投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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北市國有地停止標售,除了私地大漲,也讓法拍、銀拍市場掀起一波新熱潮。許多過去一再流標的物件,3月下旬紛紛順利標出,而且脫標價多超出市場行情;3月法拍競標人數、加價率也較以往提高不少,熱度維持高檔。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示,以往台北地區法拍屋加價率多在8~10%,但今年3月的加價率則是高達12.81%。過去平均競標人數多在3~4人,今年3月則是達4.67人。統計今年3月共有1265人參與法拍,較1月946人多出33%,拍定數271件,也較1月成長27%。

由於市場熱度高,許多之前乏人問津的流標物件,近來都順利標出。以南京西路前衣蝶百貨5、6樓為例,前3拍都流標,但上周二 (3月30日)台北地院執行第4次拍賣,忽然出現3 封標單,最後並以4億3988萬脫標,高出底價達5225萬元。

銀拍市場也有同樣情況,國泰世華去年拍售位於中山北路二段的中山大樓,以無人投標收場,前天 (2日)再次標售,底價由15億降為14億,結果台產以15.38億元搶標,不僅超出前次底價,每坪建坪單價也較目前區域行情高出約1成5。

另外中聯信託位於北縣三重市的一筆453.3坪持分市場用地,之前公開標售都沒人投標,但上月16日中央存款保險公司再度標售,也吸引兩封標單,並以2.47億元脫標,加價率也達一成。

台灣房屋不動產分析師邱太煊分析,今年3月國產局停售北市國有地後,建商獵地轉向私有地,但在北市私有地一地難求下,北縣的市場用地也因此受惠,順利標出。

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房市熱絡,相對低價的法拍屋市場,也跟著被炒熱!根據內政部統計,去年法拍成交物件達2萬8713件,與前一年比較,成長15.1%,創四年來新高,台北市精華區的法拍物件拍定價,也傳出迭創新高。

■ 房市熱翻天 法拍市場也長紅

  「這與市場看好未來房市景氣有關!」太平洋資產管理公司總經理張欣民分析,隨著預售及豪宅市場買氣持續發燒,法拍屋市場從去年起,明顯的再度轉趨活絡,特別是精華區物件,更是受市場青睞,拍定價格也不斷創新高,業者預期,未來若金融體系升息並緊縮放款,預期下半年流入法拍市場物件將增多,全年法拍在房市占比也可望再升高。

  張欣民認為,這類法拍怪現象,主要受到三方力量拉抬,一是期待未來都更後更高的獲利空間;二是在低利環境下,投資客仍勇於高價進場,認為標到後還可再「創造」獲利空間;三是買不起市區高價正常房子的自住客,轉進法拍屋市場找物件,因此出價往往不是以有沒有獲利空間為考量。

■ 法拍族入門 投標估價要確實

  不過,業者也提醒消費者,剛入門的法拍族,可能要面對很多不熟悉的事務首先,投標的前置作業須要詳實,務求清楚,對於產權的調查與評估分析更應慎重以求完美;此外,自行投標者由於對法拍市場整體環境認知不足,不是把價錢寫的很高,就是把投標價寫的太低;而不少自行投標的購屋者,由於專業知識與處理經驗不足,辛苦得標的房屋,卻被債務人惡意破壞、拒不搬遷或頑強抵抗,也是常見的麻煩問題。

  而自行投標者常因拍賣公告字面上的解讀錯誤,或因事前的產權調查與分析動作不夠詳實等因素,造成物件得標後無法交屋;有時購屋者因急於點交房屋或沒有深諳各項法令的情況下,做出了很多違法點交的事項,而讓債務人抓住把柄;或是債務人早已設下圈套,當自行投標的購屋者在不諳法令、實務與專業不足的情況下就有可能觸法,此時債務人有可能即向法院提起民、刑事等告訴而鬧上法庭。

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房市景氣熱,法拍屋也夯,不僅拍賣的定價迭創新高,量能亦持續放大。據統計,去年全台法拍成交件數有2.87萬件,年增一成五,占全年房屋交易量的比重也提升至7.4%,為近四年來新高,預料今年還會持續向上。

值得注意的是,台北市法拍量卻衰退二成四,突顯其稀有性。日前台北市SOGO商圈老屋法拍,創下每坪91.5萬元的天價,使得法拍屋繼國有地標售之後,成為市場矚目的焦點。

太平洋資產管理公司總經理張欣民指出,隨著預售及豪宅市場買氣的持續發燒,法拍屋市場從去年起也轉趨活絡,特別是精華區的物件,拍定價格不斷創新高。

張欣民認為,法拍熱絡,主要受到三方力量的拉抬,一是期待未來都更後更高的獲利空間;二是在低利環境下,投資客仍勇於高價進場,認為標到後還可再「創造」獲利空間;三是買不起市區高價正常房子的自住客,轉進法拍屋市場找物件,因其出價並非以獲利空間為考量,出價搶標之「勇猛」,常常讓法拍業者傻眼。

根據內政部統計處的數據顯示,去年全國因法拍成交的房子有2.87萬件,與前一年比較,成長15.1%,是過去四年來的新高

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上個禮拜台北市大安路一段的40年屋齡法拍屋,每坪以80萬元突破區域行情,僅短短七天,敦化南路一段252巷的法拍屋,再度刷新紀錄,扣掉車位,每坪高達91.5萬,法拍業者直呼「太誇張!」;不過更令人跌破眼鏡的是,實際得標人王先生是名豪宅房仲業者,他說基於個人所需,不得不跳空加價。

■ 得標人具房仲背景 愛子心切出高價

  台北地方法院民事執行處法拍的搶手物件,位於台北市大安區敦化南路一段252巷17號,屋齡25年、權狀面積82.2坪(內含車位10.6坪)、土地持份14.46坪、第二拍的底價為5,012萬元,吸引29人競標,最後卻上演「衝上拍」戲碼,比第一拍6,265萬元,跳空加價六百多萬,以總價6901.9萬元得標,扣除車位,每坪單價飆高至91.5萬元。

  外界好奇,這回得標者又是何許人?根據「網路地產王」記者循線追問,實際競標的是從事豪宅房仲業的王先生,他表示「勢在必得」實在是情非得已,根據個人專業判斷,敦化南路一段252巷的中古華廈每坪約80萬上下,但為了讓就讀復興國小的子女步行就能上學,王先生在這個區段花了一年時間仍找不到合適中古屋,如今發現這個法拍物件,再貴也要買到手。

■ 位處東區精華商圈 行情價75~95萬

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示,本次拍賣物件雖然是第二拍,卻上演衝上拍的戲碼,主要原因是該區幾乎沒有物件釋出;另外,拍賣物件位於知名學區復興國小旁,離敦化南路僅100公尺,位處忠孝復興SOGO商圈,是大安區房價最貴的住宅區之一,該區域住宅成交行情約75萬~95萬之間。

  山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟一聽聞得標價,直呼「太誇張,真是瘋了!」他認為都更熱潮加上台北市中心的預售屋、中古屋房價飆漲,導致北市的法拍屋投標人都不把法拍屋當法拍屋,而是以中古屋的價格競標,嚴重壓縮獲利空間,促使不少法拍屋投資客已紛紛轉往中南部發展。卓訓麟認為,政府若有心遏阻房價飆漲歪風,只要祭出升息這招殺手鐧就能奏效。

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房市熱滾滾,不少民眾看到中古與新成屋房價高漲,就把希望放在法拍市場中找到便宜的好房子,連帶讓法拍市場燒滾滾。不過,法拍業者表示,現在法拍競爭激烈,有時反而法拍標得比市價還高,讓得標者扼腕不已,不如挑選新興市鎮標的,獲利空間可能比較大。

■ 事先做功課 免當冤大頭

   住商不動產企研室主任徐佳馨建議,由於法拍資訊公開,因此不錯的產品都會吸引到相當的買家競標,在眾人搶標下,往往會出現法拍價高於市價的情形,甚至於曾經發生得標人把平方公尺價格當作坪計價的慘劇。

  因此,將想要從法拍市場中獲利,除了要知道標的之計算基礎外,第一步就是先了解區域當地行情,將報章雜誌訊息與在地房仲間的消息交叉比對,一般可以得到一個較為接近市場的行情,用一個可以接受的價格投標,即使得標也比較不容易成為冤大頭。

■ 法拍風險大 要安全也要價差

  房仲業者表示,最理想的當然還是選擇位於市區,又已經點交的產品,但這類產品獲利空間相對小,雖然可以滿足自住客的需求,但不是投資者的最愛。這時候房仲業者建議,可以從較為偏遠,但是重大建設在即,且地方自住客多的新市鎮區域入手,如台北縣三峽、鶯歌、汐止附近,尋找合適的標的,只要價格低於市價三成,就有不錯的獲利空間,不一定要搶破頭擠市中心。

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這幾年法拍市場超夯,不少購屋人對於價格便宜的法拍心動不已,不過很多人聽說法拍很繁複,因此打了退堂鼓,不過,法拍業者建議,如果想要自己標購法拍屋,只要選擇已點交的物件,雖然貴一點,但風險比較小,如果仍不放心,委託代標業者,也不失為一個好方法。

■詳讀法拍公告 避免標到住不了

想要進入法拍市場,第一步得詳細閱讀法拍公告。法拍公告可以看出拍賣標的物,法院有無排除租賃權存在、標的物是否有其他人有優先購買權、抵押權是否可以塗銷、標的物是否有人承租或佔用等狀況。此外,某些特殊產品,如國宅或農地等,因為有特殊的承購資格限制,投標人要了解自己是否有資格投標,才能進行下一步的動作。

■投標書仔細填 保證金支票先備好

法拍業者提醒,如果看到不錯的標的想要投標,就必須要填寫投標書。投標書可向地方法院的查詢服務處服務人員索取。填寫好投標書之後,也要準備不得低於法院公告之保證金金額的支票,才能順利投標。

不過,過去曾經發生投標書書寫錯誤的案例,建議填寫時有幾個小細節要特別注意。包含案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必要書寫正確。此外,地址應填寫戶籍地址,如戶籍地與聯絡地址不同時,應註明清楚寄達地址。

填寫內容時應與法院之公告相同,出價應依法院公告之壹筆或數筆土地及建物,分別以國字大寫填寫,並將合計之總金額填寫清楚,每單項之金額應高於法院所定之底價,且合計部份應高於最低總價,每個細節都要留神,才能避免不必要的困擾。

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林姓男子經商失利欠銀行錢,公司名下的營業場所遭法拍還債,但「債」卻未因此而了,他又接到國稅局兩百多萬元的法拍需課營業稅的稅單;林姓男子無力繳稅,被二次法拍其他財產抵稅。

國民黨立委陳淑慧日前接獲林姓男子投訴,認為債務人財產被法拍已夠慘了,竟還得繳交因這筆「交易」產生的五趴營業稅,明顯是稅制不健全、以致侵害債務人權益,決定提案修訂營業稅法,法拍產生的營業稅,改由拍定人、買受人或承受人繳交,以免已沒錢的債務人被政府「二次剝皮」。

據了解,林姓男子公司在台北市,以房產向銀行抵押貸款,後因還不出貸款,銀行即向法院聲請強制執行、拍得四千餘萬元。

未料沒多久,林又收到台北市國稅局的營業稅單,要他繳交法拍價款百分之五、共兩百多萬元的營業稅。林無力還款,又被「二次法拍」其他財產,因而向立委陳淑慧投訴稅制不公。

稅捐稽徵法規定,法拍房產產生的土地增值、地價、房屋稅,優先由執行法院或行政執行署代為扣繳;但法律並未規定因法拍產生的營業稅有優先權,僅能事後再向債務人徵收。

陳淑慧認為,營業稅屬消費稅,法拍產生的營業稅由拍定人、買受人繳交,較符消費稅課稅原則;據悉,行政院賦改會五月的營業稅檢討會,也認為拍賣產生的營業稅納稅義務人,應修法改為拍定人、買受人或承受人。

陳淑慧提出的案營業稅法修法案,正在財政委員會審查。

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資金行情發酵,民眾紛紛搶進法拍巿場撿便宜。根據山水法拍屋搜尋引擎網站統計,9月份台北與高雄地區法拍屋拍定數為294與435件,分別達一月拍定數的1.86倍與2.11倍,法拍屋拍定件數暴增。

透明房訊指出,近來越來越多民眾懂得請代辦單位到法拍屋巿場撿便宜,為因應法拍巿場火熱,高雄地方法院還特別增加了8位書記官處理相關業務。

山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟表示,受惠2月銀行公會擴大讓財務陷入困境民眾申請延後房貸還本的利多因素影響,原本可能發生在今年2、3季的法拍潮大幅延後,新增法拍件數由1至5月的逾萬件,縮減至目前每月的5、6千件。加上房地景氣回春,與資金行情發酵,法拍屋巿場買家大幅增加。

民眾撿便宜 北高拍定數暴增
依山水法拍屋搜尋引擎網站統計,高雄地區法拍屋拍定案件,9月份為435件,總拍定金額為14億5559萬元,競標人數1407人,平均1件案子有3.2人爭取,遠較1月份的206件,總拍定金額6億9759萬元,每標只有2.7人爭取火紅。

21世紀不動產加盟發展部經理沈政學分析,高雄縣法拍拍定量爆增一倍,主要原因有二項,一是年初受景氣影響,新成屋的推案量銳減,到了6月景氣回穩,購屋信心復甦,民眾眼見在新成屋釋出有限,選擇性大減下,只好轉往中古屋與法拍屋購屋。

二是法拍疑慮消除。沈政學表示,在過去法拍市場被認為是封閉且難以進入的市場,購屋者心中有種「期待又怕受傷害」矛盾心情,知道很便宜,可是卻不敢進場;但隨著網際網路普及,政府的法拍資訊逐漸透明化,越來越多人試著進入法拍市場。

資訊透明 競標人數也上升
相較高雄法拍屋拍定數激增,台北法拍巿場也不遑多讓,9月包括台北、士林與板橋地院法拍屋拍定數與拍定金額都較1月份大幅成長,根據山水法拍屋搜尋引擎網站統計,9月份台北地區法拍屋拍定數共294件,總拍定金額為25億794萬元,遠遠超過1月的158件,總拍定金額13億8255萬元。

資料來源:中時房地產     回首頁

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店齡54年的永和豆漿店「世界豆漿大王」創始店,由於爆發產權紛爭,板橋地方法院28日進行法拍,地坪26.6坪的店面,法拍底價3,815萬元,最後由創始人的後代李慶餘搶標成功,不過代價是六千萬元,平均每坪225萬元,堪稱是「全台身價最高的豆漿店」。

■  每坪225萬元 逾市場行情

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)指出,法拍第一拍是由法院委請專業估價師定出拍賣底價,通常第一拍接近市價,李慶餘以總價6,000萬元得標,超出市場行情近六成,換算土地每坪225.39萬元,應是永和商業地行情前幾名,也接近一橋之隔北市中正區住宅土地的行情。

  住商不動產永和樂華店謝秉吾店長表示,以永和世界豆漿大王所在的永和路二段週邊土地來看,區域內成交量少,但合理價格應該在每坪130-150萬間,今日該案標出每坪超過280萬元的天價,雖然是得標者另有考量的價格,但卻也是創了永和地區土地的交易天價。

  信義房屋永和頂溪店長林仁杰指出,「世界豆漿大王」創始店的店址位於台北縣永和路2段282、284號,將兩門號打通成大店面,若以店面的效應來估算,因頂溪站周邊從竹林路、中正路一帶的精華店面,每坪的地坪單價可達150~200萬,但由於「世界豆漿大王」本身就是集客磁場,因此每坪法拍到230萬左右,應屬合理範圍。

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台灣金融資產服務公司24日將第四度標售陽信銀行不動產債權,總額達新台幣3億多元。市場人士認為,由於擔保品多數位於南部且非都會區,得標情況有待觀察。

金服拍賣官林雨利表示,今日將標售的不動產債權共93件,債權總金額達3億多元,大多是陽信銀行先前併購高新銀行承擔的擔保品,原本件數達百件,先前三次標售共處分13件,標售金額近1億元,已處分物件多半是高單價且地點較好的擔保品。

金服表示,今天標售的擔保品八成以上是100萬到200萬元的物件,約一成物件價位在500萬元左右,金額達千萬元以上的只有八件。市場人士認為,由於高單價且具發展潛力的擔保品在先前三標已處分完畢,本次標售金額可能較低。

市場人士表示,這些擔保品多座落高雄縣與屏東縣,非高度發展都會區,增值空間相對有限,加上部分擔保品位在林園、大寮、六龜等八八水災受災地,可能影響標售行情。

此外,金服受協商資產管理公司委託,將於10月9日標售台灣民俗村4.49億元債權,目前至少有四組投資人表達興趣。據了解,協商資產管理公司幕後大股東為德意志銀行,該公司在民國92年標購交通銀行(兆豐國際商銀前身)90億元整批不良債權後,已陸續處理並獲利。

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一. 參與法院拍賣之先決條件:
1. 資訊靈通
除了多注意報紙及法院之公告,並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外,對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝璜等都要儘可能的多去瞭解,而對所有權之處理情形,如出租、抵押、典權等則應詳細查閱,以免花了高價而標到不盡理想的房屋。
2. 資金充裕
參與標購,除了應繳之保證金外,依強制執行法規定,應於得標後七日內繳清屋款,若不能如期繳納,法院將再執行拍賣,並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價,均自該保證金中扣抵,因此,手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣,以便能如期繳清款項,並取得產權。
3. 評價精確
4. 正確判斷

二. 投標人之資格限制:
通常投標常由本人自行為之,而個人投標只需備妥印鑑、身份證即可,此外,亦可委託他人代理投標,此時則需再檢具委任書,但代理人必須具備下列資格:
1. 執業律師資格。
2. 與委任人間有僱傭或親屬關係者。
以上第2項如為公司法人,欲參與投標時原則上應由負責人出面,但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標,如代理親屬投標,則僅需出具戶口名簿等文件證明其身份即可。另外,限制行為能力者只需法定代理人之同意,即可參與投標,但無行為能力者不得參與投標。

三. 法院拍賣不動產之公告內容:
法院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後,便會訂定拍賣日期,並公告周知,除法院之公告以外,當地之報紙亦須刊登,並且公告刊出之後,依法必須相隔十四天以上才能進行拍賣,至於其內容則需包括以下各有關事項:
1. 不動產所在地、種類及其應載明事項。
2. 拍賣最低價款。
3. 合併或分別拍賣。
4. 保證金之數額與繳納方法。
5. 投標與開標之時間、地點。
6. 閱覽查封筆錄之日期與處所。
7. 是否塗銷抵押權,及是否負責點交。

四. 填寫標單應注意事項:
1. 仔細填寫:標單上之各欄項目均應仔細填寫,同時核對投標不動產之座落位置,並將標單投入正確標櫃。
2. 高於底價:由於拍賣之前,鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價,因此填寫標單時,一定要高於底價,才有得標希望。
3. 拍賣類別:法院拍賣之標的物,有僅拍賣建物部份,也有僅拍賣土地部份,有的則是建物連同土地一起拍賣,填寫標單時,務必要認清標的類別,方不致估計錯誤而坐失良機。
4. 報價訣竅:如建物與土地合併標售者,在預計總價上可將土地部份略為調高而降低建物部份之比例,因為得標與否取決於總價,而土地應繳納之土地增值稅則由賣方負擔,亦即由法院在拍賣價款中扣繳;而房屋之契稅則由拍定人負擔,如依此原則報價,將來在買賣移轉土地稅負方面,可以節省一筆開銷。

五. 繳納保證金時應注意事項:
1. 保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面,填寫時應注意各項欄位,不可忽略。
2. 保證金在一萬元以內者,直接以千元鈔票放入封存袋內,在一萬元以上,必須為各銀行所簽發,而以台灣銀行或法院所在地台灣銀行分行為付款人之支票、本票或匯票並放入封存袋內。
3. 保證金封存袋口,須經投標人簽名蓋章後再予密封,如未得標,得以密封袋口所用之同一印章具名領回。

六. 拍定得標後如何辦理產權登記:
依民法第七百五十八條規定,不動產所有權之移轉不經登記不生效力,因此投標人雖經法院拍定得標,但未到地政機關辦理各項登記事項之前,其所有權依然不生效力。
1. 取得權利移轉證明書。得標人應依規定,在拍定後七日內繳清屋款,以便依強制執行法規定,由法院開具權利移轉證明書。
2. 申報契稅。契稅是由拍定人負擔,而契稅之計算標準是以拍定價格為依據,申報契稅應填具契稅申報書乙式四份,並附上權利移轉證明書正本與影本三份,及拍定人之戶籍證明一併向稅捐機關申報,等到申報完成,再將收據黏貼於權利移轉證明書上,就可以向地政機關辦理所有權移轉登記。
3. 申報工程受益費。申報契稅完成以後,應將已完成契稅申報之權利移轉證明書向稽徵機關申報工程受益費,如已繳納或未開徵,則應請其載明於權利移轉證明書上,如未繳納則應依法繳納。
4. 辦理所有權登記應準備之文件如下:a. 所有權登記聲請書。b. 登記清冊。c. 權利移轉證明書正本與影本各一份。d. 身份證影本。e. 戶籍謄本。

七. 標購法拍屋應注意事項:
1. 法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三:a. 不動產遭查封之前已出租與第三者,而租賃關係依然存續,此時需等租約到期,標購者方有權承受。b. 查封時房屋無人居住,拍賣時亦無人異議。c. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築,因其沒有所有權狀,法院當然不負責點交。
2. 產權之取得及登記。
3. 實地察看現場。
4. 市場行情動態。一般而言,在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利,因為此時不僅價格低廉,並且競價者少,較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。
5. 土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地,其中一人在該土地上持有建物,如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時,另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。
6. 優先購買問題。

 

資料來源: 信義房屋

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標購法拍屋流程如下:債權人聲請→法院查封→鑑價→公告、拍賣→拍定→繳價款→領取權利移轉證書→法院點交→申報契稅→申報工程受益費→申請所有權登記→領取所有權狀。

選定欲投標的「法拍屋」,評定完欲投標的價格後,填妥標單,依下列程序完成投標:
1. 填寫標單,價錢要高於底價,並在開標時間前完成投標。
2. 保證金放在封存袋密封,在封口處簽名或蓋章。
3. 投標。
4. 開標。

注意事項包括:
1. 注意圍標。
2. 在標單上,土地和房屋是分開計價的,不妨房價標低些,土地標高些,這樣買方可以少付點契稅,而土地現時增值稅則由買方負擔,法院會自拍賣價款中扣除,在未來買賣移轉時以可節省稅負。
3. 投標人在得標後,若未到地政機關辦理登記事項前,依然不算取得所有權,必須等到完成登記,才算購買法拍屋成功。

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優點
1. 價格較低
因為法院執行拍賣的不動產,都是要求立刻變現以清償債務,為能順利標售,價格都以低於市價的一至二成為底價,萬一流標,法院依職權可再次降低20%進行拍賣不成的話再降20%,直到拍定為止。
2. 競爭者少
3. 產權保障
法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣,產權移轉較有保障,並且迅速一般在拍定後七日內繳足價款,即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾紛所致,日後有所異議,也不影響產權取得。
4. 市場公開
任何人只要有足夠資金,即可循正確投標步驟參與標購。

缺點
1. 風水迷信
因遭受拍賣的房子大多發生過財務問題,以民間信仰而言,都懷疑該房屋風水不佳問題難克服,常有陰影存在,為避免此種困擾,最好在參加標售前先去除疑點。
2. 屋況不佳
萬一屋況真的不佳,購屋者可依據民法第八百十一條有關「動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。」之規定,請求原屋主負責賠償毀損,以保障買屋人權益。
3. 資金龐大
購買法拍屋,除必須繳交保證金外,得標七日內得繳清所有屋款。若無法如期繳納法院會將再次拍賣,並由保證金中扣除差價,所以務必備妥資金。

 

資料來源: 信義房屋

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若是法院拍賣的不動產,拍定後法院負責點交,購屋者較可安心競標,因為法院有義務在拍定後將該不動產清點騰空後,當場交予得標人,對購屋者來說較有保障。

但是通常有下列情況時法院不負責點交:
1. 查封該不動產前已出租給第三人,因民法第425條規定「買賣不破租賃」,租賃關係依然存在,等租期約滿,標購人才能承受。
2. 查封時無人居住,拍賣時無人提出異議。
3. 無所有權狀,在地政機關屬未經登記狀況。
4. 共有人具優先權。
5. 增建、違建、建地及建物分屬不同所有人。
6. 投標人資格受限,如農地、廠房之移轉。
7. 持分未經分割等狀況。

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法拍屋簡單來說就是不動產原持有人因牽涉法律問題,其遭法院查封拍賣的房子。 不動產被拍賣的原因很多,一般而言,可歸納為以下三種:
1. 欠債不還。
2. 抵押債務不還。
3. 欠稅未繳。

不動產遭法院拍賣的原因有很多,但就一般而言,可歸納為以下三種:
1. 負債不還
債務人欠錢不還,若經債務人提出民事訴訟,並獲得勝訴之確定判決或假執行判決,而債務人仍不履行清償責任時,債權人可向法院聲請強迫執行,由公權力來查封並拍賣債務人之不動產以抵債。
2. 抵押債務不還
若債權人對債務人之不動產設定有抵押權,而債務人不履行清償責任時,債權人即可依法行使抵押權,聲請法院拍賣以抵償債務。
3. 欠稅未繳
根據稅捐稽徵法第三十九條規定:「經確定後逾期未繳之稅捐,由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。」按土地所有權人依法應繳納地價稅,房屋所有權人依法應繳納房屋稅,納稅義務人如逾期未繳,則可由法院強制執行拍賣以抵償欠稅。

 

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【楊茲珺╱台北報導】低利政策減輕民眾房貸壓力,最新統計與今年初法拍屋每月突破1萬件的慘況相比,8月新釋出的法拍屋降至安全水位5851件。雖然可選擇標的變少,但法院投標熱度並未降溫,精華地段物件仍吸引多人搶標。法拍專家觀察8月法拍物件平均加價率10.2%,大台北物件標價逼近、甚至超過市價的狀況仍時有所聞。
去年9月爆發金融海嘯,因此從11月起新釋出的法拍物件每月都突破1萬件,山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示:「新增1個法拍物件,就代表1個家庭出問題,每月新增萬筆,實在怵目驚心。」

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8月下滑回5851件
所幸央行持續貨幣寬鬆政策、加上今年農曆年後房市回溫,因此首拍物件數量從5月的8219件,一路下滑至8月的5851件,已經回復到2006、2007年的安全水位。
104法拍屋網總經理籃茂山表示,第2季房市回溫,債務人與債權人協商直接賣掉就能清償債務,因此停拍撤回的案件也增加,所以近來想撿便宜法拍屋的購屋者,都發現物件變少了,「9月應該還會持續減少。」但精華物件仍會出現多人搶標的狀況。
日前台北地方法院2次拍賣位於仁愛路四段、光復南路口,權狀僅11.25坪的套房,目前租用給第3人因此無法點交,底價565萬元,最後有7人投標並以760萬元拍定,加價近200萬元,每坪67.55萬元,與市價相當。卓訓麟認為,大台北地區中古屋市場的賣方心態仍高,開價甚至高出市價許多,所以才會有不少買方認為就算以市價買法拍屋也划算。
高市新釋出的法拍屋數量向來居全國法院之冠,但投標熱度已稍微降溫,OK不動產總經理姜繼堯說,「之前市場過熱並不健康,自住客以市價9~9.5成得標,但又不能看屋風險過大。」目前想買法拍屋的仍以自住客佔大宗達7~8成,8月拍定價普遍回復到市價8~8.5成。

 

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【聯合報╱本報記者/台北報導】

金融海嘯以來,法拍屋數量大增,法院充斥代標業、投資客和海蟑螂操作,法院為避免特定人士掌控拍賣,因而加強資訊透明、強化監視設備防範。

法院人士指出,買法拍屋的多以投資客為主,部分投資客又與黑道結合,為了要得標,常會恐嚇威脅其他人不能進來投標。

據指出,北部地區的法拍屋投資客競爭激烈,日前發生一間精華地段房子標售時,黑道老大為要得標,事先警告其他投資客不能進場。投標當天,黑道人士群聚法院投標室,堵住出入口,監視是否有人偷跑投入標單。

結果,一名不知情的投資客在開標前一分鐘要進入投標室投標,標單即被黑道分子搶走,嚇得他拔腿就跑;因為該案可能涉及圍標而停拍,由檢警偵辦中。

法界人士表示,法拍屋常見海蟑螂製造假債權、假租約、假住人而霸佔房子,書記官履勘現場時,本來是空屋,但沒幾天突然有利害關係人向法院陳報有租約,或稱債務人欠債,同意以債抵租,法院只好記載在查封筆錄;這就是典型的海蟑螂,向拍定人強索搬遷費後才肯離開。

法界人士說,消費者要買法拍屋,還得小心被代標業者坑殺;部分代標業者藉投標室氣氛熱絡,哄抬市場行情,消費者不理性的加價而得標,卻買到高於市場的房子,還讓代標業賺了佣金。

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過去被視為便宜、低於市價的法拍屋,如今卻出現得標價格不斷墊高的情況,不但便宜貨變少了,價格甚至已經超出市場行情!法拍業者分析,這是由於近來法拍屋市場熱絡,加上不少法拍代標業者積極找人投資,才讓法拍屋的得標價格爆出空前高價。因此,房仲建議,如果想在法拍市場挑到便宜貨,還是要仔細比價再出標!

■ 代標業者哄抬 法拍價格飆高

  過去法拍屋的價格,通常約以鑑價的八成左右賣出,但這幾年情勢已改變,地點好的法拍屋不但不便宜,往往還超越市場行情,其中以台北地院和士林地院的法拍屋最為搶手,每次拍賣都會吸引人潮搶標,價格甚至出現高出市價的盛況!

  「這與部分代標業者哄抬價格有密切關係!」執行處法官私下表示,因為代標業者只有在得標後才能抽取佣金,為了得標獲得佣金,代標業者開始利用民眾想在法拍市場撿便宜貨的心態廣發廣告,再帶客戶到法院投標室,有些業者會鼓吹客戶拚命加價才能標到,客戶不懂市場行情,就會被當成肥羊!

■ 買法拍屋撿便宜 區域行情問清楚

  此外,台北市建地愈來愈少,加上都市更新效應,台北市的法拍屋變得熱門,加上法院的法拍屋資訊比早年公開、透明,許多房子一經確定要法拍,經常造成搶標,也造成法拍屋的價格飆漲,出現與過去市場完全不同的景況。

  根據統計,雖然今年第二季全國各地院法拍庭法拍總金額,比第一季暴增了一百卅九億元,也比去年同期增加廿三億元,但房仲業者提醒,法拍熱絡主要是在大台北地區,台中與高雄法院的拍定總金額反而下降,可見法拍熱絡仍與房市區域景氣密切相關,建議想進場搶購便宜法拍屋的購屋族,一定要問清楚區域行情,了解市場價格才出手,以免貿然下標後才發現,不但沒撿到便宜,還買到高於區域行情的房子,賠了夫人又折兵!

 

資料來源:網路地產王     回首頁

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景氣回升,不但小套房核貸解套,就連過去貸款成數較低的法拍屋,現在也因為市場漸趨活絡,加上銀行競爭相當激烈,法拍屋代墊最高額度也從去年底的六、七成,悄悄攀升至八成以上!

■ 精華地段法拍屋 貸款成數安啦!

  根據統計,今年第二季,台灣地區各地法院拍定總金額為365.9億元,比第一季增加139億元。 銀行主管表示,當房地產市場好轉時,法拍市場也會跟著熱絡,近來代墊款的業務量成長近三成。

  法拍屋市場逐漸轉熱,民營銀行表示,今年第二季法拍屋貸款的業績量較第一季成長兩、三成。 一銀主管表示,台北市的精華地段的房子,向銀行申請八成以上的代墊款幾乎沒有問題,外縣市額度則可貸到七成左右的水準,想利用這波法拍屋大量釋出、逢低買進的消費者,等於投標者可以降低現金部位,在法拍屋競標時能有更多產品可選擇。

■ 法拍屋利率高 賺價差難度高

  不過,要提醒法拍族,法拍屋貸款利率介於5%至7.5%,略高於房貸,而利率的訂定標準,通常取決於客戶過去的信用紀錄、職業等級與產品區位,代墊時間則通常以不超過兩個月為限,加上屋主在代墊期間還沒拿到權利移轉證書、所有權狀等相關證明,未來產權變動性仍高,銀行承擔風險也相對較大,因此銀行只能按「信用貸款」處理。

  此外,法拍屋交易有超過一半來自投資客,民營銀行表示,投資客的特性是買進法拍屋後加工、裝潢,約半年後就轉手賺取中間差價,萬一房市反轉,該房屋很可能再度成為法拍屋,銀行放款風險比自住客高出許多;銀行通常會透過往來紀錄、聯徵中心查詢等相關資訊,判斷客戶是否為投資客。 因此,如果是投資客,即使後續取得證明、轉成有擔保放款,仍無法像一般優質房貸戶享有第一年1.5%的利率優惠。

 

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想撿便宜買法拍屋,卻又怕選到屋況不明的物件?那不妨可以考慮由銀行擔保拍售的「金拍屋」或「銀拍屋」,不僅產權清楚,能大幅減少點交糾紛,價格也較法拍屋彈性許多,有議價空間,保障多更多!

■ 金拍屋保障多 銀拍價格超實惠

  由國內34家銀行及票券公司共組的台灣金融資產,是唯一民間可以替法院代為處理債權屋的單位,而其所標售的物件就是俗稱的「金拍屋」,至於民眾或企業向銀行貸款時,所提出的抵壓不動產,如果碰上債務人無法如期還款,其產權便會轉歸銀行所有,這類型就屬銀拍屋。

  金拍屋的價格約介於法拍屋和市價中間,而且地段和屋況和銀拍屋相比,都是屬於較好的物件。不過銀拍屋雖然區域競爭力較低,但也因為如此,往往會有低於市場成交行情的價格出現。

■ 議價空間大 貸款更容易

  由於金拍屋或銀拍屋大多是銀行的債權,各銀行通常會急於脫手,使得議價空間相對拉大,所以只要能夠保住大部分債權,價格方面也會出現彈性議價幅度。一般來說,金拍屋或銀拍屋的價位,應該是介於法院法拍屋和一般市場購買價之間。

  想買法院法拍屋,除了需要先繳納保證金外,一旦得標,7日內就必須繳足全額,這常常是購屋者最頭痛的問題。不過因為金拍屋或銀拍屋是銀行的承受擔保品,為了儘速取債權,對於有興趣購買的民眾,通常銀行願意提供貸款的意願較高,而且也會協助處理資金的問題,例如將貸款成數提高,或利率降低等,民眾只需自備約3成左右的金額。

 

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