台 中 地 產 X 檔 案

【張瑞傑╱台中報導】
考量「單點」的投資效益，選擇熱門商圈的精華地段投資，是投資客張啟發（化名）的基本法則，他認為，精華地段總價雖然高，但投資報酬率至少6~9%，滿租率高、收租穩定，他透過21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元代尋投資標的，地段以「連台北人都知道的商圈」為首選。

精華地段
柯盛元說：「台北市的熱門店面如忠孝東路商圈，店面總價動輒超過1億元，台中市店面相對便宜，投資報酬率一般而言也比台北市略高。」

2000年正值房市的低點，張啟發看好台中市相對便宜的投資市場逢低進場，他選擇台中市內，自己較為熟悉的商圈開始第一步投資，並透過柯盛元代為尋找投資標的。

首次出手2個月滿租
第1件投資物件位於精明商圈精誠路、精明1街附近，他投資近6000萬元，買下總建坪150坪、1~2樓的大樓角間店面。由於看好地點的發展潛力，張啟發將1樓空間劃分成10個單位分租，每個單位設定月租金3萬元；2樓整層出租給餐廳，租金15萬元。
由於地點佳、可立刻進駐開業，因此招商過程十分順利，不到2個月即滿租，每月可收租金45萬元，換算投資報酬率約達9%。
2003年，張啟發投資的店面已獲利1620萬元，他再次看上當時台中市最熱鬧的SOGO百貨商圈投資，選擇面對廣三SOGO百貨、美村路旁的百坪建地。張啟發投入4000萬元的資金買地，並搭建3間2樓的透天店面，每間收租10萬元，投資報酬率同樣高達9%。
由於獲利穩定，他看好精明商圈與7期重劃區未來的發展潛力，又在公益路附近花了4000萬元買下1~2樓的大樓店面，同一時間也在向上南路、精誠路附近，以及大墩11街、惠文路附近，分別以900萬元、950萬元買下透天店面，但獲利卻不如預期。
柯盛元說：「除了公益路的樓店每月以20萬元出租，投資報酬率尚能維持6%左右，其餘透天店面因當時商圈機能尚未成熟，購買後2年內幾乎無人承租，最後只好將透天店面以成本價出售。」

下波鎖定大學旁套房
這次的經驗讓張啟發了解，台中市商圈隨著都市發展逐漸西移，既有精華商圈店面的投資報酬率將可能逐漸下滑，未成熟的商圈如7期，投資報酬率跟滿租率也不盡理想，因此他決定轉向投資報酬率較低，但獲利穩定、不受商圈轉移影響的大學周邊套房。
柯盛元指出，張啟發投資學生套房以知名的大學，如東海大學、逢甲大學為主，此2所學校招收學生的數量多，學校附近均有知名的商圈成形，具有不易被取代的特性，投資報酬率至少可維持在6~7%。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁