅。

台中市府邀瑞士籍建築師韋伯所設計新市政中心、日本建築大師伊東豐雄設計大都會國家歌劇院,有了這兩位重量級建築大師加持,提高台中市在國際能見度,台中市建商也搶搭這股風潮,力邀國際建築團隊合作,引進國外建築新思維。

「悅觀」基地位於惠中路、市政北二路口,正對僑園飯店,規劃地下6樓、地上28樓,坪數為100坪、120坪、196坪,住家67戶、店4戶,每層樓規劃3戶,戶戶三面採光,客戶也有訂購合併戶,主力客層以台商居多。

銳豐建設總經理李明潭說,「悅觀」找全球前三大國際景觀設計公司的美國貝爾高林國際團隊打造外觀與景觀設計,空間設計則禮聘日本空間設計師橋本夕紀夫操刀。

「悅觀」一樓迎賓大廳挑高7米5,賓客在音樂LOUNGE可觀賞戶外水幕花園,地下室由橋本夕紀夫打造具現代簡約風格的第二門廳,仿若置身國外五星級飯店。

四樓公設有33米泳池,舒壓區、桑拿區、按摩區和瑜伽區,28樓室外是由貝爾高林國際團隊打造的空中花園,室內宴會大堂附設有米其林廚房,方便豪宅主人宴請賓客,一旁則是LOUNGE BAR,另有圓頂健身房、棋藝館。

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台中七期新市政特區地價與房價已來到歷史新高,但各棟大樓交易表現相去甚遠,高低差價高達2倍!。目前有些建商大力開發七期南側,文心森林公園成為新「嬌點」,公園內的圓滿劇場更成為市府舉辦大型活動最佳地點,吸引喜愛運動、注重無敵景觀的自用型豪宅客層,可享受黎明生活圈的便利生活,買樓賺增值也賺到健康。

■ 綠地多、住宅少 360度景觀佳

  新市政中心的歌劇院周邊房價最高,作容積移轉樓層加高收藏級數的豪宅一棟接一棟,陽光權與景觀角度多少會被隔壁棟或前後棟波及,兩大百貨外加9月後市府遷入帶動上萬辦公洽公人潮,未來歌劇院再啟用,交通打結是預料中事。除此之外,採買機能脆弱須依賴較遠的五期或逢甲商圈,為此區塊最大弱點。

  靠山吃山、靠公園吃公園,銷售豪宅的業者劉建宏表示,七期南側住宅賣點就是「公園景觀+生活機能強」,尤其森林公園周邊,較七期其他土地相對便宜一點,南側大樓密度不多,環境清幽建360度景觀住宅最合適,賣相好買氣不俗。

■ 黎明商圈好便利 赴高鐵站僅10分鐘

  七期南側仲介業者分析指出,有人消遣七期生活不方便之說,七期有錢人住雲端不食人間煙火?當然不是!七期住戶的日常生活採買、加油、繳水電費、小孩上學補習在在都需要商圈支援。台中建投公會市場資訊調委會主委鍾尹堂曾經表示,公益路已成為台中市區最美最熱鬧的生活道路。

  七期南側日常生活採買靠黎明商圈補給,黎明商圈逐漸擴大,圈內的公益路、惠中路、黎明路、河南路、向上路等主要道路有豐富多元的商店、超市、餐飲、加油站、銀行、郵局、醫院、補習班與7所中小學校。

  七期南側行政區屬於南屯,此區交通四通八達,有文心路捷運綠線、中山高、環中路、中彰快速道、特三號道,上中彰快速道開到高鐵站也只需十分鐘。七期南側有黎明商圈的優質生活機能與便利的交通網絡雙雙加持,終於造就南側成為愈來愈強的豪宅新興板塊。

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緊鄰新光三越百貨台中店的「松竹皇宮」KTV,土地租約將在今年2月到期,地主決定出售,市場傳出每坪已喊到200萬元,可能引爆新光三越與遠東兩大百貨集團的「土地爭奪戰」。

台中市「地王」新光三越百貨台中店土地公告現值換算每坪不到60萬元,但緊鄰新光三越的「松竹皇宮」1,100坪土地,每坪則由去年底的180萬元,最近已喊到200萬元。

「松竹皇宮」土地租約即將到期,最近基地已圍起工地圍籬,這塊土地使用區分為「商四」,可規劃百貨商場、飯店及金融機構等,由於就在新光三越百貨與興建中的大遠百購物中心中間,占據地理優勢,成為各方矚目焦點。

稍早,親家建設才以每坪約150萬元買下新光三越旁另一筆約1,042坪土地。據了解,「松竹皇宮」土地三年前曾一度傳出有意出售,當時地主喊到每坪110萬元,但包括有意購買的遠東集團及聯聚建設都認為太高而作罷。

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央行總裁彭淮南認為台中七期、高雄美術館和台北縣市一樣,都屬房價高漲區,台中市建築開發公會市場資訊委員會主委鍾尹堂表示,七期房價回升確實有點稍快,但主要是土地炒作所致,政府標地也「功不可沒」,政策打壓不能搞錯對象。

至於高雄美術館,台灣房屋高雄美術館加盟店長朱金火說,現在美術館特區內,只有面向景觀的一坪30萬元上下,其他住宅都在10萬元左右,有品牌效應也才13萬元左右,「彭總裁對美術館價格完全不清楚」。

台中七期重劃區是近年國內竄起最快的豪宅區,房價也隨之一路上揚,不過,信義房屋台中七期朝富店長張光華表示,目前七期內中古屋成交價約在每坪25萬元上下,新成屋及預售屋則落在30~60萬元,視建商品牌、區段而定,他認為風險是有,但並不是很高。

鍾尹堂表示,台中七期房價近來上漲速度確實略有稍快,正常應以每年10%較佳,不過房價上漲快,並不代表風險高,風險主要應看時局,如果景氣往上走,房價持續上揚,就沒有什麼風險性,反之時局不好,風險就高,從整體經濟來看,再加上七期有捷運、市政府等重大建設支撐,不應列為高風險區。

他說,台中七期房價上漲快,關鍵是在土地飆漲太快,建商主要是在反映成本。至於土地飆漲,主要又和政府標售土地、一味希望愈高愈好有關。政府如果想透過房貸成數管制來壓抑房價,恐怕是搞錯方向及對象。

朱金火完全不能認同彭淮南將高雄美術館特區列為具有風險的高漲區。他說,美術館一帶現在的房價並不比一旁農16特區來得高,也和南高雄三多商圈一帶差不多,高雄美術館是潛力區,而非高房價區,彭總裁顯然完全不清楚狀況,一竿子打翻一船人。



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第四次「江陳會」在台中登場,陳雲林撥空到台中七期,特地參觀綠園道旁的頂級豪宅,為銷售中的大廈增色不少。不少媒體形容,當地一戶要價2.5億元或2.8億元,強化台中七期豪宅高不可攀的印象,但實際狀況如何?根據了解,每坪成交單價落在15至30萬,其實為數不少。

■ 七期土地全面大漲 業者:不盡然

  「狂飆?這個誤會很大!惠中一街與市政北五路角地一坪300萬元的那塊建地面積很小,因為要和先前購入的鄰地合併將來好蓋豪宅,力麒一定要多付代價才可能買到嘛,這不表示七期土地已經全部漲到 200或300萬元」。七期土地開發業者分析指出,七期土地若低於400坪,實在很難獨立興建大樓,必須尋求鄰地整併。

  業者進一步強調,其實七期範圍不算小,分為南側、西側、新市政特區,這三個區域的土地用途不同、價值不同,導致七期土地價格差很多。台中建商早期購買很多七期土地,如保留到將來開發或現在轉售,獲利都很不錯。今年有部分上櫃市公司進軍台中七期,土地都買在高檔,將來豪宅訂價與行銷,將直接面對本地建商的價格戰!

■ 單坪15~30萬 七期房價攻頂乏力

  包含建構中的豪宅大樓,七期現有約40棟大樓,成交價格自15萬到30多萬元。建設業者常用一句話來解釋豪宅只漲不跌的原理:「土地不會長,七期土地很稀有,建一棟就少一塊地,地價漲墊高房屋成本,豪宅售價節節高」。但站在第一線賣豪宅的房仲業者卻直言「不好賣,感覺房價上攻無力了」!

  一坪單價20萬元不算高,但因為七期豪宅的坪數大,導致總價變高的一種錯覺。很多委賣物件買在預售期,才10多萬元到20萬出頭,只好要求屋主降價,還有利潤即早脫手為妙!市況不佳,連土地最貴房價最高的新市政特區詢問度也不好,感覺上能賣到25~30多萬元就到頂了。

  據了解,台中七期豪宅不可能上演台北的狂飆情節,原因出在七期豪宅數量已嚴重打破「物以稀為貴」的原則!七期大樓緊臨、25~38超高樓層動輒上百戶,建商手上可推豪宅的空地仍多,七期以外適合興建豪宅的精華土地更多,中南部人偏好住別墅,七期南側與西側的豪墅同時分掉很多客戶,都是供過於求的證據。

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第四次「江陳會」地點選在台中,頓時提高台中市在兩岸的能見度,根據房仲業者統計,近三個月來,台中的買家,包含台商,超過三成是外來客,尤其在台中的豪宅聚落七期重劃區,平均每三間豪宅,就有一間是由台商持有。

■ 「江陳會」效益 提高7期能見度

  根據信義房屋統計,從今年九月至十一月,台中七期重劃區總價一千萬以上的物件,超過三分之一都是由台商購買,比例高達三成五,外來客也達兩成以上。若是觀察台中房市的買家,近七成還是本地客,只有兩成是外地客,台商約莫佔一成左右。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,此次陳雲林到台中參訪,也參觀台中的7期豪宅,對於台中七期豪宅在兩岸三地間的知名度,都有正面的幫助效益,加上建商第四季在台中7期的動作轉趨積極,預估7期房市仍有成長空間。

■ 台商購買7期豪宅 不自住等增值

  信義房屋台中新光店長林值瑋指出,有些台商因為聚會聊天,知道朋友在台中7期買了豪宅,往往也選擇跟進,總價大多在兩千萬元以上,不過買了豪宅之後,不僅沒打算自住,也很少對外出租,單純是為了表彰身分,同時等待增值。

  至於科博館、美術館等綠園道週邊的中高總價物件,雖然屋齡普遍較舊,但仍屬於傳統的優質名宅聚落,現在仍受大台中都會區在地客層青睞,而外地客層則較偏好商圈內的店面物件。

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精銳建設公司在台中市七期重劃區市政北一路推出的「紐約之星」大樓建案交屋,社區內擺放紐約名畫、國內知名藝術家作品等,建商在今天將舉辦「美宅之藝」,帶領住戶來場藝術饗宴。

市政北一路顯得寧靜與低調,區內擁有咖啡廳、高檔SPA店、綠園道,營造出不一樣的新市政中心豪宅生活型態,區內知名建商如龍寶、寶璽,精銳建設公司的紐約之星最近完工入住。

在七期深耕12年的精銳建設共推出29個透天別墅建案,新近完工的「紐約之星」是精銳建設在七期第一棟豪宅大樓建案,除精銳長年來累積口碑,加上台北宏盛帝寶的建築團隊,打造80米高、23層SRC豪宅大樓,規劃50戶住宅,坪數83坪、110坪和170坪等3種規格。

「紐約之星」門面有台灣本土知名雕塑家謝棟梁的「多福」雕塑品,以倒立愛心外觀,象徵家庭圓滿的祝福,1樓接待大廳挑高9米,展示著台灣藝術家陳麗杏的「水舞」雕塑品,與林馬克專屬設計的「逆光.漂浮」大吊燈,使用鐵質珠鍊造型,相當大器且華麗。

1、2樓公共設施中,到處可見本土藝術家作品,包括陶藝家徐永旭經典力作「全」陶藝作品,畫家李錫奇的「墨語」水墨畫作及王姿婷創作的壓克力畫作,一樓接待台處即可看到相當特殊的圖釘創作,為陳浚豪的「紅色標靶」。

精銳建設為了落實美宅學的精神,高階主管遠赴紐約參觀現代藝術中心、古根漢藝術中心,還有電影國家寶藏的拍攝地華盛頓國家圖書館,尋找適合社區精神的藝術品,今舉辦「美宅之藝」藝術饗宴,邀策展人胡朝聖與住戶觀賞藝術品,並邀藝術家蒞臨現場與住戶們深度溝通。

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台中縣市合併升格成為直轄市的日期訂為2010年12月25日,270萬人口的台中市新都心就在七期。利多出盡的七期未來發展樣貌如何、房價走勢又如何?在在令人關心與好奇!七期之所以有影響力在於它的中心地理位置、商業機能的高能見度、高知名度與國際級歌劇院等公共設施,或許從七期的房價走勢,就能當作台中豪宅市場的風向球。

■ 七期房地價脫鉤 房價2年「凍漲」?

  根據11月台中各店頭的豪宅相關訊息,每坪開價三十萬以上的建案如下:「由鉅大謙」31萬、「由鉅A與A+」35萬、「惠宇時代觀邸」31萬、「寶裕天璽5」30萬、「龍寶心臻邸」31萬、「四季天韻」全配32萬、「精銳紐約之星」31萬、「精銳歐洲之星」39萬、「總太觀鼎」36萬、「總太東方帝國」43萬、「由鉅理性與感性」32萬、「聯聚方庭」47萬、「聯聚怡和」37萬、「聯聚方庭」47萬、「寶輝市政」34萬、「寶輝世紀花園」33萬、「寶輝一品」57萬、「寶璽睿觀」34萬、「豐邑市政都心廣場」商辦樓32萬。


  綜觀這兩年來七期房價走勢,新成屋盤整趨跌,而預售案卻愈開越高,因地價急漲開始限縮一線建商經營操作空間!其他跑短線的建商卻利用買賣七期建地圖取豐厚利潤,責任輕風險低,靠囤地、養地、炒地好過蓋豪宅!有樣學樣,搬搶土地風氣從此更加風行,七期地價兩年內翻倍「狂漲」與豪宅成交價「凍漲」形成脫鉤現象,豪宅數量急速暴增時又逢全球性景氣不佳,自用型買主謹慎觀望不願追高。


■ 豪宅市場遭瓜分 房價不上則下

  業內人士分析市場指出,當七期豪宅價位漲到一定程度後,建商將七期豪宅行銷術KNOW-HOW移植到市區其它精華區塊,豪宅案四處開枝散葉,買主也同步被誘導開來,七期就無法獨占頂級客層,加上投資客或台北客比例高自用客層少,連返鄉的台商又有一半被瓜分去買保值性更強的豪墅,頂級市場被大量稀釋,最後真正裝修後搬來七期住的人就變更少了!


  七期豪宅成屋房價走勢是指標,若在明年無力做出強勢反彈的話,恐怕真會淪為奢侈品而已,最富的人不擔心頂多當多收藏一件寶貝,但其他屋主都是理性的理財型的居多,恐怕都會開始處分不會賺錢的豪宅,汰弱留強以自保,市場更加小眾化,豪宅後市發展值得省思!

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聚合發建設公司在台中市七期重劃區內朝富路、市政北六路推出「天琴」大樓建案接近完工。

隨著台中市七期重劃區新市政中心即將完工、大都會歌劇院發包、遠東百貨正在興建等因素,七期生活機能逐漸成熟,建地也愈來愈稀貴,建商從今年下半年興起購地熱,交易價每坪逾百萬的行情。

寶輝建設公司上個月以每坪185萬元購入市政北七路土地,興富發建設公司以每坪140元萬購入惠順段市政路土地,力麒建設以每坪300萬元購入惠國段,連金錢豹市政店所在地二周前由親家建設以每坪150萬元取得。

聚合發天琴專案經理楊士賢說,聚合發建設10年進軍七期,陸續推出海悅豪景,到近來陸續完工的經典、天琴、中港THEONE、榮耀、獨秀等豪宅案,累積豪宅群聚力量,在安全及服務管理上,發揮最大服務效應。

楊士賢指出,聚合發「天琴」基地位於七期朝富路、市政北六路的路口角地,鄰近台中主要道路中港路,開車銜接中彰快速道路、中二高、中山高重要交通樞紐,10分鐘就可到高鐵烏日站。

基地面積500坪,近新市政中心的國家歌劇院,整棟建築物地上24層、地下6層,建築外觀規劃為新古典典藏建築,每戶規劃63坪到84坪,享有七期豪宅景觀,客廳、廚房、主臥、衛浴皆有大面採光視野佳,每坪均價在28萬元到38萬元。

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