台 中 地 產 X 檔 案

近來，豪宅公設喜歡參考飯店的高貴氣氛，豪宅服務也喜歡引進飯店式的溫馨管理，這個概念，在中部房地產市場已逐漸形成一股風潮，甚至被視為是提升個案附加價值的秘密武器。

柏克錸物業執行長柯淯丰以「喬立月河」為例指出，此案飯店式服務內容，涵蓋了信件管理、早餐服務、到府收垃圾、代客訂花、代客郵寄、社區導覽、搬家諮詢、代繳費用、喚醒服務及鐘點清潔、e化管理等，一應俱全。

像信件管理服務，包括掛號、報值信件、包裹等，必須登入e化信件管理系統，由管理系統自動手機簡訊，或mail通知住戶領取掛號。

早餐服務在管理服務中心櫃檯登錄後，將依住戶指定早餐種類，代為訂購送至。到府收垃圾，則是每天有專人在固定時間到府清運垃圾、回收資源及廚餘等。

代繳費用服務方面，包括代繳水電、電信、停車費用等，服務人員在收到單據後，會先確定繳款單據是否過期，並依單據所示的價格費用，前往金融機構或便利商店繳交費用。另外，社區也是供飯店的喚醒服務，住戶知會櫃檯服務人員喚醒的時間，櫃檯服務人員登錄後，會依指定時間前5分鐘以電話或對講機喚醒住戶。鐘點清潔則可採特約（鐘點傭人）、短期或長期居家清潔，室內消毒或除蟲等服務。

市調顯示，目前中科東海商圈附近推案行情，大樓住宅每坪單價約在14萬至16萬元間，「喬立月河」由於訴求飯店式服務，每坪單價已推升至16萬至18萬元，市場反映熱絡。

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台北豪宅價格愈飆愈高，政府在民意反彈下，近來紛紛釋出利空消息，不過市況顯示，台北豪宅依舊熱賣。指標性個案包括「敦南苑」、「吾疆」、「翠亨」、「知田」及北縣新板特區的「領御」等，來客量都未減少，銷售照開紅盤。

其中位於敦化南路上的「敦南苑」，開價200萬元/坪，是目前市場上表價最高的豪宅，海悅廣告執行副總曾俊盛表示，本周看屋組數如同前兩周一般，依舊熱鬧滾滾。總戶數15 戶，目前只剩5戶，實際成交價達180萬元/坪。

另一個在仁愛路空軍總部旁、總銷60億元的「吾疆」，雖然截至目前為止尚未公開，但投資興建的桓邦建設表示，20戶已全數有人訂購，本月可完成簽約，成交均價也達每坪180 萬元。

總戶數36戶、銷金額25億、位於仁愛路四段的巷內的「翠亨」，則是開賣3周就傳出狂賣7成，成交價也在120萬元/坪以上，頂樓更站上130萬元/坪大關。央行動作頻頻、政策討論增稅，似乎對豪宅客一點也沒造成影響。

信義代銷協理呂信銓表示，近一年多來，豪宅市場很明顯地已和一般住宅市場脫鉤，同一區域有豪宅開出天價，並無法帶動其他基地條件較差的個案的價格，政策討論主要在房貸利率、成數及增稅議題上，這些對豪宅買方不太有影響。

他表示，就連北市要課徵豪宅稅，對豪宅買氣恐怕也不會有任何影響，因為再怎麼課，對買得起豪宅的人而言，都只是九牛一毛。以仁愛帝寶為例，每戶每月光付管理費就要5、6 萬元起跳，卻只給菲傭住也不在乎，就了解一二。

海悅副總曾俊盛也認為，在目前情勢下，政府政策對豪宅市場影響已很有限。他表示，市場一定是回歸供給和需求，目前台北豪宅一年供給不到100戶，但因貧富差距拉開，不僅台北人買，全台有錢人都想在台北買一間，再加上政府調降遺贈稅所吸引回流的台商資金，在需求遠遠超過供給的市場環境下，未來台北豪宅發展走向上海、香港化已無可 避免。

他認為，政府應該認清，台北房價一定會繼續漲，以後沒有好的財力的人，一定會被擠出北市，無法在台北市立足，因此現在應該做的是加快在北市周邊地區進行建設，讓被擠出北市的人，有方便的交通上班工具以及生活環境品質，這才是解決民怨的根本辦法。

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連日來，政府將出手平抑房價的說法炒得沸沸揚揚，房市投資客人心惶惶。行政院長吳敦義才信誓旦旦地說，目前絕對沒有加稅的規劃，台北市稅捐處卻傳出打算課徵豪宅稅，最快後年開徵的消息。姑且不論中央、北市是否不同調，房地產業者擔心建商為了規避豪宅稅，乾脆使用次等建材，甚至讓好不容易略有起色的中南部房市，可能再次受挫，對於真正的豪宅客，反而影響不大。

■　課徵豪宅房屋稅 最快後年實施

　　台北市稅捐處表示，財政部在今年五月函請各地方政府，依行政院賦稅改革委員會決議，覈實評定房屋標準價格。由於目前各縣市評定房屋標準價格時，對於各種建造材料僅就構造區分，沒有考量到建造材料等級，因此對於採用高級建材的房屋，可能房屋稅比一般房屋的稅負相對較低，明顯違反租稅公平原則。

　　基於租稅公平原則，台北市稅捐處打算針對豪宅，課徵比較高的房屋稅，至於該如何課徵，還要徵詢建築師公會、鑑價公會等各方意見，等到明年通過台北市不動產評價委員會的評定後，必須再呈報台北市政府核准才會公告施行，換句話說，台北市若要課徵豪宅房屋稅，最快也要等到民國100年才會實施、101年5、6月才會有所影響，目前仍是紙上談兵。

■　豪宅稅問題多 擔心建材品質降級

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，使用者付費的觀念雖好，但租稅公平原則一定要有所顧慮，短期對於平抑房價是個話題，但長期來看，對有錢的豪宅客層而言，影響不大，因為一年只差數千元而已，豪宅的管理費可能繳得都比房屋稅來得多。

　　台灣房屋不動產研究室經理古景良也深表認同，豪宅加重課稅對於抑制房價飆高的效果有限，因為房屋稅加重課稅的金額，還不及豪宅一個月的管理費。古景良比較擔憂，這個平抑房價的手段，可能變相鼓勵建商降低建材的品質，此外，建商應該不會公告造價成本，該如何評定建材是否屬於豪宅等級，也是個難題。

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央行總裁彭淮南最近表示國內房地產價格太高、有過熱情形，但中部建商和房仲業者都指出，實際觀察到的豪宅交易件數，近1、2個月來並沒有明顯增加，但台灣貧富差距越來越大，購買豪宅總價5000萬元以上者可能確實有一窩蜂投資房市情形，應該審慎評估。

信義房屋台中一中店長郭誌蘭說，這1、2個月來，中部地區的豪宅交易總件數並沒有明顯增加，但總價卻變高，判斷購買1000萬元以內房屋的中產階級應沒有過熱情形，主要影響者還是在手頭閒錢多、購屋總價超過5000萬元者。

她表示，到今年底將有2兆元的定存會到期，到時這些遊離資金是否會投入房地產？可能就是彭淮南所擔心的問題，因此呼籲投資者審慎評估，勿過度利用槓桿原理操作。

國雄建設董事長許坤仲表示，只有台北地區的豪宅房市不斷上漲，至於其他地區，包括台中市七期重劃區並沒有過熱問題，他甚至覺得「房市有點低迷」。因此房市過熱情形，目前應只在台北發生。

有中部學者指出，台灣社會M型化情形嚴重，造成高級住宅越來越昂貴、中低收入者卻沒錢置屋的畸形現象，他認為政府不應鼓勵投資豪宅，而應將資金轉移至其他產業的發展，以免大量資金凍結在豪宅投資當中。

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媒體報導央行總裁彭淮南要求銀行嚴控授信，房地產市場是否過熱、房價是否過高，成為市場焦點。地產專家學者張金鶚、莊孟翰等認為，股、房市互相哄抬炒作市場，政府早就應該提出相關「預警」措施。
　
張金鶚指出，在金融海嘯後，全世界各地區基本面都還沒回復，台灣房地產卻是集中於台北市豪宅狂炒，難免會有房市泡沫隱憂。事實上，包括香港、新加坡、中國都在觀察房市炒作，有的緊縮利率、有的緊縮個案，台灣無法置身於外，金融單位若是誤判情勢就會形成泡沫。

他強調，資金行情的推升與資訊的扭曲，係造成M型往豪宅方向推案主因，且導致大家只見豪宅價格不斷飆新高，卻看不到一般住宅行情的成交真相。

莊孟翰則強調，一年前在內政部開會時他即提出，政府應就銀行放款住宅建築總額超過收存款總額的20％提出相關因應，他表示，當時央行直言會「預警」，但顯然事過一年，相關措施還未端出來。他說，銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30％，目前已超過20％，是該準備踩剎車，但政府在這一年金融海嘯導致不景氣中，因「不敢說」反而助長房股市更大炒作。

他說，台灣在金融海嘯之後，反其道而行，儘管不景氣，但房股市卻是快速回復，且因兩岸關係、MOU、ECFA、陸資與資金回流等，帶動房地產投資氣氛，從土地、商辦到豪宅炒作得一發不可收拾，即使政府祭出二胎協助年輕人購宅，也被當作炒作題材，其結果是只見地價、豪宅比高點，而年輕族群只有移居郊區、北縣的份。

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ECFA簽訂時程日益明朗，大台北豪宅買盤也轉趨積極。房仲業今天公布最新統計，北市總價5千萬元及北縣2千萬以上豪宅交易，9月較8月成長約1成5，為連兩月量縮之後，再度恢復成長。但以季來看，第三季交易量仍較第二季衰退達30個百分點，再加上高收入專業人士買方減少，預期的外資、港資買盤也遲未出現，顯示大台北豪宅市場仍未脫離高檔盤整階段。

永慶房屋今天公布大台北豪宅市況調查，市場在經歷7、8兩月價漲量縮低迷市況後，受到市場預期兩岸經貿開放將帶動經濟快速復甦的心理影響，近來高資產人士態度轉為積極，其中，主要豪宅地段的指標性產品詢問度明顯大幅提升，進而帶動9月交易量較上月成長1成5。

但此一情況是否意謂豪宅市場轉趨樂觀，永慶房屋首席房產顧問葉國華持保留態度。他指出，由於今年以來豪宅價格波段漲幅已超過兩成，現階段多數買方已略顯遲疑，加上賣方過度惜售，導致買賣交易時程持續拉長，房價上漲幅度也有明顯趨緩跡象，顯見豪宅市場仍處於高檔盤整階段。

此外根據永慶豪宅事業部統計，截至目前，各界期待的外資、港資買盤並未出現，這類背景買方占總交易量仍不到5%。而隨著房價高漲，以往高收入專業證照人士購買豪宅比例也從18%一路下降到8%，亦為後市埋下不安的因素。

葉國華表示，從政府鬆綁陸資購屋迄今，外資、港資背景買方遲未出現來看，顯示在目前的政策及不動產交易制度下，尚無法立即吸引外來資金進駐。再加上國內豪宅四大買盤─上市櫃公司大股東、台商、中小企業主及高收入專業人士中的高收入專業人士，明顯卻步，顯示可購買族群逐漸縮減，預期未來若價格持續攀升，而未能有外來資金買盤進駐下，豪宅價格支撐力道將可能減弱。

葉國華建議，現階段有意售屋的豪宅屋主，際此兩岸經貿開放實際效益浮現之前，不妨汰弱留強、佈局三通概念區域內指標個案，更能在這波長線看好的局勢裡，坐享增值效益。

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建置獎勵停車位或開放空間向為大樓、豪宅換取容積的生財手法，北市寶徠花園廣場、信義之星、瓏山林博物館、冠德遠見、太子美麗殿等豪宅，最近被踢爆這些應向公眾開放的空間，卻以各種方式遮掩、阻礙公眾使用，明顯違法。

寶徠花園廣場周邊是開放空間，原應開放的綠地以鋼門及樹籬阻隔，民眾不得其門而入。

本報記者昨天實地到信義之星及寶徠花園察看，發現建商將公共空間包圍在大樓圍牆內，讓外人以為是私有庭院，加上開放空間指示牌設置不清楚及保全巡邏盤問，沒有人敢接近。

寶徠的保全面對記者詢問時表示，門口車道柵欄「做好後，就沒有再用過」，不會阻隔民眾進入。但被問到為何要盤問民眾進入開放空間，甚至要求離開？保全不願回應，轉頭離開。

台北市政府都市發展局長丁育群表示，已請建管處前往了解，如果應該開放卻沒有依規定開放，市府會要求限期改善；如果不改善，依法可拆除圍籬。

市府建管處主祕高文婷指出，開放空間指示牌被樹木或柵欄遮住，因並無相關規定禁止，如確有設置，目前也傾向開罰，但會要求改善；違建科查報隊及使用管理科已派員到被踢爆的相關處所拍照存證，並與當初的竣工圖核對，最快今天就能確定是否違規使用。

不過，都市發展局也坦承，住宅開放空間未開放供公眾使用的違規情形，難以事先稽查，多半都只能透過民眾檢舉。就算查到建商或住戶阻礙民眾進入，也只是勸導並限期改正，沒有罰錢案例。

官員透露，遮掩的違規還不是最嚴重的情形，有些建商還會在領取使用執照時，先依規定畫出停車位，但審查過後做二次施工，將停車位改為社區大廳、圖書室等公共設施，根本與原有停車設計完全不同。

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「頂樓公設」已成為未來豪宅的趨勢！近幾年，中部地區頂級豪宅陸續在頂樓規劃私人會館、大型宴會廳、Skylounge等設施，搭配燈光計畫，不但為城市夜景增添聚光的焦點，也為豪宅銷售加分。

左上角企劃公司總監齊瓦哥指出，知名空間設計師程紹正韜曾說：「頂樓是一棟建築最接近天空的地方」，這是一個很好的概念，這句話也賦頂樓公設無限的想像力與創造力。

過去，大部分豪宅的頂樓，都只是拿來曬曬棉被，有些設計不良的個案，還會把人不小心鎖在頂樓。近幾年，豪宅頂樓逐漸受到建商與消費者重視，齊瓦哥認為，頂樓公設是未來豪宅的趨勢，主要理由如下：

第一、讓視野成為一種等級的戰場！

齊瓦哥指出，台灣因為建築法令關係，大部分住宅都在14樓以下。能夠具備15樓以上的房子，就占據了「高」的優勢。

所以，當20樓以上的高樓層，又蓋在大公園旁、綠園道旁、大河旁、甚至大海旁，這樣的視野就具備獨特、稀有、尊貴的價值；就足以「百年棟距」之姿傲視群雄，享受君臨天下的格局，這就是等級。

第二、獨立的頂樓會館，足以成為一座城市的聚光焦點！

當豪宅頂樓被定位為Skylounge時，它就可以去思考專屬這個會館的燈光計畫，以往燈光計畫都是透過屋頂外部去展現，現在可以內外一致。

齊瓦哥認為，Skylounge所代表的，是這棟建築新的精神、新的氣象、新的美學與新的生活型態。當夜幕低垂時，頂樓Skyloung 就如同世界各地的頂樓餐廳一樣，有機會成為這座城市最獨特的焦點話題。

第三、你的天空，可以禮聘一千位世界名廚！

看著城市的星夜享受美食，是一種很美妙的體驗，如果頂樓規劃公設時，能配備專業的料理廚房，功能儘量齊全，就可以提供現場熱炒、蒸煮等功能，那麼這棟建築就可以繳約世界頂級的廚師來此料理。

齊瓦哥強調，在自家頂樓宴請親朋好友，可以擁有絕佳的隱私權。這有類似餐廳包場的概念，整個餐廳，就只服務一位主人及受邀的賓客，不必擔心會干擾原本寧靜的生活。

第四、讓星夜微風成為一種強烈的回憶！

齊瓦哥說，如果在頂樓有一個Skylounge，人對土地感情，就會轉變成為人對天空的迷戀。

一棟豪宅的背後，也會有一顆安於平凡的心，父母與子女也可以在這裡講講故事、聊聊天，甚至在頂樓寫功課。

換句話說，當建築開始有了回憶，生活才會開始加溫。什麼是最好的豪宅？齊瓦哥認為，那就是最具強烈回憶的豪宅。

第五、可以舉辦產品說明會與私人Party！

如果頂樓Skylounge空間夠大，氣氛也控制得很好，那麼可以在此發表一些時尚的年度精品，像包包、手表、名酒、古董、藝術品等，現場還可以搭配精緻餐點，與一些小型音樂表演活動。

第六、頂樓Skylounge等於是自家客廳的延伸！

也許你買的是五樓，但最高50樓的視野，正如同你所養的一隻忠狗，可以呼之即來，招之即去。

「50樓是五樓意志的延伸」齊瓦哥說，平常在客廳想做的任何事，都可以在頂樓得到滿足，這是一種樂趣，也是一種驕傲。

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台中豪宅聯聚雍和大廈，創下今年中台灣房地產未開賣先封盤的熱銷案例。聯聚集團以替國際名牌製作包裝紙盒起家，是第一批西進中國，衣錦返鄉的台商之一。聯聚建設只訴求頂級客層，台中市長胡志強也買他家的房子。

曾有北部建商想打進台中地產市產，但鎩羽而歸。台中人買房子不只看地段、看建材，台中有錢人只買同儕團體間認同「名牌」的房子，形成了一種氛圍。

聯聚建設董事長江韋倫年近知天命，他不僅賣房子，也賣一種氣氛與社團。例如他會定期邀訪旗下各大樓的客戶定期聚會，單以琴棋書畫等議題作交流，讓客戶體驗「上流感」。

不同於其他豪宅講究金碧輝煌，號稱台中最貴豪宅的聯聚信義大廈，內部的精神指標是一幅縱貫地下一到三樓，高約6米的石刻版「朱子家訓」。

江韋侖還把多年來收藏的藝術品，包括劉海粟、馬晉、王雪濤等人的真跡畫作，陳列在地下停車場的各樓層牆面當作裝飾。這些真跡有3億的身價，價格等同三戶台北帝寶的藝術品，卻被放在富豪們的樓梯間。

用錢堆起來的豪宅，卻聞不到錢的味道，這就是江韋侖抓住台中富豪的秘密武器。

去年5月當全台灣沉浸在新政府上任的瘋狂氣氛時，江韋倫在國際拍賣會相中的幾幅藝術品，卻全數以貼近底標的價格買到。

當時他的第一個反應不是「賺到了」，而是「完蛋了」，察覺前景保守的態度已開始蔓延。他當下要求集團內部要「作最壞的打算，準備過冬」。

今年2月，國內外投資氣氛低迷，聯聚集團暫緩聯聚仁和大廈的預售案，無條件退還所有訂戶訂金高達4億多元。

當時這個決定引起市場很大震撼，聯聚因此樹立「幫客戶著想」的形象，吸引到更多死忠富豪，為下半年接連兩記漂亮的全壘打埋下先蹲後跳的實力。

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以「總太觀鼎」在台中市豪宅市場打響知名度的總太建設，董事長吳錫坤退伍後就進入建築業，1993年創立總太建設。2004年他以每坪58萬元的當時高價在7期購地推案，建立豪宅品牌，2007年6月更入主駿億電子，以雙品牌經營建築產業。

眼光精準
總太建設董事長吳錫坤1986年從軍校退伍後，便進入建築業，經歷建設公司、代銷公司等相關職務，於1993年3月成立總太建設。早期推案以透天別墅為主，集中在台中市北屯區、台中縣潭子鄉等區段。

總太雕琢豪宅案
2004年SARS過後，台中市房市買氣逐漸復甦，台中市7期的大樓每坪單價率先止跌反彈，銀行對外的放款也逐漸寬鬆，加上總太建設長期在台中市外圍區域推案，一直沒有進入豪宅市場，吳錫坤認為當時是進場的好時機，決定進軍7期重劃區，推出豪宅產品。

當時7期每坪土地價格約35萬元，吳錫坤選定新市政中心的雙園道角地，以每坪58萬元的高價購入，推出豪宅案「總太觀鼎」，該案在3個月內即銷售完畢，成為總太建設在7期的指標建案，打響總太建設知名度。

吳錫坤說：「當時我決定要利用地段來帶動品牌知名度，就算土地價格高出行情超過6成，我還是堅持要買，事後證明我的決定是正確的。」
從2004年開始，公司陸續在7期推出「總太觀鼎」、「總太東方花園廣場」與「總太東方帝國」等豪宅案。

駿億主推首購屋
其中「總太東方帝國」是台中市近5年來，少數採用SSC純鋼骨結構的豪宅案，推出時還讓客戶參觀鋼骨結構廠，讓住戶不但可了解大樓的施工品質，還在鋼骨結構上簽名。

吳錫坤認為，全球景氣逐漸復甦，台中市7期重劃區的房價也會率先反彈，他仍看好7期未來的房市。吳錫坤說，「只要7期有適合的土地，推出的產品是連我都想買來住，那我就會毫不猶豫購地推案，持續經營7期。」

2007年6月，總太建設入主駿億電子，形成雙品牌建築業，吳錫坤說，未來駿億電子將在北屯區、南屯區等區段，以推出25~45坪、每坪15萬元左右的首購大樓為主。總太建設則是主推換屋型的豪宅產品，會以120坪以上、每坪40萬元起跳的豪宅大樓為推案主力，集中在7期、8期以及規劃中的12期重劃區。


為了提高居住品質，總太建設近年推案除了提供多項科技設備，還在各社區中導入藝術的概念，設置藝術展覽館與百萬元鋼琴等設備，讓社區充滿藝術氛圍。住戶可透過展覽會或鋼琴演奏等活動，培養對藝術的美感，還可因此增進住戶之間的交流。

攜手東海、台藝大
總太建設近年推出的新案中，除了有E-home家庭數位系統、雨水回收系統等多項科技設備外，藝術也是總太建設的訴求。總太建設董事長吳錫坤說：「我不但要給住戶好的住宅品質，我還希望給住戶許多藝術空間，讓藝術變成生活的一部份。」

總太建設長期與東海大學美術系合作，在「總太如來」門廳旁設立藝術展覽區，除了展示東海大學美術系學生的作品，也可讓住戶不定期展覽自己的作品，門廳接待櫃檯旁也掛上名師的畫作，讓社區充滿藝術的氣息。「總太東方帝國」則是與台灣藝術大學合作，同樣設有展覽區，定期展示不同的藝術主題與物品。

除了展覽區外，「總太如來」與「總太東方帝國」的社區中，皆放有一架上百萬元的鋼琴，公司不定期會邀請專人演奏，或是可讓住戶自行規劃利用，讓住戶不必出門，就能在社區中享受音樂的薰陶。
吳錫坤說：「透過展覽館與鋼琴等藝術設施，除了可培養社區住戶對藝術的喜好，還能促進住戶之間彼此交流，讓社區氣氛更為融洽。」


資料來源：壹蘋果地產王     回首頁

 

知名建商舉辦國內首見的網路競標新成屋活動，凡是獲得授權碼的民眾，即日起至10月6日截止，可在網路標購取得資格標，就有機會低價標得位於台北縣林口的85坪豪宅，市價三千萬，起標價一千八百萬元。

■　雙車位+百萬裝潢 豪宅市價三千萬

　　遠雄建設為了歡慶四十周年，史無前例推出網路競標活動，標的是遠雄大未來僅剩的一戶85坪新成屋。這間豪宅擁有雙主臥、前後陽台、全室採光、景觀視野良好，光是露台就有六坪大，市價約三千萬元，起標價一千八百萬元。為了提升民眾競標意願，遠雄建設加碼提供平面雙車位，以及耗資約兩百多萬的無毒環保裝潢。

　　這項網路競標活動分三階段進行，只要是遠雄建設事前遴選的VIP貴賓，就會收到授權碼邀請函，自9月25日至10月6日期間，憑藉授權碼在活動網站參加網路標購，凡是取得資格標的競標者，必須在10月15日親臨接待中心參加現場競標，每一個級距100萬元起跳。

■　林口餘屋多 買屋投資宜審慎

　　遠雄大未來位於台北縣林口的文化三路與仁愛路口，總計364戶，坪數75至127坪左右，表定價每坪30萬元。遠雄建設聲稱，由於台北縣升格直轄市，加上機場捷運的利多加持，目前幾近完銷階段。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，遠雄這個建案已交屋一年左右，實際成交價每坪約15萬元上下，至於周邊屋齡十至十五年的中古大樓，每坪成交價介於10至13萬元不等。由於家樂福大賣場進駐，已形成不錯的生活機能，使得這個區段的房價比其他區段抗跌，不過林口餘屋過多，投資型買家應多加考慮。

資料來源：網路地產王     回首頁

 

豪宅林立的台中七期重劃區，近年成為中部建築業推案一級戰區，在品牌林立的市場中，由一對不到30歲的兄弟檔張志豪與張鈞豪領軍的親家建設後發先至，五年來默默在七期買地，至今在七期重劃區已累計有5,000坪土地庫存，重新擦亮有20年歷史的老店招牌。

民國78年成立的親家建設是台中老牌建商，20年來，以親家系列推出近72期住宅。民國94年，老董事長交棒給年僅25歲的兒子張志豪與張鈞豪，在第二代主導下，重新定為品牌建商，替公司注入新活力。

親家建設總經理張鈞豪說，看準台中市的發展將一路往七期延伸，五年前開始大量在七期買地，當時最便宜一坪才31萬元，買到去年他相中惠國段一塊1,094坪土地，每坪土地交易價格已達235萬元，價差達200萬元以上，改寫七期私人土地買賣最貴的紀錄。

張鈞豪深知七期是中部豪宅主戰場，能在七期推案，就等於躋身品牌建商的行列，不只推案房價可貴一倍，也可打響公司知名度。目前親家已掌握七期近5,000坪土地，未來十年推案量無虞。

親家在七期代表作，以兩年前在七期惠中路、僑園大飯店對面推出「愛敦閣」豪宅最具代表性。這個案子鎖定企業主或台商等頂級客層，每坪單價30萬至47萬元，並以可回收利用建材興建環保樣品屋，在當時曾掀起一陣話題，也逐漸奠定親家建設成為豪宅市場的後起之秀。

親家建設為打破過去接待中心用完即拆的觀念，總計用掉3萬塊玻璃磚、100萬支造型紙筒及400多立方公尺的木炭，興建台中親家建設接待中心，造價雖然高達1億元，但可連續銷售數件個案，因此還獲得2007年台灣室內設計大獎評審特別獎。

有趣的是，很多人以為親家建設董事長張志豪是哥哥，總經理張鈞豪是弟弟，事實上，67年次的張鈞豪是大哥，69年次的弟弟張志豪因提早進入公司，因而當上董事長。

原來，張鈞豪大學畢業後，受命去大陸掌管家族投資的畜牧事業，直到四年前因中國大陸徵收土地，張家只有結束畜牧業，張鈞豪才回台接下總經理職務。

張鈞豪說，他在大陸管畜牧業，其實就是養豬，雖然屬於勞力密集的農業，但他相當自豪家族畜牧業的15甲土地，一年有38萬頭豬隻的產值，而且到後期因為設備成本已回收，每年可獲利人民幣2億元（約新台幣近10億元），堪稱是轉投資事業的金雞母。

張鈞豪認為，養豬與蓋房子看似兩種截然不同領域，但事實上兩者都同樣重視地段。蓋房子須選擇對的地點，養豬也不能忽視地理位置，因為豬隻依賴運輸，與房地產一樣最終回歸地段、地段與地段。

資料來源：udn房市情報     回首頁

 

從民國92年購進七期土地推出，「觀心」個案，至「觀鼎」、「總太花園廣場」、「總太東方帝國」以及今年第4季將推出七期南側新案，總太建設始終深耕七期房市，並持續締造其品牌力。
　一直在第一線銷售的總太建設董事長特助許和益指出，從「觀心」個案，每坪開價18萬元至「觀鼎」25萬元、「總太花園廣場」28萬元，到「總太東方帝國」每坪單價45萬元起，七期房價確實一路飆漲，不過受惠最多的不是地主，因土地皆是早期成交，反倒是投資客脫手獲利高，成為大贏家。

　以總太建設四個案子客源分析，許和益說，「觀心」和「觀鼎」個案已購客戶中，台商佔了一半、其餘則為醫生和自營商。到了「總太花園廣場」多數為台商，而北客也開始搶進了，至於大坪數規劃的「總太東方帝國」個案則以上市櫃老闆和高階主管居多，北客也逐漸增加到2成。

　他也坦承，七期客戶嘗到房價倍增的甜頭後積極搶進，因此重疊客戶多，一人擁有幾戶房產的現況相當普遍。近年來，總太建設也深耕這批客戶，透過每週一次的球敘，加強與客戶聯繫，並從中了解個案優缺點，做為規劃新案的參考。

　許和益說，這些企業主的年齡層在50歲上下，子女多半在國外就學，家庭成員約2-3人，因此豪宅總戶數應控制在百戶內，社區力求單純；至於室內格局房間數為2-3房，客廳一定要大尺度，頂級客戶選擇個案時，首重地段、安全管理、建材、尺度和公設，最實用公設為宴會廳、泳池和Loungbar，而女主人則偏愛專業級教學廚房。

　面對七期的未來，許和益說，七期一定會更好，因其為中部政商中心和交通軸線核心地帶。但是由於土地價格節節高漲，每坪房價已推升到4、50萬元，新建商要進來推案，除非採先建後售推案，否則很難在激烈競爭中立足。

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中部頂級豪宅指標個案「聯聚信義大廈」26日開盤，推案建商打破傳統房屋銷售模式，仿照精品業採「限時限量」制，每月只開放三戶銷售，預料將帶動中部豪宅市場比價效應。

值得注意的是，「聯聚信義大廈」每坪單價65萬至75萬元，每戶總價1.3億至2.6億元，創中部房價新高。業界預期，隨台中縣市合併升格、台中新市政中心明年啟用，未來台中豪宅有機會向每坪100萬元大關挺進。

位於台中新市政特區的「聯聚信義大廈」，全棟大樓規劃25層，每戶178坪至356坪，目前只剩九戶住宅可售，今年中開放預約看屋以來，累計有100餘組客戶排隊等屋。

聯聚建設董事長江韋侖表示，限時、限量，就是希望提升銷售過程的服務品質，尋找最優質住戶；有意願購買的客戶，必須先經過聯聚建設的篩選，排定參觀個案日期與參觀人數。

住商不動產西屯店長陳俊雄指出，大都會歌劇院即將完成發包，遠東購物中心也正興建中，鄰近一級地段如大都會歌劇院周邊、市政綠園道第一排房價，逐漸站穩每坪65萬元以上。

陳俊雄說，聯聚信義大廈由於獲邀參觀人數有限，讓人充滿神秘感，市場一度有競標的流言傳出。這次業者採限時、限量銷售模式，預料將再度引起市場矚目。

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鄉林建設上周宣布「士林官邸G 21 Headquarders」正式開價是每坪300萬元，成為房地產市場上爆紅話題。房地產業者觀察，最近台北市豪宅市場，確實潛在買方激增3成，雖然因為房價太貴、買氣停滯了2個月，可是在財政部宣佈民國100年起申報99年所得時將納入海外所得，及美國國稅局預訂明（23）日截止申報海外資產的查稅行動下，預料將掀起第3波海外台商資金回流潮，最近北市精華地段房價也因每坪300萬元預售「官邸」上市，再度蠢動。
　永慶房仲集團首席豪宅顧問葉國華表示，最近因財政部宣布，明年起個人海外所得課稅，100年申報99年所得時海外所得須納入所得課稅；此外美國歐巴馬上任後在3月公佈針對擁有未報稅海外資產個人的新規定，尚未被國庫稅局調查的許多納稅人，若主動交代，可將避免遭受可能的刑事起訴。

　葉國華指出，許多在海外擁有資產的美國公民，包括台灣許多擁有「綠卡」的上市櫃公司負責人和富豪，正忙於趕在9月23日最終申報期限日之前，向律師和稅務顧問諮詢稅務建議，擔心在美國政府打擊未申報海外資產的行動中，自己可能面臨公訴。葉國華表示，再加上政府調降贈遺稅稅率到10％，目前1年期定存利率不到0.8％，500萬元以上大額存款年息低於0.3％、游資充沛下，更在豪宅市場上掀起一波「定存到期潮」所釋出的買方需求，帶動北市指標頂級豪宅產品市場詢問度逐步攀升。其中尤以信義計畫區、中正大安區、大直及天母4大豪宅區，買方詢問度最高。

　住邦資產管理公司董事長劉陳傳表示，確實最近許多「流浪」在全球的海外台商資金，紛紛回流找豪宅，而且豪宅可自住、可節租、又保值，遠比目前租金低、出租率也偏低的辦公室要好。

　劉陳傳表示，之前已掀起第1波大陸台商回流的「鮭魚潮」、第2波贈遺稅調降後的資金回流潮，預料這波第3次全球資金回流潮，才剛開始。尤其兩岸政策真正開放陸資自由進出台灣市場的大鬆綁後，才是台北頂級豪宅下一波大漲的起點。

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中部建商掀起時尚精品風，日前Tiffany與聯聚建設、BVLGARI與寶輝建設合辦頂級珠寶秀，最近翔柏國際也預計7月份在「順天天賦」接待中心舉辦旗下代理品牌ARMANI、BOSS等企業家時尚秀。

日前知名珠寶商Tiffany選在聯聚仁和大廈接待中心舉辦「Tiffan y Celebrates」婚紗派對，邀請胡婷婷與聶雲主持，現場吸引胡市長、前中華開發總經理胡定吾、喬山羅坤泉、勤美何明憲、前名主播蔣雅淇等名流出席。

至於「寶輝花園廣場」也舉辦國際知名BVLGARI年度頂級珠寶秀活動，現場展出珠寶不到30件，市價超過10億元。這項名為「寶格麗星光輝映名流之夜」的活動，選在寶輝花園廣場26樓SKYLOUNGE舉行，由寶格麗台灣總經理胡瑞主持，六位凱渥名模擔綱演出，據了解當天約有十餘家上市、櫃公司老闆與會。

而位於中港路上的「順天天賦」頂級豪墅個案，接待中心以FENDI 家具精品打造，最近也吸引精品業界的矚目，代理ARMANI、BOSS、K ENZO等男士服飾的翔柏國際，最近也看好順天天賦的頂級客層實力，預計在下個月推出企業家服裝秀。


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隨著縣市合併的利多，以及十一月即將登場的江陳會，中部建商看好第四季房市，不但悄悄提早推案時間，甚至從第三季起，就有建商以潛銷的方式試水溫，探探民眾的購屋意向，總太與寶鴻建設聯手推出的建案，每坪喊價上看60萬。

■　去化速度慢 漲幅空間約一成

　　有別於第三季的推案計畫，不少中部的建商已經準備在第四季蓄勢待發，由鉅建設協理吳媛媛表示，雖然今年房地產的去化時間稍微拉長，但整體而言，還是維持在穩定的成長狀態。

　　總太建設董事長吳錫坤表示，下半年的房市將轉趨樂觀，台中市的房價漲幅空間約在1成上下，顯示房價沒有太大的起伏，因此，對於台中房市還是非常具有信心。

　　台中市建築公會理事長賴源釗表示，台中今年五月出口貿易總值就高達一千多億元，商業能力不容低估，陸資來台即將出現三通概念金磚區，外有陸資入注，內有國土政策加碼，2010年縣市即將合併的台中，合併後人口超過600萬，台中市已成為最有發展潛力的城市。 ■　指標豪宅受矚目 每坪喊價45萬起

　　今年下半年較受矚目的豪宅案，是面對文心森林公園的新案，由總太建設以及寶鴻建設共同所推出的合建案，每坪上看45~60萬以上，將超越『海德１號』，成為文心森林公園周邊的新高價。

　　親家建設也在市政路推出A級國家頂級商辦大樓，而雋業建設將於七期南側推出換屋型大樓預售案，每坪開價約為20萬以上。豐穀建設也於８期推出「雙穗」個案，今年第四季將是建商摩拳擦掌的好時機。

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聯聚「信義大廈」不但是台中的頂級豪宅，更是一座藝術典藏的寶庫，建築內四處都可見聯聚建設董事長江韋侖個人收藏的骨董字畫，還有來自全球最頂級的廚衛設備及建材，初估價值就超過3億元。

以地下停車場為例，B1到B3電梯廳挑高10米，主牆端景懸掛高約5.5米石刻版的「朱子家訓」，作者朱柏廬全文522字，為清朝以來文人所必讀的治家格言，候梯廳擺設西式沙發座椅與東方骨董家具，濃郁的藝術氛圍，讓停車場不再是冰冷的空間。

B1停車場候梯廳的「雙梅圖」，為清朝畫家劉海粟的真跡，日前到此訪問的大陸經貿訪問團，為此驚豔不已，市價估計逾5,000 萬元。

B2停車場的「八駿圖」，作者為清朝馬晉，被譽為郎世寧後中國畫馬第一；B3停車場「花鳥蟲草」，作者清末民初王雪濤，前北京畫院院長，中國花鳥畫宗師，兩幅畫作，也都有數百萬元的身價。一樓大廳中間，德國雕塑家的「兩位小姑娘」銅雕作品，是江韋侖在德國一家飯店中發現的，作者高齡80幾歲，這座鎮店雕像，初估身價近千萬元。

三樓西式宴會廳廚房，配備德國進口廚具，價值2,000多萬元，此區規劃，正由廚具公司推薦參加今年歐洲廚房設計獎。另一側中式宴會廳，由三進式門廳構成，隨著中軸大門的開啟進入演奏廳，內有價值400萬元的史坦威鋼琴。

最受矚目的是，牆面上懸掛左宗棠的兩幅字畫「俸外不教收果實胸中先已無塵埃」，也是價值不菲。頂樓SkyLounge夜晚在柔和的燈光下，伴隨動人的歌曲，躺在舒適的沙發裏小酌，此區沙發每張30萬元起跳，可說是全台最高貴的夜店了。

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買豪宅，最在乎的就是安全，台中豪宅業者為了讓客戶瞭解建材都是頂級建材，特別安排客戶到鋼鐵廠參觀，甚至還讓客戶在自己購買戶數上的樑柱上簽名，讓客戶相當安心。

■　買豪宅 親自看建材　

　　對於一般民眾而言，建材的好壞很難自己判別，而且想了解卻也無從入門，台中的總太建設為減少客戶疑慮，給予客戶最大購屋安心，近來更分梯次安排客戶南下榮重鋼鐵廠親自參觀鋼構廠，並對SS鋼構鑄成和豪宅結構提供詳盡解說，讓客戶真正能深入了解未來入住的住宅品質。

　　此外，還讓客戶在參觀之餘，更能在自己購買戶別的樑柱上簽名，具有眼見為憑的用意，更讓客戶有多一層深刻的參與感，以及購屋的親身認證。

■　蓋屋前 先做教育訓練
　
　　為了讓客戶安心，還有建商為確保施工品質，還注重工地內福利社對於工人的飲食與安全衛生，更不販賣酒精飲料，甚至在個案啟動前，還招集工地勞工講解建築理念，讓承包商直呼，沒看過蓋房子，還要先辦教育訓練的」。

　　豪宅販賣的不只是大坪數的空間而已，全方面細心服務，才是豪宅客戶最再乎的，建商也都卯足全力，試圖用最好的服務贏得客戶的青睞。

 

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上櫃公司裕國集團在台中縣龍井推出6000坪的景觀溫泉別墅社區「裕國溫泉會館」，業者禮聘泰安觀止技術專業指導，強調戶戶溫泉，「家裡，就是VIP溫泉度假天堂」。

「裕國溫泉會館」協理李秀美說，基地靠近高速公路、50米中興路旁，經由特三道路可直達台中工業區以及機械園區，走外環道，可達台中國際機場、烏日高鐵站，對外交通連結便利。

「裕國溫泉會館」以6000坪雙公園精塑社區價值，全區電纜地下化，視野無界限，靜攬大肚山日夜美景，規劃有會晤大廳、元氣韻律館、月之泳池、露天溫泉池等公共設施，並採用虹翔物業門禁管理。

李秀美說，獨棟、雙拼溫泉別墅區，每戶主力坪數地坪40坪到80坪、建地65坪到100坪，外觀參考北投溫泉博物館，客層以醫生、自營商、高階主管為主，不少七期豪宅客被溫泉入宅吸引下訂，銷售逾八成，預計6月底落成。

李秀美說，裕國溫泉會館大樓區也即將完工，規劃83戶、每戶22坪度假行館，總價399萬起，1樓店面，2樓以上住宅區，可眺望大肚山美景，不少老客戶看好兼具度假行館、出租功能，潛銷期紛紛下訂。

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