台 中 地 產 X 檔 案

景氣差、買氣凍結，不少店面面臨長期閒置養蚊子的情形，讓房東們不得不使出渾身解數來招租，除了降租金，主動出擊找「短拍」租客和將店面切割的房東也越來越多，一場搶救空置率大作戰正式上演！

■　短期拍賣承租 不無小補

　　欣元商仲總經理焦文華分析，不一定每個商圈的店面，都適合做短期拍賣，且也應該依照該商圈的屬性和周邊主要群聚族群，來找尋適合短拍的租客。 焦文華舉例，像是住宅密度高、或辦公商圈附近的店面，都很適合服飾、皮鞋類的業種承租。 另外，像是萬華區、迪化街等區域的店面，則適合南北貨或食品類型的業種承租，房東招租時，應仔細評估租客做生意的類別。

■　分割招租降風險 適合大坪數店面

　　「平價為王」的時代來臨，僑茂不動產商仲部協理曾偉豪說明，由於景氣不佳，創業主只要顧本就好，使得可負擔高租金的行業，逐漸消失，大坪數店面的空置率居高不下。

　　曾偉豪建議，擁有這一類大坪數的房東們，不妨嘗試適合運用「切割出租」的方式來進行店面招租，但由於必須切割坪數、供不同業種的租客使用，還要留出走道空間，讓客人方便在店內瀏覽，因此，營業坪數應該在60坪以上較佳，可切為約20坪的空間，還有走道可供客人行走。

　　除此之外，曾偉豪提醒，租客的業種，應達到一致性或相關性，否則一邊在賣蚵仔麵線、另一邊卻在賣服飾，兩者完全不搭調，將無法相輔相成、招攬更多生意。 店面的面寬，也應該至少有6到8米的寬度為佳，適合一分為二，容易被路人看見，進而被吸引、入內購物。

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買屋投資，除了轉賣之外，定型收益的產品，投報率絕對高於銀行利率，不過想要當個包租公、包租婆輕鬆賺房租可不簡單，有沒有穩定的租客才是重要關鍵。

■　學區、捷運周邊　不怕沒租客

　　房仲業者建議，要穩定的收益，就要有穩定的租客，建議民眾首選學區以及捷運周邊，因為學區周邊學生多，而且生活機能相當豐富，只要用比市場稍低的行情價格出租，就不怕沒有客源。

　　除了學區之外，捷運周邊也是投資的好地段，因為通勤族為了工作便利，往往會選擇價格稍高，而交通便利的捷運周邊租屋，最好是選擇在捷運步行５分鐘左右的距離最好，不怕沒有租客上門。

■　中南部學區 投報率最高

　　賣屋出租最重要就是投報率，房仲業者表示，台北地區因為房價相對較高，所以投報率比較低，大約3%~5%之間，不過增值空間大，投資門檻較高；而中南部因為房價較低，投報率相對較高，大約在5%~9%之間，投資門檻也比較低。

　　買屋投資收租一定要選對區域，才會穩定的租客，接著才會有穩定的租金收入，不過房仲業者也要提醒民眾，計算投報率的時候，也要將裝修、家具等成本一併考量進去，才能當個快樂的包租公、包租婆。

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低利時代，房地產被視為最保值的投資標地，但景氣不佳，建商為了吸引投資客的關愛眼神，紛紛寄出各項優惠促銷方案，其中，最吸睛的產品，就屬目前當紅的「收益型商品」！不過，房仲建議，這類產品最好將投報率設定在4%以上，否則扣掉稅金與維修費用，加上房子會折舊，否則可能得不償失。

■　帶租約出售」正夯 租約內容先確認

　　所謂的「收益型商品」，最常見的就是「帶租約出售」，是指銷售的同時，一併招攬租客，之後再連帶租約，一起賣給投資客，省掉投資客接手之後，還要自己找租客的麻煩，這在租屋空置率日漸提高的景氣寒冬，的確可以吸引不少投資客的關愛目光。

　　不過，提醒想要賺錢的投資客，購買這類「帶租約出售」產品，最好先確認租約有無期限，而租約內容是否有特別的規定，可能會引發雙方的爭議，而租客的押金，是否有轉移到新買方身上，這些都必須一一審視清楚，以免成交過後錢還沒賺到，先引發租屋爭議。

■　免找租客免管理 報酬4%以上最穩當

　　此外，還有另一種「包租」的產品，概念類似將房子直接租給物業管理公司，投資者在購屋之後，不用自己找租客，也不用自己下去管理，這類產品多數規劃成商務套房，並提供酒店式管理，但租金卻遠比飯店便宜的多。

　　不過，建商或物業管理公司找來的房客素質不一，有破壞房屋，甚至拖欠房屋的風險，合約中最好清楚明定責任範圍，以免租屋爭議發生，屋主與物業管理公司互踢皮球，誰也討不了好。

　　信義代銷協理呂信銓提醒，「收益型產品」的報酬率最好在4%以上才進場，如果投資報酬率太低，容易被房屋稅、地價稅、維修費用等支出吃掉收益；此外，投資房屋也要注意地段是否夠保值，否則，萬一房子買了租不出去，社區管理費等固定支出還是得繳，就算要轉賣也乏人問津！

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銀行利率跌宕谷底，有不少定存戶和投資人都想進攻房市，改當包租公、包租婆，來提高投報率。不過，專家提醒，房地產的交易金額往往相當龐大，再加上目前經濟環境不明朗，此時進場，不免會遇上收租不易、轉手困難等風險。

■　分散風險 保守原則須謹記

　　專家指出，由於目前平價化時代來臨，不論操作任何產品，都應該秉持著「保守」的心態，才不會因小失大。就以投資店面來說，應朝中低價位、中坪數的店面下手，因為市場景氣差，銀行擔心違約風險，所以對於高總價、大坪數這類店面，反而一律保守承作。且投資人自己也要考量，現今市況差，民眾消費力減弱，短期內若租不出去，將產生房貸還款的財務風險。

　　欣元商仲總經理焦文華說明，若是現在有客戶想進行單筆大額的投資，他會建議客戶，不妨將手中大額資金分散為2筆資金，先以1/2的資金買中價位坪數的店面，待店面順利承租出去後，再找尋適合的物件進行投資，才可以降低因為招租不成，而衍生出的房貸還款財務風險。

　　焦文華提醒，若真的想鎖定精華地段，投資高總價、大坪數的店面，也應該招募熟悉的友人合資，較能分散風險。

■　注重保值性 「帶租約」物件佳

　　銀行房貸主管分析，目前房市仍在盤整期，所以不排除有繼續下跌的可能性，因此，民眾投資前，要特別注意產品是否具有「保值」性，若商圈轉移、尚未有承租方進駐等，除了會有空租的危機，恐怕短期內也無法保值。

　　焦文華解釋，「帶租約」的物件是目前最適合投資的標的，因為可以免去招租的困擾。若是想投資套房，則應網大專院校等學區、或捷運站附近尋寶，較階顧保值性和穩定收租的效益。

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大環境不景氣，租屋族不是萌生退租念頭，就是想辦法找尋更便宜的房子，面對不斷流失的房客，房東該如何留住房客？專家建議，除了降低租金之外，提升附加價值，也是留住房客的好辦法！

■　房東適度降租金 總比養蚊子好

　　崔媽媽基金會租屋服務部門馮麗芳建議，當房客生起退租的念頭時，應該先了解房客搬走的原因，如果房客認為房價過高，想要換更便宜的房子時，房東可以視房東的租賃狀況，決定要不要降價，「景氣不好房客難找，適度的調降房租，多數房客會願意續租，對於房東而言也比養蚊子好！」

　　以目前來說，雅房的平均租金大約下跌了500~1000元，套房大約1000~2000元，一般公寓的也都至少跌了2000元，當房東遇到房客想搬家或是要求降價時，不妨考慮調降房租，度過景氣寒冬。

■ 勤保養多關心 房客要長期經營

　　如果因為環境太吵、環境不良等因素，讓房客想退租求去，房東也應該盡量改善，想辦法讓房子達到最好的標準。馮麗芳表示，房客是需要長期經營的，當房客遇到問題或是設備毀損時，房東若熱心快速解決，房客也會比較願意長期租賃。

　　此外，而對於租賃穩定的房客，也可以主動提出維修的協助，像是替房客更新油漆或維護保養，以提高租屋的附加價值，也可以在租屋市場競爭激烈的當下，想辦法留住好房客。

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租屋市場也受景氣波及！根據信義房屋調查，台北市不管是住家或店面的租金，都出現直直落的現象，尤其以店面產品的下修幅度最大，幅度超過兩成，獨立套房平均租金也降了超過8%。信義房屋建議包租公、包租婆，要縮短房子的空置期，減低荷包的失血，應掌握「可短期租賃」、「租房不設限」、「設備升級」及「降價求租」等四大包租策略！

■ 市場供過於求 「短期租賃」度小月

「近來租屋市場開始出現供需失衡的狀況！」信義房屋網路經營經理蕭政華分析，定存利率直直落，不少人改做包租生意，不守利息賺房租，但碰上裁員減薪潮，不少上班族捲舖蓋回家靠爸媽，退租的情形日趨普遍，使得租屋市場供過於求的情況愈來愈嚴重。

因此，以往嫌麻煩而不願提供短期租賃的房東，紛紛開始讓步，接受短期房客，寧求有再求長。以台北市獨立套房為例，去年12月只有約11%的房東願意開放短期租賃，但到今年1月份卻已倍增至有21%的房東願意接受短租；而住宅、雅房、店面等類型的出租物件，可接受短租比例也不低。

■ 吸引租客！「租房不設限」、「設備升級」

過去房東挑房客的租屋市場，如今變成租方市場，因此，以往有不少房東，因怕語言無法溝通而不願出租給外藉人士、因擔心房屋狀況而不開放飼養寵物，建議房東不妨將租屋條件放寬，吸引更多租客上門。

此外，根據信義房屋網站租屋頻道的待租物件分析，蕭政華也發現，現階段房東也比較願意下重金投資，以降低空置率。根據統計，現在擁有「全配」的套房比例愈來愈高，約有17%的房東提供了傢俱家電等「全配」設施，包括洗衣機、電視、冰箱、冷氣、第四台、寬頻網路等一應俱全，讓租屋族不需額外增加租賃成本，只要提一卡皮箱就能入住。

■ 租金急凍！房租紛紛「降價求租」

近四個月以來，台北市各類型物件出租平均單價皆呈現下修趨勢，其中以店面影響最大，單坪租金甚至大幅下降了23%之多，可見不少房東體認到，與其讓店面空置，不如降價求租、先租先贏。

其次，以單身上班族為主力的獨立套房，下跌約8.5%；住宅也跌了約7.8%；平均租金最低的雅房則較不受影響，下修幅度不到2%。

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景氣差，街上越來越多乏人問津的招租牌，有時候一掛好幾個月，就是沒人上門看屋，怎麼辦？崔媽媽基金會主任黃小黛建議，受到景氣影響，現在的租客預算有限，加上資訊流通便利，租客對於房子的要求也越來越高，想要讓房子容易出租，除了價錢不能太高之外，設備是越齊全，出租的機率也越高！

■ 低於行情一到兩千 總比養蚊子好

　　黃小黛表示，景氣不佳，現在的對租客來說，最重要的就是價錢，只要價格便宜，絕對不怕租不出去，但是要如何訂出合乎市場邏輯，又不違背投報率的價錢，就得花心思多問多比較。

　　建議房東可以利用方便的網路，查詢同樣條件的房型價格，就可輕鬆了解市場的租屋行情，接著只要用低於行情1~2千元的價格出租，出租率就會大大提高，景氣不好的當下，用稍低的價格出租，絕對會比空著養蚊子來得好。

■ 設備越齊全 出租率越大

　　「寬頻與第四台，幾乎是每位房客的基本要求！」黃小黛表示，除了價錢之外，設備也是租客評估的重點，有許多的租客都把這兩項條件，當作價錢外的第一要素，所以想要提高出租率，除非價錢具有相當高的優勢，否則提供設備越是齊全，出租率就越高。

　　租屋達人嚴福榮就表示，他的房子一定要有對外窗，書桌、床組、電視、冰箱等家俱一應俱全，如果有陽台還會附上洗衣機，讓房客省去買家具的麻煩；而藝人張淳淳，更在每間套房都換上液晶電視以及獨立的洗衣機，為的就是提高賣相，吸引租客上門。

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無薪價放不停，租屋市場也受到影響！根據崔媽媽基金會統計，過去2個月，租屋提前解約的案例暴增3倍之多，同時也發生多起租屋糾紛，崔媽媽提醒租屋者，簽約前一定要詳讀房屋契約書，以免當了冤大頭。

■ 繳不出房租 違約率增加3倍

　　在竹科上班的電子工程師小林，原本每月的薪水加分紅，年薪上百萬，租了個１萬２的小套房，生活相當愜意，不過自從公司開始放無薪休假以來，房租繳不出來，只好提前與房東解約，換便宜一點的房子，。

　　崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，這種情況這幾個月相當常見，最近租屋的人減少了，不過提前解約的人卻暴增，以往每個月只有7、8件的違約情況，但是過去1、2個月以來，每月都有大約20件提早解約的案例，而且詢問相關提前解約的電話，也多到數不清，馮麗芳說一個月的解約量，大約是過去數量的3~4倍。

■ 提前解約金額 以契約為主

　　由於提前解約案件增加，租屋糾紛也隨之暴增，馮麗芳表示通常租屋的違約金是一個月的租金，不過有的房東會與房客玩文字遊戲，尤其制式契約中有“任憑房東處置…”等模糊不平等條款，容易讓房東有不合理的要求空間，超收違約金而租客只好自認倒楣。

　　所以民眾在租屋簽約前，一定要用白紙黑字明定違約所要支付的違約金，並且在契約加註「本約若有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相當法令辦法」，千萬不要讓自身的權益睡著了！

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買氣不佳，租屋人口大增，瞄準商機，現在有不少口袋仍有資金的包租公、包租婆危機入市，購屋出租給買不起房子的單身貴族與小家庭，希望能在景氣寒冬殺出血路！

■ 瞄準租屋商機 鎖定單身族、小家庭

　　跟據中信房屋統計，全台有15.09%的租屋民眾，而其中的41.71%，偏好2房以上的電梯大樓，其次是套房佔了31.29%，而第三是2房以上的公寓佔了18.14%，有此可知小家庭還是租屋的最大宗族群。

　　此外，崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示，台北市外來人口多，有不少人都是從中南部到台北打拼，所以有獨立衛浴的套房，也吸引相當多單身貴族，是目前景氣低迷當中，最好出租的房型。

■ 精打細算租屋族 首重機能與交通

中信調查結果也顯示，四成二國人租屋最在意生活機能良好，二成七租屋族希望交通便利，第三與第四則分別為近學區與工作地點。

房價下修、定存利率下降，投資房地產相對保值，更可以收租金節省房貸壓力，建議要當包租公、包租婆的投資者，一定要慎選人口多的地區，並詳細計算投報率，才不會面臨斷頭的命運。

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房市冷，不過租屋市場可是熱呼呼，有房仲估計，這一陣子大約多了1、2成的看屋民眾，主要的原因在於租金不受景氣影響而下跌，維持平盤，所以，時機歹歹，買屋收租抗通膨，成為不少房市投資客退場後的新選擇。

■ 房價越高 不代表投報率越高

　　股市慘兮兮、定存利率低，手頭上的現金怎麼樣才能避免被通膨怪獸吃掉？買屋收租當包租公，成為現在最流行的投資方式。首先，要懂得以年租金除以房子的總價，計算租屋投報率，以總價300萬的房子為例，月租金可以收1萬5仟元的房子，投報率就是6%。

　　台灣房屋不動產研究室研究員邱太?提醒民眾，總價越高不代表投報率高，因為近年來，房價不斷上漲、房租卻沒漲的情況下，租金投報率就會越來越低，不過這也表示，房屋是一直在增值；相反就代表房價下跌，所以租金投報率與房價不一定成正比。

■ 學區競爭大 房租不易漲

　　一般住宅的投資報酬率大約在4～6%，商辦大約3.5～4.5%，而學區套房在5～8%之間，視區域不同而稍有差異，尤其是學區，南北落差較大，一般來說，南部的學區套房因為總價較低，投報率會大於北區。

　　住商不動產研究主任徐佳馨表示，在北部地區的租金投報率至少要3%以上，而中南部至少要4~5%的投報率才會划算，而且最好選在人多的商業區與老字號學校附近，出租率會比較高。

另外，學區周邊的供應量大，所以房租上漲空間相對也較小；在一般住家出租的部分，房仲認為捷運站周邊的詢問度最高，也最容易出租；而民生社區附近雖然沒有捷運站，但因為生活品質良好交通便利，詢問度與出租速度也不輸給捷運周邊。.

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景氣波動，再加上銀行定存利率連跌，不少人轉向房市投資，改當包租公、包租婆，中信房屋建議，手頭上有充裕現金的民眾，不妨在主要租屋市場中挑選生活機能佳、交通方便、與靠近學區的路段產品規劃不動產投資！

■ 優質交通機能宅 租屋族最愛

　　根據中信房屋調查結果，全台三大住宅租屋市場排名依序為台北市(61.8萬人)、台北縣(59.3萬人)、台中市(14.8萬人)，調查結果也顯示，國人租屋最常選擇的附加條件，以生活機能良好（42.71%）最高，其次為交通便利27.57%，第三與第四則分別為近學區10.00%與近工作地點8.57%。

　　在租屋產品部份，中信房屋胡佩蘭特助指出，目前佔全台人口數15.09%的租屋民眾，所偏好的產品以電梯大樓(兩房以上)所佔比重最高41.71%，套房次之31.29%，公寓(兩房以上)佔居第三18.14%。

　　就坪數需求而言，大多集中在15~30坪之間(97.29%)，七成(71.14%)民眾月繳房租萬元以下，這顯示租屋市場仍是經濟壓力下的選擇；另外，15坪以下的小坪數產品僅佔6.29%，30坪以上則是2.43%，而22.14%的民眾可負擔月繳租金1~2萬元。

■ 同樣坪數產品 報酬率南北大不同

　　從投資報酬率來看，中信房屋董事長胡佩蘭提醒，同樣產品在不同縣市有不同報酬率。台北市目前30坪總價1,350萬元的中古屋產品，月租行情為為兩萬五千元~兩萬八千元，換算下來的投報率約為2.2%；而高雄市則約為3.3%。值得注意的是，台中市甚至高達5.2%；若民眾將三房一廳的房子請照後變更為四間套房，再花30~40萬元裝潢出租，投報率更高達8.3%。

　　胡佩蘭補充，此次的調查也發現，一般房客最擔心租屋時遇到色瞇瞇(36.14%)和小氣(21.00%)的房東。並且無法接受門禁管制(38.43%)、不能開伙(25.57%)、不能帶異性朋友回家過夜(23.14%)等租屋限制。

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央行多次降息，房貸戶、定存戶上演兩樣情。房貸戶樂得多省一筆利息錢，定存戶卻因利息收入減少而叫苦連天。房仲業者建議，與其把資金冷凍在銀行裡，還不如投資房地產做包租婆、包租公，不僅獲利可能更豐厚，資產還更具保值性，免去「錢越變越薄」的憂慮。

■ 千萬定存 利息和收租收入差近10萬

　　如果民眾擁有千萬資金，該如何規劃投資？房仲業者表示，千萬資金足夠在信義區購置一間32坪的中古屋，依照目前的區域行情推算，租金在16000到20000元間。一年12個月下來，將可為屋主累積19.2到24萬元的收益。

　　反觀在央行數度降息的當下，民眾如果選擇將資金全數投入定存，依照目前1.4%的定存利率來推估，一年利息也僅有14萬元，兩種投資管道的獲益差距高達5到10萬元！

■ 投資風險不同 民眾謹慎評估

　　隨著景氣下滑，不少民眾選擇避免投資風險、擁抱現金，但是，任何投資都有風險成本，只要慎選投資管道和投資標的還是有獲利空間。

　　房仲業者便建議，受到景氣的影響，不少租屋族群選擇從房租較貴的台北市遷往台北縣，與台北市一橋之隔、大眾運輸便利的地段尤其受青睞，如果民眾投資這些熱門地段的中古屋，行情和出租率均佳，那麼投資效益也會隨著提高。相較於讓資金存在銀行裡，領取微薄的利息、等著錢越變越薄，投資房地產還更具保值性！

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金融海嘯席捲，不少原本有購屋需求的民眾轉而以租屋代替購屋，永慶租屋網10月份瀏覽量較去年同期增加83%，11月份更比去年同期大增141%，在房價偏高、所得不穩的情況下，民眾購屋意願明顯下滑！

■ 房市成交量下降 租屋市場逆勢成長

　　內政部資料顯示，今年第三季全台買賣移轉件數比第二季大減約三成左右，而永慶租屋網今年8、9月的瀏覽量，則約較去年同期增加三成左右，到了10月份，租屋網的瀏覽量較去年增加83%，11月份更爆增141%。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝分析，金融風暴波及到各個產業，10月份開始陸續傳出大型企業裁員減薪的消息，民眾人人自危，對未來的不確定感增加，因此購屋意願降低，部分有需求的民眾轉而以租代買，才會使得租屋網的瀏覽量大增。

■ 北市大安區租屋最熱 北縣租客最愛板橋

　　根據永慶租屋網統計，台北市待租物件數以大安區最多，第二名為中山區，信義區的待租物件數目排名第三；以點閱數來看，大安區和中山區依舊名列第一和第二名，而點閱數第三名則為內湖區。廖本勝表示，大安區和中山區都是台北市主要的商業區，區內有許多公司行號，有租屋需求的上班族，租屋時會以「離工作地點近」為優先考量，因此這兩個區域的待租物件及點閱數相對最多。

　　台北縣待租物件數則以板橋市最多，第二名為中和市，新莊市的待租物件數目排名第三。以點閱數來看，板橋市和中和市同樣名列第一和第二名，而點閱數第三名則為新店市。廖本勝分析，板橋市和中和市離台北市近，不過房租和台北市相較便宜許多，且區內的生活機能佳，又有捷運之便，因 此部分有租屋需求的上班族在考量預算下，會選擇在板橋市和中和市租屋，使得物件數和點閱數高居前兩名。

■ 台中西屯租賃需求大 高雄三民區學生租客多

　　台中市部分，待租物件與點閱數前三名，都是西屯區、北屯區和北區，前三名同樣為西屯區、北區和北屯區，廖本勝分析，西屯區內有逢甲大學商圈，且大型百貨公司林立，連帶提高週邊的店面租賃需求；而高雄市部分，待租物件與點閱率前三名，也都分別為三民區、苓雅區和左營區，而三民區是高雄市最大的行政區，幅員廣闊，因此待租物件最多；且區內大專院校密集，因此學生的租屋需求高。

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許多民眾在租屋簽約時，為了省時往往隨便瀏覽就簽名，發生糾紛後才發現，怎麼冒出沒看過的契約條文，崔媽媽基金會建議，租簽約時，一定要仔細閱讀條約內容，有任何不公平的契約一定要求刪除，避免權益受損。

■口說無憑 白紙黑字為上策

崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳提醒租屋者，簽約時要注意該房東是不是屋主的所有權人，以免詐騙集團假藉租屋之名，行詐騙之實。

另外，房屋有缺陷，一定要在契約中明定修繕方式，是由房東還是房客處裡都要說明，另外，房子的自然損壞部分，依據民法，如果沒有明定由房客修繕，房東就有維護的責任，而房客也有告知的義務。

而房屋歸還時的狀態，是要恢復原狀或是維持現狀都要明訂，如果沒有事先約定，房客則不需要恢復原狀。

■不公平條約 應要求刪除

馮麗芳表示，根據民法規定，房屋押金不得超過2個月的租金，如果超收，房客可以依規定要求減少；另外市售的房屋契約中有一條說明「租屋期滿，除房東同意繼續出租外，應按照規定將房屋恢復原狀交還房東，不得請求遷移費用，若有違反，需賠償違約金」。但房客可以爭取事先約定，租屋期滿房客有優先承租權，並且協調租金漲幅與時間，明列在契約條文內，如果要提前解約，雙方責任與義務都要明定清楚。

另外契約中要小心「文字遊戲」，有的房東會在自定契約中註明，一旦違約“任憑房東處置”…，這類狀態模糊的條約，容易讓房東有不合理要求的空間，所以有類似不公平的約定，一定要修改。

坊間契約版本太多，馮麗芳建議，盡量挑選條文少的，房客會有比較大的空間向房東爭取權益，而如果擔心自身權利不保，可以在契約加註「本約若有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相當法令辦法」。通常來說，只要不違反善良風俗的內容，經雙方認可都可成為契約，不過民眾在簽約時，一定要張大眼睛看仔細，別讓自己的權利睡著了！
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景氣不佳，租屋族到處撿便宜，希望低價就能租到喜歡的房子，不過有不少包租公、包租婆卻偏好將房子隔成套房，租給外籍人士，因為這些外來的租客通常消費力較高，對房東來說，長期投資報酬率也較佳！

■ 外籍房客租金高 平均多2~4成

根據內政部統計，全台有將近44萬外僑居住，95年到97年一路成長到97年的4261人，增加了約1.1%~1.4%，其中女性人口以6成4的比例高過男性，北部地區15歲以下小朋友更是全省比重的一半之多。

　　來台工作的外國人多半是為公司派駐、付費，以公司作為簽約方，為了讓屋主多了另一層不同的保障，一年以12張支票作為付款是常見的方式，但承租外僑的租賃產品通常因為“附加價值”，使得租金會比周邊一般產品高出2-4成，因為受到生活習慣的影響，外僑對於住家環境的要求較高，喜歡環境優、大坪數、有管理、附傢俱的住宅產品，江龍名建議包租公、婆們，適度的更新與維修，將租屋品質維持好，是必要的投資動作，通常外籍房客在任期結束前，還會介紹下一接任人選銜接，對屋主而言，也是另一種中、長期保障。

■ 外籍人士租屋 偏好學區機能宅

外國人因為購屋有限制，在台居住以租屋為多，其中女性常以小朋友就學問題為優先考慮，而學校周邊便成為首選物件。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，日僑客戶生活圈集中、群居，對於生活品質與機能較為重視，歐美人士則顯隨興，以環境的喜好度決定。

外籍人士租屋的價位，則因職務的不同而有所差距，外僑集中的天母每月租金6-12萬之間，是客戶可彈性接受的大樓價位，較高級的別墅產品更有12-15萬的接受度；台中以學校或園區、商辦附近為主；高雄則集中在澄清湖周邊，安全的管理與完整的傢俱配備，加上良好的環境與美美的景觀常會被這群外國客戶鎖定。

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不少房東租屋前，會直接到文具行購買現成的房租契約書，與房客簽訂租屋契約，不過崔媽媽基金會主秘黃小黛提醒，部分的現成契約書的條例，對於房客的權益不足，建議最好修正後再簽約，以免權益受損。

■ 有疑慮條約 最好馬上修改

　　現成租屋契約中第6條，「乙方於租期屆滿時…，如不及時簽讓交還房屋時，每月得向乙方請求按照『租金5倍」』之違約金至遷讓完了…。」黃小黛建議，最好將5倍之約金，修改為「2個月」較為合理。

　　而第16條條文明定，「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，期增加部份，應由『乙方負責補貼』，乙方不得異議。」這點，黃小黛建議，最好改為「房東自行負擔」，因為房東還是屬於房子的所有人，應協議由房東支付。

　　此外，關於違約的條件也要特別注意，依據現成的租屋契約第18條，「租賃期間若乙方違背契約各項條約時，『任憑甲方處理』。」黃小黛認為，由於任憑處置的認定標準有疑慮，對房客不利，最好與房東協議刪除。

■口頭約定 不如白紙黑字

　　租屋交屋時，若發現馬桶不通或是有房屋漏水等現象，要請房東維修時，務必註明在契約內，日前知名藝人李嘉，就是因為房東僅口頭答應維修或贈與的物品，未註明在契約內，導致簽約後房東不認，最後只好自認倒楣。

　　黃小黛表示，契約書內容只要不違背道德與法律，經雙方認可後，都可成立，所以標準來自於雙方認定，這也是契約書最大的目的與功能，法律上也是以契約內容為主，所以租客在簽約時，一定要張大眼睛看仔細，才不會簽了不平等條約，賠了夫人又折兵。

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不少租客租屋時，最怕發生租屋金錢糾紛，崔媽媽基金會主秘黃小黛提醒租客，與房東約定付訂與押金的金額時，一定要小心避免不當收費，以免影響權益！

■ 看屋付訂 反悔得沒收

　　租屋客在租屋時，看上喜歡的房子，可先預付訂金，請房東保留，完成簽約後，訂金可自動轉成押金或房租，不過，如果付了訂金後反悔，就算沒有簽約，訂金也會被全部沒收。

　　因此，黃小黛提醒租客，看屋訂金不需要付太多，通常500-1000元就夠了，過去曾有租客付了一個月的訂金後，發現有更喜歡的房子，若要反悔，租金就得沒收；另外，繳了訂金一定要請房東開立收據，減少日後糾紛。

■ 租屋押金 最多兩個月

　　根據土地法第99條規定，押金不得超過約定租金的兩個月，若是超過的話，可以向房東要求轉抵房租，此外，繳交押金與租金給房東後，一定要請房東簽收，而且妥善保管收據。

　　而中途違約的違約金，也要事先協訂清楚，訂立在租約裡，提早解約的違約金是多少？是兩個月或是半個月？這都沒有一定標準，以雙方認可為準。黃小黛補充，租金與水電費的價格，也要在契約中註明，租賃期間不得任意提高租金與水電費的價格。

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時機歹歹，有些租客為了節省租屋預算，會跟其他人分租一層公寓，通常這類租客面對的房東，都不是真正的房屋所有者，而是將房子分租出去的二房東，崔媽媽基金會執行主秘黃小黛提醒租屋者，如果向二房東租屋，有些事情要特別注意，以免權益受損。

■ 向二房東租屋 先問有無出租權

　　黃小黛提醒，租屋者在租屋時，要先弄清楚出租者有無出租權，如果是房東自己出租，可以請房東出示相關證件以證明為本人，而如果不是屋主本人，應該請房東出示屋主的委託書。

　　而如果是二房東的話，要請二房東出示與大房東的契約書，並且注意二房東的簽約日期，不可以超過二房東與大房東的簽約日期，而且要留意二房東與大房東的租約，是不是有「不得轉租」的約定，以釐清二房東有無出租的權益。

■ 二房東若捲款潛逃 易引起糾紛

　　雖然彼此都有契約約定，但是萬一碰到二房東捲款潛逃時，還是容易出現糾紛；而如果二房東要提前搬走，二房客一定要向二房東拿回押金，否則屋主是不須向房客負責任的。向二房東租屋，有一定的風險在，所以租客在租屋前一定要考慮再三，而且契約內容一定要規範清楚，以免造成無謂的困擾。

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房市不景氣，手上的不動產脫手不易，出租行情也不佳，現在越來越多人把隱身於尋常的住宅大樓或公寓，改成「日租型套房」，標榜有居家的溫馨空間與完備的家具家電，但價錢比起飯店，卻便宜了好幾倍，深受年輕族群喜愛！

■ 投資日租套房 審選地段、評估成本

　　要投資日租套房，首先得先評估購屋標的所在地段是否有住宿價值，例如接近捷運站、公車站，或是離經常舉辦活動的廣場、商圈、河邊、海岸、學校、廟宇等區段。

　　其次，要考量購屋、裝修、設備等投入成本。一般來說，舊公寓的購屋成本比新大樓低，經濟效益也較高出許多；另外，為了營造「家」的感覺，家電家具、衛浴廚爐等設備成本，也應該要考量進去。

　　最後，安全問題也要評估進去。如果可能的話，房東可以就近居住，方便投宿者訂房入住；若是房東不方便，也可以委由專任租賃服務公司代勞即可；或者藉由高科技的門禁設備，來進行定時門禁管制，並在公共區域加裝保全或監視系統，以免各類安全意外產生。

■ 日租套房無法可管 投資仍有風險

　　「日租型」套房雖然單價低，長久以來的獲利可能比「月租型」套房來得高，但空間的周轉率也會較高；此外，從法令法規來看，「日租型套房」不受觀光旅館及民宿等相關法令的規範，加上套房多在住宿前收取房租，以日計價，大多數沒有身份登記、合約規範，在投資上仍有風險，投資者不可不慎。

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景氣差，不少購屋族暫緩腳步先租屋，不過日前台北市某大學附近，卻傳出有二房東把38坪的房子，隔成數十一間房間，還以每間7000元出租給大學生，不但環境擁擠不堪，更有無違反消防及逃生安全之虞，但是這樣的行徑卻無法可管。事實上，租屋所衍生的糾紛頻傳，租客該怎麼保護自己的權益？房仲建議，房東與租客在簽約前應充分溝通，當爭議發生，也可以透過管道理性解決。

■承租前細讀條約 權利義務看仔細

最常見的租屋糾紛，是房屋的使用問題。根據契約精神，房客依租約有房屋的「使用權」，房東有「房屋所有權」，如果雙方在這兩件權益上搞不清楚，修繕問題、房東擅入、房客不當使用、轉租及分租等問題一旦發生，雙方誰對誰錯，往往各說各話；此外，有關訂金多寡、押金多寡、租金欠繳、延繳及增減、水電等相關費用或管理費的欠繳、費用分擔、租金調整等，都有可能會讓房東房客反目。

而租約成立後，房東或房客因故想終止租約，但沒有事先訂定違約條款、罰則，或約定的違約金過高；以及租期屆滿之後，房客留置物、押租金抵充返還、回復原狀、損害賠償等，也經常造成雙方爭議，甚至對簿公堂。

因此，建議房客確定要承租房子後，簽約千萬不要馬虎，條約內容要逐條看清楚，免的爭議發生，到時候再大呼後悔。

■租屋惹爭議 可透過中間管道解決

東森房屋行銷部公關張漢超建議，當租屋爭議發生，雙方應直接面對面溝通協調，理性討論解決方式，如果真的達成共識時，可選擇向各所在地區調解委員會、縣市消費爭議調解委員會申請調解，或向當地縣市政府的聯合服務中心及各區公所、戶政事務所尋求免費的法律諮詢服務，或向崔媽媽基金會申訴，或進行簡易訴訟程序。

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