台 中 地 產 X 檔 案

329購屋旺季已到來，許多新婚族都會選擇在這時候準備買房子，不過房仲業者提醒購屋族，好不容易費勁千辛萬苦才選到心儀的房子，簽約時千萬別忽略細節，以免平白蒙受損失。

■　謄本看分明 安全有保障

　　房仲業者提醒民眾，簽約要好好檢查土地以及房屋的所有權狀，確認是否為正本，而且也要細看土地登記謄本，核對各種資料，避免賣方隱瞞事實，讓購屋權益受到傷害。

　　此外，最好也要審視建物測量成果圖，以確認主建物、陽台等位置與空間配置是否正確，民眾亦可以觀察房子有沒有違建或是增建。另外，也要注意土地使用的區分，並且調出都市計畫圖，作為發展的評估。

■　確認簽約對象 查明有無抵押

　　產權要注意之外，簽約時更要留意簽約對象是否為所有權本人，如果屋主因故不克親自前往，委託朋友代為簽約時，一定請對方出示委託證明，以防不肖份子冒充屋主簽約。

　　同時要查明房子有無其他的抵押或是假處分紀錄，如果有，則必須要求清償完畢，不過過去曾有買方購屋簽約後才發現，屋主曾以房子抵押向地下錢莊借錢的紀錄，造成無法過戶的窘境，要避免這種情況發生，最好參與履約保證交易制度，以確保購屋安全。

資料來源: 網路地產王     回首頁

贏在簽約時成功一圓戶長夢
名下擁有一間房屋，成就人生成家大業，似乎是現代人努力工作的動力。
但是，當辛苦攢足購屋基金，也看到對眼房屋，滿心歡喜想一圓成家夢想時，這才發現，原來購屋有許多繁瑣細節，尤其攸關個人權利的簽約過程，若稍有不察，可能因此產生交易糾紛。

當面對如此龐大的購屋交易金額，與其忐忑不安，不如深入了解購屋流程、清楚掌握簽約明細，買屋更安心。

以下請教信義地政士專業代書，為你破解簽約種種隱形陷阱。

Step 1 價格協商
為了讓買賣雙方在房屋價格上達成共識，買方可透過要約書或斡旋金來傳達購買的意願。

簽訂合約，就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任，用白紙黑字紀錄清楚。那麼，賣方在簽訂不動產買賣契約時，應該注意哪些事項呢？

契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等)，以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

公契之移轉價格為課稅之依據，應明確約定。尤其於調整土地公告現值的一月份，更須特別確認以避免爭議。

目前買賣付款方式大致上分為簽約、用印、完稅、尾款四個階段。各階段之付款成數依雙方要求而異，若賣方在合理範圍內尚有銀行貸款未清，其實可考慮讓買方貸款銀行直接代為清償，而剩餘尾款則於交屋同時一併結清。

買方支付完稅款且雙方完成繳納稅款，即可辦理房地過戶至買方名下。為保證買方尾款如期支付，依習慣買方需開立與尾款同額之商業本票，於尾款支付時始無息退還。

一般以支付尾款同時，辦理交屋手續，惟買賣雙方如另有協議時，應明確以書面約定，以避免爭議。

簽約書訂定後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章。

最後再提醒購屋族，簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。

資料來源: 永慶房屋

簽訂合約，就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任，用白紙黑字紀錄清楚。那麼，買方在簽訂不動產買賣契約時，應該注意哪些事項呢？

簽約前買方應務必再一次檢閱簽約當天的土地及建物謄本，注意有否限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷等。尤需注意賣方銀行抵押設定金額，以作為支付各期價款的依據。

原則上契約應由本人親自簽署，否則應有特別授權之書面證明。如非本人出面，應出具授權書，並詳細載明有出售不動產座落及授權代收價金等事項，並有屋主本人之印鑑證明，方可認定為合法有效之授權。

契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等)，以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

公契之移轉價格為課稅之依據，應明確約定。尤其於調整土地公告現值的一月份，更須特別確認以避免爭議。

一般以支付尾款同時，辦理交屋手續，惟買賣雙方如另有協議時，應明確以書面約定，以避免爭議。

簽約書訂定後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章。

最後再提醒購屋族，簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。

資料來源: 永慶房屋

消費者在委託仲介買房子時，想要與賣方談價錢，通常房仲業者為了讓仲介費提早落袋，往往會隱瞞消費者可選擇要約書的方式，只提供斡旋金單一選項，也因此導致購屋糾紛不斷，因此專家提醒，消費者應盡量避免在房屋成交前先付款，改選擇要約書來保障自己的權益。

■　要約書取代斡旋金 免事先付錢

　　專家指出，許多購屋糾紛會發生在前端的議價期，常見房仲業者在推荐物件時，會積極打聽買方的購買意願，然後誘導消費者支付斡旋金，再積極去遊說賣方，促成整筆交易。但也因如此，當消費者稍後不打算購屋時，仲介就會謊稱斡旋金已轉為訂金，如消費者反悔不買時，甚至將全部斡旋金沒收。

　　一般來說，「斡旋期間」沒有強制規定，但多為3到5天，最多也不超過1個星期，金額則從房屋總價的2到5％，若買方購買意願強烈，當然付斡旋金愈高愈好，除了可做為議價籌碼外，若賣方同意出售後又反悔時，賠償金額也會提高。

　　至於要約書與斡旋金最大的不同，在於要約書無須預付價金，就可直接向買家出價，也無須擔心斡旋金被不肖業者挪為他用，但無預付價金的情況下，也導致賣方的配合意願較低，建議有強烈興趣意願的買方，在簽定要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可讓賣方感受自己的誠意，也能避免事後糾紛的發生。

■ 承諾書未簽屬 買方可書面撤回

　　相同的是，無論是斡旋或要約期間，在賣方尚未簽定同意房屋價金之前，買方隨時有撤回權，也就是說，當賣方同意賣房子時，會給買方一個『承諾書』，在拿到承諾書之前，買方隨時都有權利可以撤回要約。

　　內政部要約書範本中規定，買方行使撤回權時，應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方或仲介人員，使生效力，就是為了口說無憑。房仲建議，買方須簽署斡旋單或要約書時，要當作簽署買賣合約一樣嚴肅的看待，尤其是將特殊的買賣條件註明在斡旋單或要約書，就要在斡旋單上載明，以免平添困擾。

 資料來源: 網路地產王     回首頁

很多人置產買房子，基於節稅理財種種考量，沒把房子登記在自己的名下，反而借用親朋好友的名義登記。 儘管這種借人頭登記房產的情況十分普遍，但問題是假若「人頭」突然翻臉不認帳，肯定糾紛不斷。 為了杜絕借名登記可能引發的困擾，事前簽訂「承諾書」才能高枕無憂。

■ 翻臉不認帳 借名登記問題多

　　所謂「借名登記」就是把自己購買的房地產，登記在他人的名下。 這種基於
節稅理財或是為了隱藏個人財產等種種因素考量，借用「人頭」的情況相當常見，卻也常常上演掛名的「人頭」不認帳，硬說房產是自己出資購買的。

　　台北地方法院審理過一對母子對簿公堂「借名登記」的官司。 告訴人老母親為了協助兒子出國留學提出財力證明，將自己的房子轉移登記到被告兒子的名下，不過房屋的實際使用管理，以及房屋稅地價稅仍由老母親負擔。 等到被告學成回國，告訴人打算變更所有權人登記，卻遭到被告回絕，母子雙方只得對簿公堂。

■ 簽訂「承諾書」 終止信託有保障

　　專家建議，假使借用親朋好友的名義登記房產，最好先要求對方簽訂「承諾
書」，確認雙方的確存在信託關係。 承諾書的內容不外乎是「登記於甲方名下之不動產，係乙方信託登記於甲方名下，實際為乙方所有。」

　　由於白紙黑字簽訂承諾書，雙方存在法律上的信託契約關係，不動產所有人當然有權隨時終止信託關係，並執行返還請求權。

資料來源: 網路地產王     回首頁

在買屋、賣屋的過程中，都難免會碰上相互喊價的拉鋸戰時期，房仲專家提醒，不論是買方或是賣方，在簽署斡旋單時，都要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。

這時候就需要協調買、賣方，現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式，由買家向仲介提出有意購買的價格，再由仲介向賣家議價。房仲專家建議，在簽署斡旋單及要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。

■ 斡旋金展誠意 可直接轉成定金

　　一般來說，目前市面上要購屋進行談價的階段時，多半會先簽署斡旋單或要約書，來保障買方以及賣方的權益。所謂的斡旋金，就是當買方對賣方房屋有購買意願，但在價格上有一段距離時，會先由買方支付一筆金額，此金額最多約為成交金額5%的價款，交付給仲介人員，以表示買方購買意願，並藉此向賣方議價或協調買賣條件。

　　通常賣方認為，買方如果不出斡旋金，感覺沒有購買誠意，另外也會懷疑，仲介公司所報告的買方是否真有其人，或是假買家，所以要看到斡旋金，才會相信真有人出價；而斡旋金是尚未成交前所支付的價金，當雙方價格達到一致時，一般做法是將斡旋金直接轉換成定金。

■ 賣方反悔須加倍賠償 觀念認知要釐清

　　當斡旋金轉換成定金時，就適用民法中定金的規範，而定金在法律上，視同買賣契約成立，除非有重大的理由，如房屋的重大瑕疵等，雙方皆有履行買賣契約的權利及義務，無論哪一方反悔，皆負賠償責任，買方反悔，賣方直接沒收定金，賣方反悔，則須加倍賠償給買方。

　　最常見的糾紛是買方對於購屋意願不是很確定時，就隨意的簽定斡旋金單，導致斡旋金被沒收的窘境。最常見的錯誤認知是買家認為在斡旋金轉換為定金前，仍然須經過自己的同意，實際上並不然，建議消費者在簽定斡旋金單前，須看清楚條款，在購買意願非常確定的情況下，才簽定相關文件。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

不少熱戀中的男女會共同購屋置產，情到濃時，有的男性朋友為了證明對女方永遠的愛，會把房地產權狀登記在女方名下，但如果感情生變，一拍兩散，可別以為房子就此完全屬於女方了，中信房屋表示，如果男方能提出頭期款或貸款繳費的相關證明，還是可以要求女方退回該房產！

■ 出資人舉證 仍可註銷所有權登記

　　民法的不動產產權移轉，是以不動產的登記名義人推定為真正所有權人，因此，男方購屋以女方名義登記，未來女方當然可以本於所有權人的地位，來使用或處分該房屋，不過，日後雙方感情生變，男方還是可以提出具體舉證，證明當時購屋是「借名登記」在女方名義之下，則法院還是會判決塗銷女方所有權登記，而歸還房屋予男方。

　　中信房屋資深法務白宗益表示，出資人可以舉證，包括購屋資金由何人提出、透過仲介購屋時是由何人接洽、該房屋的管理、使用、處分權是否仍然屬於出資人、屋內裝潢及家具添購由何人出資、設定抵押權是由何人出面向銀行接洽、權狀由何人保管等相關證據。

■ 接受贈與 最好先訂書面契約

　　白宗益也建議女方，既然是贈與，最好適時提出訂立書面房屋贈與契約，或者是購屋價金的贈與契約；此外，在房屋贈與在產權尚未移轉前，男方可以撤銷贈與契約，如果男方日後因為經濟情況變差，導致履行贈與義務會對其生計有重大影響，則男方可以在發生這種此情形時，拒絕繼續履行贈與的義務。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，女生的獨立自主性早已提高，擔心分手後的牽扯，購屋前多注意，以免日後為了房子的產權問題，情人反目變仇人，那就得不償失了！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】