投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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  • Apr 13 Tue 2010 06:56
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 最新地產新聞

 便宜好屋多 黃金地段也有驚喜價

 如此打房 搞錯了方向

 誰想看到房市泡沫化?

 申請房貸難產 小心違約賠大錢

 打房後續效應 豪宅先建後售

 台中329僅4百億 豪宅佔9成

 慧眼視好宅 見縫插針賺價差

 5大都會 下半年房價看漲

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有三件事使人生有意義-工作、意志與成功。意志開啟通往成功之門,那是件宏偉且令人喜悅的事。經由工作我們通過一扇扇的門,直到最後,終能摘取成功的果實。 [路易士•伯斯特]

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左手擁抱了一堆東西、 右手擁抱了另一堆東西、但是地上還有一堆東西。我想伸手再取一些,結果所有的東西都灑滿了一地.....

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往前走,失敗沒有關係。但要敗得有智能,敗得優雅,敗得有格調..... [湯姆•魯賓斯]

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一個人鑽研的愈多,他學習到的愈多,一個人學習到的愈多,他愈瞭解到他所知道的何其淺薄。

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基於總統府及總統官邸的維安考量,台北市都市發展局公告擴大博愛特區範圍,面積擴大為原來的三倍左右,不過博愛特區擴大,外界質疑,威權時代過去,警總才把特區縮小,現在民主時代,卻反而擴大,根本是擾民開倒車,台北市長郝龍斌今天(29號)表示,博愛特區範圍及建築物高度管制,是由總統府、國安局召集會議決定的,台北市政府只是配合辦理,北市府也無從評估範圍是否合理。(林麗玉報導)
位於總統官邸旁的一品苑,因為高度可能影響總統維安,總統府邀集國安局等單位共商解決,擴大博愛特區管制範圍,從目前的延平南路、中山南路、常德街、寶慶路、愛國西路、南海路範圍,擴大為中華路、中山南路、信義路、杭州南路、愛國東路、忠孝西路,和平西路、寧波西街範圍內,面積大約擴大了三倍,台

北市長郝龍斌表示,擴大博愛特區範圍,是總統府決定,台北市政府配合辦理,而之所以擴大範圍,是國安局依照各種槍械射程評估出來的。台北市都發局長丁育群表示,擴大博愛特區,已經在8月10號公告,細部計畫預計明年2月完成。而目前新範圍內有10個案子正在申請都市更新作業,會以可以容移方式輔導。

而對於外界質疑,擴大博愛特區管制範圍是開民主倒車,台北市長郝龍斌表示,北市府無從評估範圍是否合理,不過對於民眾的反彈意見,相關的看法會反映給府方評估。

資料來源:鉅亨房地產     回首頁

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搬過家的人都知道,從收拾家當到重新整理,整個搬移的過程不但花費時間,更常常讓人忙亂的喘不過氣來,崔媽媽基金會建議消費者,最好提前一個月開始準備,並慎選信譽良好的搬家公司,並詳讀合約內容,以免事後引發雙方糾紛!

■ 提前一個月準備 詳閱搬家合約書

  崔媽媽基金會建議,最好從搬家的一個月前開始準備,並慎選合法搬家公司,而合法搬家公司應有搬家三合一驗證,包括「搬家業者營利事業登記」、「搬家契約書」、「廣告宣傳物」,消費者可到經濟部全國商工行政服務入口網,查詢搬家公司的營利事業登記,並注意搬家公司名稱與契約書上是否相同。

  此外,崔媽媽提醒消費者,評估搬遷物件的數量,可透過搬家的合約書上所附的「搬運物品清單」,其中除了搬運物品的項目、數量、尺寸外,也有記載是以車計價的方式或是包價方式,搬遷契約書是否寫的夠仔細,都要問清楚;此外,是否需要搬家公司提供打包、清運垃圾、窗型冷氣拆卸及上架服務,這些都需要在估價時告知搬家公司。

■ 留存收據、契約書 提防不當加價

  有些不肖業者,先在電話上估價時,以低折扣吸引消費者,到府後將物品搬到車上時,卻又「坐地起價」向消費者抬價,崔媽媽基金會表示,因此簽約時要特別注意契約書中,是否以不顯眼的字體表示「工資另計」。而在搬遷地點自停車至住宅間的步行距離,應有不同收費標準,通常步行距離在20公尺內,多數業者不會收費,但有些公寓大廈從地下室到大門,須換2次電梯,搬家公司就會收取一些費用。

  「消費者真的急著搬家,最好將彼此所說的交易內容錄音下來!」律師張寧洲建議收據也應保留,一旦發生糾紛便可舉證,此外,不可在搬家之後,還要應搬家公司的要求,簽訂書面契約,這些都屬不合理的做法。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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什麼讓婚姻最有保障?房仲業者電訪發現,無論已婚或未婚,有高達6成民眾認為,擁有房子能讓婚姻更有保障。調查也顯示,新婚夫妻結婚後,有4成1將房子登記在女方名下,房貸負擔4成4是由男方扛。

■ 婚姻保障No.1 結婚前後大不同

根據信義房屋調查,已婚、未婚者對於婚姻的保障,認知略有不同,73.6%未婚族認為,存款是婚姻的最大保障,其次是健康佔70.3%,有66.7%單身族選擇房產,小孩是婚姻的保障,僅佔27.5%。相較之下,已婚族則以健康為首選佔84%,第二是存款比率為71%,再來是小孩及房子,分別佔了62%左右。

另外,分析不同學歷族群,對於婚姻保障的認知也大不相同,擁有研究所學歷的受訪者,最看重房子的程度居冠,比率為77%;大學學歷的族群較注重存款比率,高達8成;高中畢業卻是以健康為首選。


■ 四成已婚族 男方承擔房貸

對於已婚族來說,婚後最重的負擔莫過於房貸,顯然男方在這方面負擔較大。調查顯示,已婚男女當中,有44%表示購屋房貸由男方負擔, 45%則是雙方共同承擔,女性獨立支付僅佔5%。

在房產登記方面,42%已婚族將房子登記在女方名下,另外有32%則是登記在男方名下,雙方共同擁有佔18%。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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華南銀23日標售兩筆不動產,其中較受市場注意的4,566坪「南港工業地」吸引逾十組人馬競標,但因競標者認為底標32.65億元過高,最後無人出價而流標。

華銀南港工業用地容積率300%,平均每坪標價達71.5萬元,華銀解釋,71.5萬元的底價是涵蓋五年後改為商業用地的開發效益,未來將參考附近交易價格,於10月中旬再次標售。據了解,昨天領單競標南港土地的潛在買主包括富邦人壽、新光人壽、國泰人壽和國華人壽等。

至於華銀長春路143號長春金融大樓(原三功國際大樓)標售底價9.78億元,最後依市場預期,由掌握該大樓逾半產權的三商美邦人壽以10.7億元得標,換算一樓每坪單價118萬元,車位單價260萬元,二樓以上每坪61.7萬元,溢價率約9.4%,華銀預估交易利益約8.8億元。

若加上華銀上周標售南昌路獲利4.29億元,華銀近期處分土地利益合計達13.09億元。

瑞普國際物業總裁曾東茂表示,長春金融大樓的所有權分屬三商美邦人壽(約58%)、華南商業銀行(約36%)和投信投顧公會(約6%),個人地主則持有12個車位。三商美邦先前是在2007年12月取得該大樓,當時每坪交易價約51萬元,兩年來已上漲兩成。

曾東茂說,三商美邦人壽取得華銀持有該大樓部位後,可以整合大樓產權,更有效執行對大樓有利的管理及出租策略,有助增加整棟大樓價值,也符合壽險公司近期積極布局商用不動產的投資策略。

至於華銀南港土地,台灣房屋不動產研究室執行長邱太 煊分析,這塊工業地面積相當大,且以周邊土地行情每坪約68萬元至80萬元來看,華銀底標每坪71.5萬元並不算貴,流標最主要的原因應是土地卡了一塊45.98坪的畸零地(所有權人為昇航汽車貿易公司),未來整合恐付出上億元代價;其次是華銀目前已將該土地租給Honda汽車為維修廠,租金每月約125萬元,租期至2014年6月,讓潛在買主有疑慮。

華銀強調,內部會詳細討論新底標價 ,不排除有降價空間。新底標價,將有多大的降價幅度呢?華南銀表示,會經過內部詳細討論後再公布。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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【曾炳鈞/綜合】


  身處微利時代,購屋置產的動機不外乎是為了抗跌保值,不過房仲業者調查北、中、南三個區域的購屋族發現,北部購屋考量「精華地段」,中部重視「出租難易」程度,至於南部最在意「地緣關係」。

■ 「地段」決定一切 北部客首要考量

  台灣房屋調查購屋投資的決策排行榜,發現22.7%的購屋投資族認為,「精華地段」是投資房地產最重要的考量條件,其次才會考量出租的難易程度(21.6%)、投資報酬率高低(19.2%)、投資門檻的難易度(17.3%)以及貸款成數(14.9%)等條件。

  交叉分析北、中、南部三個地區的購屋族,不同地區的民眾對於購屋的考量點又截然不同。北部民眾最重視精華地段,主要是因為北部投資人認為,都會區的土地稀少,好的地段上漲空間大,因此最在乎購屋投資的地段是否位於精華區,其次才會考量投資門檻與貸款成數。

■ 中部在乎「租金」 南部重視「地緣」

  中部投資者重視的購屋投資決策項目前三名,分別是出租難易、投資報酬以及精華地段。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧認為,中部投資民眾會考量出租難易情況,主要認為「長期」、「穩定」的收租,才是購屋置產最重要的考量。

  至於南部民眾對於「根」、「在地」觀念較為重,因此會先以住家附近的物件作為考量,除了在地的地緣關係外,也考量到就近管理的方便性;其次,才會考量出租難易度、投資報酬率,最不在乎貸款成數,足以顯見南部的房地產總價低,以及南部客的財力也不容小覷。

 

資料來源:網路地產王     回首頁

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潮濕的台灣亞熱帶氣候,老房子最常見的問題,就是牆壁有滲水或漏水的情形,導致水鹼化,引起化學反應,而產生白白的壁癌,造成油漆剝落的情況,不但看起來不美觀,處理起來更是棘手,消費者不妨依據屋況與預算,再對症下藥!

■ 重新砌牆可根治 牆面開刀較省錢

  房子出現漏水導致的壁癌問題,只從表面處理沒用,最重要的是要找出漏水原因,最好先請個專業的抓漏師傅協助,通常單一壁癌抓漏,價格約在1~2萬之間,而在找出確切漏水位置後,才能進一步處理。

  首先,要完全根治壁癌,除非將牆打掉重新砌磚,否則壁癌是很難根治的。但如果是民國86年以前蓋的房子,承重結構的多半為樑柱,打牆比較沒有問題,若是民國86年以後蓋的房子,外牆多半為承重牆,用來支撐結構,就動不得了,加上打牆的費用相當高,因此必須仔細計算成本;如果預算沒這麼高,可以直接開刀到磚面,把粉在外層的水泥面打掉直到見到磚面,一般行情約每平方公尺NT.2,500~3,000元。

■ 簡便表面處理 維持時間較短

  如果不想大興土木,可自行將壁癌表面的白色物質用刮刀或鐵片刮除,塗上2 層防壁癌的底漆或面漆,重新粉刷,最後買專門用來油漆的批土,將壁面重新披土,再上漆粉刷,最好多刷幾層,但通常只能維持3個月到6個月,若做得不錯,也可維持一年左右。

  目前,也有不少設計師處理老屋問題時,先將壁癌清乾淨後,並用工業用弱酸先清洗,塗上防水漆,外面用輕鋼架做骨架,並直接在壁上釘上矽酸鈣板或先釘上角材或C型鋼再上矽酸鈣板。但若壁面滲水嚴重,在釘上矽酸鈣板後,必須再封石膏板或矽酸蓋板、上披土,縫隙則用 AB膠填縫,最後將披土磨平粉光,再上漆粉刷。

 

資料來源:網路地產王     回首頁

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隨著時代進步,民眾找屋不再需要挨家挨戶看屋,上網看屋省時又方便,不過房仲業者提醒民眾,網路上所標示的數字或是距離,可能跟實際有所落差,購屋前一定要前往實地看清楚。

■ 網路訊息勿全信 實地探訪問分明

  除了物件資訊可能會誤差之外,網站上的地圖,有時會因為衛星定位的關係而不準確,另外,像是預售屋也要注意,部分建案的銷售中心與基地位置是分開的,所以最好要問清楚、講明白。日前就發生誤植地址,導致投資錯誤的案例,所以網路上的數字千萬不要全信,購買前一定要與實際謄本核對清楚,以免吃虧上當。

■ 參考網路地圖 問清建案所在地

  網路看屋除了有照片呈現物件風貌之外,現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽功能,可以提供民眾快速了解地理位置,更方便快速找屋。不過房仲業者提醒購屋族,有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有些許落差,而且實際距離無法透過地圖準確判斷。

  若是購買預售屋也要問清楚基地位置,因為部分建案的銷售中心與基地位置是分開的,購買前一定要問清楚,才不會造成購屋糾紛。

 

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【文/范世華】


  許多人不敢買房子的原因,不是因為沒有錢,而是誤認為買了房子之後,資金就成了「不動產」,原有的「活錢」變成了「死錢」動不了了!因此寧可長期租屋也不願意購屋。

▓ 先由「無產」變「有產」

  綜觀一般大眾不管是買不買的起房子,對於房地產投資的話題,都還是會有一定程度的關心,可是對於真正還未擁有房地產的人來說,若到達不了有屋的階級,論「投資面」的市場多、空,還言之過早,同樣的若是要講「理財面」,如果根本就還沒有「財」,那又有什麼好「理」的?因此首購第一棟純粹屬於自用的房屋資產,談時機的問題就不必這麼樣的嚴謹,先達到擁有的目標再說。

  以目前銀行房貸的利率這麼低的水準,若每個月的房租預算為2萬元,同樣拿來跟房貸20年期本息攤還的月付金來比較,可以貸款的額度可以到400萬元左右,撇開市場上的豪宅、預售爭議性特殊價位和區域不談,400萬已經是足以購買台北市以外或其他縣市2至3房的中古屋了。

▓ 其實「不動產」才是真的「活錢」 
 
  100萬的現金,如果不能變成400萬的資產,那麼100萬它還是100萬,著實才叫做「死錢」。

  當您擁有400萬的資產(雖然同時也內含了負債),還玩不起所謂房地產市場「投資」的遊戲,但至少已具備有可以發揮「理財」功能的資產規模,有了理財和負債還本的雙重配置,就像是空白的「T字」帳,左右兩邊已填上了數字,有了自己的資產負債表,學過會計的人應該更容易理解,可以套上了「資產=負債+資本」的公式來配置自己的財富平衡。

  像是事業體一般,有了資本損益機制的營運規模可用來操作經營,以積極樂觀的角度來看,若房市漲,自然是賺取到了增值效益,報酬率的增幅是以本金400萬資產總額來計算的,10%就賺40萬了;用消極保守的角度來看,萬一跌價,原本一年24萬的租金,有將近20萬的部份也是還到貸款本金部位,減少的負債抵消跌價的風險,相對也具有較佳的保本實質作用。

  除此之外“房地產理財”還有許多應用或是應變的方式,先立足於擁有房地產資產的階級之後,面對財富管理可因應的對策和方法就會更多樣化。因此先要擁有房地產之後,才能再談房地產的理財觀,如此也才相對地更有機會可以真正遠離貧窮!

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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【文/范世華】


  對於一般大多數族群,其實並不屬於房地產的投資客,多半僅有一間自住的房子,或是仍然沒有房子。然而在房地產市場多空分歧的論戰當中,最怕的就是這些非關戰事的平凡百姓,反而受到不必要的氣氛所影響,想換房子的不敢換、想買房子的不敢買,結果最後該做的什麼都沒做!

  如果不是將房地產當成投資商品,以自住為用途的房地產交易,不管是換屋或是新購,房地產所呈現的都只是一種「資產」的型態,並非「商品」。

■ 面對抉擇的心態反應

  通常在「商品」的市場,投資所看的就是「價位」,在價格一片漲聲熱潮不斷的趨勢下,很多人看是「機會」,也有人會唱是「危機」。無論您怎麼認為,這當中究竟要選擇加碼?離場?入市?還是避險?……這令人揪心的難題,就和面對股市行情的變化是一樣的,手中有股票的到底要不要賣?空手者要不要進場?不同的人會有不同的心情。換做是房地產目前正處於高檔振盪趨勢不明的情況下也是一樣,你的手中是持有、或未持有“非自用”額外的不動產?心情的反應自然也會隨著市場的氣氛而呈現各種不安的狀況。

■ 房地產市場為資產屬性,股票市場為資金屬性

  其實消費者首先只要認清一點,房地產市場和股票市場就其屬性來說,本來就有很大的不同,股票市場的操作是要以資本(或資金)的角度來去看待,而房地產市場的操作則要用資產的角度來去看待,資本(或資金)主要的獲利是在追求差價,計算的是「價格」;資產的主要獲益則來自於增值,著眼點是在「價值」。

  因此論房地產的屬性,若是以自用為目的,它還是歸資產性質會比較恰當,以資產的角度來看,那麼就要用理財的方式,用時間和配置的觀點來應用,以獲取資產的報酬。從金融資產的角度去看房地產,自住的房子雖然不能產生投資效益,不做投資客,但還是可以用“房地產理財”的方法,利用資本報酬時間上的特性,產生其他不小獲益的!

【本文作者為網路地產王資深顧問】

 

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政府釋出老屋拉皮補助大利多,只要有8成住戶同意,且使用符合環保的綠建材超過總工程經費的兩成,就能申請補助工程款,最高有一千萬的額度。 不過,有了煥然一新的外觀,提醒老屋住戶,室內的翻修也不可忽略,雙管齊下,不但自己住的舒服,脫手賣出也能有個好價錢!

■ 外觀拉皮還不夠 老舊內裝一併修

  想要入住交通便利宅,手頭的存款又不多,很多人就把目標對準屋齡較高的老屋,做為成家的考量;不過,老屋通常有著結構上的問題,加上屋況也隨著屋齡而每況愈下,像是漏水、壁癌、管線老舊等,就算外觀成功拉皮,但內部的結構與設計老舊,住起來還是讓人煩惱多多。

  儘管老屋內部也可以微調改善,但是翻新的工程絕對比新房裝修來得繁複,從水電到土木拆除、裝修,包含了大大小小的細項,要有變裝後的驚艷感,那就可得耐著性子,一樣一樣進行改造。

■ 年久失修漏水多 老屋翻修不可省

  老舊房子最容易發生漏水情形,翻新時一定要格外注意,仔細檢視! 房屋漏水最常發生在房屋外牆內側、陽台外推的牆面、窗框邊緣、天花板、浴室隔間牆、冷熱水管經過的牆面、糞管經過的天花板附近,有些是建築結構上灌漿不實的問題,有些則是建物在長年熱脹冷縮後,所造成的砂漿填塞缺失,或是牆壁龜裂所導致。

  專家建議,最好特別分配一筆專屬的預算來對症下藥,防水工程的用料一定要一次作足,否則後續產生的問題,可能要花更多錢處理。 舊屋在拉皮翻新後,不但可以擁有煥然一新的容顏,只是地段選的對,對房價更是助益匪淺。

 

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房地產專家常說「下雨天,看屋天」不是沒道理,購屋民眾可利用下雨天,從裡到外仔細看屋,無論是漏水屋或是積水屋,一遇到雨季立即現形;或是善用網路資訊,「台北市積水查報網」詳載歷年各區段的積水紀錄。

■ 牢記3「到」口訣 裡外兼顧別輕忽

  聰明的購屋族都明白「下雨天是看屋天」,但應該注意哪些「眉角」?可是不是每個人都知道。 太平洋資產管理公司總經理張欣民提出「內外兼顧」的概念。

  所謂「內外兼顧」就是先進屋內,從陽台、窗檯、牆角與天花板等處,仔細看清楚有沒有水漬? 也別忘了用手摸摸看,確保不是屋外下大雨,屋內下小雨的漏水屋;這與有巢氏房屋發言人施亮州提出的「眼到、手到、口到」檢驗口訣不謀而合。

  接著走到屋外的社區中庭,觀察有沒有積水的情況? 積水多久會消退? 積水會不會流入地下室停車場? 假使地下室變成蓄水池,愛車就淪為泡水車,損失與麻煩相當大。

■ 積水查報網 詳載歷年積水資訊

  此外,從某些小地方也能看出標的物是不是位於「十雨九淹」的淹水區。 譬如騎樓比路面高出許多,或是進入一樓屋內之前,得先跨上兩三個台階,諸如此類種種跡象,在在顯示這是容易淹水區段。

  以往社子島或是汐止這些地方,由於防洪缺失尚未全面改善,可說是每雨必淹的地區。 當地居民被水淹怕了,也學聰明了,想出的應對之道就是把一樓「低度使用」,所有家當與家具挪往二樓,即使水患一來,也不怕家當泡水損失慘重。

 

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