台 中 地 產 X 檔 案

房市大起大落的2008年，預估全年件數可能不到38萬件，僅稍高於92年SARS當時的水準！展望2009年，房仲分析，已經接近完工的內湖線與重劃區，將是明年的當紅炸子雞，而利率下修、房市下跌，2009不但是自住客進場購屋的好時機，兩岸三通的利多，更是商用不動產的重要起漲題材！

■ 接近完工！2009內湖線、重劃區當紅

　　串聯2大園區的捷運內湖線，帶動近年內湖房市價格飆漲，2009年中就要正式通車，屆時與捷運木柵線相連接，成為貫穿文山區、大安區、中山區、內湖區、南港區的重要捷運幹道。

　　而近年房市火熱的重劃區，都陸續邁入開發成熟期，包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等，明年內湖五期重劃區也有先前預售大樓將陸續交屋，台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區，可望進行開發推案，不過目前預售案房市轉冷，可能打亂開發商在重劃區推案腳步。

■ 展望2009 張欣民:房價全面打八折

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民，則以電影1895的數字，預估2009年的房地產成交量，會減少「一」成，萎縮至34~35件，與2006年的高峰45萬件相比，相差10萬件之多；「八」指的是全國平均房價，將會全面打八折，張欣民表示，2008年房市走下坡以來，跌幅大約已經到達10~15%，明年跌幅將可能繼續擴大，全台房價跌幅也會拉大至二成，郊區跌幅將會高過市區，中南部跌幅高過台北地區；市場急凍，量縮價跌，房地產業也遭波及，張欣民認為，「九」成房地產相關從業界受波及，可能面臨裁員減薪；首當其衝的預售屋推案量，將會大幅減少「五」成之多。

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

　　根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示，首購及換屋需求的比重佔78%，而投資需求僅佔22%，永慶房仲集團總經理廖本勝表示，由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局，因此預期投資買盤仍將保守，自住型買方將持續掌握市場，民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段，多看、多挑、多比較各物件優缺點，趁勢拉大議價空間，選擇發展潛力佳的區段，並趁著低利時代，多加利用政府各種優惠房貸，大幅降低購屋負擔並大膽進場議價，一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率下修 2009逢低買進好時機

　　台灣近來頻頻調降利率，政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策，加上延長購屋貸款期限至30年等政策，對於購屋民眾而言，將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例，用政府優惠利率1.775%、20年期計算，每月本息支出24,765元，30年期每月本息支出僅17,925元，連2萬元都不到，再加上央行持續降息，對於一般雙薪家庭來說，將大幅降低每個月的購屋貸款支出，民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動2009商用不動產市場

此外，兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通，明年三月，兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU)，預計半年後兩岸金融機構將可互設分行，從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換，兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流，兩岸經貿關係才真正全面交流，台灣商用不動產的需求也將日益增加，也推升商用不動產的價格及租金收益。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】