台 中 地 產 X 檔 案

【陳宥臻╱台北報導】
房地產景氣佳，法拍屋成為民眾找尋好物件的管道之一，不過銀行主管提醒，法拍屋付款情況與一般購屋不同，銀行針對法拍屋的代墊購屋費用，利率從6%起，約為房貸利率的1倍以上，且未點交的房子，不在銀行的承貸範圍內。

注意細節
法拍屋的底價比市價低，不少民眾以撿便宜的心態搶標法拍屋，不過法拍屋的資金運用較複雜，比購買成屋要更謹慎。
台灣中小企業銀行個金部經理石琬如解釋：「民眾參與競標法拍屋前，要先付底價2成的保證金給法院，加上銀行僅代墊底價的8成金額，且法拍屋大多會溢價標出，如此一來，民眾的自備款就會比一般成屋略高。」

聯邦針對個案評估
板信商銀個金行銷經理賴岳青指出，法拍屋的付款方式也與購買成屋不同，民眾在得標法拍屋後，必須在7天內繳清尾款，才有辦法過戶，所以在銀行無法取得抵押的狀況下，只能先以代墊模式核貸尾款，利率是6.25%，屬於無擔保放款。並且各銀行只承作「已點交」的法拍屋，因為未點交的屋況複雜、風險太高。

在客戶完成房子過戶後，就能抵押給銀行，因此在1~2個月後，銀行就能將代墊尾款的金額全數轉為「一般房貸」，利率就可以回歸到2.9~3.5%的水準，等於是驟減一半。

假設張先生得標1000萬元的法拍屋，銀行代墊800萬元，利率9.23%、代墊2個月，總利息負擔是12.3萬元。

北中高代墊數最高
目前台企銀的代墊利率是9.23%，聯邦銀行則是6.3%，不分個人債信條件，代墊利率都是「不二價」。台企銀有專人可隨同客戶一起競標，給予市場行情評估；聯邦銀則是可針對個案提供行情評估，作為民眾競標時的參考，費用是單筆1000元，可從未來承辦房貸的手續費中扣除。

值得注意的是，有關法拍屋的代墊成數，各銀行評估的準則不同。

以台企銀為例，是以法拍屋的底價為準，最高可以代墊底價的8成，如果拍定價格比底價高出1成，客戶必須自己吸收。
板信銀賴岳青指出，法拍屋的坐落地點，決定代墊成數的標準。例如位於大台北地區、台中市和高雄市等精華區，就能以拍定價的8成，為代墊的最高成數。聯邦銀行不採上述的核貸方式，而以銀行自己鑑價法拍屋價值後，再以此金額的7成為核貸上限。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁