台 中 地 產 X 檔 案

曾有人說「女性是感覺的動物」，若以這項說法對照購屋市場，似乎也十分合理。根據房仲統計，女性購屋比例一向高於男性，去年底更跨過五成五的門檻；若由購屋的產品類別分析，男性偏好坪數實在的公寓，女性偏愛有保全管理的華廈。

■　性別左右購屋 女性偏愛大樓產品

　　住商不動產統計，去年女性購屋的比例大約超過五成，明顯超過男性，其中又以去年第四季55.7％比例為最高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，第四季市場活絡，不少女性選擇在年前買下棲身小窩犒賞自己，可能是比例增加的主要原因。

　　另一個有趣的現象是，女性似乎比男性更偏愛大樓產品。同樣是購屋，52.4%的女性購買大樓，但男性比例僅有43.9%。徐佳馨認為，男性購屋多是為了成家，基於可使用的實際坪數需求，寧可選擇屋齡較高的公寓；而女性買屋重感覺，加上大樓產品多有保全管理，讓女性不需擔心居家安全。

■　購屋勿衝動 理性思考個人需求

　　徐佳馨表示，現代女性對於財務比過去更自主，寵愛自己不只是買包，也願意砸錢買窩棲身，而越來越多男性為了表達真愛，願意將房子以另一半名義登記，都是女性購屋者在近年來，比例大幅提升的原因之一。

　　提醒女性購屋族群，為了防止太過感性衝動、情緒化購屋，應該理性思考自己的購屋需求，多問多比較，避免簽約下訂才後悔，尤其該衡量自身的房貸還款能力，以每個月收入的三分之一為上限，方能確保生活品質不受影響。

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小茹是一個收入還算穩定的SOHO族，做設計的她，重視感覺也不喜歡複雜，所以，多年來，不管手頭多寬裕，她就是堅持不買房，因為買房就得要處理稅費、貸款的問題，她總認為自己做不來，不如每個月繳交房租，當個快樂租屋族，這些瑣事讓房東煩惱就好。不過在母親的嘮叨下，她總算開始認真評估買房這件事。

■　租屋自由大 低價住進高級區

　　房仲業者表示，租屋最大的好處就是自由。與過去不同，現在很多年輕人租屋並非買不起，而是希望可以在財務運用上更加自由，當租屋族就能完成這樣的夢想。如果住得不舒坦，還可以沒有心理壓力的換房子，一個月不過兩萬上下，就可以住進精華地區的好房子，在沒有財務壓力下，輕鬆享受舒適的生活。

　　不過，租屋客其實也是有限制，當到了一定年紀之後，許多房東不願意租給老人家，一方面擔心無法定期交租，同時也會害怕自理能力較差，且身體較弱的老人家，萬一在房子裡出了意外，後續所面對的問題更麻煩。

■　買房負擔重 千金難買歸屬感

　　比起來，買屋似乎負擔重了不少。一方面要籌措頭期款，又得拼完２０年房貸，許多人買了房子之後就過著「屋奴」般的生活。姑且不論房子是否增值，買房子最無價的回饋是，擁有一間房子的歸屬感。

　　同時，如果真的需要資金，房子也可以變賣，或者是拿到銀行抵押，加上我國的退休年金制度尚未健全，因此，房地產業者仍是建議，租屋租久了，還是買間房子比較安心。

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【文／范世華】
　　如果想要投資房地產，您所購買的房子就不應該預設為是自己住的，房地產只不過是一種「商品」；如果購買房子的動機純粹是要買給自己住，為自己「客製化選擇」的房地產才是屬於一種「消費性資產」。不過在目前房價不斷增值的趨勢下，一般購屋消費者在選購房屋的時候，表面上雖然不是投資客，可是真正去探詢真正的購屋「動機」時，也好像已經不是這麼單純了！房地產現在已被大眾認定為一種資產增值的標的，民眾在選購房屋時所考慮的問題，除了提供自己居住的用途以外，還會比較未來的增值性，混同了「投資」與「自住」的動機在一塊，產生了許多矛盾與複雜的現象。

■　「自住」購屋的考量重點

　　正常在選購「自住」的房地產標的時，我會給予大家思考的方向建議，有以下幾個優先順序：首先是「要住多久？」；再來才是「想要買那裡？」；然後才是「坪數大小？」、「預算？」、「屋齡？」等等其他的細節。

　　除非您打定所買的房子就是要住一輩子，要不然將來一定會有一個換屋的時間點，比方說是５年、還是１０年，因為有可能５年後你會想要結婚、生小孩或是換工作等；１０年後你的小孩是不是要上學、你會不會退休、移民等計劃性的生涯問題或是非計劃性的社會變數。「要住多久？」便是關係到那個時候房價變多少錢的問題。

　　然而自住有自住的問題考量，自古以來食衣住行密不可分，住是人類生活當中息息相關的重要項目之一，你住在哪裡？吃什麼？穿什麼？…都是你生活之中相互影響的因子，所以不管是一個人成年獨立出來新購屋，或是舉家遷移換屋搬家，改變住居環境也就是改變了你食衣住行的某一個重要的部份，所以當你住進了一個新的房子之後，一定會產生你新的生活，這個新的環境因子一定會影響你，改變一些舊有的什麼而成為新的，一定會產生截然不同的生活習慣！

　　因此如果購屋的動機主要是為了「自住」的目的而選擇，您就必須考量現有的生活以及工作，以及可能承受和面對未來的改變。這個部份，是很難用金錢來衡量的！關心未來房價會變多少錢？要看您如何拿揑您自己的「人生」，值得用什麼樣的價錢來換。

■　混淆「自住」和「投資」的房地產價值

　　想要同時兼具「投資」與「自住」的功能集於一屋，若選購這樣稀有的標的，所付出的代價會有多高？如果將房價的價值做一個仔細的劃分，房價之中屬於「投資」價值所含的成本相對占得較高，屬於「自住」使用性的價值比較少。非純粹的「投資性商品」或「自住型標的」房產，除了購買的金額價格划不划算之外，在「自住」方面，是不是會犠牲一點居住的品質；而在「投資」方面，未來的利潤會不會也打了一點折扣？

　　因此在目前房地產價格持續高漲的情形之下，我們在選購房屋、拿揑預算時，您願意花比較高的價格購買具投資性的房產標的來自己住？還是暫時避開這個時間點購屋？或者是買在價格屬性較為合理區域，符合單純住房功能之房地產？

　　把「自住、投資，兩相宜」的美夢混同在一起，一般消費者很容易把房價行情不斷向上墊高！所謂說，買要買「對」的標的，為「自住」的目的購屋，預算的負擔還是首要必須去合理的計算；真的要「投資」，要看的絕對會有其他報酬率更高的選擇標的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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立委羅淑蕾藉由投資房地產，創造出自己人生的第一桶金，羅淑蕾認為投資房地產的獲利比定存高，而租金投報率約介於4%至5%間。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，羅淑蕾過於看好租金的投報率，目前大台北市一般住宅的租金投報率約2%，而店面則為3%，已經很難靠租金賺錢。

徐佳馨指出，民眾若想買屋出租，一定要買在市中心，而且是交通便捷的地方，才有利於招租，但依目前的租金投報率，最多僅能靠租金繳交房貸，難以靠租金賺錢，千萬不要過於看好租金的收益。

徐佳馨表示，羅淑蕾不動產的購置原則是從邊陲買到市中心，此策略是對的，因為對於沒有過多資金的民眾，不一定要搶買在市中心，可以選擇從有重大工程或捷運旁的市郊買起，除了可以負擔得起外，另方面也較保值，房價較不易跌落。

羅淑蕾認為遇到房價跌落時，千萬不要認賠賣出。徐佳馨認為，若建物所位於的區域條件不佳，或是沒有負擔能力時，應在適時評估後認賠賣出，否則恐會讓建物淪為法拍屋。徐佳馨指出，民眾將會持續堅信有土斯有財的理財觀念，因此要懂得「精買」，千萬不要「瞎買」，把握選區、坪數最好介於20至40坪，以及不要太相信房仲的話術等原則，才能購得好屋，創造高報酬。

羅淑蕾認為財力有限而工作收入穩定者，適合購買預售屋。徐佳馨表示，現在預售屋的價格反而高，以台北市中古屋為例，已高出市場價格三至五成，純住宅的中古屋每坪約43萬，已不是一般上班族可以負擔得起，因此她建議，若要購買預售屋，則可以選擇台北縣。

徐佳馨表示，購買預售屋有三大風險，包括交屋通常在兩年後，到時房價恐會不好；成屋情況不如預期；預售屋的公設較15年的中古屋高。她指出，若要購買預售屋，就得承擔此三大風險，做好分析評估後，再決定是否投資預售屋。

對於羅淑蕾利用買房子來儲蓄，徐佳馨認為此觀念相當好，她鼓勵年輕人在存到一筆自備款後，可以透過買屋來存款，因為購屋後每月都有固定的房貸要繳交，自然而然就會強迫儲蓄，在日常生活的花費上，也會變得較小心謹慎。

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一項針對全球富裕人士不動產資產配置調查顯示，台灣富豪在不動產投資比率上僅占資產的15%，為亞太地區中最低，由於全球股市持續震盪，再度凸顯資產保值的重要性，信義房屋預估2010年國內富裕人士的資產配置將會提升，商用不動產及豪宅市場將至少可增加500~1000億元的個人銀彈。

看好此一商機，信義房屋今天也宣布成立新品牌─全球資產管理公司，主打富裕人士資產配置服務，積極搶占市場。

全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，根據美林所做的2009年全球富裕人士調查，台灣地區富裕人士的資產配置中，不動產僅占比15%，為亞太地區中占比最低，就連次低的中國及印尼都有18%，最高及次高則是澳洲及韓國，分別為41%及38%。

以統計來看，台灣富裕人士仍習慣將資產擺在現金與存款，占比高達41%。但從亞太地區的資產配置比率來看，投資不動產比率為22%，從全球總體平均來看，不動產占比也達18%，反觀台灣富裕人士有很高的比率為高科技產業族群，其致富過程來自於創業與公司盈餘，不同於過去以土地致富的傳統富人，因此將資產配置在不動產投資的比率普遍偏低。

統計顯示，台灣富裕人士財富總值在2008年累計約為1760億美元，假若購置不動產比率由15%上升到18%，則預估潛在可投入不動產市場的資金將增加至52.8億美元(台幣約1689億元)，若保守以上升1%估算，也有563億元新台幣。

柯宏安表示，富豪置產以購買商用不動產或豪宅產品，在台北市精華地區有買賣流通的A級辦公大樓戶數僅1200戶，成交達億元水準以上的豪宅也僅有1600戶，這正說明為何近年商用不動產及豪宅市場交易持續發燒，展望今年，在新資金可望持續挹注下，商用不動產及豪宅的投資前景仍然看好。

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1.用你的熱情去激勵別人

2.與這票生意有關的每個人建立關係

3.作秀手法是做不動產的一招

4.比別人更充分的準備工作

5.不屈不撓

房產投資者必備的心態

1.開放視野 想像並嘗試各種可能

2.步步為營 魔鬼就在細節裡

3.具備獨立思考能力 要有承擔風險的勇氣

4.給自己訂定遠大目標

5.交易不僅是技術 更是一門藝術

你我可以變成投資者

1.學習像大企業家一樣的思考

2.大企業家思考 v.s. 積極有動機的賣方

3.大格局思考 v.s.房地產景氣

 

想像成為不動產巨擘

1.什麼是企業家精神
2.注重心靈的力量
3.提升格局視野
4.積極的跟自己對話
5.先天下之憂而憂
6.減低不必要費用和借貸
7.善用時間 規劃人生
8.誠實履行承諾、約定與協議
9.永不停止的學習、追求卓越
10.我們正在邁向成功的路上

做出最佳的決策
1.你的投資決策決定你的人生品質

2.排列事情的順序 想像所有可能

3.要有具體的根據

4.謹慎利用經驗法則

5.永遠質疑專家的報告或意見

6.做為決策的思考一定要有邏輯

不動產大亨的腦力體操

1.看得出是爛芭樂，還是獲利機會？

2.第一等房地產：永遠不變的法則

3.很少人能擁有第一等房地產

4.企業家的決策架構

5.首要目標：認清自己

6.建立你自己的調查方法