台 中 地 產 X 檔 案

【趙曉慧╱台中報導】
中興大學的學生租屋市場，因家長與學生重視安全性與設備，雅房已逐漸淘汰，最受歡迎的是5坪套房產品，月租約5000元，學生素質與承租狀況穩定性高。中古透天厝總價400~600萬元，為投資市場中主流產品，年報酬率約達5.14~7.5%。

市場穩定
國立中興大學為中部知名綜合性大學，位於台中市南區興大路與國光路一帶，全校學生規模橫跨大學部、碩博士班以及進修部，人數約達1.5萬人，大二以上便開放外宿，提供周邊房市龐大學生租屋商機。

學校周邊多屬於寧靜住宅區，文教氣息濃厚，校門前設有綠園道，為鄰近居民休閒運動場所。鄰近學校商圈包括南門路、國光路與忠孝路夜市等，生活機能成熟。

新手可投資舊公寓
信義房屋國光店專案經理陳勵信表示，中興大學為知名國立大學，校風與學生素質不錯，但因周邊多住宅區而非商業區，套房市場仍以學生為主，上班族較少。

目前最受學生歡迎的5坪套房，標準設備為網路、電視線、管路與水電錶等俱全，並需顧及採光通風、結構安全與出入方便性等，月租約5000元，習慣每學期收1次租金。有些女學生家長還會要求提供保全，因而出現全棟女生宿舍的產品。

學區內的房屋多屬於20~30年中古產品，透天厝總價400~600萬元，所需裝修費用約80~100萬元，分租2層共6間房間，每間月租5000元，每月共計3萬元，年報酬率約5.14~7.5%。陳勵信表示，此類產品利用度多元，變現率又高，無論自用、出租或轉手皆適合。

華廈產品適合自住
另一種產品為中古公寓，建坪30坪產品總價約200萬元，所需裝修費用初估30萬元，目前整層出租行情約8000~1萬元，年報酬率約4.17~5.21%。陳勵信說，此類產品優勢為免管理費、無公設且實坪大，地坪的持分較華廈多，土地的價值較高。因總價不低，租金即可支付房貸，適合作為初次投資的入門。

中古華廈目前每坪約6~8萬元，整層月租約1萬元，因平均屋齡約在10年左右，較無需花裝修費用，若買下1戶300萬元的3房產品，年報酬率約4%。

陳勵信建議，華廈產品含有公設比，實際坪數較少，且因南區的未來性有限，房價的保值性與增值性有限，自住好過出租。

加強管理房客就上門
相較於其他大學，中興大學的學生承租穩定性很高，但學生與家長相當重視安全性，勝過於租金高低或設備好壞。若學生住得滿意，自然會口耳相傳，若要搬離還會介紹接手人，房東根本無須打廣告。

對於第1次介入的投資人，建議先評估自己資金，再選擇適合的產品，但產品也要未來的脫手率。若要炒短線，可以買舊透天改建，等到滿租後再轉手給下一位投資人，這有點類似不動產證券化概念。

若要中長期投資，建議瞭解市場特性與學生的習性，直接挑選透天產品改裝、穩定收益，但滿租的關鍵，還是在於宿舍管理與安全性，這一點高過於租金與設備的問題。 

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁