台 中 地 產 X 檔 案

為測試市場水溫，部分建案採取潛銷策略，強調省下廣告預算、人事管銷開支，可較公開後低10~15%的價格回饋購屋客，在市場上十分受歡迎，其中部分建案甚至未公開即接近完銷，因此許多個案紛紛跟進，預售案潛銷儼然成為現今推案的熱門趨勢。

預售新案推出，一般分為公開、強銷、結案等階段，但在新案正式推出前，有些建商會以「潛銷」展開產品預約，也有建商利用銷售中的個案，來介紹即將推出的新案。
近2年歷經金融海嘯後景氣遲緩，推案量大減，2009上半年台中市房地產幾乎以新成屋產品為主力，預售新案規劃腳步持續延後。

邊建邊售 意外創佳績
不過至第3季後，景氣開始出現回溫跡象，許久未推新案的建商，包括惠宇、總太、聚合發、雋業、興富發等建商在景氣未明朗之下，紛紛採取潛銷策略，卻意外銷售創佳績。

聚合發建設的「獨秀」規劃82戶98~227坪的大樓豪宅，目前已售出20戶，是今年7期新市政中心率先展開潛銷的豪宅案；惠昇建設位於中科特區、愛買商圈新案「惠宇可觀」自5月潛銷以來，目前簽約、銷售已達7成左右。

惠昇建設總經理莊季雄認為，傳統搭接待中心、採取大量廣告曝光的預售策略，在發生金融海嘯後，銷售效果大打折扣、並形成預算浪費，「既然市場環境不佳，不少建案乾脆採先建後售、或邊建邊售策略。」

而惠宇機構另一品牌惠宇建設，於北屯區11期重劃區崇德九路的「惠宇青田」，基地面對823紀念公園，強調視野景觀，每坪開價16~19萬元，9月初展開預約，短短1個月左右，目前傳出下定50餘戶的成績。「惠宇青田」專案經理鄭建民說：「本案採取預約看屋，幾乎每天都有20~30組客戶看屋，反應熱絡。」

進入預售 公開就漲價
興富發建設今年針對中港路、大容東街口的「市政文華」，地段佳，加上每坪預約價不到18萬元，在中港路沿線屬於相對低價的個案，開放預約3個月內即接近百分之百銷售，也創下還未推出、就接近完銷紀錄。

隨著銷售反應不俗，個案紛紛調漲價格，強調不公開的「惠宇可觀」預約價由15~18萬元調漲至16~19萬元；鄰近7期南側的「1雋」預約價20~21萬元，公開後將調漲至22~23萬元。而以低價策略潛銷中的「家在e起」每坪預約價9.8~13.5萬元，預估將調至11~14萬元，其餘包括「獨秀」、「總太願景」等，公開後也將調漲1~3萬元。

豐閣不動產研究室負責人許瑞生表示，尚未公開前的潛銷個案，大多在建設公司，或先前舊案的接待中心銷售，可省下廣告預算、人事管銷，「一般來說房價會比公開的預售案低10~15%，價格對消費者具有很大的吸引力。」


豐閣不動產研究室負責人許瑞生表示，以付款方式而言，潛銷個案先收預約金，待開工，或預售案公開時再與客戶簽約；而客戶下定後至簽約的猶豫時間，則視個案銷售進度決定，一般約1~2個月不等。而已公開的預售案，下定至簽約的時間多不超過7天，猶豫期較短。

此外，建商推出潛銷個案時，多以該建設公司的股東、協力廠商或舊客戶為主，因此一般購屋客不易取得銷售資訊，購屋門檻較高。
台中市不動產仲介公會理事長林金雄表示，建議消費者可多從個案周邊的房屋仲介瞭解市場行情，再透過團購方式增加議價空間，則可省下更多的購屋預算。

台中市潛銷個案區段行情
★區域：7期新市政中心(西屯區)
路段：中港路、惠中路、惠來路、市政路
產品：大樓
屋齡：預售屋 每坪30~80萬元、新成屋 每坪20~75萬元

★區域：黎明生活圈(南屯區)
路段：黎明路、黎明東街、市政南二路
產品：大樓
屋齡：預售屋 每坪18~22萬元、新成屋 每坪17~22萬元

★區域：愛買商圈(西屯區)
路段：福科路、永福路、福雅路
產品：大樓
屋齡：預售屋 每坪13~19萬元、新成屋 每坪12~15萬元

★區域：中興大學(南區)
路段：南平路、五權南路、忠明南路
產品：大樓
屋齡：預售屋 每坪13~18萬元、新成屋 每坪13~16萬元

★區域：11期重劃區(北屯區)
路段：崇德路、山西路、松竹路、昌平路
產品：大樓
屋齡：預售屋 每坪15~19萬元、新成屋 每坪13~18萬元

★區域：10期重劃區(北屯區)
路段：松竹路、松竹五路、軍榮街
產品：大樓
屋齡：預售屋 每坪11~14萬元、新成屋 每坪11~13萬元

留意建築執照 核發時程
購買潛銷案，最重要的還是要觀察該案的建築執照是否請照成功，如果建照申請遲遲未果，很可能會拉長建案公開時間。因此投資客除了考慮投資報酬率外，也要留意時間成本問題。
另外，個案基地未來若有供給量增加的機會，也可能會影響日後房價的漲幅。

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁