台 中 地 產 X 檔 案

金管會統計銀行辦理房貸資料，結果發現，包括買賣頻繁、房屋三棟以上、本身是房屋仲介業或建築業、標的物與借款人沒有地緣關係等四大類，被銀行列為投機客，放款成數將降低、房貸利率將提高。

為避免銀行過度擴張房貸業務，影響銀行未來資產品質及助漲房價，金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料，作為未來金融檢查的參考。

由於主管機關要求銀行承作房貸業務，必須區分一般房貸戶與投機客，並自訂投資客的定義。依據銀行回報，上述四大類貸款人，將被列為投資客。

目前銀行對前一般房貸戶的放款成數，最多落在七成到八成間。針對投機客，銀行的放款成數普遍低於一般戶，平均在六成到七成間。

在放款利率部分，針對一般房貸戶，大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間，有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。

至於投資戶的貸款利率，最多也是落在1.5%~2%，不過，少數銀行拉高利率，2%~2.5%有五、六家，也有銀行提高利率至2.5%至3%。

在寬限期的部分，約有20幾家銀行，給一般貸款戶達三年的寬限期（付息不還本的期間）。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。

另外，主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域，房貸條件要更嚴格。對此，銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定，例如同樣是台北市信義計畫區，甚至同一條道路，可能同時有高級豪宅與平民住宅，在貸款條件上很難訂同一個標準。

金管會表示，將針對銀行的房貸業務，強化審查其資本適足率，就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等，依據自有資本與風險性資產規定，要求各銀行計提資本。

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台中縣原本沉寂多時的農地買賣，最近受到台中縣市年底合併的利多消息，交易變活絡，價格還持續喊漲；台中縣仲介公會理事長林弘偉說，最近許多投資客進場，原本每坪最多3萬元的農地，已喊到4、5萬元。

最受歡迎的仍是鄰近台中市的鄉鎮，如潭子鄉、大雅鄉、大里市與豐原市，農地交易情況都很熱絡；多家仲介業者表示，每月至少成交數筆，這比起去年上半年的冷清，反應熱絡許多。

林弘偉說，投資客多數認為農地買賣可免稅金，加上這幾年定存利息緊縮，近期的基金、股票變動性又大，因此將資金轉移到中長期的農地投資，等待最好時機出手，尋求較高的利潤。

仲介業者指出，農地買賣已低迷一陣子，即使偶爾成交幾件，也多位在郊區，業者自住比例較高，但受縣市合併影響，投資客認為鄰近台中市的農地若能透過市地重劃，增值數倍的機率很高，使得今年起農地買氣翻盤，突然旺了起來。

林弘偉指出，隨著農地需求量增加，漲幅也達1、2成，以往成交每坪3萬以下，現在卻喊到4、5萬元，若地點漂亮、交通便利更是翻倍上漲，成交價大幅提高。

他也提醒，買農地時仍要注意發展潛能，最重要是聯外道路有無開通，也可多注意開發規畫，才能找到有潛力、具投資價值的農地。

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民眾申辦房貸除了比前半年利率高低，也別忘了檢視第二年起的利率，以民營銀行推出的房貸為例，除首半年利率最低可降至1.5%，第二年房貸利率也可能低於2%，房貸戶如果想降低整體房貸利息支出，貸款前一定要多比較。

以萬泰銀為例，前半年房貸利率1.5%，第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%，申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。

 

一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工，房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。

萬泰銀主管指出，目前市場的階梯式房貸利率，前半年利率多以1.5%為底線，僅少數個案會針對特殊族群推出更低的利率，例如華銀得標的公教房貸前半年利率僅1.4%，土銀也自行推出前半年1.45%的超低利方案。

萬泰銀表示，萬泰銀的房貸利率設計，除了前段利率低，中後段利率也壓至比公營行庫更低的水準，房貸進入第二年後，適用的利率仍低於2%，優質客戶甚至連第三年起，房貸利率進入第三段，都有可能適用低於2.2%的利率計息。

但是萬泰銀的優惠房貸，貸款年限一律為20年期，不像一銀、台銀等公營行庫最長可延至30年期，民眾如果貸款天期不同，換算出的月付金也會不一樣，即每月房貸負擔會因貸款年期而不同，房貸戶還是要依自身還款能力先行估算，再決定如何申貸。

一銀最近則是提撥111億元額度辦理優惠房貸，只要符合營收排名製造業前1,000大、服務業500大及金融業100大員工，且在職滿六個月以上，或是一銀薪轉戶及信託理財戶，便可申貸，且取消年薪50萬元以上的條件限制。

換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內較低薪的員工，一樣有機會可以向一銀申辦低利優惠房貸。

買屋是人生大事，居家環境更應多注意，有許多讓人聞之色變的嫌惡設施包含：加油站、焚化爐、飛機場、高壓電塔、變電所、墳墓等，不僅容易影響房價及後續脫手性，更有可能危及生命，房仲業者表示，買屋前多仔細注意周遭環境，避免買後發現，讓房子成了日後燙手山芋。

■　變電所、加油站 生命健康受威脅

　　之前台北市才傳出，有一變電所隱身民宅內，且地點還在豪宅地段上，但附近住了十幾年的住戶，卻渾然不知，住商不動產表示，這件事再次提醒有意買屋的消費者，在看屋時記得要多繞繞附近環境，有疑問寧可多花點功夫探聽清楚，萬一買後才發現，又不知要惹出多少紛爭。

　　所謂「嫌惡設施」尤其是指加油站、高壓電塔、瓦斯槽等，都有可能危及生命安全，雖然不是立即性危機，但長久下來有可能對健康造成不小威脅。

■　 另類嫌惡設施 墳墓、神佛兩樣情

　　除了危及生命的嫌惡設施，也有另類「惡鄰居」，讓人有兩極化反應，如墳墓、神壇、寺廟等。中信房屋表示，有些人認為住家鄰近神壇、寺廟，必須經常忍受紙錢焚燒的灰塵、儀式噪音及潛在的火災風險；但也有人認為與神佛為鄰，會受到保佑，一切更能平安順利，樂於入住。

　　另外，對於介意鄰近墳墓的準買方，房仲業者也建議在預售屋看屋時期，多到預售屋周邊走走，有些建商刻意用大型廣告看板將墳墓堆遮住，等銷售期結束、準備開始打地基蓋房子時，才發現自己要與墳墓為鄰，屆時只怕又是另一場紛爭。

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『地價已經高不可攀！』這是台中與新竹房地產業者一致的心聲。今年三大都會圈的大台北、大新竹、大台中地價紛紛飆上歷史新高，由於熱錢缺乏投資管道引領，部分資金已湧至農建地、國有地這條『黃金活路』，不止是保險集團這麼作為，自有資金充足的富人圈也依樣理財，促使房價愈喊愈高，譬如在新竹清大換屋型開價30萬、台中七期開60萬元，七期以外地區開價當然也不客氣，每坪喊價逼近30萬壓力線。

■　躲通膨買地自保 景氣不好地價照漲

　　縱觀政府推動降低遺贈稅、基金救股市等等措施，都是表面看得到的影響，通膨、通縮一起來的症狀才可怕，地球村的經濟融爐發生連動問題，在舊式經濟學教科書找不到答案，問專家也說不出所以然，各國政府債台高築趕印鈔票，讓貨幣實質購買力大降，剩下自然資源的土地與礦物身價大漲，特別是有就業市場的都會圈精華地或者新興區域，更成為投資者眼中的瑰寶！

　　根據市場機制供需法則，土地的保值性在此次金融風暴中再次獲得肯定，房子本身雖能保值，但同區域同類型量體若是過大，房價一樣會崩跌，在買樓買土地的選項，富人圈與財團一定會以土地為首選。過去傳統的經濟學教育，顯然無法提供完整的解決方針，渾沌不安的環境中，眼見舊經濟學已不足救經濟，自救之道就是擁抱土地，一如落水抱緊浮木，投資相對安全。

■　地價屢創記錄 高房價反應成本

　　台中七期土地交易爆衝後，南側行情站上100萬、北側200萬、八期文心路捷運站周邊80萬，引發今年七期新案如『悅觀』、『天匯』，開價都帶頭爆衝到40~60萬，強力水波效應發生，連動周邊的12期、5期新案，馬上反映七期豪宅1/2價值！台中市12期重劃區的新開預售案『新業遠見』、『帝璟敦和』大樓，中級建坪約53~74坪，開價落在21~26萬元。久未開案的熟成區域五期公益路段，仁山建設『仁山雲集』、精銳建設『巴黎之心』的建坪為64~95坪，開價落在22~28萬元。

　　再觀察新竹房價，台中建商如德鑫、聚合發、惠宇、太睿、富旺、喬立、三上、富宇、豐邑、惠友，陸續開發大新竹市場，大新竹儼然成為台中戰區的第二個戰場，聚落效應促使企劃、代銷、跑單也一齊轉戰新竹。新竹竹北大樓價正如台中12期新區一樣，每坪站上20~25萬，兩地大樓銷售成績都不錯，預計下半年兩地中坪數新案，有機會挑戰30 萬元壓力線！

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跳脫大台北地區，民眾的購屋選項多了一種，即是透天厝。陸府建設標榜「生機別墅的實踐家」，深耕台中房地產逾二十年，對於如何選購透天厝了然於心。陸府建設企劃總監張銘丘一口氣列舉不少注意事項，不過第一點就是千萬別跟高樓華廈當鄰居。

■　透天厝緊鄰高樓 屋主隱私全都露

　　陸府建設位於台中大里市的辦公總部，乍看之下很像是一棟古意盎然的藝廊或茶館，「回」字型的建築設計，讓中庭成為視覺焦點，拉近人與自然的距離，無論是一方灑落的暖陽、潺潺的水流聲、隨風搖曳的枝葉，完全體現「生機別墅」的真諦，這是一棟會呼吸，讓人覺得舒服的居住空間。

　　中南部人對於透天厝的偏愛，幾乎眾所皆知，至於該如何挑選透天厝，這個問題對於深根台中超過二十年，專蓋透天別墅的陸府建設而言，自有一套見解。陸府建設企劃總監張銘丘表示，以台中金磚四區來講，八期屬於低密度開發，大樓比較少，所以台中透天聚落設定在八期。

　　道理很簡單，透天厝若是蓋在高樓林立的台中七期，屋主不但沒有隱私，建商考量成本回收，也不可能在七期砸大錢買地，只為了蓋寥寥可數的透天別墅。

■　避開臨路第一排 地坪上百才值錢

　　張銘丘建議，挑選透天厝儘量避開大馬路的第一排，以免噪音、灰塵降低生活品質；至於地坪的大小，至少地坪一百坪以上，透天厝才有身價。此外，選購透天厝的屋主，基本上都屬於金字塔頂端的族群，社區的維安保全絕對不能輕忽。目前建商在台中八期以及十期，相繼推出不少透天別墅建案，地坪單價大約35萬左右。

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【文／范世華】
　　房市「３２９」檔期之前，民眾對於房價的心理關卡，就有如股民對於股市突破八千點之前的心理關卡是一樣的，當央行3/25日的理監事會議決議維持利率不變，市場資金的變數穩定了下來，民眾原本購屋觀望的態度，就好像是完全解開了所有的疑慮，呈現在「３２９檔期」各個建案中心的氣氛反映，民眾和建商對於未來的房市行情好像都一致看多了上去。

預售屋的房價市場再一次受到兩岸政治及經貿往來的氣氛良好、民眾消費信心的恢復以及資金行情的推升，甚至使得建商也出現惜售的情形，房價不斷維持在高檔的氣氛當中，市場還是有可能會在不同層面上，產生一些變化與轉折。

■　預售屋的成交量即將面臨萎縮

　　核發「建照」的數量，我們一般可以把它看作是代表即將動工的預售屋數量，（從民國98、97、96、95、94年追溯來看，申請核發住宅「建造執照」的宅數依序分別為：51,180、69,941、106,270、116,831、121,652戶）。由於未來的一、兩年之間，新成屋以及預售屋的數量，分別都因為前年以及去年所核發的「建造執照」數量，連續低於十萬戶，相較於以往每年皆於十萬戶以上的數量，申請核發建照的數量減少，代表預售屋的成交數量相形之下也會大幅減少，同時也將發生什麼樣的情形呢？

■　預售新制考驗市場接受度

　　未來近期預售及新成屋的供給量將大幅減少，這也透露了為什麼建商開始要採取惜售的態度，預售屋市場最近也呈現了漫天喊價的情形。再加上「預售屋買賣定型化契約」新制將於五月份正式上路，有關預售屋之主建物、附屬建物以及公共設施將正式區分售價，屆時實施之後，短期內勢必會有一番價格上的紛亂期，預售屋之主建物單價將會再有一波的話題，媒體的反應恐怕也將會拉大民眾對於預售屋與中古屋之間單價落差的印象，購屋者可能要特別的留意。

■　房價落後地區將啓動補漲行情？

　　一旦市場對於預售屋的價格難以接受，加上實際成交的數量有限，預售行情少了市場比價可以一再反覆推升行情，而房市成交的重心將會整個移轉到中古屋的市場。如此一來也將會帶動一波中古屋的補漲行情，而除了台北市以外的地區，以及中南部人口較為集中的縣市，原本沒有漲到的區域，藉由市場重心的移轉，可望將有機會隨著房價平衡的效應，在房價增值上真的獲取一點公道，行情也能回漲起來。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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央行第一季理監事會仍決議不升息，一般認為，在穩定物價的大原則下，未來一兩年內，央行大幅升息的機會不大，利率仍將長期維持在低檔。在此情況下，握有資金的人預料仍會持續轉入包租客行列，但該投資什麼產品？哪些地區又較適合呢？

分析營建署最新公布的住宅需求動向調查，包括台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市等五大都會區，欲租用住宅者，總計有5成6的需求是整戶住家，其次為獨立套房占約2成7；小套房占1成1，分租雅房則是只占4%。

也就是說，想要租房子的人，需求以整戶住家為主，因此如果想當包租公，買一般住宅產品，出租機會比較高，其次則應選擇獨立套房，雅房投資則最好多觀察。

台中雅房急跌 高雄租金上揚

台中縣市過去半年的租金，在小套房、獨立套房及整戶住家都呈上揚，大約1~5%之間，不過出租雅房市場很差，平均租金從5713元急跌至3725元，跌幅近3成5。房仲業分析，主要是目前台中大學城套房供給足，設備較差的雅房租況不佳，因此房東只好一再下調租金。

高雄的雅房倒還不錯，平均月租金從2933元上揚到3991元，漲了一千多元，可見需求不錯。高雄的小套房房租也漲800多元，目前平均來到6886元，但獨立套房反而下跌到6000元左右的水準，一般住宅也每戶下修約900元。

北縣套房供給大 租金急滑

桃竹縣市租金變動不大，看來供需維持平穩。台北縣部份，整戶住家保持在平均1萬3100元左右，但套房市場很明顯的供過於求，一般小套房從去年上半年的8515元跌至下半年的6925元，重跌18.6%，獨立小套房更從原本9100元下跌到平均僅6960元，新租金每戶下跌達2100元，高達23%。

至於北市方面，也是各類出租住宅產品均呈現走跌局勢，但幅度較小，獨立套房目前仍維持在1萬元左右行情，一般住宅則每戶約在1萬7000元上下。

想當包租客，又該如何選擇何種物件呢?根據營建署針對欲租屋者的調查，租金價格仍是租屋者最主要考量，五大都會區均超過三成，北市更是高達4成6。這代表投資人必須取得較便宜的物件，以降低租金，否則會面臨較大空租風險。

選物件 價格第一 交通第二

在大台北，租屋者另一關心的租屋重點是交通，也就是投資人最好選擇有捷運或交通便利的地點；至於桃竹縣以南，租屋人則比較關心社區環境，其次是交通。換句話說，想在中南部地區當包租公，應該選比較好的社區進場。

如果買了房子想出租，則最好的招租方式，就是上網。依調查顯示，台北縣市有高達7成的租屋人是自行上網搜尋找房子，桃竹、高雄租客也超過5成是利用網路，比例較低的是台中縣市，但也有4成。除了網路之外，透過親友介紹或張貼、發送廣告方式也可考慮，各縣市約有2~4成的租屋人是透過此兩種方式在找租處。

 

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